寧波江北城莊商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

帶著問題去思考？ 1、新三江口核心輻射區(qū)價(jià)值促動(dòng)幾何？ 2、單層超萬(wàn)方的商業(yè)項(xiàng)目該如何定位？ 3、改造為公寓或類住宅是否切實(shí)可行？ 4、公寓之外，是否還有其他更好定位方向？ 5、本案最終該如何具體操作？ 關(guān)于市場(chǎng) About market 2009年底，一系列政策相繼出臺(tái)，調(diào)控強(qiáng)度大、密度高，且全方位，將對(duì) 2010年的房市產(chǎn)生重大影響。 房貸優(yōu)惠政策終止， 讓 各大城市二手房在 去年底成放量成交 。 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，將明顯抑制炒房投機(jī) 。 五部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確開發(fā)商拿地首付不得低于 50%，抬高了開發(fā)門檻。 隨后，國(guó)“ 11” 條出臺(tái)，二套房首付不低于 40%。 市場(chǎng)和政府的博弈加大； 賣方和買方的博弈繼續(xù)。 政策相繼出臺(tái)，樓市進(jìn)入調(diào)整期 宏觀樓市 5點(diǎn)猜想： 首先是物業(yè)稅。 物業(yè)稅開征方案已提交至兩會(huì)，且已具備基礎(chǔ)技術(shù)支撐，物業(yè)稅開征有望在京深等一線城市試點(diǎn)。 其次是貨幣政策 。 10年 1月、 2月央行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，所以，對(duì)于今年樓市的走勢(shì) ,主要是看信貸政策走向上 ,如果信貸不過于收縮 ,樓市將維持平穩(wěn)。 再次是加息。 準(zhǔn)備金調(diào)了，加息還會(huì)遠(yuǎn)嗎？但由于加息將涉及人民幣升值、出口等眾多領(lǐng)域，因此具體執(zhí)行還得由 PPI和 CPI而定。 再其次是開發(fā)商自有資本金。 如房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲、地王不斷出現(xiàn)，中央無(wú)疑會(huì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例，從 2009年的 20%調(diào)整為 35%。中國(guó)樓市或進(jìn)入因資金鏈破裂導(dǎo)致崩潰的邊緣。 最后是保障房。 政府將加大保障性住房的供應(yīng)，尤其是廉租房建設(shè)。 百特認(rèn)為今年的房市，流動(dòng)性過剩和低利率的時(shí)代將一去不復(fù)返，投資投機(jī)需求將得到極大的遏制，開發(fā)商要想贏得后市，就必須理性面對(duì)，打好產(chǎn)品、品牌、價(jià)格三張牌。 兩會(huì)奠定今年房市基調(diào) 2010年，寧波市區(qū)住宅供應(yīng)量將近 500萬(wàn)平方米。今年，寧波市六區(qū)包括單身公寓在內(nèi)的住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)量約為 372.41萬(wàn)平方米，加上寧波市區(qū)在售住宅項(xiàng)目剩余存量為96.87萬(wàn)平方米，因此 2010年寧波市區(qū)供應(yīng)總量預(yù)計(jì)有 469.28萬(wàn)平方米。鄞州區(qū)仍是寧波市區(qū)的住宅項(xiàng)目主要供應(yīng)地，占市區(qū)總供應(yīng)量的 33% 。 供應(yīng)放量 鄞州區(qū)占主導(dǎo) 寧波樓市 需求旺盛， 2010年前兩月市場(chǎng)供應(yīng)短缺，但價(jià)格依舊高歌猛進(jìn)！ 需求旺盛，價(jià)格一路高漲 10年 1月市六區(qū)住宅成交 816套，成交面積 91248.7平米，成交量較上月減少 164158.6平米，環(huán)比下降 64%，同比下降 51.46%；寫字樓成交 51309.76平米，較上月下降 64.19%。 2月市六區(qū)住宅成交240套，成交面積為 28501.34平米，環(huán)比降幅為 69%，同比下降 85.85%；寫字樓成交 22643.2平米，環(huán)比下降 57.37%。 前兩月的成交量下降幅度明顯，除 處 傳統(tǒng)淡季原因春節(jié)長(zhǎng)假外、近期房市政策頻出和兩會(huì)召開或許改變當(dāng)前房市脈絡(luò)的猜想也是導(dǎo)致成交量低迷的主要因素。 當(dāng)前成交 量跌價(jià)升 本月住宅, 寫字樓去化圖單位:平方米020004000600080001000012000140001600018000海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū) 鄞州區(qū) 鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū)江北北區(qū) 科技園區(qū)東錢湖度假區(qū)住宅寫字樓 從寧波商品房市場(chǎng)發(fā)展來看，寫字樓銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格一直呈現(xiàn)倒掛，以綠城綠園和綠園大廈比較看，當(dāng)前二手房市場(chǎng)綠園售價(jià)在 2萬(wàn)元 /平米左右，綠園大廈的銷售價(jià)格仍在 1.0-1.1萬(wàn)元 /平方米的水平，寫字樓價(jià)格倒掛現(xiàn)象依舊。 寫字樓價(jià)格倒掛現(xiàn)象依舊 2010年上半年寧波樓市將趨于平緩，價(jià)格仍將保持高位，成交量會(huì)有較明顯的縮減。 