開店選址全攻略.doc

一些正在尋找開店地址的朋友，總是抱怨找不到好的店址。其實，這是一種誤解，店址不一定要在繁華地段，也不一定要在人口聚集的地方，只是根據(jù)你選擇的行業(yè)，在充分考慮顧客的基礎(chǔ)上，再合理地尋找開店地址，就能讓你事半功倍。 第一節(jié)慧眼識好址多調(diào)查、少吃虧 我們在尋找一個好店址時，單純的技巧是不管用的。即使看再多的書，在腦海里或紙上設(shè)計再多的方案也無濟于事。只有親自跑到大街小巷去，多看，多問，才會找到適合你開店的好店址。 作市場調(diào)查是比較辛苦的，但做生意本來就是件辛苦事，特別是剛剛進入這個行業(yè)時。選址這么一件頭等大事，如果你連實地考察找店面都不愿意做，那么你以后的經(jīng)營肯定做不好。市場調(diào)查既可以弄清楚店址的具體位置，還能調(diào)查諸如周圍環(huán)境、客流量多少，店址是否具有發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}。盲目選擇店址造成失敗既令人惋惜，也是難被人原諒的。小故事：蓉城一打工青年小劉，想開一家另類寵物店，他在繁華地段看中了一個輔面。那里租金很貴，他很擔(dān)心開店失敗。他的經(jīng)濟狀況不允許他失敗，但又無法確定這個輔面的價值，怎么辦呢？在陽光巴士創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)專家的建議下，他在這間輔面附近整整觀察了一個星期，掌握了幾天來經(jīng)過輔面的人數(shù)。然后又到附近調(diào)查了另外幾家同類型的商店，以及他們店里商品的價格水平。他依據(jù)這些材料和其他信息租下了那個輔面，成功開了一家另類寵物店，至今生意興隆，月純利5萬元左右。多調(diào)查是選擇店址的最好方法，但光跑光看還不行，還要記得把你的嘴巴帶上，順便問問附近商店的經(jīng)營或其他與經(jīng)營無關(guān)的情況，有時還會得到意想不到的收獲。眼光放遠(yuǎn)些天有不測風(fēng)云，別以為你現(xiàn)在選擇了一個好店址就可以一勞永逸。店址還會受到很多因素的影響，諸如政府的舉措等等。如有些商店處于鬧市區(qū)，暫時看來生意很好，但有時也會有難以預(yù)料的事情發(fā)生，如修建立交橋、拓寬馬路等等，對商店的經(jīng)營影響很大。選個口碑好的地方雖然我們說，沒有絕對的好店址，也沒有絕對的壞店址，但在實踐中，有很多經(jīng)驗還是可以供我們的客戶在選擇店址時參考。店址的好壞主要取決于地理位置，具有以下條件的基本上可以說是個好店址，如果具有其中兩條以上，也極有可能是優(yōu)秀的店址。1.商業(yè)活動頻度高的地區(qū) 這類地區(qū)商業(yè)活動頻繁把商店設(shè)在這樣的地區(qū)，營業(yè)額必然高。這就是所謂寸土寸金的地方，有實力的經(jīng)營者一般都會重金以求。相反，如果商店開在人跡罕至的地方，營業(yè)額難以提高租金再便宜也缺乏經(jīng)營價值。2.客流量較多的街道商店處在客流量最高的街道上，受客流量通行速度影響最大?？墒苟鄶?shù)人就近買到需要的商品。需要注意的是，客流量指的是步行者而不是那些乘車經(jīng)過者。3.人口密度高的地區(qū)居民聚居、人口集中的地方是適宜開店的。因為人口一多，對商品和各類服務(wù)的需求也大，商業(yè)機會也就比較多。如果能在這種地方設(shè)置一個能為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的銷售店，那就會有做不完的生意。而且，這種地方顧客的需求比較穩(wěn)定，銷售額也不會驟起驟落，能夠保證商店的穩(wěn)定經(jīng)營。4.接近人們聚集的場所火車站、碼頭等交通場所，公園、影劇院等娛樂休閑場所，大商店、大機關(guān)單位等等的附近，都是開設(shè)商店的良好店址。這些地方都可能有較多的人群聚集。只要有人，就會有消費需求，也就有商業(yè)機會。5.交通便利的地區(qū)旅客上車、下車人最多的車站，或者在幾個主要車站的附近。也可以在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道上設(shè)店。在選擇具體的店址時，照搬教條是不可取的，即使再旺的繁華地段，也會有死角，所以，在選擇時一定要注重親自調(diào)查。選址技巧 開店創(chuàng)業(yè)首先要知道選址的重要性，選址在很大程度上決定了開店的成敗。開店選址要注意下面的一些技巧。1.好店址高租金 我們常說寸土寸金。做生意選地址就是這樣的，好地址通常都是高租金。 很多小生意都依靠店址的好壞，越是大眾生意，就越要舍得在店址上投資。在那些高店租的繁華地帶，你不要懼怕那里的高店租。在通常情況下，只要你的經(jīng)營方向、經(jīng)營策略、選擇的貨源沒有問題，在這些地方往往是高投入高回報。當(dāng)然，在投資前你必須認(rèn)真分析選擇這個店址、投入這筆資金能帶來多大的效益，你所要在此銷售的商品的利潤空間是不是夠大。 開店創(chuàng)業(yè)首先要明白好店址的重要性，不要被寸土寸金的高店租嚇跑。有些創(chuàng)業(yè)者存在一種錯誤的意識：寧愿往店里多投資，也不愿意交高租金。但是，好碼頭雖然寸土寸金，但正常情況下你賺的錢總會大大超過租金。因為好店面的高租金并不是一兩天形成的，也不是房東可以任意抬高的，它是房東和租金在長期利潤分成較量中形成的。2、路口店的利弊 緊鄰主干道，多路公交車設(shè)點在樓下，至市中心僅幾分鐘車程，交通極其便利在以前，不少商店都以緊靠大馬路、主干道為一大賣點。而頭家亦因貪其方便，對些緊鄰巷子道旁的商店頗為垂青，這種情況一度令不少臨街商店得寵。 但是，大馬路黃金地段也可能成為商店經(jīng)營的死穴。首先，隨著車流量的不斷增大，緊鄰大馬路或主干道而帶來的噪聲、廢氣污染，與綠色、生態(tài)、環(huán)保、健康的流行居住趨勢背道而馳。