寧波江北城莊商業(yè)項目營銷策劃報告

帶著問題去思考？ 1、新三江口核心輻射區(qū)價值促動幾何？ 2、單層超萬方的商業(yè)項目該如何定位？ 3、改造為公寓或類住宅是否切實可行？ 4、公寓之外，是否還有其他更好定位方向？ 5、本案最終該如何具體操作？ 關(guān)于市場 About market 2009年底，一系列政策相繼出臺，調(diào)控強度大、密度高，且全方位，將對 2010年的房市產(chǎn)生重大影響。 房貸優(yōu)惠政策終止， 讓 各大城市二手房在 去年底成放量成交 。 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，將明顯抑制炒房投機 。 五部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確開發(fā)商拿地首付不得低于 50%，抬高了開發(fā)門檻。 隨后，國“ 11” 條出臺，二套房首付不低于 40%。 市場和政府的博弈加大； 賣方和買方的博弈繼續(xù)。 政策相繼出臺，樓市進入調(diào)整期 宏觀樓市 5點猜想： 首先是物業(yè)稅。 物業(yè)稅開征方案已提交至兩會，且已具備基礎(chǔ)技術(shù)支撐，物業(yè)稅開征有望在京深等一線城市試點。 其次是貨幣政策 。 10年 1月、 2月央行兩次提高存款準備金率，所以，對于今年樓市的走勢 ,主要是看信貸政策走向上 ,如果信貸不過于收縮 ,樓市將維持平穩(wěn)。 再次是加息。 準備金調(diào)了，加息還會遠嗎？但由于加息將涉及人民幣升值、出口等眾多領(lǐng)域，因此具體執(zhí)行還得由 PPI和 CPI而定。 再其次是開發(fā)商自有資本金。 如房價繼續(xù)瘋漲、地王不斷出現(xiàn)，中央無疑會提高房地產(chǎn)項目資本金比例，從 2009年的 20%調(diào)整為 35%。中國樓市或進入因資金鏈破裂導(dǎo)致崩潰的邊緣。 最后是保障房。 政府將加大保障性住房的供應(yīng)，尤其是廉租房建設(shè)。 百特認為今年的房市，流動性過剩和低利率的時代將一去不復(fù)返，投資投機需求將得到極大的遏制，開發(fā)商要想贏得后市，就必須理性面對，打好產(chǎn)品、品牌、價格三張牌。 兩會奠定今年房市基調(diào) 2010年，寧波市區(qū)住宅供應(yīng)量將近 500萬平方米。今年，寧波市六區(qū)包括單身公寓在內(nèi)的住宅項目預(yù)計供應(yīng)量約為 372.41萬平方米，加上寧波市區(qū)在售住宅項目剩余存量為96.87萬平方米，因此 2010年寧波市區(qū)供應(yīng)總量預(yù)計有 469.28萬平方米。鄞州區(qū)仍是寧波市區(qū)的住宅項目主要供應(yīng)地，占市區(qū)總供應(yīng)量的 33% 。 供應(yīng)放量 鄞州區(qū)占主導(dǎo) 寧波樓市 需求旺盛， 2010年前兩月市場供應(yīng)短缺，但價格依舊高歌猛進！ 需求旺盛，價格一路高漲 10年 1月市六區(qū)住宅成交 816套，成交面積 91248.7平米，成交量較上月減少 164158.6平米，環(huán)比下降 64%，同比下降 51.46%；寫字樓成交 51309.76平米，較上月下降 64.19%。 2月市六區(qū)住宅成交240套，成交面積為 28501.34平米，環(huán)比降幅為 69%，同比下降 85.85%；寫字樓成交 22643.2平米，環(huán)比下降 57.37%。 前兩月的成交量下降幅度明顯，除 處 傳統(tǒng)淡季原因春節(jié)長假外、近期房市政策頻出和兩會召開或許改變當(dāng)前房市脈絡(luò)的猜想也是導(dǎo)致成交量低迷的主要因素。 當(dāng)前成交 量跌價升 本月住宅, 寫字樓去化圖單位:平方米020004000600080001000012000140001600018000海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū) 鄞州區(qū) 鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū)江北北區(qū) 科技園區(qū)東錢湖度假區(qū)住宅寫字樓 從寧波商品房市場發(fā)展來看，寫字樓銷售價格和住宅銷售價格一直呈現(xiàn)倒掛，以綠城綠園和綠園大廈比較看，當(dāng)前二手房市場綠園售價在 2萬元 /平米左右，綠園大廈的銷售價格仍在 1.0-1.1萬元 /平方米的水平，寫字樓價格倒掛現(xiàn)象依舊。 