09年的火爆房市將寧波房?jī)r(jià)沖到了一個(gè)高點(diǎn)，在很大程度上透支了未來的剛性需求，但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系來看，未來短期內(nèi)供應(yīng)量不足已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，所以，即使當(dāng)前房?jī)r(jià)已漲到讓人難以承受的地步但由于供不應(yīng)求，市場(chǎng)下挫的可能性仍然很小。 百特視角 清 楚認(rèn)識(shí)江 北城莊二期 RE-ANALYSIS 關(guān)于地段 About location 新三江口 老三江口 本案位于寧波老城區(qū)的西北門戶 ,新三江口的核心位置，戰(zhàn)略地位突出 ,在天水家園一期北面、西至育才路延伸段、東北面為規(guī)劃路；鄰近華辰大橋與灣頭大橋，兩座大橋方便了姚江北岸居民的生活出 行，更推動(dòng)了整個(gè)姚江北岸板塊的 發(fā)展。 寧波新三江口濱江景觀帶的整 體規(guī)劃，更將優(yōu)化本案的區(qū)域環(huán)境。 姚江北岸橋頭堡 新三江口核心地 江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)： 能夠在短期內(nèi)迅速聚集周邊各類資源和人氣，提升姚江北岸的商業(yè)地位，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與本案同屬一大區(qū)域，資源共享。 二層商業(yè)： 本案規(guī)劃有一、二層商業(yè)，包括大型生活超市、建材超市 ，業(yè)主下樓就是超市，購(gòu)物便利無(wú)比。 三江超市： 在本案正對(duì)面，一路之隔，寧波最大的連鎖超市。 天水菜場(chǎng)： 在本案正對(duì)面，一路之隔，滿足業(yè)主的日常居家需求。 “ 榮居成熟生活圈、盡享繁華商業(yè)帶” 本 案 天合財(cái)會(huì)中心 三江超市 天水菜場(chǎng) 江北萬(wàn)達(dá) “ 百分百文化，百分百享受” 本 案 寧波電大 寧波上影影視藝術(shù)學(xué)校 教育學(xué)院 寧波大 劇院 惠貞書院 育才小學(xué) 外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 惠貞書院 小學(xué)部 本案位于江北育才路的延伸段，育才路聚集寧波各大院校，集中以寧波教育學(xué)院、寧波電大、惠貞書院為主的大中小學(xué)校配套，文化氛圍濃郁。 “ 眾星拱月，渾然天成”的居住氛圍 天 合 家 園 天 水 家 園 水 尚 闌 珊 本案 金領(lǐng)公寓 莊橋城莊 項(xiàng)目周邊居住社區(qū)眾多，且基本已交付使用，區(qū)域整體的居住氛圍凸顯成熟。 “ 與空間博弈，與時(shí)間賽跑”的便利交通 周邊公交路線： 3 路 天水家園站 -世紀(jì)大道松下站 345路 莊橋西衛(wèi)橋 -馬園社區(qū) 516路 汽車東站江北投資創(chuàng)業(yè)中心 965路 九龍湖旅游區(qū)南站 303路 江北投資 C區(qū) -公交白沙站 806路 太平洋保險(xiǎn)公司 (開明街 ) 后姜村站 本案 天合家園站 后姜村站 后姜站 天水家園站 “ 沿河景觀長(zhǎng)廊，暢享三江風(fēng)光” 按照寧波市三江文化長(zhǎng)廊規(guī)劃，西起華辰大橋，東至摩托車車輪廠，北至規(guī)劃路，南臨姚江，總用地面積約 10公頃，長(zhǎng)約 1032米，呈狹長(zhǎng)帶狀的瀕姚江岸線，就是新三江口公園的建設(shè)用地。新三江口公園景觀帶地處天水家園南側(cè)，與本案緊隔幾百米的距離。 城市的區(qū)域板塊在此發(fā)生碰撞， 城市交通體系在此發(fā)生碰撞， 碰撞的火花已經(jīng)點(diǎn)燃片區(qū)的未來價(jià)值， 本項(xiàng)目最顯而易見的利好已經(jīng)無(wú)須贅言。 地段的不可復(fù)制性不容置喙。 地段 地段之外，還有 產(chǎn)品 ！ 先解讀區(qū)域內(nèi)其他個(gè)案產(chǎn)品 規(guī) 模 景 觀 建 筑 生 活 價(jià) 值 人 文 抽 象 實(shí) 質(zhì) 江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 國(guó)際商務(wù) SOHO 40-60精裝小戶型 立方寓 38-50精裝官邸 聯(lián)盛廣場(chǎng) 酒店公寓中的勞斯萊斯 朝陽(yáng)薈 39-50平米 SOHO領(lǐng)寓 風(fēng)格壹爵 壹品公寓 爵代風(fēng)格 寧波大公館 海曙中心，復(fù)式珍品 海頓公館 考究，通和英郡 關(guān)于個(gè)案 About case 地理位置： 位于江北區(qū)北環(huán)西路以南，江北大道以東，余姚江以北 容積率： 2.6 綠化率： 20% 項(xiàng)目概況： 占地面積： 42572平方米，總建約 29萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約 25億元，包括室內(nèi)商業(yè)步行街、室外商業(yè)步行街、超市、百貨、影城及小戶型 SOHO社區(qū)。江北萬(wàn)達(dá)采用萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的規(guī)劃理念，充分結(jié)合地塊現(xiàn)狀和未來城市發(fā)展框架，將功能、景觀、交通一體化設(shè)計(jì)，優(yōu)化商業(yè)、娛樂與 SOHO社區(qū)形態(tài)，形成集約式開發(fā)的城市中心街區(qū)。公寓為 40-60平米。 