2013年8月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告.doc

“百城價(jià)格指數(shù)”：8月百城住宅均價(jià)：環(huán)比上漲0.92%，同比上漲8.61%2013年9月2日中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)道：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少10個(gè)，其中跌幅在1%以上的有14個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加10個(gè)，其中漲幅在1%以上的有31個(gè)，較上月減少2個(gè)。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比上月擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17871元/平方米，環(huán)比上月上漲1.49%，與上年同期相比上漲12.18%。另外，按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7044元/平方米，環(huán)比上月下跌0.04%?？傮w來(lái)看，8月百城價(jià)格繼續(xù)上漲且漲幅在熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下繼續(xù)擴(kuò)大：100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格自2012年6月起連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，平均漲幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市個(gè)數(shù)增加至71個(gè)；同比連續(xù)第9個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至8.61%；十大城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.49%，北京上漲最為明顯（3.22%）。供應(yīng)方面，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)為備戰(zhàn)“金九銀十”加大蓄客力度，近期實(shí)際新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目處于階段性較低水平；政策方面，溫州限購(gòu)松綁、蕪湖鼓勵(lì)購(gòu)房政策間接釋放出地方政府放松調(diào)控的信號(hào)，帶動(dòng)更多觀望者入市，開(kāi)發(fā)企業(yè)也順勢(shì)提高價(jià)格。在部分城市供應(yīng)依然不足、政策面寬松、購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步緩解等多重因素帶動(dòng)下，8月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“日光”現(xiàn)象仍有出現(xiàn)，土地價(jià)格持續(xù)攀高，進(jìn)一步拉動(dòng)百城指數(shù)上漲。近日召開(kāi)的人大常委會(huì)第四次會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史表示“房?jī)r(jià)反彈壓力較大”，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉下一步“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”，這表明中央時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，未來(lái)也將適時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策予以引導(dǎo)。展望即將到來(lái)的“金九銀十”，推盤(pán)量增加將緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，但部分供應(yīng)一直不足的熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升局面，其調(diào)控政策可能進(jìn)一步升級(jí)；另一方面，絕大多數(shù)城市供應(yīng)充足，品牌房企紛紛加大推盤(pán)，房?jī)r(jià)漲幅仍將在一定范圍以內(nèi)。 l 百城（新建）住宅價(jià)格環(huán)比2013年7月漲跌幅分析2013年8月，住宅價(jià)格環(huán)比7月上漲的有71個(gè)城市，較上月增加10個(gè)城市。漲幅居前十位的城市依次是：福州、徐州、日照、北京、昆明、蘭州、鄭州、寶雞、柳州、武漢，漲幅在2.1%-4%之間。其中，福州、徐州漲幅超過(guò)3.5%，日照、北京、昆明、蘭州漲幅在2.5%-3.5%之間，鄭州、寶雞、柳州、武漢漲幅在2.1%-2.5%之間。另外，宿遷、惠州、佛山等61個(gè)城市環(huán)比上漲，其中宿遷、惠州、佛山等10個(gè)城市漲幅在1.5%-2.15%之間；深圳、廊坊、廈門(mén)等11個(gè)城市漲幅在1%-1.5%之間；太原、金華、新鄉(xiāng)等40個(gè)城市漲幅在1%以內(nèi)。2013年8月，住宅價(jià)格環(huán)比7月下跌的有29個(gè)城市，較上月減少10個(gè)城市。