如何認(rèn)定擔(dān)保法實(shí)施前不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力.doc

如何認(rèn)定擔(dān)保法實(shí)施前不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力 案情簡(jiǎn)介:某信用合作社于 1993年8月1日與張某簽訂抵押借款合同，約定張某以其所有的房屋向某信用合作社貸款20萬(wàn)元，用于經(jīng)營(yíng)船舶。期限2年，自1993年8月1日至1995年8月1日。期限屆滿后，張某僅償還5萬(wàn)元，其余借款及利息至今未還。經(jīng)多年催收未果，故于2007年8月8日提起訴訟，要求張某償還借款本息，并判決對(duì)抵押房屋享有抵押優(yōu)先受償權(quán)。本案在審理過(guò)程中，對(duì)如何認(rèn)定擔(dān)保法實(shí)施前不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力問(wèn)題存在不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)：抵押合同有效，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。其主要理由：最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第一百三十三條第一款規(guī)定，擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據(jù)，主要是民法通則相關(guān)條款。而民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項(xiàng)條件，同時(shí)不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無(wú)效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。民法通則第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。第二種意見(jiàn)：抵押合同無(wú)效。其主要理由是：盡管擔(dān)保法實(shí)施前當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時(shí)間上跨越擔(dān)保法實(shí)施日，在擔(dān)保法實(shí)施后應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦抵押物登記而未予補(bǔ)辦，故應(yīng)認(rèn)定這類抵押合同無(wú)效。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)?。假設(shè)抵押人在擔(dān)保法實(shí)施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人(善意第三人)，并且在登記部門(mén)辦理了抵押物登記，試問(wèn)，前后兩個(gè)債權(quán)人到底誰(shuí)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)？這個(gè)問(wèn)題的兩難回答，可以成為第一種觀點(diǎn)的否定性評(píng)價(jià)。第三種意見(jiàn)：抵押合同效力中止，即這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔(dān)保法實(shí)施之日中止，如在擔(dān)保法實(shí)施后補(bǔ)辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。其主要理由是：在擔(dān)保法實(shí)施之前，抵押合同簽訂時(shí)如果未有約定特別的生效條件，加之當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)未規(guī)定這類抵押合同須登記后才生效，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這類抵押合同在成立后生效。至擔(dān)保法實(shí)施之日(以及實(shí)施以后)，國(guó)家對(duì)這類抵押合同須登記后才生效作了明確規(guī)定，如果當(dāng)事人不補(bǔ)辦抵押物登記，就違背了這一強(qiáng)行性法律規(guī)定，那么人民法院就不應(yīng)認(rèn)可其繼續(xù)有效。由于這類抵押合同在成立時(shí)已經(jīng)生效，故而與其說(shuō)它在擔(dān)保法實(shí)施以后又無(wú)效，還不如說(shuō)它在擔(dān)保法實(shí)施以后效力中止。對(duì)于效力已經(jīng)中止的抵押合同，債權(quán)人對(duì)抵押物不能享有優(yōu)先受償權(quán)。第四種意見(jiàn)：不對(duì)抗第三人說(shuō)，即這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。筆者持這種觀點(diǎn)，其主要理由：第一種觀點(diǎn)所表述理由中認(rèn)為，既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人對(duì)抵押物就享有優(yōu)先受償權(quán)。這種說(shuō)法，在一般情形下是成立的，但在本案所討論的特定情形下則是不成立的。第一種觀點(diǎn)的錯(cuò)誤原因在于：把抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)定混為一談，未作必要區(qū)分。在擔(dān)保法實(shí)施以前，民法通則等法律未將債權(quán)與物權(quán)作明確區(qū)分，抵押合同在民法規(guī)范上一般被列入合同之債的類別之中，抵押權(quán)也自然而然地被歸類到債權(quán)的范疇之中。