某房地產(chǎn)公司財務(wù)內(nèi)控規(guī)范制度

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 某房 地產(chǎn)公司財務(wù)內(nèi)控規(guī)范 制度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 *公司 會計制度 第一章 總 則 一、 為了加強(qiáng)本企業(yè)的會計工作，維護(hù)本企業(yè)及其投資人等有關(guān)方面的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)外商投資企業(yè)的法律、法規(guī)，制定本制度。 二、 根據(jù)中華人民共和國外商投資企業(yè)會計制度和有關(guān)的補(bǔ)充規(guī)定，結(jié)合企業(yè)的具體情況，制定本企業(yè)的會計制度。 第二章 會計核算原則 三、 本企業(yè)的會計核算工作應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定。 四、 企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)劃分會計期間（月、季、年）。 五、 企業(yè)的會計核算工 作應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，做到記錄準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，方法正確，手續(xù)齊備，符合時限。 六、 本企業(yè)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則記帳。凡是本期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用，不論款項是否在本期收回，都應(yīng)當(dāng)作為本期的收入和費(fèi)用入帳；凡是不屬于本期的收入和費(fèi)用，即使款項已在本期收付，也不應(yīng)作為本期的收入和費(fèi)用處理。 七、 企業(yè)收入和費(fèi)用的計算應(yīng)當(dāng)相互配合。同一會計期間所取得的收入以及與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間登記入帳。 八、 企業(yè)的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實際成本核算。除另有規(guī)定者外，企業(yè)不得自行調(diào)整財產(chǎn)的帳面價值。 九、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)劃分 資本支出和收益支出的界限。支出的效益及于一個以上（不含一個）會計年度的，應(yīng)當(dāng)作為資本支出；支出的效益僅及于本會計年度的，應(yīng)當(dāng)作為收益支出。 十、 企業(yè)的會計核算方法，前后各期應(yīng)當(dāng)一致，不得隨意變更。如果有必要變更，一般應(yīng)當(dāng)自新的會計年度開始時變更，并在變更年度的會計報告中予以說明。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第三章 記帳與帳簿 十一、 本企業(yè)采用借貸復(fù)式記帳法。 十二、 本企業(yè)以人民幣作為記帳本位幣。 十三、 本企業(yè)的記帳文字為中文。 十四、 企業(yè)每發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)取得或者填制原始憑證。各種原始憑證必須內(nèi)容真實、完整，手續(xù)齊備，數(shù)字準(zhǔn)確。原始憑證經(jīng)審核無誤， 才能據(jù)以填制記帳憑證。 十五、 本企業(yè)設(shè)置日記帳、總分類帳和明細(xì)分類帳三種主要帳簿以及各種必要的輔助性帳簿。 各種帳簿應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核無誤的原始憑證、記帳憑證或者憑證匯總表等登記，做到登記及時，內(nèi)容完整，數(shù)字準(zhǔn)確，摘要清楚。 各種帳簿中的記錄，如需更正，必須嚴(yán)格按照會計人員工作規(guī)則進(jìn)行。 第四章 流動資產(chǎn) 十六、 本企業(yè)的流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行招待存款、有價證券，應(yīng)收和預(yù)付款項以及存貨等。 現(xiàn)金、銀行存款、有價證券分別核算；應(yīng)收款項，按照應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款、應(yīng)收短期貸款和其他應(yīng)收款等分別核算；預(yù)付款項，按照預(yù)付貨款（預(yù)付定金）、 預(yù)交所得稅和待攤費(fèi)用等分別核算；存貨按照商品、原材料、物料用品、包裝物和低值易耗品等分別核算。 對于自年度資產(chǎn)負(fù)債表日起一年以上的應(yīng)收款項，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表長期投資類下單列項目反映。 十七、 現(xiàn)金和銀行存款設(shè)置日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆進(jìn)行登記；有多種貨幣的還應(yīng)按不同的貨幣分別設(shè)帳登記。 十八、 有價證券包括準(zhǔn)備在一年以內(nèi)變現(xiàn)的股票和債券，應(yīng)當(dāng)按照實際支付的款項登記入帳。實際支付的款項含有已宣告發(fā)放的股利或者應(yīng)計利息的，應(yīng)將這部分股利或者利息金額作為暫付款項，通過其他應(yīng)收款帳戶核算。 有價證券的股利或者利息收入， 以及有價證券售出或到期時所收到的款項與其帳面成本和已登記入帳的應(yīng)收股利或者應(yīng)計利息之間的差額，應(yīng)當(dāng)作為投資損益計入營業(yè)外支出或者營業(yè)外收入。 十九、 應(yīng)收和預(yù)付款項按照不同貨幣分別設(shè)帳登記。 企業(yè)計提壞帳準(zhǔn)備，可于年度終了按照應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)等應(yīng)收款項，計提不超過 3%的壞房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 帳準(zhǔn)備。 壞帳準(zhǔn)備應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為應(yīng)收款項的減項單獨反映。年末應(yīng)當(dāng)計提的壞帳準(zhǔn)備數(shù)額如果高于已提壞帳準(zhǔn)備的帳面余額，可以按其差額補(bǔ)提足額；如果低于已提壞帳準(zhǔn)備的帳面余額，應(yīng)當(dāng)按其差額相應(yīng)調(diào)減壞帳準(zhǔn)備的帳面余額。 企業(yè)的壞帳損失， 計入管理費(fèi)用。實際發(fā)生的壞帳應(yīng)當(dāng)與壞帳準(zhǔn)備先行沖抵。已經(jīng)確認(rèn)的壞帳，以后如果收回，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增壞帳準(zhǔn)備或者沖減管理費(fèi)用。 對于壞帳的確認(rèn)，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。 二十、 存貨應(yīng)當(dāng)按照實際成本登記入帳。 