祝橋B地塊商業(yè)項目.doc

南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)B地塊商業(yè)工程項目可行性研究報告一、 項目基本情況二、 項目定位三、 功能分區(qū)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一）功能分區(qū)（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)四、 項目的研究分析五、 財務(wù)評估六、 項目的討論和建議七、 附件南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)B地塊商業(yè)工程項目可行性研究報告一、項目基本概況本項目位于國際大都市上海東南隅，依托浦東國際航空港和洋山國際深水港區(qū)位優(yōu)勢，以地質(zhì)學(xué)家史稱的五億年前就形成的“江南古陸-祝橋”為中心，具體位于祝橋新鎮(zhèn)空港新城南北向核心主軸百熙路東側(cè)（配套商品房B地塊內(nèi)），其東至已建成小區(qū)，南至金亭路，西至百熙路，北至潘家泓港。此項目規(guī)劃總用地為24328平方米，總建筑面積為26672平方米。二、項目定位1、貫徹“以人為本”的設(shè)計理念商業(yè)環(huán)境以人為本，注重景觀，從布局形式，空間尺度，環(huán)境氛圍到單體設(shè)計各方面均營造親和感及人情味，滿足人們物質(zhì)和精神生活的雙重需要。在功能設(shè)定上符合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)層次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理及生活習(xí)慣，在滿足居民日常所需的同時，兼顧高消費(fèi)層次客戶的需求。2、擬將B地塊商業(yè)打造成未來祝橋新鎮(zhèn)的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)由于考慮到祝橋新鎮(zhèn)整體商業(yè)定位，與百熙路西側(cè)的商業(yè)相對應(yīng)，B地塊商業(yè)采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風(fēng)格，突出商業(yè)建筑的商業(yè)氣質(zhì)，充分挖掘地塊潛力，合理組織功能空間布局結(jié)構(gòu)，充分展示商業(yè)建筑的空間和建筑特色。注重總體布局、空間組合，強(qiáng)調(diào)商業(yè)建筑群的整體美感，重視建筑造型和色彩的設(shè)計，重視環(huán)境特色的創(chuàng)造， 努力使之成為祝橋新鎮(zhèn)一個集購物休閑地和現(xiàn)代旅游商業(yè)為一體的祝橋商業(yè)標(biāo)志區(qū)。3、旨在于解決“人商分離”、“動靜分區(qū)”的問題作為服務(wù)于配套商品房的配套商業(yè)街，非常注重底商給小區(qū)所帶來的影響，合理設(shè)定出入口，合理組織交通路線，保證在商鋪熱鬧的基礎(chǔ)上，使住戶的安全和私密空間不受侵?jǐn)_。以及通過對小區(qū)配套設(shè)施的整合來最大限度地滿足住戶的需求，體現(xiàn)小區(qū)的品味。應(yīng)該說小區(qū)商業(yè)的意義在今天已不僅僅在于為小區(qū)居民提供便利的生活設(shè)施，小區(qū)商業(yè)的繁榮將對于提高整個小區(qū)的價值具有不可估量的重要性。三、功能分區(qū)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一）本項目擬劃分為三個區(qū)域，如圖：潘家泓港 百 熙 路北中CD 住宅小區(qū)南金亭路結(jié)合規(guī)劃用地所處的整體環(huán)境，注重項目在百熙路與金亭路上的空間形象。商街總平面布局采用的是沿百熙路設(shè)置街面店鋪，協(xié)調(diào)規(guī)劃內(nèi)街，在條狀基地內(nèi)側(cè)設(shè)置店面商鋪。在不同的商鋪建筑單體的穿插引導(dǎo)中，將游客導(dǎo)入內(nèi)街，增加商業(yè)面，拓寬景觀面。根據(jù)這一布局，沿街將整個地塊劃分為三個大區(qū)：南區(qū)位于用地最南端，也是商業(yè)街的入口區(qū)，為一棟三層的商業(yè)空間，面街而立，前置迎嘉廣場，氣勢非凡，為本地塊地標(biāo)式主建筑； 中區(qū)位于中部，由五棟二至三層的商業(yè)空間和商業(yè)步行街組成，結(jié)合室外庭院環(huán)境設(shè)計，營造良好的環(huán)境氛圍；北區(qū)位于用地最北端，整個項目的收頭部分，建筑為一棟四層的商業(yè)綜合樓，擁有獨(dú)立的沿河廣場，營造出建筑錯落有致的優(yōu)雅臨水氛圍。