超市選址分析報(bào)告.doc

選址分析報(bào)告聚賢超市北津?qū)W院店1選址分析報(bào)告1 新店的地理優(yōu)勢(shì)1 新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射到的范圍1一、輻射力度最強(qiáng)的范圍1二、輻射力度較弱的范圍2三、輻射力度最弱的范圍2新店交通條件評(píng)估及物業(yè)特征2 新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況2一、 商業(yè)環(huán)境21、 優(yōu)勢(shì)分析：22、劣勢(shì)分析：2二、 競(jìng)爭(zhēng)者分析2 新店周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次3（一）、新店的消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成3（二）新店顧客的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)層次的粗劣劃分4 新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)4 新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營特色5一、市場(chǎng)介紹5二、目標(biāo)市場(chǎng)6三、顧客的購買準(zhǔn)則6四、經(jīng)營特色6 新店經(jīng)營效益預(yù)估7 新店未來前景分析7聚賢超市北津?qū)W院店選址分析報(bào)告 新店的地理優(yōu)勢(shì)北津?qū)W院地處長沙市望城雷鋒大道星城鎮(zhèn)，新店緊緊依靠湖南商學(xué)院北津?qū)W院，處于雷鋒大道和長沙繞城高速交匯處北津?qū)W院后街校門口，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。 新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射到的范圍 一、輻射力度最強(qiáng)的范圍 根據(jù)聚賢超市的地理位置、交通、街道環(huán)境以及主要消費(fèi)者（在校大學(xué)生）的購買習(xí)慣和購買力進(jìn)行分析。聚賢超市所處地段是北津?qū)W院的購物中心，是人口流動(dòng)最大的地區(qū)，從而也增加了輻射范圍。由于學(xué)院后街緊鄰長沙繞城高速與雷鋒大道的交匯處，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括北津?qū)W院，以及星城鎮(zhèn)的本地居民。 二、輻射力度較弱的范圍 由于聚賢超市地處北津?qū)W院后街，超市可能將吸引到本地居民來此消費(fèi)，但輻射強(qiáng)度較弱。 三、輻射力度最弱的范圍 由于聚賢超市緊鄰長沙醫(yī)學(xué)院，因?yàn)樾@間的同學(xué)交流，因此同學(xué)逛超市是必然的，從而也可以輻射到長沙醫(yī)學(xué)院，但輻射力度極弱。 新店交通條件評(píng)估及物業(yè)特征聚賢超市位于北津?qū)W院后街門口，交通便利，人口流動(dòng)密集，最大的方便了學(xué)生購物。物業(yè)方面，由于處于后街的一個(gè)好的一個(gè)位置，相比較與后街的其他地段，租金可能較貴，但也正是看中了這一有力的位置，能最大的吸引更多的學(xué)生購物。 新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況 一、 商業(yè)環(huán)境 1、 優(yōu)勢(shì)分析： 新店地處北津?qū)W院后街，918公交車由此經(jīng)過，它背依湖南商學(xué)院北津?qū)W院，輻射長沙醫(yī)學(xué)院和周邊居民，所以人流集散比較大。然而，周邊地區(qū)至今都沒有一個(gè)大型超市，這為我們開新店提供了一個(gè)巨大的市場(chǎng)空間、為市場(chǎng)前期運(yùn)作提供了一個(gè)很好的切入機(jī)會(huì)。另外，在此地段開超市可以避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如家樂福、蘇果、大潤發(fā)等；且此地段地價(jià)相對(duì)便宜，地價(jià)升值空間很大；貼近北津?qū)W院后街校門，距離目標(biāo)顧客近，極大吸引學(xué)生購物，能夠?yàn)樗麄兲峁┮粋€(gè)便利的購物場(chǎng)所。 2、劣勢(shì)分析： 就目前的消費(fèi)者行為而言，很難經(jīng)營高檔商品。因?yàn)槟壳跋M(fèi)者似乎已形成一個(gè)習(xí)慣高檔消費(fèi)品一般都去市中心買。因此在此經(jīng)營，得必須花一定的時(shí)間來改變消費(fèi)者的這種行為，培養(yǎng)他們新的購物習(xí)慣。另外，學(xué)生是其主要的購物群體，在此經(jīng)營會(huì)遇到寒暑假期間，學(xué)生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環(huán)境不是很好，缺乏城市美化。.二、 競(jìng)爭(zhēng)者分析 在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場(chǎng)，購物廣場(chǎng)，大型賣場(chǎng)等都在各地迅速發(fā)展。這對(duì)后來者來說即是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。