購入的存貨，以買價加運(yùn)輸、裝卸、保險等費(fèi)用、運(yùn)輸途中的合理損耗、入庫前的挑選整理費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為實際成本；購入的商品以買價和應(yīng)繳納的稅金作為實際成本。 自制、自產(chǎn)或者自行開采的存貨，以制造、生產(chǎn)或者開采過程中的各項實際支出作為實際成本。 委托外單位加工完成的存貨，以實際耗用的原材料或者半成品成本加加工、運(yùn)輸、裝 卸和保險等費(fèi)用以及應(yīng)繳納的稅金作為實際成本。 盤盈的存貨，按照原實際成本或者同類存貨的實際成本入帳。 二十一、 存貨的核算，一般采用永續(xù)盤存制。 領(lǐng)用或者發(fā)出的商品、原材料、自制半成品和產(chǎn)成品等，采用先進(jìn)先出法確定其實際成本；低值易耗品和周轉(zhuǎn)使用的包裝物在領(lǐng)用后采用一次攤銷法，企業(yè)于投入生產(chǎn)經(jīng)營時一次大量領(lǐng)用的低值易耗品，可以作為其他資產(chǎn)核算。 二十二、 存貨需定期盤點，每月盤點一次。盤存數(shù)如果與帳面記錄不符，應(yīng)當(dāng)于查明原因后及時進(jìn)行會計處理，一般在年終結(jié)帳前處理完畢。 盤盈的存貨，一般應(yīng)當(dāng)相應(yīng)沖減有關(guān)費(fèi)用；盤虧或者毀損的存貨 ，在扣除過失人或者保險公司等的賠款和殘料價值之后，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)計入有關(guān)費(fèi)用；其中，由于非常原因造成的凈損失，計入營業(yè)外支出。 第五章 長期投資 二十三、 本企業(yè)的長期投資，是指向其他單位投出的期限在一年以上的資金，包括直接向其他單位投出的現(xiàn)金，實物和無形資產(chǎn)，以及購入的不準(zhǔn)備在一年以內(nèi)變現(xiàn)的股票和債券。長期投資應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項目反映。 二十四、 撥付獨立核算，不獨立納稅的附屬企業(yè)的資金，應(yīng)通過撥付所屬資金進(jìn)行核算，在資房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 產(chǎn)負(fù)債表長期投資類下單列項目反映。 撥付所屬資金應(yīng)當(dāng)按照實際撥付的金額或者實物、無形資產(chǎn)等的帳面價 值登記入帳。 第六章 固定資產(chǎn)和在建工程 二十五、 企業(yè)的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項目反映。以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)在未取得所有權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)另行核算；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在輔助性備查帳中登記，并在資產(chǎn)負(fù)債表的附注中予以說明。 二十六、 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照原價登記入帳。 投資人投入的固定資產(chǎn)，以合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書和驗收清單中所列金額加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價。 購入的固定資產(chǎn)，以買價加運(yùn)輸、裝卸、保險等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價。 自制、自建的固定資產(chǎn)，以制造、 建造過程中的實際支出作為原價。 以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)，以合同規(guī)定的價款加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價；合同規(guī)定的價款中包含了價款利息和手續(xù)費(fèi)的，一般應(yīng)將利息和手續(xù)費(fèi)從原價中扣除；如融資租入的固定資產(chǎn)價值不大且期限不長，利息和手續(xù)費(fèi)也可不單獨核算。 接受捐贈取得的固定資產(chǎn)，以按照本制度的規(guī)定確定的價格加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價；如系舊的固定資產(chǎn)，還應(yīng)按新舊程度估計累計折舊。 盤盈的固定資產(chǎn)，以重置完全成本作為原價，并按新舊程度估計累計折舊。 因擴(kuò)充、更換、翻新和技術(shù)改造而增加價值的固定資產(chǎn)，按照所發(fā)生的有關(guān)支出增加固定資產(chǎn)原價。 需要安裝的固定資產(chǎn)，其安裝費(fèi)用一并計入原價。 二十七、 固定資產(chǎn)的折舊采用直線法。 固定資產(chǎn)的應(yīng)計折舊額按照固定資產(chǎn)的原價和分類折舊率計算。固定資產(chǎn)的折舊率根據(jù)固定資產(chǎn)的原價、估計殘值和使用年限計算確定。估計殘值為原價的 10%。 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自投入使用月份的次月起，按月計算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，自停止使用月份的次月起，停止計算折舊。固定資產(chǎn)折舊足額后，仍可繼續(xù)使用的，不再計算折舊；提前報廢的，不補(bǔ)計折舊。 因擴(kuò)充、更換、翻新 和技術(shù)改造增加價值而調(diào)整原價的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)整后原價、已計房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 折舊、估計殘值和尚可使用年限計算折舊?；I建期間用于本企業(yè)工程施工的固定資產(chǎn)，可以在工程竣工時一次，也可以在工程施工期間按期計算折舊，并計入有關(guān)工程成本。在籌建期間使用，但與工程施工不直接有關(guān)的固定資產(chǎn)的折舊，應(yīng)當(dāng)計入開辦費(fèi)。以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)以及以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)計算折舊。房屋建筑物以外的長期閑置未用的固定資產(chǎn)，不計折舊。 累計折舊應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為固定資產(chǎn)的減項單獨反映。以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的累 計折舊，應(yīng)當(dāng)另行核算。 二十八、 固定資產(chǎn)每年盤點一次。盤存數(shù)如果與帳面記錄不符，應(yīng)當(dāng)于查明原因后及時進(jìn)行會計處理，一般在年終結(jié)帳前處理完畢。盤盈的固定資產(chǎn)，按原價扣除估計累計折舊后，計入營業(yè)外收入；盤虧的固定資產(chǎn)，按原價扣除累計折舊和過失人或者保險公司等的賠款后，計入營業(yè)外支出。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產(chǎn)盤盈或者盤虧，應(yīng)當(dāng)計入有關(guān)工程成本。 由于出售、報廢或者毀損等原因而發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外支出或者營業(yè)外收入。