丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案.docx

.丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案【裁判摘要】房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無(wú)法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備合同法第52條的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。原告（反訴被告）：丁福如（DING FURU），男，48歲，新加坡國(guó)籍，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹梅路。被告（反訴原告）：石磊（STONE SHI），男，62歲，美國(guó)國(guó)籍，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)水城路。原告（反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告）丁福如因與被告（反訴原告，以下簡(jiǎn)稱被告）石磊發(fā)生房屋買賣合同糾紛，向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院提起訴訟。原告丁福如訴稱，原、被告于2008年10月7日簽訂買賣合同，約定被告石磊將上海市長(zhǎng)寧區(qū)龍溪路189號(hào)801幢房屋（以下簡(jiǎn)稱涉訟房屋）出賣給原告，建筑面積661.96平方米，占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)面積2052.90平方米，價(jià)款人民幣（下同）5600萬(wàn)元；雙方應(yīng)于2008年11月8日前至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶，否則被告應(yīng)按原告已付房款的日萬(wàn)分之五支付違約金至實(shí)際過戶交房之日。上述合同簽訂后，原告依約向被告支付首期房款2100萬(wàn)元，第二期房款3500萬(wàn)元于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋附有違法建筑，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記，故原告要求被告拆除違法建筑，恢復(fù)涉訟房屋原狀并辦理過戶，未果。原告認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告拒絕拆除涉訟房屋上的違法建筑，導(dǎo)致無(wú)法辦理過戶構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。現(xiàn)原告請(qǐng)求判令：1.被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復(fù)原狀，并辦理過戶手續(xù)；2.被告支付原告從2008年11月9日起計(jì)至實(shí)際過戶交房之日止的違約金（計(jì)算方式：2100萬(wàn)元萬(wàn)分之五天數(shù)）。原告丁福如提供以下證據(jù)：1. 上海市房地產(chǎn)買賣合同及公證書，用以證明原、被告之間就涉訟房屋的買賣關(guān)系；2. 房地產(chǎn)權(quán)證及房地產(chǎn)登記信息，用以證明被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人；3. 收款收據(jù)，用以證明原告丁福如已按約支付購(gòu)房款。被告石磊辯稱：上海市長(zhǎng)寧區(qū)龍溪路189號(hào)801幢房屋系其與前妻王慧敏于2002年11月購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房，因存在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)與質(zhì)量問題無(wú)法居住，長(zhǎng)期空置。2006年，王慧敏與其妹王慧莉在未征得被告同意、且未辦理審批手續(xù)的情況下，委托工程隊(duì)將上述房屋及地基全部拆除，開挖近600平方米的地下室，最終建成涉訟房屋，現(xiàn)有面積1917平方米。2007年與王慧敏離婚后，涉訟房屋歸被告所有，但被告對(duì)拆除、重建并不知情。涉訟房屋系被告在中國(guó)大陸地區(qū)的唯一居住用房，作為美籍臺(tái)灣同胞，在不知道違法建筑不能出售的情況下與原告丁福如簽訂買賣合同，現(xiàn)長(zhǎng)寧區(qū)土地管理局于2008年10月18日對(duì)涉訟房屋作出行政查封，不予辦理過戶等手續(xù)。原告明知涉訟房屋系違法建筑，仍誘使被告進(jìn)入房地產(chǎn)買賣程序。因原建筑已滅失，目前存在的是違法建筑，原、被告簽訂的買賣合同屬無(wú)效合同，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求，并反訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。被告石磊提供以下證據(jù)：1.房地產(chǎn)權(quán)證及房屋買賣合同，用以證明被告石磊為涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)時(shí)簽訂買賣合同時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上登記的661.96平方米建筑已不存在；2. 上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處的證明，用以證明拆除原有建筑重建非被告石磊所為，系被告前妻的妹妹所為。3. 照片，用以證明涉訟房屋目前的狀況；4.原建筑設(shè)計(jì)圖及現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)圖，用以證明原建筑已不存在。5. 房地產(chǎn)登記信息，用以證明涉訟房屋因附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連被上海市長(zhǎng)寧區(qū)房屋土地管理局限制辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告丁福如對(duì)反訴辯稱：原、被告交易的是產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋，被告石磊將房屋恢復(fù)原狀后即可履行，即使買賣合同不能履行亦不能就此認(rèn)定合同無(wú)效。因此，不同意被告的反訴請(qǐng)求。上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證。被告石磊對(duì)原告丁福如提交證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，但認(rèn)為簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同時(shí)涉訟房屋已不存在，且被告實(shí)際收到的購(gòu)房款只有100萬(wàn)元。原告丁福如對(duì)被告石磊提交的證據(jù)1、5的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)被告的證明目的存異議，認(rèn)為建筑物并未滅失，被告只需恢復(fù)原狀即可過戶。原告對(duì)證據(jù)3中目前房屋的照片及證據(jù)4中的原建筑設(shè)計(jì)圖真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證據(jù)2、證據(jù)3中原房屋照片及被告自行制作的證據(jù)4中的現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)圖真實(shí)性有異議，且認(rèn)為搭建行為發(fā)生在被告與其前妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，被告是否實(shí)際參與搭建與本案無(wú)關(guān)。上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院一審查明：被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋登記的建筑面積661.96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052.9平方米。