寫字樓價格倒掛現(xiàn)象依舊 2010年上半年寧波樓市將趨于平緩，價格仍將保持高位，成交量會有較明顯的縮減。 09年的火爆房市將寧波房價沖到了一個高點，在很大程度上透支了未來的剛性需求，但從市場經(jīng)濟的供需關(guān)系來看，未來短期內(nèi)供應(yīng)量不足已成為不爭的事實，所以，即使當(dāng)前房價已漲到讓人難以承受的地步但由于供不應(yīng)求，市場下挫的可能性仍然很小。 百特視角 清 楚認識江 北城莊二期 RE-ANALYSIS 關(guān)于地段 About location 新三江口 老三江口 本案位于寧波老城區(qū)的西北門戶 ,新三江口的核心位置，戰(zhàn)略地位突出 ,在天水家園一期北面、西至育才路延伸段、東北面為規(guī)劃路；鄰近華辰大橋與灣頭大橋，兩座大橋方便了姚江北岸居民的生活出 行，更推動了整個姚江北岸板塊的 發(fā)展。 寧波新三江口濱江景觀帶的整 體規(guī)劃，更將優(yōu)化本案的區(qū)域環(huán)境。 姚江北岸橋頭堡 新三江口核心地 江北萬達廣場： 能夠在短期內(nèi)迅速聚集周邊各類資源和人氣，提升姚江北岸的商業(yè)地位，萬達廣場與本案同屬一大區(qū)域，資源共享。 二層商業(yè)： 本案規(guī)劃有一、二層商業(yè)，包括大型生活超市、建材超市 ，業(yè)主下樓就是超市，購物便利無比。 三江超市： 在本案正對面，一路之隔，寧波最大的連鎖超市。 天水菜場： 在本案正對面，一路之隔，滿足業(yè)主的日常居家需求。 “ 榮居成熟生活圈、盡享繁華商業(yè)帶” 本 案 天合財會中心 三江超市 天水菜場 江北萬達 “ 百分百文化，百分百享受” 本 案 寧波電大 寧波上影影視藝術(shù)學(xué)校 教育學(xué)院 寧波大 劇院 惠貞書院 育才小學(xué) 外國語學(xué)校 惠貞書院 小學(xué)部 本案位于江北育才路的延伸段，育才路聚集寧波各大院校，集中以寧波教育學(xué)院、寧波電大、惠貞書院為主的大中小學(xué)校配套，文化氛圍濃郁。 “ 眾星拱月，渾然天成”的居住氛圍 天 合 家 園 天 水 家 園 水 尚 闌 珊 本案 金領(lǐng)公寓 莊橋城莊 項目周邊居住社區(qū)眾多，且基本已交付使用，區(qū)域整體的居住氛圍凸顯成熟。 “ 與空間博弈，與時間賽跑”的便利交通 周邊公交路線： 3 路 天水家園站 -世紀大道松下站 345路 莊橋西衛(wèi)橋 -馬園社區(qū) 516路 汽車東站江北投資創(chuàng)業(yè)中心 965路 九龍湖旅游區(qū)南站 303路 江北投資 C區(qū) -公交白沙站 806路 太平洋保險公司 (開明街 ) 后姜村站 本案 天合家園站 后姜村站 后姜站 天水家園站 “ 沿河景觀長廊，暢享三江風(fēng)光” 按照寧波市三江文化長廊規(guī)劃，西起華辰大橋，東至摩托車車輪廠，北至規(guī)劃路，南臨姚江，總用地面積約 10公頃，長約 1032米，呈狹長帶狀的瀕姚江岸線，就是新三江口公園的建設(shè)用地。新三江口公園景觀帶地處天水家園南側(cè)，與本案緊隔幾百米的距離。 城市的區(qū)域板塊在此發(fā)生碰撞， 城市交通體系在此發(fā)生碰撞， 碰撞的火花已經(jīng)點燃片區(qū)的未來價值， 本項目最顯而易見的利好已經(jīng)無須贅言。 地段的不可復(fù)制性不容置喙。 地段 地段之外，還有 產(chǎn)品 ！ 先解讀區(qū)域內(nèi)其他個案產(chǎn)品 規(guī) 模 景 觀 建 筑 生 活 價 值 人 文 抽 象 實 質(zhì) 江北萬達廣場 國際商務(wù) SOHO 40-60精裝小戶型 立方寓 38-50精裝官邸 聯(lián)盛廣場 酒店公寓中的勞斯萊斯 朝陽薈 39-50平米 SOHO領(lǐng)寓 風(fēng)格壹爵 壹品公寓 爵代風(fēng)格 寧波大公館 海曙中心，復(fù)式珍品 海頓公館 考究，通和英郡 關(guān)于個案 About case 地理位置： 位于江北區(qū)北環(huán)西路以南，江北大道以東，余姚江以北 容積率： 2.6 綠化率： 20% 項目概況： 占地面積： 42572平方米，總建約 29萬平方米，項目總投資約 25億元，包括室內(nèi)商業(yè)步行街、室外商業(yè)步行街、超市、百貨、影城及小戶型 SOHO社區(qū)。江北萬達采用萬達第三代城市綜合體的規(guī)劃理念，充分結(jié)合地塊現(xiàn)狀和未來城市發(fā)展框架，將功能、景觀、交通一體化設(shè)計，優(yōu)化商業(yè)、娛樂與 SOHO社區(qū)形態(tài)，形成集約式開發(fā)的城市中心街區(qū)。