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，應(yīng)當(dāng)計入有關(guān)工程成本。 籌建期間發(fā)生的與 工程不直接有關(guān)的固定資產(chǎn)盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由于非常原因而造成的固定資產(chǎn)清理凈損失，應(yīng)當(dāng)計入開辦費(fèi)。 二十九、 本企業(yè)的在建工程包括施工前期準(zhǔn)備、正在施工中和雖已完工但尚未交付使用的建筑工程和安裝工程。在建工程應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項目反映?；I建期間在一年以上、工程項目較多且工程支出較大的，可以分項目進(jìn)行核算。 在建工程應(yīng)當(dāng)按照下列方法登記入帳： 工程用材料，比照本制度第二十條的規(guī)定； 待安裝設(shè)備，比照本制度第二十六條的規(guī)定； 預(yù)付工程款，按照預(yù)付的工程款項； 工程管理費(fèi)，按照實際發(fā)生的各項管理費(fèi) 用； 自營工程，按照直接材料、直接工資、直接機(jī)械施工費(fèi)以及所分?jǐn)偟墓こ坦芾碣M(fèi)等； 出包工程按照應(yīng)支付的工程價款以及所分?jǐn)偟墓こ坦芾碣M(fèi)等； 設(shè)備安裝工程按照所安裝設(shè)備的原價、工程安裝費(fèi)用、工程試運(yùn)轉(zhuǎn)支出以及所分?jǐn)偟墓こ坦芾碣M(fèi)等。 企業(yè)在籌建期間購入或投入不需要安裝的設(shè)備，也可以通過在建工程核算。 三十、 在建工程發(fā)生報廢或者毀損，在扣除殘料價值和過失人或者保險公司等的賠款后的凈損失，一般計入繼續(xù)施工的工程成本；對于非常原因造成的報廢或者毀損，其凈損失在籌建期間房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 計入開辦費(fèi)，在投入生產(chǎn)經(jīng)營以后計入營業(yè)外支出。 工程交付使 用前因進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)生的凈支出，計入工程成本。在試運(yùn)轉(zhuǎn)中形成產(chǎn)品且可以對外銷售的，應(yīng)當(dāng)以實際銷售收入或者預(yù)計售價作為產(chǎn)成品成本，同時沖減在建工程成本。 三十一、 雖已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，一般自交付使用之日起，按照工程預(yù)算、造價或者工程成本等資料，估價轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按照本制度第二十七條的規(guī)定計算折舊；竣工決算辦理完畢之后，應(yīng)當(dāng)按照決算數(shù)調(diào)整原估價和已計折舊。 第七章 無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn) 三十二、 企業(yè)的無形資產(chǎn)，包括工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、場地使用權(quán)和其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項反映。 投資人投入的 無形資產(chǎn)，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書中所列金額以及由企業(yè)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用入帳； 購入的無形資產(chǎn)，按照實際支付的價款入帳。 三十三、 無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自企業(yè)開始受益起按照規(guī)定的期限分期平均攤銷。沒有規(guī)定期限的，按照預(yù)計的受益期或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷。 三十四、 本企業(yè)的其他資產(chǎn)，包括開辦費(fèi)、籌建期間匯兌損失、遞延投資損失以及需要分期攤銷的其他遞延支出，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項反映。 開辦費(fèi)按照企業(yè)在籌建期間發(fā)生的注冊登記費(fèi)、人員工資、差旅費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、董事會費(fèi)以及其他不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的費(fèi)用 金額入帳； 籌建期間匯兌損失，按照企業(yè)在籌建期間的實際發(fā)生額入帳； 遞延投資損失，按照投出資產(chǎn)的實際作價與帳面價值之間的差額入帳； 其他遞延支出，按照實際發(fā)生的有關(guān)支出入帳。 三十五、 其他資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照以下方法進(jìn)行攤銷： 開辦費(fèi)和籌建期間匯兌損失，自企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營起按照不少于 5 年的期限分期平均攤銷； 遞延投資損失，按照投資期限或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷； 其他遞延支出，按照預(yù)計的受益期或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷。 第八章 流動負(fù)債、長期負(fù)債及其他負(fù)債 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 三十六、 外商投資企業(yè)的流動負(fù)債，包括短期借款、應(yīng)付款項、預(yù)收 貨款（預(yù)收定金）和預(yù)提費(fèi)用等。 短期借款、預(yù)收貨款（預(yù)收定金）和預(yù)提費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)分別核算；應(yīng)付款項，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、應(yīng)付工資、應(yīng)交稅金、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款等分別核算。有多種貨幣的流動負(fù)債還應(yīng)按不同的貨幣分別設(shè)帳登記。 職工獎勵及福利基金和其他負(fù)債性基金，視同流動負(fù)債進(jìn)行核算。 對于自年度資產(chǎn)負(fù)債表日起一年以上的應(yīng)付款項，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表長期負(fù)債類下單列項目反映。 三十七、 本企業(yè)的長期負(fù)債，包括長期借款、應(yīng)付公司債和融資租入固定資產(chǎn)應(yīng)付款等，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項反映。 對于自年度資 產(chǎn)負(fù)債表日起一年內(nèi)即將到期的長期負(fù)債，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表流動負(fù)債類下單列項目反映。 三十八、 企業(yè)的其他負(fù)債包括籌建期間匯兌收益和遞延投資收益等，分別通過籌建期間匯兌損失和遞延投資損失等帳戶核算。 