跌幅居前十位的城市依次是：蕪湖、湘潭、常熟、北海、秦皇島、德州、蘇州、湖州、昆山、江門(mén)。其中，蕪湖、湘潭、常熟跌幅超過(guò)2%，蕪湖以2.29%的跌幅排在第一位；北海、秦皇島、德州、蘇州4個(gè)城市跌幅在1.5%-2%之間；湖州、昆山、江門(mén)等7個(gè)城市跌幅在1%-1.5%之間；東營(yíng)、大連、汕頭等15個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以內(nèi)。l 百城（新建）住宅價(jià)格同比2012年8月漲跌幅分析2013年8月，百城住宅價(jià)格同比2012年8月上漲8.61%，連續(xù)第9個(gè)月上漲且漲幅比上月擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。有90個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，上漲城市較上月多1個(gè)，其中，廣州、北京、鄭州、汕頭漲幅介于21%-25%之間；衡水、泉州、廈門(mén)等19個(gè)城市漲幅介于10%-21%之間；長(zhǎng)春、哈爾濱、蘭州等63個(gè)城市漲幅在1%-10%之間，北海、沈陽(yáng)等4個(gè)城市漲幅在1%以內(nèi)。2013年8月，有9個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，下跌城市較上月減少1個(gè)，其中，海口、溫州的跌幅超過(guò)10%，分別為10.89%和10.23%；三亞、張家港、江陰和貴陽(yáng)4個(gè)城市跌幅介于1%-8%之間；昆山、聊城和南寧的跌幅均在1%以內(nèi)。l 十大城市（新建）住宅價(jià)格漲跌情況根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年8月十大城市住宅均價(jià)為17871元/平方米，環(huán)比上月上漲1.49%，漲幅比上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，北京上漲3.22%，漲幅最大，武漢上漲2.16%，漲幅次之，廣州、深圳、上海漲幅在1%-2%之間，杭州、天津漲幅介于0.5%-1%之間，成都、重慶（主城區(qū)）、南京漲幅在0.5%以內(nèi)。同比來(lái)看，十大城市平均價(jià)格上漲12.18%，連續(xù)第10個(gè)月上漲，且漲幅較上月擴(kuò)大1.12個(gè)百分點(diǎn)。本月，十大城市全部同比上漲，廣州、北京、深圳、南京、成都漲幅均超過(guò)10%，上海、武漢、重慶（主城區(qū)）、杭州漲幅在5%-10%之間，天津漲幅低于5%。l 十大城市主城區(qū)二手住宅價(jià)格漲跌情況根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本的調(diào)查，2013年8月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為25245元/平米，環(huán)比上月上漲1.20%，漲幅較上月縮小0.35個(gè)百分點(diǎn)；10個(gè)城市全部上漲。具體來(lái)看，深圳漲幅居前，環(huán)比漲幅為1.84%，廣州、杭州和天津等6個(gè)城市的的漲幅在1%-1.6%之間；上海、重慶和成都漲幅均不及1%，成都漲幅最小，僅為0.48%。同比來(lái)看，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲18.76%，漲幅較上月縮小1.33個(gè)百分點(diǎn)，是今年以來(lái)首次縮小。10個(gè)城市同比均上漲。具體來(lái)看，北京漲幅最大，達(dá)23.91%，廣州和深圳的漲幅均超過(guò)20%，分別為22.82%和22.23%，南京、上海和天津的漲幅在10%-20%之間，武漢、重慶、杭州和成都漲幅在3%-10%之間。表1：2013年8月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)（按環(huán)比漲跌幅排序）城市環(huán)比漲跌樣本平均價(jià)格(元/平方米)樣本價(jià)格中位數(shù)（元/平方米)城市環(huán)比漲跌樣本平均價(jià)格(元/平方米)樣本價(jià)格中位數(shù)（元/平方米)福州3.92%1512115173南昌0.49%93968855徐州3.66%61736200三亞0.46%2399221800日照3.44%69796575鎮(zhèn)江0.45%66296200北京3.22%2939525000成都0.44%81557500昆明3.18%85738500西寧0.38%58075600蘭州2.59%75207350鄂爾多斯0.32%91658100鄭州2.38%92878811威海0.32%60195540寶雞2.30%44544050重慶(主城區(qū))0.31%75557310柳州2.24%67136385淮安0.27%51704900武漢2.16%81047600中山0.27%63385500宿遷2.14%50624725衡水0.25%43534200惠州1.99%65015800沈陽(yáng)0.23%75437000佛山1.94%92697780南京0.22%1300812000無(wú)錫1.89%87467850泉州0.18%76496930宜昌1.78%54895360包頭0.17%58335475鹽城1.77%56785500臺(tái)州0.16%1158711000南通1.73%96558712?？?.14%104629200廣州1.68%1714915000貴陽(yáng)0.14%49075048張家港1.64%86918400烏魯木齊0.13%74957000湛江1.55%71237313邯鄲0.12%48825000