以零售商業(yè)吸引力模型界定大型購物中心的商圈.doc

以零售商業(yè)吸引力模型界定大型購物中心的商圈2004年寶潔獎(jiǎng) 專業(yè)組一等獎(jiǎng)上海零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司楊軼、胡濤、周林古摘 要：商圈的確定對(duì)商業(yè)的經(jīng)營管理及其策略的制定都具有十分重要的意義，本文分析了雷利和哈夫模型存在的主要問題，并提出了改進(jìn)的吸引力商圈模型ABC（attractiveness business circle）模型。本文解釋了ABC的測(cè)算商圈的研究思路和體系，以及模型的實(shí)際應(yīng)用。在實(shí)際案例分析中，將運(yùn)用ABC模型與雷利和哈夫模型得到的不同結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比分析，結(jié)果顯示ABC模型可以幫助界定商圈研究目標(biāo)城市選擇，在界定商圈上具有更強(qiáng)的解釋力。關(guān)鍵字：商圈， 雷利模型， 哈夫模型，ABC模型，地理信息系統(tǒng)ABSTRACTThe analysis of business circle is of great significance for business to carry out its productions and operating activities. The Reillys Model and Huff Model are analyzed in this paper, and some problems in these models are given. OX the basis of Reillys Model and Huff Model, ABC Model is set up. At last, a case is studied in this paper by comparing with ABC and Reillys and Huffs Model.Key Words：Business Circle, Reillys Model, Huff Model, ABC Model, GIS商圈是商業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離，目前國內(nèi)外對(duì)商圈的確定方法主要有兩種，一是以商業(yè)設(shè)施為中心，以一定的距離或步行或車程為半徑劃分出不同大小的同心圓作為商圈，這種確定商圈的方式更為適合小型商業(yè)項(xiàng)目，如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平處于較為“均質(zhì)”的狀態(tài)下。第二種方式為按照萬有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型為代表的數(shù)學(xué)模型，以及由其衍生的各類模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其應(yīng)用性和適用性更為廣泛。通常大型商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍與所在城市的影響力息息相關(guān)，它將借助城市的影響力擴(kuò)大自身的輻射區(qū)域。所以大型商業(yè)項(xiàng)目商圈的確定時(shí)，第一步需要界定其可能影響的目標(biāo)城市。如果選定樣本城市過多，研究成本上升；研究的城市過少，未來的商圈必然人為縮小，也將可能給未來的營銷決策帶來偏差。ABC模型結(jié)合了都市商圈測(cè)定方式及商業(yè)項(xiàng)目的輻射商圈的原理，使研究人員能較好地界定定量研究的目標(biāo)城市，從而使商業(yè)項(xiàng)目地商圈界定變得更為理性，更加符合實(shí)際，并在實(shí)際案例運(yùn)用中具有較強(qiáng)的解釋力。1、目前常用商圈測(cè)定的理論模型及存在的問題目前商圈分析模型主要以物理學(xué)中的萬有引力模型（見公式1）為基礎(chǔ)來測(cè)定商圈范圍，即兩個(gè)物體之間的引力與兩個(gè)物體的質(zhì)量成正比，與兩個(gè)物體之間的距離的平方成反比，利用此原理來界定商圈范圍。