三十九、 各種負(fù)債的利息應(yīng)當(dāng)按照約定的利率逐期計算。 與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的利息，在所購建的資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，應(yīng)當(dāng)計入有關(guān)資產(chǎn)的購建成本；其他利息，在籌建期間，應(yīng)當(dāng)計入開辦費(fèi)，在生產(chǎn)經(jīng)營期間，應(yīng)當(dāng)作為本期費(fèi)用。 第九章 投資人權(quán)益 四十、 本企業(yè)的投資人權(quán)益，包括實收資本、資本公積、儲備基金、企業(yè)發(fā) 展基金和未分配利潤等，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項反映。 四十一、 實收資本是指投資人按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書的約定實際繳入的出資額。 現(xiàn)金投資，按照實際存入企業(yè)開戶銀行的金額入帳； 實物投資，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書和驗收清單中所列金額入帳。 無形資產(chǎn)投資，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書所列金額入帳。 實收資本登記入帳后，如果與中國注冊會計師的驗資報告不符，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的會計處理。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 四十二、 投資人繳入的出資額，如果需要折合記帳本位幣，在有關(guān)資產(chǎn)帳戶中，按照本制度第五十四條的規(guī)定折合。在實收資本帳戶中 ，按照合同約定的國家外匯管理局公布的外匯牌價（以下簡稱國家外匯牌價）折合；合同未作約定的，按照企業(yè)收到出資額時的國家外匯牌價折合。 按照收到出資額時的國家外匯牌價折合記帳本位幣的企業(yè)，如果登記注冊所用的貨幣與記帳本位幣不一致且投資人繳入出資額的時間不同，在實收資本帳戶中，應(yīng)當(dāng)按照第一次收到出資額時的國家外匯牌價折合。投資人如果分期出資，其各期出資都應(yīng)當(dāng)按照第一期第一次收到出資額時的國家外匯牌價折合。 由于有關(guān)資產(chǎn)帳戶與實收資本帳戶所采用的折合匯率不同而產(chǎn)生的記帳本位幣差額，應(yīng)當(dāng)作為資本公積核算。 外資企業(yè)一 般按照企業(yè)收到出資額時的國家外匯牌價折合其實收資本帳戶。 四十三、 中外合作經(jīng)營企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定在合作期間歸還投資人的投資的，對已歸還的投資應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為實收資本的減項單獨反映。 四十四、 資本公積包括捐贈公積、資本折算差額以及資本溢價等。 捐贈公積是指因接受現(xiàn)金或者實物捐贈而增加的投資人權(quán)益?，F(xiàn)金捐贈，按照受贈的金額入帳。實物捐贈，對于附有發(fā)票帳單的，按照發(fā)票帳單所列金額入帳；無發(fā)票帳單的，參照同類實物的國內(nèi)或者國際市場價格入帳。如受贈的系舊的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照原價與估計累計折舊之間的差額入帳 。 資本溢價是指投資人繳付的出資額大于注冊資本的差額。 第十章 成本和費(fèi)用 四十五、 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的物質(zhì)消耗、勞動報酬及各項費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計入成本、費(fèi)用。 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中所耗用的各項材料，應(yīng)當(dāng)按照實際耗用的數(shù)量和帳面單價計算，計入成本、費(fèi)用。 企業(yè)應(yīng)付職工的工資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定的工資標(biāo)準(zhǔn)、工資形式、獎勵津貼等制度，以及工時等記錄資料正確計算，計入成本費(fèi)用；按規(guī)定支付的中方職工保險福利費(fèi)用、退休養(yǎng)老基金、待業(yè)保險基金、住房補(bǔ)助基金以及國家對中方職工的各項補(bǔ)貼等，也應(yīng)以工資項目計入成本、費(fèi)用。 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng) 營過程中所發(fā)生的其他各項費(fèi)用，都應(yīng)以實際發(fā)生數(shù)計入成本、費(fèi)用。凡應(yīng)由本房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 期負(fù)擔(dān)而尚未支出的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為預(yù)提費(fèi)用計入本期成本、費(fèi)用；凡已經(jīng)支出，應(yīng)由本期和以后各期分擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為待攤費(fèi)用或者遞延支出分期攤?cè)氤杀?、費(fèi)用。 四十六、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的成本項目和費(fèi)用項目，匯集生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項支出。 銷售費(fèi)用包括銷售傭金、代銷手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)和銷售服務(wù)費(fèi)用，以及銷售部門人員工資、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他經(jīng)費(fèi)。 管理費(fèi)用包括管理企業(yè)所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng) 費(fèi)、董事會費(fèi)、顧問費(fèi)、訴訟費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、稅金（包括城市房地產(chǎn)稅和車船使用牌照稅等）、場地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、其他資產(chǎn)攤銷、壞帳損失、職工培訓(xùn)費(fèi)、研究發(fā)展費(fèi)和其他管理費(fèi)用。 財務(wù)費(fèi)用包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其他因理財活動而發(fā)生的費(fèi)用。 營業(yè)支出包括業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項支出，可按照服務(wù)類別分別匯集。 第十一章 收入、利潤及利潤分配 四十七、 企業(yè)的營業(yè)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)當(dāng)分別核算。