裝修情況： 精裝修 開盤時(shí)間： 2010年 1月 6日一期開盤，共 600余套公寓 銷售價(jià)格：均價(jià) 12000-13000元 /平方米 銷售情況： 一期已售完。 江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng) 地理位置： 鄞州區(qū)寧南北路與貿(mào)城西路交匯處 開發(fā)商： 寧波聯(lián)盛置業(yè) 占地面積 : 300000平方米 總建筑面積 : 400000平方米 行銷代理： 盛世同盟 樓盤形態(tài)： 建筑總高度是 100米，高層 23層、多層 5層； B地塊將擁有209間獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。 樓盤業(yè)態(tài)定位： 整個(gè)地塊分為 A、 B、 C、 D四個(gè)地塊。 A地塊：青少年主題世界、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)、大型電玩城、青少年主題百貨、時(shí)尚商業(yè)街、 LOFT商務(wù)創(chuàng)庫(kù)； B地塊：情景體驗(yàn)購(gòu)物中心、大型百貨、情景體驗(yàn)購(gòu)物街、 CEO私人產(chǎn)權(quán)酒店、超五星級(jí)會(huì)所、時(shí)尚餐廳等； C地塊：新勢(shì)力動(dòng)感地帶、 MAX巨幕影院、國(guó)際品牌時(shí)尚酒店、特色餐飲酒吧街、恒溫游泳館、 3C數(shù)碼世界； D地塊：創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)商務(wù)中心、高檔寫字樓、桑拿洗浴中心、時(shí)尚KTV、商業(yè)步行街。 價(jià)格： 當(dāng)時(shí)整體均價(jià) 4萬(wàn)元 / ，一樓均價(jià)為 5萬(wàn)元 / （其中一層內(nèi)街與外街價(jià)格差不多），二樓均價(jià) 3萬(wàn)元 / ，三樓均價(jià) 2萬(wàn)元 / ，四樓均價(jià) 1.6萬(wàn)元 / 。公寓價(jià)格 1.5-1.6萬(wàn)元 / 。 銷售情況： 當(dāng)前面世的為 B地塊的商業(yè)和酒店式公寓，商業(yè)已售完，公寓共 573套當(dāng)前還剩 100余套。 業(yè)態(tài)控制： 該項(xiàng)目店鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分僅為 B地塊，為“ 8” 字型購(gòu)物街，業(yè)主簽訂購(gòu)房協(xié)議的同時(shí)簽訂委托租賃協(xié)議，租期為 20年。前 5年為固定回報(bào)，從第六年開始根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況返還回報(bào)。前 5年的固定回報(bào)率分別為總房款的 3%、 3%、 5%、 6%、 6%。該項(xiàng)目對(duì)購(gòu)買業(yè)主想自行開店，控制比較嚴(yán)格，絕不允許在已定的業(yè)態(tài)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)其它業(yè)態(tài)商業(yè)。商業(yè)租賃部分主要通過引進(jìn)旗艦店以吸引其它小商家。當(dāng)前一樓的旗艦商業(yè)初定為“太平鳥”、二樓為“ adidas” 、三樓為“ nike” 。 面積區(qū)間： 公寓共 573套，主力面積為 52平米，另有部分 80平米以上戶型。 客戶來源： 有總部大型企業(yè)入進(jìn)駐（如北京世紀(jì)星滑冰俱樂部、中影集團(tuán)江蘇省東方院線等），小范圍為寧波城區(qū)的投資客戶。 項(xiàng)目綜述： 該項(xiàng)目地處鄞州中心區(qū)要塞，與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共同構(gòu)成完整的中央商圈，周邊遍布中心區(qū)多個(gè)成熟樓盤，形成最完善最高尚的生活消費(fèi)區(qū)。聯(lián)盛 南部商務(wù)區(qū) 萬(wàn)達(dá)三足鼎立的中心區(qū)架構(gòu)，勢(shì)必開創(chuàng)寧波又一個(gè)核心商業(yè)中心。 地理位置： 位于江北區(qū)洪塘長(zhǎng)陽(yáng)路與廣元路外交界處 開發(fā)商： 寧波中元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司： 寧波融矩 裝修情況： 精裝修 ，裝修標(biāo)準(zhǔn)約 1000元 /平米 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目占地面積 :17357平方米，總建 :42253平方米，規(guī)劃有 4幢小高層組成，其中 2幢 8層， 2幢 9層，共 628套。綠化 率： 20% ；容積率： 2.10 。 戶型設(shè)計(jì)：主力戶型為 38-52 精裝復(fù)式，挑高 4.8米 ，兩房?jī)蓮d，南北通透。 周邊配套： 學(xué)校 :洪塘中心小學(xué)、小貝多芬幼稚園 姚江小學(xué)、姚江中學(xué)、洪塘中學(xué)、寧波至誠(chéng)中學(xué)等 銀行 :招商銀行 醫(yī)療：衛(wèi)生服務(wù)中心、江北人民醫(yī)院（在建） 開盤時(shí)間： 2009.12.12 銷售價(jià)格：均價(jià) 13500元 /平方米 。 一次性付款可享受 9.7折優(yōu)惠，首付 50%可享受 9.9折優(yōu)惠。車位為 2萬(wàn)元 /個(gè)，使用年限為 20年。 