衢江區(qū)天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再開業(yè)可行性分析.doc

衢江區(qū)天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再開業(yè)可行性分析一、 天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概況天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)于 年 月 日建成，市場(chǎng)占地面積 平方米，建筑面積 平方米，市場(chǎng)擁有攤位總數(shù)為 個(gè)，其中一樓市場(chǎng)部過精心設(shè)計(jì)裝修，市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)高，是衢江區(qū)目前配套最先進(jìn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2007年市場(chǎng)建成后首次開張，因市場(chǎng)商圈內(nèi)的的人氣不足，沒有成功，至目前已經(jīng)半閑置近三年。二、 當(dāng)前天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再開業(yè)的條件分析天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于衢江新城區(qū)霞飛路，項(xiàng)目作為衢江新城區(qū)重點(diǎn)配套設(shè)施，旨在滿足衢江新城區(qū)入住居民的生活需要。建成之初市場(chǎng)開張失利，是因當(dāng)市場(chǎng)開業(yè)條件不成熟。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前衢江新城區(qū)的市場(chǎng)情況發(fā)生的很大的變化。1.區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，常住人口集聚加快衢江新城區(qū)這幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展很快，開發(fā)建成的居住小區(qū)項(xiàng)目主要有衢江花園、望江苑、府東苑、天翔苑、七七一礦的安置小區(qū)、家具市場(chǎng)綜合樓項(xiàng)目，目前常住人口已達(dá)到，并且還在增加。這些人口均是本項(xiàng)目的固定購買力：目前在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有君悅東方、通策房地產(chǎn)項(xiàng)目、東方紫園、寶德房產(chǎn)項(xiàng)目等，參建單位工作人員和流動(dòng)顧客也成為推進(jìn)性購買力。2.商貿(mào)發(fā)展迅速，流動(dòng)人口增加，吸引人口集聚隨著各大汽車品牌4S店的開相繼開業(yè)，集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)，從業(yè)人員增加和顧客流動(dòng)人口的涌入，推了商貿(mào)的迅速發(fā)展。商貿(mào)的發(fā)展反向促進(jìn)人口向區(qū)域集聚。3.行政中心功能全面提升，衢江行政中心作為衢江區(qū)政務(wù)辦事的中心，政務(wù)工作人員，日常生少所需形成較大的購買力，政府局辦的食堂形成的購買力，全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人員都到此辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，本地流動(dòng)人口進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)于衢江區(qū)內(nèi)的住宿、餐飲業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，目前新開業(yè)的飯店生間均較好，具有較好的購買力。三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為衢江區(qū)最高檔的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，從形象上已明顯超過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了，但由于入市時(shí)間較遲，商圈影響力的不如樟潭老菜市場(chǎng)。1. 樟潭菜市場(chǎng)樟潭菜市場(chǎng)現(xiàn)在位于樟潭街道主街樟潭路上，總共攤位 個(gè)，目前固定客群為樟潭老街常住居民，及本項(xiàng)目前述的大部分固定客源。該市場(chǎng)是天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的第一兌爭(zhēng)對(duì)手。2. 沈家新菜場(chǎng)沈家新菜場(chǎng)，有攤位 個(gè)，相對(duì)樟潭菜市場(chǎng)，沈家新菜場(chǎng)只占據(jù)本項(xiàng)目客源的少部分，主要是單位食堂餐飲業(yè)購習(xí)人群，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。四、 投資回報(bào)分析綜前所述，天翔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再開業(yè)的市場(chǎng)條件已基本具備，本項(xiàng)目新開張的規(guī)模宜制定在一層，按原有裝修規(guī)模開業(yè)，采取招商的辦法經(jīng)營。1.招商費(fèi)用預(yù)算（三個(gè)月招滿）：招商組人員費(fèi)用：3人，招商員兩人，收費(fèi)員一人，由公司現(xiàn)有人員組成，無新增成本。廣告費(fèi)用：報(bào)紙廣告一期、投遞廣告20000份，計(jì)10萬元。2.管理費(fèi)用測(cè)算（一年）：市管理人員費(fèi)用按年測(cè)算理員4人，保安2人，管理員1人，保潔員1人，計(jì)年費(fèi)用8萬元。3.投資測(cè)算（一年）：總投資為：1 8萬元。五、 再開業(yè)推廣策略及回報(bào)測(cè)算。1.再開業(yè)策略：推出優(yōu)惠政策：招商免半年租金，半年只交管理費(fèi)一個(gè)99元，后半年租金根據(jù)經(jīng)營情況進(jìn)行投標(biāo)。根據(jù)我們先期做的市場(chǎng)調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金鑫情況如下表：市場(chǎng)水產(chǎn)蔬果肉類干貨禽蛋鹵味冷凍其他樟潭沈家新菜場(chǎng)依上表，我們的各類功能區(qū)定價(jià)如下：市場(chǎng)水產(chǎn)蔬果肉類干貨禽蛋鹵味冷凍其他天翔測(cè)算：水產(chǎn) 元*攤位數(shù)= 元蔬果 元*攤位數(shù)= 元肉類 元*攤位數(shù)= 元干貨 元*攤位數(shù)= 元禽蛋 元*攤位數(shù)= 元鹵味 元*攤位數(shù)= 元其它 元*攤位數(shù)= 元計(jì)年收入 元 ，前期按半年收入測(cè)算得 元，前半年收入為：99元*攤位總數(shù)= 元2， 預(yù)計(jì)投標(biāo)收入半年后收入（前款兩項(xiàng)合計(jì)）可達(dá) 萬以上。六、可行性結(jié)論綜上述分析：