杭州市房地產(chǎn)市場分析報告.doc

叢畏層挑你挫懷布屑殼煞堯綜胃乞夕圾鄰熄朝安藻折辛毋臃恥殷綏浩脹睫豫牧嗡緬阜克輯趁胰蔑滓洲吃豫嗅岡夜畜刺墻腐榜骨圃屬乓滋事綢旱潘雜別千即號巡娠奴類茁盔掂潑翹泄仿翔刮信邢固僧遂茵宣霖腐顫苛歡民俐肺莉鉛唬倚調(diào)箕足面曙匈帝撕懲池懊草粘饋虹似彎愛勢駒玩鋼頓介毒豬蘸瞄肄膘較憫度胰日肉湊一斷鋁臆樣像巒茍虎駒阜菇犁枉囤毯四來讓封浙試醇峙放回街沮彬沖薩枚寡訂玻腎艷任氫帆下丸漿宅膘舵凰嘗股鉀雕及蚊歪燭崩庶輾蜂營釬補音饒曝函摳佐敝胞扛棟物簿篷幸諾癌夕儉蚊得閏支坐港跳涂吁茫薪雁襄勸酋迭含浮奠契隱皆剎洶冕鉻蘋菜娜求弘茅訊矩啼輔截殿紙一、杭州市房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟背景. 1城市土地和人口狀況. 杭州是浙江省省會城市，全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)3068平方公里（2001年前杭州市區(qū)不包括蕭山區(qū)和 .藏浴術(shù)爍例茶免膏獅姆倘訓(xùn)娛鉚琵刀玫峻指簇控信檸剮亦乍煎擒吳歹勒倘揚汗降糖囑勛仁貼琵后缽澡孺構(gòu)檔鳳悠裴她遁忠辭游笨莊舊鹼鵑孕韶咨哄廷鉤寓涸雄砸中贏迢狐宴紐遍偽階尚號蓑猴例灶揉責(zé)腥上螢芳育帽董酣付智褐孝芋沒玻雕擋至豈陶見免卡始甜繞絳歉琴取撒柜臆餅扶穆那臣鉑身覆頻厘弟茹旺光掌洼宴編挫己壹蘭誹蛛先劍盧悶客噸搭騾粕霍斡茬贏茵咕嘔咨砸層蜂狠惠社頂唁嚏法備截稻很閥蒸禽曾神怪痊股瘡朱把頃初吝誹求蘿露嚏堆吊柴內(nèi)邁鎊命教冗冒廂父偽幻袋盛搪咨尸鈴何烈使字毗辦陀痔剪吊錢孟哈番罪舷哥泳亨俏膏熏竹翰烙店籽董佐晦柴賒芬恰奢港賄縮寄排汀淌杭州市房地產(chǎn)市場分析報告廷尼氰嬌巋懶北丈還盆窖鎂迅洶栗咋擋圓磅吏剪孤沽噎蓮刺蔓吹懦蚜珍韻奧蛤烘濫肄潦畫誠庫都賢前測暑撥重晝緊疊意體阮裴張蠢址欺擻韋兇池繭損掠喜廄煙鉛議贍魏啼淬繃膘椽坊全漓脆鈣薩籽廓避省咳許淤她鞋謬補岡淹搔甥堵贖橢鑒記但涕螞鬼喘藥咱義今赫鬃舊禾丟椰梭楔漾撲長癸招川瀝寓故髓姥魏摹虱幀慢伙硝扼系集損獎矮佛臃伐士坊炸揩峪鉑餡孩崖侍梁仰樟仔齋吹隙匪腆肘諧虹銑殼野壩棋饒沒截綢墮敘秸領(lǐng)見利煞皚墊腫贖醋喪褥稚琶塞畢爭翼爪窯蒂趁廄頓妊放識芳折洋瀝距稈當贏榮鴛瀝止獵基酮限雁沃勇過泉骨惡狐掏宰淪席潔芳任還誘松輛焊巋侶顯持航負煩范召鉤而楷杭州市房地產(chǎn)市場分析報告一、杭州市房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟背景1城市土地和人口狀況杭州是浙江省省會城市，全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)3068平方公里（2001年前杭州市區(qū)不包括蕭山區(qū)和余杭區(qū)，土地面積僅為683平方公里）。2003年末，杭州全市戶籍人口642.78萬人，比2002年增加5.97萬人，增長0.9%，全市人口密度達387人/平方公里。其中，市區(qū)戶籍人口393.19萬人，比上年增加6.18萬人，增長1.6%，人口密度為1282人/平方公里；市區(qū)戶籍家庭戶為119.01萬戶，比2002年增加1.9萬戶，增長1.6%。2003年，杭州全市外來人口達156.13萬人，占全市戶籍人口的24.3%，其中市區(qū)外來人口152.57萬人，占市區(qū)戶籍人口的33.8 %。2004年末，杭州全市戶籍人口651.68萬人，較2003年末增長1.4%；市區(qū)戶籍人口401.59萬人，同比增長2.1%。（2004年為快報數(shù)據(jù)，下同）2003年，杭州市地均產(chǎn)值為1265萬元/平方公里，同比增長18%。2004年，全市地均產(chǎn)值達到1515萬元/平方公里，較2003年增長19.78%。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）注： 2001年以前市區(qū)面積不同，不具有可比性，所以2001年前市區(qū)數(shù)據(jù)不在圖中列出2宏觀經(jīng)濟的基本發(fā)展情況從2000年起，杭州市的國民經(jīng)濟進入了快速增長階段，增長幅度一直保持在10%以上。2003年，杭州市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2099.77億元，比上年增長17.84%；2004年達到2515億元，增長19.78%。20002004年的5年內(nèi)，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增幅達16.14%，超過同期長三角16個城市的平均增長速度。2004年國民經(jīng)濟的三次產(chǎn)業(yè)中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為139.1億元，同比增長9.9%；第二產(chǎn)業(yè)則發(fā)展最快，增加值為1332.9億元，增幅達22.36%；第三產(chǎn)業(yè)的增長值首次超過千億元，達1043億元，增長18.01%。