銷售情況： 立方寓二期在售 3#、 4#樓， 3#樓共 217套 38-88的復(fù)式精裝公寓，目前還剩下 5套以內(nèi)房源， 4#樓剛開盤，面積為 40-50 ，剩余約 85套。 綜述： 處于工業(yè)區(qū)，周邊都是工廠，對(duì)居住環(huán)境有一定的影響。 立方寓 2期 地理位置： 位于“天水家園”以北，天合家園一期西側(cè)。 開發(fā)商： 寧波天水置業(yè)投資有限公司 物業(yè)公司： 聯(lián)合物業(yè)， 容積率： 1.66， 綠化率 ： 36%， 總建： 46000平方米 樓盤概況： 財(cái)匯中心涉及 SOHO、單元式 OFFICE、獨(dú)層、獨(dú)棟四類產(chǎn)品，提供 50 -1500m2彈性空間，可分可合，滿足客戶不同需求。 3號(hào)樓為 SOHO/創(chuàng)富型智慧平臺(tái)， 約 38、 45、 55 m2三種主力戶型 ，具有小面積、低總價(jià)、精裝修、配套廚房、衛(wèi)生間、外接大型陽(yáng)臺(tái)等產(chǎn)品特色，適合 SOHO一族、居住、辦公均相宜，亦是投資上選。 4號(hào)樓為獨(dú)層 /獨(dú)棟 /大中型集團(tuán)企業(yè)總部，每層約 300 700 m2，大開間寫字樓，可整層、多層，獨(dú)棟出售，公共部分精裝到位。適合大中型集團(tuán)、外資、合資企業(yè)總部，跨國(guó)公司區(qū)域中心等進(jìn)駐。5號(hào)樓為單元式 OFFICE/成長(zhǎng)型企業(yè)戰(zhàn)略基地，主力單套面積 150 170 m2，一梯兩戶單元套間，可自由組合成一梯一戶，獨(dú)享私密空間，卓顯公司氣派，適合成長(zhǎng)型企業(yè)進(jìn)駐。 此外，天合財(cái)匯中心五個(gè)建筑單體合圍成一個(gè)開放式的大型景觀中庭廣場(chǎng)，為入駐企業(yè)提供開闊的視野。裙樓 1 2層分布商業(yè)，規(guī)劃布置有中西餐廳、咖啡連鎖、茶室、酒吧、各類精品店等，為商務(wù)圈層提供一個(gè)優(yōu)雅的日常交流平臺(tái)。 銷售價(jià)格： 辦公已整幢出售，價(jià)格未對(duì)外公布；底商和公寓未對(duì)外銷售。 天合財(cái)匯中心 地理位置： 車站路以南，瑪瑙以西，桃渡路以東楊，善路以北 開發(fā)商： 寧波東潤(rùn)置業(yè)有限公司 代理公司： 杭州青鳥房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 物業(yè)公司： 聯(lián)合物業(yè) 樓盤概況： 占地面積 :6876平方米 ，總建筑面積 :37200平方米，容積率 4，綠化率 24.3%兩幢小高層，一幢 18層，一幢 22層，由精裝修宅邸與精裝修 SOHO公寓組成。主力戶型有 50 -200 （躍層最大約 400 ），共計(jì) 281戶。一期開發(fā) 191戶，二期約在近期推出。 裝修情況： 精裝修，標(biāo)準(zhǔn)約 2500元 /平米 戶型設(shè)計(jì)： 50 -110 ，躍層最大約 400 ，其中主打 60 ，層高 3.1米 。 大多以一廳一房為主。 周邊配套： 地處天一商圈核心位置，三江口中心原點(diǎn)，外灘城市繁華地帶。天一廣場(chǎng)、老外灘商業(yè)街區(qū)等商業(yè)設(shè)施近在咫尺；天主堂、寧波美術(shù)館、外灘會(huì)館等歷史文化景點(diǎn)亦聚集于此；周邊幼兒園、星級(jí)酒店、商場(chǎng)餐飲企業(yè)等林立遍布。 開盤時(shí)間： 2009年 11月 28日 銷售價(jià)格：均價(jià) 18000元 /平方米 ； 一次性付款享受 98折優(yōu)惠。 銷售情況： 目前在售 30套左右的精裝酒店式公寓。 綜述： 戶型南北不通透，采光差。 海頓公館 再解讀本案 四層格局，上下便利 本案僅有 4層建筑，比一般的多層住宅高度還低，無(wú)需乘電梯上下也方便。 準(zhǔn)現(xiàn)房品質(zhì)，即買即受益 產(chǎn)品已經(jīng)封頂，即將進(jìn)入裝修階段。準(zhǔn)現(xiàn)房品質(zhì)，即買即受益。 大型生活超市，一站式購(gòu)物中心 本案 A區(qū)部分 已規(guī)劃為全國(guó)最大的連鎖超市 世紀(jì)聯(lián)華超市，超市為物業(yè)的優(yōu)質(zhì)配套，方便業(yè)主購(gòu)物，滿足生活需求。本案超市 1萬(wàn)多方，在該區(qū)域具有規(guī)模聚集優(yōu)勢(shì)。 專業(yè)家居市場(chǎng)，家裝旗艦龍頭 本案 B區(qū)部分 已規(guī)劃為全國(guó)性的家居連鎖超市 好美家。 在上海、北京、廣州、成都、武漢、寧波等 9個(gè)中國(guó)最主要的城市共有 29家建材大賣場(chǎng)。 產(chǎn)品存在 不足 ，缺乏必勝的優(yōu)勢(shì)。 本案， A區(qū)單層面積 1.32萬(wàn)方， B區(qū)單層面積 0.62萬(wàn)方，單層這么大面積的建筑，檔當(dāng)于一棟高層的建筑面積，生活舒適度大受影響。 A區(qū) B區(qū) 單層面積過大 人口聚集過密 走廊長(zhǎng)達(dá) 147米 走廊狹長(zhǎng) 稍顯壓抑 本案受規(guī)劃的影響，直線走廊長(zhǎng)達(dá) 147米及 84米不等，走廊偏狹長(zhǎng)會(huì)給人予壓抑感，幽深感，居住環(huán)境受到影響。 1.3萬(wàn)方的超大單層面積，使產(chǎn)品內(nèi)部采光嚴(yán)重不足，通風(fēng)不暢。 中心采光不足、通風(fēng)不佳 40年產(chǎn)權(quán) 商業(yè)水電 商業(yè)用水用電比純住宅要貴出許多，這無(wú)形中加重了消費(fèi)者的日常開支，長(zhǎng)年累月的計(jì)算，也是一筆不小的數(shù)目，這大大影響居住型消費(fèi)者購(gòu)買此類產(chǎn)品的積極性。 