酒店式商務公寓運營模式簡要

1 南寧 酒店式商務公寓運營模式簡要 一、桂林、南寧市已售部分“產權式”酒店項目情況表 項目名稱 地址 開發(fā)時間及銷售情況 銷售價格（元/m2） 以套內面積計 操作手法 業(yè)主收益 銀行按揭 客房數（間） 裝修標準及酒店配套 房價（元 /天間） 金色領地 桂林中山南路 2005 年開發(fā)，已售罄 均價4300 承諾客戶收益，客戶與物業(yè)管理公司簽訂10 年的租賃合同，頭三年租金可一次性沖抵首付款 租賃期內 3 年（年回報 8%）或 10 年（年回報 7%，即 1-3年年回報 8%， 4-6 年年回報6%， 7-10年 7%）的返租銷售手法。 按揭六成 15年 170 簡單裝修、配備家具、電視、空調、電熱水器等；設大堂 標間： 120 彰泰 青年國際 桂林翠竹路 2006年，已售罄 均價約5200，含裝修費用1000 酒店先經營后銷售，業(yè)主和開發(fā)商簽訂委托 6 年經營協議，由開發(fā)商再委托酒店公司進場管理。 租賃期內每年回報為總房款的 6%（含稅），每月有一定天數免費入住權利（天數未定） 按揭六成 20年，按住宅利率 231 按三星級酒店裝修，配備家具、空調、電視、電熱水器；一樓有大堂、餐廳 標間： 120 桂林飯店 桂林中山路 2006 年11月 11日開盤 ，當天售均價8300，含裝修費用 承諾客戶收益，客戶與酒店管理公司（香港邦輝酒店管理公司）簽訂 15 年的租賃每年總房款 7%的收益。每年有 15 天免費入住權利； 酒店經營方先行為業(yè)主墊付 20%的首期款作為經營信譽保證按揭六成 20年，按商業(yè)利率 200 多 全部按四星級標準裝修，配備家具、空調、電視、電未經營 2 罄 合同； 40 年產權。 金，酒店經營一年內業(yè)主無息返還給發(fā)展商。 熱水器等； 希爾頓國際 桂林中山路 2006 年11月 11日開盤，當天銷售約 60%（同日與桂林飯店競爭，處于劣勢，后期看好） 均價5500（建筑面 積） 承諾客戶收益，采取最低保障和經營分紅形式； 客戶與酒店管理公司（粵海酒店原高管團隊）簽訂 5 年的托管合同； 每年由業(yè)主委員會聘請和指定獨立的會計事務所對酒店財務進行審計； 50 年產權。 酒店經營收入在扣除營業(yè)稅、水電費后的盈余的 65%由全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主投資比例進行分配，年回報收入保證不低于總房款 6%的收益，上不封頂。每年有 7天免費入住權利；酒店經營方出資 30萬元設立保證金賬戶作為接受業(yè)主托管和保底回報的押金。 按揭七成 20年，按商業(yè)利率 160 多 全部按三星級標準裝修，配備家具、空調、電視、中央熱控 供水等； 未經營 圣展獨立公社 南寧金湖路 2003 年底，當年售罄 均價6500（建筑面積） 承諾客戶收益，客戶與酒店管理公司（東方華泰）簽訂 10年的租賃合同 每年總房款 8%的收益。每年有 15 天免費入住權利；發(fā)展商提供市值 5000萬物業(yè)作為業(yè)主回報的擔保，并寫入購房合同；免 10年物業(yè)管理費。 按揭七成 20年，按住宅利率 216 全部按四星級標準裝修，配備家具、空調、電視、電熱水器等； 標間：180； 商務房：256 中鼎萬象東方 B區(qū) 南寧民族大道延長線 2006年 7月 B區(qū)開盤，銷售約 95%，還剩余幾套 90左右戶型 均價4600（建筑面積） 無任何保證承諾；可以自行托管給酒店管理公司（香港陽光國際酒店公司）代出租、經營管理，無規(guī)定委托時限，亦無具體的分紅比例。 業(yè)主自負盈虧，酒店管理公司不承諾回報，只提供最低的租賃或經營價格，不保證是否能租賃或經營，僅按照實際租賃天數或經營收入返還給業(yè)主，業(yè)主只需支付托管酒店一定的中介或成本費用。 