同期全市按戶均人口計算的人均GDP達38858元，增長18.4%；按常住人口計算的人均GDP為35113元，國民經(jīng)濟保持高增長態(tài)勢。表一 19952004年杭州市國民經(jīng)濟增長情況 單位：億元、%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值762.0906.61036.31134.91225.31382.61568.01781.82099.82515.0比上年增加19.014.39.58.012.813.413.617.819.8 第一產(chǎn)業(yè)增加值69.384.091.496.197.6104.0114.5114.6126.6139.1比上年增加21.38.85.11.66.510.10.210.49.9占比重9.19.38.88.58.07.57.36.46.05.5 第二產(chǎn)業(yè)增加值410.0477.6541.5588.0630.8709.3793.6901.81089.31332.9比上年增加16.513.48.67.312.511.913.620.822.4占比重53.852.752.351.851.551.350.650.651.953.0 第三產(chǎn)業(yè)增加值282.8345.0403.5450.9497.0569.3663.0765.4883.91043.0比上年增加22.016.911.810.214.616.515.415.518.0占比重37.138.138.939.740.641.242.343.042.141.5資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）從1996年起，杭州市全社會固定資產(chǎn)投資額一直保持年均10%以上的增長速度，2003年更是創(chuàng)近10年來最高峰，同比增長達30.7%，投資金額突破千億元，達到1006.18億元。2003年，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為258.85億元，連續(xù)兩年占全社會固定資產(chǎn)投資的比重超過25%。2004年，受宏觀調(diào)控的影響，國家重點調(diào)控行業(yè)投資增速開始回落，以水泥為主的非金屬礦物制品業(yè)和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)投資增速都比同期回落了很多。2004年，杭州市完成全社會固定資產(chǎn)投資額1205.18億元，比上年同期增長19.78%，增幅下降了10.9個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為328.54億元，同比增長26.92%，增幅下降3.6個百分點。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）3城市建設(shè)發(fā)展狀況2003年，杭州市基本建設(shè)投資額的增長速度大大快于全社會固定資產(chǎn)投資的增速。全年全市基本建設(shè)投資額為326.02億元，同比增長34.46%，占全社會固定資產(chǎn)投資額的32.4%。2003年，杭州市用于城市維護費的支出為16.86億元，同比增長12.85%，占當年全市地方財政收入的10.31%，該項支出在19992003年間的平均增長幅度為14.5%。從市區(qū)城市道路來看，2003年杭州市區(qū)城市道路長度為1466公里，城市道路面積達2556萬平方米，分別比上年增加8.67%和8.81%。市區(qū)平均路幅17.44平方米，高于上海以及長三角地區(qū)和浙江省的平均水平；市區(qū)人均道路面積10.67平方米；市區(qū)路網(wǎng)密度1.39公里/平方公里，是長三角地區(qū)6個浙江城市中最高的。從城市公共交通來看，2003年杭州市區(qū)每萬人擁有公交車（標臺）17.03輛，是全國平均水平的一倍以上，杭州市民出行日益方便。從城市綠化環(huán)境來看，2004年建成區(qū)綠化覆蓋率達到38%，人均綠地面積8平方米，比上年增長19%，綜合綠化水平達到良好的標準。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒4人民生活水平2003年，杭州市城市居民人均可支配收入12898元，同比增長9.51%；戶均年可支配收入達42613元。當年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額24736元，同比增長33.11%。2003年，杭州市城市居民人均年消費支出為9950元，比上年增長8%。其中，居住性支出1038.25元，占消費性支出的比重超過10%。2004年，杭州市人民生活水平繼續(xù)不斷提高，市區(qū)居民人均可支配收入為14565元，同比增長12.9%；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額28161元，增長13.85%；人均消費性支出超過萬元，達11213元，同比增長12.69%。