【商業(yè)地產】房地產工程項目管理手冊-183DOC

2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 工程 項目 管理手冊 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 第一章 總則 1.1 說 明 1.1.1 為全面、高效地履行施工合同，規(guī)范施工項目管理和生產要素市場行為，提高項目效益，促進項目管理的科學化、規(guī)范化，以適應市場經濟以及建設公司“五年發(fā)展規(guī)劃”的需要，特制定本實施手冊。 1.1.2 本手冊依據(jù) GB/T50326-2001建設工程項目管理規(guī)范、建設公司 2006 年實施的工程項目管理辦法、參照集團公司其它冶建施工單位的項目管理要求和做法，結合目前我公司項目管理的實際，按施工項目管理程序和各階段的工 作內容、在建設公司工程項目管理辦法的基礎上進行修訂、完善而編制的。力求做到文字敘述簡潔，輔助表樣實用、易于填寫，提高可操作性。 1.1.3 本手冊要求實施項目管理必須堅持“以市場為指導、以項目為核心、以效益為根本”的原則，以顧客為關注焦點，信守合同，依法經營，效益優(yōu)先。 1.1.4 本手冊不僅要求項目管理要規(guī)范運作，更進一步要求項目責任人在項目實施過程中，科學地把握項目規(guī)律，創(chuàng)造性地工作，要以項目管理目標責任書為依據(jù)，以質量、安全、工期、文明施工為基礎，以控制施工成本為核心，以實現(xiàn)合同約定、提高 盈利水平、提升社會形象為目標全面開展項目管理工作。 1.1.5 本手冊適用于全公司范圍內的所有施工項目。 (包括建設公司直管施工項目、分公司管理的施工項目和各專業(yè)公司管理的施工項目。 ) 1.1.6 經營部項目管理處為建設公司項目管理主管部門，負責和組織對建設公司直管項目的管理實行日常服務、監(jiān)控以及項目階段性和結束時的考核評價，同時對非直管項目的業(yè)務進行指導性管理。 1.2 術語 1.2.1 施工項目 建筑施工企業(yè)自工程施工投標開始到保修期滿為止的全過程中完成的項目。 1.2.2 施工項目管理 建筑施工企業(yè)運用系統(tǒng)的觀點、理論和科學技術對施工項目進行的計劃、組織、監(jiān)督、控制、協(xié)調等全過程管理。（建設部于 1994 年決定將“項目法施工”更名為“施工項目管 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 理”。） 1.2.3 項目發(fā)包人 在協(xié)議書中約定，具有項目發(fā)包主體資格和支付工程價款能力的當事人或取得該當事人資格的合法繼承人。 1.2.4 項目承包人 在協(xié)議書中約定，被項目發(fā)包人接受的具有項目施工承包主體資格的當事人，或取得該當事人資格的合法繼承人。 1.2.5 項目分包人 (分承包商 ) 項目承包人根據(jù)施工合同的約定，將承包的部 分項目分包給具有相應資質的當事人 (分承包商 )。 1.2.6 項目經理 企業(yè)法定代表人在承包的建設工程施工項目上的委托代理人。（因工程需要任命建設公司領導擔任項目經理，但同時又明確了現(xiàn)場項目經理并由現(xiàn)場項目經理實際主持工作的，現(xiàn)場項目經理即為項目經理，參與項目責任經營的考核。） 1.2.7 項目經理部 由項目經理在企業(yè)的支持下組建并領導、進行項目管理的組織機構。 1.2.8 項目經理責任制 以項目經理為責任主體的施工項目管理目標責任制度。 1.2.9 項目管理目標責任書 由企業(yè) 法定代表人根據(jù)施工合同和經營管理目標要求明確規(guī)定項目經理部應達到的成本、質量、進度和安全等控制目標的文件。 1.2.10 項目管理實施規(guī)劃 在開工之前由項目經理主持編制的，旨在指導施工項目實施階段管理的文件。 1.2.11 項目目標控制 為實現(xiàn)項目管理目標而實施的收集數(shù)據(jù)、與計劃目標對比分析、采取措施糾正偏差等活動，包括項目進度控制、項目質量控制、項目安全控制和項目成本控制等。 1.2.12 項目風險管理 項目風險的識別、評估、管理規(guī)劃與決策、管理規(guī)劃實施與檢查等過程。 1.2.13 項目成本核算制 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 有關項目成本核算原則、范圍、程序、方法、內容、責任及要求的管理制度。 1.2.14 項目合同管理 對施工合同的訂立、履行、變更、終止、違約、索賠、爭議處理等進行的管理。 