某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控規(guī)范制度

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 某房 地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控規(guī)范 制度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 *公司 會(huì)計(jì)制度 第一章 總 則 一、 為了加強(qiáng)本企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，維護(hù)本企業(yè)及其投資人等有關(guān)方面的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)外商投資企業(yè)的法律、法規(guī)，制定本制度。 二、 根據(jù)中華人民共和國外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的補(bǔ)充規(guī)定，結(jié)合企業(yè)的具體情況，制定本企業(yè)的會(huì)計(jì)制度。 第二章 會(huì)計(jì)核算原則 三、 本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定。 四、 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)劃分會(huì)計(jì)期間（月、季、年）。 五、 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工 作應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，做到記錄準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，方法正確，手續(xù)齊備，符合時(shí)限。 六、 本企業(yè)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則記帳。凡是本期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否在本期收回，都應(yīng)當(dāng)作為本期的收入和費(fèi)用入帳；凡是不屬于本期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在本期收付，也不應(yīng)作為本期的收入和費(fèi)用處理。 七、 企業(yè)收入和費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)當(dāng)相互配合。同一會(huì)計(jì)期間所取得的收入以及與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間登記入帳。 八、 企業(yè)的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本核算。除另有規(guī)定者外，企業(yè)不得自行調(diào)整財(cái)產(chǎn)的帳面價(jià)值。 九、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)劃分 資本支出和收益支出的界限。支出的效益及于一個(gè)以上（不含一個(gè)）會(huì)計(jì)年度的，應(yīng)當(dāng)作為資本支出；支出的效益僅及于本會(huì)計(jì)年度的，應(yīng)當(dāng)作為收益支出。 十、 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法，前后各期應(yīng)當(dāng)一致，不得隨意變更。如果有必要變更，一般應(yīng)當(dāng)自新的會(huì)計(jì)年度開始時(shí)變更，并在變更年度的會(huì)計(jì)報(bào)告中予以說明。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第三章 記帳與帳簿 十一、 本企業(yè)采用借貸復(fù)式記帳法。 十二、 本企業(yè)以人民幣作為記帳本位幣。 十三、 本企業(yè)的記帳文字為中文。 十四、 企業(yè)每發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)取得或者填制原始憑證。各種原始憑證必須內(nèi)容真實(shí)、完整，手續(xù)齊備，數(shù)字準(zhǔn)確。原始憑證經(jīng)審核無誤， 才能據(jù)以填制記帳憑證。 十五、 本企業(yè)設(shè)置日記帳、總分類帳和明細(xì)分類帳三種主要帳簿以及各種必要的輔助性帳簿。 各種帳簿應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核無誤的原始憑證、記帳憑證或者憑證匯總表等登記，做到登記及時(shí)，內(nèi)容完整，數(shù)字準(zhǔn)確，摘要清楚。 各種帳簿中的記錄，如需更正，必須嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)人員工作規(guī)則進(jìn)行。 第四章 流動(dòng)資產(chǎn) 十六、 本企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行招待存款、有價(jià)證券，應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)以及存貨等。 現(xiàn)金、銀行存款、有價(jià)證券分別核算；應(yīng)收款項(xiàng)，按照應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款、應(yīng)收短期貸款和其他應(yīng)收款等分別核算；預(yù)付款項(xiàng)，按照預(yù)付貨款（預(yù)付定金）、 預(yù)交所得稅和待攤費(fèi)用等分別核算；存貨按照商品、原材料、物料用品、包裝物和低值易耗品等分別核算。 對(duì)于自年度資產(chǎn)負(fù)債表日起一年以上的應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表長(zhǎng)期投資類下單列項(xiàng)目反映。 十七、 現(xiàn)金和銀行存款設(shè)置日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆進(jìn)行登記；有多種貨幣的還應(yīng)按不同的貨幣分別設(shè)帳登記。 十八、 有價(jià)證券包括準(zhǔn)備在一年以內(nèi)變現(xiàn)的股票和債券，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的款項(xiàng)登記入帳。實(shí)際支付的款項(xiàng)含有已宣告發(fā)放的股利或者應(yīng)計(jì)利息的，應(yīng)將這部分股利或者利息金額作為暫付款項(xiàng)，通過其他應(yīng)收款帳戶核算。 有價(jià)證券的股利或者利息收入， 以及有價(jià)證券售出或到期時(shí)所收到的款項(xiàng)與其帳面成本和已登記入帳的應(yīng)收股利或者應(yīng)計(jì)利息之間的差額，應(yīng)當(dāng)作為投資損益計(jì)入營業(yè)外支出或者營業(yè)外收入。 十九、 應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)按照不同貨幣分別設(shè)帳登記。 企業(yè)計(jì)提壞帳準(zhǔn)備，可于年度終了按照應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)等應(yīng)收款項(xiàng)，計(jì)提不超過 3%的壞房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 帳準(zhǔn)備。 壞帳準(zhǔn)備應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為應(yīng)收款項(xiàng)的減項(xiàng)單獨(dú)反映。年末應(yīng)當(dāng)計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備數(shù)額如果高于已提壞帳準(zhǔn)備的帳面余額，可以按其差額補(bǔ)提足額；如果低于已提壞帳準(zhǔn)備的帳面余額，應(yīng)當(dāng)按其差額相應(yīng)調(diào)減壞帳準(zhǔn)備的帳面余額。 企業(yè)的壞帳損失， 計(jì)入管理費(fèi)用。實(shí)際發(fā)生的壞帳應(yīng)當(dāng)與壞帳準(zhǔn)備先行沖抵。已經(jīng)確認(rèn)的壞帳，以后如果收回，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增壞帳準(zhǔn)備或者沖減管理費(fèi)用。 對(duì)于壞帳的確認(rèn)，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。 二十、 存貨應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本登記入帳。 