股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之爭.doc

股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之爭最近，劉能斌律師在江蘇省高級人民法院、中華人民共和國最高人民法院成功代理了一起訴訟標(biāo)的額達(dá)1.2億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案，兩級法院均采納了劉能斌律師的代理意見，被代理人蘇州中盈房地產(chǎn)有限公司獲得了完全的勝訴。因該案具有典型意義，該案的二審判決書被作為最高人民法院判例，收錄入最高人民法院副院長黃松有主編的最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用一書中。案情簡介：蘇州中盈房地產(chǎn)有限公司系1993年3月成立的中外合作經(jīng)營企業(yè)（港資）。2002年7月15日，中盈公司通過出讓方式取得了位于江蘇省吳縣（現(xiàn)為江蘇省蘇州市吳中區(qū)）西山鎮(zhèn)鎮(zhèn)夏村東太湖西側(cè)約242.66畝土地使用權(quán)。蘇州農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系1995年5月登記成立的從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的有限責(zé)任公司。2002年5月22日，中盈公司（甲方）與農(nóng)工商公司（乙方）簽訂協(xié)議書，約定甲方將上述242.66畝地塊連同公司一起轉(zhuǎn)讓給乙方。2002年6月15日，農(nóng)工商作為甲方、王濤寧作為乙方、中盈公司作為丙方又簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，約定甲方收購丙方全部資產(chǎn)并對丙方實施全控股。同日，農(nóng)工商公司作為甲方、王濤寧作為乙方、中盈公司作為丙方還簽訂了項目合作協(xié)議，約定甲乙丙三方同意在丙方已擁有的上述242.66畝土地上一起合作開發(fā)，甲方擁有該項目開發(fā)的51%權(quán)益，丙方擁有該項目開發(fā)的49%權(quán)益。本協(xié)議只在因甲方按股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行后而丙方股東仍不能向甲方出讓股權(quán)的原因，造成股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不能履行時開始執(zhí)行。上述協(xié)議簽訂后，農(nóng)工商公司分五次共支付中盈公司2860萬元。2002年10月30日，中盈公司及王濤寧委托蘇州某律師事務(wù)所律師致函農(nóng)工商公司稱，中盈公司和農(nóng)工商公司曾于2002年5月22日簽訂過土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由于農(nóng)工商公司作為受讓方約定的1000萬元合同定金未付，該協(xié)議依法轉(zhuǎn)歸無效。而農(nóng)工商公司和中盈公司對上述地塊的合作開發(fā)因違規(guī)而不合法，該協(xié)議同樣沒有法律效力。為此，2003年3月21日，農(nóng)工商公司以中盈公司和王濤寧為被告，向江蘇省蘇州市中級人民法院起訴。后該案移送江蘇省高級人民法院審理。農(nóng)工商公司起訴稱，本案涉及的三份合同實質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，該合同合法有效，因中盈公司、王濤寧不履行合同義務(wù)給農(nóng)工商公司造成重大經(jīng)濟損失，使農(nóng)工商公司的預(yù)期利潤無法實現(xiàn)，故向法院起訴，要求判決：1、中盈公司和王濤寧立即返還土地轉(zhuǎn)讓金2860萬元及利息130萬元；2、中盈公司和王濤寧賠償農(nóng)工商公司預(yù)期利益損失2980萬元；3、中盈公司和王濤寧承擔(dān)本案訴訟費。律師觀點：一、涉案合同性質(zhì)系股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。1、所使用的語句直接反映了合同性質(zhì)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書名稱及內(nèi)容中所使用的詞句明確界定了涉案合同的性質(zhì)系股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2、合同的目的體現(xiàn)了合同性質(zhì)。農(nóng)工商公司意欲通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的訂立和履行，取得中盈公司的控制權(quán)和支配權(quán)，進(jìn)而取得中盈公司242.66畝土地的使用權(quán)、開發(fā)權(quán)和公司的其他權(quán)益。3、合同約定的履行程序及交易程序說明了合同性質(zhì)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書第一部分第2條約定：“在乙方（王濤寧）將丙方（中盈公司）股權(quán)全部轉(zhuǎn)劃給甲方（農(nóng)工商公司）之際，支付所余收購款37918200元?！贝藯l約定證明了股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否履行系收購資金是否全部支付的條件。4、涉案合同不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的根本法律特征。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是指土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。