房源管理制度.doc

房源管理制度為規(guī)范公司房源管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證資源質(zhì)量和最大限度的創(chuàng)值，特制定本制度。 第一章 房源歸屬及拆傭管理一、房源拆傭的范圍及比例（一）分配范圍：房源只參與按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的傭金的分配，不參與其它獲益的分配；（二）分配比例： 1、公司有該房源委托書的，房源人20%，收匙人5%，簽訂書面多家委托人5%，簽訂書面獨(dú)家委托人20%；（書面委托期限不得超過3個(gè)月，否則視為無(wú)效委托）2、所收鑰匙在成交前已取走，則房源人按20%分配。二、可拆傭房源的標(biāo)準(zhǔn)（一）房源關(guān)鍵要素齊全、準(zhǔn)確，方判定為可拆傭房源。具體為：樓盤名稱、具體的物業(yè)地址、樓層、總層數(shù)、建房年代、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)情況、裝修、看房情況、業(yè)主姓名、正確聯(lián)系方式 （二）以上要素的完整和準(zhǔn)確性的完善，最遲不超過24小時(shí)。如果成交發(fā)生在24小時(shí)之內(nèi)，則成交后進(jìn)行修改、補(bǔ)充達(dá)標(biāo)的房源，仍不可拆傭。（三）如因要素不齊全，沒能達(dá)到拆傭標(biāo)準(zhǔn)，房源人不能參與業(yè)績(jī)分配，則該部分業(yè)績(jī)劃規(guī)公司。三、在以上必備要素之外，城區(qū)、片區(qū)、用途、類型、戶型、實(shí)用面積、交易方式、朝向、付款等信息對(duì)于后續(xù)工作非常重要，要求盡量完整登錄。四、經(jīng)紀(jì)人接盤操作流程：獲得報(bào)盤信息 規(guī)范填寫中聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)信息登記表 第一時(shí)間錄入中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)， 接盤3天內(nèi)勘察物業(yè)，業(yè)主簽署出租/出售委托書 當(dāng)日將委托書交本組分行經(jīng)理五、房源新增中違規(guī)的處理：（一）未在3天內(nèi)勘察物業(yè)，由業(yè)主簽署出租/出售委托書，即使要素齊全，達(dá)到可拆傭房源標(biāo)準(zhǔn)，按10%享有其業(yè)績(jī)分配。（二）如新接房源未在第一時(shí)間登錄中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)，視為窩盤。如登盤時(shí)間在成交時(shí)間之后，不論任何情況均視為成交分行與成交人窩盤。窩盤行為根據(jù)其產(chǎn)生的影響對(duì)責(zé)任人罰款50500元。 （三）所有在公司成交的盤源均應(yīng)為中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)中現(xiàn)有的房源，否則此單不計(jì)所有業(yè)績(jī)和提成。外接代辦過戶除外。六、房源的不同狀態(tài)及轉(zhuǎn)變（一）無(wú)效盤：如房源的樓盤名稱、棟數(shù)、房號(hào)準(zhǔn)確無(wú)誤，但確實(shí)沒有業(yè)主電話，可作為半成品錄入中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)，狀態(tài)為無(wú)效盤；已有聯(lián)系方式但全部失效的也列為無(wú)效盤。無(wú)效盤48小時(shí)內(nèi)掃進(jìn)資料盤。得到有效聯(lián)系方式后視為有效，轉(zhuǎn)到當(dāng)前。以資料盤為基礎(chǔ)，提供業(yè)主電話，并按可拆傭房源標(biāo)準(zhǔn)跟進(jìn)、完善信息，則完成全部工作的經(jīng)紀(jì)人享有100%的房源份額?？刹饌蚍吭礃?biāo)準(zhǔn)中關(guān)鍵信息，缺失其中任何一條，視為無(wú)效盤，無(wú)效房源不享有業(yè)績(jī)分配。（二）房源狀態(tài)由有效改為無(wú)效、已租已售等狀態(tài)后，重新開盤，該房源為開盤經(jīng)紀(jì)人所有。開盤的界定為：第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主并提供真實(shí)有效的房源跟進(jìn)。七、人事變動(dòng)的房源處理：（一）兩種情形的人事變動(dòng)涉及房源的轉(zhuǎn)出1、經(jīng)紀(jì)人職位變動(dòng)，不再在營(yíng)業(yè)部從事經(jīng)紀(jì)人崗位工作2、經(jīng)紀(jì)人離職，不再在本公司工作經(jīng)紀(jì)人在區(qū)域、分行間調(diào)動(dòng)，房源歸屬不變。