購入的存貨，以買價(jià)加運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用、運(yùn)輸途中的合理損耗、入庫前的挑選整理費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為實(shí)際成本；購入的商品以買價(jià)和應(yīng)繳納的稅金作為實(shí)際成本。 自制、自產(chǎn)或者自行開采的存貨，以制造、生產(chǎn)或者開采過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出作為實(shí)際成本。 委托外單位加工完成的存貨，以實(shí)際耗用的原材料或者半成品成本加加工、運(yùn)輸、裝 卸和保險(xiǎn)等費(fèi)用以及應(yīng)繳納的稅金作為實(shí)際成本。 盤盈的存貨，按照原實(shí)際成本或者同類存貨的實(shí)際成本入帳。 二十一、 存貨的核算，一般采用永續(xù)盤存制。 領(lǐng)用或者發(fā)出的商品、原材料、自制半成品和產(chǎn)成品等，采用先進(jìn)先出法確定其實(shí)際成本；低值易耗品和周轉(zhuǎn)使用的包裝物在領(lǐng)用后采用一次攤銷法，企業(yè)于投入生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)一次大量領(lǐng)用的低值易耗品，可以作為其他資產(chǎn)核算。 二十二、 存貨需定期盤點(diǎn)，每月盤點(diǎn)一次。盤存數(shù)如果與帳面記錄不符，應(yīng)當(dāng)于查明原因后及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一般在年終結(jié)帳前處理完畢。 盤盈的存貨，一般應(yīng)當(dāng)相應(yīng)沖減有關(guān)費(fèi)用；盤虧或者毀損的存貨 ，在扣除過失人或者保險(xiǎn)公司等的賠款和殘料價(jià)值之后，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)計(jì)入有關(guān)費(fèi)用；其中，由于非常原因造成的凈損失，計(jì)入營業(yè)外支出。 第五章 長(zhǎng)期投資 二十三、 本企業(yè)的長(zhǎng)期投資，是指向其他單位投出的期限在一年以上的資金，包括直接向其他單位投出的現(xiàn)金，實(shí)物和無形資產(chǎn)，以及購入的不準(zhǔn)備在一年以內(nèi)變現(xiàn)的股票和債券。長(zhǎng)期投資應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。 二十四、 撥付獨(dú)立核算，不獨(dú)立納稅的附屬企業(yè)的資金，應(yīng)通過撥付所屬資金進(jìn)行核算，在資房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 產(chǎn)負(fù)債表長(zhǎng)期投資類下單列項(xiàng)目反映。 撥付所屬資金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際撥付的金額或者實(shí)物、無形資產(chǎn)等的帳面價(jià) 值登記入帳。 第六章 固定資產(chǎn)和在建工程 二十五、 企業(yè)的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)在未取得所有權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)另行核算；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在輔助性備查帳中登記，并在資產(chǎn)負(fù)債表的附注中予以說明。 二十六、 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照原價(jià)登記入帳。 投資人投入的固定資產(chǎn)，以合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書和驗(yàn)收清單中所列金額加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)。 購入的固定資產(chǎn)，以買價(jià)加運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)。 自制、自建的固定資產(chǎn)，以制造、 建造過程中的實(shí)際支出作為原價(jià)。 以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)，以合同規(guī)定的價(jià)款加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)；合同規(guī)定的價(jià)款中包含了價(jià)款利息和手續(xù)費(fèi)的，一般應(yīng)將利息和手續(xù)費(fèi)從原價(jià)中扣除；如融資租入的固定資產(chǎn)價(jià)值不大且期限不長(zhǎng)，利息和手續(xù)費(fèi)也可不單獨(dú)核算。 接受捐贈(zèng)取得的固定資產(chǎn)，以按照本制度的規(guī)定確定的價(jià)格加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)；如系舊的固定資產(chǎn)，還應(yīng)按新舊程度估計(jì)累計(jì)折舊。 盤盈的固定資產(chǎn)，以重置完全成本作為原價(jià)，并按新舊程度估計(jì)累計(jì)折舊。 因擴(kuò)充、更換、翻新和技術(shù)改造而增加價(jià)值的固定資產(chǎn)，按照所發(fā)生的有關(guān)支出增加固定資產(chǎn)原價(jià)。 需要安裝的固定資產(chǎn)，其安裝費(fèi)用一并計(jì)入原價(jià)。 二十七、 固定資產(chǎn)的折舊采用直線法。 固定資產(chǎn)的應(yīng)計(jì)折舊額按照固定資產(chǎn)的原價(jià)和分類折舊率計(jì)算。固定資產(chǎn)的折舊率根據(jù)固定資產(chǎn)的原價(jià)、估計(jì)殘值和使用年限計(jì)算確定。估計(jì)殘值為原價(jià)的 10%。 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自投入使用月份的次月起，按月計(jì)算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，自停止使用月份的次月起，停止計(jì)算折舊。固定資產(chǎn)折舊足額后，仍可繼續(xù)使用的，不再計(jì)算折舊；提前報(bào)廢的，不補(bǔ)計(jì)折舊。 因擴(kuò)充、更換、翻新 和技術(shù)改造增加價(jià)值而調(diào)整原價(jià)的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)整后原價(jià)、已計(jì)房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 折舊、估計(jì)殘值和尚可使用年限計(jì)算折舊。籌建期間用于本企業(yè)工程施工的固定資產(chǎn)，可以在工程竣工時(shí)一次，也可以在工程施工期間按期計(jì)算折舊，并計(jì)入有關(guān)工程成本。在籌建期間使用，但與工程施工不直接有關(guān)的固定資產(chǎn)的折舊，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開辦費(fèi)。以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)以及以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算折舊。房屋建筑物以外的長(zhǎng)期閑置未用的固定資產(chǎn)，不計(jì)折舊。 累計(jì)折舊應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為固定資產(chǎn)的減項(xiàng)單獨(dú)反映。以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的累 計(jì)折舊，應(yīng)當(dāng)另行核算。 二十八、 固定資產(chǎn)每年盤點(diǎn)一次。盤存數(shù)如果與帳面記錄不符，應(yīng)當(dāng)于查明原因后及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一般在年終結(jié)帳前處理完畢。盤盈的固定資產(chǎn)，按原價(jià)扣除估計(jì)累計(jì)折舊后，計(jì)入營業(yè)外收入；盤虧的固定資產(chǎn)，按原價(jià)扣除累計(jì)折舊和過失人或者保險(xiǎn)公司等的賠款后，計(jì)入營業(yè)外支出。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產(chǎn)盤盈或者盤虧，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)工程成本。 由于出售、報(bào)廢或者毀損等原因而發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外支出或者營業(yè)外收入。