2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，被告房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為長(zhǎng)2008002091，房屋類型花園住宅，建筑面積661.96平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)2052.9平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)5600萬(wàn)元；被告應(yīng)于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接；2008年11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；被告如未按約定的期限將上述房屋交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，自合同約定的交付日至實(shí)際交付日止；雙方應(yīng)在簽訂本合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)后當(dāng)日，通過上海中原物業(yè)顧問有限公司部分首期房?jī)r(jià)款100萬(wàn)元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000萬(wàn)元（該款項(xiàng)由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后轉(zhuǎn)付被告），尾款100萬(wàn)元由中原公司暫為保管；原告以貸款方式支付剩余3500萬(wàn)元。上述買賣合同經(jīng)上海市東方公證處公證，公證處于2008年10月7日通過房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)向上海市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，該房屋無(wú)抵押及其他權(quán)利受限制的登記記錄。被告石磊按約支付房款。2008年10月18日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)房屋土地管理局向上海市長(zhǎng)寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋的認(rèn)定通知單，根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。涉訟房屋所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏（被告石磊前妻）的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。原、被告確認(rèn)自雙方協(xié)商、達(dá)成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發(fā)生過變化。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按目前現(xiàn)狀交付房屋，由原告自行恢復(fù)至房地產(chǎn)權(quán)證登記狀態(tài)，并承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用，被告在房屋恢復(fù)后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并表示清楚目前行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制，也愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，仍要求繼續(xù)履行買賣合同。上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：1.買賣合同是否有效；2. 買賣合同能否繼續(xù)履行；3. 如何認(rèn)定被告石磊的違約責(zé)任。涉訟買賣合同對(duì)標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對(duì)人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁福如。因此，原告對(duì)于本案糾紛的發(fā)生無(wú)過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)?，此亦系?qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國(guó)物權(quán)法區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理無(wú)權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國(guó)合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，應(yīng)屬有效。關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù)；對(duì)于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時(shí)，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)?，F(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)關(guān)行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。原告所支付款項(xiàng)中的2000萬(wàn)，由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后再轉(zhuǎn)交被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務(wù)，但因目前無(wú)法辦理過戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以被告實(shí)際收到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。綜上，原告丁福如的訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持；被告石磊的反訴請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院依照中華人民共和國(guó)合同法第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，于2010年9月8日判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬(wàn)元為本金，從2008年11月9日至實(shí)際交付房屋時(shí)止，按每日萬(wàn)分之五計(jì)算；三、被告石磊應(yīng)于原告丁福如將涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機(jī)關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁福如辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；四、原告丁福如支付被告石磊剩余購(gòu)房款人民幣3500萬(wàn)元；五、駁回被告石磊的反訴請(qǐng)求。石磊不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。主要理由是： 1.一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，被上訴人明知建筑物已被推倒重建，仍以產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容為準(zhǔn)與上訴人簽訂合同，并非善意，且規(guī)避法律。2.一審判決適用法律錯(cuò)誤，現(xiàn)存建筑物是違法建筑，禁止買賣、過戶，買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。被上訴人丁福如辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，上訴人石磊認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價(jià)格系屬真實(shí)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有