易居中國合肥2012年市場月報.doc

中國房產(chǎn)信息集團（納斯達(dá)克代碼：CRIC）由易居（中國）控股有限公司（紐交所代碼：EJ）與新浪（納斯達(dá)克代碼：SINA）共同創(chuàng)建。是目前中國最大的最先進(jìn)的房地產(chǎn)信息策劃和營銷服務(wù)商2012年8月合肥房地產(chǎn)報告市場報告目錄第一篇 整體市場篇3第一章、政策資訊3一、政策法規(guī)3第二篇 市場分析篇5第一章、商品房市場5一、市場綜述5二、供求關(guān)系分析7第二章、土地市場10一、本月供應(yīng)土地分析10二、本月成交地塊分析（不含工業(yè)用地）12四、下月重點土地推介13第三章、商品住宅市場15一、市場綜述15二、供求關(guān)系分析17第四章、商辦市場22一、商業(yè)市場22（一）、市場概述22（二）、供求關(guān)系分析22（三）、市場供應(yīng)量分析23二、辦公市場26（一）、市場概述26（二）、供求關(guān)系分析26（三）、市場供應(yīng)量分析27第六章 營銷媒體29一、營銷透析29二、媒體分析30第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇33一、蜀山區(qū)33二、包河區(qū)33三、廬陽區(qū)34四、瑤海區(qū)34五、政務(wù)區(qū)35六、高新區(qū)35七、新站區(qū)36八、經(jīng)濟區(qū)37九、濱湖區(qū)37 中房信視點CRIC Review 中房信視點供應(yīng)量環(huán)比下降大于求，成交量環(huán)比下降，均價略升：本月商品住宅供應(yīng)量60.37萬，環(huán)比下降8.39%；本月商品住宅成交量為81.04萬，環(huán)比下降5.78%。供應(yīng)量的下降與目前市場存量有密切關(guān)系，而成交量略有下降是均價上漲所致，但整體來看，本月成交量仍處于相對平穩(wěn)狀態(tài)。后期，隨著金九銀十的到來，商品住宅成交量或?qū)⒂瓉硪粋€高峰期。成交價格略有上升：本月商品住宅成交均價為6650元/，環(huán)比上升2.78%。住宅均價的略漲導(dǎo)致整體市場成交量略有下降，但整體的波動仍在正常的規(guī)律區(qū)間內(nèi)進(jìn)行。隨著金九銀十的到來，未來商品住宅均價或?qū)⒈３址€(wěn)中略升的勢頭。第一篇 整體市場篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)央行：下半年嚴(yán)行差別化住房信貸 抑制投機購房中國央行營管部8月28日在召開轄區(qū)金融機構(gòu)情況通報會時指出，下一階段要嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求。會議還強調(diào)，下一階段要加大對銀行業(yè)、證券業(yè)、以及跨市場、跨機構(gòu)的交叉性業(yè)務(wù)風(fēng)險的排查，摸清具有融資功能的非金融機構(gòu)、民間借貸和實體經(jīng)濟等方面的風(fēng)險隱患。同時，全力推進(jìn)利率統(tǒng)計綜合試點，繼續(xù)貫徹落實穩(wěn)健貨幣政策，大力支持實體經(jīng)濟發(fā)展，加大差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整機制的參數(shù)調(diào)整和動態(tài)指導(dǎo)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，抑制投機性購房。除了信貸上繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，財稅方面的配套政策也可能在未來一起為樓市“降溫”?！究硕鹩^點】：差別化住房信貸政策對房地產(chǎn)市場來說是一利好消息，政策執(zhí)行后，投機性購房者購房成本將大幅增高，投資房產(chǎn)意愿降低，將使更多熱錢流入其他行業(yè)，帶動其他行業(yè)發(fā)展活力，促使國內(nèi)經(jīng)濟多元化增長；對于剛需購房者來說，購房成本降低，處于觀望狀態(tài)的大批購房群體將擇機出手，從長遠(yuǎn)來說，此舉將引導(dǎo)買方市場力量平穩(wěn)、漸進(jìn)釋放，對房地產(chǎn)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展有積極效應(yīng)。穩(wěn)步推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅改革試點財政部部長謝旭人29日在京重申，目前要嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時，還將穩(wěn)步推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅改革試點。此前，上海和重慶已經(jīng)開展了房產(chǎn)稅征收的試點。這兩個實行房產(chǎn)稅試點的城市主要對增量房征收房產(chǎn)稅，也就是針對交易環(huán)節(jié)收稅。之前也有媒體報道指出，相關(guān)部門目前正在推進(jìn)的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，將為房產(chǎn)稅改革試點提供技術(shù)支撐?！究硕鹩^點】：房產(chǎn)稅改革是勢在必行的，它一方面可以使房地產(chǎn)業(yè)在以后的長期發(fā)展過程中減少泡沫，另一方面還可以為地方稅體系提供重要財源，化解基層財政困難，避免地方土地財政的短期行為等。同時，這個制度建設(shè)也是優(yōu)化我國收入分配和財產(chǎn)配置的重要經(jīng)濟手段，還是打造我國直接稅體系的重要突破口，對于全面的稅制配套改革有重要作用。