其中， 和 分別是兩個(gè)物體的質(zhì)量，D為兩個(gè)物體之間的距離。K為萬有引為常數(shù)。目前以萬有引力原理進(jìn)行商圈測(cè)定的模型可以分為兩大類都市商圈的模型與商業(yè)項(xiàng)目商圈模型。1. 1都市商圈模型1.1.1 模型介紹都市商圈模型以雷利模型及其改進(jìn)模型為主。雷利模型是1929年美國人Reilly W通過對(duì)150個(gè)城市實(shí)權(quán)分析后提出的用以預(yù)測(cè)商圈規(guī)模的“零售引力法則”，該模型認(rèn)為：具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市，對(duì)位于其中間的某一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。用公式表達(dá)如下：式中： ：A城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額； ：B城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額； ：A城市人口數(shù)量；：A城市人口數(shù)量； ：A城市與中間地C城市之間的距離； ：B城市與中間地C城市之間的距離；人口修正系數(shù)X=1；距離修正系數(shù)X1.52.5，一般取2。在雷利模型基礎(chǔ)上演繹出來的有康帕斯模型，也是以人口數(shù)量與距離來界定商圈邊界，阿普波姆模型則是以A與B城市的總商業(yè)場(chǎng)地面積與時(shí)間距離為參照計(jì)算商圈邊界，伽薩模型以A與B城市中某個(gè)市場(chǎng)的面積與兩城市之間的時(shí)間距離進(jìn)行計(jì)算。1.1.2 存在的主要問題雷利模型以城市的人口或商業(yè)總面積作為某城市的商業(yè)實(shí)力標(biāo)志，從數(shù)值上說，具有商業(yè)中心機(jī)能的兩個(gè)城市，其輻射范圍與兩城市的人口呈正比，與兩座城鎮(zhèn)之間的距離的平方呈反比。按照此邏輯關(guān)系，城市人口越多、商業(yè)規(guī)模越大，則對(duì)消費(fèi)者越具有吸引力。人口眾多對(duì)商業(yè)的需求也將上升，但是由于每個(gè)城市的發(fā)展定位以及商業(yè)發(fā)展不平衡性，不同城市之間的商業(yè)水平存在著明顯的差距。并且城市的商業(yè)吸引力是由許多的因素綜合作用所決定的，。1.2商業(yè)項(xiàng)目商圈模型1.2.1 模型介紹確定商業(yè)設(shè)施商圈的主要模型為哈夫模型，該模型是美國學(xué)者Huff D提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測(cè)模型，基本法則引用萬有引力原理。其在確定商業(yè)中心的吸引力時(shí)做了以下假設(shè)：假設(shè)一個(gè)商場(chǎng)j對(duì)消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商場(chǎng)的面積呈正比(j=1,2,n)，與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場(chǎng)的阻力呈成反比。利用哈夫模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場(chǎng)j的概率Pij, Pij公式如下所示：商場(chǎng)的魅力用該商場(chǎng)的面積Sj表示，面積越大表示業(yè)態(tài)和組合越豐富，魅力指數(shù)越大，阻力用從i到j(luò)所需時(shí)間Tij表示。 表示所需要的時(shí)間對(duì)消費(fèi)者選擇商店影響的參變量， 表示商店規(guī)模對(duì)消費(fèi)者選擇影響的參變量。一般 2， 1。 哈夫模型認(rèn)為，某消費(fèi)者選擇商場(chǎng)j的概率等于商場(chǎng)j對(duì)該消費(fèi)者的吸引力除以可能選擇的所有商場(chǎng)吸引力之和。即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的吸引力是由兩個(gè)因素決定的距離和商業(yè)規(guī)模。