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)工程成本。 籌建期間發(fā)生的與 工程不直接有關(guān)的固定資產(chǎn)盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由于非常原因而造成的固定資產(chǎn)清理凈損失，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開辦費(fèi)。 二十九、 本企業(yè)的在建工程包括施工前期準(zhǔn)備、正在施工中和雖已完工但尚未交付使用的建筑工程和安裝工程。在建工程應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。籌建期間在一年以上、工程項(xiàng)目較多且工程支出較大的，可以分項(xiàng)目進(jìn)行核算。 在建工程應(yīng)當(dāng)按照下列方法登記入帳： 工程用材料，比照本制度第二十條的規(guī)定； 待安裝設(shè)備，比照本制度第二十六條的規(guī)定； 預(yù)付工程款，按照預(yù)付的工程款項(xiàng)； 工程管理費(fèi)，按照實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi) 用； 自營工程，按照直接材料、直接工資、直接機(jī)械施工費(fèi)以及所分?jǐn)偟墓こ坦芾碣M(fèi)等； 出包工程按照應(yīng)支付的工程價(jià)款以及所分?jǐn)偟墓こ坦芾碣M(fèi)等； 設(shè)備安裝工程按照所安裝設(shè)備的原價(jià)、工程安裝費(fèi)用、工程試運(yùn)轉(zhuǎn)支出以及所分?jǐn)偟墓こ坦芾碣M(fèi)等。 企業(yè)在籌建期間購入或投入不需要安裝的設(shè)備，也可以通過在建工程核算。 三十、 在建工程發(fā)生報(bào)廢或者毀損，在扣除殘料價(jià)值和過失人或者保險(xiǎn)公司等的賠款后的凈損失，一般計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；對(duì)于非常原因造成的報(bào)廢或者毀損，其凈損失在籌建期間房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 計(jì)入開辦費(fèi)，在投入生產(chǎn)經(jīng)營以后計(jì)入營業(yè)外支出。 工程交付使 用前因進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)生的凈支出，計(jì)入工程成本。在試運(yùn)轉(zhuǎn)中形成產(chǎn)品且可以對(duì)外銷售的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際銷售收入或者預(yù)計(jì)售價(jià)作為產(chǎn)成品成本，同時(shí)沖減在建工程成本。 三十一、 雖已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，一般自交付使用之日起，按照工程預(yù)算、造價(jià)或者工程成本等資料，估價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按照本制度第二十七條的規(guī)定計(jì)算折舊；竣工決算辦理完畢之后，應(yīng)當(dāng)按照決算數(shù)調(diào)整原估價(jià)和已計(jì)折舊。 第七章 無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn) 三十二、 企業(yè)的無形資產(chǎn)，包括工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、場(chǎng)地使用權(quán)和其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項(xiàng)反映。 投資人投入的 無形資產(chǎn)，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書中所列金額以及由企業(yè)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用入帳； 購入的無形資產(chǎn)，按照實(shí)際支付的價(jià)款入帳。 三十三、 無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自企業(yè)開始受益起按照規(guī)定的期限分期平均攤銷。沒有規(guī)定期限的，按照預(yù)計(jì)的受益期或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷。 三十四、 本企業(yè)的其他資產(chǎn)，包括開辦費(fèi)、籌建期間匯兌損失、遞延投資損失以及需要分期攤銷的其他遞延支出，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項(xiàng)反映。 開辦費(fèi)按照企業(yè)在籌建期間發(fā)生的注冊(cè)登記費(fèi)、人員工資、差旅費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)以及其他不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的費(fèi)用 金額入帳； 籌建期間匯兌損失，按照企業(yè)在籌建期間的實(shí)際發(fā)生額入帳； 遞延投資損失，按照投出資產(chǎn)的實(shí)際作價(jià)與帳面價(jià)值之間的差額入帳； 其他遞延支出，按照實(shí)際發(fā)生的有關(guān)支出入帳。 三十五、 其他資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照以下方法進(jìn)行攤銷： 開辦費(fèi)和籌建期間匯兌損失，自企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營起按照不少于 5 年的期限分期平均攤銷； 遞延投資損失，按照投資期限或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷； 其他遞延支出，按照預(yù)計(jì)的受益期或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷。 第八章 流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債及其他負(fù)債 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 三十六、 外商投資企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債，包括短期借款、應(yīng)付款項(xiàng)、預(yù)收 貨款（預(yù)收定金）和預(yù)提費(fèi)用等。 短期借款、預(yù)收貨款（預(yù)收定金）和預(yù)提費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)分別核算；應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、應(yīng)付工資、應(yīng)交稅金、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款等分別核算。有多種貨幣的流動(dòng)負(fù)債還應(yīng)按不同的貨幣分別設(shè)帳登記。 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金和其他負(fù)債性基金，視同流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行核算。 對(duì)于自年度資產(chǎn)負(fù)債表日起一年以上的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表長(zhǎng)期負(fù)債類下單列項(xiàng)目反映。 三十七、 本企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債，包括長(zhǎng)期借款、應(yīng)付公司債和融資租入固定資產(chǎn)應(yīng)付款等，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項(xiàng)反映。 對(duì)于自年度資 產(chǎn)負(fù)債表日起一年內(nèi)即將到期的長(zhǎng)期負(fù)債，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)負(fù)債類下單列項(xiàng)目反映。 三十八、 企業(yè)的其他負(fù)債包括籌建期間匯兌收益和遞延投資收益等，分別通過籌建期間匯兌損失和遞延投資損失等帳戶核算。 三十九、 各種負(fù)債的利息應(yīng)當(dāng)按照約定的利率逐期計(jì)算。 