兩部門加強土地出讓管理，京滬出臺嚴(yán)格市場交易管理規(guī)定國土部 住建部關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知，通知指出加大住房用地供應(yīng)力度，應(yīng)保盡保保障性安居工程用地，并以提高計劃完成率、增加有效供應(yīng)為首要目標(biāo)，進(jìn)一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度； 切實把握好土地出讓節(jié)奏、時序和價格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價地；對預(yù)判成交價創(chuàng)歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地，包括商服、住宅或商住綜合，要及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)用地出讓不能超過面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓；住宅用地容積率不得小于1，各類住房建設(shè)項目要在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工；嚴(yán)格實施競買人資格審查，落實不得使用銀行貸款繳交土地出讓價款的規(guī)定，土地出讓競買保證金不得低于出讓最低價的20%；土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年；土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件?！究硕鹩^點】：與以往政策相比，此次出臺的政策并無太多新意，只是強調(diào)重申原有措施。針對六月下旬以來，北京、廣州、沈陽等城市土地市場相繼出現(xiàn)高總價、高單價、高溢價率的成交，引發(fā)有關(guān)部門的憂慮，進(jìn)而出臺了強化土地出讓管理的通知。通知明確提出對于預(yù)判可能創(chuàng)新高的地塊，要通過“限房價、競地價”或配建保障房等措施，避免“地王”再現(xiàn)。這種通過技術(shù)調(diào)整、治標(biāo)不治本的方法抑制高地價，無異于掩耳盜鈴。第二篇 市場分析篇第一章、商品房市場一、市場綜述圖2-2- 1-1： 2011年8月至2012年8月合肥市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)供應(yīng)量小幅上漲、成交量小幅下降：本月商品房供應(yīng)量92.08萬，環(huán)比上漲了3.66%；同比上漲1.56%。成交量為96.43萬，環(huán)比下降了2.12%，同比上漲了45.83%。8月合肥樓市供應(yīng)量較上月呈現(xiàn)小幅上漲趨勢，但是成交量相比上月未出現(xiàn)小幅度的下降趨勢，由此可見，目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)量雖然有所加大，但是成交量依然呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，市場觀望情緒穩(wěn)定中有所下降。供應(yīng)量大幅上漲：由于七月房地產(chǎn)市場成交量大幅上漲，因此本月市場供應(yīng)量呈現(xiàn)小幅上漲趨勢。本月商品房市場成交量相比較上月呈現(xiàn)下降趨勢，但是下降趨勢并不大，今年8月與去年同期比較供應(yīng)量還是呈現(xiàn)大幅上漲趨勢。中房信認(rèn)為，從目前來看開發(fā)商在銷售業(yè)績、資金回籠和庫存等多重壓力的影響下，預(yù)計各家房企將繼續(xù)加大推盤和降價力度導(dǎo)致目前市場存量相對有所減少，市場供應(yīng)量有所上漲。成交均價小幅下降：本月商品房成交均價為6799元/,，環(huán)比下降了1.52%，同比下降11.26%，本月較上個月出現(xiàn)小幅的下降。本月成交價格有所下降，剛需較多等原因，導(dǎo)致市場成交量有所上漲，從2010年4月開始的全國范圍的樓市調(diào)控，不可避免地影響了合肥樓市的全年進(jìn)程，但是近四個月合肥從成交量上看，保持穩(wěn)定的上漲趨勢。雖然本月市場成交價有所下降，但是由于本月供應(yīng)量的加大，因此市場成交量依然保持穩(wěn)定的狀態(tài)。表2-2-1-1：合肥市2012年8商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2012年7月2012年8月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比0.91.0-30%6%供應(yīng)量（萬mP2P）88.8392.083.66%1.56%成交量（萬mP2P）98.5296.4345.83%-2.12%成交價格（元/ mP2P）69046799-11.26%-1.52%成交總額（億元）67.268.0634%1%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析圖2-2-2-1：2011年8至2012年8合肥市商品房供求關(guān)系對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)供求相對持平，供求比較為穩(wěn)定：本月商品房的供求比為1.0，環(huán)比上漲了6%，同比下降了30%。2012年年初商品房市場在經(jīng)歷7月供應(yīng)呈現(xiàn)上漲趨勢后，8月依然呈現(xiàn)小幅上漲的狀態(tài)，8月合肥樓市呈現(xiàn)“供應(yīng)量小幅上漲，成交量小幅下降”的狀況 。從數(shù)據(jù)上可以看出，本月供應(yīng)量的漲幅與成交量的降幅較為穩(wěn)定，市場無較大變化。本月商品房實施的價格相比之前呈現(xiàn)下降的趨勢。雖然大部分投資購房的消費者仍然處在觀望期，但是仍然有部分急需購房的剛性需求客戶加入買房的團隊。由于國家控制房價增長的決心沒有動搖，預(yù)計未來合肥樓市供求關(guān)系將表現(xiàn)得更加平衡，市場將趨于穩(wěn)定。