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)采取比較現(xiàn)代典雅的設(shè)計風(fēng)格，既與周邊小區(qū)保持一定的對比變化，又能協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑造型既有很強(qiáng)的傳統(tǒng)風(fēng)格，又有一定的現(xiàn)代感，通過對細(xì)部的雕琢，揉和現(xiàn)代建筑視覺理念，外墻通過玻璃與實(shí)墻的材質(zhì)對比，冷色與暖色的色調(diào)對比，陽臺的內(nèi)墻面與陽臺欄板的凹凸對比，不僅形成了光與影的和諧韻律，同時也造就了外立面明快、雅致的氣氛。既符合項目定位與業(yè)主的要求，又能與商業(yè)氣氛相融合。使之形成了穩(wěn)重大氣、錯落有致、收放自如的富有韻律空間環(huán)境。設(shè)計突出的整體形象，建筑之間和諧一致，建筑與環(huán)境相互呼應(yīng)、融為一體。整個立面處理體現(xiàn)了理性，營造了彰顯文化品位的建筑風(fēng)格和空間設(shè)計。根據(jù)商業(yè)的需要和南方環(huán)境的特點(diǎn)，設(shè)計了外廊，一方面解決了交通、遮雨、遮陽的問題，同時也使得立面虛靈，使建筑在一種大氣穩(wěn)重中又不失其浪漫、委婉的一面。立面處理和整個環(huán)境虛實(shí)結(jié)合，增強(qiáng)了整體的空間藝術(shù)性。四、項目的研究分析（一）項目開發(fā)的有利條件 1、2002年，商業(yè)用房在樓市的銷售中高奏凱歌，這并不是一種偶然的現(xiàn)象，而是隨著上海商業(yè)的再度繁榮，將積蓄多年的商鋪需求得于釋放的結(jié)果。伴隨著南匯區(qū)祝橋老鎮(zhèn)的規(guī)劃改造和小區(qū)的成片開發(fā)，商業(yè)用房將迎來更加生機(jī)勃勃的明天！2、祝橋新鎮(zhèn)緊臨浦東國際機(jī)場，機(jī)場周邊的人流規(guī)模效應(yīng)、未來迪斯尼項目的客源聯(lián)動效應(yīng)、2010年的世博會商機(jī)以及眾多繽彩紛呈的園區(qū)主題活動，必然會為商業(yè)人氣聚集、消費(fèi)層次提升，提供基礎(chǔ)保證。其次，祝橋新鎮(zhèn)作為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)成為連接世界的門戶，在發(fā)展國際化的商貿(mào)、旅游、展示、休閑，促進(jìn)中外文化交流融合，面臨前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇，其發(fā)展?fàn)顩r如何將為提升整個南匯的區(qū)域能級，為促進(jìn)南匯作為走向世界和讓世界了解南匯創(chuàng)造條件。3、服務(wù)于浦東國際機(jī)場二期擴(kuò)建配套商品房的配套商業(yè)用房，在商業(yè)氛圍及人氣上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。千匯苑一村、千匯苑二村、千匯苑三村、千匯苑四村、千匯苑五村的居民及祝橋老鎮(zhèn)的住戶、空港工業(yè)園區(qū)等都是本商業(yè)區(qū)的主要客源，在項目認(rèn)定前已做了充分的調(diào)研和統(tǒng)計，無疑會引來大量的投資商，所以項目建成后銷售是絕對沒有問題的。（二）商業(yè)用房的市場特征及市場展望1、消費(fèi)性需求活躍，投資性需求尋求釋放。 消費(fèi)性需求活躍主要是因為：（1）、政府施行積極財政政策，增加有效供給和有效需求；(2)、隨著經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，市場上商機(jī)無限，尤其是節(jié)假日和休息時間延長帶來了更多的商業(yè)機(jī)會；(3)、全市重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)環(huán)境改造帶來的社會效益。投資性需求方面，如果說八十年代居民的收入水平還處于同一層面上，時至今日，這種差距已明顯拉大了。一部分處于高端階層的消費(fèi)者已具備足夠的資金用于投資，再加上近兩年國民經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，居民收入不斷增加，部分居民手中也有了可供利用的閑錢，如何使這部分閑錢保值、增值，變?yōu)殚L期、穩(wěn)定的收入來源，居民的投資意識可謂與日俱增。