1.2.15 項目信息管理 施工項目實施過程中，對信息收集、整理、處理、儲存、傳遞與應用等進行的管理。 1.2.16 項目現(xiàn)場管理 對施工現(xiàn)場內的活動及空間使用所進行的管理。 1.2.17 項目生產要素管理 對項目的人力資源、材料、機械設備、資金、技術、時間、信息等進行的管理。 1.2.18 項目竣工驗收 承包人按施工合同完成了項目全部任務，經檢驗合格，由發(fā)包人組織驗收的過程。 1.2.19 項目回訪保修 承包人在施工項目竣工驗收后對工程使用狀況和質量問題向用戶訪問了解，并按照有關規(guī)定及“工程質量保修書”的約定，在保修期內對發(fā)生的質量問題進行修理并承擔相應經濟責任的過程。 1.2.20 項目組織協(xié)調 以一定的組織形式，手段和方法，對項目管理中產生的關系進行疏通，對產生的干擾和障礙予以排除的過程。 1.2.21 項目考核評價 由項目考核評價主體對考核評價客體的項目管理行為 、水平及成果進行考核并做出評價的過程。 1.2.22 施工計劃 施工計劃應在項目初始階段由項目施工經理負責編制，主要對項目施工方面的各種重要事項做出明確的規(guī)劃和安排，以滿足項目的要求。 1.2.23 總價合同 也稱固定價合同。其合同總價為一固定的金額，在項目實施過程中，由承包商承擔合同規(guī)定的任務范圍內的費用風險，即盈虧自負。 1.2.24 綜合單價 完成工程量清單中一個規(guī)定計量單位項目所需的人工費、材料費、機械使用費、管理 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 費和利潤的總和，并考慮風險因素。 1.2.25 工程量清單 表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數(shù)量的明細清單。 1.2.26 索賠 合同用語中指正當追索賠償損失的權利，受到損失的一方按合同中索賠條款的規(guī)定，向違約的一方提出賠償損失的要求。合同的索賠條款包括索賠依據(jù)、索賠期限、索賠金額和索賠方法等內容。 1.2.27 企業(yè) CI 形象 通過企業(yè)的自我介紹，確定企業(yè)的經營理念與精神文化，并運用整體傳達系統(tǒng)（特別是視覺傳達設計），傳達給企業(yè)的關系者（包括企業(yè)的內部員工和社會），使其對企業(yè)產生一致認同感和價值，塑造理想形象，求得企業(yè)內外環(huán)境都有利 于企業(yè)的生存和發(fā)展。 1.2.28 直管項目經理部 由建設公司直接組建、經營部下達考核指標、建設公司直接參與項目管理的項目經理部為建設公司直管項目經理部，項目經理部直接對建設公司報送相關報表和上繳相應管理費用。 1.2.29 非 直管項目經理部 由分公司 或專業(yè)公司（專業(yè)公司即指各工程公司、以下同） 直接組建的項目經理部，考核指標由分公司 或專業(yè)公司 下達并直接參與項目管理的為 建設 公司 非 直管項目經理部，項目經理部直接對分公司 或專業(yè)公司 報送相關報表和上繳相應管理費用。但要服從建設公司業(yè)務部門的監(jiān)督、指導，必要時可以 提出相關要求或直接參與管理。 1.2.30 “三標一體”化管理體系 由質量管理體系（ GB/T19001-2000 ISO9001： 2000）、 環(huán)境管理體系（ GB/T24001-1996 ISO14001： 1996）、 職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T28001-2001）等三部分組成。 1.3 施工項目管理 1.3.1 施工項目管理的概念 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 施工項目管理是建筑施工企業(yè)對施工項目進行的管理。 施工項目管理是以工程項目為對象，以工程項目所確定的效益為目標，以項目經理負責制為基礎，建立以項目 經理為中心、遵循工程項目內在的規(guī)律并服務于工程項目效益的全面質量保證體系。施工項目管理是指在有限的空間、時間和資源條件下，利用各種有效的手段，對施工項目壽命周期的各種施工生產要素進行計劃、組織、指揮、控制和協(xié)調的全過程經營管理方式。 1.3.2 施工項目管理的三個層次 （ 1） 企業(yè)管理層，即建設公司，包括建設公司領導層和建設公司各管理部門。它具有三個主體特點：市場競爭主體、合同履約主體、企業(yè)利益主體。 項目管理處為建設公司施工項目管理業(yè)務主管機構。 （ 2） 項目管理層，即項目經理部。它具有三個“一次性”特 點：企業(yè)法人一次性授權管理機構、一次性臨時組織、一次性成本中心。 （ 3） 施工作業(yè)層，即內部專業(yè)公司作業(yè)層或外部分承包商，包括內部專業(yè)公司派出的施工作業(yè)隊和參與項目施工的合格分承包商、勞務隊伍。 1.3.3 三個層次之間的關系 （ 1） 項目管理層服從于企業(yè)管理層，企業(yè)管理層服務于項目管理層，施工作業(yè)層與項目管理層是經濟合同 (或內部協(xié)議 )關系。 （ 2） 企業(yè)管理層與項目管理層是授權委托關系，項目經理是建設公司法定代表人在工程項目上的委托代理人。項目管理層與內部專業(yè)公司作業(yè)隊是責任承包經濟關系；與分承包商和供 應商之間是經濟合同關系。 （ 3） 項目經理部行政上受建設公司直接領導，業(yè)務上接受建設公司各專業(yè)職能部門的指導、監(jiān)督管理和考核；經營管理上受項目管理目標責任書的約束，對建設公司和參建的施工單位負責。 （ 4） 施工作業(yè)層必須服從于項目經理部的統(tǒng)一指揮、協(xié)調。凡不服從項目經理部管理的，征得企業(yè)法定代表人同意，項目經理部有權予以清退。 1.3.4 三個層次的職能 （ 1） 建設公司：主要負責參與市場競爭，公司項目管理政策的制定，負責項目的宏觀管理。制定和健全施工項目管理制度，規(guī)范項目管理；加強計劃管理，保持資源 的合理分布和有序流動，并為項目生產要素的優(yōu)化配置和動態(tài)管理服務；對項目管理層的工作進行全 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 過程指導、監(jiān)督和檢查。建設公司是項目的決策中心、利潤中心。 （ 2） 項目經理部：負責履行施工合同，是建設公司面向市場為業(yè)主提供服務的直接責任層，執(zhí)行和服從企業(yè)管理層對項目管理工作的監(jiān)督檢查和宏觀調控。項目經理部是項目的成本控制中心。 （ 3） 施工作業(yè)層：與項目管理層共同履行工程分包合同或內部協(xié)議。 1.3.5 建設公司 項目管理組織機構圖： 建設公司項目管理組織機構圖 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 建設公司 設備物資公司 財務部 經營部 工程部 審計部 辦公室 人力資源部 其它部門 項目經理部 專業(yè)公司 分公司 直管項目經理部 物資部 辦公室 工程 部 計財 部 工程 部 辦公室 物資部 計財 部 第一作業(yè)隊 第二作業(yè)隊 第三作業(yè)隊 第*作業(yè)隊 第一作業(yè)隊 第二作業(yè)隊 第三作業(yè)隊 第*作業(yè)隊 建設公司 項目經理部 第 9 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 第二章 項目經理部 2.1 一般要求 2.1.1 施工 項目管理實行項目經理負責制。項目經理部是在建設公司的支持下 ，由 項目經理組建并領導 實施 項目管理的組織機構。 2.1.2 項目經理部是在項目經理領導下 ， 以市場為指導 、 實行指標考核、責任經營管理 的方式 對施工項目進行管理的臨時性 管 理機構 ，隨著合同的簽訂而成立、項目的終結而解體，屬 建設 公司項目施工管理層，接受建設公司業(yè)務部門的 指導 ， 負責所承擔的工程 項目從開工到竣工全過程的施工管理。 2.1.3 施工 項目管理實行成本核算制 （ 1） 確定工程項目的責任目標成本。工程項目中標后， 建設 公司根據(jù)合同造價、 工程特點、 施工圖和招標文件中的工程量清單，確定正常情況下的企業(yè)管理費、財務費用和制造成本。將正常情況下的制造成本確定為項目的可控成本，形成項目經理的責任目標成本，以此對項目進行考核。 （ 2） 項目經理部要以其責任目標成本為最高控制限額進行項目 收支核算，以責任目標成本控制實際成本。 2.1.4 在簽 訂 的項目管理目標責任書中明確項目經理的責任、權力和利益。處理好企業(yè)管理層、項目管理層和 項目 作業(yè)層的利益關系。 2.1.5 項目經理部的類別 (以工程項目的合同金額大小劃分 ) （ 1） 合同金額在 1.5 億元以上項目為 A 類項目經理部。 （ 2） 合同金額在 1.0-1.5 億元的項目為 B 類項目經理部。 （ 3） 合同金額在 5000 萬 元 -1.0 億元的項目為 C 類項目經理部。 （ 4） 合同金額在 3000-5000 萬元的項目為 D 類項目經理部。 （ 5） 合同金額在 1000-3000 萬元的項目為 E 類項目經理部。 （ 6） 合同金額在 1000 萬元以下的項目為 F 類項目經理部。 2.1.6 A、 B、 C、 D類項目經理部 由 建設公司或分公司 組建 。 