老年公寓可行性研究報(bào)告（優(yōu)秀可研）.doc

濟(jì)寧祥福老年公寓（暫命名）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8 目 錄一.項(xiàng)目概況1項(xiàng)目簡(jiǎn)介2研究范圍二.項(xiàng)目背景及可行性分析1項(xiàng)目背景2項(xiàng)目建設(shè)的可行性3項(xiàng)目規(guī)劃及回報(bào)計(jì)劃三.項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件1項(xiàng)目場(chǎng)址2建設(shè)條件四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案1總體設(shè)計(jì)2建設(shè)規(guī)模五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措六.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策七可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的一.項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1項(xiàng)目名稱濟(jì)寧祥福老年公寓1.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)位于濟(jì)寧崇文大道高新區(qū)，緊鄰高新區(qū)商業(yè)行政中心廣場(chǎng)區(qū)域，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。1. 3項(xiàng)目法人及法人代表項(xiàng)目法人：法人代表：2 研究范圍本可研報(bào)告的研究范圍如下：項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項(xiàng)目場(chǎng)址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理；投資估算和資金籌措方案；財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目進(jìn)度安排；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析；可行性研究結(jié)論。二.項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析1項(xiàng)目背景1.1進(jìn)入老齡化社會(huì)目前我國(guó)老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?%左右，而這一比重仍有上升趨勢(shì)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”日本，人口老齡化為22%。全國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老齡化水平越來越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進(jìn)入老年人口階段，這個(gè)龐大的人口群體將極大地提高濟(jì)寧市老齡人口比重。目前，濟(jì)寧市老年人口已達(dá)116萬人，占全市總?cè)丝诘?4.1%，老齡化形勢(shì)十分嚴(yán)峻。截至2009年底，全市有社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)191家，其中民辦老年公寓36家，共有床位數(shù)近1.8萬張，平均每百名老年人不足1.6張，集中供養(yǎng)“五?！薄叭裏o”老人1.4萬余人，實(shí)際可向社會(huì)提供服務(wù)的床位數(shù)不足4000張。需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的人數(shù)占老年人口總數(shù)的3%左右，需新增床位3.1萬張，才能滿足老年人機(jī)構(gòu)的服務(wù)要求，按每家老年公寓接納100位老年人計(jì)算，需要新增老年公寓300多家。針對(duì)老齡化形式嚴(yán)峻，為完善老年人服務(wù)設(shè)施，濟(jì)寧市政府及民政部門將積極采取政策支持、市場(chǎng)運(yùn)作等措施，鼓勵(lì)集體、個(gè)人和社會(huì)組織參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，探索建立老年服務(wù)設(shè)施投入多元化機(jī)制。本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為的目標(biāo)，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護(hù)理等服務(wù)為原則，有必要在濟(jì)寧市高新居住區(qū)內(nèi)建設(shè)至少一所老年公寓。1.2獨(dú)身子女增多獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，無論從時(shí)間上，還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟(jì)來源，子女送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟(jì)上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會(huì)逐漸被人們所接受2項(xiàng)目建設(shè)的可行性老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項(xiàng)目周期回報(bào)及資金回籠可觀，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在所考慮的社會(huì)效益較大，國(guó)家政策及當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀?，可以預(yù)想到具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對(duì)于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會(huì)是一個(gè)莫大的社會(huì)問題。另外，政府也先后出頭臺(tái)了不少舉措鼓勵(lì)老年福利事業(yè)的發(fā)展。特殊原因及有利時(shí)機(jī)：目前我市處于大發(fā)展時(shí)期，城市定位及市區(qū)板塊的升級(jí)，促使市內(nèi)較多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及福利機(jī)構(gòu)被迫搬遷，現(xiàn)已處于多家養(yǎng)老院無址可尋的、很多老人無居可住的實(shí)際市場(chǎng)情況下，濟(jì)寧祥福老年公寓，恰逢天時(shí)地利人和項(xiàng)目現(xiàn)有建筑可迅速發(fā)展壯大。3項(xiàng)目規(guī)劃及回報(bào)計(jì)劃老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，一期3年項(xiàng)目計(jì)劃：中檔的修養(yǎng)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)投入150萬；二期2年項(xiàng)目計(jì)劃：康復(fù)醫(yī)療干休所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)投入80萬；三期1年項(xiàng)目計(jì)劃：現(xiàn)代養(yǎng)生科技和建筑科技及山水農(nóng)家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養(yǎng)、娛樂、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體。 