公寓為 40-60平米。 裝修情況： 精裝修 開盤時間： 2010年 1月 6日一期開盤，共 600余套公寓 銷售價格：均價 12000-13000元 /平方米 銷售情況： 一期已售完。 江北萬達廣場 聯(lián)盛商業(yè)廣場 地理位置： 鄞州區(qū)寧南北路與貿(mào)城西路交匯處 開發(fā)商： 寧波聯(lián)盛置業(yè) 占地面積 : 300000平方米 總建筑面積 : 400000平方米 行銷代理： 盛世同盟 樓盤形態(tài)： 建筑總高度是 100米，高層 23層、多層 5層； B地塊將擁有209間獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。 樓盤業(yè)態(tài)定位： 整個地塊分為 A、 B、 C、 D四個地塊。 A地塊：青少年主題世界、國際標準真冰溜冰場、大型電玩城、青少年主題百貨、時尚商業(yè)街、 LOFT商務(wù)創(chuàng)庫； B地塊：情景體驗購物中心、大型百貨、情景體驗購物街、 CEO私人產(chǎn)權(quán)酒店、超五星級會所、時尚餐廳等； C地塊：新勢力動感地帶、 MAX巨幕影院、國際品牌時尚酒店、特色餐飲酒吧街、恒溫游泳館、 3C數(shù)碼世界； D地塊：創(chuàng)新標準高級商務(wù)中心、高檔寫字樓、桑拿洗浴中心、時尚KTV、商業(yè)步行街。 價格： 當(dāng)時整體均價 4萬元 / ，一樓均價為 5萬元 / （其中一層內(nèi)街與外街價格差不多），二樓均價 3萬元 / ，三樓均價 2萬元 / ，四樓均價 1.6萬元 / 。公寓價格 1.5-1.6萬元 / 。 銷售情況： 當(dāng)前面世的為 B地塊的商業(yè)和酒店式公寓，商業(yè)已售完，公寓共 573套當(dāng)前還剩 100余套。 業(yè)態(tài)控制： 該項目店鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分僅為 B地塊，為“ 8” 字型購物街，業(yè)主簽訂購房協(xié)議的同時簽訂委托租賃協(xié)議，租期為 20年。前 5年為固定回報，從第六年開始根據(jù)實際經(jīng)營情況返還回報。前 5年的固定回報率分別為總房款的 3%、 3%、 5%、 6%、 6%。該項目對購買業(yè)主想自行開店，控制比較嚴格，絕不允許在已定的業(yè)態(tài)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)其它業(yè)態(tài)商業(yè)。商業(yè)租賃部分主要通過引進旗艦店以吸引其它小商家。當(dāng)前一樓的旗艦商業(yè)初定為“太平鳥”、二樓為“ adidas” 、三樓為“ nike” 。 面積區(qū)間： 公寓共 573套，主力面積為 52平米，另有部分 80平米以上戶型。 客戶來源： 有總部大型企業(yè)入進駐（如北京世紀星滑冰俱樂部、中影集團江蘇省東方院線等），小范圍為寧波城區(qū)的投資客戶。 項目綜述： 該項目地處鄞州中心區(qū)要塞，與萬達廣場共同構(gòu)成完整的中央商圈，周邊遍布中心區(qū)多個成熟樓盤，形成最完善最高尚的生活消費區(qū)。聯(lián)盛 南部商務(wù)區(qū) 萬達三足鼎立的中心區(qū)架構(gòu)，勢必開創(chuàng)寧波又一個核心商業(yè)中心。 地理位置： 位于江北區(qū)洪塘長陽路與廣元路外交界處 開發(fā)商： 寧波中元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司： 寧波融矩 裝修情況： 精裝修 ，裝修標準約 1000元 /平米 項目概況： 項目占地面積 :17357平方米，總建 :42253平方米，規(guī)劃有 4幢小高層組成，其中 2幢 8層， 2幢 9層，共 628套。綠化 率： 20% ；容積率： 2.10 。 戶型設(shè)計：主力戶型為 38-52 精裝復(fù)式，挑高 4.8米 ，兩房兩廳，南北通透。 周邊配套： 學(xué)校 :洪塘中心小學(xué)、小貝多芬幼稚園 姚江小學(xué)、姚江中學(xué)、洪塘中學(xué)、寧波至誠中學(xué)等 銀行 :招商銀行 醫(yī)療：衛(wèi)生服務(wù)中心、江北人民醫(yī)院（在建） 開盤時間： 2009.12.12 銷售價格：均價 13500元 /平方米 。 一次性付款可享受 9.7折優(yōu)惠，首付 50%可享受 9.9折優(yōu)惠。車位為 2萬元 /個，使用年限為 20年。 