全椒奧康商業(yè)步行街業(yè)態(tài)布局專題

全椒奧康商業(yè)步行街 商業(yè)業(yè)態(tài)布局專題 商業(yè)業(yè)態(tài)布局思路 項目商業(yè)需求量 1 全椒經(jīng)濟水平與消費能力 3 2 4 業(yè)態(tài)種類與配比 全椒消費者需求 承租能力 聚客能力 人流動線 業(yè)態(tài)區(qū)域分布 項目的規(guī)劃設(shè)計 各業(yè)態(tài)需求量 投資者 8%回報、經(jīng)營者利潤率 商業(yè)業(yè) 態(tài)布局 驗證 項目商業(yè)需求量 項目業(yè)態(tài)種類與配比 商業(yè)業(yè)態(tài)布局分析 商業(yè)業(yè)態(tài)布局驗證 奧康咨詢問題解答 目 錄 目前商業(yè)需求測算 居民 游客 縣城 全椒其 它區(qū)域 人口數(shù)量 110000 350000 320000 項目潛在消費比例（ %） 55% 20% 7.0% 潛在消費者數(shù)量 60500 70000 22400 消費頻率（光顧次數(shù) /周） 2 0.9 0.01 周顧客流量（人次） 121000 63000 224 日均顧客流量（人次） 17285.71 9000.00 32 日均消費額（元 /人次） 22 12 60 日均營業(yè)收入 380285.71 108000.00 1920 日均營業(yè)收入小計 488285.71 日均營業(yè)收入總計 490205.71 行業(yè)每平米日營業(yè)收入 14元 /平方米 /天 項目商業(yè)開發(fā)容量 35014.69平方米 依據(jù)全椒市商業(yè)現(xiàn)狀及消費者研究，縣城居民和其他區(qū)域居民的 消費頻率分別為 2次 /周和 0.9次 /周 ， 日均消費額分別為22元 /次和 12元 /次 ；縣級城市 游客消費頻率約為 0.01次 /周，日均銷售額為 60元 /次。 項目商業(yè)需求量為 37500 42000平方米 全椒縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)， 2006年居民46萬（襄河鎮(zhèn) 11萬）， 2006年旅游人口 32萬人次。 2006年縣城居民人口增幅為 2.7%，且逐年呈上升趨勢，因此本處取 2.5%為平均增長速率；其他區(qū)域居民人口取 1%為平均增長速率；由于前期基數(shù)低，旅游人口 06年增幅 16%，本處取較正常增長速率 20%。 2010年項目商業(yè)開發(fā)體量為 37484.28平方米 2015年項目商業(yè)開發(fā)體量為 42038.96平方米 商業(yè)需求量 目前項目規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)開發(fā)體量為 53178.14平方米，其中包括地下超市 11250平方米，比需求量稍多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以有適當?shù)某靶?，但不能偏離太遠。根據(jù)招商銷售情況，若商鋪過剩，考慮將高樓層商鋪轉(zhuǎn)化為辦公或商住。 項目業(yè)態(tài)種類與配比 商業(yè)業(yè)態(tài)需求分析 商業(yè)業(yè)態(tài)占比分析 全椒人商業(yè)業(yè)態(tài)需求分析 22 .6 8%18 .5 6%17 .5 3%15 .4 6%13 .9 2%9. 28 %2. 