首汽大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

0 目 錄 第一章 概論 第二章 項(xiàng)目基本情況 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十章 結(jié)論 1 第一章 概論 一、 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個(gè)人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷 售市場進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著我國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請(qǐng)舉辦 2008 年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動(dòng)日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。 為適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃利用首汽 集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級(jí)住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 首汽集團(tuán)現(xiàn)有場地為首汽集團(tuán)下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。 本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告于 1994 年 11 月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字941401 號(hào)文批復(fù) （見附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項(xiàng)目用 2 地的土地價(jià)值，促進(jìn)國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方式項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字 1998第 061 號(hào)文件及北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（ 2000-規(guī)審字 -0399）；（見附件二）批復(fù)同 意； 2000 年 2 月市計(jì)委對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字 2000第 100 號(hào)）， 二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、 北京市旅游事業(yè)管理局 關(guān)于首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請(qǐng)示 。 2、北京市計(jì)劃委員會(huì) 關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù) （京計(jì)商字 1996第 539 號(hào)）。 2、 首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) 關(guān)于首業(yè)大廈的初步設(shè)計(jì)的批復(fù) （首規(guī)辦規(guī)字 1998第 061 號(hào)）。 3、 北京市城市規(guī)劃管理局 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通 知書 （ 95）規(guī)條字 12 號(hào)。 4、 北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（ 2000-規(guī)審字 -0399）； 5、 北京市計(jì)委 關(guān)于首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù) （京計(jì)商字 2000第 100號(hào)）； 6、 國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī) 3 第二章 項(xiàng)目基本情況 一、 項(xiàng)目名稱 首汽大廈（以下簡稱“本項(xiàng)目”） 二、項(xiàng)目類型 本項(xiàng)目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足首都市場對(duì)寫字樓和高級(jí)住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。 三、 建設(shè)地點(diǎn) 本 項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位置見附圖） 四、 建設(shè)單位背景 單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 注冊(cè)地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號(hào) 注冊(cè)資金 ： 4000 萬 法定代表人：劉東才 職務(wù) ：總經(jīng)理 為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會(huì)、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 93京建開安第 037 號(hào)文 4 批復(fù)，首都汽車公司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)資金4000 萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。 公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。已開發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積 130000 平方米；三里屯寫字樓項(xiàng)目 10000 平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目 27000 平方 米；月壇北街開發(fā)項(xiàng)目 68000 平方米。 五、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共 62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共 25000 平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級(jí)寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方 米 功能區(qū) 建筑面積 1、寫字樓 14420 2、公寓 28700 3、商務(wù)公寓 19680 4、附屬配套設(shè)施 25000 合計(jì) 87800 容積率 4.83 綠化率 26% 5 六、 項(xiàng)目總投資與資金來源 計(jì)劃項(xiàng)目總投資為 1.9 億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。 6 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑 基底面積 5046 平方米。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。 二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件 項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 0.5 公里；西距釣魚臺(tái)國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 21、 13、 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目由于緊鄰國賓路和釣魚臺(tái)國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。 三、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時(shí)間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時(shí)間都比較少，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。 四、建設(shè)條件 1、土地使用權(quán) 項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的 7 有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。 2、 市政配套條件 本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī) 劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污水干線 25 號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線24 號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污 水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。 （ 2） 上水 項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400 毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。 （ 3） 熱力 本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目 8 供熱由項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。 （ 4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。 （ 5） 煤氣 本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。 （ 6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。 （ 7） 道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)的道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場和自行車庫。 通過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。 9 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積 62800 平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積 25000 平方米。