銷售情況： 立方寓二期在售 3#、 4#樓， 3#樓共 217套 38-88的復(fù)式精裝公寓，目前還剩下 5套以內(nèi)房源， 4#樓剛開盤，面積為 40-50 ，剩余約 85套。 綜述： 處于工業(yè)區(qū)，周邊都是工廠，對居住環(huán)境有一定的影響。 立方寓 2期 地理位置： 位于“天水家園”以北，天合家園一期西側(cè)。 開發(fā)商： 寧波天水置業(yè)投資有限公司 物業(yè)公司： 聯(lián)合物業(yè)， 容積率： 1.66， 綠化率 ： 36%， 總建： 46000平方米 樓盤概況： 財匯中心涉及 SOHO、單元式 OFFICE、獨層、獨棟四類產(chǎn)品，提供 50 -1500m2彈性空間，可分可合，滿足客戶不同需求。 3號樓為 SOHO/創(chuàng)富型智慧平臺， 約 38、 45、 55 m2三種主力戶型 ，具有小面積、低總價、精裝修、配套廚房、衛(wèi)生間、外接大型陽臺等產(chǎn)品特色，適合 SOHO一族、居住、辦公均相宜，亦是投資上選。 4號樓為獨層 /獨棟 /大中型集團企業(yè)總部，每層約 300 700 m2，大開間寫字樓，可整層、多層，獨棟出售，公共部分精裝到位。適合大中型集團、外資、合資企業(yè)總部，跨國公司區(qū)域中心等進駐。5號樓為單元式 OFFICE/成長型企業(yè)戰(zhàn)略基地，主力單套面積 150 170 m2，一梯兩戶單元套間，可自由組合成一梯一戶，獨享私密空間，卓顯公司氣派，適合成長型企業(yè)進駐。 此外，天合財匯中心五個建筑單體合圍成一個開放式的大型景觀中庭廣場，為入駐企業(yè)提供開闊的視野。裙樓 1 2層分布商業(yè)，規(guī)劃布置有中西餐廳、咖啡連鎖、茶室、酒吧、各類精品店等，為商務(wù)圈層提供一個優(yōu)雅的日常交流平臺。 銷售價格： 辦公已整幢出售，價格未對外公布；底商和公寓未對外銷售。 天合財匯中心 地理位置： 車站路以南，瑪瑙以西，桃渡路以東楊，善路以北 開發(fā)商： 寧波東潤置業(yè)有限公司 代理公司： 杭州青鳥房地產(chǎn)營銷有限公司 物業(yè)公司： 聯(lián)合物業(yè) 樓盤概況： 占地面積 :6876平方米 ，總建筑面積 :37200平方米，容積率 4，綠化率 24.3%兩幢小高層，一幢 18層，一幢 22層，由精裝修宅邸與精裝修 SOHO公寓組成。主力戶型有 50 -200 （躍層最大約 400 ），共計 281戶。一期開發(fā) 191戶，二期約在近期推出。 裝修情況： 精裝修，標準約 2500元 /平米 戶型設(shè)計： 50 -110 ，躍層最大約 400 ，其中主打 60 ，層高 3.1米 。 大多以一廳一房為主。 周邊配套： 地處天一商圈核心位置，三江口中心原點，外灘城市繁華地帶。天一廣場、老外灘商業(yè)街區(qū)等商業(yè)設(shè)施近在咫尺；天主堂、寧波美術(shù)館、外灘會館等歷史文化景點亦聚集于此；周邊幼兒園、星級酒店、商場餐飲企業(yè)等林立遍布。 開盤時間： 2009年 11月 28日 銷售價格：均價 18000元 /平方米 ； 一次性付款享受 98折優(yōu)惠。 銷售情況： 目前在售 30套左右的精裝酒店式公寓。 綜述： 戶型南北不通透，采光差。 海頓公館 再解讀本案 四層格局，上下便利 本案僅有 4層建筑，比一般的多層住宅高度還低，無需乘電梯上下也方便。 準現(xiàn)房品質(zhì)，即買即受益 產(chǎn)品已經(jīng)封頂，即將進入裝修階段。準現(xiàn)房品質(zhì)，即買即受益。 大型生活超市，一站式購物中心 本案 A區(qū)部分 已規(guī)劃為全國最大的連鎖超市 世紀聯(lián)華超市，超市為物業(yè)的優(yōu)質(zhì)配套，方便業(yè)主購物，滿足生活需求。本案超市 1萬多方，在該區(qū)域具有規(guī)模聚集優(yōu)勢。 專業(yè)家居市場，家裝旗艦龍頭 本案 B區(qū)部分 已規(guī)劃為全國性的家居連鎖超市 好美家。 在上海、北京、廣州、成都、武漢、寧波等 9個中國最主要的城市共有 29家建材大賣場。 產(chǎn)品存在 不足 ，缺乏必勝的優(yōu)勢。 本案， A區(qū)單層面積 1.32萬方， B區(qū)單層面積 0.62萬方，單層這么大面積的建筑，檔當(dāng)于一棟高層的建筑面積，生活舒適度大受影響。 A區(qū) B區(qū) 單層面積過大 人口聚集過密 走廊長達 147米 走廊狹長 稍顯壓抑 本案受規(guī)劃的影響，直線走廊長達 147米及 84米不等，走廊偏狹長會給人予壓抑感，幽深感，居住環(huán)境受到影響。 1.3萬方的超大單層面積，使產(chǎn)品內(nèi)部采光嚴重不足，通風(fēng)不暢。 