北津?qū)W院新店作為一個(gè)即將開業(yè)的商超市，它面臨著嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)形式。 新店附近有三個(gè)較大的有競(jìng)爭(zhēng)力的購物超市，如芙蓉興盛超市，艾美購物，學(xué)友購物等等以及一些其他的便利店。新店輻射長沙醫(yī)學(xué)院的同時(shí)，長沙醫(yī)學(xué)院也輻射了我們的新店，不光吸納了醫(yī)學(xué)院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消費(fèi)者。同樣，食品、日常用品也面臨著來自其他一些小便利店的競(jìng)爭(zhēng)，這必然會(huì)影響北津?qū)W院的消費(fèi)者，形成一種競(jìng)爭(zhēng)格局。 1、 近的比較大的超市的競(jìng)爭(zhēng)：如艾美購、芙蓉超市，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較強(qiáng)烈，形成一種巨大的威脅，他是聚賢超市最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)楸舜硕紶?zhēng)奪附近的客源，它在此已經(jīng)多年，已經(jīng)有一批忠實(shí)顧客，并且有一種先入為主的感覺，規(guī)模也有一千多平方米，商品也比較齊全。 2、 就近的小店的競(jìng)爭(zhēng)：小店在聚賢超市附近不少的存在，他們遍布各個(gè)角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產(chǎn)品單一，品種少，價(jià)格比大超市稍貴，消費(fèi)者一般只是圖個(gè)方便而進(jìn)行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優(yōu)勢(shì)了，因此消費(fèi)者絕對(duì)不會(huì)一次性買好多，它也不能形成固定消費(fèi)群體。當(dāng)然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是聚賢超市只要以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)惠的產(chǎn)品價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，以及種類豐富的商品，小店就不足為懼。 新店周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次 北津?qū)W院后街是北津?qū)W院，周邊居民最為集中的地段，學(xué)生流量特別大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中學(xué)生來此購物，此外，如今的學(xué)院后街已經(jīng)拓寬修繕，城市綠化，現(xiàn)在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶。另一特點(diǎn)就是這里離市中心較遠(yuǎn)，路程時(shí)間長，來回花費(fèi)大，購物休閑不方便的特點(diǎn)，建立在這個(gè)學(xué)生流大的路段，提供給學(xué)生及周邊居民以方便的購物提樣，會(huì)使他逐步占領(lǐng)這一固定的消費(fèi)市場(chǎng)。 根據(jù)上面的情況，新商場(chǎng)的主要商圈是：以北津?qū)W院后街圓心向四周輻射，包括北津?qū)W院，長沙醫(yī)學(xué)院，大學(xué)周圍的本地居民，隨著新店名氣的擴(kuò)大商圈能吸引整個(gè)后街甚至更多的消費(fèi)者。 （一）、新店的消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成1、 周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業(yè)等服務(wù)領(lǐng)域，他們的收入水平一般。他們不再只關(guān)注基本生存的物質(zhì)消費(fèi)的提高，他們?cè)絹碓疥P(guān)注生活的質(zhì)量，購買的消費(fèi)品種類在不斷的攀升。 2、 其他生活不很富裕的居民，他們經(jīng)濟(jì)不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費(fèi)到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場(chǎng)能滿足他們的購買。4、 超市周圍規(guī)模不等院校，他們是新商場(chǎng)的主要消費(fèi)者，規(guī)模比較大的有湖南商學(xué)院北津?qū)W院，長沙醫(yī)學(xué)院，以及附近的中學(xué)都在1.萬以上。學(xué)生生活費(fèi)平均每月在600-1500元左右，除去伙食費(fèi)外，每人每月有300以上用于日用品、學(xué)習(xí)用品、水果、小吃、護(hù)膚化妝品、禮品、通訊費(fèi)用等的消費(fèi)。這些消費(fèi)大都能在一家綜合性超市里得到供應(yīng)。 （二）新店顧客的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)層次的粗劣劃分 1、現(xiàn)在的學(xué)生大多是網(wǎng)絡(luò)媒體大眾化催生出來的第三代消費(fèi)者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術(shù)成熟的環(huán)境里，永遠(yuǎn)追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創(chuàng)建”的亞文化主要是以好玩、動(dòng)感、刺激、享樂為主題的，標(biāo)新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標(biāo)。他們追逐時(shí)尚、更體現(xiàn)出其卓而不群的生活品味，獨(dú)特個(gè)性的生活方式。新商場(chǎng)的建立將更加激發(fā)他們的消費(fèi)。同時(shí)這些學(xué)生群又要受到每月有限生活費(fèi)的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應(yīng)該很豐厚。他們應(yīng)該算中層消費(fèi)者了 3、周邊院校的教工、單位的職工和領(lǐng)導(dǎo)人是這里的次要消費(fèi)者，同時(shí)他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費(fèi)的學(xué)生能跟這些高收入高消費(fèi)者比甚至有時(shí)比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是次要的消費(fèi)者。 新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu) 集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些雜貨為一體的購物超市，基本囊括了與師生日常學(xué)習(xí)生活所必要一切消費(fèi)需求。 1超市入口處； 2推車提籃擺放處； 3洗滌用品； 4化妝品； 5日用品； 6筆、學(xué)生用品； 7辦公用品； 8毛、襪、鞋、圍巾； 9男女內(nèi)衣； 10煙酒糖茶； 11保健禮品； 12（美食區(qū)）熟食制品； 13食品； 14生菜區(qū)； 15水果； 16西式糕點(diǎn)面包；17超市出口處及收銀臺(tái)；18庫房 。 新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營特色 一、市場(chǎng)介紹 目前中國超市的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點(diǎn)。從市場(chǎng)形勢(shì)看，超市發(fā)展表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀： 同業(yè)過度擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)。從近年的發(fā)展情況看，多數(shù)城市的零售企業(yè)建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民實(shí)際購買力增長水平。1、 總體情況:連鎖經(jīng)營占社會(huì)消費(fèi)品零售總額約15，即7000億元。2、 超市/大賣場(chǎng)：集中化；跨區(qū)域發(fā)展；外資所占比例增大；管理上從粗放式擴(kuò)張向集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。3、 在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型超市從2000年的1200家到現(xiàn)在的兩千多家，還有相當(dāng)數(shù)量在建或籌建。為了擴(kuò)大銷售、提高市場(chǎng)份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對(duì)利潤率預(yù)期較低的小零售商使行業(yè)的收益水平進(jìn)一步惡化。 不同商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)相擠占市場(chǎng)份額。各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費(fèi)者，擠占市場(chǎng)份額。2009年中國零售業(yè)50強(qiáng)中增長最慢的10家企業(yè)，其中9家都是大型百貨店，均為負(fù)增長；50強(qiáng)前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導(dǎo)地位的歷史。同時(shí)，與傳統(tǒng)百貨店具有類似特征的集體商業(yè)的市場(chǎng)份額也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 市場(chǎng)缺乏熱點(diǎn)，消費(fèi)需求明顯斷層。 城鄉(xiāng)居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經(jīng)基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對(duì)檔次較高的享受型、發(fā)展型需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費(fèi)需求在近幾年內(nèi)將會(huì)逐步減弱。因此，消費(fèi)品市場(chǎng)難以出現(xiàn)熱點(diǎn)商品。 