深圳1.34%2825622000青島0.11%95008500廊坊1.27%69207128紹興-0.01%101719500廈門(mén)1.22%1752816000贛州-0.02%55995000南寧1.21%77486800嘉興-0.03%78277600長(zhǎng)春1.20%69166500淄博-0.15%59885875東莞1.17%92708500溫州-0.31%1556513095上海1.07%2897925000唐山-0.35%62555900吉林1.06%60905000江陰-0.39%69646500濰坊1.03%46304500桂林-0.40%60234600濟(jì)南1.01%88598300珠海-0.43%1257111535株洲1.01%50224765馬鞍山-0.58%56335247太原0.99%65056200西安-0.61%71886682金華0.97%96109125哈爾濱-0.64%73327138新鄉(xiāng)0.87%42934365汕頭-0.72%85128500寧波0.78%1321412000大連-0.90%1137210500呼和浩特0.75%72496860東營(yíng)-0.99%58175821營(yíng)口0.73%49424800泰州-1.02%71086076聊城0.73%52514970銀川-1.04%51635300洛陽(yáng)0.71%53695500揚(yáng)州-1.06%91998415杭州0.70%1714116000鞍山-1.11%52615100常州0.67%83207200江門(mén)-1.14%61706175保定0.65%49875098昆山-1.43%88158438長(zhǎng)沙0.64%67836534湖州-1.45%88158275石家莊0.62%61826000蘇州-1.60%1256911000菏澤0.61%51304350德州-1.61%48774500天津0.60%106249300秦皇島-1.64%69647000合肥0.59%69666732北海-1.70%57855500綿陽(yáng)0.58%49874700常熟-2.17%90788000連云港0.58%58775713湘潭-2.18%39453718煙臺(tái)0.55%65676000蕪湖-2.29%61375594表2：2013年8月十大城市新建住宅價(jià)格指數(shù)（按環(huán)比漲跌幅排序）城市環(huán)比漲跌同比漲跌樣本平均價(jià)格（元/平方米）樣本價(jià)格中位數(shù)（元/平方米）北京3.22%22.49%2939525000武漢2.16%6.81%81047600廣州1.68%24.15%1714915000深圳1.34%17.55%2825622000上海1.07%7.71%2897925000杭州0.70%5.06%1714116000天津0.60%2.88%106249300成都0.44%10.22%81557500重慶(主城區(qū))0.31%6.35%75557310南京0.22%11.96%1300812000表3：2013年8月十大城市主城區(qū)二手住宅價(jià)格指數(shù)（按環(huán)比漲跌幅排序）城市環(huán)比漲跌同比漲跌樣本平均價(jià)格（元/平方米）樣本價(jià)格中位數(shù)（元/平方米）深圳1.84%22.23%2256921988廣州1.57%22.82%1939219083杭州1.34%5.95%1969621295天津1.34%13.28%1607315776南京1.29%17.34%2002918669北京1.26%23.91%4011839147武漢1.07%8.80%95678638上海0.88%16.73%3587232841重慶0.66%6.13%78997358成都0.48%3.36%100259209附錄：百城指數(shù)（新建住宅）編制規(guī)則百城價(jià)格指數(shù)是反映全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市在不同時(shí)點(diǎn)在售新房?jī)r(jià)格水平及其不同時(shí)點(diǎn)的變化情況，其中價(jià)格水平以100個(gè)城市在售新房樣本樓盤(pán)報(bào)價(jià)均值表示。1、樣本（1）樣本選擇及其退出： “百城價(jià)格指數(shù)”監(jiān)測(cè)的樣本包括商品住宅、別墅、保障性住房。 對(duì)100個(gè)城市進(jìn)行全樣本監(jiān)測(cè)，已獲得政府頒發(fā)的銷售許可證的在售樓盤(pán)全部納入計(jì)算范圍。在每月采集數(shù)據(jù)前，定期添加當(dāng)月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。 當(dāng)項(xiàng)目的一期房源銷售完畢，新一期尚未開(kāi)盤(pán)時(shí)，以上一期價(jià)格填充樣本表格，列入計(jì)算。 當(dāng)項(xiàng)目所有分期的全部剩余房源少于5%，可以退出樣本。 項(xiàng)目的建筑規(guī)模限制：一線城市不低于3萬(wàn)平方米，二、三、四線城市均不低于1萬(wàn)平方米。（2）樣本覆蓋范圍：城區(qū)、郊區(qū)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的下轄縣市，根據(jù)各城市實(shí)際情況確定。（3）樣本價(jià)格： 樣本價(jià)格：為項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格，即項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)減去優(yōu)惠后的價(jià)格。