這種立法上的先天不足，是形成第一種觀點(diǎn)的主要根源。按照物權(quán)法理論，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)范疇，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定要符合物權(quán)法三大原則：一是物權(quán)法定主義原則；二是公示原則(主要體現(xiàn)為抵押物登記)；三是公信原則。若想不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定有效，則三大原則缺一不可。盡管擔(dān)保法實(shí)施前民法通則等法律尚未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)性質(zhì)，但物權(quán)法基本理論早已存在，并早已在法學(xué)界、司法界形成了較多共識(shí)。在法律未作明文規(guī)定時(shí)，人民法院就應(yīng)當(dāng)遵循法理原則來(lái)探求并體現(xiàn)法律精神。因此，即便在擔(dān)保法實(shí)施以前，人民法院也不宜認(rèn)定未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定有效。 這類不動(dòng)產(chǎn)抵押合同在成立時(shí)屬于債權(quán)合同性質(zhì)，依照當(dāng)時(shí)債權(quán)法的法律規(guī)范，屬于有效合同。債權(quán)合同具有相對(duì)性，對(duì)合同各方有拘束力，但合同各方不能據(jù)合同約定來(lái)對(duì)抗第三人。在法理上，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)終究屬于物權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)法中公示原則需要辦理抵押物登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同從簽訂到登記，可以說(shuō)是從債權(quán)到物權(quán)的性質(zhì)跨越，因合同簽訂而約束合同各方當(dāng)事人，因合同登記而約束合同各方以外的第三人?；蛘哒f(shuō)，因合同登記而有效設(shè)定了抵押權(quán)，因合同登記而取得了對(duì)抗第三人的效力。人民法院不宜用債權(quán)法上的規(guī)定來(lái)支持當(dāng)事人在物權(quán)法上的權(quán)利。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為抵押合同有效則債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，就是陷入了用債權(quán)法上的規(guī)定來(lái)支持當(dāng)事人在物權(quán)法上的權(quán)利的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。當(dāng)事人以抵押合同形式來(lái)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的，債權(quán)人自登記之日起才能取得屬于擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)，從而具有對(duì)抗第三人的效力。這類抵押合同雖然生效，但未經(jīng)登記，故只有債權(quán)的效力，其效力范圍只及于抵押人和抵押權(quán)人(債權(quán)人)，而不及于第三人。如果第三人要求以抵押物清償債務(wù)，那么抵押權(quán)人(債權(quán)人)不得享有優(yōu)先受償權(quán)。擔(dān)保法實(shí)施前成立而未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同效力問(wèn)題分析來(lái)源：作者：日期：09-02-15 人民法院在審理涉及抵押合同效力的民商事案件過(guò)程中， 常會(huì)遇到這樣一個(gè)問(wèn)題一份不動(dòng)產(chǎn)抵押合同于擔(dān)保法實(shí)施日(1995年10月1日)之前訂立，當(dāng)時(shí)因法律、法規(guī)未有規(guī)定登記才生效，故未有辦理抵押物登記。擔(dān)保法實(shí)施后，對(duì)照該法第四十一條、第四十二條的規(guī)定，這份抵押合同屬于登記才生效的合同范疇，但當(dāng)事人未有補(bǔ)辦抵押物登記(注：雖然擔(dān)保法采用了“抵押物登記”一詞，但是科學(xué)的法律用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)是“抵押權(quán)登記”，下同)。在此情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)如何看待這類抵押合同的效力?司法實(shí)踐中，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的處理意見(jiàn)分歧較大，形成了以下四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，有效說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。其主要理由是：最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第一百三十三條第一款規(guī)定，擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據(jù)，主要是民法通則相關(guān)條款。民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項(xiàng)條件，同時(shí)不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無(wú)效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。