中心采光不足、通風(fēng)不佳 40年產(chǎn)權(quán) 商業(yè)水電 商業(yè)用水用電比純住宅要貴出許多，這無形中加重了消費者的日常開支，長年累月的計算，也是一筆不小的數(shù)目，這大大影響居住型消費者購買此類產(chǎn)品的積極性。 僅有 40年產(chǎn)權(quán)的商住項目 ,將縮減部分自住性需求的客戶。 單層面積超萬方僅有四十年產(chǎn)權(quán)的三、四層商業(yè)項目， 適合做何產(chǎn)品 經(jīng) 過我們的綜合考察， 結(jié)合寧波市場的操作手法， 商業(yè)項目改為其他用途無外乎以下幾種選擇： 公寓、辦公、商業(yè) 公寓 是寧波商業(yè)項目改造的首要選擇，寧波 80%的單身公寓均由商業(yè)項目改建而來。如：寧波大公館，尚南小筑，洛茲品閣等。 做公寓的優(yōu)劣性對比： 售價更高，可以最大程度的獲利。寧波單身公寓的價格普遍在 14000元 /平米。 可以將底商做為優(yōu)勢配套 ,提升自身價值。 需要提供精裝修，對開發(fā)商的前期成本要求較大，寧波當(dāng)前的公寓普遍為精裝修出售，裝修標準從1000-3000元每平米不等。 需要優(yōu)化自身的產(chǎn)品與配套才能占據(jù)市場。 需要與政府部門溝通，取得產(chǎn)品的優(yōu)化改造。 所以 利 大于 弊 ， 優(yōu)化勢在必行！ 關(guān)于優(yōu)化 About optimize 本案如果與商場共用電梯，將造成進出人員混雜的局面，因此必須增設(shè)專供 4樓業(yè)主上下的電梯，以確保居住的舒適性。 本案單層面積過大，電梯設(shè)置宜考慮到各各方位的業(yè)主上下的方便，所以本案的電梯設(shè)置應(yīng)分布合理。 增設(shè)電梯，需要大堂與之相配合，可以在電梯口的位置買下一間商鋪，用著大堂，這樣給進出有了迂回的空間，也彰顯身份。 增設(shè)專用電梯，開辟進出大堂 大堂 電梯 大堂 電梯 大堂 電梯 大堂 電梯 大堂 電梯 說明： 1、基本構(gòu)成一個版塊 三個電梯井 +一個普通樓梯 布置，人防、出入便捷都能達到。 2、三角形布置，使電梯使用效率達到最高。 3、東北兩個相對于電梯口較遠的角落使用普通樓梯， 4F層高一般不會對客戶出入便捷度造成影響。 4、各電梯間大堂面積盡量在 50米以上，提升項目檔次。 5、電梯直達 4F，配置安保系統(tǒng)，保證 4層公寓客戶的絕對安全、私密。 走廊偏狹長會給人予壓抑感，建議適當(dāng)裝修走廊區(qū)，加大玻璃材質(zhì)使用面積，并合理利用燈光效果，增加視覺空間感。靈活運用走廊墻壁面積，懸掛精美畫圖或名作，使其變成“畫廊”，讓業(yè)主置身于藝術(shù)中，變壓抑感為美感?？紤]到項目客戶群體多為年輕一代，可以預(yù)留出部分走廊墻面作為“ DIY區(qū)”，供部分業(yè)主日后涂鴉之用。 而對于通風(fēng)問題，除設(shè)置換氣設(shè)備外，可擺設(shè)或懸設(shè)小型盆栽花卉，綠色植物可以有效的凈化空氣，同時弱化人類對空間的壓抑感，并起到裝飾作用。 裝修公共走廊，設(shè)置換氣設(shè)備 加大窗戶，多用玻璃 本案套型的通風(fēng)、采光效果欠佳，應(yīng)加大窗戶的面積，多采用玻璃 ，并合理利用燈光效果來延伸空間感和彌補采光弱勢外，我們更可以在色彩、家具等選擇上做到通透、亮堂的效果。如：用同一色調(diào)、統(tǒng)一材料的地板進行裝修，這樣在視覺上會顯得寬敞許多。 項目名稱 戶型面積 裝修標準 江北萬達廣場 一期 45-57 ， 精裝修 立方寓 38-39 ； 49-52 ； 45-50 復(fù)式， 4.8米挑高，精裝修 約1000元 /平米 海頓公館 60 左右為主 精裝修 2500元 /平米 江北天合財匯中心 主力 40-56 / 寧波大公館 以 38.65和 44.38 為主，另有部分 80-90 戶型 精裝修 4.8米挑高 聯(lián)盛天連天 48-54 為主，另有部分 70-100平米大面積戶型 簡裝、精裝修 洛茲品閣 以 37-50 為主 精裝修 當(dāng)前市場主要在售單身公寓面積表： 對本案提示： 戶型分割精細化、貼身化 本地塊周邊在售單身公寓面積集中在 40-55平方米，為揚長避短，故建議本項目通過控制戶型面積以使本項目以低總價形成差異化競爭優(yōu)勢。 主力控制在 35-45平米，以小面積低總價占領(lǐng)市場！ 根據(jù)市場的需求，目前單身公寓在房屋結(jié)構(gòu)方面不再單一，廚房、客廳、餐廳、陽臺等功能區(qū)被巧妙的安排在內(nèi)。