項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)為單位建筑面積價(jià)格，對(duì)于按使用面積進(jìn)行報(bào)價(jià)的項(xiàng)目，按典型項(xiàng)目的平均使用率進(jìn)行換算。項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)優(yōu)先使用該項(xiàng)目在售房源的平均對(duì)外報(bào)價(jià)，如無(wú)法獲取在售房源均價(jià)，則以在售房源主力戶型均價(jià)作為項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)。在獲得價(jià)格的同時(shí)，進(jìn)一步了解在售房源的建筑形態(tài)（如多層、小高層和高層等）及其均價(jià)，盡量保持統(tǒng)計(jì)口徑一致。當(dāng)在售房源建筑形態(tài)發(fā)生變化時(shí)，需修改統(tǒng)計(jì)口徑并進(jìn)行說(shuō)明。 價(jià)格優(yōu)惠：主要考慮價(jià)格折扣和現(xiàn)金優(yōu)惠兩種。其中價(jià)格折扣以按揭購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度計(jì)算；現(xiàn)金優(yōu)惠一般以100平米計(jì)算折扣；為了計(jì)算方便起見(jiàn)，暫時(shí)不考慮贈(zèng)送家電等實(shí)物優(yōu)惠。 若項(xiàng)目推出少量特價(jià)房（占比不超過(guò)5%），不考慮此類短期少量特價(jià)因素；否則，以特價(jià)房?jī)r(jià)格作為當(dāng)月價(jià)格。 如果單個(gè)樣本當(dāng)期價(jià)格環(huán)比變化幅度過(guò)大，需進(jìn)一步核實(shí)，追問(wèn)是否由于產(chǎn)品類型發(fā)生變化所致或真實(shí)漲價(jià)或降價(jià)。（4）樣本權(quán)重：若項(xiàng)目土地使用證注明為單一物業(yè)類型或某類物業(yè)占項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)80%且其他物業(yè)總面積不符合成為單一樣本的規(guī)模要求，將該項(xiàng)目作為該類物業(yè)的樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積即為該類物業(yè)的建筑面積；若項(xiàng)目包括多種物業(yè)形態(tài)且各類物業(yè)的建筑面積符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將其拆分為不同的項(xiàng)目。為了避免單個(gè)項(xiàng)目對(duì)價(jià)格計(jì)算結(jié)果產(chǎn)生過(guò)大影響，根據(jù)其總規(guī)模和單價(jià)、結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)其建筑面積進(jìn)行拆分，將拆分后的建筑面積作為該項(xiàng)目的權(quán)重。2012年12月起，采用新的規(guī)則確定項(xiàng)目權(quán)重并對(duì)歷史價(jià)格進(jìn)行修正，結(jié)合樣本價(jià)格檔次確定項(xiàng)目年消化時(shí)間，計(jì)算其年均消化面積，作為該項(xiàng)目的權(quán)重，詳見(jiàn)關(guān)于“百城價(jià)格指數(shù)”改進(jìn)的說(shuō)明。2、計(jì)算模型本研究采用加權(quán)平均的方式來(lái)計(jì)算單個(gè)城市及百城價(jià)格指數(shù)，自2011年9月起同時(shí)采用中位數(shù)的方式進(jìn)行計(jì)算，具體如下：（1）全國(guó)及單個(gè)城市平均價(jià)格計(jì)算方法如下：其中代表第j個(gè)城市在第t期的平均價(jià)格，代表第j個(gè)城市第i個(gè)項(xiàng)目在第t期的價(jià)格，為該項(xiàng)目調(diào)整后建筑面積。（2）全國(guó)及單個(gè)城市的價(jià)格中位數(shù)計(jì)算方法如下：取各城市全部樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的中位數(shù)，中位數(shù)是指將數(shù)據(jù)按大小順序排列成一個(gè)數(shù)列，居于數(shù)列中間位置的那個(gè)數(shù)據(jù)。若總共有偶數(shù)個(gè)數(shù)據(jù)，則為最中間兩個(gè)數(shù)據(jù)的算術(shù)平均值。3、數(shù)據(jù)采集和復(fù)核（1）采集時(shí)間：每月22日-30日（2）采集方法：通過(guò)中國(guó)指數(shù)研究院和搜房網(wǎng)分布在各城市的直屬人員實(shí)地調(diào)查采集項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息；企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)；中介及經(jīng)紀(jì)代理公司提供的數(shù)據(jù)信息；政府及企業(yè)公開(kāi)信息。（4）數(shù)據(jù)補(bǔ)充與復(fù)核：由于各方面原因?qū)嵲跓o(wú)法取得價(jià)格等基礎(chǔ)資料的項(xiàng)目，采用以下方式補(bǔ)充：將沒(méi)有價(jià)格數(shù)據(jù)的物業(yè)用同類型、同檔次物業(yè)的價(jià)格推算（可據(jù)業(yè)內(nèi)人士確定價(jià)格上下限取其中值，或