主營業(yè)務(wù)收入，可以分為飯后店租金收入、非飯后店租金收入、管理 費(fèi)收入、各種勞務(wù)或者服務(wù)收入等。 營業(yè)收入的實現(xiàn)，一般為服務(wù)或者勞務(wù)已經(jīng)提供，價款已經(jīng)收訖或者已經(jīng)取得收取價款的權(quán)利。 取得收取價款的權(quán)利，在委托銀行收款的情況下，為向銀行辦妥托收手續(xù)；在委托代銷的情況下，為收到代銷單位的代銷清單。采取產(chǎn)品分成方式的，以投資人分得產(chǎn)品為營業(yè)收入實現(xiàn)。采取分期收款銷售方式的，可以按照合同約定的收款日期確定營業(yè)收入的實現(xiàn)。 營業(yè)收入應(yīng)當(dāng)按照實際或者應(yīng)予收取的款項登記入帳。銷售退回應(yīng)當(dāng)從營業(yè)收入中扣除；銷售折扣或折讓應(yīng)當(dāng)單獨核算，并在利潤表中作為營業(yè)收入的減項單獨反映。 四十八、 企業(yè)的利 潤總額，包括營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額。 營業(yè)利潤為主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金和營業(yè)成本后的毛利，再減去銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用、加上其他業(yè)務(wù)利潤的凈額。其他業(yè)務(wù)利潤為其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出的凈額。 營業(yè)外收支凈額為營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出的凈額。營業(yè)外收入包括投資收益、投資作價收益、固定資產(chǎn)盤盈、處理固定資產(chǎn)收益、罰款收入和以前年度收益等；營業(yè)外支出包括投資損失、投資作價損失、固定資產(chǎn)盤虧、處理固定資產(chǎn)損失、罰款支出、捐贈支出、非常損失和以前年度損失等。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)分別核算，并在利潤表 中分別列項反映。 四十九、 企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按月計算利潤。按月計算利潤有困難的企業(yè)，經(jīng)主管財政部門或國務(wù)院房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以按季或者按年計算利潤。 利潤的計算，在年度內(nèi)，采用表結(jié)法，年度終了，采用帳結(jié)法。 五十、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定從所得稅后利潤中提取儲備基金、職工獎勵及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金（外資企業(yè)可以不提企業(yè)發(fā)展基金） 儲備基金除經(jīng)批準(zhǔn)用于彌補(bǔ)虧損和增加資本，企業(yè)發(fā)展基金除經(jīng)批準(zhǔn)用于增加資本，其帳面余額不得減少。職工獎勵及福利基金應(yīng)當(dāng)用于企業(yè)職工的非經(jīng)常性獎勵或者各項集體福利，其中形成的房屋、設(shè)施等資產(chǎn)， 不得作為企業(yè)的財產(chǎn)。 提取儲備基金、職工獎勵及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金后的利潤，為可供分配給投資人的利潤。 五十一、 年終結(jié)帳以后發(fā)現(xiàn)的應(yīng)調(diào)整本年度會計事項，應(yīng)當(dāng)在下年度有關(guān)帳戶中進(jìn)行調(diào)整，并在報表中作相應(yīng)反映。涉及以前年度損益計算的，應(yīng)當(dāng)分別情況計入營業(yè)外收入或者營業(yè)外支出，或者調(diào)整未分配利潤和應(yīng)交稅金帳戶。 五十二、 企業(yè)本年的利潤總額、應(yīng)繳納的所得稅、提取的儲備基金、職工獎勵及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金、分配給投資人的股利（包括本年分配的以前年度未分配利潤），以及年初未分配利潤、年初未分配利潤調(diào)整數(shù)和年末未分配利潤，均應(yīng)當(dāng)在利 潤分配表中分別列項反映。 第十二章 外幣業(yè)務(wù) 五十三、 外商投資企業(yè)的外幣業(yè)務(wù)，是指以記帳本位幣以外的貨幣進(jìn)行的款項收付、往來結(jié)算以及計價等業(yè)務(wù)。 外幣帳戶，包括外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款、以外幣結(jié)算的債權(quán)（如應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)等）和債務(wù)（如應(yīng)付帳款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付工資、應(yīng)付股利等），應(yīng)當(dāng)與非外幣的各該相同帳戶分別設(shè)置，并分別核算。 五十四、 企業(yè)發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)外幣金額折合為記帳本位幣金額記帳。除另有規(guī)定者外，所有與外幣業(yè)務(wù)有關(guān)的帳戶（包括外幣帳戶和對應(yīng)的非外幣帳戶）無論增加或者減少，均采用業(yè)務(wù)發(fā)生時的國家外匯牌價（原則上采 用中間價，下同）作為折合匯率，本企業(yè)采用當(dāng)月 1 日的國家外匯牌價的中間價作為折合匯率。 五十五、 每月終了，各種外幣帳戶（不包括按調(diào)劑價單獨記帳的外幣帳戶）的外幣月末余額，應(yīng)當(dāng)按照月末國家外匯牌價的中間價折合為記帳本位幣金額。按照月末國家外匯牌價折合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兌損益，計入當(dāng)期損益。 籌建期間發(fā)生的匯兌損益，應(yīng)當(dāng)通過籌建期間匯兌損失帳戶單獨核算。同期匯兌損失和匯兌收房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 益相抵后，如為損失凈額，應(yīng)當(dāng)按照本制度三十五條的規(guī)定進(jìn)行攤銷，攤余價值在資產(chǎn)負(fù)債表其他資產(chǎn)類下單列項目反映；如為收 益凈額，其會計處理方法可以由企業(yè)在下列三種方法中選定： 1、 自企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營起按照 5 年分期平均轉(zhuǎn)銷； 2、 留待彌補(bǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的年度虧損； 3、 留待并入企業(yè)的清算收益。 籌建期間匯兌收益的帳面余額應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表其他負(fù)債類下單列項目反映。 與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的匯兌損益，在所購建的資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，應(yīng)當(dāng)計入有關(guān)資產(chǎn)的購建成本。 五十六、 在外匯調(diào)劑中賣出或者買入外幣，應(yīng)當(dāng)按照實際調(diào)劑價記帳。 