區(qū)域供應(yīng)分析圖2-2-3-2：2012年7至2012年8合肥市商品房供應(yīng)量區(qū)域?qū)Ρ葓D數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)新站區(qū)供應(yīng)為首、經(jīng)開區(qū)供應(yīng)漲幅明顯：本月新站區(qū)供應(yīng)量為首，共新增供應(yīng)為15.39萬，比上個月的2.56萬，上漲了12.83萬，位居本月新增供應(yīng)榜單首位，占合肥市新增供應(yīng)的17%。經(jīng)開區(qū)新增供應(yīng)為13.83萬，由于上月經(jīng)開區(qū)市場無供應(yīng)，位居本月新增供應(yīng)榜單第二，占合肥市新增供應(yīng)的15%。包河區(qū)新增供應(yīng)為5.58萬，由于上月的0.58萬，上漲了4.95萬，位居本月新增供應(yīng)榜單第三，占合肥市新增供應(yīng)的6%。本月其他區(qū)域市場供應(yīng)量都出現(xiàn)了不同程度的下降，其中廬陽區(qū)下降幅度較大，市場供應(yīng)與成交保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。區(qū)域供應(yīng)月度普遍增長：本月新站區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及包河位居新增供應(yīng)的前三甲，所占比例達(dá)全市供應(yīng)的38%，與上個月的前三甲比例有所上升；本月整體區(qū)域市場大部分呈現(xiàn)下降趨勢，但是降幅較小，市場整體仍然呈現(xiàn)較大供應(yīng)。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析圖2-2-3-3：2012年8月各物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，住宅供應(yīng)量為60.37萬，占據(jù)主導(dǎo)地位，占全市供應(yīng)的65.57%，與上月相比，比例小幅的下降。商業(yè)供應(yīng)量為12.73萬，占全市供應(yīng)的13.83%，比例大幅的上漲；辦公供應(yīng)量為7.27萬，占全市供應(yīng)量的7.9%，比例小幅的下降，其他類商品房供應(yīng)量為11.7萬，占全市供應(yīng)量的12.71%，比例大幅上漲。圖2-2-4-2：2012年8各物業(yè)市場成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交結(jié)構(gòu)來看，住宅成交量為81.04萬，住宅繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，占全市成交的84.04%，與上月相比，比例有所下降；辦公成交量為9.34，占全市成交的9.69%，比例大幅上漲，成交量位居第二；商業(yè)成交量為4.17萬，占全市成交量的4.32%，成交量位居第三；其他本月成交量為1.88萬，占全市成交的1.95%。從成交結(jié)構(gòu)上看，住宅的比重較大，仍占主導(dǎo)地位；住宅成交份額較上月小幅下降。未來住宅將繼續(xù)占據(jù)成交主力不變，辦公、商業(yè)和其他類商品占據(jù)份額隨月度變化明顯。三、成交均價分析圖2-2-5-1：2011年8-2012年8合肥市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系成交價格呈現(xiàn)下降趨勢：本月商品房成交均價為6799元/，環(huán)比下降1.52%，同比下降11.26%。由于受政策影響，近期成交量呈現(xiàn)上漲趨勢，導(dǎo)致市場存量房有所下降，2012年開發(fā)商為銷售存量以及新項目，同時改變資金困難的局勢，開發(fā)商采取降價的措施。本月成交均價較上個月有小幅的下降。 未來市場發(fā)展：一方面隨著開發(fā)商資金的緊縮、市場成交量下降、購買力不足三者齊聚的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式。另一方面，隨著2012年的開始，樓市調(diào)控并沒有隨著2011年的結(jié)束而終止，反而趨于嚴(yán)格，開發(fā)商面對巨大的現(xiàn)實壓力，未來會有更多的樓盤加入降價的熱潮中。第二章、土地市場一、本月供應(yīng)土地分析1、供應(yīng)地塊走勢分析圖3-1-1-1：2012年8月合肥市土地市場供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)如上圖，2012年8月合肥市供應(yīng)土地面積為64.69萬，環(huán)比下降16%，同比上漲894%。從供應(yīng)幅數(shù)來看，本月供應(yīng)的8塊土地，4塊土地為工業(yè)性用地，4塊為經(jīng)營性用地，大部分位于經(jīng)開區(qū)。由于近兩月合肥土地市場成交有所加大，導(dǎo)致本月土地市場經(jīng)營性用地有所增加。2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域與結(jié)構(gòu)分析 供應(yīng)土地區(qū)域結(jié)構(gòu)圖3-1-1-2：2012年8月合肥市土地區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月土地供應(yīng)量排行依次為：經(jīng)開區(qū)土地供應(yīng)量為417515，占本月總土地供應(yīng)的64.54%，高新區(qū)土地供應(yīng)量為177308，占本月總土地供應(yīng)的27.41%，蜀山區(qū)土地供應(yīng)量為27707，占本月總土地供應(yīng)的4.28%，廬陽區(qū)土地供應(yīng)量為15507，占本月總土地供應(yīng)的2.40%，、包河區(qū)土地供應(yīng)量為8856，占本月總土地供應(yīng)的1.37%，瑤海區(qū)、新站區(qū)、濱湖區(qū)本月無供應(yīng)。 