1.2.2 存在的主要問題哈夫模型主要存在以下三個(gè)問題：1） 以商業(yè)項(xiàng)目的面積表示其吸引力或魅力值。哈夫模型利用商業(yè)項(xiàng)目的面積的大小來確定其魅力值高低，按照這個(gè)邏輯如果需要擴(kuò)大商圈，吸引更多人那就只需要將未來商業(yè)場(chǎng)所的面積設(shè)置的越大越好，越可以擴(kuò)大影響力，在一定程度上這種推論是沒有錯(cuò)的，但是這存在一個(gè)假設(shè)前提就是面積越大，越具有吸引力，經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)胶?，而?shí)際上商業(yè)設(shè)施的建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)的組合、市場(chǎng)定位、經(jīng)營策略方式、宣傳廣告等都會(huì)與商業(yè)設(shè)施的吸引力具有直接關(guān)系。2） 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目面積的修正值 。為了避免產(chǎn)生第一類的錯(cuò)誤，引入的修正參數(shù) 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目以面積代表吸引力的做法進(jìn)行了修正，一般情況下取值為1時(shí)，即陷入第一類的錯(cuò)誤中，其取值為經(jīng)驗(yàn)值。3） 消費(fèi)者選擇商店的參數(shù) 。取值原則為按照消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行界定，當(dāng)消費(fèi)者購買耐用消費(fèi)時(shí)，其愿意花費(fèi)較多的路程時(shí)間，而對(duì)于快速消費(fèi)品，消費(fèi)者的路程時(shí)間的忍耐性將下降，哈夫推薦的參數(shù)值有：購買家具 3.19，購買衣服 2.72。但是不同地區(qū)的消費(fèi)文化以及各地商業(yè)發(fā)達(dá)的不平衡性等使得不同地區(qū)的消費(fèi)行為會(huì)產(chǎn)生很大的差異，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)難以反映各地的實(shí)際情況。針對(duì)以上商圈模型存在的問題，ABC Model 進(jìn)行了修正，提出了更為合理的解決方案。2、吸引力商圈模型（ABC Model）2.1 ABC模型ABC模型是在雷利和哈夫模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行二次修正得到的，主要解決了存在于這兩個(gè)模型中的一些主要問題。2.1.1 ABC都市商圈模型1、模型介紹該模型主要針對(duì)雷利模型中存在的問題進(jìn)行了修正。在都市商圈研究中，雷利模型假設(shè)了人口的高低是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵因素，考慮到各地商業(yè)水平的不均衡發(fā)展，簡(jiǎn)單地用人口衡量城市商圈的購買力不是非常準(zhǔn)確的。在ABC中以城市的商業(yè)發(fā)展水平來測(cè)量某城市對(duì)消費(fèi)者的吸引力，而城市年度實(shí)際零售經(jīng)營總額是衡量一個(gè)城市零售商業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，同時(shí)這個(gè)指標(biāo)也包涵了該城市人口影響。因此，選用城市年度零售經(jīng)營總額能更加準(zhǔn)確地衡量一個(gè)城市的商業(yè)吸引力，特別是零售商業(yè)的吸引力。2、模型的使用假設(shè)兩座城市O1、O2，各自的零售商業(yè)總額為R1、R2，兩城市之間的距離為d，兩城市所提供商品的平均商品價(jià)值為w。由萬有引力原理可知：對(duì)兩個(gè)城市之間任一點(diǎn)O，該點(diǎn)到O1和O2的距離分別為d1和d2，則兩城O1和O2對(duì)位于O點(diǎn)的消費(fèi)者的吸引為F1和F2分別為：式中： w與k為常數(shù)。根據(jù)以上兩個(gè)公式可以求出商圈分界線。所謂商圈分界線是指兩個(gè)城市O1和O2對(duì)該分界線上任何一點(diǎn)的吸引力相同。