賣出外幣的實際調(diào)劑價與該外幣帳戶的原記帳本位幣金額之間的差額，應(yīng)在月末時按 照本制度第五十五條的規(guī)定一并調(diào)整。 買入的外幣應(yīng)當(dāng)按照實際調(diào)劑價單獨記帳，并在支用時按照帳面調(diào)劑價折合記帳本位幣金額記帳。帳面調(diào)劑價可以采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均或者逐筆認(rèn)定等方法確定。 五十七、 企業(yè)在銷售業(yè)務(wù)中取得的外匯額度，應(yīng)當(dāng)在輔助性備查帳簿中登記，并在資產(chǎn)負(fù)債表的附注中予以說明。將該項外匯額度通過外匯調(diào)劑賣出取得的收入，應(yīng)當(dāng)作為匯兌損益處理。 第十三章 清算業(yè)務(wù) 五十八、 企業(yè)的清算業(yè)務(wù)，包括企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定解散、終止進(jìn)行清算時發(fā)生的財產(chǎn)作價及處理、債權(quán)債務(wù)的清理、清算費(fèi)用及損益的核算和剩余財產(chǎn)的分配等。 五十九、 財產(chǎn)清算 的作價方法，按照有關(guān)法律、法規(guī)，由清算委員會確定。 六十、 清算費(fèi)用包括企業(yè)在清算過程中為進(jìn)行清算工作而發(fā)生的各項支出。清算損益包括清算期間的繼續(xù)經(jīng)營損益、財產(chǎn)處理損益以及無法收回的債權(quán)和無法歸還的債務(wù)等。清算損失與清算收益相抵后的凈額與清算費(fèi)用之和或差，為清算凈損益，在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項目反映。 清算終了，如果為清算凈收益，應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納所得稅。 六十一、 企業(yè)的剩余財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行分配。 六十二、 企業(yè)自清算開始，應(yīng)當(dāng)視作會計年度終了，按照本制度的規(guī)定，編制并報送會計報告。清算期間跨年度的，應(yīng)當(dāng)于年度終了，編制并報送資 產(chǎn)負(fù)債表和清算損益表；清算終了，編制并報送自清算開始至清算結(jié)束的清算損益表和財產(chǎn)分配表。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 清算終了的會計報表的報送時間應(yīng)當(dāng)在企業(yè)注銷工商登記之前。 第十四章 會計科目和會計報告 六十三、 企業(yè)的會計科目是參照財政部制定的外商投資旅游企業(yè)會計科目設(shè)置的。 會計科目一般分為資產(chǎn)、負(fù)債、投資人權(quán)益和損益四大類，參照行業(yè)會計科目的規(guī)定分類順序編號。 六十四、 本企業(yè)的會計報告包括會計報表和財務(wù)情況說明書。 會計報表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表以及利潤分配表等有關(guān)附表。需要上報匯總的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和利潤分配表，必須按照財政部制定的 旅游企業(yè)會計報表格式及項目內(nèi)容編制；其他報表可以由企業(yè)根據(jù)需要，參照財政部制定或者由財政部審核同意的行業(yè)會計報表格式及項目內(nèi)容編制。 財務(wù)情況說明書的主要內(nèi)容包括： 1、 投資總額、投資構(gòu)成以及投資進(jìn)度； 2、 資本變動情況； 3、 生產(chǎn)經(jīng)營情況； 4、 盈虧情況及利潤分配情況； 5、 資金變動及周轉(zhuǎn)情況； 6、 外匯平衡情況； 7、 主要稅費(fèi)的交納情況； 8、 財產(chǎn)的盈虧損廢情況； 9、 會計核算方法的變更； 10、 其他有必要說明的情況。 六十五、 季度會計報表和年度會計報告應(yīng)當(dāng)分別報送主管財政部門、當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門以及投 資人。年度會計報告還應(yīng)當(dāng)報送原審批機(jī)關(guān)。 季度會計報表應(yīng)當(dāng)于季度終了后 15 天內(nèi)報出，年度會計報告應(yīng)當(dāng)于年度終了后 4 個月內(nèi)連同中國注冊會計師的查帳報告一并報出。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第十五章 會計檔案 六十六、 企業(yè)的會計檔案包括會計憑證、會計帳簿、會計報告、驗資報告、查帳報告、財務(wù)會計制度以及與經(jīng)營管理和投資人權(quán)益有關(guān)的其他重要文件，如合同、章程、董事會決議和長期經(jīng)濟(jì)合同等。 六十七、 企業(yè)必須按規(guī)定建立會計檔案和檔案管理制度。會計檔案必須妥善保存，不得丟失損壞。 會計憑證會計帳簿和月份、季度會計報表，至少保存 15 年。年度會計報告（包括清算會計報表） 及其他重要會計檔案必須永久保存。 六十八、 會計檔案保存期滿銷毀時，應(yīng)當(dāng)抄具清單，經(jīng)企業(yè)主管部門同意后銷毀。 銷毀會計檔案的清單應(yīng)當(dāng)永久保存。 六十九、 清算結(jié)束時，企業(yè)的會計檔案一般應(yīng)當(dāng)移送原企業(yè)主管部門保存。移送會計檔案的清單，應(yīng)當(dāng)抄報原主管財政部門。 政策及執(zhí)行程序 檔案名稱： 生效日期： 政策號碼： 修改日期： 部 門： 財務(wù)部 批 準(zhǔn)： 總經(jīng)理 主題 : 采購制度及程序 政策 ： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 制定 *公司 采購制度及程序 目的： 當(dāng) 公司 的業(yè)務(wù)運(yùn)作進(jìn)行時，采購部是負(fù)責(zé) 公司 一切物品的采購及服務(wù)的部門， 公司 一切所需求的物品必須經(jīng)由采購部負(fù)責(zé)采購， 公司 不允許未經(jīng)行政管理部門批準(zhǔn)的任何購貨行為，無論現(xiàn)金（零用金除外及非現(xiàn)金的交易，需用部門必須按照采購程序，經(jīng)過審批手續(xù)后，由采購部辦理。采購部要提供最新的市場信息的資料給需求部門，且采購部需要為各使用部門提供可靠的服務(wù)，搜集良好的品質(zhì)的物料和供應(yīng)商來配合 公司 的政策，采購人員必須 對所有物品的數(shù)量、質(zhì)量、價格、貨源等加以控制，并能按各部門的要求，購入質(zhì)優(yōu)、價廉的貨品從而達(dá)到最大限度的降低進(jìn)貨成本提高利潤，節(jié)約資金之目的。 采購程序： 一 采購貨品分類： 1. 貨艙存貨補(bǔ)充倉庫管理人員應(yīng)經(jīng)常留意各種庫存物品的存量的改變在物料的存量達(dá)到規(guī)定的補(bǔ)充線時，應(yīng)及時提出補(bǔ)充要求，保障 公司 任何時間均有合理的物料供應(yīng)。 2. 部門新增的物品運(yùn)作部門在業(yè)務(wù)所需時，須要新增設(shè)備或添加物料 時，所需的采購工作在各部的采購申請獲得行政辦批準(zhǔn)后，由采購部門進(jìn)行洽購，以適應(yīng)新的業(yè)務(wù)發(fā)展。 3. 部門替換舊有設(shè)備或物品當(dāng) 公司 的業(yè)務(wù)運(yùn)作至一定周期時，操作設(shè)備，器材，用具，低值易耗品等物品，均需按情形更新，補(bǔ)充。 4. 