國內(nèi)小戶型建筑淺析44

國內(nèi)小戶型建筑淺析 一、總論 1.1 國內(nèi)小戶型產(chǎn)生的淵源 家庭結(jié)構(gòu)的變化，需要小戶型 改革開放帶來了各種新的思潮、新的生活方式，個性化生活成為時尚，三口之家、 “丁克 ”家庭越來越多，多代同堂已不多見。單個家庭人口變少直接導致所需居室數(shù)量變少。 消費觀念的變化，需要小戶型 如今 “一步到位，買個大房子 ”的置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮。分階段多次置業(yè)的觀念正為更多人所接受，對那些年輕、經(jīng)濟實力不太雄厚的一次置業(yè)者來說，小戶型可能是第一選擇。房產(chǎn)功能的變化，需要小戶型 除了居住、保值外，近年來房產(chǎn)的投資功能開始被消費者關注?；钴S的房屋租賃市場加上國家對住房消費的金融支持， “投資 ”意識已經(jīng)在個體購房者中興起。既是投資就必須伴隨風險，購買小戶型總價低，易于出租，無疑是降低風險的有效辦法之一。 1.2 小戶型的城市空間分布 第一類是鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心，這種地段小戶型的出現(xiàn)，主要是由于地段的原因在起作用。比如在紐約 CBD 的核心區(qū)，就有許多出租的小戶型公寓，這類公寓的業(yè)主往往是某個歷史悠久的商業(yè)世家，這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物 ，對他們而言時間永遠是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時間用在乘車進城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區(qū)的小戶型公寓，另外再購買一幢郊區(qū)的別墅，過一種典型的 “ 5+2 ”式生活。 第二類小戶型集中在城市軌道交通的車站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買不起市中心的房子，但又要每天準時到市中心去上班，所以他們最樂于購買軌道車站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車站在 15 分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點就是沒有紅綠燈，準時準點，所 以輕軌快速交通的車站附近，總會聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國外通常所說的聯(lián)合開發(fā)的概念。 第三類小戶型聚居地則是以工作為導向的。比如在大學城附近部分學生和教師的聚居，在科技園附近 IT 產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會為這附近帶來相當一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個專項區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。 從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時間有著重要的關系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數(shù)是為了求得時間上的節(jié)約，這種節(jié)約要么通過接近 工作場地實現(xiàn)，要么通過接近城市交通設施實現(xiàn)，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因為小戶型暫居一族都是缺少時間的人。 1.3 小戶型的居住方式 小戶型住戶在年齡上有兩極分化的特點 即年輕人（ 30 歲以下）和老年人（ 60 歲以上）。這兩段時光恰恰是一個人一生住房生活的兩個時段 開始和結(jié)束。這兩個時段中的居民都會表現(xiàn)出一種明顯的過渡心態(tài)，會接受面積不夠大卻足以夠用的小戶型。對于年輕人來說，一旦他們立業(yè)成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，而將現(xiàn)在所購的小戶型出租。老年人 不再需要在城里上班，所以也就沒必要住在城里的房子，搬到郊區(qū)的較小面積的房屋，郊區(qū)的環(huán)境總好過城里，這樣也符合老年人修身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年要求；而城里的房子給了自己的孩子居住，這樣就可以使年輕人能夠方便的上下班，因此可以說是一個兩全齊美的選擇。 由于戶型小，內(nèi)部能容納的功能少，再加上居住小戶型的年輕一族往往是收入條件比較好，但時間緊張的創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，所以更傾向于花錢買方便，用金錢換得時間，所以小區(qū)周邊成熟的城市配套設施以及交通便利等條件也是舒適生活必不可少的。 二、小戶型建筑特點 2.1 外形 立面 小戶型樓盤設計都比較追求時尚、新穎的外形和立面，這是一個潮流，與此同時，實用、環(huán)保也受到越來越多的關注。 