僅有 40年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目 ,將縮減部分自住性需求的客戶。 單層面積超萬(wàn)方僅有四十年產(chǎn)權(quán)的三、四層商業(yè)項(xiàng)目， 適合做何產(chǎn)品 經(jīng) 過我們的綜合考察， 結(jié)合寧波市場(chǎng)的操作手法， 商業(yè)項(xiàng)目改為其他用途無(wú)外乎以下幾種選擇： 公寓、辦公、商業(yè) 公寓 是寧波商業(yè)項(xiàng)目改造的首要選擇，寧波 80%的單身公寓均由商業(yè)項(xiàng)目改建而來。如：寧波大公館，尚南小筑，洛茲品閣等。 做公寓的優(yōu)劣性對(duì)比： 售價(jià)更高，可以最大程度的獲利。寧波單身公寓的價(jià)格普遍在 14000元 /平米。 可以將底商做為優(yōu)勢(shì)配套 ,提升自身價(jià)值。 需要提供精裝修，對(duì)開發(fā)商的前期成本要求較大，寧波當(dāng)前的公寓普遍為精裝修出售，裝修標(biāo)準(zhǔn)從1000-3000元每平米不等。 需要優(yōu)化自身的產(chǎn)品與配套才能占據(jù)市場(chǎng)。 需要與政府部門溝通，取得產(chǎn)品的優(yōu)化改造。 所以 利 大于 弊 ， 優(yōu)化勢(shì)在必行！ 關(guān)于優(yōu)化 About optimize 本案如果與商場(chǎng)共用電梯，將造成進(jìn)出人員混雜的局面，因此必須增設(shè)專供 4樓業(yè)主上下的電梯，以確保居住的舒適性。 本案單層面積過大，電梯設(shè)置宜考慮到各各方位的業(yè)主上下的方便，所以本案的電梯設(shè)置應(yīng)分布合理。 增設(shè)電梯，需要大堂與之相配合，可以在電梯口的位置買下一間商鋪，用著大堂，這樣給進(jìn)出有了迂回的空間，也彰顯身份。 增設(shè)專用電梯，開辟進(jìn)出大堂 大堂 電梯 大堂 電梯 大堂 電梯 大堂 電梯 大堂 電梯 說明： 1、基本構(gòu)成一個(gè)版塊 三個(gè)電梯井 +一個(gè)普通樓梯 布置，人防、出入便捷都能達(dá)到。 2、三角形布置，使電梯使用效率達(dá)到最高。 3、東北兩個(gè)相對(duì)于電梯口較遠(yuǎn)的角落使用普通樓梯， 4F層高一般不會(huì)對(duì)客戶出入便捷度造成影響。 4、各電梯間大堂面積盡量在 50米以上，提升項(xiàng)目檔次。 5、電梯直達(dá) 4F，配置安保系統(tǒng)，保證 4層公寓客戶的絕對(duì)安全、私密。 走廊偏狹長(zhǎng)會(huì)給人予壓抑感，建議適當(dāng)裝修走廊區(qū)，加大玻璃材質(zhì)使用面積，并合理利用燈光效果，增加視覺空間感。靈活運(yùn)用走廊墻壁面積，懸掛精美畫圖或名作，使其變成“畫廊”，讓業(yè)主置身于藝術(shù)中，變壓抑感為美感?？紤]到項(xiàng)目客戶群體多為年輕一代，可以預(yù)留出部分走廊墻面作為“ DIY區(qū)”，供部分業(yè)主日后涂鴉之用。 而對(duì)于通風(fēng)問題，除設(shè)置換氣設(shè)備外，可擺設(shè)或懸設(shè)小型盆栽花卉，綠色植物可以有效的凈化空氣，同時(shí)弱化人類對(duì)空間的壓抑感，并起到裝飾作用。 裝修公共走廊，設(shè)置換氣設(shè)備 加大窗戶，多用玻璃 本案套型的通風(fēng)、采光效果欠佳，應(yīng)加大窗戶的面積，多采用玻璃 ，并合理利用燈光效果來延伸空間感和彌補(bǔ)采光弱勢(shì)外，我們更可以在色彩、家具等選擇上做到通透、亮堂的效果。如：用同一色調(diào)、統(tǒng)一材料的地板進(jìn)行裝修，這樣在視覺上會(huì)顯得寬敞許多。 項(xiàng)目名稱 戶型面積 裝修標(biāo)準(zhǔn) 江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一期 45-57 ， 精裝修 立方寓 38-39 ； 49-52 ； 45-50 復(fù)式， 4.8米挑高，精裝修 約1000元 /平米 海頓公館 60 左右為主 精裝修 2500元 /平米 江北天合財(cái)匯中心 主力 40-56 / 寧波大公館 以 38.65和 44.38 為主，另有部分 80-90 戶型 精裝修 4.8米挑高 聯(lián)盛天連天 48-54 為主，另有部分 70-100平米大面積戶型 簡(jiǎn)裝、精裝修 洛茲品閣 以 37-50 為主 精裝修 當(dāng)前市場(chǎng)主要在售單身公寓面積表： 對(duì)本案提示： 戶型分割精細(xì)化、貼身化 本地塊周邊在售單身公寓面積集中在 40-55平方米，為揚(yáng)長(zhǎng)避短，故建議本項(xiàng)目通過控制戶型面積以使本項(xiàng)目以低總價(jià)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 主力控制在 35-45平米，以小面積低總價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)！ 根據(jù)市場(chǎng)的需求，目前單身公寓在房屋結(jié)構(gòu)方面不再單一，廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)等功能區(qū)被巧妙的安排在內(nèi)。隨著裝修領(lǐng)域的不斷發(fā)展保證了單身公寓“麻雀雖小，五臟俱全”的實(shí)現(xiàn)。 戶型設(shè)計(jì)功能化，齊全化 單身公寓戶型參考 配套設(shè)施豐富化、個(gè)性化 針對(duì)項(xiàng)目的年輕化定位，根據(jù)年青居住群體特殊需求，盡可能豐富的配置年輕時(shí)尚的相關(guān)功能區(qū)。 