民法通則第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。第二種觀點(diǎn)，無(wú)效說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同無(wú)效。其主要理由是：盡管擔(dān)保法實(shí)施前當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時(shí)間上跨越擔(dān)保法實(shí)施日，在擔(dān)保法實(shí)施后應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦抵押物登記而未予補(bǔ)辦，故應(yīng)認(rèn)定這類抵押合同無(wú)效。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)?。假設(shè)抵押人在擔(dān)保法實(shí)施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人(善意第三人)，并且在登記部門(mén)辦理了抵押物登記，試問(wèn)，前后兩個(gè)債權(quán)人到底誰(shuí)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)?這個(gè)問(wèn)題的兩難回答，可以成為第一種觀點(diǎn)的否定性評(píng)價(jià)。第三種觀點(diǎn)，效力中止說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔(dān)保法實(shí)施之日中止，如在擔(dān)保法實(shí)施后補(bǔ)辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。其主要理由是：在擔(dān)保法實(shí)施之前，抵押合同簽訂時(shí)如果未有約定特別的生效條件，加之當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)未規(guī)定這類抵押合同須登記后才生效，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這類抵押合同在成立后生效。至擔(dān)保法實(shí)施之日(以及實(shí)施以后)，國(guó)家對(duì)這類抵押合同須登記后才生效作了明確規(guī)定，如果當(dāng)事人不補(bǔ)辦抵押物登記，就違背了這一強(qiáng)行性法律規(guī)定，那么人民法院就不應(yīng)認(rèn)可其繼續(xù)有效。由于這類抵押合同在成立時(shí)已經(jīng)生效，故而與其說(shuō)它在擔(dān)保法實(shí)施以后又無(wú)效，還不如說(shuō)它在擔(dān)保法實(shí)施以后效力中止。對(duì)于效力已經(jīng)中止的抵押合同，債權(quán)人對(duì)抵押物不能享有優(yōu)先受償權(quán)。第四種觀點(diǎn)，不對(duì)抗第三人說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。筆者即持這種觀點(diǎn)。筆者歸納的主要理由如下：基于第一種觀點(diǎn)所表述的主要理由，這類抵押合同是有效合同。第一種觀點(diǎn)所表述理由中認(rèn)為，既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人對(duì)抵押物就享有優(yōu)先受償權(quán)。這種說(shuō)法，在一般情形下是成立的，但在本文所討論的特定情形下則是不成立的。第一種觀點(diǎn)的錯(cuò)誤原因在于：把抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)定混為一談，未作必要區(qū)分。在擔(dān)保法實(shí)施以前，民法通則等法律未將債權(quán)與物權(quán)作明確區(qū)分，抵押合同在民法規(guī)范上一般被列入合同之債的類別之中，抵押權(quán)也自然而然地被歸類到債權(quán)的范疇之中。這種立法上的先天不足，是形成第一種觀點(diǎn)的主要根源。按照物權(quán)法理論，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)范疇，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定要符合物權(quán)法三大原則：一是物權(quán)法定主義原則;二是公示原則(主要體現(xiàn)為抵押物登記);三是公信原則。若想不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定有效，則三大原則缺一不可。盡管擔(dān)保法實(shí)施前民法通則等法律尚未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)性質(zhì)，但物權(quán)法基本理論早已存在，并早已在法學(xué)界、司法界形成了較多共識(shí)。在法律未作明文規(guī)定時(shí)，人民法院就應(yīng)當(dāng)遵循法理原則來(lái)探求并體現(xiàn)法律精神。因此，即便在擔(dān)保法實(shí)施以前，人民法院也不宜認(rèn)定未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定有效。這類不動(dòng)產(chǎn)抵押合同在成立時(shí)屬于債權(quán)合同性質(zhì)，依照當(dāng)時(shí)債權(quán)法的法律規(guī)范，屬于有效合同。債權(quán)合同具有相對(duì)性，對(duì)合同各方有拘束力，但合同各方不能據(jù)合同約定來(lái)對(duì)抗第三人。