就理論上而言，在目前的技術條件下什么樣的外形都能設計，關鍵是如何滿足房子的實用性要求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方也可以通過設計創(chuàng)新來增加小戶型的舒適度；而在立面上則更注重新材料的使用或材料的創(chuàng)新用法。 北京的 “空間 蒙太奇 ”外形方正大氣，與其內(nèi)部靈活開敞的居住空間相吻合，同時通過立面的再設計將原來裸露的空調(diào)機位全部用金屬打孔鋼板整體屏蔽，外立面看不到任何一部空調(diào)室外機，金屬鋼板經(jīng)過打孔處理，成為半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年輕又極富個性 。 2.2 空間構(gòu)成 小戶型的內(nèi)部空間因其獨特性而成為設計創(chuàng)新的重要切入點。由于小戶型產(chǎn)品具有過渡性，所以 在空間上并非追求永恒、固定而長久，而是呈動態(tài)的、可變遷狀 態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長與變化的可能。 上海新天地 88 ，它的臥室、廚房、書房、客廳即是一個整合的大空間，各空間并沒有被完全分隔 。這樣的流動空間形式，可以為業(yè)主提供多種置業(yè)的可能。 深圳東門 168 它的戶型可以自由組合，隨意拆分，靈活可變：兩套單身公寓 可以組合成一套一房一廳；一套單身公寓和一套一房一廳可以組合成一套二房二廳 因為在設計時就考慮到了戶型之間的隨意組合和拆分，特別是組合后和拆分后的門、廚房、衛(wèi)生間的布置等各個細節(jié)，所以在變動后仍很實用。 所以，一個優(yōu)秀的具有創(chuàng)新精神的小戶型設計，其空間除了具有合理、緊湊等基本特性外，還 應具有流動性、可變化性甚至可生長性，從而達到小戶型空間利用的最佳狀態(tài)：即人性化和空間利用的最大化 。 2.3 創(chuàng)新技術 面積小、總價低是小戶型的獨特之處，但僅僅有這些是不夠的，小戶型的居住舒適性當然不如大戶型，又是因 為是年輕一族熱衷的房產(chǎn)品，所以在技術上往往更應該具有其前瞻性、創(chuàng)新性。 新設備 人類的疾病大多與室內(nèi)環(huán)境污染有直接關系，采用分戶分置換氣新風系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨立可調(diào)控新風系統(tǒng)，使得新功能充分 替代傳統(tǒng)的回風運作，保障每戶新風量在每小時300 立方米（現(xiàn)國內(nèi)標準 30 立方米 / 每小時） 擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風的空調(diào)系統(tǒng)，確定居住者在不宜開窗的自然通風時依然存在新鮮空氣。 “當代萬國城 ”采用新型空調(diào)系統(tǒng)，保持室內(nèi) 20-26 度，相對濕度30%-70% ，新鮮純凈的空氣給居住 者提供了優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。 新材料 在四層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設世界級高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過均勻加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得 “ MOMA ”室內(nèi)溫度達到高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工藝 取消預制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高 3 厘米到 5 厘米 ，增加了居住舒適度。“蜂鳥社區(qū) ”廣泛采用這一新的施工工藝，提高了住宅的居住品質(zhì)。 2.4 室內(nèi)裝修 小戶型面積有限，繁復、多層次的裝修使室內(nèi)空間顯得狹 窄，而且生活是一種過程， 居住小戶型的人士多數(shù)參加工作時間不長、生活不固定，所以不要急于在住進房子初期就把所有地方都填滿，因為日后隨著生活的改變 ，你會增加很多雜物，預留一定的空間去給以后購置的物品作緩沖是非常必要的。 弱化空間分界 全面開放 ，即把客廳、廚房、睡房全部打通，因為小房間不可避免會閉塞、空氣流通不暢順，這樣的設計便于空氣對流。打通空間之后，弱 化各個空間之間的分界，是小戶型與大戶型設計手法相比的明顯特征 。例如客廳、飯廳、休息間之間就不必劃分界限。采用折疊式的家具，是使一廳多用的好方法。一張沙發(fā)打開是 床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客廳、飯廳。布袋式的床沒有形態(tài)，折起來又可省下很多空間。 “新天地 88 ”房間面積僅為 50 平方米 左右，為了追 求室內(nèi)空間寬敞舒適，在功能分區(qū)時用家具作為隔斷，營造出室內(nèi)空間簡潔、流動的感覺。 用色彩調(diào)和視覺效果 居室空間里，色彩的搭配技巧對于氣氛的營造起到相當重要的作用。色彩調(diào)和能創(chuàng)造舒適的視覺感受，處理小空間時，從設計和色彩的搭配上作細致分析， 盡量采用淺色系，以達到 “小空間大利用 ”的效果，絲毫讓人感覺不到壓抑和約束感 。 “新鳳城 銀座公寓 ”（小戶型公寓）二梯五戶的 格局，部分戶型客廳、臥室、廚房面積較小，在 裝修時運用玻璃反射擴大空間感受，運用色彩對比增加空間的層次感 。 