房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)期末考試A卷.doc

期末考試A卷課程：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)年級：姓名：學(xué)號：一、選擇（選項中只有一個是最符合題意的，多選不得分。每題2分，共20分）1、在某地區(qū)的房地產(chǎn)市場上，國家強(qiáng)制規(guī)定的租金水平高于均衡租金水平，在這種情況下，市場上會出現(xiàn)_。（1）供不應(yīng)求 （2）供過于求（3）供求均衡 （4）不確定2、通過采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，就可以彌補(bǔ)_與實際情況不符的缺點。（1）成本投入的數(shù)量 （2）成本投入的數(shù)量和時間（3）支出與收入的數(shù)量和時間 （4）銷售收入的數(shù)量3、當(dāng)銀行貸款利率為15，房地產(chǎn)投資的期望利潤率為20，則財務(wù)杠桿率為_。（1）20 （2）15 （3）10 （4）54、房地產(chǎn)需求的特殊性主要表現(xiàn)在_。（1）房與地需求的統(tǒng)一性 （2）收益主導(dǎo)性（3）位置 （4）投資和消費的雙重性5、工業(yè)區(qū)位理論的主要觀點是，通過對運輸、勞動力及集聚因素相互關(guān)系的分析與計算，找出工業(yè)產(chǎn)品_最低的點作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。（1）工資 （2）生產(chǎn)成本（3）利潤 （4）地租6、勞動成本對工業(yè)區(qū)位選擇的影響表現(xiàn)在_。（1）勞動成本指數(shù)大，偏向于勞動成本較高地點（2）勞動成本指數(shù)大，偏向于勞動成本較低地點（3）勞動成本指數(shù)小，偏向于勞動成本較高地點（4）沒有影響7、在土地收益不變時，土地價格同利率的關(guān)系是_。（1）利率下降，土地價格提高（2）利率上升，土地價格提高（3）利率下降，土地價格降低（4）沒有關(guān)系8、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，應(yīng)選取_成本作為評估依據(jù)。（1）該宗房地產(chǎn)的實際 （2）類似房地產(chǎn)的客觀（3）類似房地產(chǎn)的最高 （4）類似房地產(chǎn)的最低9、除價格外，對房地產(chǎn)市場的供求數(shù)量同時都產(chǎn)生影響的因素是：_。（1）收入水平的變化 （2）對未來的預(yù)期（3）可替代商品價格的變化 （4）房地產(chǎn)開發(fā)成本10、假定某項房地產(chǎn)投資項目預(yù)期投資報酬率為8，一般社會報酬率為5，那么該經(jīng)濟(jì)社會的風(fēng)險補(bǔ)償率為_。（1）8 （2）5 （3）3 （4）13二、判斷（判斷正誤，你認(rèn)為錯誤的請說明理由。每小題3分，本題共15分）1、由于房地產(chǎn)的空間固定性特征，造成房產(chǎn)市場存在供給和需求的高度層次性和差別性。（ ）2、房地產(chǎn)投資中面臨的財務(wù)性風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。（ ）3、一般而言，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的業(yè)務(wù)范圍主要包括投資咨詢和經(jīng)紀(jì)代理兩個方面。（ ）4、可保風(fēng)險是可以通過投保轉(zhuǎn)移給保險公司的風(fēng)險類型。這時，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險就不存在了。（ ）5、就單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，收入和支出會出現(xiàn)較大的波動。通過多項目組合或分期開發(fā)，可以較好地解決這一問題。（ ）三、填空（每空1分，本題共20分）1. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動_及其_的科學(xué)。2. 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營，以及維修、管理和裝飾等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)，是具有_和_兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。3. 按經(jīng)營范圍的廣度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以劃分為_、房地產(chǎn)專營企業(yè)和_。4. 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場分析階段主要包括對需求、供給、_和_的分析。5. 住宅在城市經(jīng)濟(jì)生活中，具有重要的社會經(jīng)濟(jì)功能，主要包括生活資料功能、發(fā)展資料功能、_功能和_功能。6. 區(qū)位是指特定地塊的_及其與_的相互關(guān)系。7. 按市場的發(fā)育程度劃分，可以分為_市場、_市場和高級市場。8. 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對土地享有占有、_、_和處分等的全面的支配權(quán)利。9. 在房地產(chǎn)需求類型中，_需求是用來滿足商業(yè)、工業(yè)等的需求的一種類型。而_需求則是指用于滿足人們居住需要的一種類型。10. 當(dāng)房地產(chǎn)需求價格彈性小于1時，表明_變動對_變動的影響程度較小。四、簡答（每小題5分，本題共25分）1. 簡述房地產(chǎn)投資效益評價的基本方法。2. 簡述地租的主要形態(tài)，并說明其基本含義。3. 影響房地產(chǎn)需求有哪些主要因素？4. 