與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的利息，在所購建的資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的購建成本；其他利息，在籌建期間，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開辦費(fèi)，在生產(chǎn)經(jīng)營期間，應(yīng)當(dāng)作為本期費(fèi)用。 第九章 投資人權(quán)益 四十、 本企業(yè)的投資人權(quán)益，包括實(shí)收資本、資本公積、儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā) 展基金和未分配利潤(rùn)等，應(yīng)當(dāng)分別核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列項(xiàng)反映。 四十一、 實(shí)收資本是指投資人按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書的約定實(shí)際繳入的出資額。 現(xiàn)金投資，按照實(shí)際存入企業(yè)開戶銀行的金額入帳； 實(shí)物投資，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書和驗(yàn)收清單中所列金額入帳。 無形資產(chǎn)投資，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書所列金額入帳。 實(shí)收資本登記入帳后，如果與中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師的驗(yàn)資報(bào)告不符，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 四十二、 投資人繳入的出資額，如果需要折合記帳本位幣，在有關(guān)資產(chǎn)帳戶中，按照本制度第五十四條的規(guī)定折合。在實(shí)收資本帳戶中 ，按照合同約定的國家外匯管理局公布的外匯牌價(jià)（以下簡(jiǎn)稱國家外匯牌價(jià)）折合；合同未作約定的，按照企業(yè)收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合。 按照收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合記帳本位幣的企業(yè)，如果登記注冊(cè)所用的貨幣與記帳本位幣不一致且投資人繳入出資額的時(shí)間不同，在實(shí)收資本帳戶中，應(yīng)當(dāng)按照第一次收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合。投資人如果分期出資，其各期出資都應(yīng)當(dāng)按照第一期第一次收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合。 由于有關(guān)資產(chǎn)帳戶與實(shí)收資本帳戶所采用的折合匯率不同而產(chǎn)生的記帳本位幣差額，應(yīng)當(dāng)作為資本公積核算。 外資企業(yè)一 般按照企業(yè)收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合其實(shí)收資本帳戶。 四十三、 中外合作經(jīng)營企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定在合作期間歸還投資人的投資的，對(duì)已歸還的投資應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為實(shí)收資本的減項(xiàng)單獨(dú)反映。 四十四、 資本公積包括捐贈(zèng)公積、資本折算差額以及資本溢價(jià)等。 捐贈(zèng)公積是指因接受現(xiàn)金或者實(shí)物捐贈(zèng)而增加的投資人權(quán)益。現(xiàn)金捐贈(zèng)，按照受贈(zèng)的金額入帳。實(shí)物捐贈(zèng)，對(duì)于附有發(fā)票帳單的，按照發(fā)票帳單所列金額入帳；無發(fā)票帳單的，參照同類實(shí)物的國內(nèi)或者國際市場(chǎng)價(jià)格入帳。如受贈(zèng)的系舊的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照原價(jià)與估計(jì)累計(jì)折舊之間的差額入帳 。 資本溢價(jià)是指投資人繳付的出資額大于注冊(cè)資本的差額。 第十章 成本和費(fèi)用 四十五、 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬及各項(xiàng)費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中所耗用的各項(xiàng)材料，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際耗用的數(shù)量和帳面單價(jià)計(jì)算，計(jì)入成本、費(fèi)用。 企業(yè)應(yīng)付職工的工資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定的工資標(biāo)準(zhǔn)、工資形式、獎(jiǎng)勵(lì)津貼等制度，以及工時(shí)等記錄資料正確計(jì)算，計(jì)入成本費(fèi)用；按規(guī)定支付的中方職工保險(xiǎn)福利費(fèi)用、退休養(yǎng)老基金、待業(yè)保險(xiǎn)基金、住房補(bǔ)助基金以及國家對(duì)中方職工的各項(xiàng)補(bǔ)貼等，也應(yīng)以工資項(xiàng)目計(jì)入成本、費(fèi)用。 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng) 營過程中所發(fā)生的其他各項(xiàng)費(fèi)用，都應(yīng)以實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入成本、費(fèi)用。凡應(yīng)由本房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 期負(fù)擔(dān)而尚未支出的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入本期成本、費(fèi)用；凡已經(jīng)支出，應(yīng)由本期和以后各期分擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為待攤費(fèi)用或者遞延支出分期攤?cè)氤杀尽①M(fèi)用。 四十六、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的成本項(xiàng)目和費(fèi)用項(xiàng)目，匯集生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出。 銷售費(fèi)用包括銷售傭金、代銷手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)和銷售服務(wù)費(fèi)用，以及銷售部門人員工資、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他經(jīng)費(fèi)。 管理費(fèi)用包括管理企業(yè)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng) 費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、顧問費(fèi)、訴訟費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、稅金（包括城市房地產(chǎn)稅和車船使用牌照稅等）、場(chǎng)地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、其他資產(chǎn)攤銷、壞帳損失、職工培訓(xùn)費(fèi)、研究發(fā)展費(fèi)和其他管理費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其他因理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用。 營業(yè)支出包括業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出，可按照服務(wù)類別分別匯集。 第十一章 收入、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 四十七、 企業(yè)的營業(yè)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)當(dāng)分別核算。主營業(yè)務(wù)收入，可以分為飯后店租金收入、非飯后店租金收入、管理 費(fèi)收入、各種勞務(wù)或者服務(wù)收入等。 營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，一般為服務(wù)或者勞務(wù)已經(jīng)提供，價(jià)款已經(jīng)收訖或者已經(jīng)取得收取價(jià)款的權(quán)利。 取得收取價(jià)款的權(quán)利，在委托銀行收款的情況下，為向銀行辦妥托收手續(xù)；在委托代銷的情況下，為收到代銷單位的代銷清單。