隨著裝修領(lǐng)域的不斷發(fā)展保證了單身公寓“麻雀雖小，五臟俱全”的實現(xiàn)。 戶型設(shè)計功能化，齊全化 單身公寓戶型參考 配套設(shè)施豐富化、個性化 針對項目的年輕化定位，根據(jù)年青居住群體特殊需求，盡可能豐富的配置年輕時尚的相關(guān)功能區(qū)。 動能館： 應(yīng)包含健身房，棋牌室，桌球室之類。 靜能館： 與動能館前后相呼應(yīng)，在靜能館設(shè)置書吧，影音室，休息室，茶吧等。 目前的住宅趨勢是精裝修化，而且客戶對裝修的條件也越來越高，尤其是單身公寓，基本上已經(jīng)全面采取精裝。 建議以中高檔的標準來進行裝修，材質(zhì)取上，做工精細，同時考慮年輕人無暇應(yīng)付裝修的實際情況，采取“輕松買房，輕松住房”一步到位的精裝方式，配備空調(diào)，廚房用具和衛(wèi)生潔具等。 同時，在具體房間的裝修選擇上，可以用 菜單式裝修 方式，根據(jù)客戶的實際需求進行選擇。 裝修要求精裝化、創(chuàng)意化 寧波單身公寓裝修概況 項目 裝修標準 部分品牌 新海藍鉆 3000元 / 多樂士乳膠漆，科勒淋浴，歐琳水槽 金湖世家 1000元 / 櫻花熱水器、海爾空調(diào)、海爾燃具、康奈衛(wèi)浴、信良防盜門 洛茲 品閣 1500元 / 盼盼安全門 ,吉事多廚柜 ,美的電磁爐 ,海爾空調(diào) 寧波大公館 2000元 / 歐琳櫥柜、 TOTO潔具 , 2部品牌空調(diào) 立方寓 2期 1000元 / 簡單硬裝，方太燃具，安華衛(wèi)浴 城南公館 1500元 / 歐琳櫥柜， TOTO衛(wèi)浴，海爾空調(diào)，三洋電梯 床板 +寫字臺 垂 直疊放 ，省空間 可折 疊 或推入壁 柜 的餐桌椅 梳裝臺 垂直疊放 可儲物吸納 看電視、網(wǎng)絡(luò)、書房等飽滿的客廳 物業(yè)服務(wù)品質(zhì)化、多樣化 理想的單身公寓不僅要入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，在服務(wù)上更要體現(xiàn)超越普通住宅服務(wù)的優(yōu)勢，妥帖地照顧青年住戶的入住要求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。這里的高質(zhì)不僅體現(xiàn)在單純的服務(wù)質(zhì)量，更體現(xiàn)在服務(wù)范圍的全方位性。高質(zhì)量服務(wù)已經(jīng)成為消費者選購單身公寓的重要因素之一。高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)可以充分體現(xiàn)項目的整體檔次，建議本項目物業(yè)可以針對年輕群體提供更多更全的服務(wù)。 如：收發(fā)快遞、房內(nèi)清潔、便利洗衣、送餐、用品租賃和出售等各項貼心服務(wù)。 如此精裝的單身公寓客戶在哪？ 項目客戶界定 新三江口區(qū)本地居民 泛江北片區(qū)的本地居民 寧波市區(qū)的新寧波人 投資客戶 參照區(qū)域客戶研究結(jié)論，結(jié)合本項目的實際情況，我們認為本項目的客戶主要由以下四類組成： 一、新三江口區(qū)本地居民 受地緣影響，新三江口居民是項目的基礎(chǔ)客群。 區(qū)域特征：新三江口區(qū) 年齡特征： 25-30歲 職業(yè)特征：事業(yè)單位、公務(wù)員、公司以及企業(yè)高級白領(lǐng)、教師 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家或者未婚 現(xiàn)居住特征：居住在新三江口片區(qū)的老小區(qū)內(nèi) 置業(yè)目的：多半用來做投資，區(qū)域情結(jié)重，希望就近購買。 二、泛江北片區(qū)的本地居民 區(qū)域特征：與新三江口相鄰的洪塘、莊橋等地 年齡特征： 25-40歲 職業(yè)特征：個體戶、 銀行、醫(yī)院等企事業(yè)單位中層管理人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主 居住特征： 自建房為主，也有住在較老的住宅小區(qū) 置業(yè)目的：希望改善現(xiàn)有居住環(huán)境，有很強到市區(qū)居住的愿望 此客群面對的選擇面廣，將會面臨其他板塊的分流，需要我們重點告知和引導(dǎo)。 