【商業(yè)地產(chǎn)】南昌外灘銘座開盤方案-尚美佳（銷售模式）-39PPT

外灘銘座開盤方案 尚美佳機(jī)構(gòu)外灘銘座項(xiàng)目組 2007-12 總體思路 1 全力確保 2008-1-19開盤 1.19開盤后至明年 5月推廣 2 2008年 4月 26日開盤 1.19日開盤計(jì)劃及工作內(nèi)容 工作內(nèi)容 組織牽頭單位 完成時(shí)間 價(jià)格表 尚美佳 盧海風(fēng) 12.24 銷售講解 尚美佳 沈楊、銷售組 12.25 廣告推廣計(jì)劃 尚美佳 李德昌 12.21 戶外廣告 朗賢、尚馳 1.1 報(bào)眼 朗賢 按計(jì)劃 電視 朗賢 按計(jì)劃 工程產(chǎn)品升級(jí) 朗賢 1.1 現(xiàn)場(chǎng)配備 朗賢 1.1 現(xiàn)場(chǎng)包裝 朗賢、尚美佳、 1.1 工作內(nèi)容 組織牽頭單位 完成時(shí)間 銷售管理 尚美佳 12.25 現(xiàn)場(chǎng)布幔更換 朗賢 12.29 工程預(yù)售證 朗賢 1.18 開盤方案 尚美佳 申彤 12.21 任務(wù)分解 -價(jià)格表制定 價(jià)格表制定 12.24日確定 初步 價(jià) 格表 12.25日討論 2008-1-10確定 2008-1-13試算 通知客戶價(jià)格范圍 客戶誠(chéng)意度甄別 價(jià)格表由尚美佳盧海風(fēng)主要制定，根據(jù)相對(duì)關(guān)系確定層差及朝向差，報(bào)開發(fā)商討論，再進(jìn)行調(diào)整， 12月 24日完成初稿 ， 1月 10日確定 任務(wù)分解 -銷售講解 銷售流程及銷售講解由尚美佳沈楊牽頭銷售組，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理徐智組織銷售員在現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)策劃組提供的銷講架構(gòu)、結(jié)合最新的營(yíng)銷思路，進(jìn)行多次演練，形成銷講稿，由沈總進(jìn)行最終考核 銷售流程及銷講在 12月 25日完成 任務(wù)分解 -廣告推廣計(jì)劃 廣告推廣計(jì)劃由尚美佳李德昌 12.21日完成，具體另附，討論后由朗賢投資策劃部落實(shí)執(zhí)行 報(bào)紙風(fēng)格： 經(jīng)討論：因考慮報(bào)紙投放受政策影響，建議做 2/3軟文， 1/3形象， 軟文以記者的名義來(lái)進(jìn)行 ，尚馳在設(shè)計(jì)過(guò)程中盡量避免政策的影響 報(bào)紙主要表現(xiàn)內(nèi)容： 1. 在南昌豪宅在哪里？ 2. 豪宅的定義 3. 外灘和豪宅的聯(lián)系 朗賢負(fù)責(zé)投放計(jì)劃落實(shí)及和記者聯(lián)系 任務(wù)分解 -戶外廣告 1. 增加一塊戶外廣告位，建議在昌九高速入口 編 號(hào) Jx-gs-00021 類 型 高立柱 位 置 昌九高速 規(guī) 格 18*6*2=216 受 眾 率 8萬(wàn)輛車次 / 亮燈時(shí)間 每晚 4小時(shí) 銷售情況 20萬(wàn) /年 /兩面 建議在 1.1號(hào)發(fā)布 聯(lián)系人：戶外設(shè)計(jì)： 以“不可復(fù)制才是奢侈的”為主文案 加上 1月 19日開盤信息 戶外平面設(shè)計(jì)定稿在 12月 28日， 1月 1日更換現(xiàn)有戶外畫面 尚美佳、尚馳負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、朗賢負(fù)責(zé)戶外尋找、商務(wù)、更換換面 任務(wù)分解 -短信息 短信息計(jì)劃在 1月 19日之前 1月 10日、 11日、 17日、 18日發(fā)布 有錢可以買樓 但不可以買時(shí)間 短信息內(nèi)容 每年 有 80萬(wàn)只勞力士帶上手腕 數(shù)萬(wàn)中國(guó)人穿上阿瑪尼服裝 13700輛寶馬上市 每年 你的賬戶上也會(huì)增加 N多個(gè) 0 城市人所謂的奢侈 被大量的制造和復(fù)制 朗賢負(fù)責(zé) 短信公司 商務(wù) 任務(wù)分解 -電視投放 從 12.25日延長(zhǎng)一個(gè)月的投放（具體見投放計(jì)劃） 電視片不改，增加 5秒鐘標(biāo)版 朗賢負(fù)責(zé)商務(wù)投放 任務(wù)分解 -產(chǎn)品升級(jí) 由朗賢完成 工程疑問(wèn)回復(fù) 產(chǎn)品升級(jí)內(nèi)容 南昌高端項(xiàng)目橫相對(duì)比差異化 管家特色服務(wù)等內(nèi)容 12.21回復(fù) 建議刷卡單獨(dú)入戶、材料等獨(dú)特， 1月 1日回復(fù) 1月 1日前回復(fù) 1月 1日前回復(fù) 任務(wù)分解 -現(xiàn)場(chǎng)配備 熱飲機(jī) 1臺(tái) 筆記本電腦 3臺(tái) 小型冷柜 1個(gè) 托盤等 3個(gè) 冷飲及熱飲 若干 咖啡及飲料、點(diǎn)心 若干 菜單 10份 服務(wù)生 1名 禮賓門僮 1名 1月 1日前朗賢 完成添置 任務(wù)分解 -現(xiàn)場(chǎng)包裝 1. 