新修訂《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》宣傳系列之一.doc

新修訂廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例宣傳系列之一一、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。二、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛中應(yīng)起什么作用？ 答：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合。三、如何劃定物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域。四、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)嗎？ 答：不能。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。五、什么是共用部位？什么是共用設(shè)施設(shè)備？ 答：共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。 共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、照明設(shè)施、供電線(xiàn)路、煤氣（天燃?xì)猓┕艿?、消防設(shè)施、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備。新修訂廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例宣傳系列之二一、業(yè)主大會(huì)籌備組由什么成員組成？ 答：業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十。二、如何推選業(yè)主代表？ 答：業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。三、雙2/3、雙1/2指的是什么？ 答：業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。四、投票權(quán)如何計(jì)算？答：專(zhuān)有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算。建設(shè)單位已經(jīng)出售的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶(hù)按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專(zhuān)有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。五、業(yè)主大會(huì)投票可以采用無(wú)記名的方式嗎？ 答：不可以，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。六、業(yè)主委員會(huì)人數(shù)及任期？ 答：業(yè)主委員會(huì)一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)五年。七、業(yè)主委員會(huì)如何換屆？ 答：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)仍未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。八、業(yè)主大會(huì)成立后，由誰(shuí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？應(yīng)當(dāng)提供什么資料？ 答：業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法有效證明。九、業(yè)主大會(huì)決定的內(nèi)容需要公示嗎？ 答：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)將書(shū)面征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。新修訂廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例宣傳系列之三一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有何規(guī)定？ 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)，按照價(jià)格行政主管部門(mén)的規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 2008年度廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度（穗價(jià)200885號(hào)）級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)（元/米2月）上下浮動(dòng)幅 度 浮動(dòng)范圍（元/米2月）有電梯無(wú)電梯有電梯無(wú)電梯一級(jí)1.700.85151.451.960.720.98二級(jí)1.250.62151.061.440.530.71三級(jí)0.910.45150.771.050.380.52 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。約定采取酬金制形式支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出咨詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)項(xiàng)目，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。二、獲得拆遷補(bǔ)償?shù)幕剡w戶(hù)未辦妥房地產(chǎn)證時(shí)享有業(yè)主權(quán)利嗎？ 答：享有。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。三、公用水電費(fèi)用如何分?jǐn)偅?答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。?zhuān)有部分面積，按照建筑面積計(jì)算。四、業(yè)主將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方（俗稱(chēng)“房中房”），由哪個(gè)部門(mén)處理？ 答：由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。新修訂廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例宣傳系列之四一、物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于建設(shè)單位嗎？ 答 ：不屬于。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。二、已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)由誰(shuí)交付物業(yè)管理費(fèi)？ 答：由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。三、出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，業(yè)主應(yīng)向誰(shuí)投訴？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主投訴的，業(yè)主應(yīng)按照屬地管理原則，向物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴。物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理。四、業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)候退出物業(yè)管理區(qū)域？不退出如何處理？ 答：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。 業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期退出；逾期