容基尚城國際商鋪分割方案

【 容基 尚城國際 】 商業(yè)鋪位分割及營銷策略方案 二八年六月 【 容基 尚城國際 】 contents 一、項目背景 二、商業(yè)鋪位劃分方案 三、商業(yè)營銷方案 【 容基 尚城國際 】 一、項目背景 區(qū)位背景： 區(qū)域發(fā)展： 富平城市未來發(fā)展之心，前景和價值空間良好。 市場背景 ： 富平缺乏滿足中高檔消費階層需求的產(chǎn)品，本項目可填補此空白！ 市場購買承受能力不強（ 50萬以內(nèi)接受度大），迎合意味著調(diào)整！ 項目建設(shè)、商圈成熟需要時間， 項目現(xiàn)階段較人民路等商圈有較大差距， 市場 對項目的發(fā)展空間和價值潛力的認(rèn)可尚需要引導(dǎo)，不能過于樂觀。 1、項目商業(yè)背景 【 容基 尚城國際 】 商業(yè)地產(chǎn)利潤關(guān)系 商業(yè)利潤的實現(xiàn) 招商 銷售 經(jīng)營 管理 市場 產(chǎn)品 投資者 經(jīng)營者 消費者 后期經(jīng)營及管理 支撐點 【 容基 尚城國際 】 首先， 擴大購買客戶群 其次， 被客戶認(rèn)可接受 最后， 良好銷售、實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo) 銷售策略： 【 容基 尚城國際 】 擴大客群，增強認(rèn)知，實現(xiàn)目標(biāo)？ 問題： 1、鋪位大，總價高，如何最合理的降低單體面積？ 2、二層為縣級市場銷售難點，如何被客戶接受？ （交通不便、對消費者缺乏足夠的吸引力） 途徑： 根據(jù)市場購買 承受力 及消費習(xí)慣進行鋪位劃分， 設(shè)計出符合客戶需求的產(chǎn)品， 擴大購買客戶群 How ？ 【 容基 尚城國際 】 一層為獨立店面，二層為購物商場 二、商業(yè)鋪位劃分方案 互為整體，各自獨立 一二層分開 【 容基 尚城國際 】 1、 認(rèn)知度高： 整體上縮小了商鋪的單體面積，總價降低，易于被客戶所接受， 利于銷售。 2、 價格提升： 通過一、二層分開劃分，更有利于一層價格空間的提升 3、 利于銷售： 裙樓剪力墻結(jié)構(gòu)不利于商業(yè)布局，如連帶二層則面積大，則銷售 難度更大，分開銷售可減少其銷售難度。 4、 分解壓力： 通過對二層鋪位進行合理的劃分和業(yè)態(tài)定位，結(jié)合項目總體商業(yè) 形象，通過招商操作，來提升二層的價值空間，來引導(dǎo)客戶購買。 利好分析 【 容基 尚城國際 】 一層鋪位分割方案 【 容基 尚城國際 】 分割思路： 以科學(xué)的商業(yè)人流導(dǎo)向設(shè)計，結(jié)合自身柱距要求，以控制銷售總價、利于商業(yè)銷售為出發(fā)點。 二層鋪位分割方案 【 容基 尚城國際 】 人流動線： 8.5米寬的主樓梯通道、臨富昌路主干道，配 2部踏步扶梯直通二層，解決垂直交通問題，并起到很好的吸引和聚集人氣、便于商業(yè)經(jīng)營的作用； 人流主動線以中心為聚集向周圍發(fā)散，通道 2米，形成良好的人流交通導(dǎo)向和合理的動線； 南面裙樓處設(shè)計了 2條人流路線，擴大了此區(qū)域人流的導(dǎo)向性和便利性； 2部 2米寬的次樓梯（可起消防通道作用）臨步行街，使二層與項目一層內(nèi)外形成交通回流，保證鋪鋪有連通。 二層鋪位分割方案 【 容基 尚城國際 】 適合經(jīng)營 ：鋪位開間為 4.25，進深分別為 9.17、 7.17、 6.4為主，西邊為少 量 4.4小進深，鋪位面積的比例能夠迎合客群。現(xiàn)有鋪位劃分為最小單元， 可自由組合，滿足多種需求，調(diào)整靈活性強。 衛(wèi)生間位置： 在二層南邊剪力墻部分劃分 30平米左右的衛(wèi)生間位置，可滿足商城使用需要。 價值提高： 二層的整體劃分，有利于二層的銷售和價格的提升。 擴大客群： 通過本劃分，降低了購買門檻，擴大了購買群體。 本方案劃分的小鋪，其低總價增強了對大眾投資客戶的吸引力。 【 容基 尚城國際 】 二層商鋪面積區(qū)間 A區(qū)： 39-60平米 B區(qū)： 30-47平米 C區(qū)： 27-42平米 D區(qū)： 14-20平米 （不含公攤） 【 容基 尚城國際 】 a. 2部室外自動扶梯（ 12米）每部按： 17萬 2=34萬 =85元 / b. 2層提供戶式分體空調(diào)按： 80元 / c. 每鋪防火隔墻安裝到位、預(yù)留門洞及門頭，地面毛胚， 公共區(qū)及走廊的頂、地裝修按： 60元 / 合計： 2層每平方米約增加投資 230元 / ，約需要 100萬左右 商場相關(guān)硬件配套費用概算 以上價格概算，僅供參考，具體價格根據(jù)對質(zhì)量和品牌的不同要求有很大差別 形象定位： 獨立主力品牌店 +回廊式精品商城 中高檔精品購物廣場 【 容基 尚城國際 】 首先，擴大購買客戶群 其次，被客戶認(rèn)可接受 最后，良好銷售、實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo) 項目銷售思路： 【 容基 尚城國際 】 被客戶認(rèn)可接受 問題： 1、 項目前景良好，但成熟需要時間，如何被客戶廣泛接受？ 