南昌市XX物流園可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 南昌市舍里甲物流園可行性研究報(bào)告 .doc 南昌市舍里甲物流園 可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 一、前 言 （一）現(xiàn)代物流有關(guān)概念 物流 是我國(guó)在 80 年代末從日本引進(jìn)的外來(lái)語(yǔ)，時(shí)間很短，概念很新，而日本又是從美國(guó)引進(jìn)的，美國(guó)則是在二次大戰(zhàn)中，由一種模糊而有效的行為到戰(zhàn)后逐漸才發(fā)展成了一個(gè)比較確切的理論化的物流定義。 物流是指以滿足客戶的需求為目的，為提高原材料、在制品、制成品以及相關(guān)信息從供應(yīng)到消費(fèi)的流動(dòng)和儲(chǔ)存的效率而進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施和控制的過程。 物流活動(dòng)的目的就是 通過信息技術(shù)與運(yùn)輸手段，為制造商、供應(yīng)商、零售商實(shí)現(xiàn)“零庫(kù)存”的理想 。 物流產(chǎn)業(yè)是指以物流活動(dòng)為共同點(diǎn)的行業(yè)群體?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成包括四個(gè)主要行業(yè)： 1、物流基礎(chǔ)行業(yè)：這個(gè)行業(yè)由各種不同的運(yùn)輸線路以及運(yùn)輸線路的交匯與節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的系統(tǒng)。 2、第三方物流業(yè)：指由物流勞務(wù)的供方、需方之外的第三方去完成物流服務(wù)的物流運(yùn)作方式，第三方就是指提供物流交易雙方的部分或全部物流功能的外部服務(wù)提供者。 3、物流信息系統(tǒng)行業(yè)：這個(gè)行業(yè)提供物流系統(tǒng)軟硬件，提供系統(tǒng)管理，是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)技術(shù)和通信技術(shù)在物流領(lǐng)域的獨(dú)特的組合。 4、貨主 物流：是自營(yíng)物流，有可能部分從事第三方物流的活動(dòng)。 物流功能性活動(dòng)包括需求預(yù)測(cè)、訂單處理、客戶服務(wù)、分銷配送、物料采購(gòu)、存貨控制、交通運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)管理、工業(yè)包裝、物資搬運(yùn)、工廠和倉(cāng)庫(kù)或配送中心的選址、零配件和技術(shù)服務(wù)支持、退貨處理、廢棄物和廢棄產(chǎn)品的回收處理等。把這些環(huán)節(jié)的功能要素集合成系統(tǒng)，進(jìn)行一體化管理，實(shí)現(xiàn)物流聯(lián)盟，是現(xiàn)代物流發(fā)展的新趨勢(shì)，也是 南昌市舍里甲南昌 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 物流聯(lián)盟建項(xiàng)目建設(shè)的首選方案。 （二）、舍里甲物流 園 建設(shè)概述 南昌市舍里甲物流園 計(jì)劃選址于南昌市昌九高速舍里甲出口處， 按照立足南昌、房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 輻射周邊地區(qū)的規(guī)劃定位， 舍里甲物流將以現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的工商企業(yè)為依托，聯(lián)結(jié)南昌各大生產(chǎn)企業(yè)、 連鎖商業(yè)、公路、機(jī)場(chǎng)等 上游與下游流通過程而形成物流聯(lián)盟，輻射 “珠三角”， 形成陸、空運(yùn)相結(jié)合的多式聯(lián)運(yùn)的國(guó)際物流供應(yīng)鏈和集散點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)集裝箱進(jìn)出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在南昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)初步形成區(qū)內(nèi)物流與區(qū)外物流結(jié)合，自營(yíng)物流與外協(xié)物流結(jié)合的 物流聯(lián)盟 產(chǎn)業(yè)。 該項(xiàng)目選址在南昌城市外環(huán)線南側(cè)，接駁昌九高速公路出口，規(guī)劃用地 占地 260畝，（一期）占地 150 畝 ，該地塊與上海、杭州、廣州、福州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市距離屬 8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，擬開發(fā)建設(shè)成為集現(xiàn)代物流、信息傳遞、金融結(jié)算、保稅倉(cāng)儲(chǔ)為一體的現(xiàn)代物流中心，形成能溝通國(guó)內(nèi)外資金流、商品流、信息流和人才流的現(xiàn)代市場(chǎng)體系。 （三）、舍里甲物流建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 1、滿足當(dāng)?shù)匚锪餍枨?促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 南昌市經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) 的 定位為：承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地；國(guó)內(nèi)外大集團(tuán)、大公司低成本的擴(kuò)張生產(chǎn)基地；高等院校科研成果轉(zhuǎn)化的實(shí)驗(yàn)基地；留學(xué)生、民營(yíng)企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)基地；現(xiàn)代加工制造業(yè)的重要基地。自 2001 年下半年以來(lái)，開發(fā)區(qū)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，呈現(xiàn)超常規(guī)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)前正在重點(diǎn)開 發(fā)建設(shè)的工業(yè)區(qū)為“一區(qū)兩園”，即 18 平方公里的核心起步區(qū)， 11 平方公里的白水湖工業(yè)園和 11 平方公里的黃家湖生態(tài)工業(yè)園。 多年來(lái)， 開發(fā)區(qū)著力改善投資軟 硬 環(huán)境，建立了完善高效的管理機(jī)構(gòu)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，為投資者提供“一站式高效、星級(jí)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 現(xiàn)在， 開發(fā)區(qū)優(yōu)良的軟硬投房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 資環(huán)境吸引了美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本、韓國(guó)，以及港、澳、臺(tái)等十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商前來(lái)投資業(yè)業(yè)，目前在開發(fā)區(qū)落戶的項(xiàng)目中超億元的項(xiàng)目有 28 個(gè)，國(guó)內(nèi)外上市公司 8 家。一些國(guó)內(nèi)外著名的企業(yè)和高等學(xué)府如：中國(guó)普天、格林柯爾、科龍、中泰凱馬、山東晨鳴紙業(yè)、寧 波三星奧克斯、 LCOS 鴻源數(shù)顯、百路佳客車、杭蕭鋼構(gòu)、香港地洲集團(tuán)、陸風(fēng)汽車、清華科技園、北大科技園等已在區(qū)內(nèi)落戶。形成了以汽車制造、家用電器、電子信息、現(xiàn)代造紙四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)基地。開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為南昌市對(duì)外開放的戰(zhàn)略重心和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。今后幾年南昌將會(huì)以會(huì)展業(yè)為先導(dǎo)，帶動(dòng)物流、貿(mào)易服務(wù)業(yè)的發(fā)展，積極推動(dòng)適應(yīng)多式聯(lián)運(yùn)的設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑以交通體系為主的物流運(yùn)輸平臺(tái)。該項(xiàng)目市場(chǎng)潛力巨大，具有良好的投資前景。舍里甲物流的建設(shè)將有力地促進(jìn) 南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的發(fā)展壯大。 2、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力 增創(chuàng)發(fā)展新 優(yōu)勢(shì) 根據(jù)具有關(guān)資料預(yù)測(cè)表明，如果在“十五”期間，中國(guó)物流成本占 GDP 的比例降低到 15，每年將為全社會(huì)直接節(jié)省約 2400 億元的物流成本。