動(dòng)能館： 應(yīng)包含健身房，棋牌室，桌球室之類。 靜能館： 與動(dòng)能館前后相呼應(yīng)，在靜能館設(shè)置書吧，影音室，休息室，茶吧等。 目前的住宅趨勢(shì)是精裝修化，而且客戶對(duì)裝修的條件也越來越高，尤其是單身公寓，基本上已經(jīng)全面采取精裝。 建議以中高檔的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行裝修，材質(zhì)取上，做工精細(xì)，同時(shí)考慮年輕人無(wú)暇應(yīng)付裝修的實(shí)際情況，采取“輕松買房，輕松住房”一步到位的精裝方式，配備空調(diào)，廚房用具和衛(wèi)生潔具等。 同時(shí)，在具體房間的裝修選擇上，可以用 菜單式裝修 方式，根據(jù)客戶的實(shí)際需求進(jìn)行選擇。 裝修要求精裝化、創(chuàng)意化 寧波單身公寓裝修概況 項(xiàng)目 裝修標(biāo)準(zhǔn) 部分品牌 新海藍(lán)鉆 3000元 / 多樂士乳膠漆，科勒淋浴，歐琳水槽 金湖世家 1000元 / 櫻花熱水器、海爾空調(diào)、海爾燃具、康奈衛(wèi)浴、信良防盜門 洛茲 品閣 1500元 / 盼盼安全門 ,吉事多廚柜 ,美的電磁爐 ,海爾空調(diào) 寧波大公館 2000元 / 歐琳櫥柜、 TOTO潔具 , 2部品牌空調(diào) 立方寓 2期 1000元 / 簡(jiǎn)單硬裝，方太燃具，安華衛(wèi)浴 城南公館 1500元 / 歐琳櫥柜， TOTO衛(wèi)浴，海爾空調(diào)，三洋電梯 床板 +寫字臺(tái) 垂 直疊放 ，省空間 可折 疊 或推入壁 柜 的餐桌椅 梳裝臺(tái) 垂直疊放 可儲(chǔ)物吸納 看電視、網(wǎng)絡(luò)、書房等飽滿的客廳 物業(yè)服務(wù)品質(zhì)化、多樣化 理想的單身公寓不僅要入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，在服務(wù)上更要體現(xiàn)超越普通住宅服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，妥帖地照顧青年住戶的入住要求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。這里的高質(zhì)不僅體現(xiàn)在單純的服務(wù)質(zhì)量，更體現(xiàn)在服務(wù)范圍的全方位性。高質(zhì)量服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購(gòu)單身公寓的重要因素之一。高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)可以充分體現(xiàn)項(xiàng)目的整體檔次，建議本項(xiàng)目物業(yè)可以針對(duì)年輕群體提供更多更全的服務(wù)。 如：收發(fā)快遞、房?jī)?nèi)清潔、便利洗衣、送餐、用品租賃和出售等各項(xiàng)貼心服務(wù)。 如此精裝的單身公寓客戶在哪？ 項(xiàng)目客戶界定 新三江口區(qū)本地居民 泛江北片區(qū)的本地居民 寧波市區(qū)的新寧波人 投資客戶 參照區(qū)域客戶研究結(jié)論，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客戶主要由以下四類組成： 一、新三江口區(qū)本地居民 受地緣影響，新三江口居民是項(xiàng)目的基礎(chǔ)客群。 區(qū)域特征：新三江口區(qū) 年齡特征： 25-30歲 職業(yè)特征：事業(yè)單位、公務(wù)員、公司以及企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、教師 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家或者未婚 現(xiàn)居住特征：居住在新三江口片區(qū)的老小區(qū)內(nèi) 置業(yè)目的：多半用來做投資，區(qū)域情結(jié)重，希望就近購(gòu)買。 二、泛江北片區(qū)的本地居民 區(qū)域特征：與新三江口相鄰的洪塘、莊橋等地 年齡特征： 25-40歲 職業(yè)特征：個(gè)體戶、 銀行、醫(yī)院等企事業(yè)單位中層管理人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主 居住特征： 自建房為主，也有住在較老的住宅小區(qū) 置業(yè)目的：希望改善現(xiàn)有居住環(huán)境，有很強(qiáng)到市區(qū)居住的愿望 此客群面對(duì)的選擇面廣，將會(huì)面臨其他板塊的分流，需要我們重點(diǎn)告知和引導(dǎo)。 三、寧波市區(qū)的新寧波人 區(qū)域特征：主要集中于海曙、江北 年齡特征： 25-35歲 職業(yè)特征： 各行業(yè)的公司白領(lǐng) 家庭結(jié)構(gòu)：以單身、兩口之家為主 居住特征：租住在市區(qū)的老小區(qū)內(nèi) 置業(yè)目的：多數(shù)以婚房為主 需求產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)適用為主 新寧波人是當(dāng)前區(qū)域樓盤的主力客群，同時(shí)也是項(xiàng)目的重要支撐。 四、投資客戶 項(xiàng)目的商用性質(zhì)，決定了項(xiàng)目肯定會(huì)有部分投資客戶，他們也是項(xiàng)目不可或缺的組成部分。 區(qū)域特征：主要來自海曙、鄞西，部分老三區(qū)，少量鎮(zhèn)?？蛻?