2.1.7 E、 F 類項目經理部 可直接由分公司、專業(yè)公司組建。 1.71.7 建設公司 項目經理部 第 10 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2.2 項目 經理 部組織形式 2.2.1 項目經理部機構設置和人員配備 要 依據(jù)項目規(guī)模和施工難易程度決定。 一般可設三部一室：即計財部、工程部、物資部、辦公室；由項目經理、副經理、總工程師或技術負責人、部長、經營 、 技術等專業(yè)人員組成。 2.2.2 項目經理 部成員 （ 1） 項目經理是公司法人代表在工程項目上 的 全權代理人， A、 B、 C、 D 類項目經理由建設公司 或分公司 聘任， E、 F 類項目經理 可 由建設公司 或委托分公司、 專業(yè)公司 聘任。 （ 2） 大型項目可設項目副經理 1-2 人，其職責由項目經理確定。部門負責人按一部一長制設置。 （ 3） 項目經理部管理人員，除財務人員實行委派制、總工程師或技術負責人由建設公司總工程師委派 (或項目經理提名，建設公司總工程師批準 )外，其它人員由項目經理提名，雙向選擇、競爭上崗 。在 符合國家規(guī)定的專業(yè)管理崗位所要求的條件 下， 經人力資源部資格審定 后 辦理 相關手續(xù)。 （ 4） 除 國家、企業(yè)規(guī)定必須專職的 崗位以 外 ，鼓勵 兼職、一人多崗。 （ 5） 項目 經理應 實行親屬回避制，配偶及直系親屬不得在項目 經理部 擔任有直接 利害 關系的職務，管理人員 也 不得 參與 分包或變相分包工程。 （ 6） 項目管理人員 在控制總人數(shù)的前提下 可 根據(jù) 項目 的需要進行調整。為 保證項目管理工作的連續(xù)性 ， 原則上 造價 、財務、技術、材料等管理人員 不宜中途更換。 確需調動 人員時 ，經項目經理同意 后，報 人力資源部辦理 審批調動手續(xù)，并報項目管理處備案 。 2.2.3 施工作業(yè)人員 項目 上使用 勞務人員 應 堅持優(yōu)先擇用 本企業(yè) 勞務人 員的原則，在 本企業(yè) 勞務人員不能滿足的情況下，項目經理部提出用工計劃，報 項目管理處 、人力資源部備案，方可從 社會引 入 具有 相應資質等級 的 成建制 施工 隊伍或招聘勞務人員 ，并 簽訂 工程分包合同、 勞務合同 或勞務用工合同 ， 對合同應 依法公證。 建設公司 項目經理部 第 11 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2.3 項目經理部 管理職責 2.3.1 項目經理部部門工作職責 （ 1） 計財部 a. 測算編制項目成本控制計劃。 b. 負責施工合同和分包合同的管理、分承包商的選擇、登記管理 。 c. 負責施工計劃、統(tǒng)計、計量、造價管理工作。 d. 負責有關 項目 的財務管理 工作 。 e. 負責對 項目制造成本 的 核算和分析。 f. .負責工程款回收 、 債權債務清 理。 g. 負責按期編制會計 、 統(tǒng)計報表。 （ 2） 工程部 a. 組織開工前各項施工準備工作，管理施工總 平面 ， 辦理 開工報告。 b. 編制 施工 進度計劃、生產要素需用 計劃 ， 組織、 協(xié)調現(xiàn)場施工。 c. 組織編制單位工程施工組織設計、特殊過程作業(yè)指導書及施工方案，組織施工圖紙自審，辦理設計變更手續(xù)。 d. 與業(yè)主 （總包方）、監(jiān)理 的業(yè)務溝通、協(xié)調 ，辦理有關現(xiàn)場 簽證等 。 e. 組織 工程 設備進場、試車，驗收、存放、保護等管理工作。 f. 負責組織專業(yè)工序交接和施工現(xiàn)場、工程成品 (半成品 )維護 ，核定 現(xiàn)場 施工進度和實物量的完成情況 。 g. 負責收集、整理工程質量、 安全、 工期 等各種相關資料、 信息 ，并 填寫 施工 日志 。 h. 組織單位工程質量評定 ， 辦理交工手續(xù) ， 整理竣工資料 ， 編寫施工技術總結。 i. 組織開展現(xiàn)場施工人員的質量 、 安全教育 和 日常工作， 落實 質量 、 安全責任制 ，并記錄。 （ 3） 物資供應部 a. 負責設備、材料供應管理工作， 依據(jù)施工圖預算和施工進度計劃，編制 設備進場、 材料采購計劃。 建設公司 項目經理部 第 12 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 b. 負責甲供材料 、構件 提貨 、 進場 驗收、保管、發(fā)貨和現(xiàn)場二次搬運 工作， 辦理材料出、入庫手續(xù)。 c. 負責材料市場詢價調查 ，參與 材料招標采購 活動，組織 材料進場，回收和處理剩余材料。 