三、寧波市區(qū)的新寧波人 區(qū)域特征：主要集中于海曙、江北 年齡特征： 25-35歲 職業(yè)特征： 各行業(yè)的公司白領(lǐng) 家庭結(jié)構(gòu)：以單身、兩口之家為主 居住特征：租住在市區(qū)的老小區(qū)內(nèi) 置業(yè)目的：多數(shù)以婚房為主 需求產(chǎn)品：經(jīng)濟適用為主 新寧波人是當(dāng)前區(qū)域樓盤的主力客群，同時也是項目的重要支撐。 四、投資客戶 項目的商用性質(zhì)，決定了項目肯定會有部分投資客戶，他們也是項目不可或缺的組成部分。 區(qū)域特征：主要來自海曙、鄞西，部分老三區(qū)，少量鎮(zhèn)?？蛻?職業(yè)特征： 周邊的拆遷安置戶， 工業(yè)園區(qū)的私營業(yè)主 置業(yè)目的：買來出租，同時獲取物業(yè)升值收益 基礎(chǔ)客群 新三江口本地居民 重要客群 市區(qū)的新寧波人 引導(dǎo)客群 泛江北片區(qū)本地居民 深挖客戶 投資客戶 項目的目 標客戶群體 公寓暫告一段落， 我們再看第二種改造渠道 辦公 辦公 是寧波商業(yè)項目改造的另一種選擇，寧波商業(yè)項目在改造為單身公寓的同時，也兼具辦公功能。 所以 弊 大于 利 ，辦公不適宜！ 做辦公的優(yōu)劣性對比： 寧波寫字樓需求歷年來都不大， 寫字樓的價格與住宅的價格嚴重倒掛，周邊辦公項目的售價還不到 10000元 /平米。 受外貿(mào)行業(yè)下行、公寓可以辦公政策的影響，加上政策導(dǎo)向型寫字樓的分流，市場前景不容樂觀。 面臨的競爭過大，寧波頂級的辦公場所數(shù)不勝數(shù)。 在一個四層的商業(yè)項目里面辦公缺乏檔次。 受底層商超的影響，辦公的氛圍不佳。 再轉(zhuǎn)入第三種渠道 商業(yè) 根據(jù)對市場行情了解，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)市場突出呈現(xiàn)以下特點 商業(yè)一般不過 3層 通過對市場個案的了解 , 商業(yè)一般在一二層，這是普遍存在的形式，而大型的專業(yè)商場也不過 3層、 4層。如寧波天一廣場，一樓的商業(yè)火熱，但到 2樓，人流嚴重不足。商業(yè)氛圍不佳，銀泰百貨到了 3層 4層的人流也同樣難以上去。 超過 3層出租為主 通過對市場個案的調(diào)查 , 商業(yè)銷售一般集中在一、二層，超出 3層以上主要以租賃的形式租給商家經(jīng)營 ,他們也想銷售 ,但銷售的形式不甚理想。本案 超出了一般性的 2層商業(yè)概念，要將 3、 4層全部售出的話，困難重重，因此我們的重點與難點就是將商業(yè)怎樣統(tǒng)籌規(guī)劃，順利去化。 統(tǒng) 籌規(guī)劃勢在必行！ 何為好美家？它的經(jīng)營內(nèi)容包括什么？哪些產(chǎn)品是它的 “ 拳頭 ” 產(chǎn)品，哪些是它所沒有的？我們是不是可以利用它的不完美把家裝做的更便捷，甚至是一條龍服務(wù)？ 由好美家和世紀聯(lián)華帶來的思考 好美家家具廣場是由百聯(lián)集團旗下全國知名連鎖企業(yè)。從位于上海的好美家四季青店來看，商場經(jīng)營商品分八個區(qū)域和部分家裝展位，分別是潔具衛(wèi)配區(qū)域、木制品區(qū)域、瓷磚區(qū)域、涂料電料區(qū)域、五金工具區(qū)域、櫥柜廚配區(qū)域、電器日雜區(qū)域，板式家具區(qū)域。 總結(jié)來看，好美家家居廣場已基本涵蓋家裝的各個領(lǐng)域，因此，利用好美家家居廣場針對家裝上的不完善來消化本項目的多余商業(yè)面積的設(shè)想不成立。 既然與好美家家居廣場相互補的商業(yè)中心不能成立，那么，本項目的 3、4F業(yè)態(tài)還是回歸到常規(guī)做法，或引入餐飲、棋牌、網(wǎng)吧及其它休閑娛樂？ 適合本案三、四層的商業(yè) : 健身房 娛樂室 教育機構(gòu) 培訓(xùn)機構(gòu) 會所 SPA生活館 酒店 茶座餐廳 最適合本案的業(yè)態(tài)分析 時尚餐飲： 理由 康莊路沒有時尚餐飲店，周邊只有一些特色小餐飲在路邊，檔次不高。 本案底層商超的大量人流與周邊大規(guī)模小區(qū)的人流迫切需要餐飲行業(yè)提供服務(wù)。 休閑餐飲主要表現(xiàn)為有一定規(guī)模的高端飲食如必勝客，咖啡廳、茶座等。 此類餐飲對三、四樓的需求較大，有利于整體的去化，可以規(guī)劃為美食廣場一類。 美容美體 ,健身娛樂 ,培訓(xùn)機構(gòu)： 理由 以上行業(yè)對三層的需求量大，這主要因為三層相比一層的租金較低，三層也適合他們做工作場所。 項目周邊為高檔住宅小區(qū)，在這種地段做美容健身較合適，有需求。 