采取產(chǎn)品分成方式的，以投資人分得產(chǎn)品為營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。采取分期收款銷售方式的，可以按照合同約定的收款日期確定營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 營業(yè)收入應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際或者應(yīng)予收取的款項(xiàng)登記入帳。銷售退回應(yīng)當(dāng)從營業(yè)收入中扣除；銷售折扣或折讓應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在利潤(rùn)表中作為營業(yè)收入的減項(xiàng)單獨(dú)反映。 四十八、 企業(yè)的利 潤(rùn)總額，包括營業(yè)利潤(rùn)和營業(yè)外收支凈額。 營業(yè)利潤(rùn)為主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金和營業(yè)成本后的毛利，再減去銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用、加上其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)的凈額。其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出的凈額。 營業(yè)外收支凈額為營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出的凈額。營業(yè)外收入包括投資收益、投資作價(jià)收益、固定資產(chǎn)盤盈、處理固定資產(chǎn)收益、罰款收入和以前年度收益等；營業(yè)外支出包括投資損失、投資作價(jià)損失、固定資產(chǎn)盤虧、處理固定資產(chǎn)損失、罰款支出、捐贈(zèng)支出、非常損失和以前年度損失等。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)分別核算，并在利潤(rùn)表 中分別列項(xiàng)反映。 四十九、 企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按月計(jì)算利潤(rùn)。按月計(jì)算利潤(rùn)有困難的企業(yè)，經(jīng)主管財(cái)政部門或國務(wù)院房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以按季或者按年計(jì)算利潤(rùn)。 利潤(rùn)的計(jì)算，在年度內(nèi)，采用表結(jié)法，年度終了，采用帳結(jié)法。 五十、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定從所得稅后利潤(rùn)中提取儲(chǔ)備基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金（外資企業(yè)可以不提企業(yè)發(fā)展基金） 儲(chǔ)備基金除經(jīng)批準(zhǔn)用于彌補(bǔ)虧損和增加資本，企業(yè)發(fā)展基金除經(jīng)批準(zhǔn)用于增加資本，其帳面余額不得減少。職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金應(yīng)當(dāng)用于企業(yè)職工的非經(jīng)常性獎(jiǎng)勵(lì)或者各項(xiàng)集體福利，其中形成的房屋、設(shè)施等資產(chǎn)， 不得作為企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。 提取儲(chǔ)備基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金后的利潤(rùn)，為可供分配給投資人的利潤(rùn)。 五十一、 年終結(jié)帳以后發(fā)現(xiàn)的應(yīng)調(diào)整本年度會(huì)計(jì)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在下年度有關(guān)帳戶中進(jìn)行調(diào)整，并在報(bào)表中作相應(yīng)反映。涉及以前年度損益計(jì)算的，應(yīng)當(dāng)分別情況計(jì)入營業(yè)外收入或者營業(yè)外支出，或者調(diào)整未分配利潤(rùn)和應(yīng)交稅金帳戶。 五十二、 企業(yè)本年的利潤(rùn)總額、應(yīng)繳納的所得稅、提取的儲(chǔ)備基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金、分配給投資人的股利（包括本年分配的以前年度未分配利潤(rùn)），以及年初未分配利潤(rùn)、年初未分配利潤(rùn)調(diào)整數(shù)和年末未分配利潤(rùn)，均應(yīng)當(dāng)在利 潤(rùn)分配表中分別列項(xiàng)反映。 第十二章 外幣業(yè)務(wù) 五十三、 外商投資企業(yè)的外幣業(yè)務(wù)，是指以記帳本位幣以外的貨幣進(jìn)行的款項(xiàng)收付、往來結(jié)算以及計(jì)價(jià)等業(yè)務(wù)。 外幣帳戶，包括外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款、以外幣結(jié)算的債權(quán)（如應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)等）和債務(wù)（如應(yīng)付帳款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付工資、應(yīng)付股利等），應(yīng)當(dāng)與非外幣的各該相同帳戶分別設(shè)置，并分別核算。 五十四、 企業(yè)發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)外幣金額折合為記帳本位幣金額記帳。除另有規(guī)定者外，所有與外幣業(yè)務(wù)有關(guān)的帳戶（包括外幣帳戶和對(duì)應(yīng)的非外幣帳戶）無論增加或者減少，均采用業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)的國家外匯牌價(jià)（原則上采 用中間價(jià)，下同）作為折合匯率，本企業(yè)采用當(dāng)月 1 日的國家外匯牌價(jià)的中間價(jià)作為折合匯率。 五十五、 每月終了，各種外幣帳戶（不包括按調(diào)劑價(jià)單獨(dú)記帳的外幣帳戶）的外幣月末余額，應(yīng)當(dāng)按照月末國家外匯牌價(jià)的中間價(jià)折合為記帳本位幣金額。按照月末國家外匯牌價(jià)折合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兌損益，計(jì)入當(dāng)期損益。 籌建期間發(fā)生的匯兌損益，應(yīng)當(dāng)通過籌建期間匯兌損失帳戶單獨(dú)核算。同期匯兌損失和匯兌收房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 益相抵后，如為損失凈額，應(yīng)當(dāng)按照本制度三十五條的規(guī)定進(jìn)行攤銷，攤余價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表其他資產(chǎn)類下單列項(xiàng)目反映；如為收 益凈額，其會(huì)計(jì)處理方法可以由企業(yè)在下列三種方法中選定： 1、 自企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營起按照 5 年分期平均轉(zhuǎn)銷； 2、 留待彌補(bǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的年度虧損； 3、 留待并入企業(yè)的清算收益。 籌建期間匯兌收益的帳面余額應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表其他負(fù)債類下單列項(xiàng)目反映。 與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的匯兌損益，在所購建的資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的購建成本。 五十六、 在外匯調(diào)劑中賣出或者買入外幣，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際調(diào)劑價(jià)記帳。 賣出外幣的實(shí)際調(diào)劑價(jià)與該外幣帳戶的原記帳本位幣金額之間的差額，應(yīng)在月末時(shí)按 照本制度第五十五條的規(guī)定一并調(diào)整。 買入的外幣應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際調(diào)劑價(jià)單獨(dú)記帳，并在支用時(shí)按照帳面調(diào)劑價(jià)折合記帳本位幣金額記帳。