對(duì)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿的南昌市及區(qū)而言，如果把物流成本占 GDP 的比例降得更低，將為社會(huì)帶來(lái)更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益，并能因降低成本而提高競(jìng)爭(zhēng)力，因而增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。 在 國(guó)際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；在我國(guó)現(xiàn)已加入 WTO 的新形勢(shì)下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨新的發(fā)展內(nèi)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。一方面是我國(guó)進(jìn)出日貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易量將大幅度增長(zhǎng)；迫切需要開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)支柱，而 根據(jù)舍里甲 現(xiàn)有資源條件 ，全力推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新的產(chǎn)業(yè)開發(fā)的最合理選擇。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 一、南昌市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，南昌市現(xiàn)代物流業(yè)正處于起步發(fā)展階段，總體規(guī)模較小，發(fā)展水平較低，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?jù)測(cè)算，南昌市的物流費(fèi)用占南昌市 GDP 的 20%左右，以 2003 年南昌市 GDP641 億元計(jì)算。預(yù)計(jì)到 2010 年，南昌市 GDP 將達(dá)到 1800 億元，目前發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占 GDP10%。以 2010 年南昌市物流成本占 GDP12%計(jì)算， 2010 年，南昌市物流成本將達(dá)到 216 億元。物流業(yè)巨大的市場(chǎng)潛力吸引和迫使企業(yè)探索降低經(jīng)營(yíng)成本、 開辟新的利潤(rùn)源的途徑。一些傳統(tǒng)物流企業(yè)和商業(yè)批發(fā)零售企業(yè)都對(duì)原有的購(gòu)、銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行改造和完善，提升和強(qiáng)化了服務(wù)社會(huì)的功能；特別是新興商業(yè)業(yè)態(tài)（如連鎖業(yè)、大型綜合超市、貨運(yùn)代理企業(yè)等）發(fā)揮其信息傳遞快、網(wǎng)點(diǎn)分布廣的優(yōu)勢(shì)，利用建立配送中心拓展了服務(wù)范圍。江西省南昌商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)總公司、江西省物資儲(chǔ)運(yùn)總公司、江西省金屬材料公司、江西省萍鄉(xiāng)市金屬材料總公司還被列為 “全國(guó)發(fā)展商品物流配送重點(diǎn)企業(yè) ”?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)良好的外部環(huán)境和內(nèi)在的發(fā)展動(dòng)力已經(jīng)形成，建立以南昌市為中心的中部地區(qū)區(qū)域性物流服務(wù)體系的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。 目前，南 昌市也存在一些制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的因素，諸如： 1、條塊分割，自成體系，傳統(tǒng)的行業(yè)管理制約著現(xiàn)代物流業(yè)的規(guī)模發(fā)展。受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，物流被分割成多個(gè)部門管理，物流體系的內(nèi)在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困難，物流設(shè)施社會(huì)服務(wù)水平不高。 2、觀念陳舊，自我封閉，造成物流專業(yè)化水平較低。部分企業(yè)固守傳統(tǒng)的思維定式，追求大而全、小而全，不愿將物流業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性企業(yè)完成，造成低水平的重復(fù)建設(shè)，流通成本居高不下，第三方大型龍頭物流專業(yè)企業(yè)難以形成，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的主體實(shí)力無(wú)法增強(qiáng)。 3、設(shè) 備老化，技術(shù)落后，致使現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度緩慢。批發(fā)零售業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)等物流主體行業(yè)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)設(shè)施陳舊，設(shè)備老化，從事現(xiàn)代物流的技術(shù)含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，還不能有效地運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息和電子技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)管理。 4、人才缺乏，難以保證現(xiàn)代化物流業(yè)高起點(diǎn)和高水平發(fā)展。由于生產(chǎn)和流通企業(yè)中的相當(dāng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的作用認(rèn)識(shí)不到位，使物流知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作相對(duì)滯后，造成南昌市物流業(yè)專業(yè)人才匱乏。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 二、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是南昌市建設(shè)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的必然要求 （一）南昌市發(fā)展現(xiàn)代 物流業(yè)具有重要意義 1、現(xiàn)代物流業(yè)市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景十分廣闊?，F(xiàn)代物流業(yè)作為一種先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，對(duì)于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變，具有非常重要的意義。 2、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于整合南昌市物流資源?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、信息服務(wù)等多功能于一體，打破行業(yè)限制，協(xié)調(diào)部門利益，對(duì)于優(yōu)化社會(huì)資源配置，整合閑散物流資源具有積極的促進(jìn)作用?，F(xiàn)代物流企業(yè)通過物流社會(huì)資源的最佳配置，最大限度地降低物流成本 ，實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作的高效體系，取得物流資源的最佳效益。 3、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高南昌市社會(huì)化信息水平。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心內(nèi)容和技術(shù)保障，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與物流產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，可以有效的提高現(xiàn)代物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息現(xiàn)代技術(shù)向傳統(tǒng)企業(yè)管理的滲透，從而提高企業(yè)管理檔次和水平。 4、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。現(xiàn)代物流業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)就是實(shí)現(xiàn)商流、物流、信息流、資金流的結(jié)合，其現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、分揀、包裝技術(shù)有利于企業(yè)迅速提升管理水平，降低經(jīng)營(yíng)成本，在時(shí)間和 空間上實(shí)現(xiàn)高效、低耗，加快與國(guó)外先進(jìn)管理技術(shù)成果的嫁接。