（二）人事變動(dòng)后房源的處理分行經(jīng)理將該經(jīng)紀(jì)人的全部房源轉(zhuǎn)為公盤，暫存分行經(jīng)理名下，在48小時(shí)內(nèi)分配給分行其他經(jīng)紀(jì)人，通知接管理經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人接管后履行房源權(quán)人所有的責(zé)任，享受相應(yīng)的權(quán)益。分行經(jīng)理名下不得有房源存放超過48小時(shí)。（三）經(jīng)紀(jì)人調(diào)崗或離職，在異動(dòng)之前已成交的，按標(biāo)準(zhǔn)全額提成；異動(dòng)前未成交的，則不再享有該房源提成。 第二章 重盤、垃圾盤等虛假房源的管理一、重盤（一）重盤的產(chǎn)生：經(jīng)紀(jì)人接到房源時(shí)，沒有查看系統(tǒng)中是否已有有效房源登記，導(dǎo)致重復(fù)登錄，甚至明知重盤仍然惡意輸入房源。（二）重復(fù)房源的歸屬：以錄入中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)時(shí)間先后為界定標(biāo)準(zhǔn)，先錄者為房源歸屬人。（三）重盤的管理：1、日常檢查：分行經(jīng)理必須定期檢查重復(fù)房源，兩次檢查間隔不得超過7天。2、重盤的處理：分行經(jīng)理負(fù)責(zé)本分行重盤的處理，將重盤中的有效跟進(jìn)轉(zhuǎn)入有效盤中，在重盤中跟進(jìn)“經(jīng)核實(shí)，此房源與A號(hào)房重復(fù)，以A號(hào)房源為準(zhǔn)”，同時(shí)將重盤狀態(tài)改為無(wú)效。出現(xiàn)重盤，對(duì)重復(fù)登記經(jīng)紀(jì)人罰款50元/條，由分行內(nèi)部執(zhí)行。3、考慮到系統(tǒng)信息交換原因，登記時(shí)間在20分鐘以內(nèi)的重盤不在罰款之列。但要及時(shí)作出處理。二、垃圾盤：（一）垃圾盤的產(chǎn)生：有效房源的狀態(tài)發(fā)生變化，比如：售盤中出現(xiàn)已售、不售、只租不售、暫時(shí)不售等狀態(tài)變化，租盤發(fā)生已租、不租等狀態(tài)變化，但是相關(guān)責(zé)任人沒有及時(shí)更改中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)中的房源狀態(tài)，導(dǎo)致垃圾盤的產(chǎn)生。（二）垃圾盤的管理：1、專人清理：垃圾盤由房源人負(fù)責(zé)清理。2、清理方式：經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)清理各自房源。當(dāng)房源跟進(jìn)中出現(xiàn)相關(guān)提示（如：此房已售、不售，此房已租、不租等）后，房源人應(yīng)及時(shí)核實(shí)情況。如跟進(jìn)屬實(shí)，則立即更改房源狀態(tài)。如跟進(jìn)不符，房源人必須將核實(shí)的詳細(xì)情況寫上跟進(jìn)，并反饋給分行經(jīng)理，杜絕類似惡意行為發(fā)生。惡意跟進(jìn)罰款50元/次，在各分行內(nèi)部執(zhí)行。3、清理期限：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)清理自己的房源。有效房源出現(xiàn)相關(guān)提示達(dá)到7天，房源人既未在中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)中更改房源狀態(tài)，也沒有跟進(jìn)核實(shí)的詳細(xì)情況，則對(duì)該房源人實(shí)施罰款，每條房源15元，并由房源人馬上跟進(jìn)落實(shí)。罰款在各分行內(nèi)部執(zhí)行。三、虛假房源的界定（一）確認(rèn)為重盤或垃圾盤的房源，均屬于虛假房源。（二）公司中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)中的房源信息有以下任一情況，均可界定為虛假房源。1、無(wú)論何種原因?qū)е聼o(wú)法帶客戶看房，在兩周內(nèi)超過三次的；2、委托有效期限超過三個(gè)月的房源信息；3、分行已成交超過一周（從合同簽定之日起）仍未在中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)中錄入成交記錄跟進(jìn)的；4、價(jià)位在30萬(wàn)以下（含30萬(wàn)）的房源信息漲幅超過20000元，價(jià)位在30萬(wàn)至50萬(wàn)的房源信息漲幅超過30000元，價(jià)位在50萬(wàn)以上的房源信息漲幅超過50000元，經(jīng)確認(rèn)超過一周仍未調(diào)整修改的房源信息；5、物業(yè)地址、面積、樓層、配套設(shè)施與實(shí)際情況不符的房源信息；6、所在地段與實(shí)際情況偏差較大（房源信息與房源的實(shí)際位置相差超過一條街或路）的房源信息；7、出售物業(yè)面積或總價(jià)中包含車庫(kù)、地下室等未加以說(shuō)明的房源信息；8、房屋建成年代誤差超過3年的房源信息。