這是路邊店的最大致命傷。其次，路邊店由于受市政規(guī)劃不確定因素的影響，遭受拆遷等的未來風(fēng)險要大得多。政府對城市改造、規(guī)劃的不斷深入，越來越多的道路會面臨著拓建、改造的可能。在這種情況下，最容易受影響的無疑就是緊貼在馬路邊的路邊店了。3、并非行人越多越興隆以為過路人便都是自己的顧客，來往行人越多生意就越興隆，這種想法是極其錯誤的。如果那些來往的行人是帶著某種明確目的的人，那么這些店就拉不住這類顧客。一些商業(yè)街的行人就是這樣。商業(yè)街的行人往往帶有很明確的辦事目的，恐怕很少有人會沖動地上館子進去用餐。相反，游樂街上的行人就不同，他們不是非在什么時候趕到什么地點，辦完什么事情不可。因此，在選擇什么樣的街道設(shè)店時，不但應(yīng)當(dāng)考慮來往行人的數(shù)量，而且還應(yīng)考慮來往行人的性質(zhì)。4、繁華地段不一定是好店址有的地方，表面看來，車水馬龍，人流如織，但并不是聚客的地方。這就是在鬧市新開店很快就失敗，而在小巷開店卻生意紅火的重要原因。你所經(jīng)營的行業(yè)與你所選的店址合拍，該店址則為好店址。簡言之，只要能使你的商店生意興隆的店址，不管商店的位置是在商業(yè)中心還是偏僻小巷，都是好店址。因此，你在開店時，你要考慮你所經(jīng)營的行業(yè)是否適應(yīng)相關(guān)地區(qū)人們的需要。5、拐角的位置較理想拐角的位置往住是很理想的，它們在兩條街的交叉處，可以產(chǎn)生拐角效應(yīng)。拐角位置的優(yōu)點是：可以增加櫥窗陳列的面積。兩條街道的往來人流匯集于此，有較多的過路行人光顧；可以通過兩個以上的入口以緩和人流的擁擠。由于商店位置面臨兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為一個十分重要的問題。一般的做法是，選擇交通流量大的街道作為商店的正門，即店面；而交通流量小的街道一面則作為側(cè)門。6、同行密集生意好同行密集客自來，這是經(jīng)商古訓(xùn)。人流吸引人流，商業(yè)吸引商業(yè)，生意大家做，才能造成一方繁榮的景象。隨著時代的發(fā)展，商業(yè)經(jīng)營形式在發(fā)生著變化，也提升著檔次。在商業(yè)經(jīng)營中，在某一些街道或地點，集中經(jīng)營同一類商品，以其商品品種齊、服務(wù)配套完善為特色，可吸引大量慕名而來的顧客。如我國一些城市街道出現(xiàn)了一些經(jīng)營某種商品為主的特色一條街或商品城。這種經(jīng)營方法對生產(chǎn)者、消費者都有利，對商品經(jīng)營者更是適應(yīng)，市場需要的一種高明的競爭舉措。第二節(jié)選址的方法商店選址調(diào)查選址調(diào)查是開好一家店的前提條件。小故事：杜先生一直想開一家素菜館，在朋友的介紹下，在一個居民區(qū)租了一個店面。開張兩個月來，來他店里的客人寥寥無幾。原因很簡單，素菜館是一種時尚餐飲，它的目標(biāo)顧客是一些素質(zhì)較高的人群，他們追求時尚，關(guān)注健康。而這個居民區(qū)里的人對素食不甚了解，沒有這些概念。杜先生在沒有作選址調(diào)查的情況下就匆忙開店，其失敗在所難免。所以在開店前作好選址調(diào)查至關(guān)重要。 選址調(diào)查的要點包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設(shè)施及競爭店調(diào)查，該商店周圍消費習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查、流動人口調(diào)查、商圈未來發(fā)展調(diào)查等幾個方面。l、家庭狀況家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、收入狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大的影響。比如一個由兩口之家組成的年輕人家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，其消費需求則幾乎是以孩子為核心的。家庭成員的年齡狀況也會對商品有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。2、人口密度一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。計算人口密度，可通過計算白天人口來實現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)在分析其消費需求特點的基礎(chǔ)上進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3、潛在顧客的數(shù)量所有的人都是消費者，很自然也是商店的顧客。你在選擇店址時必須了解當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。人來人往的地方，當(dāng)然是設(shè)店的有利地方，但并非人多的地方就適合開店，還要分析一下哪些人來往，客流規(guī)律如何。首先要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客；其次要了解行人來往的尖峰時間和稀少時間；再次要了解行人來往的目的及停留的時間。4、行人去向開店選址，來往的客流量不可否認(rèn)是一個重要因素。但是，這些往來顧客的去向也應(yīng)是一個非常值得研究的問題。即使是同一個人，由于每次上街的目的不同，情況也就大不一樣。例如，買必需品與買奢侈品的情形，就完全不同。