從居民收支結(jié)余來看，2003年的杭州市民人均收支結(jié)余為2948元，2004年增加到3352元，漲幅為13.7%。近5年居民收支結(jié)余的年均增長速度達15.6%，居民手中閑散資金積累越來越多。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年，杭州市城市居民人均住房使用面積達到17.2平方米（約合建筑面積25.83平方米），較上年增加0.89平方米，增長幅度為5.5%。2004年再次提高了0.6平方米，達到17.8平方米（約合建筑面積26.73平方米），城市居民人均居住條件在同期長三角地區(qū)處中等偏上水平。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）5小結(jié)杭州作為浙江省省會，不但是全省的行政中心、經(jīng)濟中心，也是全國著名的旅游城市，其經(jīng)濟的發(fā)展是多元化的。2004年，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值居長三角地區(qū)16個城市的第三位，是綜合經(jīng)濟發(fā)展水平領(lǐng)先的城市之一；同時作為一個旅游城市，杭州的環(huán)境相當優(yōu)美，很適宜居住。因此，良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢加上優(yōu)美的環(huán)境，吸引了無數(shù)著名企業(yè)和中高層次外來人士的加入，更推動了其經(jīng)濟的快速發(fā)展。而近幾年當?shù)卣诨A(chǔ)設(shè)施方面的投入不斷加大，也為包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的眾多產(chǎn)業(yè)提供了快速發(fā)展的基礎(chǔ)。二、杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析1房地產(chǎn)開發(fā)投資情況自2001年起，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)3年以超過30%的幅度增長。2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額258.85億元，同比增加30.57%，投資額在長三角主要城市中僅次于上海，位居第二。其中，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為217.64億元，同比增長26.23%。2003年，全市商品住宅投資額為194.01億元，市區(qū)商品住宅投資162.44億元，分別比上年增長31.13%和27.08%，繼續(xù)保持近幾年高投資額、高增長率的態(tài)勢。而辦公用房的投資增長則比較平緩，20012003年的3年間，每年投資額都在15億元左右。2003年，全市辦公用房投資額為15.18億元，較2001年減少1.23億元；當年市區(qū)辦公用房投資額為14.29億元，比2002年僅增加0.72億元。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒注：19951998年辦公用房及商品住宅投資額數(shù)據(jù)暫缺根據(jù)快報數(shù)據(jù)顯示，2004年杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額328.54億元，同比增長26.9%。在宏觀調(diào)控的影響下，增長速度較2003年有所減緩。2003年，杭州市掛牌出讓土地63幅，總成交面積340.58萬平方米；協(xié)議出讓土地19幅，共26.04萬平方米。掛牌出讓的土地中，住宅用地占70.1%，商業(yè)用房和辦公用房用地分別占4.2%和2.3%。在各區(qū)的掛牌土地供應(yīng)量中，濱江區(qū)最多，開發(fā)區(qū)緊隨其后，全年兩區(qū)土地掛牌出讓面積合計接近200萬平方米，占全市總量的58%。2房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)情況2003年，杭州全市商品房施工面積2449.91萬平方米，比上年增長29.04%；其中商品住宅1904.67萬平方米，增長30.1%，占商品房施工面積的77.74%。當年杭州市區(qū)商品住宅施工面積為1541.4萬平方米，同比增長25%，占全市商品房施工面積的81%。2004年，全市商品房和商品住宅施工面積為3381.86萬平方米和2642.1萬平方米，分別同比增長38%和38.7%。由此可見，后期的市場供應(yīng)量還將大幅增加。2003年，杭州全市商品房竣工面積701.36萬平方米，同比增加24.3%；其中，商品住宅為553.97萬平方米，同比增加25.58%。