同時(shí)，物流業(yè)的發(fā)展對(duì)于開拓市民視野、改善市民消費(fèi)觀念和購(gòu)物習(xí)慣、擴(kuò)大市民社會(huì)交往區(qū)域也具有積極的引導(dǎo)作用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （二）南昌市具備發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的基礎(chǔ)條件和優(yōu)勢(shì) 1、南昌市地域優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。南昌市位于東南沿海腹地中心，是我國(guó)長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、閩東南地區(qū)進(jìn)入內(nèi)地的重要中轉(zhuǎn)地之一，是京九鐵路中段最大中心城市綜合性交通樞紐。同時(shí)，南昌市又是我國(guó)中部地區(qū)金融、商貿(mào)、信息、人才、科研、教育和旅游中心。這種地域上強(qiáng)聚集和遠(yuǎn)輻射的核心優(yōu)勢(shì)，在發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn) 業(yè)中顯得尤為突出和重要。 2、南昌市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和集散功能的不斷增強(qiáng)，產(chǎn)生了對(duì)現(xiàn)代物流的強(qiáng)烈需求。2003 年，南昌市 GDP 達(dá) 641 億元，物流業(yè)（批發(fā)零售商業(yè)、交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)）對(duì)南昌市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已達(dá)到上百億元，占 GDP 的 20%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)現(xiàn)代物流的需求愈加強(qiáng)烈。 3、航空、公路、鐵路的基本建設(shè)初步構(gòu)成了南昌市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的立體交通基礎(chǔ)。昌北機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi) 20 多個(gè)城市通航；以南昌市為中心的 “米 ”字型高等級(jí)公路干線網(wǎng)已經(jīng)建成，為南昌市和周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系發(fā)揮著重要的作用；南昌市鐵路已經(jīng)與東北、華東、華南、 華中、西南等形成了連接網(wǎng)絡(luò)，南昌市立體交通樞紐已經(jīng)形成。 具有獨(dú)位優(yōu)勢(shì)的南昌，每月物流量總金額在 200 億元至 300 億元之間。預(yù)計(jì)到 2010 年，南昌將成為中部地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的重要樞紐城市 （三）、 按照 “城外大物流 ”的商貿(mào)規(guī)劃要求，建東、南、西、北四大物流園區(qū) 到 2010 年，南昌市城區(qū)面積將擴(kuò)展到 300 平方公里、人口 300 萬(wàn)，按照規(guī)劃目標(biāo)和 “城內(nèi)大商場(chǎng)、城中特色街、城郊大市場(chǎng)、城外大物流 ”的商貿(mào)規(guī)劃要求，以及目前南昌市的交通設(shè)施狀況和物流需求狀況，南昌市將在城南、城北、城東、城西等 4 處 各規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型物流園區(qū)。 城南物流園區(qū)包括昌南工業(yè)園區(qū)、小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、向塘工業(yè)園區(qū)鐵路貨站和國(guó)道，主要依托京九鐵路、高速公路、國(guó)道和城市迎賓大道便利的交通條件，打造鐵路 公路貨運(yùn)樞紐物流園區(qū)，為各工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)及周邊商品市場(chǎng)提供服務(wù)。 城北物流園區(qū) (含口岸物流 )將充分發(fā)揮南昌地處長(zhǎng)江三角洲、閩東南三角區(qū)、珠江三角洲進(jìn)入內(nèi)陸的重要中轉(zhuǎn)地，以及京九鐵路中段最大中心城市和 “水、鐵、公、空 ”房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 綜合性交通樞紐的重要作用，依托昌北機(jī)場(chǎng)，南昌港、鐵路專用線、國(guó)道，連接國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)大市場(chǎng)， 具有綜合運(yùn)輸功能、保稅倉(cāng)儲(chǔ)功能、流通加工和信息處理等功能，建成集儲(chǔ)存、運(yùn)輸、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、信息處理等功能為一體的航空 鐵路 水運(yùn) 公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)，使其成為全省進(jìn)出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易服務(wù)及為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供服務(wù)。 城東物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有統(tǒng)一集團(tuán)、清華泰豪等多家大型合資企業(yè)，將依托該地區(qū)的新興產(chǎn)業(yè)，形成以高科技產(chǎn)品為主導(dǎo)的公路樞紐型、高科技信息服務(wù)型物流園區(qū)，主要為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、民營(yíng)科技園內(nèi)企業(yè)提供服務(wù)。 城西物流園區(qū)位于紅谷灘、新建縣城區(qū)以西，依托高速 公路、國(guó)道和即將建設(shè)的昌西客站新鐵路支線，待規(guī)劃占地為 40 平方公里的大型城西工業(yè)園區(qū)建成后，再規(guī)劃建設(shè)一個(gè)工業(yè)品及其原材料的鐵路 公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)。 三 、舍里甲物流發(fā)展的政策優(yōu)勢(shì) 為到 2010 年將南昌建成中部地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的重要樞紐，南昌市在 “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃中明確指出：培育、發(fā)展、建立具有較大規(guī)模、較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的物流市場(chǎng)主體；積極扶持一批現(xiàn)代物流專業(yè)公司和配送公司，做強(qiáng)做大 3 至 5 家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的第三方物流企業(yè)。同時(shí)采取積極的扶持政策，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)投資物流基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)；對(duì)投資總額達(dá)到 5000 萬(wàn)元以上的現(xiàn)代物流企業(yè)，按最低標(biāo)準(zhǔn)征收城市建設(shè)規(guī)費(fèi)，并鼓勵(lì)物流開發(fā) (或運(yùn)營(yíng) )公司進(jìn)行物流園區(qū)的一級(jí)開發(fā)和后續(xù)的招商引資，以專業(yè)化的運(yùn)作，按照國(guó)際通行辦法，建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)物流園區(qū)和物流中心。 與此同時(shí)，南昌市還以優(yōu)惠政策吸引國(guó)內(nèi)外優(yōu)強(qiáng)物流企業(yè)入駐：對(duì)新辦的獨(dú)立核算的現(xiàn)代物流企業(yè)，自工商登記之日起，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后可減或免征所得稅一年；對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事交通運(yùn)輸?shù)奈锪髌髽I(yè)或經(jīng)營(yíng)單位，自工商登記之日起，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，第一年免征所得稅，第二年減半征收所得稅 2、舍里甲物流發(fā) 展的基礎(chǔ)設(shè)施 2、入世給物流發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 隨著中國(guó)邁入世貿(mào)組織的門檻，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)全面接軌。在全球化的市場(chǎng)環(huán)境下，中國(guó)物流業(yè)也將進(jìn)入一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)期。