58 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%品牌服飾 數(shù)碼產(chǎn)品 珠寶 美容美發(fā) 家電 家居用品 書籍數(shù)碼產(chǎn)品、珠寶、美容美發(fā)、家電是僅次于品牌服飾的全椒消費者選擇到外地購買的業(yè)態(tài) 去外地購買商品業(yè)態(tài) 1 9 .47 %1 6 .81 %1 4 .60 %1 3 .27 %1 1 .06 %4 .87 %3 .54 % 3 .54 %2 .65 % 2 .65 %2 .21 %1 .33 % 1 .33 % 1 .33 %0 .44 % 0 .44 % 0 .44 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%百貨商場便利店、超市 數(shù)碼電子產(chǎn)品綜合大賣場服裝類品牌專賣店家居用品專賣皮具類品牌專賣店美容美發(fā)院書店健身場所中式簡餐廳酒吧鐘表眼鏡店電影院咖啡廳、西餐廳茶樓 KTV希望增加的商業(yè)配套 商業(yè)業(yè)態(tài)占比分析 業(yè)態(tài)類別 占比 全椒市場情況 超市 16.81% 依據(jù)全椒消費力及賣場規(guī)模，降低業(yè)態(tài)比例 地下超市 20%-30% 數(shù)碼電子產(chǎn)品 14.60% 品牌專賣店 11.06% 全椒僅有十幾家品牌店，消費者對品牌商業(yè)需求較大。但考慮倒全椒消費能力，適當降低比例，并引進私人的精品店及小品牌代理店來補充。 品牌店、 精品店 10%-15% 皮具類品牌 3.54% 鐘表眼鏡店 1.33% 美容美發(fā)院 3.54% 娛樂業(yè)態(tài)能夠聚集人氣，但是單一型消費，無法與其他業(yè)態(tài)形成消費者共享，體量應(yīng)適中，控制在 15%以下；美容美發(fā)是全椒人選擇外地消費的主業(yè)態(tài)之一，需求中高檔美容發(fā)廊；酒吧不適合設(shè)置在縣城，以其他休閑娛樂替代。 休閑娛樂 8%-12% 書店 2.65% 健身場所 2.65% KTV 0.44% 電影院 1.33% 酒吧 1.33% 中式簡餐廳 2.21% 餐飲經(jīng)營面積較大，結(jié)合考慮全椒以中低檔餐飲為主，縣中心的中檔餐館經(jīng)營狀況較好，全椒人喜愛美食等情況 ，業(yè)態(tài)比例適當上調(diào) 餐飲 8%-12% 咖啡廳、西餐廳 0.44% 茶樓 0.44% 家居用品專賣 4.87% 全椒人選擇外地消費的主業(yè)態(tài)之一，設(shè)置中小型家居賣場 家居 百貨 35%-40% 綜合大賣場 13.27% 全椒現(xiàn)有百貨以服飾為主，屬中低檔，分散在各臨街商鋪。設(shè)置購物環(huán)境良好、物美價廉的集中型百貨購物 百貨商場 19.47% 其他 0.02% 比例調(diào)整 全椒消費者需求 業(yè)態(tài)占比 商業(yè)業(yè)態(tài)布局分析 業(yè)態(tài)承租規(guī)律 業(yè)態(tài)承租能力與聚客能力 項目人流動線 商業(yè)業(yè)態(tài)布局 最高 最低 其次 最小 化妝品 、 服裝 、 飾品 、皮具 、 鞋 、 鐘表 、 眼鏡、 通信 最大 超市 、 大型中式酒樓 、 娛樂中心 、 電影院 電器 、 音像 、 美容中心 、 家居用品、 運動用品 、 健身中心 租金 面積 各業(yè)態(tài)承租水平與面積規(guī)律 業(yè)態(tài)承租與聚客分析 業(yè)態(tài)類別 承租 能力 承租面積 聚客 能力 樓層 大型超市 低 至少 5000平以上 強 購物中心的負一層 (以帶動人氣，將人流往高樓層引導(dǎo) )或承租社區(qū)商住樓的整個裙樓 娛樂中心、 電影院 低 至少 1000平以上 強 購物中心最高層或貫通商場的較高樓層，聚集人氣，往低層輸送人流 電器賣場 較低 3000平以上 一般 消費目的性強，通常設(shè)置在較高樓層或商住樓裙樓 家居賣場 較低 可達萬余平方 一般 消費目的性強，通常設(shè)置在較高樓層或商住樓裙樓 健身中心 較低 一般在千余平米 一般 設(shè)置樓層靈活 ,主要視店鋪的外觀、位置是否適合要求 美容美發(fā) 較低 200-3000平方米 一般 通常設(shè)置在二層或以上 大型餐飲 較低 1000平以上 較強 通常設(shè)置在較高樓層 西式餐飲 較強 一般在 80平以上 較強 設(shè)置樓層靈活 ,主要視店鋪的外觀、位置是否適合要求 百貨（零售） 強 面積靈活 一般 一般貫通購物中心的 1-4層 業(yè)態(tài)常規(guī) 全椒市場情況 全椒商鋪的租賃價格主要與地段、商鋪新舊及大小有關(guān)，不受經(jīng)營業(yè)態(tài)的影響； 縣城消費容量有限，家居用品賣場面積控制在 600-1000平方米即可，美容院與發(fā)廊各引進一家中高檔次的品牌加盟店即可，住宅底商中可設(shè)置平價的美容院和理發(fā)店； 洗浴桑拿在縣城較能集聚人氣。 