房地產(chǎn)項目打造豪宅之會所.ppt

豪宅會所研究 目錄 會所概念形成與變遷 5P國內(nèi)豪宅會所衡量劃分5大標(biāo)準(zhǔn) 9P國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式 16P國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營3大原則 35P國內(nèi)著名會所運(yùn)營商簡介 46P 會所概念形成與變遷 Developmentpace 一 會所的起源 會所是舶來詞 源于法文salon 即沙龍 或英文club 即俱樂部 中國最早意義上的會所始于明清時期 都是由同鄉(xiāng)或同業(yè)組成的封建性團(tuán)體 建造了有一定功能 形式模式的建筑空間場所 稱之為會館 迄今所知最早的會館始建于永樂年間的北京蕪湖會館 在嘉靖 萬歷時期會館趨于興盛 清代中期最多 各會館都設(shè)有客房 承擔(dān)招待本籍來的官紳 侯差的官吏和本籍的過往客商 每逢科舉府考 會館便接待本州縣來趕考的童生 為他們安排食宿 隨著時代的發(fā)展 會所也逐漸細(xì)化 高檔樓宇里流行起了會所擁有餐廳 酒吧 臺球室 游泳館等服務(wù)設(shè)施 供業(yè)主會客與休閑 也成為家庭非常重要的外延 到上世紀(jì)90年代初才影響到內(nèi)地房地產(chǎn)市場 二 會所的演變 本報告中提及的會所概念 是指位于該住區(qū)的 為住區(qū)所在物業(yè)業(yè)主或周邊區(qū)域居民提供統(tǒng)一管理的綜合服務(wù)的公共空間場所 包括會所建筑本身及其所處的周邊公共環(huán)境 三 會所的定義 國內(nèi)豪宅會所衡量劃分5大標(biāo)準(zhǔn) Luxuryclub ssuccessin 國內(nèi)大部分的高檔樓盤會所亟待得到 質(zhì) 的飛躍 但是為了追求銷售賣場的檔次 通常裝修得富麗堂皇 卻空洞無物 業(yè)主進(jìn)到會所 除了找張沙發(fā)坐坐 很難滿足他們更高的要求 尤其在一些真正的頂級豪宅社區(qū) 業(yè)主需要的 是一個真正能夠凝聚圈層的私人會所 這樣的會所必須能夠提供給它的業(yè)主更為高端的社交平臺 也必須有更為豐富的配置和更高的服務(wù)水平 拒絕豪華配置下的 空洞無物 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 各個領(lǐng)域的成功人士都在不斷增多 越來越多的豪宅會所成為了大都市高端階層的聚集地 也就產(chǎn)生了每個圈層所獨(dú)有的文化精神圖騰 從北京 上海到香港 這些國內(nèi)豪宅會所都表現(xiàn)出一個專屬于自己的城市圈層風(fēng)貌 一 頂級會所劃定圈層 二 頂級會所都是定制的 放大生活的尺度 會所就是家庭空間的延伸 為城市峰層定制 這是你的一部分 如成都國嘉地產(chǎn)前后歷時近2年 斥資1 8億元打造的7星級天穹會所 這個會所經(jīng)過八輪全球招標(biāo) 最后選定由國際頂尖級室內(nèi)設(shè)計大師 鳳凰島七星級酒店主設(shè)計琚賓擔(dān)綱設(shè)計 北京香港馬會會所 斥資9億元人民幣打造會所硬件 相當(dāng)于用3家五星級酒店的錢 會所公共區(qū)域走廊用的大理石從土耳其專程空運(yùn)而來 是最好的貨色 光是等著這批上乘的大理石地面 就等了3個月 客房里的辦公椅 看似普通 卻是最符合人體工程學(xué)的設(shè)計 一把要2000美元 還有會所商務(wù)中心獨(dú)有的書房 是會所專門邀請書籍顧問精心設(shè)計的 選擇了2000多本好書 既有剛出版的暢銷文學(xué) 也有早已絕版的線裝古書 可以讓香港會員迅速而全面地了解北京的過去與現(xiàn)在 僅購書費(fèi)用就是20多萬元人民幣 三 頂級會所都是極致 精粹的 每一種服務(wù) 都與需求絲絲入扣 每一種禮儀 都與高貴的品味輝映 每一處設(shè)施 都為頂級圈層量身打造 如客戶專屬檔案 專屬服務(wù)定制 五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等 都不再成為高級酒店的專利 四 頂級會所具備星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 這是一個高端人士私享的天堂 不僅讓我們逃離了紛繁嘈雜的城市生活 擁有一個專屬的靜謐空間 還實現(xiàn)了我們每一個人心中渴望被人尊崇的夢 五 頂級會所都為您提供了一個專屬私密空間 國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式 