項目周邊大中專院校密集，所以在本案做培訓(xùn)機構(gòu)有廣闊的市場基礎(chǔ)。 這類機構(gòu)需要樓梯或電梯配合他們使用。 做商業(yè)需要提前招商 提前招商是商業(yè)銷售的前提保障，就像有些商業(yè)打著肯德基的旗號是一個道理，俗話說就是傍大款的銷售。 成功招商，對投資客更有說服力，吸引力，對他們的投資回報是一種看得見的保障，有利于堅定他們的信心，加快商業(yè)銷售。 成功招商有利于商業(yè)銷售的炒作，成功招商需要有成功的招商團隊。 做商業(yè)需要包租返租 包租返租，是將客戶購買的物業(yè)，開發(fā)商統(tǒng)一租下來，轉(zhuǎn)給大商戶經(jīng)營，然后承諾給客戶固定的投資回報，這實際上是一種三權(quán)分離的措施，即客戶擁有所有權(quán)，商戶擁有經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商擁有管理權(quán)。我們對外銷售的是一種產(chǎn)權(quán)式的商鋪。 承諾包租返租，客戶可以獲得穩(wěn)定回報，購買的積極性提高。可以實行 5%的還租， 8%的還租， 2年， 5年， 10年的還租。具體情況根據(jù)招商再定。 聯(lián)盛廣場的租期為 20年。前 5年為固定回報，從第六年開始根據(jù)實際經(jīng)營情況返還回報。前 5年的固定回報率分別為總房款的 3%、 3%、 5%、 6%、 6%。 做商業(yè)需要自留部分 自留部分即開發(fā)商自己持有部分商業(yè)，該部分只用于租賃，我們收取租金。 自留部分也是防止部分商鋪難以出售，尤其是地段不好的內(nèi)鋪，造成積壓。 自留部分主要通過引進旗艦店以吸引其它小商家進駐，絕不允許旗艦店之外的其它 業(yè)態(tài)在自留部分區(qū)內(nèi)出現(xiàn)，避免造成混亂的局面。 公寓 +商業(yè) 從項目收益角度出發(fā)，公寓產(chǎn)品的銷售價格較高，收益較理想，因此在排除不受影響的前提下應(yīng)盡可能的多安排公寓產(chǎn)品。同時基于 3、 4層整體體量大和管道難布的現(xiàn)實，全部做公寓的可能性為零，因此必須考慮加入其它商業(yè)部分，公寓與商業(yè)可以兼辦公。 經(jīng)過統(tǒng)籌規(guī)劃，本案的合理定位應(yīng)為： A區(qū) B區(qū) 三層業(yè)態(tài)分布示意 時尚餐飲 中西餐廳 美容美體 休閑會所 棋牌室、網(wǎng)吧、茶室 培訓(xùn)機構(gòu) 健身娛樂 B區(qū) 四層業(yè)態(tài)分布示意 公 寓 公 寓 時尚餐飲 中西餐廳 A區(qū) 公 寓與商業(yè)各價值幾何 ? 項目名稱 戶型面積 銷售均價 總價 江北萬達廣場 一期 45-57 ， 一期 12000-13000元 /平方米，二期未定 65 立方寓 38-39 ； 49-52 ； 45-50 13500元 /平方米 60.75 海頓公館 60 左右為主 18000元 /平方米 108 江北天合財匯中心 主力 40-56 租售未定 / 寧波大公館 以 38.65和 44.38 為主，另有部分80-90 戶型 18000元 /平方米 86.4 聯(lián)盛天連天 48-54 為主，另有部分 70-100平米大面積戶型 簡裝 14000元 /平米 精裝 16000元 /平米 78 洛茲品閣 以 37-50 為主 13000元 /平方米 58.5 當(dāng)前市場主要在售單身公寓價格一覽表： About Price 關(guān)于價格 均價： 1.1-1.3萬元 / 總價： 50萬左右 （ 40 左右） 小戶型的低總價優(yōu)勢凸顯！ 公寓價格建議 1層沿路商鋪建議均價 5萬元 /平米 ， 3層商鋪建議均價 1.2萬元 /平米 ， 4層商鋪建議均價 0.9-1.0萬元 /平米。 項目 面積 層高 總價 (萬 ) 單價 (元 ) 備注 天水家園西面南側(cè)沿街商鋪 80 4.8 250 31250 / 天水家園西面南側(cè)沿街商鋪 88 4.8 264 30000 / 天水家園北面東側(cè)沿街商鋪 63.75 4.8 200 31373 / 天合家園南面東側(cè) 74 4.8 200 27027 不賣 本案周邊商鋪價格： 商鋪價格建議 規(guī)劃好了產(chǎn)品， 關(guān)鍵 ，我們怎么說？ 看看他們都在說什么 ? 江北萬達廣場說：國際商務(wù) SOHO 聯(lián)盛商業(yè)廣場說： 為了整個大寧波 CEO私人酒店公寓 酒店公寓中的勞斯萊斯 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