四、虛假房源的處罰：（一）各分行經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)所在分行的房源質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。公司總部對(duì)各分行每月出現(xiàn)的虛假房源情況進(jìn)行檢查、記錄，并按其當(dāng)月總套數(shù)多少，處以10-60元/套的現(xiàn)金處罰。（二）記錄和處罰的范圍包括：本章第三條定義的虛假房源，但規(guī)定處理期限（7天）內(nèi)的重盤和垃圾盤除外。（三）具體處罰標(biāo)準(zhǔn)：有5套或以下者，罰款10元/套；有6-10套者，罰款20元/套；有11-15套者，罰款30元/套；總數(shù)超過15套者，罰款60元/套。五、虛假房源信息的監(jiān)管方法1、告知客戶及全體員工，號(hào)召共同監(jiān)督；2、設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范中心，專人監(jiān)管。3、以上涉及的罰款，注明為分行內(nèi)部執(zhí)行的，列入分行基金，公司每月檢查由公司開具過失單，罰款從工資收入中扣除。第三章 輸盤標(biāo)準(zhǔn)一、“樓盤字典”輸入標(biāo)準(zhǔn)1、分行經(jīng)理具有添加“樓盤字典”的權(quán)限；2、“樓盤字典”輸入須準(zhǔn)確無(wú)誤，新增加樓盤字典應(yīng)以其房屋所有權(quán)證或相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明上的名稱為準(zhǔn)，須注意物業(yè)注冊(cè)名與廣告名稱有時(shí)有區(qū)別；3、開發(fā)超過一期的物業(yè)，完整名稱應(yīng)為“樓盤名稱+期數(shù)（+別名）”。如“東?；▓@二期（附錄居）”。沒有別名則直接輸入，如“海月花園一期”。二、“棟/座”輸入標(biāo)準(zhǔn)1、當(dāng)棟/座為阿拉伯?dāng)?shù)字時(shí)，以兩位以上阿拉伯?dāng)?shù)字輸入，如“01、02、15”；2、當(dāng)棟/座為英文字母時(shí)，直接輸入大寫字母“A、B、C”；3、當(dāng)棟/座為漢字時(shí)，直接輸入，如“華聯(lián)閣、觀景閣”；4、以上三條，一律不允許帶任何單位，如“棟、座”；5、只有唯一一棟，只允許輸入“單棟”。三、“房號(hào)”輸入標(biāo)準(zhǔn)：1、完整房號(hào)包括樓層和房號(hào)兩部分缺一不可，房號(hào)必須連樓層一起填寫；2、房號(hào)為阿拉伯?dāng)?shù)字時(shí)，采用“2+2”登錄法。前兩位為樓層，后兩位為房號(hào)，如“0108、2604、1917”等。樓層和房號(hào)在10以下的都須在數(shù)字前面加“0”；3、房號(hào)為英文字母時(shí)，采用“2+1”登錄法，且用大寫字母表明。如6樓f單元?jiǎng)t錄入“06F”；4、錄入整層，如2樓整層，需錄入“0200”，其中“00”代表整層。幾層一起報(bào)盤的，須每層分開錄入；如幾層必須一起租或售，則在相關(guān)各層的備注欄中都要注明。5、特殊情況照實(shí)在備注欄填寫；四、其他項(xiàng)目1、“交易、狀態(tài)、面積、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)狀、看房、裝修、證件、付款、付傭、配套、備注”等項(xiàng)目，均需要準(zhǔn)確填寫；2、“交易”欄如為出售且價(jià)格為空房出售價(jià)格，無(wú)論房?jī)?nèi)有無(wú)家私電器，則“家具、家電”欄填寫為“無(wú)”；3、“業(yè)主”項(xiàng)填寫時(shí)應(yīng)填上產(chǎn)權(quán)證上的名稱，無(wú)論公司或個(gè)人，未確認(rèn)前只能填寫聯(lián)系人一欄，“聯(lián)系人”必須注明先生或小姐等稱呼；4、“電話”欄須注明類型（辦公或家庭或小靈通），盡可能多的填上號(hào)碼；5、“來(lái)源”必須選擇清楚。五、處罰措施1、房源輸入不規(guī)范的，其他同事發(fā)現(xiàn)后，可在中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)中跟進(jìn)提示，提示后24小時(shí)內(nèi)房源人仍未修改，可通知本分行經(jīng)理直接修改并更改該房源擁有人，不允許經(jīng)紀(jì)人重新錄入該房源。