多用圓角和吊柜 設計框架搭建起來后 ，家具選購和陳設決定房間的實用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用 縱向空間的 好方法。購買家具時，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只要剛好滿足人體供需要求就可以。另一個需要注意的是，小戶型的家具盡量選取圓角，材料用質(zhì)感輕柔、舒適的為主。 圓角家具方便人行走，不會產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)省了空間 ，質(zhì)地輕柔的布料、木頭，都讓人產(chǎn)生親近感，增加居室溫馨感的同時，也方便使用。 三、小 戶型的發(fā)展 小戶型項目不但會繼續(xù)生存下去，而且會不斷完善，不斷發(fā)展，市場競爭力愈來愈強，市場占有率愈來愈高。因為小戶型項目總價低的特點滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨立的年輕一代的居住需求，小戶型項目銷售火爆就是最好的例證。沒有十全十美的房子，只要有客戶認同，有人購買的房子就是適合市場需要的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各行 各業(yè)都會需要大批的年輕人加入，對小戶型項目的需求也會增加，小戶型租、售市場將一如既往，小戶型項目的發(fā)展?jié)摿o限。 有業(yè)界專家認為，將小戶型的功能進一步細分，是今后的一個發(fā)展趨勢。 當下較為流行的三種形式， 其一， 產(chǎn)品回歸 。有的項目從單一的無廳小戶型回歸成一室一廳，甚至一室兩廳的格局。比如炫特區(qū)，他們正努力地在舒適性與價格之間找到一個契合點，使產(chǎn)品不那么另類，也更加滿足各種層次的消費者。 其二， 提升服務 。將都市性容納進項目的本身屬性使小戶型與周邊的成熟環(huán)境融為一體，通過提升服務，充分發(fā)揮小戶型項目的附加舒適度，使小戶型不局限在項目的單一的樓里，而是依托整個社區(qū)環(huán)境，作為整個社區(qū)產(chǎn)品的一種類型出現(xiàn)。比如 GOGO 新世代，不僅有小戶型低總價、低月供的優(yōu)勢，其優(yōu)良的大社區(qū)環(huán)境、每平方米 800 元的精裝修及貼身式酒店式服務都是一般小戶型項目所達不到的。這種方式還可以避免小戶型項目在整體環(huán)境方面的欠缺。 其三， 轉(zhuǎn)變功能 。小戶型不僅是用來住的，將商務區(qū)中以居住為主的小戶型項目轉(zhuǎn)變成商務功能的小空間，比將一個大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。一些嘗試自己創(chuàng)業(yè)的年輕人面對寫字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大，而一個首付幾萬元、月供兩千元的小戶型項目，正好為這些人提供了一個可以承受的性價比優(yōu)良的辦公室。比如四季沙龍，項目定位為酒店式公寓，第一、二層為 商鋪，上面的 25 層為全裝修住宅。建筑平面類似高層酒店的形制，中間為走道，兩邊分別設置了 17 套住宅，面積從 37.29- 110.22 平方米 。 小戶型的發(fā)展一直是一個求新求變的過程，但在發(fā)展過程中也遇到了各種各樣的問題，如何使小戶型項目真正地成為房地產(chǎn)項目中的一大類型，長久地占有一定的市場份額，如何促進小戶型今后的發(fā)展，使其不斷聚集人氣，創(chuàng)造市場亮點，已成為開發(fā)商目前面臨的問題。 四、實例 4.1 產(chǎn)品介紹 北京廣廈京都置業(yè)有限公司推出的 “炫特區(qū) ”是專為年輕一代量身定 做的小戶型社區(qū)。它一改通常人們認為的小戶型由滯銷的大戶型改造而來或是設置在大盤的較差位置等不良形象，而是將小戶型這一產(chǎn)品作為一個社區(qū)來進行大規(guī)模宣傳和經(jīng)營。炫特區(qū)國際青年社區(qū)是專門為年輕人量身打造的時尚型國際品質(zhì)住宅社區(qū)。區(qū)內(nèi)戶型的設計、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設皆是針對年輕人的生活習慣繪制規(guī)劃。社區(qū)推出了全新概念的自助餐廳、茶餐廳與自助洗衣房，為業(yè)主生活創(chuàng)造了無限便利。針對當代年輕人的經(jīng)濟狀況，項目推出了首付 3.9 萬 ( 起 )，月供 880( 起 ) 的超低負擔入住標準。并在精裝修的基礎上贈 送 TCL 電器及宜家家居。讓年輕人能真正體驗到無負擔的高品質(zhì)生活。 