地下層 承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射； 首層 二層 娛樂中心 電影院 百貨 零售 三層 四層 五層 項目業(yè)態(tài)區(qū)域分布 大型超市、家電賣場 餐飲 健身、美容美發(fā)、家居、洗浴桑拿 承租能力低，但能聚集人流，設(shè)置在高樓層，即可聚集人流向低層輸送，形成”淋浴效應(yīng)“，同時提升周邊商鋪價值； 零售承租水平最高，承租面積小，放在最佳位置；餐飲承租水平次之，但頗聚人氣，放在次好位置，同時可引導(dǎo)人流； 縱向人流 ： 以聚客能力最強的超市和娛樂中心為驅(qū)動核心。 超市位于地下層，聚集人流向上輻射；娛樂休閑位于 4-5樓及部分 3樓，聚客至高層，向下輸送人流，以保證 2-5樓的客流量。 橫向人流 ：從規(guī)劃來看， 本案有三處可能成為死角，分別為高層住宅 E底商、內(nèi)街 F區(qū)、 B區(qū)，需要設(shè)置人氣較旺的業(yè)態(tài)，引導(dǎo)人流，向項目內(nèi)部及邊角流動，并形成合理的人流環(huán)線。 F E B 兒童與女人消費市場最旺盛，餐飲能夠聚集人氣，并且逛累的消費者需要就近休息用餐的場所。 B區(qū)： 目前全椒乃至滁州尚沒有專門的兒童商場區(qū)域，獨立的 B區(qū)體量在 3600左右，與商業(yè)主體略微脫節(jié)，設(shè)置以兒童主題的商業(yè)，并在 4-5樓設(shè)置相應(yīng)的娛樂業(yè)態(tài)（反斗城 /電玩城 /旱冰等），吸引人氣旺場； 人流動線分析 1 F區(qū) :沿湖設(shè)置休閑餐飲（茶餐廳、火鍋、燒烤、甜品店等）和簡餐，并在同一面的C區(qū)設(shè)置餐飲，形成餐飲線，供人們休息用餐觀水景。 E區(qū) 外街底商 內(nèi)街底商 沿西門街（狹窄，破舊），商業(yè)價值低，體量小，設(shè)置社區(qū)服務(wù)類商業(yè) 將人流導(dǎo)向項目內(nèi)部 高端住宅低商 業(yè)態(tài)承租能力 聚人氣的業(yè)態(tài) 不能做餐飲 零售業(yè)態(tài) 飾品、護膚彩妝、內(nèi)衣、知名零食連鎖（聰明炒貨、來一份、快樂杯奶茶等） 人流環(huán)線：通過人氣旺的女人飾品內(nèi)衣化妝品街、餐飲、兒童商品業(yè)態(tài)及休閑娛樂把人流導(dǎo)向項目內(nèi)部和邊角，形成循環(huán)的購物餐飲娛樂線路。 F E B 人流環(huán)線 人流動線分析 2 1F業(yè)態(tài)布局 1F區(qū)域 商業(yè)業(yè)態(tài) 面積 （平米 商鋪數(shù)量 A區(qū) 各類品牌店：服裝、珠 寶首飾 、眼 鏡 、 鐘 表、護膚彩妝、保健品（保健藥品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖儀、血壓計等） 可 引進私人的精品店及小品牌加盟店來補充 2607 品牌商戶店內(nèi)面積 40-80平方米，此區(qū)域商鋪使用面積 28.8平方米，打通使用，共約 20戶 鞋 類 、箱包、皮具、辦公用品、文教用品、禮品零售批發(fā)（商務(wù)會務(wù)、促銷禮品）、鐘表在好端口設(shè)置鞋類箱包皮具的品牌店，吸引人氣 4218 約 52個 48平商鋪與 14個 90平商鋪 B區(qū) 兒童服裝、兒童鞋帽 615 使用面 積 30平米 /鋪 ， 約 12戶 F沿內(nèi)街 時尚 女裝（私營精品店為主） 與 A區(qū)二樓的女裝拉開檔次 1522 46平方米， 