店前經(jīng)過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時候，應(yīng)該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町悾x擇適當(dāng)?shù)牡曛贰?、交通地理條件店面附近的交通狀況，會在很大程度上影響著生意的好壞，因此一般的開店地點，都會考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。上班與下班時間，兩旁的人、車流，呈現(xiàn)明顯的差距。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開在下班路線上。原因很簡單，上班時間大家都忙于工作，只有在下班的時候，才會有空從事采購、飲食等消費行為。然而，并不是大馬路旁邊的地點才算是黃金位置，其實由主干道延伸出的巷弄內(nèi)，也有許多適合開店的地點。而一般評估巷道內(nèi)的黃金店面，多使用漏斗理論，指的就是同一個街口，有數(shù)家三角窗商店，消費者通常會在回家的路程中順道消費。因此，位于干道轉(zhuǎn)進巷弄的第一家商店，會像漏斗一樣，最先吸引消費者入店。理想的黃金地點，應(yīng)該是下班路線右邊的地點。6、購買力家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，附近人口收人水平對店址地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。如長沙西郊某商廈在選址的時候，就對周圍一至兩公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本3000個。經(jīng)過匯總分析，這3000戶居民中，人均收入在每月干元左右的約占50，5001000元的占20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的占10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說明，該地區(qū)居民大都是工薪族家庭，屬于中等收入水平。商店在選擇店址時，應(yīng)以處于青年和中年顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。7、競爭程度如果商店經(jīng)營的是挑選性不強、購買頻率較高的日用商品，在同一地區(qū)又有過多的同行業(yè)在惡性競爭，那勢必會影響商店的經(jīng)濟效益，除非新設(shè)的商店有特殊的經(jīng)營風(fēng)格、能力或不尋常的商品來源，否則很難成功。當(dāng)然，在某些環(huán)境中，上述情況也并不完全如此，有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會形成一條別具特色的商業(yè)街。所以，你在選擇經(jīng)營地點時，要詳細(xì)了解在該地點附近有多少類似的商店?這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價格及待客態(tài)度如何?自己的加入將是增加競爭，還是互相有利等等。8、八年內(nèi)有何變化店址的選擇要搞清楚城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店；反之，有些地點從當(dāng)前來看不理想，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，經(jīng)營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點的選擇。如在游樂街設(shè)店之前，必須事先調(diào)查八年之內(nèi)街道可能發(fā)生的變化。在游樂街開設(shè)飲食店需要高額的保證金，而且商店內(nèi)外裝飾所花的費用也很多。因此，絕對的條件是必須能長期地保持飲食店的繁榮。然而，處在發(fā)展中的游樂街，選定的地點極易發(fā)生變化。新建地下街道、發(fā)展超高層建筑等等都會給飲食店帶來很大的影響。實際操作中還會產(chǎn)生其他種種情況，而且每次受到的影響對飲食店來說都是極為嚴(yán)重的，甚至很可能會難以收回投下的本錢。因此，在選擇游樂街開店時，必須仔細(xì)調(diào)查至少在八年之內(nèi)可能發(fā)生的變化。商店選址策略選擇商店最佳位置時，既要進行定性分析，又要進行定量測算，還要做好選址工作的多種有效策略。 1、地理位置細(xì)分策略地理位置細(xì)分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理條件進行細(xì)微分析后，對商店位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個方面進行細(xì)分：(1)商店選址與路面、地勢的關(guān)系。 一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這會直接影響商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都比較高，商家在選擇位置時競爭也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計等，一定要方便顧客，并引人注目。(2)商店選址與地形的關(guān)系。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在： 方位情況。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向為標(biāo)志。方位的選擇與商店所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動的方向。