物品和飲料供應(yīng)食物及飲料供應(yīng)品因性質(zhì)不同，且受客人流量和消費(fèi)的影響，故每天都有極大的流量，加上品質(zhì)方面的選定，需要廚房部，飲食部，采購部和成本控制部的合作，以便能以最佳的物料產(chǎn)出最好的食物和飲品，因此，其采購申請和程序與其他部門不同，除了批量的采購?fù)?，亦有每天補(bǔ)充用料的每日市場采購。 5. 燃油和燃料 6. 維修物料和工程零配件。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 7. 急用和零星用品 二貨艙存貨 補(bǔ)充，部門新增物品及替換舊有設(shè)備或物品采購申請及程序 1. 采購申請 1.1 貨艙存貨補(bǔ)充 各倉庫的每項存?zhèn)}物料均應(yīng)設(shè)定合理的補(bǔ)充線，在存量接近或低于補(bǔ)充線時，即需要補(bǔ)充貨倉之存貨，貨倉主管便需填寫一份貨倉補(bǔ)貨表通知給有關(guān)部門，表內(nèi)必須注明以上資料： 貨品名稱 a. 平均每月消耗量 b. 庫存數(shù)量 c. 最近一次訂貨數(shù)量 d. 最近一次訂貨數(shù)量建議 e. 提供本次訂貨數(shù)量建議 f. 若有可能應(yīng)隨附樣品 有關(guān)部門查閱后需回復(fù)該項貨品是否需要取消或補(bǔ)充，如有任何轉(zhuǎn)變或更改，應(yīng)予注 明，然后送回貨倉主管，貨倉主管便可填寫采購申請表送交采購部。 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 1.2 部門新增物品 若有部門欲增置新物品，部門主管應(yīng)參照每年之預(yù)算有否包括等該項目在內(nèi)，如沒有預(yù)算，應(yīng)連同有關(guān)報告和采購申請表一并送交采購部。 1.3 部門替換舊有設(shè)備或物品 如部門欲替換舊有設(shè)備或物品，應(yīng)先填寫一份“固定資產(chǎn)，物品損失或損壞報告”給財務(wù)經(jīng)理審批，經(jīng)審批后，將一份損失或損壞報告副本和采購申請表送交采購部。 2. 采購申請單 2.1 所有的采購申請必須填寫一式四份采購申請單經(jīng)部門主管核簽后，整份共四頁交給采購部。 采購申請單一共四頁，在經(jīng)行政辦批準(zhǔn)后： 第一頁：收貨部存檔（存收貨組準(zhǔn)備收貨） 第二頁：采購部存檔 第三頁：財務(wù)部存檔（應(yīng)付會計核算） 第四頁：部門存檔 2.2 填寫采購申請單時部門主管應(yīng)注意的事項： a. 貨品名稱，規(guī)格，數(shù)量及數(shù)量單位必須列明 b. 如貨物必須在指定日期前收到請注明 c. 此申請單只限于部門主管簽署 d. 部門主管必須緊記，此申請單交往采購部之日起，采購部需要找供應(yīng)商之報價，選擇供應(yīng)商，然后經(jīng)財務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理批準(zhǔn)方可發(fā)出采購訂單，制造至送貨需要一定的時間，故請各部門主房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 管詳細(xì)計劃訂貨時間，及時發(fā)出申請表，以配合貨品之應(yīng)用。 主題：采購制度及程序 生效日期： 3. 檢定申請單 當(dāng)采購部收到采購申請單后，應(yīng)作出以下覆查，以防錯漏。 3.1 簽署核對 檢定采購申請單有否部門主管簽署及核對是否準(zhǔn)確。 3.2 數(shù)量核對 覆查存?zhèn)}數(shù)量及每月消耗，決定采購申請表上之?dāng)?shù)量是否正確，因過多或過少都會產(chǎn)生很多不良后果。 過多存貨引起的問題有： a. 流動資金減少而束縛于存貨成本， b. 保險費(fèi)及存貨成本增加， c. 貨品殘變或過期的可能性而形成損耗， d. 貨品有被盜之危險而招損 存貨不足引起的問題： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 a. 出品產(chǎn)生缺項，令到客人不滿或令整個預(yù)定的供應(yīng)計劃改變，影響業(yè)務(wù)素質(zhì)和 公司 形象 b. 匆忙的定單導(dǎo)致價格或品質(zhì)上的不可預(yù)控， 4. 供應(yīng)商 4.1 聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商 我們可以利用電話，傳真或其他通訊途徑聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商要求資料，報價及樣品，供應(yīng)商資料可從以下來源獲得： a. 營業(yè)代表的來訪 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 供應(yīng)商目錄及郵寄小冊子 c. 刊物或電話黃頁，報刊上的廣告 d. 展覽會 e. 有關(guān)部門的介紹 4.2 選擇供應(yīng)商 在采購方面，選擇供應(yīng)商是一項十分重要的環(huán)節(jié)，故我們選擇供應(yīng)商時要考慮以下條件： a. 穩(wěn)固財政：最好選擇有穩(wěn)固財政能力的供應(yīng)商，因這樣對保持 公司 貨品水準(zhǔn)，數(shù)量及交貨期有一 定的保障， b. 品質(zhì)的統(tǒng)一：所選擇的供應(yīng)商必須符合 公司 要求的物品，令 公司 保持一貫穩(wěn)定水準(zhǔn)， c. 地區(qū)：若品質(zhì)或數(shù)量可以接收的話，最好選擇本地的供應(yīng)商，從而節(jié)省稅項，運(yùn)輸及保險費(fèi)用，且聯(lián)系方便，易於隨時檢查合同的執(zhí)行情況， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 d. 價格：如所有供應(yīng)商之貨品，品質(zhì)，數(shù)量及交貨期都能符合 公司 要求，選擇供應(yīng)商便選擇價格最低的一家，若品質(zhì)條件不同則應(yīng)與需貨部門共同考慮，協(xié)商核定最符合 公司 要求的供應(yīng)商， e. 維修保養(yǎng)：如所購買之貨品是需要日后有維修保養(yǎng)的，選擇供應(yīng)商便需要注意這一項，因好的維修服務(wù)能間接影響貨品 的性能和成本，采購人員應(yīng)向工程部門咨詢有關(guān)的自行維修的可能性及日后的保養(yǎng)維修方法，屬于機(jī)電，器材等項目的購買，事先一定要向工程部門了解所購買物品能可否與 公司 的現(xiàn)有配套系統(tǒng)兼容，以免造成不能配套或無法安裝的情況。 5.報價單 公司 的制度，報價單需要最少三家作出比較，但要視貨品質(zhì)量和種類，和貨源供應(yīng)而定。 主題：采購制度及程序 生效日期： 報價種類 5.1 口頭報價：口頭報價只可接受于經(jīng)常翻訂，而質(zhì)量價格與供應(yīng)商最后一次訂貨完 全相同，除每天市場采購?fù)?，其他采購業(yè)務(wù)應(yīng)絕對避免。 5.2 書面報價：這是最完善的報價方法，新置貨品必須采用此種方法，其他采購業(yè)務(wù)應(yīng)盡量以此種方法進(jìn)行，以免臨時發(fā)生變化， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 5.3 投標(biāo)方式：對于價值大的工程項目，最好發(fā)出投標(biāo)之邀請信給有潛力的供應(yīng)商，并要求于指定日期內(nèi)報價，過期作廢， 公司 對于每一份報價要保守秘密以求取得公平競爭，擇優(yōu)選取。 6.物品評價及選擇 選擇貨品時，采購部需集中有關(guān)部門意見，并詳細(xì)分析報價單中資料，以確保正確的選擇。 6.1 樣本測試 a. 當(dāng)需要某種貨品時，采購部可要求供應(yīng)商提供樣品 b. 樣品交予需求部門進(jìn)行種種測試及提供意見，例如：布草洗滌的測試等 c. 