職業(yè)特征： 周邊的拆遷安置戶， 工業(yè)園區(qū)的私營(yíng)業(yè)主 置業(yè)目的：買來出租，同時(shí)獲取物業(yè)升值收益 基礎(chǔ)客群 新三江口本地居民 重要客群 市區(qū)的新寧波人 引導(dǎo)客群 泛江北片區(qū)本地居民 深挖客戶 投資客戶 項(xiàng)目的目 標(biāo)客戶群體 公寓暫告一段落， 我們?cè)倏吹诙N改造渠道 辦公 辦公 是寧波商業(yè)項(xiàng)目改造的另一種選擇，寧波商業(yè)項(xiàng)目在改造為單身公寓的同時(shí)，也兼具辦公功能。 所以 弊 大于 利 ，辦公不適宜！ 做辦公的優(yōu)劣性對(duì)比： 寧波寫字樓需求歷年來都不大， 寫字樓的價(jià)格與住宅的價(jià)格嚴(yán)重倒掛，周邊辦公項(xiàng)目的售價(jià)還不到 10000元 /平米。 受外貿(mào)行業(yè)下行、公寓可以辦公政策的影響，加上政策導(dǎo)向型寫字樓的分流，市場(chǎng)前景不容樂觀。 面臨的競(jìng)爭(zhēng)過大，寧波頂級(jí)的辦公場(chǎng)所數(shù)不勝數(shù)。 在一個(gè)四層的商業(yè)項(xiàng)目里面辦公缺乏檔次。 受底層商超的影響，辦公的氛圍不佳。 再轉(zhuǎn)入第三種渠道 商業(yè) 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)行情了解，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)市場(chǎng)突出呈現(xiàn)以下特點(diǎn) 商業(yè)一般不過 3層 通過對(duì)市場(chǎng)個(gè)案的了解 , 商業(yè)一般在一二層，這是普遍存在的形式，而大型的專業(yè)商場(chǎng)也不過 3層、 4層。如寧波天一廣場(chǎng)，一樓的商業(yè)火熱，但到 2樓，人流嚴(yán)重不足。商業(yè)氛圍不佳，銀泰百貨到了 3層 4層的人流也同樣難以上去。 超過 3層出租為主 通過對(duì)市場(chǎng)個(gè)案的調(diào)查 , 商業(yè)銷售一般集中在一、二層，超出 3層以上主要以租賃的形式租給商家經(jīng)營(yíng) ,他們也想銷售 ,但銷售的形式不甚理想。本案 超出了一般性的 2層商業(yè)概念，要將 3、 4層全部售出的話，困難重重，因此我們的重點(diǎn)與難點(diǎn)就是將商業(yè)怎樣統(tǒng)籌規(guī)劃，順利去化。 統(tǒng) 籌規(guī)劃勢(shì)在必行！ 何為好美家？它的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括什么？哪些產(chǎn)品是它的 “ 拳頭 ” 產(chǎn)品，哪些是它所沒有的？我們是不是可以利用它的不完美把家裝做的更便捷，甚至是一條龍服務(wù)？ 由好美家和世紀(jì)聯(lián)華帶來的思考 好美家家具廣場(chǎng)是由百聯(lián)集團(tuán)旗下全國(guó)知名連鎖企業(yè)。從位于上海的好美家四季青店來看，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品分八個(gè)區(qū)域和部分家裝展位，分別是潔具衛(wèi)配區(qū)域、木制品區(qū)域、瓷磚區(qū)域、涂料電料區(qū)域、五金工具區(qū)域、櫥柜廚配區(qū)域、電器日雜區(qū)域，板式家具區(qū)域。 總結(jié)來看，好美家家居廣場(chǎng)已基本涵蓋家裝的各個(gè)領(lǐng)域，因此，利用好美家家居廣場(chǎng)針對(duì)家裝上的不完善來消化本項(xiàng)目的多余商業(yè)面積的設(shè)想不成立。 既然與好美家家居廣場(chǎng)相互補(bǔ)的商業(yè)中心不能成立，那么，本項(xiàng)目的 3、4F業(yè)態(tài)還是回歸到常規(guī)做法，或引入餐飲、棋牌、網(wǎng)吧及其它休閑娛樂？ 適合本案三、四層的商業(yè) : 健身房 娛樂室 教育機(jī)構(gòu) 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 會(huì)所 SPA生活館 酒店 茶座餐廳 最適合本案的業(yè)態(tài)分析 時(shí)尚餐飲： 理由 康莊路沒有時(shí)尚餐飲店，周邊只有一些特色小餐飲在路邊，檔次不高。 本案底層商超的大量人流與周邊大規(guī)模小區(qū)的人流迫切需要餐飲行業(yè)提供服務(wù)。 休閑餐飲主要表現(xiàn)為有一定規(guī)模的高端飲食如必勝客，咖啡廳、茶座等。 此類餐飲對(duì)三、四樓的需求較大，有利于整體的去化，可以規(guī)劃為美食廣場(chǎng)一類。 美容美體 ,健身娛樂 ,培訓(xùn)機(jī)構(gòu)： 理由 以上行業(yè)對(duì)三層的需求量大，這主要因?yàn)槿龑酉啾纫粚拥淖饨疠^低，三層也適合他們做工作場(chǎng)所。 項(xiàng)目周邊為高檔住宅小區(qū)，在這種地段做美容健身較合適，有需求。 項(xiàng)目周邊大中專院校密集，所以在本案做培訓(xùn)機(jī)構(gòu)有廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 這類機(jī)構(gòu)需要樓梯或電梯配合他們使用。 做商業(yè)需要提前招商 提前招商是商業(yè)銷售的前提保障，就像有些商業(yè)打著肯德基的旗號(hào)是一個(gè)道理，俗話說就是傍大款的銷售。 成功招商，對(duì)投資客更有說服力，吸引力，對(duì)他們的投資回報(bào)是一種看得見的保障，有利于堅(jiān)定他們的信心，加快商業(yè)銷售。 成功招商有利于商業(yè)銷售的炒作，成功招商需要有成功的招商團(tuán)隊(duì)。 