二、目標(biāo)市場(chǎng) 由于我校的特殊位置，離市中心較遠(yuǎn)，學(xué)生去市中心購物的成本較高，購物的地點(diǎn)大多首選為最近綜合性的超市，其消費(fèi)的每年花費(fèi)雖本小組尚無這方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但相信數(shù)目不小，而我們的商圈的劃分是：以北津?qū)W院圓心向四周輻射，包括長沙醫(yī)學(xué)院，周圍的本地居民。三、顧客的購買準(zhǔn)則 方便快捷，這個(gè)市場(chǎng)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，顧客為什么選擇我們這家商場(chǎng)購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個(gè)市場(chǎng)的首要一個(gè)訴求點(diǎn)。 時(shí)尚流行，我們顧客年齡段以1524歲為主，這個(gè)年齡的消費(fèi)者對(duì)時(shí)下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點(diǎn)，我們會(huì)永遠(yuǎn)失去我們的“上帝”。 四、經(jīng)營特色 商場(chǎng)在找準(zhǔn)了自己的市場(chǎng)定位以后，則是要調(diào)整好經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)。調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，貴在經(jīng)常持久。商場(chǎng)的市場(chǎng)定位，當(dāng)然要根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化進(jìn)行定期調(diào)整，但更重要的是經(jīng)營的商品也必須不斷調(diào)整，某種商品在前些時(shí)期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現(xiàn)而變得滯銷了，這是事物發(fā)展的必然規(guī)律，每種商品都有一定的周轉(zhuǎn)期，不可能有“永久牌”的。商場(chǎng)要根據(jù)市場(chǎng)需求，不斷引進(jìn)名、特、優(yōu)、新，而又適銷對(duì)路的商品，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)，使商場(chǎng)保持旺盛的生命力。那么它就應(yīng)該具備以下的經(jīng)營特色： 是下羅目前品種最全，經(jīng)營一定規(guī)模的購物中心；，既適合學(xué)生及一般家庭消費(fèi)又適合小康家庭消費(fèi)。 建設(shè)具有人性化的整體設(shè)計(jì)和裝修，集功能、方便于一體；實(shí)行綠色環(huán)保裝修。在做好購物體驗(yàn)建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)商品種類的豐富、工作人員服務(wù)質(zhì)量的提升，努力營造現(xiàn)代、舒適、人性化的良好購物環(huán)境。超市內(nèi)設(shè)有現(xiàn)場(chǎng)咨詢。 商場(chǎng)在經(jīng)營布局中努力體現(xiàn)人文化，以方便顧客購物為基點(diǎn)，重視顧客購物動(dòng)線設(shè)計(jì)。 商場(chǎng)更加突出服務(wù)功能，更為強(qiáng)化以顧客為中心的經(jīng)營思想，新增加服務(wù)項(xiàng)目，推出無障礙退換貨，發(fā)行榮譽(yù)顧客購物卡并成立專門服務(wù)機(jī)構(gòu)。從室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)到顧客座椅、飲水機(jī)等服務(wù)性設(shè)備的購置，從宣傳欄到指引標(biāo)牌，每個(gè)細(xì)節(jié)在保證實(shí)用性的基礎(chǔ)上，均力求使顧客感到方便、舒適。超市員工將以“顧客滿意”服務(wù)理念為指導(dǎo)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 超市將以一流的服務(wù)、優(yōu)美的購物環(huán)境、獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營特色，使置身于商場(chǎng)的消費(fèi)者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為北津?qū)W院后街購物體驗(yàn)的新亮點(diǎn)。 新店經(jīng)營效益預(yù)估 和華潤蘇果，家樂福超市一樣，我們的目標(biāo)市場(chǎng)主要是當(dāng)?shù)氐木用窈蛯W(xué)生。要對(duì)該店址經(jīng)營效益做出預(yù)估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數(shù)比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等?？梢猿醪降仡A(yù)估新店的經(jīng)營效益。因此，從上述的方法中，我們?nèi)粘５挠^察當(dāng)中，我們可以初步地假設(shè)每天經(jīng)過此地的人數(shù)為2500人，更進(jìn)一步假設(shè)其中有80%的人進(jìn)入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計(jì)算出一天