土地市場的基本特征是什么？5. 什么是房地產(chǎn)抵押貸款？五、論述（每小題10分，本題共20分）1. 某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬開發(fā)一個住宅項目，試從決策過程的角度闡述該項目的決策過程。2. 試述房地產(chǎn)開發(fā)過程中市場調(diào)研和細(xì)分定位的主要內(nèi)容，并說明這兩者之間的相互關(guān)系。期末考試A卷答案課程：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)年級：姓名：學(xué)號：一、選擇（每題2分，共20分）1、B2、C3、D 4、D5、B6、B7、A8、B9、B10、C二、判斷（每小題3分，本題共15分）1、正確2、錯誤3、錯誤4、錯誤5、正確三、填空（每空1分，本題共20分）11. 現(xiàn)象規(guī)律12. 生產(chǎn)服務(wù)13. 綜合企業(yè)項目企業(yè)14. 價格市場15. 享受資料自我實現(xiàn)資料16. 地理空間位置相鄰地塊17. 初級市場中級市場18. 使用收益19. 生產(chǎn)性需求消費性需求20. 價格房地產(chǎn)需求四、簡答（每小題5分，本題共25分）1、房地產(chǎn)具有哪些經(jīng)濟(jì)特性？答：房地產(chǎn)是一種特殊商品，它同一般商品相比具有一系列經(jīng)濟(jì)特性，主要是：（1）內(nèi)涵的統(tǒng)一性。（1分）（2）價值的雙源性。（1分）（3）空間的固定性。（1分）（4）需求的普遍性。（1分）（5）效用的長期性。（1分）2、城市土地利用規(guī)劃有什么重要性？答：城市土地利用規(guī)劃對于實現(xiàn)城市土地合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)和健康發(fā)展具有重要的作用。（2分）首先，城市土地利用規(guī)劃是政府調(diào)節(jié)城市土地資源配置的重要手段；（1分）其次，城市土地利用規(guī)劃可以減少房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)用戶決策的盲目性；（1分）再次，城市土地利用規(guī)劃有利城市土地利用的長效管理。（1分）3、影響城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？ 答：（1）自然條件和環(huán)境。（1分）（2）交通和通訊。（1分）（3）基礎(chǔ)設(shè)施。（1分）（4）人口和經(jīng)濟(jì)集聚。（1分）（5）社會文化。（1分）4、什么叫房地產(chǎn)市場體系？它由哪些方面構(gòu)成的？答：房地產(chǎn)市場體系，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約形成的市場集合體和系統(tǒng)。（2分）房地產(chǎn)市場體系包括：土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場、房地產(chǎn)金融市場和物業(yè)管理市場五個方面。（3分）5、影響房地產(chǎn)價格的主要因素有哪些？答：影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：（1）經(jīng)濟(jì)因素。主要是指國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等。（1分）（2）社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預(yù)期等。（1分）（3）行政與政治因素。主要是國家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、政策、法規(guī)和行政措施對房價的影響。（1分）（4）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素。（1分）此外，交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況也會影響房價。（1分）五、論述（每小題10分，本題共20分）1、試述房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系。答：房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。（2分）一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。（1分）首先，房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營和消費需要長期占用巨額資金。再次，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，資金的運動被限制在一個狹小的空間范圍內(nèi)，往往出現(xiàn)資本充裕的地方不需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，或者房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了較高的水平，而要發(fā)展房地產(chǎn)的地方卻缺乏資本。（3分）另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。（1分）首先是由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融貸款的最佳抵押品和投資品。其次，在貨幣貶值的同時，房地產(chǎn)卻具有明顯的保值增值的特點，客觀上使得金融機(jī)構(gòu)傾向于選擇房地產(chǎn)作為投資品。同時，在房地產(chǎn)再生產(chǎn)資金運作過程中，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去以后，也會有大量回收資金沉淀，需要存入銀行等金融機(jī)構(gòu)備用，擴(kuò)大銀