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌 2. 刀旗 12.24日尚馳 完成設(shè)計(jì) 12.29日朗賢 完成安裝 保安崗?fù)ぴO(shè)置， 1月 1日前完成 市政綠化認(rèn)養(yǎng)由朗賢負(fù)責(zé)進(jìn)行， 任務(wù)分解 -銷售管理 1. 營(yíng)銷思路培訓(xùn) 2. 銷講 3. 精神面貌、禮儀 4. 著裝改善 進(jìn)行中 12.25完成整改 12.25完成整改 1月 1日完成整改 任務(wù)分解 -現(xiàn)場(chǎng)布幔 現(xiàn)場(chǎng)布幔更換或抬升位置， 12月 29日前完成 任務(wù)分解 -預(yù)售許可證 預(yù)售許可證 1月 18日取得 開盤組織 開盤時(shí)間 2008-1-19、 20日 開盤地點(diǎn) 五星級(jí)酒店會(huì)議廳或會(huì)展中心（具體開盤前十天確定地點(diǎn)） （建議在凱萊大酒店 20層） 場(chǎng)地要求： 能容納 100人左右 具備產(chǎn)品發(fā)布會(huì)場(chǎng)地、設(shè)備要求 開盤形式 按照高端樓盤開盤思路，在凱萊酒店進(jìn)行，以一對(duì)一服務(wù)的形式，通過(guò) 20-30分鐘產(chǎn)品介紹，結(jié)合小型活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)小范圍多次開盤， 酒店現(xiàn)場(chǎng)包裝可采用哈根答斯進(jìn)行包裝，用高端元素來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的高端 小型商務(wù)禮儀講座：聘請(qǐng)頂級(jí)培訓(xùn)師針對(duì)客戶開展，彰顯非凡 紅酒鑒賞及知識(shí)講座 小型活動(dòng) 活動(dòng)由朗賢負(fù)責(zé) 聯(lián)系，尚美佳 配合 開盤流程安排 7： 00主要負(fù)責(zé)工作人員到位 7： 30所有工作人員到位 8： 00客戶進(jìn)場(chǎng) 8： 00-8： 55主持人宣讀開盤流程、須知、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等內(nèi)容 9： 00-9： 30外灘生活鑒賞 （ 建議請(qǐng)電臺(tái)名主持或張騰之 ） 9： 30-10： 10商務(wù)禮儀講座 10： 20一對(duì)一選房開始 12： 00上午選房結(jié)束 下午活動(dòng)改為紅酒鑒賞，此流程待具體定 主要場(chǎng)地布置 （因場(chǎng)地變化實(shí)際布置可能有調(diào)整） 產(chǎn)品發(fā)布區(qū)及搖號(hào)選房等候區(qū) 舞臺(tái) 通道 1 2 3 4 選房、收款、簽約區(qū) 出口 1 候選區(qū) 2 選房區(qū) 3 收款區(qū) 4 簽約區(qū) 迎賓處 停車場(chǎng)及引導(dǎo) 停車場(chǎng)秩序由酒店和物業(yè)公司專人負(fù)責(zé) 停車場(chǎng)須現(xiàn)場(chǎng)氣氛包裝由禮儀公司負(fù)責(zé)完成 現(xiàn)場(chǎng)拱門或條幅內(nèi)容含以下信息 “朗賢 外灘生活鑒賞會(huì)暨朗賢俱樂(lè)部?jī)?yōu)先選房活動(dòng)” 迎賓處 -根據(jù)實(shí)際情況決定設(shè)在一樓大堂還是會(huì)場(chǎng) 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)當(dāng)日客戶上門接待、引導(dǎo)、咨詢工作 負(fù)責(zé)朗賢俱樂(lè)部會(huì)員選房的資格審查工作（申請(qǐng)表、資信證明）， 1對(duì) 1引導(dǎo)會(huì)員進(jìn)入 現(xiàn)場(chǎng)就座 控制迎賓處的秩序 人員安排： 尚美佳工作人員： 2名 禮儀小姐： 2名 保安： 2人公證員： 開發(fā)商工作人員：待定 外灘生活鑒賞會(huì)現(xiàn)場(chǎng)示意 外灘生活鑒賞會(huì)現(xiàn)場(chǎng)示意 收款、簽約流線 收款示意 簽約區(qū)示意 簽約區(qū)示意 發(fā)放禮品 禮品： 1. 對(duì)于開盤到現(xiàn)場(chǎng)非成交會(huì)員客戶，可送 100元左右精美小茶具 2. 