Luxuryclub ssuccessin 國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式 大而精的俱樂部模式 北京棕櫚泉國際公寓 會所功能檔次定位 集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部 會所對外經(jīng)營 許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部 并將其作為宴請賓朋 商務(wù)酬酢的最佳選擇 入會方式 面對社會高層個人 公司 以經(jīng)濟(jì)實力為門檻 棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣 個人入會費(fèi)USD12 000 1 3萬 五星級豪華俱樂部式會所 會所主要功能設(shè)施 集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會議 俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議室以及一個擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會廳 俱樂部可承接從兩個人到多至200人的活動 正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理 搜羅世界美食 西餐及東南亞特色佳肴 健身休閑設(shè)施 提供私人健身教練及保健顧問服務(wù) 55米長 700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池 全套美國名牌健身器材Nautilus 裝備精良的器械房 健身操室 乒乓球 臺球 按摩池 桑拿 蒸汽浴 會員活動室 3 000平方米的溫泉水療纖體美容SPA 餐飲會議設(shè)施 提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù) 其它設(shè)施 紅酒雪茄吧大堂吧臺 經(jīng)營狀況及啟示 專業(yè)機(jī)構(gòu)管理 棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團(tuán)管理 香港裕匯國際集團(tuán)是中國最大的 具有豐富經(jīng)驗的以開發(fā)和管理高檔房地產(chǎn) 寫字樓以及俱樂部的國際集團(tuán)之一 專業(yè)機(jī)構(gòu)管理 俱樂部會員制獨(dú)立經(jīng)營 特色收費(fèi)類項目為盈利主體 俱樂部式經(jīng)營 擴(kuò)大社會高端客戶群體 提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境 經(jīng)營方式 獨(dú)立核算 經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用 酒店式的開放經(jīng)營模式 投資逾2億 占地超3萬平方米的超大型酒店式會所 功能檔次定位 廣州首個超大型酒店式豪華會所 獨(dú)立酒店式經(jīng)營 完全酒店式經(jīng)營 提供國際化商務(wù) 餐飲 住宿 康體全線尊貴服務(wù) 管理方式 由合生國際酒店管理有限公司管理 完全獨(dú)立酒店式經(jīng)營 廣州珠江帝景 酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營 會所運(yùn)營依托酒店 合生國際酒店管理 集團(tuán) 有限公司旗下管理客房及配套設(shè)施 100間 套豪華客房 均擁有獨(dú)立陽臺 豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng) 餐飲 中西式餐飲 商旅吧 富豪會雪茄紅酒吧 歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐 為商務(wù)洽淡 會議聚餐的客人提供 小時送餐服務(wù) 會議 能容納近230人的多功能會議中心 擁有先進(jìn)的智能化會議系統(tǒng) 以相配合你的各種需要 康樂中心 大型SPA水療中心 設(shè)施齊全的康樂中心 大型的室內(nèi)恒溫泳池 國際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場 羽毛球館 壁球館 乒乓球館 桌球館和棋牌室 其他 開放式商務(wù)中心 名店廊 精品店 書店 花店 禮賓車隊 室內(nèi)過百車位停車場 衣物洗燙 