從8月土地供應(yīng)來看，經(jīng)開區(qū)依靠2塊經(jīng)營性用地地塊以及1塊工業(yè)用地地塊拔得本月供應(yīng)頭籌，高新區(qū)主要依靠2塊工業(yè)用地地塊獲到了全市供應(yīng)量的亞軍，蜀山區(qū)主要依靠1塊經(jīng)營性用地，排在了全市供應(yīng)量的季軍。二、本月成交地塊分析（不含工業(yè)用地）1、地塊成交走勢圖3-2-1-1：合肥市土地市場成交量價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)如上圖所示，2012年8月合肥市共成交土地41.71萬，較去年同期上漲19.56萬，成交土地總價為29.83億元。本月土地成交幅數(shù)較上月增加3幅，土地總價以及土地面積較7月大幅上漲。 成交土地價格走勢圖3-2-2-1：合肥市成交土地價格走勢 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)如上圖，2012年8月合肥市經(jīng)營性用地成交均價為404萬元/畝，受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，2011年合肥的經(jīng)營性用地的成交地價波動頻繁，合肥上月土地市場無成交，導(dǎo)致本月市場經(jīng)營性成交幅度加大。本月成交3塊經(jīng)營性用地。 經(jīng)營性用地樓板價分析圖3-2-3-1：合肥市11年8月12年8月成交經(jīng)營性用地樓面價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 如上圖，本月成交經(jīng)營性用地平均樓面價為2013元/，平均樓面價有所上漲，相比上月市場土地?zé)o成交的想象，本月土地市場供應(yīng)以及成交都有所加大。四、下月重點土地推介表3-4-1-1：合經(jīng)區(qū)2012-2號地塊經(jīng)濟指標(biāo)列表地塊名稱ZWQTB-038-2地址政務(wù)區(qū)潛山路以西，休寧路以南預(yù)成交日期2012-9-19出讓方式拍賣土地用途商業(yè)辦公所在區(qū)域政務(wù)區(qū)環(huán)線位置二環(huán)外占地面積28666.81底總價19350萬元總建面積137600.7容積率4.8數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2012年8月合肥市土地供應(yīng)列表土地名稱出讓方式區(qū)域四至范圍土地用途土地面積（畝）容積率底總價 （萬元）底價樓板價ND1-2-1掛牌高新區(qū)高新區(qū)南崗科技園工業(yè)2161.25529.6319.9984ND1-1掛牌高新區(qū)高新區(qū)南崗科技園工業(yè)49.961.21278.976319.9984J1102掛牌經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湯口路以南、蓬萊路以西工業(yè)23.87961.35612.9893285.2208B1202掛牌包河區(qū)哈爾濱路南、長白山路西工業(yè)13.2841.26340.0704304.7604合經(jīng)區(qū)2012-2號掛牌經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)金爐路東北、翡翠路西居住、商業(yè)308.225.5127911.31131.813合經(jīng)區(qū)2012-3號掛牌經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)仙人路北、棋石路東居住294.173.5158263.52305.696W1202拍賣蜀山區(qū)蜀山區(qū)長江西路與潛山路交口西北角居住、商業(yè)41.56321195.62549.987N1208拍賣廬陽區(qū)廬陽區(qū)四里河路以東、北二環(huán)路以南商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地23.2636047.61299.994第三章、商品住宅市場一、市場綜述圖2-4- 1-1 ：2011年8月至2012年8月合肥市商品住宅供求及價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)供應(yīng)量環(huán)比下降大于求，成交量環(huán)比下降，均價略升：本月商品住宅供應(yīng)量60.37萬，環(huán)比下降8.39%；本月商品住宅成交量為81.04萬，環(huán)比下降5.78%。供應(yīng)量的下降與目前市場存量有密切關(guān)系，而成交量略有下降是均價上漲所致，但整體來看，本月成交量仍處于相對平穩(wěn)狀態(tài)。后期，隨著金九銀十的到來，商品住宅成交量或?qū)⒂瓉硪粋€高峰期。成交價格略有上升：本月商品住宅成交均價為6650元/，環(huán)比上升2.78%。住宅均價的略漲導(dǎo)致整體市場成交量略有下降，但整體的波動仍在正常的規(guī)律區(qū)間內(nèi)進(jìn)行。隨著金九銀十的到來，未來商品住宅均價或?qū)⒈３址€(wěn)中略升的勢頭。表2-4-1-2：合肥市8月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2012年7月2012年8月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比0.80.7-50%-12.5%供應(yīng)量（萬）65.960.37-7.25%-8.39%成交量（萬）86.0181.0478.07%-5.77%成交價格（元/）647066502.24%2.78%成交總額（億元）56.3753.8976.69%-4.40%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析圖2-4-2-1：2011年8月至2012年8月合肥市商品住宅供求情況對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)供求比為0.7，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求：從近3個月的市場供求表現(xiàn)來看，供應(yīng)量環(huán)比續(xù)降，需求量較大且整體在70萬左右且相對穩(wěn)定，超出往年同期成交量，本月供求比有所下降。