【商業(yè)地產(chǎn)】武漢泰合百花公園商業(yè)街推廣策略思考-117PPT

價(jià) 值 中 心 論 泰合百花公園商業(yè)街推廣策略思考 關(guān)于商業(yè)的推廣 商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與住宅的運(yùn)營(yíng)不同，商業(yè)是經(jīng)營(yíng)性的、住宅是私家性的，住宅我們能夠控制，商業(yè)前期的變化度較大，如主力店的進(jìn)駐？等等，其運(yùn)營(yíng)受市場(chǎng)的制約性比較大，因而執(zhí)行的難度較大。 借鑒我們所操作商業(yè)項(xiàng)目推廣的經(jīng)驗(yàn) 比如 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 華南 MALL 新亞洲電子商城 遠(yuǎn)洋城 MALL 它們?yōu)槭裁磿?huì)成功？ 商業(yè)項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的前提條件： 價(jià) 值 認(rèn) 同 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以高出同區(qū)域 4倍的價(jià)格仍然取得了銷(xiāo)售上的成功，最根本的原因是其價(jià)值得到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同。 我們項(xiàng)目的價(jià)值是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同？ 目前沒(méi)有辦法檢驗(yàn)，但可以比較分析得出結(jié)論。 分析區(qū)域其他社區(qū)商鋪的銷(xiāo)售情況： 銷(xiāo)售價(jià)格 和 消化速度 通過(guò)金色港灣、人信 奧林花園、包括泰合百花公園一期商鋪的銷(xiāo)售情況分析。市場(chǎng)對(duì)區(qū)域商鋪的價(jià)值認(rèn)同在逐步提升，但銷(xiāo)售價(jià)格一旦提升到某一程度，消化速度明顯減緩。因此，如果項(xiàng)目要在銷(xiāo)售價(jià)格上得以突破，存在一定的難度。 推廣的核心難點(diǎn)： 解決價(jià)值認(rèn)同問(wèn)題 如何解決價(jià)值認(rèn)同問(wèn)題？ 其次引導(dǎo)商業(yè)街價(jià)值心理 商業(yè)街同樣要想商品一樣，有自己包裝、個(gè)性、特點(diǎn)，成為市場(chǎng)關(guān) 注的亮點(diǎn)，形成大眾共識(shí)的認(rèn)同感； 首先建立商業(yè)街價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)首先要解決認(rèn)同感，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有，認(rèn)同感的前提就沒(méi)有；因 此，商業(yè)街首先需要建立商業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)； 最終眼見(jiàn)為實(shí)商業(yè)街價(jià)值信賴 商業(yè)街的關(guān)鍵是信賴感，信賴感是商業(yè)街銷(xiāo)售的基礎(chǔ)，信賴感的前 提是眼見(jiàn)為實(shí)商業(yè)品牌影響力； 第一部分：建立價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)體系 從商業(yè)步行街說(shuō)起 商業(yè)步行街是城市商業(yè)的窗口 ， 往往位于城市最繁華的地段 ， 是一個(gè) 屬于城市的生活空間 。 步行街是城市的一種生存態(tài)度 北京的大柵欄、上海的南京路、重慶的解放碑，還是廣州的上下九、深圳的東門(mén)步行街 一提起商業(yè)步行街，人們津津樂(lè)道其商品之琳瑯滿目，也驚羨其無(wú)限的商業(yè)價(jià)值、驚嘆其增值的速度。 步行街是財(cái)富的象征，在武漢，步行街同樣讓城市驕傲。 江漢路步行街以商業(yè)繁盛聞名華夏。商賈云集、佳賓輻湊、老店新廈、鱗次櫛比、南絲北錦、東珍西寶、琳瑯滿目、美不勝收，是武漢購(gòu)物天堂。投資者、經(jīng)營(yíng)者日進(jìn)斗金。步行街一時(shí)間成為聚斂財(cái)富的大磁場(chǎng)。 當(dāng)步行街延伸至沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 商業(yè)是屬于城市的繁華傳奇，當(dāng)一片處女地發(fā)展到呼喚商業(yè)的階段?？梢哉f(shuō)，已經(jīng)成為真正意義上的 “城市 ”。當(dāng)沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)瞬從一片荒地發(fā)展成為 新城 。 贏得了整個(gè)武漢市的 驚嘆 ！ 城市化的標(biāo)志 步行街，是 財(cái)富 的象征 步行街，為城市貢獻(xiàn) 繁榮 步行街 , 是 城市化 的標(biāo)志 步行街 , 是一個(gè)城市生活的空間 步行街 , 是高質(zhì)量城市生活的體現(xiàn) 步行街 , 一個(gè)感交 時(shí)尚 的場(chǎng)所 步行街 本身足夠讓項(xiàng)目驕傲 但是 ,它的價(jià)值形象應(yīng)更加具體和豐富 ？步行街 泰合商業(yè)街形象分析 一、功能形象分析 600米集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、健身于一體的街區(qū)型商業(yè)場(chǎng)所。 