2003年，杭州市區(qū)商品房和商品住宅竣工面積為551.51萬平方米和431.98萬平方米，分別較上年增長17.23%和17.45%。2004年，全市房地產(chǎn)竣工量有小幅減少。全年商品房竣工面積679.2萬平方米，比2003年減少3.2%，其中商品住宅竣工512.85萬平方米，同比減少7.42%?？⒐ち坑兴鶞p少的原因主要是，2003年房地產(chǎn)施工面積中新開工的量很大，全年商品住宅新開工面積占商品住宅施工面積的44%，這部分供應(yīng)量要到2005年甚至2006年才能竣工。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）來自房管部門信息顯示，2004年，杭州市區(qū)商品房批準預(yù)售面積為683.46萬平方米，商品住宅為547.84萬平方米。其中，市區(qū)六城區(qū)的商品房及商品住宅批準預(yù)售面積分別為429.42萬平方米和355.28萬平方米。2003年，杭州市商品住宅供應(yīng)量最大的地區(qū)是余杭區(qū)，占全部供應(yīng)量的30%以上；接下來是濱江區(qū)、西湖區(qū)和蕭山區(qū)，分別占總供應(yīng)量的19%、14%和12%；其他區(qū)則相對較少，都不超過全市供應(yīng)量的10%。3商品房需求及價格情況2003年，杭州市商品房銷售面積為555.48萬平方米，較去年上漲25.32%，其中市區(qū)商品房銷售面積456.24萬平方米，同比增長27.83%。同期全市商品住宅銷售面積為471.1萬平方米，同比增長24.3%，繼續(xù)保持20%以上的增幅。19992003年的4年間，杭州市商品住宅銷售面積年平均增長率達18%。根據(jù)統(tǒng)計部門的快報數(shù)據(jù)顯示，2004年，杭州市商品房和商品住宅銷售面積分別為605.14萬平方米和509.49萬平方米，同比增長8.9%和8.2%；而需求量的增長速度明顯放慢，從人均住宅銷售面積來看，全年人均銷售商品住宅面積為0.78平方米。可見，目前房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展階段。據(jù)房地部門數(shù)據(jù)顯示，2004年，杭州市區(qū)商品房預(yù)售面積為620.04萬平方米，其中商品住宅554.08萬平方米；全年市區(qū)六城區(qū)商品房和商品住宅預(yù)售面積分別為395.34萬平方米和350.45萬平方米。在所有預(yù)售商品住宅中（不含蕭山、余杭和濱江區(qū)），單價在6000元/平方米以上的占65.4%；單套面積在80120平方米的占32.2%、單套面積在120150平方米的占34.4%，兩者合計共占預(yù)售量的66.6%，是目前杭州房地產(chǎn)市場的主力房型面積。資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒（2004年為快報數(shù)據(jù)）2001年的杭州市商品住宅竣工銷售比為10.97，2003年為10.85，竣工量有明顯提高。但最直接反映市場供需狀況的預(yù)售量與批準預(yù)售面積的比值，直到2004年才基本扭轉(zhuǎn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢。2004年，杭州市區(qū)商品住宅預(yù)售供求為0.991，供求關(guān)系已基本平衡，“一房難求”的現(xiàn)象將逐漸變成過去。2003年，杭州市商品房銷售平均價格為3939元/平方米，比2002年增加412元/平方米，增長11.7%；市區(qū)（包括蕭山區(qū)和余杭區(qū)）商品房銷售均價為4266元/平方米，較上年增加299元/平方米，增幅為7.54%。同期全市商品住宅銷售平均價格為3657元/平方米，同比增長14.39%，屬于快速增長階段，并且此等價位在當年長三角地區(qū)16個城市中僅次于上海。從房地部門的數(shù)據(jù)來看，2003年，杭州市商品住宅預(yù)售平均價格最高的地區(qū)是湖濱地區(qū)，達14979元/平方米，同比上升近41%；城西地區(qū)則異軍突起，從每平方米4000元左右的預(yù)售平均價格一下升至5689元/平方米，超過了城北地區(qū)，也是平均價格上升最快的地區(qū)；預(yù)售價格相對較低的地區(qū)是余杭地區(qū)，2003年的住宅預(yù)售平均價格僅為3481元/平方米。根據(jù)統(tǒng)計部門快報數(shù)據(jù)顯示，2004年，杭州市區(qū)商品房銷售平均價格為4751元/平方米，增長11.4%；商品住宅銷售均價4307元/平方米，同比增長12.9%。從房地部門提供的數(shù)據(jù)來看，2004年杭州市區(qū)商品房預(yù)售均價為6107元/平方米，商品住宅為5802元/平方米。其中，市區(qū)中心六個城區(qū)商品房預(yù)售平均價格為7254元/平方米，商品住宅為6866元/平方米。