市場鑒定為良性利好。進(jìn)入金九銀十后，樓市或迎來今年“小陽春”，存量繼續(xù)減少，供求比將環(huán)比持續(xù)下降。本月供應(yīng)量環(huán)比下降：本月商品住宅供應(yīng)量為60.37萬，環(huán)比下降8.39%，同比下降7.25%。2011年8-2012年8月合肥市商品住宅供應(yīng)763.85萬，就合肥市場而言，在合理區(qū)間內(nèi)，相對穩(wěn)定。雖然受到國家宏觀調(diào)控影響，但開發(fā)商持有存量決定，對供應(yīng)影響相對較少。蜀山區(qū)、瑤海區(qū)和廬陽區(qū)成為供應(yīng)主力：就區(qū)域來看，蜀山區(qū)位居第一，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的18.70%，主要同學(xué)府名都、金域華府、易居同輝南苑和北苑、美域花園、公園道1號、西山銀杏花園等7大項目加推放量有關(guān)?，幒^(qū)位居第二，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的16.99%，廬陽區(qū)位居第三，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的16.87%。這三個區(qū)域供應(yīng)占全市供應(yīng)的52.56%，供應(yīng)較為集中。成交量環(huán)比略降，表現(xiàn)穩(wěn)定：本月商品住宅成交量為81.04萬，環(huán)比下降5.77%，同比上漲78.07%，且近三個月成交量可觀。2011年8-2012年8月份合肥商品住宅成交610.11萬，近一年市場放量的年去化率為79.87%。高新區(qū)、廬陽區(qū)和蜀山區(qū)是成交主力：就區(qū)域來看，高新區(qū)居第一，成交占全市成交量的19.13%，廬陽區(qū)位居第二，占16.82%，蜀山區(qū)位居第三，占17.32%。三大區(qū)域成交占全市的53.27%。2、成交結(jié)構(gòu)分析圖2-4-4-2：2012年7月-2012年8月商品住宅區(qū)域成交面積對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)大多區(qū)域成交環(huán)比上升： 本月各區(qū)域成交除了包河、蜀山、政務(wù)三個區(qū)域有所下降外，其他區(qū)都環(huán)比上升。其中，新站區(qū)成交增幅極大，達(dá)到43.57%，廬陽區(qū)、經(jīng)濟區(qū)緊隨其后，分別增幅為3.81%以及2.93%。表2-4-4-1：2012年7月-2012年8月商品住宅區(qū)域成交面積表區(qū) 域7月成交面積（萬）7月成交面積（萬）環(huán)比增長（%）包河區(qū)7.746.69-9.69濱湖區(qū)9.9115.536.06高新區(qū)2.983.052.35經(jīng)濟區(qū)4.444.572.93廬陽區(qū)13.1313.633.81蜀山區(qū)15.314.04-8.24新站區(qū)3.424.9143.57瑤海區(qū)9.599.660.73政務(wù)區(qū)8.838.69-8.62數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、成交價格結(jié)構(gòu)對比2-4-4-3： 2012年8月商品住宅各價格區(qū)間成交比重圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)住宅剛需均價段成交量仍是市場主力：8月合肥住宅市場成交價格區(qū)間6000-7000占總成交量的28.81%，成交比重較為穩(wěn)定，為市場成交價格主力空間； 5000-6000元占26.85%，7000-8000元的占22.01%，成交比重有所上升；5000以下和8000以上的總和僅占22.32%。4、面積結(jié)構(gòu)對比圖2-4-4-4：2012年8月商品住宅各面積區(qū)間成交比重圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)80-100面積段成交量為市場主力：8月中等戶型住宅成交量依然火爆，成交比重較上月有所下降， 80-120成交占總體成交量的54.82%。城市剛需置業(yè)者仍是成交的主力支撐客戶，由當(dāng)前調(diào)控政策和購買力決定。5、房型結(jié)構(gòu)對比圖2-4-4-5：2012年8月商品住宅各房型區(qū)間成交比重圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三房成交成為主力：本月三房成交占市場總額的45.09%，是住宅成交的主力房型，環(huán)比下降16.18%，二房成交占比為37.62%，環(huán)比下降2.43%。首次置業(yè)型需求和改善型需求占市場主導(dǎo)依舊地位不變。三、成交均價分析圖2-4-5-1：2011年8月-2012年8月合肥市商品住宅成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交均價較為穩(wěn)定：8月合肥住宅銷售均價為6650元/，環(huán)比上漲2.78%，在合肥合理波動的價格區(qū)間內(nèi)。價格微幅上漲主要是由于金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季的逼近，市場趁勢略抬價格。但從長遠(yuǎn)分析看，在國家調(diào)控下，價格未來兩三個月不會出現(xiàn)大幅上漲勢頭，將以穩(wěn)中略漲為主。