多種業(yè)態(tài)組合，改變了社區(qū)單調(diào)商業(yè)業(yè)態(tài)的狀況。 大型、開(kāi)放的社區(qū)商業(yè)街。 它不僅限于住宅社區(qū)商業(yè)為居民提供美容、洗衣、用餐、日常消費(fèi)的必要服務(wù)。它有一定的規(guī)模、有相當(dāng)?shù)钠肺?、有巨大的影響、有足夠的人群?二、價(jià)格形象分析 沒(méi)有明確的資料，但相對(duì)于沌口其他商業(yè)項(xiàng)目而言，租賃價(jià)格應(yīng)該具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)形象 風(fēng)格現(xiàn)代的商業(yè)建筑 （上海新天地），但不同的商業(yè)形態(tài)和不同檔次的商品在同一個(gè)建筑單體中，會(huì)模糊項(xiàng)目的風(fēng)格，從而難以定位其主力消費(fèi)群體。 泰合商業(yè)街所在區(qū)域分析 自然環(huán)境優(yōu)美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢(shì)，水質(zhì)優(yōu)良、污染程度低； 交通狀況好，南靠長(zhǎng)江，西交京珠高速公路，北倚后官湖， 318國(guó)道、滬蓉高速公路縱貫全境； 區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目缺乏，以街區(qū)商業(yè)為主。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，區(qū)域蘊(yùn)涵巨大的高消費(fèi)力，成為核心消費(fèi)帶。 N 新 江 大 路 漢慶街 中環(huán)線 三角湖 本案 新江漢大學(xué) 泰合商業(yè)街 萬(wàn)平方米湘隆購(gòu)物廣場(chǎng) 武漢體育中心 漢陽(yáng)客運(yùn)中心 國(guó)道 三角湖小學(xué) 一中 開(kāi)發(fā)區(qū)商圈 泰合百花公園商業(yè)街價(jià)值定位的思考 我們需要找到一個(gè)最能打動(dòng)市場(chǎng)， 激發(fā)消費(fèi)行 為的價(jià)值切入點(diǎn)！ 問(wèn)題是：我們?cè)趺慈フ遥磕睦锶フ遥?定位必須能讓消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者產(chǎn)生認(rèn)同 必須是區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的、其他商業(yè)形態(tài)不具備的。 前提 我們?yōu)檎l(shuí)建立價(jià)值形象？ 根據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi) 70%的購(gòu)房者來(lái)自沌口和周邊地區(qū)，這說(shuō)明沌口地區(qū)區(qū)域輻射性不強(qiáng)，從各方面看都是一個(gè)較為獨(dú)立的新城?？梢耘袛?，除投資者外，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者從很大一個(gè)程度上都來(lái)自經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象建立在推廣時(shí)都是大眾傳播，由于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的明確性和針對(duì)性，可減少?gòu)V告?zhèn)鞑ベM(fèi)用，利用 窄眾傳播 。 價(jià)值定位讓投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者同時(shí)產(chǎn)生認(rèn)同。 經(jīng)營(yíng)者 投資者 競(jìng)爭(zhēng)者 投資者 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 一箭三雕 發(fā)展前景 人氣 投資者 升值空間 業(yè)態(tài)組合 商業(yè)環(huán)境 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 主題商業(yè) 投資者素描 開(kāi)發(fā)商說(shuō)“地段、地段、地段”。 如今投資者也重復(fù)“地段、地段、地段” 對(duì)于商鋪投資，地段最重要。 必須有看得見(jiàn)的發(fā)展前景和升值空間，成本少風(fēng)險(xiǎn)小利潤(rùn)大 。我做夢(mèng)都想賺更多的錢(qián)。 沌口地區(qū)住宅商鋪價(jià)值飆升，預(yù)示泰合商業(yè)街增值前景無(wú)限。 沌口地區(qū)住宅銷(xiāo)售不斷節(jié)節(jié)飆升，其價(jià)格每年都保持 6% 7%的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于同期武漢市整體住宅幾個(gè)增長(zhǎng)速度。同時(shí)，樓盤(pán)的入住率更在直線攀升，人氣極其旺盛。泰合超前的規(guī)劃和人緣更會(huì)讓其商業(yè)增值空間無(wú)限，搶先獲得沌口的第一缽金。 地段資源豐富，配套逐漸成熟，加上政府的扶持，其發(fā)展顯而易見(jiàn)，沌口第一個(gè)商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域在這里形成。