是炒股票、買債券、投資郵市還是其它？股市的長期低迷，銀行利率的一再下調(diào)，郵市的不景氣使投資者在幾條路都越走越窄的情況下，轉(zhuǎn)向了商鋪投資。2、商業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣。 所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指商業(yè)企業(yè)以經(jīng)營重點(diǎn)的不同而采取的經(jīng)營形態(tài)和組織形式。超市、倉儲式商場、連鎖店、專賣店、廉價折扣店等商業(yè)業(yè)態(tài)均是近幾年才飛速發(fā)展起來的。3、體驗商業(yè)時代即將來臨。4、未來3-5年，祝橋新鎮(zhèn)商業(yè)用房供應(yīng)將大增。在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，營建購物中心可以說是形成一種生產(chǎn)力，可以快速有效地帶動該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟地區(qū)。五、財務(wù)評估1、投資估算序號項目（費(fèi)用）名稱面積（平方米）單價（元）投資總額（萬元）備注一用地總面積24328二建筑總面積26672三土地費(fèi)用（樓面價）2374115003649地上建筑面積四建筑、安裝工程費(fèi)2432841109999五室外總體24328247601六配套工程費(fèi)（供電、水等）24328278676七大配套費(fèi)用24328210511八其他費(fèi)用（勘察、設(shè)計等）24328232564九財務(wù)費(fèi)用（利息）24328114277十稅金243285751399十一管理費(fèi)用24328127309十二不可預(yù)計費(fèi)24328233567十三開發(fā)總成本合計243287626185532、項目總收入： 243289000元21895萬元 3、預(yù)計收益：總收入總支出21895185533342萬元六、項目的結(jié)論和建議1、公司本著為動遷農(nóng)民辦實(shí)事，促進(jìn)南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宗旨，力爭以適當(dāng)?shù)脑靸r、優(yōu)良的品質(zhì)、微薄的利潤完成祝橋鎮(zhèn)配套商品房配套商業(yè)用房的建設(shè)。2、上海市南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)配套商品房基地是經(jīng)上海市房屋土地資源管理局審批認(rèn)定的配套商品房建設(shè)項目基地，它的建成將進(jìn)一步推動南匯祝橋地區(qū)的動遷工作，改善動適居民居住條件和居住環(huán)境，為廣大動遷居民提供了一個具有時代特征的新型住宅小區(qū)。而與之配套的商業(yè)用房作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟(jì)水平的顯示窗和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和景氣程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時配套商業(yè)用房的建成將完善祝橋新鎮(zhèn)的服務(wù)功能，即完善了小區(qū)配套，服務(wù)小區(qū)居民，使之成為現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)，使祝橋中心鎮(zhèn)這個距離世界最近的城鎮(zhèn)充滿無限魅力，成為中國國際大都市上海“兩港”樞紐的一顆燦爛的東方明珠。故服務(wù)于祝橋鎮(zhèn)配套商品房配套商業(yè)用房B地塊商業(yè)的建設(shè)是非常必要的。3、公司作為南匯區(qū)配套商品房祝橋地塊配套商業(yè)用房的建設(shè)單位，公司希望政府相關(guān)部門考慮到配套商品房工程的特點(diǎn)，在相關(guān)配套和財政上給予支持和扶植的政策，以進(jìn)一步提高配套商業(yè)品位，降低建設(shè)成本。努力把該項目建設(shè)成具有南匯特色的，深受歡迎的，高品位的配套商業(yè)區(qū)。綜上所說，南匯區(qū)配套商品房祝橋地塊