炫特區(qū)升級軌跡 2003.3 1.0 版自用領先型 “零居室 ” 2003.5 2.0 版自用豪華型 2003.7 3.0 版自用終極型 2003.12 XP 版炫王子 2004.4 炫特國際公寓 2004.8 炫特區(qū)貴族版 4.2 設計分析 1.0 版 30 40 平方米 “零居室 ” 2.0 版 基本控制在 60 平米以下，很多戶控制在 50 平米以下，實現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)等多功能性； 3.8 4 米的大面寬設計 ；一室兩廳的格局，將客廳空間劃分為餐與起、主與客、動與靜等不同風格的組合 XP 版炫王子星級公寓 集自住型公寓、酒店式公寓和 SOHO 為一體的集成式住宅，但仍以自住為主；三幢樓形成一個組團，具有相對獨立性；首層大堂立體綠化，屋頂花園設計，三層裙房頂商務空間；專為商務人士量身定做無廚房設計；增加了挑空陽臺及錯層設計等 炫特區(qū)的戶型專為年輕一代量身定做，針對市場上目前很多小戶型產(chǎn)品存在的缺陷：比如功能不完善、采光不充分，布局不合理、使用率過低等問題，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和產(chǎn)品分析后決定推出小戶型公寓升 級版，全面規(guī)避上述小戶型設計中存在的問題，使炫特區(qū)在產(chǎn)品設計上達到功能完善、布局科學、富于人性化的標準。 炫特區(qū)特邀美國 VBN 設計公司精心設計，設計理念前衛(wèi)、時尚，實現(xiàn)了產(chǎn)品共性與居住個性完美統(tǒng)一。其一，將小戶型升級為國際標準戶型，在小戶型的空間實現(xiàn)了一室兩廳的格局，業(yè)主可以將客廳空間劃分為餐與起、主與客、動與靜等不同風格的組合，首次實現(xiàn)了小戶型的全功能版。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時又實現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。其三，獨立私密的臥室設計 ，更具隱私性，打破了以往小戶型的局限。其四，在廚房中設置了嵌入式洗衣機位，節(jié)省了洗衣時間，實現(xiàn)了洗衣與廚房文化的革命。其五，每戶都設有落地玻璃窗或飄窗，不僅具有其它小戶型難以實現(xiàn)的均好性，更具有景觀和靈變性。其六，炫特區(qū) 2.0 版擁有大面寬設計，在起居空間中，擁有 3.8 米 4 米 的大面寬，這絕對是小戶型中的寬 HOUSE 一族。其七，每層特設共享式電梯休息廳，為業(yè)主出行、訪客增加了一個新空間，帶來了更多方便。其八，戶型升級，贈品菜單也升級，如滾桶式洗衣機、彩電、空調(diào)、冰箱等。 4.3 營銷手段 無理由退房 月日，炫特區(qū)一期多戶業(yè)主將正式收房入住。日，炫特區(qū)開發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。 提出 “ 無理由退房 ” 的開發(fā)商早有人在。年底，潘石屹在現(xiàn)代城第一座公寓入住時推出了 “ 無理由退房 ” 。當時這一計劃的出籠是基于潘石屹著名的 “ 出口理論 ” ，給一些不滿意樓盤的業(yè)主一個出口，讓大家在平和中化解矛盾。當時的無理由退房由于給其他開發(fā) 商造成了巨大壓力而引來業(yè)內(nèi)的一片反對聲，倒是業(yè)主和社會輿論 異口同聲給予贊揚?，F(xiàn)代城公寓部分實行無理由退房之后，戶住戶中只有戶業(yè)主退掉了原來購買的房子，其原因?qū)儆诩彝?nèi)部的變故而不得不忍痛割愛。 炫特區(qū)此次在入住前推出 “ 無理由退房 ” ，既是為了維護其一貫堅持的誠信精神，更重要的是針對于精裝修及小戶型交房中所存在的常見問題。眾所周知，小戶型樓盤由于其產(chǎn)品的特殊性，在有限的空間里要做到功能的完美，相比普通樓盤而言難度更大的。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段 。 五、小戶型概念及分類 概念： 對于小戶型的概念目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但比較認可的一種說法是無論一居室、兩居室還是三居室，其特點是每部分面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。 市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點： 1 ） 建筑面積： 一居室建筑面積在 60 平方米以下，二居室建筑面積在 80 平方米以下，三居室建筑面積在 100 平方米以下。 小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊， 廳的面積在 20 平方米以內(nèi)，臥室的面積在 15 平方米以內(nèi)。 2 ） 房屋設計： 房屋設 計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個衛(wèi)生間。 3 ） 配套設施 ：良好的區(qū)位、便捷的交通、方便的購物和娛樂環(huán)境等因素是消費者選擇小戶型時的重要考察因素。小戶型的配套建設方面主要注重三點： 符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習慣。 2 分類： 目前統(tǒng)稱的 “ 小戶型 ” 其實包含三種類型的樓盤， 一是 住宅 （單身公寓）， 吸引對總價敏感又想住在市區(qū)的客戶，用地年限一般按照住宅類為 70 年，為居住者提供高檔生活配套和便利設施 ， 以藍朝部落為代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運動設施，物業(yè)服務方面應達到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對 “海歸 ”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領階層，其租金可達到甚至超過同標準的星級酒店。 