用數(shù)學(xué)公式表現(xiàn)為：F1=F2為了更加精確地確定分界線的形狀和相應(yīng)商圈圍成的面積，假設(shè)零售總額較少的城市為O1，其坐標(biāo)點(diǎn)為（0，0）；零售總額較多的城市為O2，其坐標(biāo)點(diǎn)為（d，0）。如圖2所示：圖2 商圈分界示意圖則可推得分界曲線為圓，其圓心坐標(biāo)為O1、O2，分界曲線的曲線方程為圓的方程式：（4）相應(yīng)圓心坐標(biāo)為：（5）圓的半徑為：（6）在分析多城市之間相互影響時(shí)，以兩兩相互配對(duì)進(jìn)行研究，確定各自的商圈邊界，經(jīng)由配對(duì)分界曲線的割集確定各城市的商圈范圍。2.1.2 ABC商業(yè)項(xiàng)目商圈模型1、模型介紹ABC商業(yè)項(xiàng)目模型主要針對(duì)哈夫模型中存在的主要問題進(jìn)行了部分修正。針對(duì)前面所提到的第一和第二類問題，即以商業(yè)面積來衡量商業(yè)項(xiàng)目吸引力或者引入修正系數(shù) 來修正都存在著實(shí)際運(yùn)用中的不適用性，為解決該問題，在ABC模型中引入該商業(yè)項(xiàng)目的全年?duì)I業(yè)額或每月營業(yè)額作為該商業(yè)項(xiàng)目的吸引指標(biāo)。營業(yè)額的高低可以直接反映商業(yè)項(xiàng)目的最終市場(chǎng)表現(xiàn)，以最終結(jié)果為導(dǎo)向可以反映商業(yè)項(xiàng)目的綜合吸引力。ABC模型中利用該數(shù)值可以將第一和第二類問題一次性解決。并且可以按照商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)不同的商品進(jìn)行分別計(jì)算對(duì)消費(fèi)者吸引力。對(duì)于 的取值可以根據(jù)地區(qū)i的消費(fèi)者實(shí)際以怎樣的概率選擇j商業(yè)項(xiàng)目的抽樣調(diào)查結(jié)果，用回歸分析方法得到其經(jīng)驗(yàn)值來確定，這樣更為符合各地的不同選擇偏好。2、模型的使用假設(shè)商場(chǎng)j對(duì)消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)額呈正比(j=1,2,X)，與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場(chǎng)的阻力呈成反比。利用ABC模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場(chǎng)j的概率Pij, Pij公式如下所示：（7）式中：Yj：表示j商場(chǎng)的年?duì)I業(yè)額，營業(yè)額越大表示業(yè)態(tài)組合越豐富，商品定位能吸引一定消費(fèi)受眾；Tij：表示阻力，以消費(fèi)者從地點(diǎn)i到j(luò)商場(chǎng)所需時(shí)間表示；：對(duì)不同車程時(shí)間進(jìn)行修正的系數(shù)，根據(jù)地區(qū)i的消費(fèi)者實(shí)際以怎樣的概率選擇j商業(yè)項(xiàng)目的抽樣調(diào)查結(jié)果，用回歸分析方法得到其經(jīng)驗(yàn)值來確定。計(jì)算出Pij即地點(diǎn)i的消費(fèi)者愿意到商場(chǎng)j的概率，可以進(jìn)一步得到地點(diǎn)i到商場(chǎng)j消費(fèi)者的預(yù)測(cè)值。然后根據(jù)商圈的一般確定原則來界定核心商圈（5065客源）、次級(jí)商圈（1525客源）及邊緣商圈。2. 2 ABC商圈模型研究方法ABC模型是由商圈研究的研究方法及運(yùn)算模塊所組成。目前確定商業(yè)設(shè)施時(shí)常用的方法是以所研究的商業(yè)設(shè)施位中心，以一定的距離或步行時(shí)間或車行時(shí)間為半徑劃出不同的同心圓，以確定不同商圈。該研究方法存在著一個(gè)假設(shè)前提為所研究的商業(yè)設(shè)施周邊的城市或區(qū)域?yàn)椤熬|(zhì)”，即所輻射的區(qū)域內(nèi)的居民消費(fèi)水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿等為完全一致。