第四章、商辦市場一、商業(yè)市場（一）、市場概述u 供求比：2012年8月，合肥市商業(yè)市場供求比為3.05，本月供應(yīng)量較上月大幅上漲，成交量較上月出現(xiàn)了小幅下降，由于本月的供應(yīng)量上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量的下降幅度，因此本月供求比較上月大幅上漲；u 供應(yīng)方面： 2012年8月，合肥市商業(yè)市場供應(yīng)量為12.73萬平方米，環(huán)比上漲37%， 同比上漲69%；u 成交方面： 2012年8月，合肥市商業(yè)市場成交量為4.17萬平方米，環(huán)比下降18%，同比下降54%。（二）、供求關(guān)系分析n 市場供大于求圖2-5-2-1：2011年8至2012年8合肥市商業(yè)供求關(guān)系對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)合肥市商業(yè)市場供求比為3.05，本月供應(yīng)量較上月大幅上漲，成交量較上月出現(xiàn)了小幅下降，由于本月的供應(yīng)量上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量的下降幅度，因此本月供求比較上月大幅上漲。從2011年8至2012年8的12個月中，全市新增商業(yè)供應(yīng)194.22，去化掉66.21即這12個月新增存量為128.01，存量相比上月有所上漲，由于本月成交量有所下降，同時市場供應(yīng)量大幅上漲，導(dǎo)致本月庫存量較上月小幅上漲。以本月的商業(yè)成交量計算，大概還需要31個月左右的時間才能去化掉這些新增存量。（三）、市場供應(yīng)量分析圖2-5-3-1：2011年7月至2012年7月合肥市商業(yè)供應(yīng)量對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)u 2012年8月，合肥市商業(yè)市場供應(yīng)量為12.73萬平方米，環(huán)比上漲37%，同比上漲69%；本月的商業(yè)供應(yīng)以綜合體為主，明發(fā)商業(yè)廣場、合肥百樂門名品廣場以及原山公館位居本月商業(yè)供應(yīng)前三甲，其中明發(fā)商業(yè)廣場位居第一。 本月的商業(yè)供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅上漲，成交量卻呈現(xiàn)小幅的下滑趨勢，以現(xiàn)在的去化速度來看，由于本月商業(yè)供應(yīng)量出現(xiàn)大幅上漲，導(dǎo)致商業(yè)市場存量有所增加，所以預(yù)計未來商業(yè)供應(yīng)依然會形成一個下降的走勢，在達(dá)到一個穩(wěn)定的值時保持平穩(wěn)的走勢。 （四）、市場成交量分析圖2-5-4-1：2011年8月至2012年8月合肥市商業(yè)成交量對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)u 2012年8月，合肥市商業(yè)市場成交量為4.17萬平方米，環(huán)比下降18%，同比下降54%。本月的成交量中，專業(yè)市場成交占據(jù)主要地位。其中，信旺華府駿苑占據(jù)商業(yè)成交金額排行榜榜首、圣大商業(yè)廣場位居第二，萬豪廣場位居第三。按區(qū)域來看，蜀山區(qū)以優(yōu)越的地理位置，交通通訊等資源的便捷，因此是成交的主要貢獻(xiàn)區(qū)域。目前商業(yè)市場上仍有不少存量房，消化存量依然是這幾個月的重要任務(wù)。本月商業(yè)成交量較上月小幅下降，導(dǎo)致目前市場存量房較上月有所上漲，預(yù)計未來成交會保持一定的上漲趨勢，消化目前的存量房。二、辦公市場（一）、市場概述u 供求比：2012年8月，合肥市辦公市場供求比為0.78，本月供應(yīng)量小幅下降，成交量較上月大幅上漲，由于本月市場成交量的大幅上漲，導(dǎo)致本月供求比相對上月有所下降；u 供應(yīng)方面： 2012年8月，合肥市辦公市場供應(yīng)量為7.27萬平方米，環(huán)比下降25%， 同比下降28%；u 成交方面： 2012年8月，合肥市辦公市場成交量為9.34萬平方米，環(huán)比上漲107%，同比上漲7%。（二）、供求關(guān)系分析n 市場供大于求圖2-5-2-1：2011年8月至2012年8月合肥市辦公供求關(guān)系對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)合肥市辦公市場供求比為0.78，合肥市辦公市場供求比為0.78，本月供應(yīng)量小幅下降，成交量較上月大幅上漲，由于本月市場成交量的大幅上漲，導(dǎo)致本月供求比相對上月有所下降。從2011年8至2012年8的12個月中，全市新增辦公供應(yīng)121.28方米，去化掉69.86平方米，即這12個月市場庫存量為51.42平方米，雖然本月供應(yīng)量相比上月有所下降，但是由于前期市場供應(yīng)量的上漲趨勢，導(dǎo)致目前市場的存量房相比上月仍然有所上漲。以本月的辦公成交量計算，大概還需要6個月左右的時間才能去化掉這些新增存量。（三）、市場供應(yīng)量分析圖2-5-3-1：2011年7月至2012年7月合肥市辦公供應(yīng)量對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)u 2012年8月，合肥市辦公市場供應(yīng)量為7.27萬平方米，環(huán)比下降25%，同比下降28%；本月的辦公供應(yīng)以綜合體為主，并且只有百樂門名品廣場以及興泰金融大廈供應(yīng)，其中百樂門名品廣場占據(jù)本月供應(yīng)之首。本月的辦公供應(yīng)出現(xiàn)了大幅下降，同時本月成交量較上月大幅上漲，因此本月供求比有所下降。以現(xiàn)在的去化速度來看，目前市場供應(yīng)量的大幅上漲，有利于消化市場上的存量房，預(yù)計未來辦公供應(yīng)會保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，供應(yīng)量會逐步增加，達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。