目前市場上有高檔的 88 新天地、浦東雅仕閣等，中檔的萬源晶典等為代表。 三是 辦公 （商住兩用），一般位于辦公氣氛濃厚的區(qū)域， 需 要氣派的大堂、優(yōu)雅的會客廳、功能完備的商務中心以及可供出租 的大小會議室等 ， 目前已入住的巴黎時韻以及在售的時峰不夜城可作為代表。 以上三種樓盤盡管形式上都屬于 “ 小戶型 ” ，但除了單套面積小之外，所面對的客戶以及樓盤本身配置的設施則完全不同，是截然不同的三種產(chǎn)品。 海 XXXX 住宅公寓小戶型策劃 一、 小戶型物業(yè)類型選擇 1 、酒店式公寓 近虹口體育場，附近有上海市第二旅游集散中心，未來有輕軌和在建的 M8 線，人流量大； 未來附近規(guī)劃有五星級酒店，造成錯位競爭。 一般為精裝修，配套設施要求 苛刻，成本較高，風險大； 物業(yè)管理需達到酒店水平，管理費高，該區(qū)域客戶承受能力有限； 酒店式公寓周遍一般要有相當?shù)纳虅辗諊搮^(qū)域尚不足以賦予客戶由地段區(qū)域帶來的優(yōu)越感。 本項目體量小，酒店式公寓投入較大，且消費目的以投資為主，目前有抑制投資房產(chǎn)的政策出臺，風險大，該地段市場接受程度待考，故不建議做酒店式公寓。 2 、商住兩用 隨四川北路商業(yè)街的進一步調(diào)整興旺，方便經(jīng)濟的商住兩用物業(yè)在該區(qū)域前景看好 相對四川北路 上的商住兩用樓（如：新朝時代）有價格優(yōu)勢。 項目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌 周邊商務氛圍不濃 本項目能申請到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。 3 、小戶型住宅公寓 步行數(shù)分鐘即可換乘輕軌、 M8 （在建），交通便利； 近四川北路商業(yè)街，生活娛樂購物各類設施齊全； 相對酒店式公寓和商住兩用，其用地限制及物業(yè)管理要求都相對較寬松； 公司對住宅物業(yè)的操作經(jīng)驗豐富； 規(guī)模小， 限高、容積率等規(guī)劃指標限制較大； 臨近高架，噪聲影響大，景觀環(huán)境較差； 周邊建筑物破舊。 要得到良好的市場效果，建議將房型面積控制在 50 平米左右（即總價約 50 萬），既可吸引軌道沿線對價格較敏感的年輕白領居住，也可以招來認可該區(qū)域的投資客，并有目的引導部分旅游及商務出差的客戶來此做短期居住，相對風險較小，但本區(qū)域未來該類物業(yè)有一定量上市，可觀其銷售情況做調(diào)整。 結(jié)論：結(jié)合本項目具體情況，建議做小戶型住宅公寓。 二、房型面積 消費者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準丁克家庭 婚后暫無生育打算 2 人 過渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 75 95 小家庭 有小孩，經(jīng)濟能力有限 3 人 過渡用房 2 室 1 廳 目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項目本身地塊性質(zhì)所限，為達到 做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。 面積上，一房建議在 50 平米左右，以較好的控制總價；二房可控制在 50-70 平米，也可以打通讓業(yè)主自由分割，這有利于在規(guī)劃布局中靈活處置，并且便于實現(xiàn)戶型結(jié)構(gòu)的多樣化。樓宇結(jié)構(gòu)應體現(xiàn)形式的多樣性，建議在限高允許的情況下，可以在頂層設置閣樓，或者將二房一廳位置上改成一房一廳，將另一間房改成露臺或空中花園，增加賣點和去化速度，立面和立體景觀效果也會比 較好。這些造型上的多樣化，為營造獨特、新穎、活潑的居住空間提供良好的條件，滿足了人們不斷提高的居住需求，也就大大增加產(chǎn)品的競爭力。 三、建筑設計 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在 *北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。建議將南塊造底部 2 層為商鋪，上 5 層以及北部地塊的兩幢均為住宅，一幢樓 2 個門洞，一梯 3 4 戶。 建筑風格 ：通過前期的分析、定位，可以勾畫出單身公寓購房者及居住者的人群特質(zhì) ，即 2535 歲的知識精英。他們 *自己的知識與能力，憑借自己的才識，經(jīng)過幾年的打拼，在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)了腳跟。他們是時間和效率的追求者，是引領時尚潮流的中堅力量。故考慮采用簡約的現(xiàn)代主義建筑風格，就這一點而言，與花園城前三期是有傳承關系的，與整個大環(huán)境也是相協(xié)調(diào)的。在此基礎上采用一些富有質(zhì)感的材料和富有現(xiàn)代感的設計語匯，可在突出立面時尚感的同時增加其功能性作用。 同時樓體外墻面多，也為戶型設計中各房間提供良好的設計條件，可能最大限度的實現(xiàn)房間 “全明 ”設計，即明臥、明廁、明廚、明 廳。 