而實(shí)際上每個(gè)城市都具有自身的地域文化特征，并影響著其消費(fèi)行為選擇。在ABC中提出了研究商圈的整體思路（如下圖1所示）：圖1 ABC研究思路研究的整體思路更為適合于大型商業(yè)設(shè)施的商圈范圍確定過程，如為社區(qū)型商業(yè)設(shè)施則研究的范圍相應(yīng)的縮小，如從商業(yè)設(shè)施所在城市區(qū)域作為切入點(diǎn)開始研究，了解該區(qū)域的整體商圈范圍，然后縮小到所在地段周邊的情況進(jìn)行研究。3、實(shí)際運(yùn)用X市某購物中心的商圈研究3.1 案例介紹及研究思路案例介紹：某購物中心位于X市某區(qū) ，建筑面積60萬平米，定位為集娛樂休閑購物于一體的購物中心。為制定未來的營銷及廣告宣傳策略，首先要了解其所輻射的商圈范圍，從而對(duì)不同商圈內(nèi)的消費(fèi)者進(jìn)行研究，制定出對(duì)應(yīng)的宣傳策略。本文以此案例為基礎(chǔ)，將ABC模型與雷利和哈夫模型進(jìn)行對(duì)比應(yīng)用研究，分析ABC模型與雷利和哈夫模型之間存在的差異。研究思路圖示如下圖3。X市位于富饒的長(zhǎng)三角地區(qū)，在該區(qū)域中上海作為國際型大都市，具有強(qiáng)大的輻射力和吸引力，在界定X市輻射圈時(shí)先考慮上海對(duì)其的影響，通過上海與X市之間的商圈分析圈定屬于X市的輻射商圈范圍，從而判斷主要研究的目標(biāo)城市，然后了解X市與其輻射城市之間的相互影響，以此界定X市都市圈的范圍和特點(diǎn)，并對(duì)重點(diǎn)城市進(jìn)行消費(fèi)者研究，以及購物中心的商圈研究。圖2 研究思路3.2 區(qū)域城市商圈界定1、上海輻射商圈對(duì)X的影響運(yùn)用ABC模型與雷利模型分別計(jì)算上海-X市之間的相互影響力，以確定X市市的輻射商圈范圍，以及輻射區(qū)域內(nèi)的城市，以確定進(jìn)一步城市研究對(duì)象及所影響的城市內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)行為和意愿。相關(guān)數(shù)據(jù)和推算結(jié)果如下所示：表 1 X市與上海的基本數(shù)據(jù) 人口（萬人）零售總額（億元）上海16402220.64X市612600.24距離公里公里d370370M-220-137r360264相對(duì)上海而言，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）繪制的X市商圈如下圖所示范圍：圖3 按照雷利模型計(jì)算的X市輻射商圈圖4 按照ABC模型計(jì)算的X市輻射商圈圖3是以雷利模型計(jì)算的X市商圈，以X市與上海連線的延長(zhǎng)線向西北方220km為圓心，以360km為半徑圈定了X市輻射范圍，包括了安徽和江蘇的大部分區(qū)域及河南、湖北部分地區(qū)，以及X市與上海之間的一些城市，如泰州、常州等。圖4是按照ABC模型計(jì)算的X市商圈，以X市與上海連線的延長(zhǎng)線向西北方137km為圓心，半徑264km，輻射范圍包括了安徽、江蘇部分地區(qū)，以及X市與上海之間的一些城市，但不包括泰州、常州。對(duì)比雷利與ABC模型計(jì)算的結(jié)果，ABC模型所計(jì)算的商圈范圍縮小，更為容易界定商圈所要研究的對(duì)象。在此案例中，曾考慮將泰州與常州一起納入未來購物中心的輻射城市，通過ABC模型計(jì)算結(jié)果以及長(zhǎng)三角城市組團(tuán)的現(xiàn)狀（見圖5），客戶也非常信服的接受了剔除泰州與常州這兩個(gè)城市作為研究重點(diǎn)。注：事實(shí)上，在上海與X市城市圈的“斷裂帶”處自然生成了一系列“接力商圈”（如圖5所示），如通泰城市圈、蘇錫常城市圈、杭嘉湖城市圈等。圖5 長(zhǎng)三角城市圈示意圖3.2X市周邊城市商圈影響界定研究X市與周邊城市之間的商圈影響，了解各城市之間的商業(yè)相互影響情況，以此作為未來研究購物中心的初步版圖。通過區(qū)域城市研究結(jié)果基本勾勒出X市都市圈的大致范圍，包括A市、B市、C市、D市、E市、F市六個(gè)主要城市。在這六個(gè)城市之間的商業(yè)相互影響力的研究將為購物中心輻射商圈提供參考依據(jù)。