d. 負責現(xiàn)場工程材料的產品標識和應復檢材料的復檢委托及其檢 、 試狀態(tài)標識。 e. 負責 協(xié)調 現(xiàn)場周轉材料租賃及管理。 f. 負責現(xiàn)場工程材料、設備、半成品月度盤點， 負責 月度材料核算，分析物料消耗和材料成本。 （ 4） 辦公室 a. 負責項目經理部施工現(xiàn)場文化建設、 CI 形象實施。 b. 負責項目經理部文秘和檔案、人事管理工作。 c. 負責項目文件和資料控制 與內部 交換 。 d. 負責現(xiàn)場保衛(wèi)、消防工作。 e. 負責辦公場所、生活區(qū)域后勤管理。 f. 負責項目經理部會務工作。 g. 負責辦公、生活 設施的 管理。 h. 負責領導交辦的其 它 工作。 2.3.2 項目 經理 部主要管理人員工作職責 （ 1） 項目總工程師（或技術負責人）主要職責 ： a. 貫徹執(zhí)行國家技術標準 、 規(guī)范， 全面負責項目的技術管理工作， 組織落實技術創(chuàng)新和技術進步工作。 b. 組織建立項目技術責任制，負責組織現(xiàn)場 施工、技術 人員的技術教育和質量教育。 c. 組織施工圖自審，參與會審。 d. 主持編制和實施施工總規(guī)劃或施工組織總設計。 e. 組織界定單位工程和分部 、 分項工程 ， 編制項目質量計劃，貫徹落實 “三標一體”化認證的運行 工作。 f. 負責 施工現(xiàn)場 的 計量 標準 管理工作。 g. 負責特殊過程的質量監(jiān)控 ， 組織處理施工質量問題。 建設公司 項目經理部 第 13 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 h. 組織項目交工 、竣工 資料整理 、 移交 ， 編寫施工技術總結。 i. 項目經理交辦的其 它 工作。 （ 2） 施工員、技術員崗位職責 ： a. 貫徹執(zhí)行技術標準 和 規(guī)范、規(guī)程 ， 熟悉施工程序 ，了解工程特點，掌握 施工規(guī)律 。 b. 了解 施工現(xiàn)場環(huán)境和條件，編制施工組織設計 (或施工 方案 )。 c. 做好開工前 “三通一平 ”等 施工準備 工作 ， 填寫 工程開工報告 ，組織現(xiàn)場施工 。 d. 熟悉審查圖紙及有關資料，參與圖紙會審及技術 交底 工作 ，辦理設計變更和簽證 。 e. 編制 施工 作業(yè) 進度 計劃 (包括季、月、旬作業(yè)計劃 )。 f. 對 現(xiàn)場 施工進度 工作 全面控制， 進行 日常和定期檢查 、記錄。 g. 配合總工程師做好 其 它施工、技術 工作。 h. 項目經理交辦的其 它 工作。 （ 3） 造價員崗位職責 ： a. 貫徹國家 法律、 法規(guī) ， 認真學習、 熟悉掌握當?shù)赜嘘P 規(guī)定 和 定額標準 ，做好預算造價、 合同 、計量 的管理 工作 。 b. 組織 相關人員學習 合同并交底，熟悉施工圖紙 (包括有關標準圖集 )，了解施工工藝 ， 參加圖紙會審。 c. 熟悉并掌握 合同所使用 定額、取費標準的組成，根據(jù)合同規(guī)定、要求及時編制施工預算或工程計量資料報審。 d. 了解 施工 現(xiàn)場 情況 ，對設計變更、現(xiàn)場施工 措施、 以及 涉及到費用的 問題，及時做好 資料的收集和 索賠工作。 e. 組織 開展經濟活動分析， 參與成本分析 。 f. 負責 編制 和辦理 竣工結算工作。 g. 項目經理交辦的其 它 工作。 （ 4） 質量檢查員崗位職責 ： a. 認真學習和貫徹執(zhí)行國家 相 關工程質量控制和保證的各 種規(guī)范、規(guī)程條例。 b. 了解與掌握施工順序、施工方法和保證工程質量的技術措施 ， 參與施工組織設計 (或施工方案 )編寫和 圖紙會審 ， 做好開工前的各種質量保證工作。 建設公司 項目經理部 第 14 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 c. 對原材料是否按質量要求進行訂貨、采購、運輸、保管等進行監(jiān)督和檢查 。 d. 嚴格執(zhí)行技術規(guī)程和操作規(guī)程，按規(guī)范、規(guī)程 要求檢查 和驗收，堅持 “ 預防為主 ” 的方針，預防控制 和督促整改 質量問題。 e. 整理 、收集 各種質量資料 ，填寫質量 報表。 f. 協(xié)助作業(yè)隊兼職質檢員加強質量管理，提高 工程 質量 意識 。 g. 項目經理交辦的其 它 工作。 （ 5） 安（全 ）環(huán)（境）內審員 崗位職責 ： a. 