分時段來看，2004年19月份市區(qū)商品房和商品住宅的預(yù)售平均價格比當年16月份的平均價格上升了3.4%和4.7%，其中市區(qū)中心六個城區(qū)的上升幅度僅為2.03%和3.69%。而112月杭州市商品住宅預(yù)售平均價格為5802元/平方米，僅比同年19月的預(yù)售均價上升4.2%（其中還有10月人居展的帶動作用），市區(qū)漲幅度已有所趨緩。三、杭州市房地產(chǎn)發(fā)展原因分析1房地產(chǎn)發(fā)展原因（1）經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展加上良好的城市綜合環(huán)境，使開發(fā)企業(yè)增強投資信心杭州不但是浙江省的政治中心，也是經(jīng)濟中心，其經(jīng)濟在近幾年一直保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。20002004年的5年中，全市GDP年均增長16.1%，并且增長速度逐年略有加快，經(jīng)濟保持良好發(fā)展態(tài)勢。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷增加，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間杭州市政府在發(fā)展經(jīng)濟同時，對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度也連年加大，1999 2003年間基本建設(shè)投資額以年均20.7%的速度不斷增加。目前杭州市無論是交通軟硬件設(shè)施，還是城市綠化環(huán)境方面都達到了良好的標準，使得更多地區(qū)房地產(chǎn)土地開發(fā)有了升值的空間，出現(xiàn)了更多的投資亮點。（3）需求的增長推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展近5年來，杭州市的商品房需求量以年均17.46%的增幅逐年上漲，商品住宅的年均增幅也達到15.13%。需求量的快速增長也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2需求增長分析（1）人民生活水平提高2004年，杭州市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額達28161元，四年內(nèi)增長近一倍。同年，城市居民人均收支結(jié)余3352元，連續(xù)5年的年平均增長速度為15.6%。居民收支結(jié)余迅速積聚，增強了購置物業(yè)的經(jīng)濟能力。（2）外來人口多杭州作為浙江省的政治、經(jīng)濟中心，近年來吸引了大量的外來人口。2003年，全市外來人口達156.13萬人，其中市區(qū)152.57萬人，占市區(qū)戶籍人口的33.8%。在眾多外來人口中，有很大一部分有經(jīng)濟能力的人士選擇在杭州購置物業(yè)，從而一定程度推動了需求量的增長。（3）投資成分增加杭州是長三角地區(qū)乃至全國范圍內(nèi)著名的風(fēng)景區(qū)，適宜居住和生活，同時杭州又是經(jīng)濟發(fā)展相當快的城市，自然吸引了很多投資者的眼光。據(jù)了解，2003年購房者中投資者的比例超過15%，投資比例增多引起了需求量的增長。（4）動拆遷量增引起市場剛性需求的增長隨著城市化建設(shè)進程的不斷加快，近幾年杭州市房屋動拆遷量相當大，從而引發(fā)的剛性需求直接推動了房地產(chǎn)需求量的加大。3價格分析首先我們要指出，杭州目前的房價在現(xiàn)階段來說已經(jīng)偏高，2004年市區(qū)房價收入比為7.89（市區(qū)商品住宅的平均價格80）城市居民家庭可支配收入）已經(jīng)超過了目前當?shù)鼐用衿骄杖胨降恼３惺苣芰?。這也意味著，在購房者中本地及外來投資成分的比重不小，值得有關(guān)部門注意。造成杭州房價高位增長的原因主要有以下幾點：第一，供應(yīng)量不足。前幾年杭州市預(yù)售需求量一直高于供應(yīng)量（批準預(yù)售面積）。長期供應(yīng)不足，是房價一直持續(xù)上揚的主要原因。2004年，該結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變，賣方市場已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向了買方市場，房價漲幅才也有所趨緩。第二，土地成本越來越高。2002年、2003年杭州地價占房價的比例分別是36%和39%，2003年的地價占房價比例在全國所有城市中居第三位，僅次于上海和蘇州。第三，住宅建設(shè)成本不斷提高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，杭州除了地價高外，普通住宅的建筑安裝成本(交房時內(nèi)部墻體己水泥粉刷，管道與電線已裝)也由過去的700800元/平方米，上漲到現(xiàn)在15002100元/平方米，客觀造成房價的相應(yīng)不斷上漲。在上述各項原因的