比如，我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行的習(xí)慣，這樣，商店在選擇地理位置進口時就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳。交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來說在這種交接地，商店建筑的能見度大，但在選擇十字路口的那一側(cè)時，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商店設(shè)在路口的轉(zhuǎn)角處，效果更佳。2.潛在商業(yè)價值評估策略潛在商業(yè)價值評估是指對擬選開業(yè)的商店位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價。評價商店位置的優(yōu)劣時，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對未來的商業(yè)價值進行評估，這是因為一些現(xiàn)在看好的商店位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。因此，商店在選址時，更應(yīng)重視潛在商業(yè)價值的評估。對此，可以從以下幾個方面進行評價：所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值。是否靠近大型機關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。是否有集約效應(yīng)，即商店建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使商店面對多個競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以成行成市的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點考慮的目標(biāo)。3、出奇制勝策略商店選址時既需要進行科學(xué)的考察分析，同時又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場商機，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商店位置，常常會得到意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)沃爾瑪聯(lián)合商店的總經(jīng)理薩姆沃爾就是采用人棄我取的反向操作策略，把大型折價商店遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因為那里的市場尚未被開發(fā)，有很大潛力，同時又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競爭。小故事：新加坡著名華商董俊競創(chuàng)建的詩家董百貨集團，在商店選址問題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認(rèn)為風(fēng)水不好又面對墳場的地段作店址。后來這塊地方很快成為商家云集的地方，成為世界上租金矗昂貴的地段之一。董俊競之所以不信風(fēng)水選這塊地作店址，主要是他注意到每天都有不少外國人通過這里到城里去，這里有可能發(fā)展為交通要道。4、配合所選行業(yè)營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的特點和消費對象，黃金地段并不就是惟一的選擇，有的商店開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以，一定要根據(jù)不同的經(jīng)營行業(yè)和項目來確定最佳的開店地點。下面這些意見可供參考，讀者在實際運用時 當(dāng)可觸類旁通：車站附近：小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等；文教區(qū)：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等；居民住宅小區(qū)：米店、雜貨店、發(fā)廊、報刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。從上面我們可以看出，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是根據(jù)行業(yè)來選擇。5、專家咨詢策略 對于較大型商業(yè)的投資來說，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營者應(yīng)請有關(guān)專家進行咨詢，對所選擇的商店位置進行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對交通流量、人口與消費狀況、競爭對手等情況逐一摸底分析，綜合評價優(yōu)劣，再做出選擇，使商店地址的選擇具有科學(xué)性。評估店址好壞，周圍情況也是必須加以考慮的。有的商店雖然開在區(qū)域干道旁邊，但干道兩邊有柵欄，使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時，對有車道和人行道的街道，要注意街道寬度為25米左右（或人行道寬度在5-10米）最易形成人氣。這樣的寬度，車輛行駛時視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也能很自然地進入商店，如果街道過寬有時反而聚不起人氣。