認真學習和貫徹國家 有關 安全生產及勞動保護的政策、法令、法規(guī) 和 本單位制訂的安全生產制度 、 安全操作規(guī)程。 b. 開展 經常 性的 安全生產宣傳教育 活動 ，督促檢查 作業(yè)隊 的安全教育實施情況。 c. 結合施工 方案 和現(xiàn)場的實際， 組織 安全技術措施交底 會，檢查安全措施落實情況。 d. 組織 檢查施工 安全 和施工環(huán)境執(zhí)行情況 ，發(fā)現(xiàn)違章作業(yè)和安全隱患， 監(jiān)督整改 。 e. 參與工傷事故的調查與分析，協(xié)助有關部門做好事故的處理工作 。 f. 做好安全生產 記錄和 資料 的收集、 管理 ， 按時填報安全生產報表 。 g. 項目經理交辦的其 它 工作。 （ 6） 設備、材料員崗位職責： a. 貫徹執(zhí)行有關條例和規(guī)定，負責項目所需設備、材料領料的計劃審批、供應、材料核銷等管理工作。 b. 掌握工程進度和安裝單位要求設備進場時間，溝通現(xiàn)場信息，組織、協(xié)調承制廠家現(xiàn)場服務人員的工作。 c. 積極進行各種材料詢價工作，參與材料的招投標采購活動。 d. 根據(jù)單位工程材料預算和月、旬施工進度，編制材料采購計劃。按照施工組織設計（或施工方案）和現(xiàn)場平面圖合理堆放材料。 e. 嚴格控制材料質量，執(zhí)行材料、工具等現(xiàn)場驗收、保管和 發(fā)放制度，各項領料手續(xù)需齊全。 f. 根據(jù)進度要求合理地組織材料供應，減少儲備，實行材料定額消耗供應，降低消耗。 g. 組織材料余料、工具退庫、舊材料、包裝材料、周轉材料的回收和廢料的處理建設公司 項目經理部 第 15 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 工作，建立完善的材料登記臺帳和報表制度。 h. 對作業(yè)隊材料管理實行業(yè)務指導。 i. 項目經理交辦的其 它 工作。 2.4 項目經理 2.4.1 項目經理是 企業(yè) 法定代表人在 企業(yè) 承包的施工項目上的委托代理人。即項目經理受 建設 公司法定代表人委托和授權，在建設工程項目施工中擔任項目經理崗位職務，直接負責工程項目施工的 組織實施，對建設工程項目施工過程全面負責，是實現(xiàn)工程項目質量、工期、成本、安全等綜合管理目標的直接責任人，是 建設 公司面向市場、對接業(yè)主、服務用戶的崗位責任人。 2.4.2 項目經理 由 競爭選聘或組織選聘方式產生 ， 其資質等級應符合所承擔工程項目的 要求 。 2.4.3 項目經理在行政上與授權 人 是上下級關系， 實行責任目標經營， 項目經理任職期間原則上不與原任職級別掛鉤 。 項目結束或終止，項目經理自然解聘 。 2.4.4 項目經理聘任程序 （ 1） 建設 公司 辦公會 研究確定、法定代表人任命項目經理； （ 2） 建設 公司 下發(fā) 任 職通知。 2.4.5 項目經理的任職條件 （ 1） 具有與工程項目級別相應的建設工程施工項目經理資格證書。 （ 2） 具有較扎實的工程項目管理的專業(yè)技術知識，主持過或作為主要管理人員參加過大、中型工程的建設，并具有一定的工程項目管理經驗和工作業(yè)績。 （ 3） 熟悉經營管理業(yè)務，能自覺遵守國家有關法律、法規(guī)和政策，認真貫徹執(zhí)行公司的各項管理辦法及規(guī)章制度 ， 具有較強的組織協(xié)調能力。 （ 4） 具有良好的道德品質，能夠團結合作、顧全大局 、 責任心強 、 對企業(yè)忠誠。 （ 5） 能正確行使權力 、 清正廉潔 、 公道正派 、 勤政務實， 自覺接受黨組織和群眾的監(jiān)督。 （ 6） 身體健康，能在任職期間 適應 工作 。 2.4.6 項目經理離任條件 建設公司 項目經理部 第 16 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 （ 1） 工程竣工驗收并辦理工程移交和工程竣工資料移交。 （ 2） 工程結算辦理完畢 ，債權、債務清理完畢，資料齊全并移交 。 （ 3） 施工設備、周轉材料退場完，現(xiàn)場大臨設施以及辦公、生活用具等資產清理完。 （ 4） 工程技術、經濟資料移交完。 （ 5） 完成工程項目總結。 （ 6） 項目 終結 審計、考核完 。 2.4.9 項目經理中間解聘 （ 1） 健康原因 不能勝任。 （ 2） 因自身管理原因造成工期嚴重拖后，或發(fā)生重大質 量、安全事故。 （ 3） 對工程成本管理不力，成本不清、不實，嚴重偏離成本目標，潛在風險大。 （ 4） 有較嚴重的違規(guī)、違紀行為。 （ 5） 業(yè)主提出撤換要求。 （ 6） 存在解聘的其他原因。 