各城市的零售商業(yè)總額摘自各城市2003年政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)，城市之間的距離（d），由于在實(shí)際生活中，各城市居民異地消費(fèi)大多不會(huì)采用徒步方式，而是乘車前往。因此消費(fèi)者是根據(jù)城市之間的公路里程來判斷遠(yuǎn)近，而不是兩個(gè)城市間的直線距離。因此，選擇城際公路的里程數(shù)作為d進(jìn)行模型的推算比采用直線距離更為適當(dāng)。這里用于模型推算的城際公路里程數(shù)摘自由X市地圖公司發(fā)行的最新一版某?。╔市所在省）公路里程圖。測(cè)定結(jié)果如圖6和圖7所示。圖6 按照雷利模型計(jì)算的X市輻射商圈圖7 按照ABC模型計(jì)算的X市輻射商圈由于各城市的商圈是由多個(gè)商圈分界線按割集的原則推得，因此其形狀并不是當(dāng)常見的圓形，而是呈凹凸不平不規(guī)則形狀（以上圖形為GIS軟件繪制）。圖6 按照雷利模型計(jì)算的X市商圈擴(kuò)大個(gè)人口多而商業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)的商圈輻射力，如滁州和馬鞍山等。圖7按照ABC模型計(jì)算X市商圈時(shí)，可以明顯看出X市商業(yè)在周邊地區(qū)的發(fā)達(dá)性，其輻射力高于周邊幾個(gè)城市。零售商業(yè)不發(fā)達(dá)的城市商圈影響明顯縮小，特別是?。ǔ鼺市外）各市影響驟減，同時(shí)，X市商圈在安徽省內(nèi)的影響范圍顯著增加，X市商圈覆蓋范圍由1.08萬平方公里（圖6中的X市輻射圈面積）增至1.96萬平方公里（圖7中的X市輻射圈面積），相應(yīng)輻射人口也由原先的840萬人增至近1300萬人。根據(jù)在X市周邊各省的實(shí)地消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示A市、D市等城市居民到X市購物的傾向非常高，因此ABC模型比雷利模型計(jì)算結(jié)果更為符合實(shí)際情況。3.3 購物中心的商圈界定研究顯示，不同城市消費(fèi)者選擇去X市購物消費(fèi)的主要選擇為商業(yè)區(qū)1、商業(yè)區(qū)2、商業(yè)區(qū)3及商業(yè)區(qū)4，由于未來建成的購物中心體量巨大，足以形成X市另一個(gè)商業(yè)區(qū)，因此其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已不是單個(gè)業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，而是X市商業(yè)區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)。各主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息如表2所示。 表2 X市主要商業(yè)區(qū)營業(yè)額與營業(yè)面積 X商圈營業(yè)額（億元/年）營業(yè)面積（萬平方米）商業(yè)區(qū)110890商業(yè)區(qū)29556.25商業(yè)區(qū)31456.25商業(yè)區(qū)43922.5未來的購物中心4060由該統(tǒng)計(jì)表可以看出商業(yè)面積大并不表示該商業(yè)中心就具有吸引力，如商業(yè)區(qū)2與商業(yè)區(qū)3之間的差異性，再次證明了利用商場(chǎng)面積作為吸引力的局限性。同時(shí)，到某一商業(yè)區(qū)購物的可能性與不同城市到達(dá)該商業(yè)區(qū)的長(zhǎng)途與市內(nèi)交通的總時(shí)間密切相關(guān)，本模型需要通過實(shí)地調(diào)查來獲取從某城市到達(dá)各商業(yè)區(qū)的平均時(shí)間。按照哈夫模型中以營業(yè)面積確定商業(yè)的魅力指數(shù)時(shí)，各城市消費(fèi)者選擇去該購物中心的概率為下表3中第3列中的數(shù)值。