做商業(yè)需要包租返租 包租返租，是將客戶購(gòu)買的物業(yè)，開發(fā)商統(tǒng)一租下來，轉(zhuǎn)給大商戶經(jīng)營(yíng)，然后承諾給客戶固定的投資回報(bào)，這實(shí)際上是一種三權(quán)分離的措施，即客戶擁有所有權(quán)，商戶擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，開發(fā)商擁有管理權(quán)。我們對(duì)外銷售的是一種產(chǎn)權(quán)式的商鋪。 承諾包租返租，客戶可以獲得穩(wěn)定回報(bào)，購(gòu)買的積極性提高?？梢詫?shí)行 5%的還租， 8%的還租， 2年， 5年， 10年的還租。具體情況根據(jù)招商再定。 聯(lián)盛廣場(chǎng)的租期為 20年。前 5年為固定回報(bào)，從第六年開始根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況返還回報(bào)。前 5年的固定回報(bào)率分別為總房款的 3%、 3%、 5%、 6%、 6%。 做商業(yè)需要自留部分 自留部分即開發(fā)商自己持有部分商業(yè)，該部分只用于租賃，我們收取租金。 自留部分也是防止部分商鋪難以出售，尤其是地段不好的內(nèi)鋪，造成積壓。 自留部分主要通過引進(jìn)旗艦店以吸引其它小商家進(jìn)駐，絕不允許旗艦店之外的其它 業(yè)態(tài)在自留部分區(qū)內(nèi)出現(xiàn)，避免造成混亂的局面。 公寓 +商業(yè) 從項(xiàng)目收益角度出發(fā)，公寓產(chǎn)品的銷售價(jià)格較高，收益較理想，因此在排除不受影響的前提下應(yīng)盡可能的多安排公寓產(chǎn)品。同時(shí)基于 3、 4層整體體量大和管道難布的現(xiàn)實(shí)，全部做公寓的可能性為零，因此必須考慮加入其它商業(yè)部分，公寓與商業(yè)可以兼辦公。 經(jīng)過統(tǒng)籌規(guī)劃，本案的合理定位應(yīng)為： A區(qū) B區(qū) 三層業(yè)態(tài)分布示意 時(shí)尚餐飲 中西餐廳 美容美體 休閑會(huì)所 棋牌室、網(wǎng)吧、茶室 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 健身娛樂 B區(qū) 四層業(yè)態(tài)分布示意 公 寓 公 寓 時(shí)尚餐飲 中西餐廳 A區(qū) 公 寓與商業(yè)各價(jià)值幾何 ? 項(xiàng)目名稱 戶型面積 銷售均價(jià) 總價(jià) 江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一期 45-57 ， 一期 12000-13000元 /平方米，二期未定 65 立方寓 38-39 ； 49-52 ； 45-50 13500元 /平方米 60.75 海頓公館 60 左右為主 18000元 /平方米 108 江北天合財(cái)匯中心 主力 40-56 租售未定 / 寧波大公館 以 38.65和 44.38 為主，另有部分80-90 戶型 18000元 /平方米 86.4 聯(lián)盛天連天 48-54 為主，另有部分 70-100平米大面積戶型 簡(jiǎn)裝 14000元 /平米 精裝 16000元 /平米 78 洛茲品閣 以 37-50 為主 13000元 /平方米 58.5 當(dāng)前市場(chǎng)主要在售單身公寓價(jià)格一覽表： About Price 關(guān)于價(jià)格 均價(jià)： 1.1-1.3萬(wàn)元 / 總價(jià)： 50萬(wàn)左右 （ 40 左右） 小戶型的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)凸顯！ 公寓價(jià)格建議 1層沿路商鋪建議均價(jià) 5萬(wàn)元 /平米 ， 3層商鋪建議均價(jià) 1.2萬(wàn)元 /平米 ， 4層商鋪建議均價(jià) 0.9-1.0萬(wàn)元 /平米。 項(xiàng)目 面積 層高 總價(jià) (萬(wàn) ) 單價(jià) (元 ) 備注 天水家園西面南側(cè)沿街商鋪 80 4.8 250 31250 / 天水家園西面南側(cè)沿街商鋪 88 4.8 264 30000 / 天水家園北面東側(cè)沿街商鋪 63.75 4.8 200 31373 / 天合家園南面東側(cè) 74 4.8 200 27027 不賣 本案周邊商鋪價(jià)格： 商鋪價(jià)格建議 規(guī)劃好了產(chǎn)品， 關(guān)鍵 ，我們?cè)趺凑f？ 看看他們都在說什么 ? 江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)說：國(guó)際商務(wù) SOHO 聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)說： 為了整個(gè)大寧波 CEO私人酒店公寓 酒店公寓中的勞斯萊斯 酒店式公寓革命者 聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)說：為了整個(gè)大寧波 CEO私人酒店公寓 酒店公寓中的勞斯萊斯 酒店式公寓革命者 立方寓說： 40平米精裝， 70年產(chǎn)權(quán)復(fù)式兩房 春天彼岸說： 40 精裝 SOHO，新生代精英珍寶領(lǐng)地 不僅是 SOHO，別墅的小時(shí)候 海頓公館說： 國(guó)際風(fēng)范精裝 SOHO 朝陽(yáng)薈說： 誰(shuí)才是投資的黑馬 那么 ，我們賣什么？ 感情出發(fā)，理性抉擇 ： 消費(fèi)房產(chǎn)的時(shí)候，不管是不是置業(yè)青年，心理往往是超理性的；一定被是項(xiàng)目最硬性的屬性打動(dòng)，才可能產(chǎn)生購(gòu)