25戶 左右 F區(qū)沿湖 休 閑 餐 飲 （茶餐 廳 、火 鍋 、 燒烤 、 甜 品店、洋式快餐等）、 簡 餐 929 業(yè)態(tài)面積 80-200平米，約 有 10家 C區(qū) 異國 美食（西餐、韓國料理）特色美食， 中高檔價格，與酒店、 3樓洗浴桑拿形成配套服務(wù) 1216 業(yè)態(tài)面積 80-500平米， 約 有 5家 E區(qū) 外街： 維 修服 務(wù) 、便民餐點、生活小百 貨 、便利店、茶葉、煙酒、沖印店、面點； 內(nèi) 街： 飾 品（包括金銀首飾鋪、小品牌飾品加盟店）、護膚彩妝、 內(nèi) 衣、知名零食 連鎖（ 聰 明炒 貨 、 來 一 份 、快 樂 杯奶茶等）、銀行、通訊服務(wù) 2191 外街 約 有 22個 商 鋪 ， 內(nèi) 街 28個 商鋪 1F業(yè)態(tài)布局 美 美 時 尚 女 裝 休 閑餐 飲 異 國 食 特 色 食 辦公 /文教 /禮品 /鞋類 /箱包皮具 鞋類 / 箱包 皮具 / 鞋類 / 箱包 皮具 各類品牌店 較好的端口可設(shè)品牌店 2F區(qū) 域 商 業(yè)業(yè)態(tài) 面 積 （平米 商 鋪數(shù) 量 A區(qū) 精品女士裝 2606 80平方米， 約 19個 商 鋪 各類品牌店：服裝、珠 寶首飾 、眼 鏡 、 鐘 表、護膚彩妝、保健品（保健藥品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖儀、血壓計等） 可 引進私人的精品店及小品牌加盟店來補充 1530 使用面 積 21.6平米，約有 12個商鋪 青 春少女裝 2688 36平米，使用面積 21平， 50個商鋪 B區(qū) 童裝童鞋、兒童玩具（電動、毛絨、木制、 益智玩具）、兒童書籍音像制品 699 使用面積 30平米 /鋪， 共 約 12家 F區(qū) 1家大型中式餐 飲 或火 鍋 、茶 館 、快餐 2079 大型餐飲 1000-1500平米，共約 4戶 C區(qū) 特色美食 中檔價格，與三樓的洗浴桑拿形成配套消費 1232 業(yè)態(tài)面積 80-500平方米，約有 5家 E區(qū) 棋牌室、足療 、平價理 發(fā) 美容、婚紗攝影、通訊或 銀 行 辦 公 區(qū) 等 在一樓留置門面入口 1211 約有 6家 詳細 面 積 需根據(jù)各 業(yè)態(tài) 招商情 況 最 終 確定 2F業(yè)態(tài)布局 美 茶 座 大 型 餐飲 特 色 食 各類品牌店 青春 少女裝 青春少女裝 精品女士裝 住 宅 2F業(yè)態(tài)布局 3F區(qū) 域 商 業(yè)業(yè)態(tài) 面 積 （平米 商 鋪數(shù) 量 A區(qū) 男裝 4136 84平方米，共約 32戶 運動 服 飾 、體育用品 2688 36平米，使用面積 21平左右， 50個商鋪 B區(qū) 母 嬰 用 品： 母嬰日用品（護膚洗發(fā)品、紙尿片、奶瓶奶嘴睡袋、防輻射服、吸奶器等、母嬰保健品、奶粉食品、嬰兒鞋襪衣物被褥、嬰兒床、手推車、學(xué)步車等 以齊全優(yōu)質(zhì)的商品吸引顧客，免去分別采購的麻煩 734 使用面 積 30平米 /鋪 ， 約 15戶 F區(qū) 家居 賣場 （家居 擺設(shè) 、布 藝 、床上用品、燈 飾 、工藝 等）、知名美容美 發(fā) 、健身中心 2079 家居 賣場 800平左右、知名美容 250平方米 美 發(fā) 200平左右 、健身中心750平方米 C區(qū) 洗浴桑拿 1232 - E區(qū) 移 動 或 銀 行 辦 公 區(qū) 162 - 3F業(yè)態(tài)布局 兒童母嬰用品 男裝 運動 服飾 /體育用品 運動 服飾 /體育用品 男裝 洗浴桑拿 健身 家居賣場 美容 美發(fā) 住 宅 3F業(yè)態(tài)布局 4-5F業(yè)態(tài)布局 樓層 區(qū)域 商業(yè)業(yè)態(tài) 面積 （平方米） 商鋪數(shù) 量 4F A區(qū) 電 影院、球 館、 ktv、網(wǎng)吧、 