在法理上，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)終究屬于物權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)法中公示原則需要辦理抵押物登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同從簽訂到登記，可以說(shuō)是從債權(quán)到物權(quán)的性質(zhì)跨越，因合同簽訂而約束合同各方當(dāng)事人，因合同登記而約束合同各方以外的第三人。或者說(shuō)，因合同登記而有效設(shè)定了抵押權(quán)，因合同登記而取得了對(duì)抗第三人的效力。人民法院不宜用債權(quán)法上的規(guī)定來(lái)支持當(dāng)事人在物權(quán)法上的權(quán)利。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為抵押合同有效則債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，就是陷入了用債權(quán)法上的規(guī)定來(lái)支持當(dāng)事人在物權(quán)法上的權(quán)利的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。當(dāng)事人以抵押合同形式來(lái)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的，債權(quán)人自登記之日起才能取得屬于擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)，從而具有對(duì)抗第三人的效力。本文所討論的這類抵押合同雖然生效，但未經(jīng)登記，故只有債權(quán)的效力，其效力范圍只及于抵押人和抵押權(quán)人(債權(quán)人)，而不及于第三人。如果第三人要求以抵押物清償債務(wù)，那么抵押權(quán)人(債權(quán)人)不得享有優(yōu)先受償權(quán)。A公司被外省E中院判決向B公司償付欠款529萬(wàn)元。E中院中立案執(zhí)行后，于96年5月7日到我省某市查封了A公司在該市的別墅一幢。我省某典當(dāng)行C公司知道后，立即以該別墅于94年11月7日已由A公司向其借款時(shí)典當(dāng)給其為由，向該中院提出異議。C公司同時(shí)向我省有管轄權(quán)的F法院提出訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其與A公司的典當(dāng)借款關(guān)系合法有效，主張對(duì)該別墅的所有權(quán)。F法院經(jīng)審理查明，94年11月7日，C公司與A公司簽訂典當(dāng)借款合同，A公司以自己所有的上述別墅作為抵押物向C公司借款80萬(wàn)元，期限一個(gè)月，并在合同中約定，如在典當(dāng)期或延期屆滿，不能贖回抵押物時(shí)，該抵押物成為死當(dāng)，死當(dāng)?shù)奈锲肥諝w出典方所有。典當(dāng)借款合同簽訂當(dāng)天，原告C公司付給被告A公司80萬(wàn)元。但A公司逾期未還款。F法院認(rèn)為，原告C公司與被告A公司是在平等互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的典當(dāng)借款合同，符合法律規(guī)定，是有效合同。被告未依合同約定的期限償還借款本息，顯屬違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。原被告合同約定逾期未贖以典當(dāng)物抵償借款，公平合同，可以照準(zhǔn)。故于96年11月25日判決被告A公司以上述別墅抵償原告C公司借款。判決生效后，C公司申請(qǐng)執(zhí)行。F法院立案執(zhí)行后，函請(qǐng)外省E中院解除對(duì)上述別墅的查封以便執(zhí)行本案。但E中院認(rèn)為，其查封上述別墅時(shí)到所在房管局查詢，該別墅未進(jìn)行抵押登記。C公司與A公司簽訂的房屋抵押合同未經(jīng)登記不產(chǎn)生法律效力，C公司在該別墅上無(wú)抵押權(quán)。故不同意解封，并擬以評(píng)估價(jià)250萬(wàn)元將該別墅拍賣(mài)以抵償其案件申請(qǐng)執(zhí)行人B公司的債務(wù)。C公司遂請(qǐng)我省高院予以協(xié)調(diào)?！痉煞治觥抗P者認(rèn)為，從有關(guān)抵押的有關(guān)法律規(guī)定和我省政府對(duì)典當(dāng)業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定看，C公司與A公司簽訂的典當(dāng)借款合同實(shí)際上就是一個(gè)房屋抵押借款合同，抵押物就是上述別墅。從時(shí)間上看，該抵押行為發(fā)生在94年11月，是在擔(dān)保法施行之前。根據(jù)95年10月1日生效的擔(dān)保法第41條和第42條第2項(xiàng)的規(guī)定，房屋抵押合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，非?jīng)登記不產(chǎn)生法律效力。那么擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同未經(jīng)登記是否生效，這是解決本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵所在。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同不以抵押登記為生效要件，而應(yīng)以雙方當(dāng)事人的意思表示一致且內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定為生效要件。筆者同意這種觀點(diǎn)，理由是：第一、最高人民法院關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹票據(jù)法、擔(dān)保法的通知第三條明確規(guī)定“擔(dān)保法實(shí)行以前所發(fā)生的擔(dān)保行為，應(yīng)當(dāng)適用該行為發(fā)生時(shí)的有關(guān)規(guī)定”，這就從原則上否定了擔(dān)保法的溯及力。