對(duì)于小型講座，針對(duì)女性客戶，可送精美紐扣佩飾或胸花 3. 對(duì)于紅酒知識(shí)講座，可送紅酒器具 現(xiàn)場(chǎng)道具準(zhǔn)備 停車場(chǎng)：停車指引標(biāo)志牌，雪糕塔若干（酒店配合） 迎賓 處：接待臺(tái)（紅布）、文具、座椅、背景板 外灘生活鑒賞會(huì) ：投影設(shè)備、主持臺(tái) 就座區(qū) ：舞臺(tái)、座椅、音響、紅地毯、盆花（具體和活動(dòng)公司及酒店聯(lián)系） 選房區(qū)：銷控板、座椅、音響、話筒、文具、 財(cái)務(wù)區(qū)：桌椅（ 5人用）、財(cái)務(wù)工具、收據(jù)等 簽約區(qū)：桌椅（ 5人 用）、文具、認(rèn)購(gòu)書 禮品區(qū)：桌椅（ 2人用）、禮品到位、 現(xiàn)場(chǎng)包裝、展板等：和制作公司落實(shí) 其他：如無(wú)線對(duì)講、食品飲料等的提供 準(zhǔn)備工作： 酒店聯(lián)系，開盤前十天由朗賢落實(shí) 活動(dòng)公司 :利益、現(xiàn)場(chǎng)布置等落實(shí) 開盤后推廣思路 1. 春節(jié)期間針對(duì)返鄉(xiāng)客戶采取反季節(jié)營(yíng)銷 2. 從 4月 1日起開始節(jié)后營(yíng)銷推廣（具體見推廣計(jì)劃） 2 2008年 4月 26日開盤 推廣思路 1. 情景營(yíng)銷，園林、售樓處、樣板房、市政綠化改造到位 2. 從 3月 1日開始集中投放廣告 推廣思路 除常規(guī)的推廣手段應(yīng)用外，多用代表高端品質(zhì)的奢侈品來(lái)和項(xiàng)目發(fā)生聯(lián)系，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的高端（ 詳見推廣計(jì)劃） 1. 賓利、瑪莎拉蒂車展 2. 現(xiàn)場(chǎng)英國(guó)純種馬展示（退役） 3. 機(jī)場(chǎng)雜志、財(cái)經(jīng)等高端讀物廣告 4. 模特 LV不同系列展示 購(gòu)物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 1、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略 目錄 一、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購(gòu)物中心定位 2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 3、滿足消費(fèi)者需求 4、提升租值 二、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 1、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營(yíng)業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 4、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng) 5、需要增加其他種類的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu) 6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營(yíng)位置和樓 層的換位調(diào)整 什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 7、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)需要 8、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大市場(chǎng)空間 9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購(gòu)物中心 必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)整和提升 三、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購(gòu)物中心定位的檢討 2、購(gòu)物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購(gòu)物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析 6、 原有租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、