還有一種街道是車道、自行車和人行道分別被隔開，這種方式形成了一種封閉交通，對開設(shè)店面不太有利。一般來講，凡居民較集中的地方都可以建立商店。選擇店址還必須觀察行人來店的目的，是匆匆過路，還是溜達(dá)消遣，同一地點很可能白天人如潮涌，晚間卻空無一人，所以要日夜觀察，如果看到人多，不深究行人的目的(比如有很多人經(jīng)過此地只是換車)就貿(mào)然開店，很可能會導(dǎo)致失敗。商店選址的原則商店選址要遵循下面幾個原則：原則一：方便顧客購物滿足顧客需求是商店經(jīng)營的宗旨，因此商店位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此商店要符合以下條件：(1)交通便利。車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點，則該地段的商業(yè)價值更高。商店店址如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。(2)靠近人群聚集的插所，可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商店開業(yè)的最佳地點選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商店經(jīng)營，一般只適合大型綜合商店或有鮮明個性的專業(yè)商店的發(fā)展。(3)人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地區(qū)。這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實消費者群。(4)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成市場，所以能夠進入商店購物的顧客人數(shù)多，客流量大。原則二：有利于商店開拓發(fā)展商店選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾個方面來考慮如何便利經(jīng)營：(1)提高市場占有率和覆蓋率，以利商店長期發(fā)展。商店選址時不僅要分析當(dāng)前的市場形勢；而且要從長遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴充規(guī)模，如有利于提高市場占有串和覆蓋串，船在不斷增強自身實力的基礎(chǔ)上開拓市場。(2)有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置，對地域的要求也有所不同。商店在選址時，必須綜合考慮行業(yè)特點、消費心理及消費者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點所在地點。尤其是大型百貨類綜合商店更應(yīng)綜合、全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，創(chuàng)立本商店的特色和優(yōu)勢，樹立一個良好的形象。(3)有利于合理組織商品運送。商店選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進貨、集中供貨、統(tǒng)一運送，這有利于降低采購成本和運輸成本，合理規(guī)劃運輸路線。因此在商店位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動的正常進行。原則三：有利于獲取最大的經(jīng)濟效益衡量商店位置選擇優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟效益。因此，地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證量佳經(jīng)濟效益的取得。 第三節(jié)租鋪要謹(jǐn)慎接手轉(zhuǎn)租店要謹(jǐn)慎我們經(jīng)常在一些小報中，或者商店外面，見到各類商店轉(zhuǎn)租的信息。他們大都打著旺鋪轉(zhuǎn)租的旗號。在選擇轉(zhuǎn)租店時，一定不要被這些吸引人的文字迷惑，仔細(xì)想想，就不難發(fā)現(xiàn)：這家商店的生意不好做，經(jīng)營者急于脫手。 小故事：有一位想開店的年輕人，經(jīng)不住廣告的誘惑，受讓了一家書店。事先幾位朋友都勸他要慎重，他卻孤注一擲。結(jié)果一敗涂地，后來才猛然醒悟，悔不該當(dāng)初。有的商店轉(zhuǎn)讓時看上去生意紅火，其實是虛火。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材店，他預(yù)測該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時，就打出了低價轉(zhuǎn)讓的招牌?？吹剿饽敲醇t火，一時間許多人紛紛求讓。幾位老板甚至為這個店面爭得不可開交。經(jīng)過激烈角逐，最終名花有主，低價轉(zhuǎn)讓實際上成了高價賣出，僅轉(zhuǎn)讓費的利益，就相當(dāng)于平時開店好幾個月的利潤。毋庸置疑，吃大虧的當(dāng)然是那些受讓者。當(dāng)然，也有一部分店面，確實是店主迫于客觀原因才轉(zhuǎn)讓的。但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深諳這一行，有自己獨到的經(jīng)營思路，并有一定的經(jīng)濟實力為后盾，那么不妨受讓商店，使瀕臨倒閉的商店起死回生，說不定還真能抱個金娃娃呢。接手轉(zhuǎn)租店的注意事項：(1)在和轉(zhuǎn)租人談判時，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。