2.4.10 項目經理的職責 （ 1） 代表 企業(yè) 實施項目管理，貫徹國家有關法律法規(guī)和強制性標準 ， 執(zhí)行 企業(yè) 的各項管理制度，維護 企業(yè) 的合法權益。 （ 2） 履行 建設 公司與業(yè)主 （總包方 ）簽訂的項目施工合同及與分包商簽訂的分包合同。履行項目管理目標責任書規(guī)定的任務。 （ 3） 組織編制項目施工組織總設計，制定工期、質量、成 本、安全和文明施工等各項措施計劃，并組織實施。 （ 4） 對進入施工現(xiàn)場的生產要素進行優(yōu)化配置和 系統(tǒng)的 動態(tài)管理。 （ 5） 在 建設 公司授權范圍內，協(xié)調與業(yè)主 （總包方 ）、監(jiān)理、 作業(yè)隊等 各方的關系。 （ 6） 項目經理是項目質量、安全、進度和成本的第一責任人，負責建立項目質量、安全、進度和成本核算管理體系，組織制定項目質量、安全和成本管理目標。 （ 7） 組織編制、實施項目年、季、月施工計劃 ， 參與竣工驗收 ，辦理 竣工結算 ，負責 工程款回收和 債權、債務清理 。 （ 8） 及時報送規(guī)定的各種報表、定期向 建設 公司匯報項目情 況及報告重大事項。 （ 9） 組織收集整理竣工驗收資料及工程經濟、技術資料，項目結束時交 建設 公司歸檔。 建設公司 項目經理部 第 17 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 （ 10） 接受 建設 公司對項目的監(jiān)督、檢查、審計和考核。 （ 11） 項目經理是在項目 上 體現(xiàn) 企業(yè) 形象的第一責任人，負責項目的文明工地建設及 施工 人員的精神文明建設。 （ 12） 協(xié)助 建設 公司進行項目評獎申報工作。 （ 13） 項目后續(xù)工程跟蹤、信息反饋和參與后續(xù)項目的招投標活動。 （ 14） 項目結束善后處理 工作。 2.4.11 項目經理的權限 （ 1） 參與本工程相關項目的投標和施工合同的簽訂活動。 （ 2） 與 建設 公司簽訂項目管理目標責任書。 （ 3） 組建項目經理部，確定項目管理組織機構，負責項目副經理、項目總工程師的提名，聘 用 項目管理人員。 （ 4） 參與工程任務分工。 （ 5） 負責分承包商的調查和選擇，審核、簽訂分包合同。 （ 6） 確定項目經理部管理人員的職責，并定期考核、評價和獎懲。有權解聘不稱職的管理人員。 （ 7） 按項目工資分配制度和核定的工資總額 確定 項目管理人員的崗薪工資分配 ，對項目績效工資有建議和分配權。 （ 8） 在公司財務制度規(guī)定的范圍內，根據(jù)公司的授權和工程項目管理的需要決定資金的 投入和使用。 （ 9） 根據(jù)公司物資、設備管理文件的規(guī)定行使采購權、租賃權。 （ 10） 按公司授權范圍和有關規(guī)定，代表公司與業(yè)主商簽項目執(zhí)行文件和來往函件，以及修改、補充施工合同。 （ 11） 主持項目經理部工作，全面行使項目的組織、指揮、協(xié)調、控制權。 （ 12） 獲得公司的特別授權 。 2.4.12 項目經理的利益 （ 1） 項目經理實行項目責任經營 管理 ，按 項目管理目標責任書確定的 指標完成情況進行審計、考核 、 兌現(xiàn)。 （ 2） 項目經理的崗薪工資按項目經理部 的 崗薪工資標準執(zhí)行 ， 其績效工資與項目的管理業(yè)績考 核掛鉤。 建設公司 項目經理部 第 18 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 （ 3） 有突出業(yè)績或在降低成本、為企業(yè)創(chuàng)效益中有突出貢獻 的 可獲特殊獎勵。 （ 4） 可獲得表彰、記功、優(yōu)秀項目經理等榮譽稱號。 2.5 項目經理部的運行 2.5.1 項目經理部運行程序 （ 1） 工程項目中標后， 建設公司 確定項目經理及項目班子，由項目經理組建項目經理部。 （ 2） 項目經理與 建設 公司 法定代表人 簽訂項目管理目標責任書。 （ 3） 項目經理部編制 “ 項目管理實施規(guī)劃 ” 。 （ 4） 進行開工前的施工準備工作。 （ 5） 組織工程分包、材料 采購 、施工機械租賃，選擇或批準 分包 施工 隊伍、租賃商，簽訂工程分包、機械租賃合同。 （ 6） 施工期間按 “ 項目管理實施規(guī)劃 ” 進行嚴格管理，強化指導、監(jiān)督、檢查等過程控制。 （ 7） 組織項目交工、工程資料移交工作。 （ 8） 組織竣工結算、分包結算工作，清理各種債權債務。 （ 9） 進行經濟活動分析， 寫 出項目 管理工作 總結 和項目審計申請報告 ，接受項目審計 、 考核。 （ 10） 項目經理部解體和善后工作。 