例如新體育中心旁就即將建成 13萬(wàn)平方米的 SHOPPING MALL。 政府的扶持，沌口第一個(gè)商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域在這里形成。 經(jīng)營(yíng)者的素描 生活在沌口，總想做點(diǎn)生意，只是沒(méi)有中意的商鋪可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)于社區(qū)里的商鋪消費(fèi)群太有限了。 在沌口，哪里的商鋪會(huì)讓我的生意天天紅紅火火？哪里的商鋪會(huì)使我迅速成為大富翁？ 沌口地區(qū)蘊(yùn)涵巨大的高消費(fèi)力，泰合商業(yè)街成為核心消費(fèi)帶。 沌口，一個(gè)人煙罕至的地方？ NO，那你一定不了解現(xiàn)在的沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 一個(gè)崛起的新城。新江漢大學(xué)近在咫尺，有多少老師多少學(xué)生？金色港灣、奧林花園、水木清華、綠島花園，有多少居民？可口可樂(lè)、神龍、海爾、晨鳴，有多少高消費(fèi)力為 “ 泰合商業(yè)街 ” 所擁有？ 超前規(guī)劃，泰合商業(yè)步行街開(kāi)創(chuàng)全新消費(fèi)方式。 雖然只是一個(gè)社區(qū)商鋪，但泰合跳出了社區(qū)商鋪概念，它面向沌口地區(qū)的所有消費(fèi)者，成為區(qū)域目前特有的多功能消費(fèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。如此超前的規(guī)劃，定能夠讓商鋪利潤(rùn)最大化。 消費(fèi)者素描： 生活在沌口地區(qū)，搬進(jìn)新居，開(kāi)起新車(chē)，或許還不是最重要的，生活需要方便，快捷 我們要赤橙黃綠青藍(lán)紫的七彩天地，繽紛時(shí)尚，我們要柴米油鹽醬醋茶，一樣不少。 鮮肉、魚(yú)蝦、凈菜、水果、綠色食品，是否隨時(shí)隨地買(mǎi)得到？ 、香熏、點(diǎn)穴、按摩美容，是否樣樣有得做？ “ ” 、 “ 萬(wàn)寶路 ” 、 “ 箭牌 ” 、“ 芙蓉 ” 、 “ 黃鶴樓 ” ，各種香煙是否都齊全 ? 咖啡、西餐、紅酒、特色菜、日本料理、火鍋，能否天天換口味？ 它本質(zhì)不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)的概念，更多的代表一種生活方式。 它是一種新型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、體驗(yàn)生活方式為一體的多功能新型商業(yè)場(chǎng)所。我們?nèi)ミ@里不僅僅是為了去買(mǎi)東西、吃點(diǎn)喝點(diǎn)東西，更重要的是一種 “ 體驗(yàn)過(guò)程 ” 。 對(duì)沌口而言： 街區(qū)商業(yè)旗艦 （大規(guī)模、開(kāi)放型、多業(yè)態(tài)組合） 項(xiàng)目最直觀的印象是： 時(shí)尚、休閑、精品、功能全、便捷 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)說(shuō)，最大的利益點(diǎn)在于： 功能齊全，娛樂(lè)、休閑的消費(fèi)體驗(yàn)較多 產(chǎn)品層次豐富 消費(fèi)空間的人性化、生活化設(shè)計(jì)帶給人的舒適感 泰合商業(yè)步行街形象價(jià)值形成 從城市地位上來(lái)看： 沌口的 從商業(yè)地位上看： 規(guī)模最大、功能最全的街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 從消費(fèi)地位上來(lái)看 一站式的消費(fèi)模式，改變沌口人的生活模式，主 導(dǎo)新世紀(jì)消費(fèi)文化時(shí)尚。 從消費(fèi)體驗(yàn)上講 一條商品更豐富，品質(zhì)更高、功能更全的步行街 可以 “ 聊聊天，喝喝咖啡，下下棋 ” 消費(fèi)是不自覺(jué) 的，是發(fā)現(xiàn)式的消費(fèi)，是計(jì)劃之外的消費(fèi)。 沌口 全步行商業(yè)長(zhǎng)廊 項(xiàng)目功能定位： 對(duì)于目標(biāo)客戶群的意義： 投資者：一種全新的高資投資方式 經(jīng)營(yíng)者：一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài) 一種全新的商業(yè)環(huán)境 消費(fèi)者：一種全新的生活體驗(yàn) 一種全新的消費(fèi)方式 沌口新城街區(qū)商業(yè)旗艦 項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位： 新時(shí)尚主義生活 項(xiàng)目傳播定位： 對(duì)于生活有更多要求，對(duì)精神層次的消費(fèi)有更多需要， 超越于生活之上的生活享受， 自然更具文明特制。 新時(shí)尚主義生活演繹 隨時(shí)來(lái)一杯， 茶的淡泊悠遠(yuǎn)， 咖啡 的活躍熱情，酒的激奮酣暢，品位之間，多三分領(lǐng)悟。 新時(shí)尚主義生活演繹 喜歡汗水的快意淋漓，幽雅的閱讀，激情的 shopping 在文明中尋覓自然的人，最懂生活。 新時(shí)尚主義生活演繹 泰合百花公園商業(yè)街價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)體系 價(jià)值定位： * 街區(qū)商業(yè)旗艦 價(jià)值概念： * 沌口