不管轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng)設(shè)想他們是因為經(jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的。(2)找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營失策等等。如果你對接手這家商店有興趣，就要通過實際調(diào)查分析，從中找出到底是什么因素對經(jīng)營起了抑制作用。原因肯定是存在的，通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，不難得到實質(zhì)性的答案。不查明真正導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的因素，不加以任何改進，以為接手就可經(jīng)營，就指望商店帶來利潤，多半會重蹈別人的覆轍。如果真的找不到什么原因，不如放棄。(3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實一下存貨的具體價值。這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死貨，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價你就占了便宜。存貨太多，既使流動資金減少，還有可能全部砸在你的手里。到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。(4)如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變原有的經(jīng)營行業(yè)，你都必須在經(jīng)營上重新定位。當(dāng)然，我們不能說某一行業(yè)是虧損行業(yè)，某一行業(yè)是賺錢行業(yè)。接手轉(zhuǎn)租店也不是一定會虧，只要你善于經(jīng)營，在某種程度上，還是能夠成功的。租鋪談判的注意事項在初步選定開店的地點后，還應(yīng)作進一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點在這里。這時，你可以從以下幾個方面進行考察：1、店面情況調(diào)查小故事：小李子想開一家魔術(shù)道具店，從別人手里買下了一個店面。這個面積達(dá)30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當(dāng)可觀，價錢相對來說還比較便宜，一共3萬元。小李子以為撿到了便宜，有點得意忘形。他又花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了。一個月后，政府一紙拆違通知書讓他半天沒有回過神來。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脫殼。 所以，在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受騙。2、房東背景調(diào)查劉仲文在廣州打了五年工，有了一點積蓄，很想開家店為自己打工。他叫上幾個朋友，滿大街尋找店面，后來還真的讓他們找到幾家掛著轉(zhuǎn)讓字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。為了開店成功，他們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)，對其背景情況基本了解，覺得可靠后再和他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時，那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲。還有一點很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。3、房租價位談判房租對每一個開店的人來說，是最敏感而又最現(xiàn)實的內(nèi)容。說它敏感，是因為它和錢掛鉤，租金太高會讓你負(fù)擔(dān)不起，一分錢一分貨，太低又找不到好店面。說它現(xiàn)實，是因為這是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。而大多數(shù)情況下，我們都得租用店面，那么和房東討價還價就不得不擺上開店的議事日程。在與房東侃價前，你自己心里首先要有一個譜，也就是先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：你覺得自己有實力負(fù)擔(dān)得起；在這個價位下，估計有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價位是否基本一致。在和房東談判時，根據(jù)你設(shè)定的最高房租，比較房東紿出的房租，權(quán)衡后進行討價還價，這樣才可以得到合理的價位。4、在談判中，繳付房租的方式也是一個很重要的方面。通常情況下，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點，而你也愿意，雙方要把它作為重點來談判。因為這其中有許多不確定的因素，處理不當(dāng)，會引起爭議。付款的方式可以按月結(jié)算，這樣能及時結(jié)算，以免拖久了增加計算難度，而且雙方都會滿意。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證金。還有的店面是長期租的，一租就是十年二十年。