美容美發(fā) 旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全 大而專的封閉經(jīng)營模式 深圳招商海月花園 功能檔次定位 高檔社區(qū)會所 半封閉式經(jīng)營 服務(wù)社區(qū) 針對海月業(yè)主開放 業(yè)主可攜友同往 外來人員不能自行進(jìn)入 管理方式 部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用 大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營 7000平方米社區(qū)會所 深圳成功經(jīng)營典范 會所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主 內(nèi)容逐漸聚焦 經(jīng)營狀況 外包為主 結(jié)合自營 深入挖掘居民日常需求 外包 經(jīng)營策略靈活 自營 音樂教室 2層整層包給李云迪的老師 但昭義 設(shè)鋼琴中心 招商收取租金 管理費(fèi) 業(yè)主反響較好 其它課程班 舞蹈室 開寒假 暑假班 經(jīng)營情況良好 麻將房 生意非常火爆 每晚盈利5000元 后來物業(yè)增加房間 并更換為自動麻將 既可以娛樂 又不影響他人 較受業(yè)主歡迎 健身房 如設(shè)置羽毛球 籃球場等深圳人喜愛的運(yùn)動項目 使用頻率高 主要盈利項目 針對少年兒童教育需求 針對成人文化娛樂需求 小而精的半封閉經(jīng)營模式 3000平方米成都頂級純別墅社區(qū)會所 功能檔次定位 高檔別墅社區(qū)會所匹配成都最貴樓盤 半封閉式經(jīng)營 經(jīng)營場所對外開放 但采用辦卡的形式設(shè)置門檻 最高白金卡年費(fèi)10萬 管理方式 與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營管理 成都金林半島 后期調(diào)整以女人為主題的精準(zhǔn)設(shè)施定位 同時提升項目的整體檔次和盈利能力 4大模式適應(yīng)性KPI 國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營3大原則 Luxuryclub ssuccessin 曾經(jīng)會所作為豪宅的一個重要賣點(diǎn) 而今早已成為燙手的山芋使其欲罷不能 在投入運(yùn)營后會所卻并未如開發(fā)商所愿成為后期穩(wěn)定收益的經(jīng)營項目 相反長期的虧損使得開發(fā)企業(yè)叫苦不迭 如果直接出售給商業(yè)機(jī)構(gòu) 很有可能因為無法控制其引進(jìn)的業(yè)態(tài)而造成經(jīng)營項目與豪宅身份不匹配 導(dǎo)致業(yè)主不滿 如果堅持繼續(xù)經(jīng)營 這個 黑洞 也可能因為不停的投入維護(hù)費(fèi)用而變成 無底洞 也有一些開發(fā)企業(yè)希望能夠聘請到成功的專業(yè)機(jī)構(gòu)代為經(jīng)營 但紛亂的市場環(huán)境使其無法確定應(yīng)該向哪家會所管理公司拋出橄欖枝 京城的豪宅會所 如果按照目前的經(jīng)營情況估算 應(yīng)該有90 是在生存線邊緣徘徊 真正能實現(xiàn)盈利的不足10 世聯(lián)地產(chǎn)北京公司策劃總監(jiān)譚雙江 國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀 豪宅會所必須對外經(jīng)營但要堅持內(nèi)外有別 1 茂華集團(tuán)廣華軒會所 老小區(qū)會所的代表 盡管身在小區(qū)內(nèi)部 但以其教育和健康主題形成輻射周邊地區(qū)的能力 2 棕櫚泉會所 俱樂部社區(qū)會所代表 盡管身在中高檔小區(qū)的內(nèi)部 但以自組團(tuán)隊自營而成功 也成為北京會所典范之一 3 亮馬橋外交公寓會所 開放性會所代表 又名 官舍 將封閉性社區(qū)會所打開 是成功將社區(qū)公益需求與商業(yè)經(jīng)營要求良好結(jié)合的榜樣之一 其實 上述會所涵蓋的是京城目前經(jīng)營比較成功的會所 但無論任何一家 都不排斥對外經(jīng)營 因為會所尤其是會員制的豪宅會所想要盈利 外界收入是不可或缺的重要組成部分 分析北京豪宅會所成功案例 我們發(fā)現(xiàn) 住區(qū)業(yè)主的穩(wěn)定消費(fèi)是會所收支平衡的保障 作為加分項的 非住區(qū)會員 收入則是從平衡成功過渡到盈利的強(qiáng)勁推動力 不僅在會籍管理上做到了內(nèi)外有別 