2、 面積、棟號(hào)、房號(hào)等輸入錯(cuò)誤，按無(wú)效盤處理。第四章 房源銷控（封盤）1、預(yù)定條件：1）價(jià)格達(dá)到或接近業(yè)主委托價(jià) 2）定金數(shù)額必須足定2萬(wàn)，租、售單小定或誠(chéng)意金最低數(shù)額均需達(dá)到傭金保障。2、在達(dá)到預(yù)定條件后，分行經(jīng)理有權(quán)在72小時(shí)內(nèi)對(duì)相應(yīng)的房源進(jìn)行銷控（封盤）。3、如有特殊原因需延長(zhǎng)銷控（封盤）時(shí)間，分行經(jīng)理必須請(qǐng)示區(qū)域經(jīng)理或以上級(jí)別人員同意，并在中聯(lián)地產(chǎn)樓盤系統(tǒng)上寫好跟進(jìn)，跟進(jìn)內(nèi)容為：“此單已經(jīng)區(qū)域經(jīng)理同意，封盤時(shí)間延長(zhǎng)至*月*日*時(shí)*分?！?、成交業(yè)務(wù)若有分行合作，由盤源所在區(qū)域分行經(jīng)理實(shí)施銷控（封盤）。5、銷控違規(guī)的處理：1）如出現(xiàn)未經(jīng)區(qū)域經(jīng)理批準(zhǔn)自行延長(zhǎng)銷控（封盤）時(shí)間，或經(jīng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)但未寫跟進(jìn)，對(duì)分行經(jīng)理罰款200元/次。2）如出現(xiàn)價(jià)格未到位、未簽訂委托購(gòu)買協(xié)議、誠(chéng)意金收取金額不足等情況，經(jīng)理自行銷控（封盤），需追究經(jīng)理責(zé)任，每次視情節(jié)輕重罰款2001000元；第五章 房源開發(fā)流程 附件：1、物業(yè)信息登記表 2、出租/出售委托書 3、房源開發(fā)流程圖附件1：業(yè)主房源租售信息登記表分行名稱： 公司登記房源編號(hào)：業(yè) 主 姓 名證件種類代辦人姓名證件號(hào)聯(lián)系地址電 話工作單位名稱電 話工作單位地址E-mail物業(yè)名稱房產(chǎn)租售 租 售 租售房產(chǎn)地址 省（市） 區(qū)（縣）房產(chǎn)類型 電梯房 躍層住宅 寫字樓 樓梯房 復(fù)式住宅 平房 酒店式公寓 別墅 四合院 普通住宅 門面房 其它權(quán)屬關(guān)系產(chǎn)權(quán)房成本價(jià)優(yōu)惠價(jià)使用權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房其它原產(chǎn)權(quán)單位業(yè)主私房 房地產(chǎn)管理局 房屋資料建筑面積 m2 使用面積 m2 公用分?jǐn)偯娣e m2 綠化率 容積率 共 層該房在 層一梯 戶戶型：朝向：居室數(shù)量： 廳房數(shù)量：衛(wèi)生間數(shù)量：室1： m2 朝 方向 室2： m2 朝 方向室3： m2 朝 方向 室4： m2 朝 方向廳1： m2 廳2： m2 衛(wèi)1： m2 衛(wèi)2： m2廚房： m2 院落： m2 其它： 空房 非空房 正在居住屋齡： 年 建筑年份： 購(gòu)買年份： 年 剩余土地使用權(quán)年限 年屋內(nèi)設(shè)備裝修地面：木地板大理石地磚地毯其它墻面： 壁紙 木包墻漆其它家電衣柜 沙發(fā) 床 字臺(tái) 其它電器電視 空調(diào) 冰箱 音響 熱水器 洗衣機(jī) 其它配套設(shè)施管道天然氣 罐裝天然氣 其它其它物業(yè)狀況電梯幾梯幾戶： 開放時(shí)間：有無(wú)值班員：電梯品牌：管理物業(yè)管理費(fèi)： 元/ m2管理公司車位停車方式：停車費(fèi)用 元/ m2會(huì)所學(xué)校 醫(yī)院 活動(dòng)中心 體育場(chǎng)館 郵局 銀行 商場(chǎng) 超市預(yù)期售價(jià)： 預(yù)期租金： 預(yù)期付款方式：押 付 預(yù)期出租年限：備注：業(yè)務(wù)人員簽章：填表人簽章： 日期： 年 月 日附件3： 房源開發(fā)流程圖經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主取得聯(lián)系，確認(rèn)房源租售基本情況并預(yù)約勘察時(shí)間經(jīng)紀(jì)人將確認(rèn)租售的房源在系統(tǒng)中查重，無(wú)重盤后將房源錄入系統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人實(shí)地勘察房源，查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主溝通通過中介交易的好處，獲取業(yè)主書面委托，簽訂委托出售（租）協(xié)議房源推廣，營(yíng)銷展