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 二、 建筑面積和設(shè)施 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下： 項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積 單位：平方米 內(nèi)容 占地面 積 所占比重（ %） 建筑面積 所占比重（ %） 人均占地面積（平方米 /人） 1、寫字樓 14420 16.4 2、公寓 - - 28700 32.7 3、商務(wù)公寓 - - 19680 22.4 4、附屬設(shè)施 - - 25000 28.5 合計(jì) 12993 100 87800 100 0 10 三、使用功能配置和分區(qū) 整個(gè)項(xiàng)目為一座地下 3 層，地上 3 層至 21 層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下： 1、 公寓 大廈 A 座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè) ，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積 28700 平方米。（具體情況見規(guī)劃圖） 2、 商務(wù)公寓 大廈 B 座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積 19680 平方米。 3、 寫字樓 C 座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建筑面積 14420 平方米。 寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。 4、配套商業(yè)設(shè)施 為滿足項(xiàng)目內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù) 和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 11 配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計(jì) 1、商場 1 6500 6500 2、綜合服務(wù)部 1 200 200 合計(jì) - - 6700 5、物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水 平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項(xiàng)目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計(jì) 600 6、 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放 ，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估 12 算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。 7、 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。 8、 道路 本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。 9、 綠地 本 項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場所，項(xiàng)目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。 13 第五章 物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保 一、 主要建筑材料 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下： 項(xiàng)目三材用量表 項(xiàng)目 建筑面積 （平方米） 每建筑平方米所需材料 需求總量 1、鋼材（噸） 87800 0.1 8780 2、水泥（噸） 87800 0.3 26340 3、木材 (立方米 ) 87800 0.1 8780 二、 主要設(shè)備 鑒于市場競爭及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下： 1、 自動(dòng)電梯 2、 消防設(shè)備 3、 應(yīng)急發(fā)電設(shè)備 4、 通訊電話系統(tǒng) 5、 電視監(jiān)控保安系統(tǒng) 6、 防盜報(bào)警系統(tǒng) 14 7、 照明系統(tǒng) 8、 供暖系統(tǒng) 三、 物料供應(yīng) 項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料 ，所需設(shè)備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。 本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。 四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下： 1、 用電容量 按每建筑平方米用電 40 瓦測算，本項(xiàng)目用電量為 2400 千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采用 0.9，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 1.5 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。 2、 給水 量 按公建用水綜合定額每日 12.38升測算，該項(xiàng)目日平均用水量為 1150立方米。 3、 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測算為每日 2178 立方米。 15 4、 熱負(fù)荷 按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為 60 千卡測算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖 360 萬千卡。 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。 五、 環(huán)境保護(hù) 由于該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對(duì)環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該 項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如下： 1、 雨、污水 項(xiàng)目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到 北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) ， 項(xiàng)目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。 2、 生活垃圾 項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場處理 。 3、 噪聲 16 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。 4、 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國家規(guī)定的廢氣 排放標(biāo)準(zhǔn)。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 六、 綠化、消防和人防 1、 綠化 項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。 2、消防 項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下停車場按“汽車車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防 設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 17 3、人防 按照國家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。 18 第六章 市場分析 本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無論從 規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺(tái)階。 1999 年 1 月至月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 242.5 億元，增長 16.2，較上月 15.6的增長率提高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月呈增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 39.7，較上年同期提高了 3.5 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資的拉動(dòng)作用進(jìn)一步加強(qiáng)。今年 1 5 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計(jì)完成投資 124.2 億元，增長19.0%，其中 5 月完成 33.2 億元；商品房開復(fù)工面積 2743.5 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 97.6 萬平方米，其中住宅 73.1 萬平方米，比上年同期分別增長 33.7%和 28.9% 進(jìn)入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個(gè)季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資 130.2 億元，同比增長 35.8，占全市住宅投資比重為 66.1，提高了 4.5 個(gè)百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資比重為 53.7，提高了 7.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中前個(gè)月累計(jì)完成商品住宅投資 108.6 億元，同比增長率長 36.9，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 52.9，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá) 66.2。進(jìn)入 2000 年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。 19 截止到 2000 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 86.6 億元，開復(fù)工2368.7 萬平方米，其中單位自建完成投資 17.3 億元，開復(fù)工 558.1 萬平方米 ;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 69.3 億元 ,開復(fù)工 1810.6 萬平方米 ,比上年同期增長32.3%和 6.7%,占全市住宅建設(shè)的比重分別為 80.0%和 76.4%,比上年末提 高了13.1 個(gè)百分點(diǎn)和 17.2 個(gè)百分點(diǎn)。