國(guó)大量國(guó)外物流企業(yè)進(jìn)入我國(guó)，不僅為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、便利、完善及高效的物流業(yè)服務(wù)引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；同時(shí)，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)通過提高自身的管理水平、服務(wù)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力，為其進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將有助于我國(guó)整體物流水平的提高，中國(guó)的制造商、物流商、零售商最終會(huì)攜手推動(dòng)中國(guó)的物流業(yè)達(dá)到成熟市場(chǎng)所具有的效率和效益。 中國(guó) “ 入世 ” 后，海外物流企業(yè)將虎 視眈眈瞄準(zhǔn)中國(guó)的物流市場(chǎng)，這一方面將給中國(guó)物流業(yè)帶來(lái)巨大的沖擊；另一方面，也將加速中國(guó)物流業(yè)的整合，加快強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的步伐，打造中國(guó)自己的具有競(jìng)爭(zhēng)力的物流企業(yè)。 國(guó)際物流企業(yè)將利用自己在資金、管理、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，參與中國(guó)本土物流的建設(shè)與發(fā)展，在中國(guó)各主要的經(jīng)濟(jì)中心建立相應(yīng)的配送中心，并以此向周邊輻射形成網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)著手建立覆蓋全中國(guó)的運(yùn)輸體系，這也客觀上促進(jìn)了中國(guó)物流業(yè)的發(fā)展。 四 、舍里甲物流 發(fā)展的目標(biāo)定位 （一）、定位原則 在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的前提下，舍里甲物流可考慮采用自營(yíng)（用）物流型式起步，分步實(shí)現(xiàn) 公共 型物流聯(lián)盟， 其目標(biāo)定位具有前瞻性。 1、 要瞄準(zhǔn) 中部 一流，緊跟時(shí)代要求，以超前的眼光，開闊的思路，高規(guī)格的規(guī)劃，把舍里甲物流建設(shè)成為 南昌 最大的物流基地。 2、 要有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地實(shí)施舍里甲物流的規(guī)劃布局，以統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、整體推進(jìn)為原則，逐步完善舍里甲物流的基礎(chǔ)設(shè)施和專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)。 3、 要圍繞現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、配送加工、市場(chǎng)批發(fā)、電子商務(wù)、集裝箱處理等各項(xiàng)現(xiàn)代物流功能，大力開展向外招商引資。在未來(lái)五年內(nèi)，大幅度提升舍里甲物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。 4、 積極探索和研究建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物流機(jī)制和物流政策，為現(xiàn)代物流中心提供更好的服務(wù)。 物流的流量和流向?qū)⑷Q于進(jìn)入南昌 經(jīng)濟(jì)技術(shù)加工區(qū) 的物流企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、所從事的分撥貨物種類和物流路徑。因此物流的規(guī)模存在很大的變量，更多的需要定性前瞻。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （二）、定位 1、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位 一、倉(cāng)儲(chǔ) 2010 年 2015 年 l、銷售（經(jīng)營(yíng)）收入（千元） 2、倉(cāng)儲(chǔ)面積（平方米） 3、倉(cāng)儲(chǔ)出租總收入（千元） 4、倉(cāng)儲(chǔ)貨物存放量（噸） 5、期末資產(chǎn)總值（千元） 6、固定資產(chǎn)原值（千元） 二、運(yùn)輸 1、銷售（經(jīng)營(yíng)）收入（千元） 2、期末資產(chǎn)總值（千元） 3、固定資產(chǎn)原值（千元） 三、貿(mào)易分撥 1、銷售（經(jīng)營(yíng)）收入（干元） 3、期末資產(chǎn)總值（千元） 4、固定資產(chǎn)原值（千元） 2、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)定位 在舍里甲南昌 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度在 2010 年前上升至 10%， 2015 年達(dá)到 25% 3、內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)定位 舍里甲物流聯(lián)盟內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)度應(yīng)發(fā)展成為 3： 3： 3： l，即：以倉(cāng)儲(chǔ)為基礎(chǔ)的分撥貿(mào)易、以物流一體化的綜合物流服務(wù)、物流增值對(duì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 物流產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度各占 30，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貢 獻(xiàn)度為 10。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 五 、舍里甲物流功能與需求設(shè)計(jì) 舍里甲物流 其功能目標(biāo)是最大限度地滿足客戶需求?？蛻舭ǎ簭氖碌谌轿锪鞯墓?，內(nèi)、外資企業(yè)，商業(yè)貿(mào)易公司、運(yùn)輸公司、代理公司、倉(cāng)儲(chǔ)公司、銀行、檢驗(yàn)、保險(xiǎn)公司等及其延伸的各種物流業(yè)務(wù)公司，其 初步設(shè)計(jì)可以考慮具備如下一些基本功能： 1、運(yùn)輸服務(wù)功能 舍里甲物流需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運(yùn)輸工具，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物流聯(lián)盟不只是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)覆蓋國(guó)內(nèi)和國(guó)際的網(wǎng)絡(luò)，因此，首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶選擇滿足客戶需要的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將客戶 的商品運(yùn)抵目的地，除了在交貨點(diǎn)交貨需要客戶配合外，整個(gè)運(yùn)輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由物流聯(lián)盟負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。現(xiàn)代的運(yùn)輸需求就是這樣。 2. 儲(chǔ)存服務(wù)功能 物流聯(lián)盟需要有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，但客戶需要的不是在物流聯(lián)盟儲(chǔ)存商品，而是要通過倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)保證市場(chǎng)分銷活動(dòng)的開展，同時(shí)盡可能降低庫(kù)存占用的資金，減少儲(chǔ)存成本，因此，公共型物流聯(lián)盟需要配備高效率的分裝、傳送、儲(chǔ)存設(shè)備。 3. 裝卸搬運(yùn)功能 這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內(nèi)的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送 等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)對(duì)商品造成的損毀。 4. 包裝服務(wù)功能 物流聯(lián)盟的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對(duì)銷售包裝進(jìn)行組合、拼配、加固、形成適于物流和配送的組合包裝單元。 5. 流通加工功能 主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流聯(lián)盟常常與固定的制造商或分銷商進(jìn)行長(zhǎng)期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)。物流聯(lián)盟必須具備的基本加工職能有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等。 6. 