表3 哈夫模型計(jì)算各城市消費(fèi)者去購物中心的概率和客流量 城市城市的人口規(guī)模選擇概率客源比例商圈劃分X市6190165.9327.00%41%核心A市1881494.4953.94%18%B市1524358.9349.02%11%次級(jí)C市2400340.5945.78%15%D市604965.0145.78%4%邊緣E市1053498.7950.17%7%F市2035018.0838.41%5%總計(jì)15689841.82100%注：表中城市順序按照距離位于X某區(qū)（北部）的某購物中心的距離遠(yuǎn)近進(jìn)行排列，下同。商圈的劃分按照距離購物中心的遠(yuǎn)近以及是否可以支撐相應(yīng)的客源數(shù)量進(jìn)行界定。按照ABC模型中以營業(yè)額確定商業(yè)的魅力指數(shù)時(shí)，各城市消費(fèi)者選擇去該購物中心的概率為表4中第3列中的數(shù)值。表4 ABC模型計(jì)算各城市消費(fèi)者去購物中心的概率和客流量 城市城市的人口規(guī)模選擇概率客源比例商圈劃分X市6190165.9327.00%56%核心A市1881494.4924.87%11%次級(jí)B市1524358.9313.18%4%C市2400340.5938.20%17%D市604965.0126.64%3%邊緣E市1053498.7921.39%4%F市2035018.0826.52%5%總計(jì)15689841.82100%對(duì)比兩個(gè)結(jié)果可以看出，哈夫模型計(jì)算的核心商圈包括X與A兩城市，利用ABC計(jì)算的購物中心的核心商圈為X市，實(shí)際情況與ABC所測(cè)算的范圍更為吻合。在劃定購物中心商圈范圍的同時(shí)考慮到X市的自身都市圈的影響，其特點(diǎn)對(duì)其西北方向輻射力更為強(qiáng)烈，考慮到本項(xiàng)目位于X市的北部，所以整個(gè)商圈的形狀呈現(xiàn)出偏向西北的扁圓形，如圖8所示：圖8 利用ABC模型結(jié)果繪制的X市某購物中心的商圈輻射示意圖4、結(jié)論與展望 計(jì)算商圈時(shí)非常重要的一個(gè)指標(biāo)就是如何界定一個(gè)城市商業(yè)或一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的吸引力，該指數(shù)在ABC模型中以某城市的社會(huì)零售總額或一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)額進(jìn)行表示，比雷利模型和哈夫模型以人口數(shù)量和商業(yè)面積的表示方法有了更強(qiáng)的解釋力。本文所提出的ABC模型是一種快速便捷，而且適用的界定商圈的方法。測(cè)定城市商業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目的吸引力時(shí)還可以考慮將吸引力指標(biāo)劃分為多個(gè)子項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的方法。ABC都市圈模型在利用某城市零售總額時(shí)，可以進(jìn)一步按照項(xiàng)目的具體定位尋找該城市相關(guān)的二手?jǐn)?shù)據(jù)，如購物中心可以按照零售總額計(jì)算，建材市場(chǎng)則按照城市的建材銷售總額計(jì)算等等，以不同的數(shù)據(jù)來分析該城市在這一領(lǐng)域的影響力和輻射范圍。ABC商業(yè)項(xiàng)目商圈模型中，以某商業(yè)設(shè)施的營業(yè)額作為基數(shù)來評(píng)測(cè)對(duì)其他城市消費(fèi)者的吸引力時(shí)，可以參考以往歷史數(shù)據(jù)中該商業(yè)設(shè)施總營業(yè)額中來自周邊各個(gè)城市消費(fèi)的比例，對(duì)吸引力指標(biāo)進(jìn)行修正后計(jì)算。在測(cè)定商業(yè)項(xiàng)目的吸引力時(shí)可以按照不同類別的商品，如耐用消費(fèi)品、高檔消費(fèi)品、快速消費(fèi)品等對(duì)消費(fèi)者的不同影響來界定 值，并劃分出不同商業(yè)項(xiàng)目中不同商品的輻射商圈，引入地理信息系統(tǒng)進(jìn)行商圈的繪制將使得商圈更加具體形象。參考文獻(xiàn)：1、 陸滿平，國外測(cè)定商圈的理論法則，商場(chǎng)現(xiàn)代化，1998年第5期。2、 遲克蓮，運(yùn)用雷利法則確定商圈，現(xiàn)代財(cái)經(jīng)，2001年第