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年至 3 季度，全市累計(jì)銷售商品房屋 153.5 萬平米，同比下降 10.6，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 10.9；辦公樓 18.8萬平方米，增長 49.6；商業(yè)營業(yè)用房 1.5 萬平方米，增長 1.8 倍；其他用房2.2 萬平方米，增長 1.6 倍。前個(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積 137.9 萬平方米，為上年同期的 90.8，其中商品住宅銷售面積 115.2 萬平方米，為上年同期的82.7。 月份月銷售商品房較上年同月下降 8.9 萬平方米，共銷售各類商品房17.9萬平方米，其中商品住宅 16.5萬平方米，分別為上年同月的 92和 86.2。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市場，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對(duì)較弱及部分有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺(tái)的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房 銷售市場從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。 1999 年全年銷售544.4 萬平方米 ,比 1998 年增長 33.1%,凈增 135.4 萬平方米。進(jìn)入 2000 年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。前 5 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房 162.0 萬平方米，比上年同期增長 1.8 倍 ,凈增 103.7 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個(gè)月的銷售量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 158.3 萬平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 54.3 萬平方米，分別比上年同期增長 2.1 倍和 2.2 倍。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面 積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。 在全市銷售面積中，銷售給個(gè)人的有較大幅度增長，且比重上升，累計(jì)銷售 20 給個(gè)人 79.6 萬平方米，增長 29.6，占全市銷售面積的比重為 51.9，同比提高 16.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅 79.1 萬平方米，增長 32.3，占全市住宅銷售比重為 60.4，同比提高 22.5 個(gè)百分點(diǎn)。今年北京個(gè)人購買商品住宅激增 ,比重高達(dá) 86.3%。個(gè)人購房能否及時(shí)啟動(dòng)，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。從我市情況看，個(gè)人購房已有效啟動(dòng)，成為商品房銷售市場的主要推動(dòng) 力。在今年前 5 個(gè)月銷售的 158.3 萬平方米商品住宅中個(gè)人購買 136.6 萬平方米，比上年同期增長 3.7 倍，為商品住宅銷售的 86.3%，比重較上年同期上升 28.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 50.7 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢必拉動(dòng)我市個(gè)人購房的進(jìn)一步上升。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。首先，從資金來源上看，我 市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 266.5 億元，再加上上年末結(jié)余的資金 97.4 億元，累計(jì)到位資金 363.9 億元，與完成投資有12.1.4 億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?-房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年，全市銷售商品房 229.8 萬平方米，同比增長 1.5 倍；實(shí)現(xiàn)銷售額 91.9 億元，增長 57.8%。其中，銷售住宅 220.4 萬平方米，增長 1.9 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 83.6億元，增長 1.4 倍。銷售給個(gè)人的住宅實(shí)現(xiàn)銷售額 70.3 億元，增長 3.8 倍，占商品住宅銷售額的比重達(dá)到 84.1%，比去年同期提高 41.9 個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的 1/10。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來，對(duì)加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)的步伐意義重大。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為，成為我市經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 1999 21 年以來受房改政策及國家為促進(jìn)二級(jí)市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵(lì)利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動(dòng)，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。 1、 投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家，較上年增加家，總投資億元，較上年增加6億元，平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年的 29.9 億元上升到億元；共完成投資億元，同比增長，占房地產(chǎn)投資的比重為。 從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26 家，較上年增加家，完成投資 64.4 億元，較上年增長 17.8%，本市房地產(chǎn)投資的比重為 47.7，上升了 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。在 26 個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 29.3 億元；港澳臺(tái)及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 35.1 億元。 投資主體的相對(duì)集中，在一定程度上帶全動(dòng)了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理 ，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。 2、 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投資 70.8 億元，同比增長 41.4，增幅上升16.3 個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 11.4個(gè)百分點(diǎn)。與投資上升相適應(yīng)，全市同期商品住宅開復(fù)工面積達(dá) 1749.9 萬平方米，增長 37.2，其中本年報(bào)開工 268.5 萬平方米，增 長 34.1。 22 商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對(duì)較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對(duì)末來市場的預(yù)期較高。 三、 項(xiàng)目經(jīng)營前景分析 1、 地點(diǎn)分析 該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 0.5 公里；西距釣魚臺(tái)國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 21、 13、 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國內(nèi) 買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點(diǎn)。 2、 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計(jì)委、財(cái)政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場、京克窿超級(jí)市場、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、 教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。 3、 經(jīng)營前景分析 由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺(tái)賓館等商住項(xiàng) 23 目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。 24 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè) 投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說明如下： 1、 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金 根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評(píng)估。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費(fèi)用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平，本報(bào)告暫按共需繳納 7200 萬元人民幣估算。 2、 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按 380 萬元估算 。 3、 建安工程費(fèi) 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資 10100 萬元。 4、 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約 300 萬元。 25 5、 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì) 200 萬元。 6、 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 450 萬元。 7、 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為 378 萬元。 