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風格，以景觀環(huán)境為重點，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。借鑒德國景觀設計理念，從宏觀的角度把握規(guī)劃，與時下流行的環(huán)保生態(tài)概念相融合。 另外建議設置屋頂花園、入口景觀、狹長綠化帶、垂直綠化 另外，在建筑設計時應巧妙地布局，在避免泉山酒店對本項目的采光及光照受到嚴重影響的基礎上，達到同心城的光照要求，特別要注意的是高架對南部樓 3 層以上建筑的光照和噪聲影響，建議在房屋測繪驗收后，統(tǒng)一將 *高架的外陽臺統(tǒng)一做雙層玻璃。 本項目可以運用綠色建筑的概念，通過科學的 整體設計，集成綠化配置、自然通風、自然采光、低能耗圍護結(jié)構(gòu)、太陽能利用、綠色建材和智能控制等高新技術。比如南面采用活動式外百頁窗，減少陽光直 接射入；頂層屋面可做太陽能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內(nèi)，使用了低水量沖洗的便器；使用了對環(huán)境無害的涂料和清漆等。 四、建材設施配置 公共部位 外墻 涂料、玻璃； 大堂 石材、地磚；電梯。 房間內(nèi)部 衛(wèi)生 防滑地磚、節(jié)水型坐便器、臺盆、沖淋房； 廚房 地磚、煤 氣入戶、操作臺、水斗、（太陽能）熱水器。 通訊設施 電話接口、有線電視、寬帶接口。 五、定價策略 案例所在區(qū)域的價格主要分布在 9300-11060 ，均價約為 10000經(jīng)調(diào)研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新朝時代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 2.00 1.10 0.92 0.96 1.10 0.92 均值 最高 1 02 最低 參考價 10000 住宅均價 10200 社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 景明花園 中興財富休閑廣場 聯(lián)洋年華 歐風新天地 天香公寓 現(xiàn)價 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 12000 比值 4.11 2.18 3.67 2.50 1 5 均值 最高 2 78 最低 參考價 10000 商鋪均價 27800 上海 XXXX 項目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例 一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。第一種為商務公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店，在上海有如 “巴黎時韻 ”產(chǎn)權(quán)商務酒 店。第二種為酒店公寓意義的 產(chǎn)權(quán)酒店，在 上海有如 “ 莫奈印象 ”的產(chǎn)權(quán)酒店公寓。第三種為符合國際慣例的標準產(chǎn)權(quán)酒店。 1 、商務公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒 店 上海新錦山置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建造的 “巴黎時韻 ”產(chǎn)權(quán)位于襄陽南路 500 號（建國西路口），小面積單元共套， 2002 年 2月 1 日上市后個月內(nèi)就銷售了套，均價 14000 元 / 平方米。這種商務公寓意義的 “產(chǎn)權(quán)商務酒店 ”，大多數(shù)購買者是剛起步的創(chuàng)業(yè)者，其中尤以律師、廣告策劃人、個體牙醫(yī)、設計工程師、音樂人、畫家工作室、小型貿(mào)易公司等居多，并且每個單元面積都不大。以 “巴黎時韻 ”為例，每套小的建筑面積只有平方米，最大的建筑面積也不過平方米，都配有衛(wèi)生設備，只有少數(shù)單 元設有廚房間，它基本上不住人，而是作為創(chuàng)業(yè)者的小型辦公室或工作室。此外，這種產(chǎn)權(quán)商務酒店大都地處交通便利地段，周邊市政基礎設施齊全，與周圍聯(lián)系十分方便。 作為產(chǎn)權(quán)式商務酒店，開發(fā)商在建設中充分考慮到了它的使用功能需求，酒店配以強有力的物業(yè)管理公司。同時，舉凡酒店所應具有的設施也大都配置到位，這些硬件設施足以使在此辦公的小公司免除后顧之憂。酒店配有設備齊全的小型會議室，還有設備完善的商務中心，它不僅設有銀行、快遞、打印、傳真、復印等，而且還可以代辦工商注冊、財務年審等，商務餐廳更為小公司用餐提供了方 便。商務酒店除提供大眾化服務之外，對有特殊服務要求的公司還提供個性化的物業(yè)管理，使不同層次的需求都能得到滿足。 有關專家認為，產(chǎn)權(quán)商務酒店作為目前上海的稀有產(chǎn)品，將來還有一定的市場，大約可占房地產(chǎn)市場份額的。只要開發(fā)商不是一哄而上，產(chǎn)品定位準確，物業(yè) 管理到位。 2 、 酒店公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店 上海有如 “ 莫奈印象 ” 酒店公寓意義 的 產(chǎn)權(quán)酒店。 