而在擔(dān)保法生效前，沒(méi)有法律、行政法規(guī)規(guī)定房屋抵押合同以登記為生效要件。如果認(rèn)定擔(dān)保法生效之前的房屋抵押合同沒(méi)有進(jìn)行抵押登記就無(wú)效，那就等于擔(dān)保法第41條在生效前就已經(jīng)發(fā)生了法律效力。這明顯違反了擔(dān)保法不溯及既往的原則。第二、在擔(dān)保法生效前，國(guó)務(wù)院90年發(fā)布的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例下稱暫行條例第35條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。”有人據(jù)此認(rèn)為擔(dān)保法生效前未經(jīng)登記的房屋抵押合同違反了該條法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。筆者認(rèn)為，暫行條例對(duì)房屋抵押應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊?guī)定屬命令性規(guī)范。但條例對(duì)未經(jīng)登記的房屋抵押合同的效力沒(méi)有作出規(guī)定。從法理上看，違反禁止性規(guī)范與違反命令性規(guī)范的法律后果是不一樣的。違反禁止性規(guī)范，將導(dǎo)致當(dāng)然無(wú)效。而違反命令性規(guī)范，如果法律沒(méi)有明確規(guī)定其效力，那么民事行為的效力不受影響。這也符合合同法關(guān)于合同效力的有關(guān)規(guī)定。 另外，暫行條例第7條明確規(guī)定，房屋抵押合同“依照法律和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定辦理”。由于在擔(dān)保法生效前一直沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)房屋抵押合同的登記問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。因此，暫行條例第35條和第7條的規(guī)定就成了空中樓閣，無(wú)法操作，因而不能作為法院判案的依據(jù)。那么，在擔(dān)保法生效前，當(dāng)事人意思表示一致，就房屋設(shè)立抵押權(quán)簽訂了書(shū)面合同，且內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，但在擔(dān)保法生效后又未辦理抵押權(quán)登記，則該項(xiàng)生效的抵押合同或抵押權(quán)的效力性質(zhì)如何即能否具有絕對(duì)的物權(quán)效力對(duì)此法律沒(méi)有規(guī)定，有關(guān)法學(xué)論著也極少涉及。參照擔(dān)保法中對(duì)未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定，以及有關(guān)學(xué)者著作中闡述的未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的效力的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，擔(dān)保法生效前未經(jīng)登記的房屋抵押權(quán)與擔(dān)保法規(guī)定的未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)效力一樣，應(yīng)作為不完全物權(quán)對(duì)待，除了有優(yōu)先受償?shù)男Яν?，沒(méi)有對(duì)抗效力，更談不上有追及效力。也就是說(shuō)，這類合同雖不以抵押權(quán)登記作為生效要件，但應(yīng)作為對(duì)抗要件來(lái)處理。即這類合同或抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起生效，但如果當(dāng)事人在擔(dān)保法生效后就作為抵押物的房屋未辦理抵押權(quán)登記的，則房屋抵押權(quán)僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力，不得對(duì)抗第三人。在第三人的范圍上，也有不同的看法。有的人主張第三人指一切第三人，包括一般債權(quán)人。筆者認(rèn)為，在第三人的范圍上，應(yīng)排除一般債權(quán)人作為第三人，否則抵押權(quán)就失去意義。正如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒教授所主張的“動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)既屬于物權(quán)，應(yīng)優(yōu)先于一般債權(quán)，實(shí)為當(dāng)然之理，登記與否，并不影響其優(yōu)先受償力”。擔(dān)保法生效前未經(jīng)登記的房屋抵押權(quán)也理應(yīng)如此，既然承認(rèn)其效力，那么其就具有物權(quán)性，也就應(yīng)優(yōu)先于一般債權(quán)，能對(duì)抗一般債權(quán)人，即便一般債權(quán)已經(jīng)進(jìn)入司法程序。筆者主張，這不能對(duì)抗的第三人應(yīng)指對(duì)抵押物有物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)的人，如抵押物所有權(quán)受讓人和登記的抵押權(quán)人等。即抵押的房屋在擔(dān)保法生效后仍沒(méi)有去辦理抵押權(quán)登記的，則抵押人于抵押權(quán)存續(xù)期間將抵押物出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓且受讓人已取得抵押物的所有權(quán)的，或?qū)⒌盅何镌俅卧O(shè)定抵押并經(jīng)登記的，抵押權(quán)人就不能向這些受讓人或登記的抵押權(quán)人主張抵押權(quán)。