2.5.2 項目經理部組織機構圖 建設公司 項目經理部 第 19 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 項目經理 (現(xiàn)場項目經理 ) 項目經理部組織機構圖 2.5.3 項目經理部解體應具備的條件 （ 1） 工程已經竣工驗收 。 （ 2） 與業(yè)主（總包方）和各分包商、租賃商已經結算完畢，債權債務清楚 。 （ 3） 已完成項目管理工作總結和工程資料移交工作 。 （ 4） 項目管理目標責任書 已經履行完成 。 （ 5） 已 簽訂 “ 工程質量保修書 ” 。 （ 6） 施工 現(xiàn)場清理完畢。 2.5.4 對項目經理部解體后善后事項 的 規(guī)定： （ 1） 因業(yè)主（總包方）原因 工程結 算工作延遲的 （一般指超過三個月） ，項目經理應指派留守 人員處理善后事宜，直至辦完 結 算手續(xù)。期間所發(fā)生的費用仍列入項目成本，留守人員的工資待遇標準需另行 專門 申報批準。 項目總工程師 副經理 辦公室 工程部項目總工程師 計財部 物資部 第一作業(yè)隊 第二作業(yè)隊 第 *作業(yè)隊 第 *作業(yè)隊 建設公司 項目經理部 第 20 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 （ 2） 工程結 算后的債權 債務 處理工作移交 建設 公司財務部，如發(fā)生經濟訴訟，原項目經理部有關人員要及時參與和配合處理相關問題。 2.5.5 工程項目管理的考核 （ 1） 根據(jù)工程項目 完成 情況對項目 經理 部進行中間、終結績效考核和兌現(xiàn)。 建設公司成立工程項目管理的考核小組，由項目管理處牽頭、各 職能部門參加 負責對工程項目管理的考核工作。 a. 對項目管理目標責任書的主要指標完成情況進行審議。 b. 依 據(jù)工程項目審計結論及 各 職能管理部門的考核評價， 計算 績效工資 考核結果。 c. 對工程項目取得合同外的獎勵，特別是業(yè)主對工程補貼性質的獎勵予以確認。 d. 其它重要事項的確認。 （ 2） 建設公司職能部門要加強對工程項目的管理、指導、監(jiān)督、服務工作，掌握本職能部門業(yè)務范圍內有關的項目管理情況，堅持過程控制原則，開展定期聯(lián)合檢查和考核評比活動，及時發(fā)現(xiàn)項目管理中存在的問題，對項目管理中存在的重大問題及時報告和提出處理意見。 *建設公司 施工項目綜合管理 第 21 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 第三章 施工項目綜合管理 3.1 文件管理 3.1.1 項目經 理部文件管理工作責任部門為辦公室。 3.1.2 文件包括：本項目管理文件和資料；相關各級、各部門發(fā)放的文件；項目 經理部內部制定的各項規(guī)章制度、發(fā)至各作業(yè)隊的管理文件、工程會議紀要等。 3.1.3 填制文件收發(fā)登記、借閱登記等臺帳，對文件的 簽收 、發(fā)放、 交辦 等程序進行控制，及時做好文件與資料的歸檔管理。 3.1.4 對收到的外來文件按規(guī)定進行簽收登記后，及時送領導批示 并 負責送交有關 人員、 部門辦理。 3.1.5 文件如需轉發(fā)、復印和上報各類資料、文件，必須經領導 同意 ，同時做好文件復印、發(fā)放記錄并存檔 ， 由責 任部門確定發(fā)放范圍。 3.1.6 文件需外借時 ， 應經項目 經理 書面批準后填寫文件借閱登記，方可借閱，并在規(guī) 定期限內歸還。 3.1.7 對涉及到經濟、技術等方面的機密文件、資料要嚴格按照建設公司有關保密規(guī)定執(zhí)行。 3.2 印鑒管理 3.2.1 項目經理部行政章管理工作責任部門為辦公室。財務章管理責任部門為計財部。 3.2.2 項目經理部印章的刻制、使用及收管必須嚴格按照建設公司的規(guī)定執(zhí)行 ， 由項目經理負責領取和交回。 3.2.3 印鑒必須指定原則性強、認真負責的同志專人管理。 3.2.4 嚴格用印 審批程序，用印時必須先填制項目經理部用印審批單，報項目經理批準后方可用印。 3.2.5 作業(yè)隊 對外進行聯(lián)系如 使用 項目經理部 的 介紹信 、證明 等，須持有作業(yè)隊介紹信 并留底 ，注明事宜， 經 項目經理 批準后， 方可 使用 項目經理部印 章 。 3.2.6 必須對用印進行登記，建立用印登記臺帳，臺帳應包括用印 事由 、時間、批準*建設公司 施工項目綜合管理 第 22 頁 共 188 頁 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 07