帳面調(diào)劑價(jià)可以采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均或者逐筆認(rèn)定等方法確定。 五十七、 企業(yè)在銷售業(yè)務(wù)中取得的外匯額度，應(yīng)當(dāng)在輔助性備查帳簿中登記，并在資產(chǎn)負(fù)債表的附注中予以說明。將該項(xiàng)外匯額度通過外匯調(diào)劑賣出取得的收入，應(yīng)當(dāng)作為匯兌損益處理。 第十三章 清算業(yè)務(wù) 五十八、 企業(yè)的清算業(yè)務(wù)，包括企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定解散、終止進(jìn)行清算時(shí)發(fā)生的財(cái)產(chǎn)作價(jià)及處理、債權(quán)債務(wù)的清理、清算費(fèi)用及損益的核算和剩余財(cái)產(chǎn)的分配等。 五十九、 財(cái)產(chǎn)清算 的作價(jià)方法，按照有關(guān)法律、法規(guī)，由清算委員會(huì)確定。 六十、 清算費(fèi)用包括企業(yè)在清算過程中為進(jìn)行清算工作而發(fā)生的各項(xiàng)支出。清算損益包括清算期間的繼續(xù)經(jīng)營損益、財(cái)產(chǎn)處理損益以及無法收回的債權(quán)和無法歸還的債務(wù)等。清算損失與清算收益相抵后的凈額與清算費(fèi)用之和或差，為清算凈損益，在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。 清算終了，如果為清算凈收益，應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納所得稅。 六十一、 企業(yè)的剩余財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行分配。 六十二、 企業(yè)自清算開始，應(yīng)當(dāng)視作會(huì)計(jì)年度終了，按照本制度的規(guī)定，編制并報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)告。清算期間跨年度的，應(yīng)當(dāng)于年度終了，編制并報(bào)送資 產(chǎn)負(fù)債表和清算損益表；清算終了，編制并報(bào)送自清算開始至清算結(jié)束的清算損益表和財(cái)產(chǎn)分配表。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 清算終了的會(huì)計(jì)報(bào)表的報(bào)送時(shí)間應(yīng)當(dāng)在企業(yè)注銷工商登記之前。 第十四章 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)告 六十三、 企業(yè)的會(huì)計(jì)科目是參照財(cái)政部制定的外商投資旅游企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的。 會(huì)計(jì)科目一般分為資產(chǎn)、負(fù)債、投資人權(quán)益和損益四大類，參照行業(yè)會(huì)計(jì)科目的規(guī)定分類順序編號(hào)。 六十四、 本企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)情況說明書。 會(huì)計(jì)報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表以及利潤(rùn)分配表等有關(guān)附表。需要上報(bào)匯總的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和利潤(rùn)分配表，必須按照財(cái)政部制定的 旅游企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表格式及項(xiàng)目?jī)?nèi)容編制；其他報(bào)表可以由企業(yè)根據(jù)需要，參照財(cái)政部制定或者由財(cái)政部審核同意的行業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表格式及項(xiàng)目?jī)?nèi)容編制。 財(cái)務(wù)情況說明書的主要內(nèi)容包括： 1、 投資總額、投資構(gòu)成以及投資進(jìn)度； 2、 資本變動(dòng)情況； 3、 生產(chǎn)經(jīng)營情況； 4、 盈虧情況及利潤(rùn)分配情況； 5、 資金變動(dòng)及周轉(zhuǎn)情況； 6、 外匯平衡情況； 7、 主要稅費(fèi)的交納情況； 8、 財(cái)產(chǎn)的盈虧損廢情況； 9、 會(huì)計(jì)核算方法的變更； 10、 其他有必要說明的情況。 六十五、 季度會(huì)計(jì)報(bào)表和年度會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)分別報(bào)送主管財(cái)政部門、當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門以及投 資人。年度會(huì)計(jì)報(bào)告還應(yīng)當(dāng)報(bào)送原審批機(jī)關(guān)。 季度會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)當(dāng)于季度終了后 15 天內(nèi)報(bào)出，年度會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)于年度終了后 4 個(gè)月內(nèi)連同中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師的查帳報(bào)告一并報(bào)出。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第十五章 會(huì)計(jì)檔案 六十六、 企業(yè)的會(huì)計(jì)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、查帳報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度以及與經(jīng)營管理和投資人權(quán)益有關(guān)的其他重要文件，如合同、章程、董事會(huì)決議和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)合同等。 六十七、 企業(yè)必須按規(guī)定建立會(huì)計(jì)檔案和檔案管理制度。會(huì)計(jì)檔案必須妥善保存，不得丟失損壞。 會(huì)計(jì)憑證會(huì)計(jì)帳簿和月份、季度會(huì)計(jì)報(bào)表，至少保存 15 年。年度會(huì)計(jì)報(bào)告（包括清算會(huì)計(jì)報(bào)表） 及其他重要會(huì)計(jì)檔案必須永久保存。 六十八、 會(huì)計(jì)檔案保存期滿銷毀時(shí)，應(yīng)當(dāng)抄具清單，經(jīng)企業(yè)主管部門同意后銷毀。 銷毀會(huì)計(jì)檔案的清單應(yīng)當(dāng)永久保存。 六十九、 清算結(jié)束時(shí)，企業(yè)的會(huì)計(jì)檔案一般應(yīng)當(dāng)移送原企業(yè)主管部門保存。移送會(huì)計(jì)檔案的清單，應(yīng)當(dāng)抄報(bào)原主管財(cái)政部門。 政策及執(zhí)行程序 檔案名稱： 生效日期： 政策號(hào)碼： 修改日期： 部 門： 財(cái)務(wù)部 批 準(zhǔn)： 總經(jīng)理 主題 : 采購制度及程序 政策 ： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 制定 *公司 采購制度及程序 目的： 當(dāng) 公司 的業(yè)務(wù)運(yùn)作進(jìn)行時(shí)，采購部是負(fù)責(zé) 公司 一切物品的采購及服務(wù)的部門， 公司 一切所需求的物品必須經(jīng)由采購部負(fù)責(zé)采購， 公司 不允許未經(jīng)行政管理部門批準(zhǔn)的任何購貨行為，無論現(xiàn)金（零用金除外及非現(xiàn)金的交易，需用部門必須按照采購程序，經(jīng)過審批手續(xù)后，由采購部辦理。采購部要提供最新的市場(chǎng)信息的資料給需求部門，且采購部需要為各使用部門提供可靠的服務(wù)，搜集良好的品質(zhì)的物料和供應(yīng)商來配合 公司 的政策，采購人員必須 對(duì)所有物品的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、貨源等加以控制，并能按各部門的要求，購入質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的貨品從而達(dá)到最大限度的降低進(jìn)貨成本提高利潤(rùn)，節(jié)約資金之目的。 采購程序： 一 采購貨品分類： 1. 貨艙存貨補(bǔ)充倉庫管理人員應(yīng)經(jīng)常留意各種庫存物品的存量的改變?cè)谖锪系拇媪窟_(dá)到規(guī)定的補(bǔ)充線時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出補(bǔ)充要求，保障 公司 任何時(shí)間均有合理的物料供應(yīng)。 