因此，擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同在擔(dān)保法生效后應(yīng)及時(shí)去辦理抵押權(quán)登記，否則一旦發(fā)生糾紛，抵押權(quán)人可能要承受不利的法律后果?；氐奖景钢衼?lái)，基于上述理由，筆者認(rèn)為，A公司與C公司在擔(dān)保法生效之前簽訂房屋抵押合同，雙方當(dāng)事人意思表示一致并有書(shū)面合同，除了其中的流質(zhì)契約即“如在典當(dāng)期或延期屆滿，不能贖回抵押物時(shí)，該抵押物成為死當(dāng)，死當(dāng)?shù)奈锲肥諝w出典方所有”的約定因違反法律禁止性規(guī)定無(wú)效外，其他內(nèi)容有效。所謂流質(zhì)契約，是指抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，于抵押合同中約定于債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，則抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于抵押權(quán)人所有。流質(zhì)契約在立法中明文予以禁止或于立法中明文規(guī)定為無(wú)效，則稱為流質(zhì)契約的禁止。流質(zhì)契約的禁止，自羅馬法以來(lái)，大多數(shù)大陸法系國(guó)家就奉為金科玉律，視為抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的當(dāng)然屬性所致，如德國(guó)民法典第1149條、瑞士民法第816條第2項(xiàng)、臺(tái)灣民法第873條第2項(xiàng)等。我國(guó)擔(dān)保法第40條之規(guī)定即是有關(guān)流質(zhì)契約禁止的規(guī)定。立法上規(guī)定流質(zhì)契約禁止的目的，理論及實(shí)務(wù)界的通說(shuō)均認(rèn)為是在于保護(hù)債務(wù)人的利益。因?yàn)閭鶆?wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)，在許多情況下都是因?yàn)橐粫r(shí)的經(jīng)濟(jì)的急迫與窘困，這樣債權(quán)人往往會(huì)利用這一機(jī)會(huì)，逼迫債務(wù)人提供抵押擔(dān)保，并訂立流質(zhì)契約，以經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的抵押物擔(dān)保債權(quán)額較小的債權(quán)，以期待債務(wù)人屆期不能償債時(shí)就可以直接取得經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的抵押物，從而獲得超出自己債權(quán)額的非分的利益，致使債務(wù)人蒙受不利的損失。因此為保護(hù)債務(wù)人的利益，防止抵押權(quán)人濫用抵押權(quán)，自有必要在立法上對(duì)流質(zhì)契約加以禁止。 我國(guó)在擔(dān)保法制訂以前，尚未有抵押權(quán)流質(zhì)契約禁止的規(guī)定，只是在擔(dān)保法中才首次予以規(guī)定。A公司與C公司的擔(dān)保行為發(fā)生于擔(dān)保法頒布之前，糾紛發(fā)生于擔(dān)保法頒布之后，最高法院關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹票據(jù)法、擔(dān)保法的通知第3條在規(guī)定了擔(dān)保法不溯及既往之后，還規(guī)定了第二層內(nèi)容，即“如果行為發(fā)生時(shí)沒(méi)有規(guī)定的，可參照擔(dān)保法的規(guī)定?！币虼薋法院在審理A公司與C公司的房屋抵押借款合同糾紛時(shí)，對(duì)合同中的流質(zhì)契約條款應(yīng)參照擔(dān)保法中關(guān)于流質(zhì)契約禁止的規(guī)定認(rèn)定這部分內(nèi)容無(wú)效。同時(shí)流質(zhì)契約的無(wú)效并不影響整個(gè)抵押合同的效力，故該抵押合同仍然是有效的。F法院對(duì)該案正確的判決應(yīng)是認(rèn)定C公司對(duì)A公司的債權(quán)額即借款本息，及C公司在別墅上的抵押權(quán)有效即有優(yōu)先受償權(quán)。F法院認(rèn)為合同中的流質(zhì)契約條款即“如在典當(dāng)期或延期屆滿，不能贖回抵押物時(shí)，該抵押物成為死當(dāng)，死當(dāng)?shù)奈锲肥諝w出典方所有”公平合理，予以照準(zhǔn)，判決A公司以上述別墅抵償C公司借款是錯(cuò)誤的，違反了流質(zhì)契約禁止的法律規(guī)定。其實(shí)，撇開(kāi)擔(dān)保法的規(guī)定不談，該約定也違反了民法通則所規(guī)定的民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。該案借款本金僅80萬(wàn)元，但作為抵押物的該別墅的價(jià)值遠(yuǎn)超于此，外省E中院在執(zhí)行中對(duì)該別墅的評(píng)估價(jià)值是250萬(wàn)元。將別墅所有權(quán)歸抵押權(quán)人充抵借款的約定顯失公平。對(duì)該案如何處理筆者認(rèn)為，應(yīng)建議F法院予以審查，進(jìn)入再審程序后予以改判。同時(shí)建議外省E中院對(duì)該別墅暫緩執(zhí)行。F法院改判后，C公司可向F法院申請(qǐng)執(zhí)行。F法院立案執(zhí)行后，因該別墅先被E中院查封并擬在另案中執(zhí)行，C公司依法可申請(qǐng)參加對(duì)該別墅的分配。依照最高院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定試行)?