還在定期舉辦的會所活動中也堅持了這一原則 比如在7月28日到8月28日 針對非會員策劃了 暢享夏日優(yōu)惠無極限 的活動 只要在百仁府消費(fèi)滿500元即可獲得100元代金券 而針對會員 則組織了養(yǎng)生講座 交友活動和藝術(shù)展等 既讓會員感到高出一籌的服務(wù)水準(zhǔn) 從而獲得精神上的愉悅和滿足 也讓非會員人士得以享受豪宅會所的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 并為后期經(jīng)營積累了潛在客戶 因此 開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃會所經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式時 萬不可憑空臆斷 為了實現(xiàn) 封閉小區(qū) 的 高端理想 而屏蔽掉擁有巨大消費(fèi)潛力的住區(qū)外人士 至于對外界會員的身份把控 格調(diào)定位 則可以參考星河灣四季會和棕櫚泉國際俱樂部的方式 以 高收費(fèi)門檻 進(jìn)行初步篩選 如果這樣還不放心 加入 學(xué)歷驗證 也不乏是一種好方法 豪宅會所中內(nèi)外兼修代表 Naga上院會所 百仁府 豪宅會所萬不可交與物業(yè)公司托管 在會所經(jīng)營方面 大多數(shù)開發(fā)商將會所交給物業(yè)公司管理 這無疑會加大會所后期收益的風(fēng)險 對此譚雙江認(rèn)為 對于豪宅來說 再好 再專業(yè)的物業(yè)管理公司也只是在收取固定的管理費(fèi)用后 為住區(qū)業(yè)主提供管家式服務(wù)的 好一點(diǎn)的物業(yè)公司可以通過服務(wù)實現(xiàn)盈利 稍差一點(diǎn)的甚至連收支都無法達(dá)到平衡 讓這樣的服務(wù)性公司來實現(xiàn)會所的經(jīng)營收益 顯然是不現(xiàn)實和不科學(xué)的 縱觀國內(nèi)豪宅會所的成功經(jīng)營者 大多是由專業(yè)會所機(jī)構(gòu)或酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營管理的 但也并不是說一定要聘請專業(yè)機(jī)構(gòu) 只要有專業(yè)人員搭建經(jīng)營班底 這樣的效果也是可以實現(xiàn)的 縱觀北京豪宅會所后期運(yùn)營 我們發(fā)現(xiàn) 由于高端會所的客群都是各界翹楚 可謂見多識廣 讓物業(yè)這樣的服務(wù)性公司來實現(xiàn)豪宅會所的經(jīng)營收益 顯然是不現(xiàn)實和不科學(xué)的 如果開發(fā)企業(yè)想要扭轉(zhuǎn)目前會所的虧損現(xiàn)狀 聘請專業(yè)化運(yùn)營公司或精英人士無疑是短期實現(xiàn)收支平衡甚至獲益的捷徑 由開發(fā)企業(yè)單獨(dú)成立了相關(guān)管理公司 并聘請了畢業(yè)于法國浦瓦提耶大學(xué)的MBA隋九昂先生出任總經(jīng)理 作為豪宅會所的設(shè)計 定位 策劃等方面的主要負(fù)責(zé)人 他具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗和市場策劃能力 擁有豐富的會所管理經(jīng)驗 只有這樣的專業(yè)人士 才能為會所帶來開發(fā)企業(yè)理想中的長期收益 京城豪宅會所經(jīng)營成功案例 榮尊堡國際公寓 峰會國際俱樂部 豪宅會所要重視主婦和孩子的需求 縱觀成功的會所案例 都是將孩子和女人作為重點(diǎn)滿足的核心消費(fèi)群體 小孩花錢是當(dāng)今家庭的最大支出 而女人則有閑 重保養(yǎng) 經(jīng)常性支出巨大 如果能將這兩個群體把握住 那么會所經(jīng)營方面就將增加一大筆收入 掃描北京豪宅會所客群需求 我們發(fā)現(xiàn) 很多豪宅會所設(shè)計的過程中 過分重視商務(wù)功能而忽略了家庭重要成員 主婦和孩子的需求 香港柏景灣 開設(shè)了兒童游泳班 會定期為父母介紹國外先進(jìn)的育兒知識 口碑極佳 參加的家庭常年需要排隊 香港碧緹半島 開設(shè)了親子少年宮和兒童影院 一個社區(qū)里的小朋友可以通過定期的兒童影片播放等活動提升社交能力 成都金林半島 針對女性會員引進(jìn)了法國主題的養(yǎng)生SPA 對于客群細(xì)分需求方面的研究 使得這些項目的會所不僅提升了豪宅的居住品質(zhì)和生活品味 更保證了開發(fā)企業(yè)擁有長久的品牌影響力和夢寐以求的后期收益 豪宅會所專項成功案例 香港柏景灣 