2、二層鋪位劃分適合了市場的購買能力，但如何使其產(chǎn)生信心進行購買？ 3、如何讓項目的價值得到提升，并被認(rèn)可？ 途徑： 通過 招商， 來打造項目商業(yè) 氛圍 ，展現(xiàn)出項目的價值，使客戶對項目的價值和增值前景產(chǎn)生信心保障； How ？ 【 容基 尚城國際 】 三、項目招商策略 招商 面積 定位： -2400平米 1、總體招租 30%，符合商業(yè) 37運營黃金比例，效能最佳。 2、達到 30%的招商、招商品牌店當(dāng)具有一定的數(shù)量后（如 10家以上），其對項 目的商業(yè)氛圍營造和價值體現(xiàn)才能起到一個較好的效果，其對 2層的商業(yè) 經(jīng)營和投資價值所起到的帶動作用才比較明顯，對客戶產(chǎn)生較強的吸引力。 招商的目的 -提升價值、吸引投資 -最終銷售 【 容基 尚城國際 】 招商 裙樓部分 20%，約 1600平米，以超市為第一目標(biāo)（ 500-1000平米，招入群樓最佳 ），其它目標(biāo)主要為：金融機構(gòu)、美容院、快餐食品、茶秀等 二層招商占 10%，約 800平米， 10家以上的主力品牌店，目的為二層商場銷售服務(wù)。 理由：裙樓布局不規(guī)正，不利于經(jīng)營，銷售相對難度偏大；招商比例放大，留出好鋪位，以實現(xiàn)更好收益；招商帶動項目整體商業(yè)氛圍后，則其價值也隨之上漲，可實現(xiàn)更大價值。 備注：此為理想計劃，實際為根據(jù)招商情況進行調(diào)整；超市以面積為要求；二層品牌店以數(shù)量為要求； 比例 30% 【 容基 尚城國際 】 業(yè)態(tài)建議： 群樓 以 超市 、金融、通信、浴足、茶秀、餐飲類為主，適合大眾消費人群 1、 2層 主要業(yè)態(tài)以精品服飾為主，滿足富平中高檔消費人群 購物中心黃金業(yè)態(tài)比例為： 零售業(yè) 55%，餐飲 20%， 25%休閑娛樂 【 容基 尚城國際 】 一層業(yè)態(tài)分布 A區(qū)：休閑區(qū)：浴足、茶秀、美容美體 B區(qū)：品牌區(qū)：服飾、主力品牌店 C區(qū)：時尚區(qū)：休閑時尚品牌，飾品，音像 D區(qū)：綜合區(qū)：通信、金融、餐飲 E區(qū)：主力超市 【 容基 尚城國際 】 二層業(yè)態(tài)分布 A區(qū)：精品區(qū)：精品男女服裝、化妝品、裝飾品 B區(qū)：時尚區(qū)：男女皮鞋、箱包皮具類 C區(qū)：童裝區(qū)：孕婦裝、童裝、床上用品、少兒用品類 【 容基 尚城國際 】 首先，擴大購買客戶群 其次，被客戶認(rèn)可接受 最后，良好銷售、實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo) 項目銷售思路： 【 容基 尚城國際 】 最后，良好銷售、實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo) 思路： 1、那種 銷售方式適合本項目？ 2、銷售價格的預(yù)期目標(biāo)？ 2、招商節(jié)點如何與銷售進行結(jié)合，促進銷售？ 3、招商效果不理想該如何應(yīng)對？ 【 容基 尚城國際 】 帶租約銷售、固定投資回報銷售、售后返租 . 商業(yè)銷售形式多樣，但，最終實現(xiàn)銷售，最終利潤最大化 四、銷售策略 通過招商，最終實現(xiàn)銷售 建議：已招商的部分（如主力品牌）前期不銷售，等商業(yè)成熟后再進行銷售 【 容基 尚城國際 】 租 金水平： 招商為本項目的重點，對項目影響重大，本租金為招商的報價，在 實際招商中，根據(jù)不同對象制定靈活招商政策，針對超市等一些品 牌度高、帶動作用強的商家，可以根據(jù)商談情況，給予較大的優(yōu)惠。 （例：低租金、零租金、送裝修期等） 租賃合同年限： 3年（主力店及重要品牌店除外） 普通 3年期商家為：租金從第 2年開始年遞增 10%， 3年到期后根據(jù) 市場行情確定。 1層 35元 / /月， 2層 20元 / /月 【 容基 尚城國際 】 銷 售 價格： 根據(jù)市場摸底和調(diào)研，通過對現(xiàn)有富平商業(yè)街的對比分析，結(jié)合本項目產(chǎn)品特征，通過招商的帶動，本項目的商業(yè)銷售均價建議為 4600元 /平米 。 一層： 5500元 /平米 二層： 3700元 /平米（成本增加、招商帶動、單價高、總價低） 2層鋪位價格約在 30萬以內(nèi)） 注：招商的成果直接影響到客戶對項目的關(guān)注和接受程度，影響到項目銷售價格的預(yù)期實現(xiàn)（尤其是對二層的影響）。 【 容基 尚城國際 】 經(jīng)驗觀點： 招商目的：是為了營造一個具有良好升值空間和前景的整體形象，打造項目的商業(yè)氛圍和經(jīng)營前景，從而能夠吸引客戶關(guān)注和購買，使項目銷售價格達到預(yù)期目標(biāo) 招商造勢是從為配合項目銷售、和招商不確定因素多等原因考慮而采取的一種策略，實