熛魯啤度舾曬娑貳?91條“對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持分配”之規(guī)定，以及若干規(guī)定第40條、92條、93條、94條之規(guī)定，C公司應(yīng)向F法院提交參與對(duì)該別墅分配的申請(qǐng)書(shū)，由F法院轉(zhuǎn)交E中院，由E中院主持分配。E中院對(duì)該別墅拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款，依法應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人C公司優(yōu)先受償后，其余額部分才能用于清償其案件申請(qǐng)執(zhí)行人B公司的債權(quán)。/P人民法院在審理涉及抵押合同效力的民商事案件過(guò)程中，常會(huì)遇到這樣一個(gè)問(wèn)題一份不動(dòng)產(chǎn)抵押合同于擔(dān)保法實(shí)施日（1995年10月1日）之前訂立，當(dāng)時(shí)因法律、法規(guī)未有規(guī)定登記才生效，故未有辦理抵押物登記。擔(dān)保法實(shí)施后，對(duì)照該法第四十一條、第四十二條的規(guī)定，這份抵押合同屬于登記才生效的合同范疇，但當(dāng)事人未有補(bǔ)辦抵押物登記（注：雖然擔(dān)保法采用了“抵押物登記”一詞，但是科學(xué)的法律用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)是“抵押權(quán)登記”，下同）。在此情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)如何看待這類抵押合同的效力？司法實(shí)踐中，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的處理意見(jiàn)分歧較大，形成了以下四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，有效說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。其主要理由是：最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第一百三十三條第一款規(guī)定，擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據(jù)，主要是民法通則相關(guān)條款。民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項(xiàng)條件，同時(shí)不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無(wú)效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。民法通則第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。第二種觀點(diǎn)，無(wú)效說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同無(wú)效。其主要理由是：盡管擔(dān)保法實(shí)施前當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時(shí)間上跨越擔(dān)保法實(shí)施日，在擔(dān)保法實(shí)施后應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦抵押物登記而未予補(bǔ)辦，故應(yīng)認(rèn)定這類抵押合同無(wú)效。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)?。假設(shè)抵押人在擔(dān)保法實(shí)施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人（善意第三人），并且在登記部門(mén)辦理了抵押物登記，試問(wèn)，前后兩個(gè)債權(quán)人到底誰(shuí)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)？這個(gè)問(wèn)題的兩難回答，可以成為第一種觀點(diǎn)的否定性評(píng)價(jià)。第三種觀點(diǎn)，效力中止說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔(dān)保法實(shí)施之日中止，如在擔(dān)保法實(shí)施后補(bǔ)辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。其主要理由是：在擔(dān)保法實(shí)施之前，抵押合同簽訂時(shí)如果未有約定特別的生效條件，加之當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)未規(guī)定這類抵押合同須登記后才生效，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這類抵押合同在成立后生效。至擔(dān)保法實(shí)施之日（以及實(shí)施以后），國(guó)家對(duì)這類抵押合同須登記后才生效作了明確規(guī)定，如果當(dāng)事人不補(bǔ)辦抵押物登記，就違背了這一強(qiáng)行性法律規(guī)定，那么人民法院就不應(yīng)認(rèn)可其繼續(xù)有效。由于這類抵押合同在成立時(shí)已經(jīng)生效，故而與其說(shuō)它在擔(dān)保法實(shí)施以后又無(wú)效，還不如說(shuō)它在擔(dān)保法實(shí)施以后效力中止。對(duì)于效力已經(jīng)中止的抵押合同，債權(quán)人對(duì)抵押物不能享有優(yōu)先受償權(quán)。第四種觀點(diǎn)，不對(duì)抗第