上海綠地集團開發(fā)的 “莫奈印象 ”位于長寧區(qū)延安西路 1201 號（番禺路口）， 27 層共計 464 套住宅。房型設計上以 一房、二房為主， 5 梯 19 戶，。主力房型為 59.15 平方米的小戶型，占總量的 39.65% ， 2003 年 12 月 20 日公開，開盤一月銷售約 200 套。 國際著名酒店管理公司豪生集團已接管 “莫奈印象 ”，并使用獨有的服務品質(zhì)、管理體制和檢查制度，專門設立了門酒店管理循環(huán)課程對酒店員工進行崗位專業(yè)培訓。 “莫奈印象 ”在競爭上最大的優(yōu)勢就是豪生專業(yè)的酒店服務。豪生將通過專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務的同時，節(jié)約酒店的運營成本，為業(yè)主帶來可 *的長期收益。 豪生先進的全球訂房系統(tǒng)，將切實保證酒店的出租率。目前， “莫奈印象 ”擁有全球最大的航空業(yè)配房分銷系統(tǒng)之一的伽利略（）系統(tǒng)。該系統(tǒng)首次運用于國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店，它占全球訂房系統(tǒng)所產(chǎn)生訂房量的強，可以連接全球家旅游代理商、家航空公司、家酒店、家車輛租賃公司，為數(shù)百萬商務和個人旅游者提供周到的服務。 “莫奈印象 ”酒店公寓正式開業(yè)前三年，綠地集團將為投資者提供不低于 8% 的固定年回報。 3 、 符合國際慣例的標準產(chǎn)權(quán)酒店 標準產(chǎn)權(quán)酒店概念 ： 產(chǎn)權(quán)酒店由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE ）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。 以下介紹四川成都紫薇 銀座產(chǎn)權(quán)酒店案例。 地理位置：春熙路正科甲巷 108 號 酒店類別：四星級酒店 項目簡要介紹： 紫薇 銀座是紫薇酒店的二期工程，按四星級酒店標準修建，樓高 17 層，占地 6.32 畝，建筑面積 33000 平方米，計劃投資 1.7 億元人民幣。地下 15 層為產(chǎn)權(quán)式商場，由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營； 8 -17 層為產(chǎn)權(quán)式酒店，共有 239 間 / 套客房，只發(fā)售其中的 100 套共 12 種套型，面積從 35 平方米到 71 平方米不等。 投資方案： A 、 有限自用投資型酒店 。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費贈送時段自住外，大部分時段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度利潤分紅。 20 年 11% 穩(wěn)定的投資回報率。 B 、 投資 + 經(jīng)營型酒店 。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價格標準、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報。 銷售價格 ：均價 8000 元 / 平方米左右。 付款方式： 7 成 20 年按揭。 銷售情況：推出的 100 套酒店立即全部售完。 二、 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇決策 本報告以為殷高西路項目產(chǎn)權(quán)酒店宜選擇上述產(chǎn)權(quán)酒店第一種類型產(chǎn)權(quán)商務酒店。雖然上述產(chǎn)權(quán)酒店第二、第三種類型更接近或更符合產(chǎn)權(quán)酒店本義，但由于后者銷售以后還面臨長時間的客戶 投資回報等 問題，需更加慎重考慮，以使殷高西路項目長線運作的商場的運營上。1 、殷高西路項目選擇產(chǎn)權(quán)商務酒店開發(fā) 殷高西路項目 擬建約 30000 平方米的辦公樓，政府基本上以成本價收購。從殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店與辦公樓的錯位角度來說，最好選擇標準產(chǎn)權(quán)酒店，如 四川成都紫薇 銀座產(chǎn)權(quán)酒店類型，而且酒店客房應該用于旅客居住。但考慮到 標準產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商面臨長期經(jīng)營長期回報客戶的壓力和風險，還是以一次性銷售的產(chǎn)權(quán)商務酒店為妥。殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店與辦公樓有共同點：都是企業(yè)辦公場所。從錯位上來說，產(chǎn)權(quán)商務酒店是面向小型的成長型企業(yè)，更強調(diào)酒店的服務功能和品位檔次。 產(chǎn)權(quán)商務酒店還應該區(qū)分于傳統(tǒng)的商住樓，商與 住之間相互干擾；可以如現(xiàn)代商務公寓： “只商不住 ”或 “以商為主 ”。 2 、 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店必須首先銷售 必須首先銷售的原因是： 回籠資金。 