回報(bào)計(jì)劃：一期項(xiàng)目建設(shè)符合高新區(qū)當(dāng)前政策及老人居住需求，祥福具有自己的自身優(yōu)勢(shì)，多年成熟管理經(jīng)驗(yàn)，一期經(jīng)營(yíng)定位可直接模式復(fù)制，（附：本市華匯老年公寓的財(cái)務(wù)分析為據(jù)考察）；具有100多位固定老人的居住客源，項(xiàng)目上馬即有鞏固的成本收入；預(yù)計(jì)1-2年收回成本，3年即可盈利。合作模式探討：1、 股權(quán)合營(yíng)（參與經(jīng)營(yíng)）（股權(quán)含：干股與分紅股）2、 股權(quán)合營(yíng)利益分紅（不參與經(jīng)營(yíng)）3、 只是針對(duì)性風(fēng)投或資本運(yùn)作利益分紅4、三.項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件1項(xiàng)目場(chǎng)址項(xiàng)目地點(diǎn)位于濟(jì)寧崇文大道高新區(qū)，緊鄰高新區(qū)商業(yè)行政中心廣場(chǎng)區(qū)域，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。2項(xiàng)目初始條件緊鄰高新行政中心，地理位置優(yōu)越，交通便利有公交直達(dá)、離市中心僅10分鐘車程，項(xiàng)目區(qū)域緊靠大型休閑廣場(chǎng)中心，且公寓內(nèi)布置合理。建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區(qū)域及健身區(qū)域，老人可以在園中休閑娛樂。高新區(qū)政府在投資興辦老年公寓方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在用地規(guī)劃、行政規(guī)費(fèi)減免、資金籌集等方面給予大量?jī)?yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的保障?，F(xiàn)階段濟(jì)寧市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展模塊，老城區(qū)養(yǎng)老公寓多，養(yǎng)老設(shè)施需求量已漸飽和；而城高新區(qū)需求量大，而新建老年公寓少。一些城鄉(xiāng)結(jié)合的養(yǎng)老公寓由于建在離市中心很偏遠(yuǎn)的地方，社會(huì)認(rèn)知度較差，交通極不便利，影響了很多老人入住。我們福祥老年公寓項(xiàng)目，處于高新區(qū)內(nèi)，交通便利，環(huán)境好，是一所農(nóng)家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養(yǎng)老的好地方。四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案（分三期運(yùn)營(yíng)開發(fā)）1總體設(shè)計(jì)總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。2建設(shè)規(guī)模（無須重復(fù)建設(shè)）具體功能設(shè)置：餐廳、休息室、活動(dòng)室、洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會(huì)議室、辦公室、洗衣房、其他3現(xiàn)建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)場(chǎng)考察填寫，例如下文）在建筑裝飾設(shè)計(jì)過程中，對(duì)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下。建筑內(nèi)部墻體陽(yáng)角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。 室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動(dòng)室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 設(shè)置高度在1.50m以下。每人應(yīng)有1.00m3 以上的貯藏空間。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺(tái)階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識(shí)別。五投資估算和資金籌措方案（一期項(xiàng)目投資）1 投資估算1.1建房：20萬。 1.2設(shè)備：30萬 1.3其它費(fèi)用：房子的簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、流動(dòng)資金等約需50萬元。1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月以上投資共計(jì)約130萬元。2資金籌措40-60萬元之間六項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類1.1建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是建設(shè)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。1.2成本超支風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本風(fēng)險(xiǎn)拆分開來還可以分為人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、材料費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)械費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)成本風(fēng)險(xiǎn)還需考慮國(guó)家的宏觀財(cái)政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價(jià)指數(shù)的上漲等。1.3其他風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展還存在其他多方面的風(fēng)險(xiǎn)，如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策2.1建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，已事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃。該計(jì)劃一般是針對(duì)承包商在投標(biāo)過程中向我們承諾的工期，并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項(xiàng)重要的合同條款對(duì)承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。并合理要求承包商對(duì)改造、改建工期進(jìn)行合理的預(yù)估，并進(jìn)行承諾。于是對(duì)承包商在工程實(shí)踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險(xiǎn)，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑合理布局符合我們公寓建設(shè)要求，重要建筑已無須重復(fù)建設(shè)，只需改建及個(gè)別小區(qū)域建設(shè)即可，以此可規(guī)避本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)。2.2成本超支風(fēng)險(xiǎn) 合理的投資計(jì)劃，福祥前身已經(jīng)營(yíng)老年公寓多年，相關(guān)政策、法規(guī)、建設(shè)要求、安全設(shè)施、基本設(shè)施、服務(wù)培訓(xùn)、管理團(tuán)隊(duì)等均具有高效成熟的團(tuán)隊(duì)。并已有較多的基本設(shè)施儲(chǔ)備。七可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比率已經(jīng)達(dá)到21%，如此龐大的一個(gè)老年人口亟需與之匹配的