通過以上分析，歸納出本項(xiàng) 目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 1 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費(fèi) 380 3 建安工程費(fèi) 10， 100 4 設(shè)計(jì)施工費(fèi) 300 5 市政公用設(shè)施費(fèi) 200 6 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi) 450 7 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 合計(jì) 19， 000 以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測算。 26 二、 資金來源 本項(xiàng)目開發(fā)建 設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。 27 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。 項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標(biāo)的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān) 理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 二、 建設(shè)進(jìn)度 計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，力爭在 2003 年 10 月前建成，具體計(jì)劃如下： 1、 2000 年 11 月前 1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作； 2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。 2、 2000 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證； 28 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)； 3、 2001 年 3 月前 1） 辦 理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 4、 2002 年 10 月前 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 5、 2003 年 10 月前 1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。 29 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 1、 營業(yè)收入 本項(xiàng)目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中 2001 年可完成銷售全部建筑面積的 30%左右，2002 年將完成銷售建筑面積的 40%左右，其余將在 2003 年 12 月之前全部售完。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2001 2001 2002 合計(jì)銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價(jià) 11000 11000 12000 -銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收 入 項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 30 營業(yè)收入?yún)R總表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1、寫字樓公寓銷售收入 14230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 2、公寓租金收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 3、其他收入 200 200 200 200 200 200 200 合計(jì) 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 2、經(jīng)營成本和費(fèi)用 1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各項(xiàng)費(fèi)用支出。（每年具體費(fèi)用支出見下表） （ 1） 建設(shè)期行政費(fèi)用 指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。按每年40 萬元測算。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計(jì)算。 （ 3） 折舊和攤銷 折舊和攤銷主要是指項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和 31 商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項(xiàng)目 應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額 分?jǐn)偙壤?折舊年限（年） 2001-2003年每年計(jì)提 2004-2009年每年計(jì)提 1、出租房屋建設(shè)費(fèi)用 1000 20 50 20 20 2、籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 450 20 3 150 0 3、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 20 10 37 37 合計(jì) 1820 - - 207 57 上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下： 企業(yè)管理費(fèi)用表 單位：人民幣萬元 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201040 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）營業(yè)稅 本項(xiàng)目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 2001-2003 年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2004 年以后的經(jīng)營活動(dòng)按營業(yè)額的 3%上繳。具體情況列表顯示如下： 32 營業(yè)稅金明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合計(jì)房地產(chǎn)銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 0.05 0.05 0.05房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務(wù)營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03其他業(yè)務(wù)稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計(jì) 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559現(xiàn)將營業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦拢?年經(jīng)營成本 和費(fèi)用匯總表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010企業(yè)管理費(fèi)用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計(jì) 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 1982、 所得稅及其他稅金 按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅項(xiàng)包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項(xiàng)列入企業(yè)管理費(fèi)中。 3、 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計(jì)提。資本公積金按稅后利潤的 10%計(jì)提。 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 33 1、 營業(yè)收入 根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到 48816 萬元。（詳見附表） 2、 經(jīng)營成本和費(fèi)用 該項(xiàng)目的經(jīng)營成本 和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營業(yè)稅金等項(xiàng)內(nèi)容。 3、 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 1.53 億元。 4、 利潤 該項(xiàng)目經(jīng)營期靜態(tài)分析各年度利潤總額詳見附表。 5、 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設(shè)期）。 6、 現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析見附表。 34 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的國有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。 二、社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)高級(jí)寫字樓和市民的對(duì)高檔住房日益增長的需求，同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都十分明顯。 三、財(cái)務(wù)分析 經(jīng)過分析測算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建 設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。 35 附表： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合計(jì)營業(yè)收入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 70054開發(fā)成本 6000 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 19000經(jīng)營成本 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 4564稅前利潤 7361 11277 8000 2836 2836 2836 2836 2836 2836 2836 46490所得稅 2429 3721 2640 936 936 936 936 936 936 936 15341凈利潤 4932 7556 5360 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 311