物流信息處理功能 由于物流聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)離不開計(jì)算機(jī)，因此將在各個(gè)物流環(huán)節(jié)的各種物流作 業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進(jìn)行實(shí)時(shí)采集、分析、傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明細(xì)信息及咨詢信息，房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 這對(duì)現(xiàn)代物流聯(lián)盟發(fā)展是相當(dāng)重要的。 通過構(gòu)造公用信息平臺(tái)，適應(yīng)物流產(chǎn)業(yè)進(jìn)步和提供多樣化物流服務(wù)的要求：通過信息技術(shù)對(duì)物流系統(tǒng)資源整合提供支撐，促進(jìn)口岸機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)金融系統(tǒng)、交通運(yùn)輸系統(tǒng)協(xié)同工作及協(xié)同經(jīng)營(yíng)機(jī)制的建立；通過信息手段，強(qiáng)化政府對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的宏觀管理與調(diào)控，支持物流 產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化管理。 7. 物流結(jié)算功能 物流聯(lián)盟的結(jié)算功能是物流聯(lián)盟對(duì)物流功能的一種延伸，物流聯(lián)盟的結(jié)算不僅僅是物流費(fèi)用的結(jié)算，在從事代理、配送的情 況下，物流聯(lián)盟還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。 8.需求預(yù)測(cè)功能 公共型物流聯(lián)盟經(jīng)常負(fù)責(zé)根據(jù)物流聯(lián)盟商品進(jìn)貨、出貨信息來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的商品進(jìn)出庫(kù)量，進(jìn)而預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)商品的需求。 9. 物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢功能 公共型物流聯(lián)盟要充當(dāng)貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評(píng)價(jià)運(yùn)輸商、倉(cāng)儲(chǔ)商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商。國(guó)內(nèi)有些專業(yè)物流公司正在進(jìn)行這項(xiàng)嘗試，這是一項(xiàng)增加價(jià)值、增加公共物流聯(lián)盟的競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)。 10. 物流教育與培訓(xùn)功能 物流聯(lián)盟的運(yùn)作需要貨主的支持與理解，通過向貨主提供物流培 訓(xùn)服務(wù)，可以培養(yǎng)貨主與物流聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)管理者的認(rèn)同感，可以提高貨主的物流管理水平，可以將物流聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)管理者的要求傳達(dá)給貨主，也便于確立物流作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 除此之外，參照國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物流企業(yè)的做法，舍里甲物流還應(yīng)設(shè)置如下一些管理方面的增值功能，也就是充分利用南昌 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的特殊政策， 為了增強(qiáng)區(qū)內(nèi)物流聯(lián)盟的競(jìng)爭(zhēng)力，落實(shí)政府對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)性支持，物流貿(mào)易自由性功能上求得新的突破： 是改革國(guó)際物流企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的審批制度，將審批制度改為報(bào)備制度，形成物流企業(yè)快速注冊(cè)，進(jìn)出自由的良好政策環(huán)境； 簡(jiǎn)化通關(guān)手續(xù)和監(jiān)管模式，包括延伸 海關(guān)預(yù)報(bào)關(guān)的范圍；小批量物流實(shí)行先行過關(guān)，然后集中報(bào)關(guān)的方式；實(shí)行物流貨物免檢和優(yōu)先通過；對(duì)境內(nèi)境外之間的物流，實(shí)行抽查制度和快速放行，不搞普遍查驗(yàn)； 對(duì)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)實(shí)行“信得過”信譽(yù)制度，對(duì)“信得過”物流企業(yè)的出入關(guān)貨物給予免檢憂惠待遇，取消進(jìn)、出區(qū)內(nèi)確認(rèn)，以避免回確認(rèn)導(dǎo)致的時(shí)間延誤，減少企業(yè)運(yùn)作成本，并便于“異地報(bào)關(guān)”的實(shí)際操作； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 與國(guó)際接軌，對(duì)國(guó)際物流企業(yè)完全開放外貿(mào)和運(yùn)輸代理市場(chǎng)，能自由行使進(jìn)出日權(quán)、海運(yùn)代理權(quán)和空運(yùn)代理權(quán)、報(bào)關(guān)權(quán)等； 放寬對(duì)國(guó)際物流企業(yè)在購(gòu)匯額度上的控制。 六 、 舍里甲物流的 主要設(shè)施規(guī)劃 為保證了物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)的各類業(yè)務(wù)（金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、商業(yè)、制造業(yè)、工業(yè)、運(yùn)輸、港口、倉(cāng)儲(chǔ)、一關(guān)三檢、各類代理和信息）的正常開展，使活躍在我國(guó)產(chǎn)業(yè)界的五條物流體系（以海洋運(yùn)輸為代表的運(yùn)輸物流體系、以商品加工和配送為代表的倉(cāng)儲(chǔ)物流體系、以服務(wù)型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系、以?？崭奂榇淼目诎段锪黧w系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系），在舍里甲物流園區(qū)內(nèi)得到整合和協(xié)調(diào)。擬計(jì)劃舍里甲物流園區(qū)總體規(guī)劃布局原則如下： 1、園區(qū) 土 地利用原則 園區(qū)平面布置應(yīng)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)，合理利用上地資源，合理分區(qū)?？傮w上，以招商為主，自營(yíng)為輔。在經(jīng)營(yíng)總面積中，招商面積占 70，主要用于批租或提供可租用的物流服務(wù)公用設(shè)施，如倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)等；自營(yíng)面積占 20，主要用作物流綜合開發(fā)；公共服務(wù)設(shè)施（包括服務(wù)中心、公用商務(wù)樓、查驗(yàn)場(chǎng)地等）占經(jīng)營(yíng)總面積的 10。 在經(jīng)營(yíng)性設(shè)施中，應(yīng)根據(jù)危險(xiǎn)品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營(yíng)的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離。 2、物流基礎(chǔ)設(shè)施布局原則 物流基礎(chǔ)設(shè)施是指為各類企業(yè)提供綜合服務(wù)和管理的公共設(shè)施， 其中包括園區(qū)辦公大樓，海關(guān)查驗(yàn)場(chǎng)地，公用停車場(chǎng)，道路，商務(wù)用樓（如銀行、保險(xiǎn)、郵政）；消防設(shè)備；加油站等。 形態(tài)規(guī)劃布局平面布置形式應(yīng)充分利用地形條件，有效利用現(xiàn)在的土地面積。區(qū)內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施的布局應(yīng)考慮充分利用空間，如商務(wù)大樓宜采用高層。 基礎(chǔ)設(shè)施如查驗(yàn)場(chǎng)地等，宜采用集中布置形式，以便綜合管理服務(wù)；查驗(yàn)場(chǎng)地應(yīng)靠近大門。 園區(qū)平面布置可采用中心對(duì)稱（或圓形式）分布、中間兩翼形式分布還是直線形式房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 分布，主要取決于區(qū)內(nèi)車流和物流的流動(dòng)暢通，并要與道路、大門協(xié)調(diào)布置。 區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)總面積 中 20左右的自營(yíng)區(qū)域擬與基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域緊密相連，便于相互調(diào)劑使用。 在危險(xiǎn)品物流專門區(qū)域內(nèi)，應(yīng)配置足夠的消防設(shè)備。 