2. 部門新增的物品運(yùn)作部門在業(yè)務(wù)所需時(shí)，須要新增設(shè)備或添加物料 時(shí)，所需的采購工作在各部的采購申請(qǐng)獲得行政辦批準(zhǔn)后，由采購部門進(jìn)行洽購，以適應(yīng)新的業(yè)務(wù)發(fā)展。 3. 部門替換舊有設(shè)備或物品當(dāng) 公司 的業(yè)務(wù)運(yùn)作至一定周期時(shí)，操作設(shè)備，器材，用具，低值易耗品等物品，均需按情形更新，補(bǔ)充。 4. 物品和飲料供應(yīng)食物及飲料供應(yīng)品因性質(zhì)不同，且受客人流量和消費(fèi)的影響，故每天都有極大的流量，加上品質(zhì)方面的選定，需要廚房部，飲食部，采購部和成本控制部的合作，以便能以最佳的物料產(chǎn)出最好的食物和飲品，因此，其采購申請(qǐng)和程序與其他部門不同，除了批量的采購?fù)猓嘤忻刻煅a(bǔ)充用料的每日市場(chǎng)采購。 5. 燃油和燃料 6. 維修物料和工程零配件。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 7. 急用和零星用品 二貨艙存貨 補(bǔ)充，部門新增物品及替換舊有設(shè)備或物品采購申請(qǐng)及程序 1. 采購申請(qǐng) 1.1 貨艙存貨補(bǔ)充 各倉庫的每項(xiàng)存?zhèn)}物料均應(yīng)設(shè)定合理的補(bǔ)充線，在存量接近或低于補(bǔ)充線時(shí)，即需要補(bǔ)充貨倉之存貨，貨倉主管便需填寫一份貨倉補(bǔ)貨表通知給有關(guān)部門，表內(nèi)必須注明以上資料： 貨品名稱 a. 平均每月消耗量 b. 庫存數(shù)量 c. 最近一次訂貨數(shù)量 d. 最近一次訂貨數(shù)量建議 e. 提供本次訂貨數(shù)量建議 f. 若有可能應(yīng)隨附樣品 有關(guān)部門查閱后需回復(fù)該項(xiàng)貨品是否需要取消或補(bǔ)充，如有任何轉(zhuǎn)變或更改，應(yīng)予注 明，然后送回貨倉主管，貨倉主管便可填寫采購申請(qǐng)表送交采購部。 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 1.2 部門新增物品 若有部門欲增置新物品，部門主管應(yīng)參照每年之預(yù)算有否包括等該項(xiàng)目在內(nèi)，如沒有預(yù)算，應(yīng)連同有關(guān)報(bào)告和采購申請(qǐng)表一并送交采購部。 1.3 部門替換舊有設(shè)備或物品 如部門欲替換舊有設(shè)備或物品，應(yīng)先填寫一份“固定資產(chǎn)，物品損失或損壞報(bào)告”給財(cái)務(wù)經(jīng)理審批，經(jīng)審批后，將一份損失或損壞報(bào)告副本和采購申請(qǐng)表送交采購部。 2. 采購申請(qǐng)單 2.1 所有的采購申請(qǐng)必須填寫一式四份采購申請(qǐng)單經(jīng)部門主管核簽后，整份共四頁交給采購部。 采購申請(qǐng)單一共四頁，在經(jīng)行政辦批準(zhǔn)后： 第一頁：收貨部存檔（存收貨組準(zhǔn)備收貨） 第二頁：采購部存檔 第三頁：財(cái)務(wù)部存檔（應(yīng)付會(huì)計(jì)核算） 第四頁：部門存檔 2.2 填寫采購申請(qǐng)單時(shí)部門主管應(yīng)注意的事項(xiàng)： a. 貨品名稱，規(guī)格，數(shù)量及數(shù)量單位必須列明 b. 如貨物必須在指定日期前收到請(qǐng)注明 c. 此申請(qǐng)單只限于部門主管簽署 d. 部門主管必須緊記，此申請(qǐng)單交往采購部之日起，采購部需要找供應(yīng)商之報(bào)價(jià)，選擇供應(yīng)商，然后經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理批準(zhǔn)方可發(fā)出采購訂單，制造至送貨需要一定的時(shí)間，故請(qǐng)各部門主房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 管詳細(xì)計(jì)劃訂貨時(shí)間，及時(shí)發(fā)出申請(qǐng)表，以配合貨品之應(yīng)用。 主題：采購制度及程序 生效日期： 3. 檢定申請(qǐng)單 當(dāng)采購部收到采購申請(qǐng)單后，應(yīng)作出以下覆查，以防錯(cuò)漏。 3.1 簽署核對(duì) 檢定采購申請(qǐng)單有否部門主管簽署及核對(duì)是否準(zhǔn)確。 3.2 數(shù)量核對(duì) 覆查存?zhèn)}數(shù)量及每月消耗，決定采購申請(qǐng)表上之?dāng)?shù)量是否正確，因過多或過少都會(huì)產(chǎn)生很多不良后果。 過多存貨引起的問題有： a. 流動(dòng)資金減少而束縛于存貨成本， b. 保險(xiǎn)費(fèi)及存貨成本增加， c. 貨品殘變或過期的可能性而形成損耗， d. 貨品有被盜之危險(xiǎn)而招損 存貨不足引起的問題： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 a. 出品產(chǎn)生缺項(xiàng)，令到客人不滿或令整個(gè)預(yù)定的供應(yīng)計(jì)劃改變，影響業(yè)務(wù)素質(zhì)和 公司 形象 b. 匆忙的定單導(dǎo)致價(jià)格或品質(zhì)上的不可預(yù)控， 4. 供應(yīng)商 4.1 聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商 我們可以利用電話，傳真或其他通訊途徑聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商要求資料，報(bào)價(jià)及樣品，供應(yīng)商資料可從以下來源獲得： a. 營業(yè)代表的來訪 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 供應(yīng)商目錄及郵寄小冊(cè)子 c. 刊物或電話黃頁，報(bào)刊上的廣告 d. 展覽會(huì) e. 有關(guān)部門的介紹 4.2 選擇供應(yīng)商 在采購方面，選擇供應(yīng)商是一項(xiàng)十分重要的環(huán)節(jié)，故我們選擇供應(yīng)商時(shí)要考慮以下條件： a. 穩(wěn)固財(cái)政：最好選擇有穩(wěn)固財(cái)政能力的供應(yīng)商，因這樣對(duì)保持 公司 貨品水準(zhǔn)，數(shù)量及交貨期有一 定的保障， b. 品質(zhì)的統(tǒng)一：所選擇的供應(yīng)商必須符合 公司 要求的物品，令 公司 保持一貫穩(wěn)定水準(zhǔn)， c. 地區(qū)：若品質(zhì)或數(shù)量可以接收的話，最好選擇本地的供應(yīng)商，從而節(jié)省稅項(xiàng)，運(yùn)輸及保險(xiǎn)費(fèi)用，且聯(lián)系方便，易於隨時(shí)檢查合同的執(zhí)行情況， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 d. 價(jià)格：如所有供應(yīng)商之貨品，品質(zhì)，數(shù)量及交貨期都能符合 公司 要求，選擇供應(yīng)商便選擇價(jià)格最低的一家，若品質(zhì)條件不同則應(yīng)與需貨部門共同考慮，協(xié)商核定最符合 公司 要求的供應(yīng)商， e. 維修保養(yǎng)：如所購買之貨品是需要日后有維修保養(yǎng)的，選擇供應(yīng)商便需要注意這一項(xiàng)，因好的維修服務(wù)能間接影響貨品 的性能和成本，采購人員應(yīng)向工程部門咨詢有關(guān)的自行維修的可能性及日后的保養(yǎng)維修方法，屬于機(jī)電，器材等項(xiàng)目的購買，事先一定要向工程部門了解所購買物品能可否與 公司 的現(xiàn)有配套系統(tǒng)兼容，以免造成不能配套或無法安裝的情況。 5.報(bào)價(jià)單 公司 的制度，報(bào)價(jià)單需要最少三家作出比較，但要視貨品質(zhì)量和種類，和貨源供應(yīng)而定。 主題：采購制度及程序 生效日期： 報(bào)價(jià)種類 5.1 口頭報(bào)價(jià)：口頭報(bào)價(jià)只可接受于經(jīng)常翻訂，而質(zhì)量?jī)r(jià)格與供應(yīng)商最后一次訂貨完 全相同，除每天市場(chǎng)采購?fù)?，其他采購業(yè)務(wù)應(yīng)絕對(duì)避免。 5.2 書面報(bào)價(jià)：這是最完善的報(bào)價(jià)方法，新置貨品必須采用此種方法，其他采購業(yè)務(wù)應(yīng)盡量以此種方法進(jìn)行，以免臨時(shí)發(fā)生變化， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 5.3 投標(biāo)方式：對(duì)于價(jià)值大的工程項(xiàng)目，最好發(fā)出投標(biāo)之邀請(qǐng)信給有潛力的供應(yīng)商，并要求于指定日期內(nèi)報(bào)價(jià)，過期作廢， 公司 對(duì)于每一份報(bào)價(jià)要保守秘密以求取得公平競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選取。 