（四）、市場成交量分析圖2-5-4-1：2011年8月至2012年8月合肥市辦公成交量對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)u 2012年8月，合肥市辦公市場成交量為9.34萬平方米，環(huán)比上漲107%，同比上漲7%。在本月的成交量中，純辦公成交占據(jù)主要地位。其中，蔚藍(lán)商務(wù)港城市廣場占據(jù)辦公成交金額排行榜榜首、置地廣場位居第二、新海尚宸家園位居第三。按區(qū)域來看，政務(wù)區(qū)具有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境特色，充分發(fā)揮區(qū)位交通燈優(yōu)勢，是成交的主要貢獻(xiàn)區(qū)域。雖然本月辦公市場成交量的大幅上漲，但是由于前期市場供應(yīng)量的不斷加大，導(dǎo)致存量房依然有所上漲，所以接下來的幾個月辦公的供應(yīng)將呈現(xiàn)下降趨勢，但是降幅不會太大，辦公成交保持穩(wěn)定的上升趨勢，預(yù)計未來市場辦公供應(yīng)量呈現(xiàn)下降趨勢，成交量保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。第六章 營銷媒體一、營銷透析1、營銷綜述2012年8月合肥市媒體投放共計681條，與上月相比，呈現(xiàn)增長趨勢，上漲28%。其中，產(chǎn)品宣傳的報廣數(shù)量655條，環(huán)比上月上漲27%；價格訴求報廣數(shù)量為22條，環(huán)比上月上漲47%；特價房宣傳則為4條，環(huán)比上月上漲33%；本月無開盤宣傳以及優(yōu)惠活動。本月，我公司繼續(xù)對樓盤營銷、報廣投放等進(jìn)行監(jiān)測，主要情況分析如下:產(chǎn)品宣傳仍是投放主力報廣投放產(chǎn)品宣傳依然占主體，產(chǎn)品宣傳報廣投放所占的份額為96%，占到總投放量的絕大部分。開盤廣告以及優(yōu)惠活動的宣傳無投放特價房宣傳有待增加 本月特價房報廣宣傳占總量1%，投放數(shù)量與上月相比較為穩(wěn)定，接下來的八九月份的特價房報廣投放有待進(jìn)一步增加，各大樓盤都蓄勢以待，降價走量。以下是本月營銷份額圖：2012年8月合肥營銷活動份額圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)由上面的當(dāng)月統(tǒng)計份額圖可知，廣告投放份額與上月相比還是出現(xiàn)了一定的變化，產(chǎn)品宣傳、特價房以及價格訴求的投放份額有所上漲，優(yōu)惠活動、開盤的報廣投放份額均有明顯幅度的下降，總體來說，報廣投放的總數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，其他部分份額變化較小。二、媒體分析1、媒體市場投放綜述統(tǒng)計時間：2012年8月1日2012年8月31日統(tǒng)計對象：合肥主流平面報紙傳媒合肥晚報、新安晚報、安徽商報、市場星報、江淮晨報統(tǒng)計分析：由下圖可以很清晰的看出12年1月以來報廣投放金額逐漸回升，近兩個月投放數(shù)量相比1月與1月比漲幅較明顯，12年的8月份比7月份投放有所上漲，8月是房地產(chǎn)開發(fā)商推盤的旺季，因此媒體市場加大廣告投放，導(dǎo)致8月樓市媒體投放在穩(wěn)定中有所上漲，但是目前樓市調(diào)控政策仍在繼續(xù)，接下來的一個月廣告投放量不會有太大波動。2011年1月2012年8月合肥房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、主要監(jiān)測媒體投放分析 本月合肥五大報紙廣告投放金額排行依次為：合肥晚報、安徽商報、新安晚報、江淮晨報、市場星報，總投放總金額為4280.72萬元。安徽商報的廣告投放為787.99萬元，投放金額環(huán)比上月明顯下降，份額有所下降，占到總投放的18%；新安晚報的廣告投放為1067.8萬元，占總投放的25%，金額有所上漲；市場星報的報廣投放為683.01萬元，占總投放的16%；合肥晚報的廣告投放為1089.8萬元，占總投放的25%；江淮晨報的報廣投放為652.04萬元，占總投放的15%，本月除安徽商報，其他報告投放數(shù)量均有所增加。下表為近三個月五大媒體報廣投放金額情況：2012年7月合肥五大平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表 (單位：萬元)媒體名稱2012年6月2012年7月2012年8月投放金額（萬元）投放金額（萬元）投放金額（萬元）投放份額投放金額（萬元）投放份額合肥晚報676.2924%759.6525%1089.825%新安晚報749.3125%774.8125%1067.825%安徽商報538.2224%797.4726%787.9918%市場星報581.113%386.9613%683.0116%江淮晨報341.8314%347.1211%652.0415%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、分物業(yè)廣告投放分析2012年8月住宅廣告投放為主體，占總投放的66.23%，份額較之上月小幅下降。別墅類項目綠地內(nèi)森莊園、綠地喬治莊園、香御公館等的報廣投放比較多；商業(yè)類項目報廣投放占總量的15.71%，豆瓣匯步行街、明發(fā)商業(yè)廣場以及星隆國際廣場等的報廣投放量相對較大；辦公投放份額占比14.54%，創(chuàng)投大廈、新華國際廣場以及百樂門尚澤國際等的報廣投放比較多；別墅投放占比3.52%，比重有所增加。