3、道路布局原則 區(qū)內(nèi)道路可分為進(jìn)出通道、內(nèi)部道路、綠色通道三類。 進(jìn)出通道：是區(qū)內(nèi)與城市道路聯(lián)接的道路。進(jìn)出通道應(yīng)考慮與外環(huán)線的直接連接，加快車輛通達(dá)；同時(shí)要建設(shè)與公路貨運(yùn)站和鐵路貨運(yùn)站的連接道路。進(jìn)出通道的路面寬度，應(yīng)充分考慮集裝箱卡車的進(jìn)出密度需要。 內(nèi)部道路：一般分為主干道、次干道和支道。主干道是區(qū)內(nèi)連接主要出入口的道路；次干道是商用建筑物、倉(cāng)庫(kù)、 場(chǎng)地之間的道路；支道是車輛、行人均較少的道路。各類道路的布置要以車輛在區(qū)內(nèi)內(nèi)的通達(dá)性、快速性和行使路線盡量不交叉重復(fù)為原則。 綠色通道：是區(qū)內(nèi)與港區(qū)直接連通的道路。需單獨(dú)布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的區(qū)通道日，并與之直接相連接。 4、園區(qū)大門布局原則 園區(qū)大門要與區(qū)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)，大門的選擇還要考慮區(qū)內(nèi)外交通流量，大門日與區(qū)內(nèi)交通道路銜接要注意安全需求，并留有一定的銜接距離。 大門設(shè)計(jì)宜參照集裝箱大門的設(shè)計(jì)規(guī)范，并需要檢驗(yàn)集裝箱和辦理集裝箱進(jìn)出日的各種設(shè)施。 5、園 區(qū)布局的有關(guān)問題探討 園區(qū)內(nèi)是否要設(shè)立公路貨運(yùn)站 國(guó)外許多物流園區(qū)或物流園區(qū)一般都是建立在公路貨運(yùn)站的基礎(chǔ)之上，只有公路運(yùn)輸才能最終實(shí)現(xiàn)門到門運(yùn)輸。 在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置公路貨運(yùn)站，其優(yōu)點(diǎn)是，便于區(qū)內(nèi)的物流暢通便捷，方便業(yè)主，并與公路物流建設(shè)融合在一起；缺點(diǎn)是，會(huì)在寸土如金的園區(qū)內(nèi)占去很大的地塊，從開發(fā)成本上不是很合算。 在區(qū)內(nèi)外緊鄰處設(shè)置公路貨運(yùn)站，同時(shí)該貨運(yùn)站在區(qū)內(nèi)的業(yè)務(wù)大樓設(shè)立辦理窗口，房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 其優(yōu)點(diǎn)是，不占用區(qū)內(nèi)土地，可提高區(qū)內(nèi)的開發(fā)價(jià)值。 6、舍里甲物流主要設(shè)施建設(shè)規(guī)模 物流園區(qū)的主 要公共設(shè)施 根據(jù)舍里甲物流園區(qū)的功能與服務(wù)需求，其主要公共設(shè)施應(yīng)包括： （ 1）物流園區(qū)商務(wù)大樓 （含 管理中心 ） 。 商務(wù)大樓 主要供進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)、或注冊(cè)在區(qū)內(nèi)外的物流企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦公。大樓內(nèi)應(yīng)設(shè)有業(yè)務(wù)公證派出機(jī)構(gòu)、銀行、資信機(jī)構(gòu)、舉行業(yè)務(wù)講座或交流的會(huì)議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務(wù)洽談的公共業(yè)務(wù)洽談室，以及用餐服務(wù)設(shè)施。 而管理中心 主要供物流園區(qū)的行政管理機(jī)構(gòu)、信息處理中心、后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)、進(jìn)駐物流園區(qū)的業(yè)務(wù)咨詢、洽談、手續(xù)辦理等單位辦公使用。 （ 2）口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心。主 要供海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)進(jìn)駐物流園區(qū)進(jìn)行集中辦公使用。 （ 4）建成后供出租用的物流倉(cāng)庫(kù)。主要供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)。 （ 5）已平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉(cāng)庫(kù)或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場(chǎng)地。 （ 6）自營(yíng) 相關(guān) 設(shè)施 （如餐飲等） 。 （ 7）大型停車場(chǎng)和停車庫(kù)。 （ 8）消防設(shè)施、維修保養(yǎng)廠 主要公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模 本著從功能需要出發(fā)，按精簡(jiǎn)高效的原則設(shè)計(jì)，上述各部分設(shè)施的規(guī)模需求大致初步設(shè)想如下： （ 1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 3000 平方米。 （ 2）信息處理中心： 500 平方米 （ 4）后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)： 500 平方米； （ 5） 口 岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積 2000 平方米。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （ 7）物流企業(yè)辦公場(chǎng)所，以吸引 50 家左右物流企業(yè)或其它辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，平均每家企業(yè)辦公用房 50 平方米，需要建筑面積 2500 平方米； （ 8）銀行、資信、保險(xiǎn)、郵政、稅收等機(jī)構(gòu) 1000 平方米； （ 9）用餐服務(wù)設(shè)施 500 平方米。 （ 10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設(shè)施 1000 平方米。 以上所述管理中 心、 口 岸服務(wù)中心、商務(wù)大樓合計(jì)面積 1.1 萬(wàn)平方米，擬建造一棟大樓為宜。 （ 11）建成后供出租用的物流倉(cāng)庫(kù)，面積 1 萬(wàn)平方米。 這類倉(cāng)庫(kù)的單體不必太大，主要供出租給中小型物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)。 （ 12）海關(guān)查驗(yàn)場(chǎng)地，面積 1 萬(wàn)平方米左右。 擬建在口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心緊鄰處，與 20自營(yíng)地塊相接，以適應(yīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大后的需求。 （ 13）己平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉(cāng)庫(kù)或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場(chǎng)地。 物流園區(qū)擬引進(jìn) 3-5 家國(guó) 內(nèi) 著名物流企業(yè)。根據(jù)國(guó)外企業(yè)開辦的物流中心或配送中心的規(guī)模，每一企業(yè)的用地 需求一般在 1.5 萬(wàn)平方米，地塊形狀一般長(zhǎng)、寬比例為 5：2，故在區(qū)內(nèi)招租區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮這一特點(diǎn)。 （ 14）大型停車場(chǎng)和停車庫(kù) 3000 平方米。 按 50 家物流及其相關(guān)企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車計(jì)，合計(jì) 150 輛轎車，平均每輛轎車需停車位 7 平方米，總停車位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車計(jì)，合計(jì) 25 輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位 10 平方米，總停車位 250 平方米。另加管理、 口 岸、服務(wù)、外來(lái)聯(lián)系業(yè)務(wù)、運(yùn)輸裝卸貨物的停車位 1700平方米。 （ 15）維修保養(yǎng) 廠 500 平方米。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 七 、舍里甲物流的發(fā)展戰(zhàn)略 隨著中國(guó)加入 WTO，為迎接 新型 物流業(yè)的挑戰(zhàn)，物業(yè)應(yīng)積極研究對(duì)策，制定新世紀(jì)舍里甲物流的發(fā)展戰(zhàn)略。 1、觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。要在中國(guó)乃至世界物流業(yè)中贏得領(lǐng)先地位，首先要在觀念上領(lǐng)先。舍里甲物流將投入相當(dāng)資金創(chuàng)辦一流的物流學(xué)校和一流的物流研究中心，通過廣泛的物流研究與學(xué)術(shù)交流，深入揭示物流理論的深刻內(nèi)涵，研究現(xiàn)代物流運(yùn)作模式，改革和更新物流理念，并指導(dǎo)物流實(shí)踐，“用一流 的觀念，創(chuàng)造一流的物流服務(wù)。” 