按揭七成 20年，按住宅利率 180 多 全部按四星級標準裝修，配備家具、家電、生活用品等； A區(qū)整體交錦江之星酒店管理公司進駐經營，目前不對外銷售 3 二、本項目建議： （一）全 部按照酒店四星級裝修，配家具、家電、生活用品。 （二）綜合以上項目的優(yōu)點，業(yè)主購買物業(yè)后，投資類型采取自用型、半自用型、全委托經營型結合的靈活方式（由業(yè)主自行選擇）， 自用型： 自己處置使用，不享受酒店提供的投資回報，自行交付管理費用以及自己物業(yè)發(fā)生的水電、電視、電話、寬帶等費用。 半自用型： 根據需要自己處置使用；在閑置時期可以交給酒店管理公司進行經營，所得收入按照雙方約定進行分配，業(yè)主所得稅自負。 全委托經營型： 10 年每年 7% 8%回報（稅金自負） +每年 21 天免費住宿 +10 年免物業(yè)管理費 +（扣除相關回 報業(yè)主的費用以及酒店稅收、人工、損耗等成本后收入的 50%分紅，根據全體委托方業(yè)主各自投資數額比例分配，稅金自負） 。該回報比圣展獨立公社大，具有強吸引力。但考驗酒店的經營能力。（藍色字體部分可給可不給，建議給，具體分紅比例再協商） （三）業(yè)主、開發(fā)商、酒店管理公司三方關系 業(yè)主與開發(fā)商之間僅僅是甲乙雙方買賣住宅的關系 ， 與酒店經營無任何瓜葛，按照正常的購房合同程序進行；其內容不涉及任何返租回報等違反國家規(guī)定的事項； 4 酒店管理公司是開發(fā)商聘請或指定的酒店物業(yè)管理方， 其經營風險與開發(fā)商無關系 （除非開發(fā)商自己經營 ，并聘請了該酒店管理公司作為顧問），該酒店管理公司負責酒店的經營，并向其委托方 業(yè)主提供每年固定的投資回報或分紅。 酒店管理公司提供 100萬資金（也可由開發(fā)商間接出資進行形式擔保）作為保障回報的押金（具體金額再確定； 若開發(fā)商自己經營酒店，建議將自留的酒店物業(yè)換算成市值作為擔保押金，增強業(yè)主投資信心，加快銷售進度；當然，也可以不用押金擔保 如桂林飯店和彰泰青年國際 ，但在圣展獨立公社有前提的情況下，可能會影響投資信心）。 業(yè)主與酒店經營方簽訂 托管協議 （委托經營和代出租管理關系，非包租協議），在不影響酒店經營 的前提下，業(yè)主可以靈活自行處置房產（可轉讓、抵押、繼承等，而包租情況下一般是不允許的），但需提前書面通知酒店經營方。在經營期間，業(yè)主與開發(fā)商沒有任何的糾葛關系，與購房無關。若有分紅，則需成立業(yè)主委員會對酒店經營收入進行監(jiān)管。受托的酒店管理公司按照全委托經營型的方式按月支付給業(yè)主。 （四）關于本項目“產權式”酒店的實質 因銀行對所謂的“產權式”酒店禁止貸款，建議采用 “酒店式商務公寓” 的名稱進行申報，產權類型還是住宅，擁有 70年產權。 實際推廣操作時，購房歸購房，沒有任何的經營回報承諾，僅強調投資本項目的 高收益性和安全性的文字內容，而不體現具體的投資回報數額；但可巧妙間接地作投資本項目的收益對比。 盡管操作仍然是“產權式酒店”的內容，但產權與經營權已經明確分離，業(yè)主與開發(fā)商、酒店經營方的關系是截然分開的，避免了政策上的約束。 5 （五）托管期及托管后的主要處置條款 托管期內，業(yè)主免費住宿時間需提前一周預約，若個人房間因已有主客等原因未能安排，則由酒店方安排到其它同類型房間；超過標準，則業(yè)主付費。在黃金周期間和重大節(jié)慶、政府活動期間，業(yè)主未竟酒店經營方書面許可，不得使用個人免費用房指標。 業(yè)主在非免費住宿時間住宿 ，享受股東優(yōu)惠價，具體協商。 業(yè)主在托管期內不得主張房屋的分配占有權、使用權。 托管期內，業(yè)主不得干涉酒店正常經營管理和物業(yè)租價，物業(yè)租金標準由酒店方根據市場行情制定并予以執(zhí)行，業(yè)主予以監(jiān)督。 業(yè)主為酒店介紹客源，可享受酒店管理公司給予的特別提成獎勵。 托管期內，酒店方對托管物業(yè)享有占有權、使用權、收益權、轉租權、管理權等權利。 