香港碧緹半島 成都金林半島 國內(nèi)著名會所運(yùn)營商簡介 Luxuryclub ssuccessin 名流會 名流會 概況 名流會成立于2002年1月1日 是中國第一家通過ISO9001 2000國際管理質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)級會所管理公司 名流會提供前期規(guī)劃 項目可行性分析 委托管理 協(xié)助管理 顧問咨詢 活動策劃 專業(yè)培訓(xùn)等服務(wù) 現(xiàn)已形成了全國范圍的會所聯(lián)盟 走上品牌化 集團(tuán)化經(jīng)營之路 在會所管理行業(yè)中 打造了眾多經(jīng)典案例 會所概念 NobleClub會所理念 人無我有 人有我精 人精我奇會所主旨 財富 健康 文化 慈善 MeetingRoom 運(yùn)營 一卡聯(lián)盟名流會擁有完善的會所品牌體系與產(chǎn)品體系 針對不同消費(fèi)群體精心打造不同品牌 會員可在名流會任何城市同一品牌的俱樂部享受預(yù)約服務(wù) 完全打破地域界限 會所的整體設(shè)計理念以圈層審美和溝通方式為總理念 并依據(jù)會所特點(diǎn)不同進(jìn)行定位 旗下包括 尊爵會 高貴豪華且服務(wù)功能豐富的私人頂級會所品牌百富會 專業(yè)商務(wù)社交平臺 適合財智精英的純會員俱樂部名仕會 康體設(shè)施齊備 規(guī)模龐大 適合城市高收入群體的純會員制俱樂部城市精英會 康體設(shè)施豐富 時尚動感 適合城市中等收入群體的大眾化健身俱樂部翡翠會 都會新知識女性專屬俱樂部 5大會所品牌 目前服務(wù)對象有 世茂集團(tuán) 萬科集團(tuán) 國興嘉業(yè) 金地集團(tuán) 濱江集團(tuán) 華遠(yuǎn)集團(tuán) 陽光100集團(tuán)等 品牌珍視 每年只有5到6個會所被貫以名流會商標(biāo) 均由總部直接輸送管理團(tuán)隊 保證服務(wù)質(zhì)量 六大會所運(yùn)營中心 服務(wù)細(xì)分配有房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊 酒店管理及經(jīng)營專業(yè)團(tuán)隊 電子商務(wù)及廣告專業(yè)團(tuán)隊 設(shè)施管理和物業(yè)管理專業(yè)團(tuán)隊 針對不同品牌的會所開展有針對性的專業(yè)管理 為不同種類的會員群體 如兒童 女性等 提供細(xì)分的 周到的服務(wù) 會所管理 配套機(jī)構(gòu)會所配套機(jī)構(gòu)如印度尼西亞岜厘SPA 特色西餐廳FOCUSCAF 民族特色中餐廳晶園美食坊 室內(nèi)高爾夫中心NOBLEGOLF 卓越泳池管理NOBLESWIMMING 貴族瑜伽NOBLEYOGA 名流會健身NOBLEGYM 紅酒品鑒坊NOBLEVIN 百安居等 與名流會形成直接聯(lián)盟管理機(jī)制 名流會統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理 合作方式戰(zhàn)略合作 發(fā)展商旗下的所有會所 不論地域 環(huán)境 設(shè)施等條件如何 均按照雙方商定的商務(wù)條件合作 由名流會管理和經(jīng)營 形成品牌的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 單項合作 發(fā)展商就某一會所的實際情況與名流會達(dá)成單項目合作 將會所予以名流會托管 品牌合作 發(fā)展商運(yùn)用名流會的會所品牌影響力和美譽(yù)度 來增加房地產(chǎn)項目的附加值和賣點(diǎn) 為項目銷售提供品牌支持 為其物業(yè)公司提供顧問服務(wù) 合作模式全權(quán)經(jīng)營管理模式 受托全權(quán)經(jīng)營管理會所模式 商業(yè)地產(chǎn)的代理 運(yùn)行模式 星級酒店的受托管理和經(jīng)營模式 協(xié)助管理模式 向會所經(jīng)營單位提供會所診斷的模式 顧問管理模式 向會所產(chǎn)權(quán)單位提供會所經(jīng)營顧問的模式 向會所產(chǎn)權(quán)單位提供前期顧問咨詢的模式 特許經(jīng)營 聯(lián)盟加盟經(jīng)營模式 合作 上海 諾寶中心上海 世茂湖濱花園會所北京 裘馬都國際會所北京 觀湖國際會所北京 玫瑰園國際會所北京 樂成國際會所南京 萬科光明城市花園杭州 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