2、科技支持戰(zhàn)略 21 世紀(jì)是知識(shí)和科技的時(shí)代，專業(yè)經(jīng)、細(xì)致化、科學(xué)化的物流知識(shí)將成為客戶物流體系改革、整合、規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)如各種條碼技術(shù)、自動(dòng)識(shí)別技術(shù)、自動(dòng)分揀技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)等將成為物流運(yùn)作的重要工具，“知識(shí)化和科技化物流”將成為寶供服務(wù)的主要特征。 3、服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略 綜合辦公大樓 （ 1-10） 國(guó)內(nèi)著名物流企業(yè) 13 國(guó)內(nèi)貨運(yùn)村 12 大型停車場(chǎng) 14 簡(jiǎn)單 加工貿(mào)易區(qū) 多功能倉(cāng)庫(kù) （含冷藏） （）含 維修保養(yǎng)廠 出租倉(cāng)庫(kù) 11 海關(guān)檢查 道路 儲(chǔ)備用地 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 一方面，引導(dǎo)物流服務(wù)朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務(wù)類型進(jìn)行系統(tǒng)整合，將不同貨運(yùn)公司、倉(cāng)儲(chǔ)公司以及社會(huì)資源進(jìn)行物流資料整合，為客戶提供一種具有長(zhǎng)期的、專業(yè)的 、綜合的高效物流服務(wù)。另一方面，適應(yīng) 21 世紀(jì)個(gè)性化消費(fèi)和個(gè)性化服務(wù)的需要，改變傳統(tǒng)企業(yè)的單一成本競(jìng)爭(zhēng)策略為差異型、個(gè)性化的物流特色服務(wù)原則。 4、人才效益戰(zhàn)略 發(fā)揮“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，突出“人才效益”優(yōu)勢(shì)，廣泛匯集和吸引一批包括教授、博士、碩士在內(nèi)的高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)高效的物流服務(wù)。未來(lái)公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學(xué)歷。公司內(nèi)部嚴(yán)格貫徹執(zhí)行完善的培訓(xùn)和激勵(lì)制度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。選拔、晉升和獎(jiǎng)勵(lì)工作成績(jī)顯著的員工，將公司利益與個(gè)人 發(fā)展緊密結(jié)合，建設(shè)一支靈活精干、協(xié)作高效的知識(shí)型人才隊(duì)伍。 5、 聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略 強(qiáng)調(diào)在供應(yīng)鏈的諸節(jié)點(diǎn)之間植入“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享”的共生關(guān)系，實(shí)施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。舍里甲物流將在其他第三方物流企業(yè)、客戶服務(wù)群、相關(guān)行業(yè)之間廣泛尋找戰(zhàn)略合作伙伴，通過聯(lián)盟的力量獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 總之， 21 世紀(jì)的物業(yè)將憑借規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)、知識(shí)人才優(yōu)勢(shì)和個(gè)性化服務(wù)優(yōu)勢(shì)，有效地為客戶節(jié)省投資和費(fèi)用，減少庫(kù)存、降低風(fēng)險(xiǎn)，提供增值服務(wù)，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要 戰(zhàn)略伙伴。 八 、舍里甲物流建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策 建議 為加快舍里甲物流的建設(shè)，建議 重視對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的政策扶持， 鼓勵(lì)境內(nèi)外物流企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)從事高新技術(shù)項(xiàng)目開發(fā)和物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)。 物流業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的主要是社會(huì)效益，政府給予政策扶植是通行的做法。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及必要的行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置，推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 可協(xié)同當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門擬制定如下物流產(chǎn)業(yè)配套政策： 1、國(guó)土優(yōu)惠政策 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 1、在項(xiàng)目建設(shè)初期，對(duì)在物流 聯(lián)盟區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)、配送和集裝箱業(yè)務(wù)的先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長(zhǎng)不超過 8 年分?jǐn)偫U納。 2、在項(xiàng)目啟動(dòng)初期對(duì)市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)實(shí)行臨時(shí)用地政策，減半收取土地租金，租期一般為 3 年，須續(xù)期的，在規(guī)劃等條件許可的情況下，可簡(jiǎn)化程序，特事特辦，盡快辦理手續(xù)。 3、 在項(xiàng)目發(fā)展中、后期，實(shí)行土地公開招標(biāo)拍賣，將賣地的款項(xiàng)設(shè)立舍里甲物流國(guó)土開發(fā)專項(xiàng)基金，實(shí)行?？顚Ｓ?，專門用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 4、 在區(qū)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價(jià)的，可給予 10%的地價(jià)優(yōu)惠。 5、 利用國(guó)土資源有選擇地鼓勵(lì)帶資開發(fā)建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)大型物流市場(chǎng)。 2、稅收優(yōu)惠政策 1、 企業(yè)所得稅： 根據(jù)南昌市企業(yè)（內(nèi)資和外資企業(yè)）和南昌 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 稅收優(yōu)惠政策，對(duì)區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的所得稅實(shí)行以下優(yōu)惠： 經(jīng)營(yíng)期十年以上的交通運(yùn)輸（不包括客運(yùn)）、集裝箱加工修理、加工包裝、建材（含混凝土攪拌）等生產(chǎn)性行業(yè)，第一年和第二年免繳企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。 經(jīng)營(yíng)的減免稅期滿后，對(duì)經(jīng)市科技局確定為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，減半征稅期可申請(qǐng)延長(zhǎng)三年。 在從事倉(cāng)儲(chǔ)、配送、商貿(mào)等服務(wù)性行業(yè)，投資超過 500 萬(wàn)美元或 2000 萬(wàn)元人民幣、經(jīng)營(yíng)期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。 （ 4） 對(duì)投資 150 萬(wàn)美元或 1500 萬(wàn)人民幣以上、經(jīng)營(yíng)十年以上的物流企業(yè)，可實(shí)行企業(yè)所得稅先征后返，第一年和第二年企業(yè)所得稅返還全部，第三年至第五年返還50%企業(yè)所得稅。 （ 5） 對(duì)新辦的商貿(mào)性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可減征或減免企業(yè)所得稅一年。 2、 城市維護(hù)建設(shè)稅和房產(chǎn)稅 以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、增征稅、 消費(fèi)稅的稅額計(jì)征，稅率為 1%；納稅單位新建或購(gòu)置的新建房屋，自建成或購(gòu)置之日起免納房產(chǎn)稅 3 年。 