對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，還要預(yù)計這個店面以后的發(fā)展?jié)摿ΑＲ驗閺拈L遠(yuǎn)看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。如果你有足夠的資金，同時也看好這個店面，你可以一次性將房租付清。5、其他條件與房東談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時應(yīng)盡量說服房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒，對于一個資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個不小的包袱，如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚，如裝修狀況、設(shè)備狀況等，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進行基本的整修，拆除原有已經(jīng)報廢無法使用的設(shè)備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設(shè)施等。別讓租金成心病員工開銷、水電費、電話費、稅收都是小開銷，惟獨房租占了大頭，讓開店創(chuàng)業(yè)者頭痛。租金往往會占去月開銷一半，所以，租金貴賤直接導(dǎo)致生意成敗。商鋪租金在一個老板心中地位特殊，幾乎已成為創(chuàng)業(yè)者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴，生意就一定會做砸。也就是說，只要租金方面的開銷不等同于整個生意的全部支出，那么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚翻身的可能。市場永遠(yuǎn)在變化，中國人盡皆知這句話，足球是圓的，所以，租金的多少也只是一個相對的概念。有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有人每月只需開銷2000元的鋪面租金，卻步履維艱。生意的成敗絕非租金多少說了算，創(chuàng)業(yè)者要看的是性能價值比。同樣面積的鋪面，淮海路上2萬元是不是要比上海某個不起眼的地方的2000元合算? 都說聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量。那么，什么樣的商鋪才稱得上極品店鋪呢?這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪。好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說了算。 一般來講，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營價值越高，如果創(chuàng)業(yè)者實力非凡，自然應(yīng)該以高標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。那些能喊得起價的商鋪當(dāng)然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費群。北京服飾市場的一個小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意每月出幾萬元來爭取一個幾平方米的小攤。這樣的高價并非事出無因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個攤位，它也沒有不貴的道理。但也不是說鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創(chuàng)業(yè)者必須睜大眼睛看清才行。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價格已經(jīng)相當(dāng)離譜，就像股價浮在天上的股票，誰碰都等于抱個炸彈在懷里。其實，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價值比，除此之外就需要看經(jīng)營者自身是否夠聰明了。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場，每月135萬元的鋪面租金絕非當(dāng)?shù)仄渌伱婵梢酝漤棻?，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把。避免租賃合同陷阱在承租鋪面時可能面臨許多不可預(yù)測的因素，假如出現(xiàn)這些因素而導(dǎo)致鋪面無法經(jīng)營下去時，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除權(quán)，就得繼續(xù)支付租金，承受損失。為避免這類陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個月以上。當(dāng)然，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：(1)承租人的主體資格。商鋪作為不動產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。(2)租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。(3)租賃期限。根據(jù)合同法214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。(4)轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。