再轉(zhuǎn)移所導(dǎo)致的直接法律后果即土地使用權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書即使得以履行，并不導(dǎo)致該土地使用權(quán)主體的變更，即農(nóng)工商公司不可能依據(jù)該股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書而取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的權(quán)利主體始終為中盈公司。綜合上述四點分析，根據(jù)我國合同法第125條之規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”因此，本律師認(rèn)為涉案合同性質(zhì)系股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。二、涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效。1、訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體不合法。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體必須是原股東作為出讓人，其他原股東或股東以外的他人為受讓人。中盈公司本身并非股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的合法主體，中盈公司無權(quán)處分公司股東的股權(quán)。2、中盈公司作為中外合作經(jīng)營企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)其他股東同意，并經(jīng)審查機關(guān)批準(zhǔn)，否則，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。中盈公司無任何一位股東同意涉案之股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。審批機關(guān)亦未予以批準(zhǔn)。中外合作經(jīng)營企業(yè)法第10條規(guī)定：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)合作他方同意，并報審查機關(guān)批準(zhǔn)?！蓖馍掏顿Y企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定第3條規(guī)定：“未經(jīng)審批機關(guān)批準(zhǔn)的股權(quán)變更無效?！鄙姘腹蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而歸于無效。三、涉案土地使用權(quán)屬于法定“不得轉(zhuǎn)讓”之列，中盈公司即使存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，該行為亦歸于無效。1、涉案土地的相關(guān)事實狀況：土地出讓金已全部支付；中盈公司已取得土地使用權(quán)證書；因建設(shè)工程規(guī)劃許可證正在申請中，目前尚未進(jìn)行投資開發(fā)；未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。2、涉案土地使用權(quán)依法“不得轉(zhuǎn)讓”的事實和法律依據(jù)。城市房地產(chǎn)管理法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的；”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，”城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第19條規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！敝杏九c蘇州市國土資源局簽訂的出讓合同約定：“受讓方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須具備下列條件：投入開建設(shè)的資金不少于基本建設(shè)項目總投資的20%（土地出讓價款除外）。”最高人民法院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復(fù)法函（2003）24號明確道：未同時具備城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的兩個條件，而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同無效。3、中盈公司即使存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，該行為因違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)合同法第52條之規(guī)定，合同亦歸于無效。四、農(nóng)工商公司主張預(yù)期利益損失2980萬元，既無事實依據(jù)，亦無法律依據(jù)。1、無事實依據(jù)。農(nóng)工商公司為證明其主張，僅提供了一份自己制作的評估和測算報告，該報告雖系書面形式，但其實質(zhì)仍屬于農(nóng)工商公司的書面陳述。本律師認(rèn)為該書面陳述不具有真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，并且對農(nóng)工商公司該書面陳述的反駁無需要提供反證。2、無法律依據(jù)。合同法第113條規(guī)定的預(yù)期利益損失，又稱可得利益損失或期待利益損失。但上述利益的保護(hù)是建立在有效合同基礎(chǔ)上的，在無效合同的前提下，主張預(yù)期利益損失，沒有法律依據(jù)。江蘇省高級人民法院一審判決：一、原告農(nóng)工商公司與被告中盈公司、王濤寧簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。二、被告中盈公司在判決生效后一個月內(nèi)返還原告農(nóng)工商公司人民幣2860元及該款自收到之日起至給付之日止的利息。三、駁回農(nóng)工商公司要求被告中盈公