為求公平，供應(yīng)商的名字無需提供給需求部門 d. 在進(jìn)行測試時，采購職員需在場證明 e. 測試需由需求部門提供書面報告給采購部 7. 議價 通常物品的價值和數(shù)量較大時，我們可以和供應(yīng)商作議價以進(jìn)一步達(dá)成對 公司 較為有利的協(xié)議，而且我們不單可在價格方面洽談，甚至物品的質(zhì)量，交貨期或一切細(xì)節(jié)，通過議價，價格可減低，這樣，對 公司 有直接的利益，在以下的情況中是沒有多大作用的 ，但是仍應(yīng)盡力嘗試。 a. 小數(shù)值的購買 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 唯一供應(yīng)的來源 c. 法律規(guī)定的價格 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 d. 已定折扣之價目表 e. 緊俏的市場商品 8. 決定 當(dāng)一切步驟完成后，采購部便可將有關(guān)資料填寫在采購申請單的適當(dāng)欄目內(nèi)，連同所有的報價單和推薦供應(yīng)商之報告交給財務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理批準(zhǔn)。 9. 定購 采購申請表一經(jīng)財務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理審批后，交回采購部，采購部可按第 2 項的安排分派采購申請 單給規(guī)定的部門，而采購人員應(yīng)立刻準(zhǔn)備采購單給供應(yīng)商，及時進(jìn)行采購物料。 9.1 采購定單 采購定單乃 公司 正式給予供應(yīng)商之授權(quán)文件，此份定單一式六份，而其中之供應(yīng)商，貨品內(nèi)容資料，數(shù)量及價格必須與已批準(zhǔn)之采購申請表相同。 采購定單一式六份： 第一份：供應(yīng)商 第二，三份：采購部 第四份：會計部 第五份：收貨部 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第六份：需求部門 主題：采購制度及程序 生效日期： a. 采購定單必須之資料： 貨品供應(yīng)商名稱， 地址及有關(guān)資料 采購申請單之號碼 定單日期 需求部門 品名，質(zhì)量，種類描述，數(shù)量，單價，交貨期，運(yùn)輸方式及驗收標(biāo)準(zhǔn) 總值 付款方法 b. 采購定單中的有效簽名： 采購定單中授權(quán)的有效簽署處加蓋 公司 的合同專用章外，另需按 公司 規(guī)定的分級授權(quán)加簽，例如： 總值在 100.00 元人民幣以下，只需 財務(wù)經(jīng)理簽字批準(zhǔn) 總值在 100.00 元人民幣以上，需要 財務(wù)部經(jīng)理 總經(jīng)理或授權(quán)之付經(jīng)理簽字批準(zhǔn) 9.2 合同 有關(guān)服務(wù)性質(zhì)之要求，工程項目或高總值及數(shù)量大的物品之定購，我們可以用采購合同代替采購定房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 單，采購合同是一份互相協(xié)定的有效法律文件，一經(jīng)簽署，雙方便要遵守合同上的細(xì)則。 a. 合同的目的： 買賣雙方經(jīng)由合同來確認(rèn)雙方的責(zé)任，保障雙方利益 合同經(jīng)雙方蓋章及簽署后，彼此各執(zhí)一份以作為憑證，完善合同的效力 合同足以約束買賣雙方的行為，減少違約事件的發(fā)生，保障合同的有效執(zhí)行 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 工程合同細(xì)則應(yīng)詳細(xì)列明： 工作范圍物料供應(yīng)，安裝家私設(shè)備 規(guī)格，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗收標(biāo)準(zhǔn)和方法 其他費(fèi)用雜項開支，超時，利息，工人工資，保險等的承擔(dān) 完成工期和工程進(jìn)度界定方法 延期完工之賠償 保養(yǎng)期及維修事項的規(guī)定 工程進(jìn)度款，保障金等的付款方法和規(guī)定 c. 物品或服務(wù)性采購合同細(xì)則應(yīng)列明： 詳細(xì)的采購項目標(biāo)的質(zhì)量，規(guī)格，數(shù)量，包裝的規(guī)定 交貨期限，運(yùn)輸方法及交貨地點 付款細(xì)則和驗收方法 維修保養(yǎng)方法及收費(fèi) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 保證的年限 接受或拒絕貨品程度和處理方法 什么情形下可取消合同 合同的權(quán)利（違約賠償及其他權(quán)益保障） 10. 其他 10.1 采購定單之跟蹤 當(dāng)定單發(fā)出后，采購部需跟催整個過程直至滿意收貨 以下情況乃采購部需要跟催的： a. 貨品未能依期交貨 b. 交貨數(shù)量或品質(zhì)與定單出入 c. 新聘的供應(yīng)商或改變供應(yīng)商 d. 唯一來源但有問題的供應(yīng)商 e. 供應(yīng)商未能履行合同的責(zé)任 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 10.2 采購定單的取消 a. 公司 欲取消定單： 如因某種原因欲取消已發(fā)出之定單，供應(yīng)商可能提出取消的賠償，故采 購部必須預(yù)先提出有可能的問題及可行解決方法給財務(wù)經(jīng)理決定解決辦法。 b. 供應(yīng)商欲取消定單： 如供應(yīng)商欲取消定單，采購部必須能夠找到另一個供應(yīng)商，并立即通知需 求部門，為保障 公司 利益，供應(yīng)商必須賠償 公司 人力，時間及其他經(jīng)濟(jì)損失。 c. 違反合同： 合同上應(yīng)已載明詳細(xì)細(xì)則，若有違反，便應(yīng)依合同上所載作處理。 10.3 收貨 收貨乃收貨組之責(zé)任，但采購仍對貨品作出必要 的檢查，以保障 公司 購入 適當(dāng)貨品，當(dāng)送到的貨品有問題時，數(shù)量不符，品質(zhì)摻假，過時未到，采購部便需被即時知會，以作進(jìn)一步行動。 10.4 檔案儲存 要有完善的采購資料，必須有完善之檔案儲存，這樣便有快捷之資料存查。 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 a. 采購部需存兩份采購單，但檔案儲存編排便有不同之處 一份是以順號碼方式排列，此檔案資料永遠(yuǎn)保留。 另一份乃依據(jù)部門劃分，然后才依號碼排列，一切有關(guān)文件需要連同一 起，此檔案保存三年后經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理 同意后可毀滅。 b. 供應(yīng)商及出品資料： 為方便隨時提供資料予部門參考，采購部需將所有供應(yīng)商目錄，小冊子儲 入檔案備查。 c. 價目記錄： 每類貨品備有一份詳細(xì)的采購記錄，該記錄中將一切曾采購的供應(yīng)商，價 目，采購日期，折扣，數(shù)量清楚列明，以便日后作價格走勢分析或重購時之存查。 d. 存貨及用量記錄： 此記錄乃由倉務(wù)提供，采購部可從報告中得知每月用量和存貨，該等資料 對采購部協(xié)助財務(wù)部預(yù)計未來用量以配合市場價，是很有幫助的。 e. 供應(yīng)商記錄： 當(dāng)選擇供應(yīng)商時，采購部需考慮其過去表現(xiàn)，如交貨是否依時，服務(wù)水準(zhǔn)，價格等，故此，此份記錄便是記錄供應(yīng)商一切表現(xiàn)，方便采購部作參考及評價。 f. 其他檔案： 全 公司 有關(guān)技術(shù)性