6.物品評(píng)價(jià)及選擇 選擇貨品時(shí)，采購部需集中有關(guān)部門意見，并詳細(xì)分析報(bào)價(jià)單中資料，以確保正確的選擇。 6.1 樣本測(cè)試 a. 當(dāng)需要某種貨品時(shí)，采購部可要求供應(yīng)商提供樣品 b. 樣品交予需求部門進(jìn)行種種測(cè)試及提供意見，例如：布草洗滌的測(cè)試等 c. 為求公平，供應(yīng)商的名字無需提供給需求部門 d. 在進(jìn)行測(cè)試時(shí)，采購職員需在場(chǎng)證明 e. 測(cè)試需由需求部門提供書面報(bào)告給采購部 7. 議價(jià) 通常物品的價(jià)值和數(shù)量較大時(shí)，我們可以和供應(yīng)商作議價(jià)以進(jìn)一步達(dá)成對(duì) 公司 較為有利的協(xié)議，而且我們不單可在價(jià)格方面洽談，甚至物品的質(zhì)量，交貨期或一切細(xì)節(jié)，通過議價(jià)，價(jià)格可減低，這樣，對(duì) 公司 有直接的利益，在以下的情況中是沒有多大作用的 ，但是仍應(yīng)盡力嘗試。 a. 小數(shù)值的購買 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 唯一供應(yīng)的來源 c. 法律規(guī)定的價(jià)格 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 d. 已定折扣之價(jià)目表 e. 緊俏的市場(chǎng)商品 8. 決定 當(dāng)一切步驟完成后，采購部便可將有關(guān)資料填寫在采購申請(qǐng)單的適當(dāng)欄目?jī)?nèi)，連同所有的報(bào)價(jià)單和推薦供應(yīng)商之報(bào)告交給財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理批準(zhǔn)。 9. 定購 采購申請(qǐng)表一經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理審批后，交回采購部，采購部可按第 2 項(xiàng)的安排分派采購申請(qǐng) 單給規(guī)定的部門，而采購人員應(yīng)立刻準(zhǔn)備采購單給供應(yīng)商，及時(shí)進(jìn)行采購物料。 9.1 采購定單 采購定單乃 公司 正式給予供應(yīng)商之授權(quán)文件，此份定單一式六份，而其中之供應(yīng)商，貨品內(nèi)容資料，數(shù)量及價(jià)格必須與已批準(zhǔn)之采購申請(qǐng)表相同。 采購定單一式六份： 第一份：供應(yīng)商 第二，三份：采購部 第四份：會(huì)計(jì)部 第五份：收貨部 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第六份：需求部門 主題：采購制度及程序 生效日期： a. 采購定單必須之資料： 貨品供應(yīng)商名稱， 地址及有關(guān)資料 采購申請(qǐng)單之號(hào)碼 定單日期 需求部門 品名，質(zhì)量，種類描述，數(shù)量，單價(jià)，交貨期，運(yùn)輸方式及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 總值 付款方法 b. 采購定單中的有效簽名： 采購定單中授權(quán)的有效簽署處加蓋 公司 的合同專用章外，另需按 公司 規(guī)定的分級(jí)授權(quán)加簽，例如： 總值在 100.00 元人民幣以下，只需 財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字批準(zhǔn) 總值在 100.00 元人民幣以上，需要 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 總經(jīng)理或授權(quán)之付經(jīng)理簽字批準(zhǔn) 9.2 合同 有關(guān)服務(wù)性質(zhì)之要求，工程項(xiàng)目或高總值及數(shù)量大的物品之定購，我們可以用采購合同代替采購定房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 單，采購合同是一份互相協(xié)定的有效法律文件，一經(jīng)簽署，雙方便要遵守合同上的細(xì)則。 a. 合同的目的： 買賣雙方經(jīng)由合同來確認(rèn)雙方的責(zé)任，保障雙方利益 合同經(jīng)雙方蓋章及簽署后，彼此各執(zhí)一份以作為憑證，完善合同的效力 合同足以約束買賣雙方的行為，減少違約事件的發(fā)生，保障合同的有效執(zhí)行 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 工程合同細(xì)則應(yīng)詳細(xì)列明： 工作范圍物料供應(yīng)，安裝家私設(shè)備 規(guī)格，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法 其他費(fèi)用雜項(xiàng)開支，超時(shí)，利息，工人工資，保險(xiǎn)等的承擔(dān) 完成工期和工程進(jìn)度界定方法 延期完工之賠償 保養(yǎng)期及維修事項(xiàng)的規(guī)定 工程進(jìn)度款，保障金等的付款方法和規(guī)定 c. 物品或服務(wù)性采購合同細(xì)則應(yīng)列明： 詳細(xì)的采購項(xiàng)目標(biāo)的質(zhì)量，規(guī)格，數(shù)量，包裝的規(guī)定 交貨期限，運(yùn)輸方法及交貨地點(diǎn) 付款細(xì)則和驗(yàn)收方法 維修保養(yǎng)方法及收費(fèi) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 保證的年限 接受或拒絕貨品程度和處理方法 什么情形下可取消合同 合同的權(quán)利（違約賠償及其他權(quán)益保障） 10. 其他 10.1 采購定單之跟蹤 當(dāng)定單發(fā)出后，采購部需跟催整個(gè)過程直至滿意收貨 以下情況乃采購部需要跟催的： a. 貨品未能依期交貨 b. 交貨數(shù)量或品質(zhì)與定單出入 c. 新聘的供應(yīng)商或改變供應(yīng)商 d. 唯一來源但有問題的供應(yīng)商 e. 供應(yīng)商未能履行合同的責(zé)任 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 10.2 采購定單的取消 a. 公司 欲取消定單： 如因某種原因欲取消已發(fā)出之定單，供應(yīng)商可能提出取消的賠償，故采 購部必須預(yù)先提出有可能的問題及可行解決方法給財(cái)務(wù)經(jīng)理決定解決辦法。 b. 供應(yīng)商欲取消定單： 如供應(yīng)商欲取消定單，采購部必須能夠找到另一個(gè)供應(yīng)商，并立即通知需 求部門，為保障 公司 利益，供應(yīng)商必須賠償 公司 人力，時(shí)間及其他經(jīng)濟(jì)損失。 c. 違反合同： 合同上應(yīng)已載明詳細(xì)細(xì)則，若有違反，便應(yīng)依合同上所載作處理。 10.3 收貨 收貨乃收貨組之責(zé)任，但采購仍對(duì)貨品作出必要 的檢查，以保障 公司 購入 適當(dāng)貨品，當(dāng)送到的貨品有問題時(shí)，數(shù)量不符，品質(zhì)摻假，過時(shí)未到，采購部便需被即時(shí)知會(huì)，以作進(jìn)一步行動(dòng)。 10.4 檔案儲(chǔ)存 要有完善的采購資料，必須有完善之檔案儲(chǔ)存，這樣便有快捷之資料存查。 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 a. 采購部需存兩份采購單，但檔案儲(chǔ)存編排便有不同之處 一份是以順號(hào)碼方式排列，此檔案資料永遠(yuǎn)保留。 另一份乃依據(jù)部門劃分，然后才依號(hào)碼排列，一切有關(guān)文件需要連同一 起，此檔案保存三年后經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理 同意后可毀滅。 b. 供應(yīng)商及出品資料： 為方便隨時(shí)提供資料予部門參考，采購部需將所有供應(yīng)商目錄，小冊(cè)子儲(chǔ) 入檔案?jìng)洳椤?c. 價(jià)目記錄： 每類貨品備有一份詳細(xì)的采購記錄，該記錄中將一切曾采購的供應(yīng)商，價(jià) 目，采購日期，折扣，數(shù)量清楚列明，以便日后作價(jià)格走勢(shì)分析或重購時(shí)之存查。 d. 存貨及用量記錄： 此記錄乃由倉務(wù)提供，采購部可從報(bào)告中得知每月用量和存貨，該等資料 對(duì)采購部協(xié)助財(cái)務(wù)部預(yù)計(jì)未來用量以配合市場(chǎng)價(jià)，是很有幫助的。 e. 供應(yīng)商記錄： 當(dāng)選擇供應(yīng)商時(shí)，采購部需考慮其過去表現(xiàn)，如交貨是否依時(shí)，服務(wù)水準(zhǔn)，價(jià)格等，故此，此份記錄便是記錄供應(yīng)商一切表現(xiàn)，方便采購部作參考及評(píng)價(jià)。 f. 其他檔案： 全 公司 有關(guān)技術(shù)性