3、 政府提供融資服務(wù) 對(duì)采用先進(jìn)技術(shù)的倉(cāng)儲(chǔ)、配送、多式聯(lián)運(yùn)（含集裝箱處理）并對(duì)舍里甲物流具有重要意義的項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核確認(rèn)，區(qū)政府可采取以存引房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 貸的方式，幫助企業(yè)貸款或提供其他融資服務(wù)。 3、工商優(yōu)惠政策 對(duì)物流市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)和個(gè)體工商戶，五年內(nèi)減半收取工商和城管各種規(guī)費(fèi)。 4、戶籍優(yōu)惠政策 對(duì)從事投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并且投資額達(dá) 1000 萬(wàn)人民幣、營(yíng)業(yè)額達(dá)到 200 萬(wàn)以上的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng) 骨干可優(yōu)先辦理區(qū)戶口，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核，區(qū)政府給予其適當(dāng)?shù)倪w戶指標(biāo)，并免收入戶的城市增容費(fèi) 5、率先投資優(yōu)惠政策 對(duì)前十位率先進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的企業(yè)，在地價(jià)、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽(yù)稱號(hào)。 6、產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策 1、 在區(qū)內(nèi)已開發(fā)的大型項(xiàng)目，原則上不在我 市 內(nèi)其它地點(diǎn)發(fā)展同類項(xiàng)目。 2、 區(qū)政府將逐步引導(dǎo)區(qū)內(nèi)一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場(chǎng)，向舍里甲物流轉(zhuǎn)移；區(qū)政府將爭(zhēng)取南昌市有關(guān)部門的支持，將內(nèi)以臨時(shí)用地發(fā)展起來(lái)的石材、裝飾建材等市場(chǎng)以及部分骨 干企業(yè)向舍里甲物流轉(zhuǎn)移。 九 、舍里甲物流項(xiàng)目建設(shè)措施及計(jì)劃 1、項(xiàng)目資金籌措的途徑 發(fā)展商首期投入 舍里甲物流的創(chuàng)建和首期營(yíng)運(yùn)資金由 某投資公司 、投資者和未來(lái)骨干員工按參股形式獲得。 開展招商活動(dòng)，尋找合作伙伴 舍里甲物流將以現(xiàn)有舍里甲南昌 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 內(nèi)的工商企業(yè)為依托，憑借南昌市及區(qū)政府優(yōu)惠政策對(duì)物流業(yè)的支持，以舍里甲物流得天獨(dú)厚的資源條件和政策優(yōu)勢(shì) 積極開展各種形式的招商活動(dòng)， 利用風(fēng)險(xiǎn)投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多種不同的物流聯(lián)盟（合作）方式，尋求合作伙伴。 引入風(fēng)險(xiǎn)投資 參考國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資中土地、 財(cái)產(chǎn)、技術(shù)因素折合成股倫的慣例，其中公司股份的房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 20%由發(fā)起人投入，利潤(rùn)分配則按投資方各自所占股份比例來(lái)龍去脈確定，南昌市舍里甲現(xiàn)有土地、財(cái)產(chǎn)、技術(shù)等資源可作為股份投入，引入風(fēng)險(xiǎn)投資。 申請(qǐng)銀行貸款 必要時(shí)通過商業(yè)銀行貸款獲得資金。 2、項(xiàng)目建設(shè)工期排序 物場(chǎng)地建設(shè)（三通一平、辦公、生活設(shè)施） 物流信息系統(tǒng)建設(shè) 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施購(gòu)置與建設(shè) 物流車隊(duì)購(gòu)置與建設(shè) 物流包裝、裝卸設(shè)施購(gòu)置與建設(shè) 3、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)作管理 公共型物流聯(lián)盟園區(qū)可以按照如下模式建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理：即由一家公司（項(xiàng)目發(fā)展商）對(duì)物流中心項(xiàng)目進(jìn)行總體 策劃，由該公司聘請(qǐng)專家進(jìn)行可行性論證和功能、作業(yè)流程、管理制度設(shè)計(jì)，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程設(shè)計(jì)并編制項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案，發(fā)展商按專業(yè)設(shè)計(jì)公司提交的總體設(shè)計(jì)方案組織項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)。 從投標(biāo)的公司中選擇一家或幾家公司進(jìn)行項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，選擇專業(yè)的物流管理公司對(duì)物流園區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理。 由項(xiàng)目發(fā)展商組織招商，重點(diǎn)引進(jìn)具有國(guó)際品牌的國(guó)內(nèi)外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務(wù)需求。招商是項(xiàng)目發(fā)展成敗的關(guān)鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關(guān)。 以上管理模式體現(xiàn)了一種供應(yīng)鏈合作關(guān)系，充分發(fā)揮了 各參與公司專業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)，采用上述模式建立物流聯(lián)盟，如果發(fā)展商的策劃能力、協(xié)調(diào)能力及管理水平比較高，則物流中心的功能應(yīng)該盡可能地完備。 （二）、舍里甲物流項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 隨著我國(guó)發(fā)展物流步伐的加快，各地的物流發(fā)展規(guī)劃也已紛紛出臺(tái)，有些城市甚至已進(jìn)入實(shí)施階段。物流產(chǎn)業(yè)投資巨大，如果投資方在對(duì)市場(chǎng)缺乏足夠的了解，對(duì)物流的房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 回報(bào)方式認(rèn)識(shí)不清的情況下盲目上馬，后果難以想像。主要存在如下不確定因素： 1、發(fā)展物流存在不利的市場(chǎng)因素 物流產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)因素依賴性非常強(qiáng)，雖然物流產(chǎn)業(yè)也屬于基礎(chǔ)設(shè)施，但與公路 、鐵路、港口等其他基礎(chǔ)設(shè)施在發(fā)展時(shí)機(jī)上有著本質(zhì)上的區(qū)別。其他基礎(chǔ)設(shè)施可以在需求高峰未到來(lái)之前通過預(yù)測(cè)，超前發(fā)展。而物流卻恰恰相反，它必須是在有了需求時(shí)再建設(shè)，與需求發(fā)生的時(shí)段基本相同。因?yàn)橐仓挥性谛枨螽a(chǎn)生后你才能夠知道需求什么；你應(yīng)該如何滿足需求。否則，就是閉門造車。 影響物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)因素主要有以下幾點(diǎn)： 市場(chǎng)需求不旺。由于中國(guó)的物流業(yè)正處于起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦 點(diǎn)不是高水平的物流服務(wù)而是低成本的傳統(tǒng)服務(wù)。絕大部分物流企業(yè)仍然靠傳統(tǒng)物流方式為客戶提供廉價(jià)服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏對(duì)高 水平物流設(shè)施的需求。 投資有風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)仍然處于發(fā)展階段，不可預(yù)見的因素太多。 這對(duì)于投資一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃存在很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。 服務(wù)水平不高。由于市場(chǎng)還處在價(jià)格拼殺而未達(dá)到服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)階段， 格依然是引導(dǎo)市場(chǎng)走向的重要因素，因此制造商、零售商所關(guān)注的依然是價(jià)格。高水平的物流服務(wù)還有待于社會(huì)消費(fèi)能力的提高來(lái)產(chǎn)生