托管期內，酒店方有權對委托樓層進行平面布局調整，但托管期滿，酒店方應恢復原狀交還業(yè)主。， 酒店管理公司按月準時支付業(yè)主收益，每逾期一日按日萬分之三付違約金。 任何一方單方修改或解除 合同視為違約，違約方需向守約方合同期內經濟損失，并按每個房間一次性支付違約賠償金十萬元。守約方繼續(xù)要求履行合同的，應繼續(xù)履行合同。 若業(yè)主干預酒店正常管理活動，業(yè)主應賠償由此給酒店管理方造成的經濟損失，包括可獲得利益損失。 托管期滿，若托管物業(yè)、公共設施設備無酒店管理公司造成損壞，也沒有因補足 8%回報產生的支出，則保證金全額退回酒店管理公司（或出資方），否則做相應的扣除。 托管期滿后，業(yè)主可繼續(xù)與酒店管理公司合作，若不續(xù)簽合同，則業(yè)主收回房屋的使用權。 6 （六）市場機會 桂林類似的項目運作獲得了相當的成功， 說明該產品具備了較高的市場生命力；且南寧唯一的產權式酒店圣展獨立公社酒店無論是銷售還是經營都獲得成功，盡管當年的操作方式屬于違規(guī)行為；而當年海格拉斯酒店也僅以包租的形式租給酒店管理方，并沒有得到酒店方保障收益的承諾，加上也沒有承諾保證有投資回報的萬象東方 B 區(qū)酒店服務式公寓的銷售成功，更表明著這類產品在市場受歡迎程度； 目前，市場投資欲望依然旺盛，但在目前好的投資產品缺乏的情況下（商鋪、寫字樓出現投資疲軟），投資者大都持幣尋找新的投資品種，因此酒店式公寓將可能成為下一波的投資熱潮，也符合目前政策對短期投資的打 壓，適宜長線投資。況且目前在廣西沒有好的投資回報的類似項目，在廣西 發(fā)展的大好環(huán)境下，項目先行上馬將搶占先機。 三、投資案例（僅作為計算業(yè)主方、酒店管理方的回報參考） 標準間（ 50 平方米） 委托型投資分析 總價 ： 50 5000 元 / =250000 元 以 六 成十年 以及二十年 銀行按揭為例 計算 10 年每年返還 8%回報 +21 天 /年免費居住，未計分紅 1) 業(yè)主回報估算： 回 報 期： 2007 年 12月 -2017 年 12月 首期（ 40%）： 10 萬元 貸 款（ 60%）： 15萬元 月供 10 年： 1613.81 元 /月 月 供 20年： 1015.8 元 /月 7 回 報 ： 一次性 簽約 10 年 年回 報 ： 25 萬 8%=20000 元 /年 月回 報 ： 20000 12=1666.7 元 /月 按照 150 元 /天的價格經營，發(fā)展商只需要 1666.7 元 /月 150 元 /天 =11 天即可收回成本。 同時，業(yè)主每年 21 天的免費居住價值為 150 元 /天 21 天 =3150 元，實際業(yè)主每年的回報為 20000+3150=23150 元。 業(yè)主獲得的回報足以相抵月供款并略有盈余，且業(yè)主在十年委托期滿后可收回自用，或者與酒店管理方協議繼續(xù)委托經營，除繼續(xù)獲得 8%或以上回報后 （屆時根據當時的物價和市場行情進行調整），并可能享受一定的經營利潤分紅（僅指房間經營的所得分紅，不含其他酒店附屬項目的經營分紅），具有很強的長期安全投資收益。 2) 酒店管理方回報估算 1、 收入 平均住房價格（租金）： 150 元 /日（保守價） 1 年入?。ǔ鲎猓┞蕿?50%的收入 年收入： 365 日 50% 150 元 /日 =27375 元 /年間 2 年入?。ǔ鲎猓┞蕿?70%的收入 年收入： 365 日 70% 150 元 /日 =38325 元 /年間 8 2、 經營成本 給業(yè)主回報： 1666.7 元 /月， 2萬元 /年 1 年出租率為 50%的收入時 稅金 5%： 1368.75 元 酒店管理傭金 18%： 4927.5 合計： 26296.25 元 /年間 2 年出租率為 70%的收入時 稅金 5%： 2190 元 酒店管理傭金 18%： 7884 合計： 30074 元 /年間 3