2012年8月合肥房產(chǎn)分物業(yè)廣告市場份額圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇一、蜀山區(qū)指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年1-6月2012年7月2012年8月土地土地出讓面積（萬）48.9032.8026.9535.8102.770土地成交面積（萬）38.7633.3911.1121.4213.500成交土地可建面積（萬）155.3123.6534.8759.6727.5200土地成交總價（億元）17.4923.555.6714.560.5500商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬）150.29137.24117.87152.9948.6918.0411.34住宅銷售面積（萬）115.57196.85136.5980.4259.7315.2613.97住宅銷售均價（元/）4115478265197384701769926659商商業(yè)商業(yè)新增供應(yīng)面積（萬）43.5616.6326.8858.918.240.591.17商業(yè)銷售面積（萬）7.3215.9713.5413.445.151.450.81商業(yè)銷售均價（元/）855612489139061760210567105671.83辦辦公辦公新增供應(yīng)面積（萬）185.3924.8436.498.7200辦公銷售面積（萬）6.427.9312.316.315.091.10.75辦公銷售均價（元/）6516678593419510773472386177數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、包河區(qū)指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年1-6月2012年7月2012年8月土地土地出讓面積（萬）82.17257.8872.5357.5720.760.890土地成交面積（萬）26.54122.7675.4250.3221.78.210成交土地可建面積（萬）72.84222.08125.76116.8197.648.450土地成交總價（億元）4.6924.6633.658.129.910.320商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬）127.6984.17102.2378.1444.830.635.33住宅銷售面積（萬）142.85139.55101.3840.2243.247.746.99住宅銷售均價（元/）3913471463227910655366776832辦商業(yè)商業(yè)新增供應(yīng)面積（萬）11.231435.448.112.4900.08商業(yè)銷售面積（萬）11.2313.532211.6330.591.04商業(yè)銷售均價（元/）699159731354715173145761655616279辦辦公辦公新增供應(yīng)面積（萬）23.4510.8531.1313.511.3100辦公銷售面積（萬）7.7411.1824.5122.314.970.390.4辦公銷售均價（元/）5619696273058794703368755883數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、廬陽區(qū)指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年1-6月2012年7月2012年8月土地土地出讓面積（萬）132.6041.6477.59100.6426.681.5579.09土地成交面積（萬）73.6045.6137.8446.4121.1101.55成交土地可建面積（萬）189.30109.30125.52119.9937.4604.65土地成交總價（億元）12.2512.9917.8221.801.42012.10商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬）61.4491.29112.34112.9551.221.0810.23住宅銷售面積（萬）67.51110.627370.2444.7113.1313.63住宅銷售均價（元/）3901399258645962612759385799商商業(yè)商業(yè)新增供應(yīng)面積（萬）15.6215.313.931.2842.573.761.07商業(yè)銷售面積（萬）6.778.5110.810.62.620.550.55商業(yè)銷售均價（元/）8188138751287413909198091757318813辦辦公辦公新增供應(yīng)面積（萬）13.0114.076.0421.036.7501.54辦公銷售面積（萬）4.7811.0310.758.123.830.390.53辦公銷售均價（元/）59396546788698731058169569500數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、瑤海區(qū)指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年1-6月2012年7月2012年8月土地土地出讓面積（萬）108.9499.28109.6655.9911.9500土地成交面積（萬）79.4252.5285.1321.4912.500成交土地可建面積（萬）191.52155.41174.7167.9038.0600土地成交總價（億元）18.4221.7663.178.074.200商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬）62.0260.70167.23126.5432.065.4710.3住宅銷售面積（萬）53.5882.00138.8884.6539.889.729.67住宅銷售均價（元/）4055449354325929581859545812商商業(yè)商業(yè)新增供應(yīng)面積（萬）6.649.0426.1818.955.751.140.08商業(yè)銷售面積（萬）0.020.030.070.125.090.290.54商業(yè)銷售均價（元/）650291741389816432183371879614101辦辦公辦公新增供應(yīng)面積（萬