在辦公樓之前銷售。 聚集人氣有利于商場的招商和運營 產(chǎn)權(quán)商務酒店首先銷售的前提是摩爾造勢（見本報告第三篇：整體運作），這樣有利于銷售價格的提升。 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店為小戶型，客戶定位是小型的成長型企業(yè)，吸引周邊的五角場大學區(qū)（復旦大學、財經(jīng)大學等）和寶山區(qū)上海大學人員知識型創(chuàng)業(yè)企業(yè) ，也歡迎投資客。 原本項目可行性報告 “酒店式公寓 ”擬均價為 7119 元，現(xiàn)綜合各方面的因素特別是本項目的摩爾定位，殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店擬均價為 7500 8000 元，以均價為 7800 元酒店可銷面積 30000 平方米計算，可回籠資金 2 、 34 憶元。 三、 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店小戶型創(chuàng)意 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)商務酒店小戶型主力面積在 80-150 平方米之間，在設計和銷售上必須有創(chuàng)意，提供成長型企業(yè)辦公空間解決方案，以下為 IT 公司、廣告公司、咨詢公司 辦公空間解決方案示例。 圖 1 IT 公司辦公空間解決方案 圖 2 廣告公司辦公空間解決方案 圖 1 IT 公司辦公空間解決方案 圖 2 廣告公司辦公空間解決方案 圖 3 咨詢公司辦公空間解決方案 此主題相關圖片如下：蘋果園廣告文案 廣告文案 1 ：尋找目標客戶：身份鑒定 蘋果園，時尚，繽紛的都市陽光生活地帶 蘋果園，住著這樣一群人 他們和深圳一樣年輕 他們有和蘋果一樣清新的面孔 他們唱過小虎隊青蘋果樂園 他們喜歡蘋果牌牛仔褲 他們和蘋果電腦同時跨越過新世紀 他們熱愛深圳這個城市 他們也熱愛生活，更熱愛自己 他們正走在路上，就在你我之間 他們過著一種 “ ON ”的生活 ON ，都市生活，現(xiàn)在開始 大不列顛詞典里， ON ，指 “在 之上 ” 蘋果園詞典里， ON ，是一種生活狀態(tài) 是指：在路上，在路上的人， 事業(yè)處于上升階段的人 生活時尚的人你在 ON 嗎 ？ 深圳，在 ON 的城市。 高速發(fā)展著年輕城市，正步履匆匆地 行走在通往國際化大都市進程中 深圳人，在 ON 的人 一群理想主義者 深圳生活，在 ON 的生活 繁華的，都市的，時尚的 每一天，看到太陽新鮮升起 夢想也是嶄新的。 蘋果園，在 ON 的房子。 朝我們走來的，是龍華第一高檔小戶型社區(qū) 打造龍華優(yōu)質(zhì)生活時尚，引領深圳棲居新潮流 蘋果園，為還在路上 喜歡蘋果末產(chǎn)時尚生活的年輕人打造的房子 健康清新的蘋果生活，為正在 ON 的人準備 廣告文案 2 ：生活價值觀認同 ON ，繁華生活進行時 城市越繁 華 家的概念愈重要 在陌生的路口容易迷路 熟悉的家才會在心中停留 完整的生活， 需要一個完全自我的空間， 從這里開始，搭上幸福生活的地鐵 蘋果的 1N 觀點：因為自信，所以買房 在別人的房子里容易忘記自我 在別人的房子里容易失去精神自由 其實我并不想把青春寄居在別人的房子里 其實你需要一間房 來炒掉窺私僻的房東和那個不講衛(wèi)生的鄰居 你知道你很年輕 你知道你只需要一間盛得下秘密的房子 自信是你開始迷戀蘋果園的理由 蘋果的 2N 觀點：如果月供低于房租，還去租房不是很浪費？ 有一間房子，要裝得下生活的自 在 陽光斜射的光線 要正好打在陽光咖啡杯的杯沿上， 65 度的咖啡熱氣 是嘴唇最喜歡的溫度 蘋果園，不經(jīng)意的 *近你年輕的夢想生活 以心動的價格，幫你輕易擁有如此生活 蘋果的 3N 觀點：家不要大 但一定要有品位 僅僅是買一間房嗎？ 蘋果園賣給你們： 是一種生活方式，一種時尚體驗 蘋果園還賣給你，陽光和新生活以及好心情。 在 ON 狀態(tài)的蘋果人，永遠保持對生活的品位和追逐 蘋果的 4N 觀點：再小的家 也要是陽光燦爛的 給你一個陰郁的角落 四季尋找陽光的味道 心情只能蟄伏如漫長的冬天 如果這樣的 房子，感覺不到溫暖光線 不只損失青春還有美麗心情 在蘋果園，沐浴在陽光里的清新蘋果氣息 讓生活的每一天陽光燦爛 廣告文案 3 ：產(chǎn)品利益點價值闡釋 升值潛力優(yōu)勢 感性描述 我年輕，我渴望上路 我在夢中停止了哭泣 我在陽光下奮力奔跑 我相信成功最大的特質(zhì) 是站在一定的高處，看到過方 我在蘋果園，看到了未來 理性描述 龍華：深圳第一衛(wèi)星城 深圳拓城的第一站 2003 年最激發(fā)人想象力的一塊地 衛(wèi)星城，一個國家城市文明進步的佐證 龍華，深圳衛(wèi)星城建設的重中之重 深圳最具潛力的藍籌版塊 短短兩三年， 龍華版塊悄然誕生三十多個著名樓盤 風和日麗，美麗 365 ，錦繡江南，風澤湖山莊 同時，一批地產(chǎn)名企也正在勢待發(fā)挺進龍華 一個可與廣州華南板塊相媲美的 “大盤重鎮(zhèn) ”正呼之欲出 龍華，吹響 21 世紀中國衛(wèi)星城居住文明的號角 龍華： 21 世紀深圳白領基地、全民置業(yè)首席大社區(qū) 一股激流開始涌動住到龍華去！ 區(qū)位交通優(yōu)勢 感性描述 一路奔跑而來 而路上不斷尋找理想， 在路上唱歌在路上尋找夢中的蘋果園 和時間賽跑，和理想不屈不撓 蘋果園，在便捷和寧靜之中找到一個支點。 一點點的滿足你時間的充