書店、音像 2708 電影院 1000平，球館 450平，ktv500平，書店 300平，網(wǎng)吧 400平，音像 40平方米 B區(qū) 室內(nèi)反斗城 /電玩城 （充氣城堡、投籃游戲、音樂擊鼓等） 764 - 5F A區(qū) 賣場 、品牌店、超市、商管等 辦公區(qū) 1653 - B區(qū) 臺球館 /旱冰館 803 - 詳細面積需根據(jù)各業(yè)態(tài)招商情況最終確定 商業(yè)業(yè)態(tài)布局驗證 投資者的 8%回報 經(jīng)營者的盈利水平 市場需求量驗證 市場需求量 體量（） 占比 業(yè)態(tài)類別 10636-15953 20%-30% 地下超市 5318-7977 10%-15% 品牌店、 精品店 4254-6381 8%-12% 休閑娛樂 3190-5317 6%-10% 餐飲 18612-21271 35%-40% 百貨 業(yè)態(tài)類別 體量（） 地下超市 11250 品牌店、 精品店 4137 娛樂 6586 餐飲 5456 百貨 20532 住宅底商 3564 綜合辦公區(qū) 1653 項目商業(yè)業(yè)態(tài)體量 市場需求量 項目商業(yè)業(yè)態(tài)體量 基本符合市場需求 最終決定于招商 聚客功能 住宅與商場的基本配套 包括兒童母嬰用品服飾、家居用品 投資者 1 驗證標準 8%的投資回報費 =租金收入 新華路商業(yè)租金水平 是否符合 外街 內(nèi)街 1 內(nèi)街 2 內(nèi)街 3 建筑單體區(qū)位 價格差值 外街區(qū) 0 內(nèi)街區(qū) 1 -10% 內(nèi)街區(qū) 2 -25% 內(nèi)街區(qū) 3 -40% 全椒商鋪租金主要受商鋪路段、新舊、面積大小影響，與經(jīng)營業(yè)態(tài)無關(guān)。 業(yè)態(tài) 樣本 選取位置 價格 （萬元 /平米） 租金收入 （元 /平米） 零售 外街 1F 1.9-2.4 4.16-5.26 餐飲 內(nèi)街 3,1F 1.14-1.44 2.50-3.16 新華路租金 （元 /平米） 備注 1.6-4.57 街鋪價格 0.96-2.74 根據(jù)新華路街鋪價格和本案的差價系數(shù)，推算 0.32-0.9 項目投資者 8%的投資回報費用，即租金收入處于新華路租金的高價位，并稍有超出 符合新華路租金水平及項目的商業(yè)價值 8%的投資回報費 =租金收入 示例 :租金收入 =19000 8% 365=4.16 投資者 2 0.00%14.56% 14.29%30.43%3.25% 3.25%4.44%4.56%36.18%5.76%8.21%2.25%4.45%8.47%29.78%30.12%0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%30 .0 0%35 .0 0%40 .0 0%10 0-1 00 0 1001-15001501-20002001-25002501-30003001-35003501-400040 01 以上平均月度營業(yè)額 平均月度支出全椒縣城的月度營業(yè)額主要集中在 2501-3000之間，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的月度營業(yè)額主要集中在 1501-2000元之間，過半業(yè)主平均月支出為 1000-2000元之間 。 項目區(qū)域 營業(yè)額 （元 /平米） 成本占比 零售 3000-4000 20%-30% 餐飲 2500-3000 35%-40% 驗證標準 銷售 利潤率是否達到業(yè)態(tài)平均水平 支出 =成本 +租金 利潤 營業(yè)額 100%=銷售利潤率 經(jīng)營者 1 業(yè)態(tài) 月營業(yè)額 （元 /平米） 月成本 （元 /平米） 月租金 （元 /平米） 銷售利潤率 零售 120-160 30-40 63 22.4%-35.6% 餐飲 83-100 32-