戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案.doc

戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案 裁判摘要購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)，以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)當將收取的定金返還給購房者。 原告：戴雪飛，女，34歲，香港居民，住上海市古北新區(qū)。 被告：江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華新國際城市發(fā)展有限公司，住所地：蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園。 法定代表人：奚正剛，該公司董事長。 原告戴雪飛因與被告江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華新國際城市發(fā)展有限公司（以下簡稱華新公司）發(fā)生商品房訂購協(xié)議定金糾紛，向江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院提起訴訟。 原告戴雪飛訴稱：2004年4月18日，原告與被告華新公司簽訂一份協(xié)議，約定由原告支付定金5萬元，訂購被告開發(fā)的房屋一套；如果原告在被告通知的時間不與被告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，5萬元定金不返還；如果被告在此之前賣出房屋，應(yīng)當雙倍返還定金。收到被告的簽訂合同通知后，原告于4月25日至被告處，與被告商定，待原告的丈夫5月7日從香港回來后再簽合同。5月7日原告至被告處簽合同時，由于被告出具的格式合同中有樣板房僅供參考的條款，原告對此持有異議，與被告協(xié)商未果，特以書面表達了由于被告“不能給予明確答復(fù)，需要另擇日簽約”的意見，希望與被告繼續(xù)協(xié)商，被告的工作人員表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要沒收原告的定金，并要將房屋售與他人。請求判令被告雙倍返還定金，并負擔本案訴訟費。 被告華新公司辯稱：4月18日簽訂的協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示。簽訂該協(xié)議的目的，是要約束雙方當事人簽訂正式商品房預(yù)售合同的行為。雙方當事人應(yīng)當在4月25日簽訂正式商品房預(yù)售合同。但到了該日，原告戴雪飛并未就簽約事宜與被告進行磋商。由于原告違約在先，被告已決定拒絕與其簽約，故對原告5月7日所寫的“客戶意見”，被告工作人員僅作“已收到”處理。原告所稱5月7日雙方就合同上的樣板房裝修條款未能達成一致意見，不是簽約不成的理由，其訴訟請求應(yīng)當駁回。 蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院經(jīng)審理查明： 2004年4月18日，原告戴雪飛以戴雪飛及其夫丘榮的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂都市花園天域住宅訂購協(xié)議（紅表）（以下簡稱訂購協(xié)議）一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業(yè)園區(qū)星漢街189號都市花園天域2幢203室住宅一套，面積約為248.26平方米，銷售單價7720元平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人，應(yīng)當向乙方雙倍返還定金。當日華新公司開具收據(jù)，言明收到戴雪飛、丘榮定金5萬元，并通知戴雪飛于4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預(yù)售合同。5月7日，戴雪飛向華新公司提交一份書面意見，內(nèi)容是：“本人于2004年5月7日與華新公司簽約時，要求所購房屋的裝修標準與樣板房一致，刪除合同附件二中樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)字樣，華新公司不能給予明確答復(fù)，需另擇日簽約。”華新公司銷售部副經(jīng)理廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到?！?月9日，華新公司通知戴雪飛，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預(yù)售合同，已違反訂購協(xié)議之約定，特將原協(xié)議項下的定金沒收。雙方為此發(fā)生糾紛后協(xié)商未果，戴雪飛提起訴訟。 蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認為：中華人民共和國擔保法第八十九條規(guī)定：“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！庇嗁弲f(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，對雙方當事人產(chǎn)生拘束力。按照訂購協(xié)議約定，雙方當事人承諾在將來簽訂商品房預(yù)售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔保。原告戴雪飛應(yīng)當在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協(xié)商簽訂商品房預(yù)售合同。在華新公司否認戴雪飛當日有訂約行為，指陳戴雪飛違約的情況下，戴雪飛不能證明其已于當日實踐了簽訂合同的承諾。戴雪飛以證人胡永明的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡永明是戴雪飛的姻親，其證言缺乏強有力的證明力。戴雪飛不能以其他證據(jù)印證胡永明證言的真實性，該證言不能采信，故戴雪飛關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。根據(jù)訂購協(xié)議的約定，戴雪飛既然在4月25日未能與華新公司協(xié)商訂約，應(yīng)當承擔違約的民事責任，即無權(quán)要求返還其交付的定金，當然更不得要求雙倍返還定金。據(jù)此，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院于2004年9月10日判決： 駁回原告戴雪飛的訴訟請求。 案件受理費3510元，由原告戴雪飛負擔。 一審宣判后，戴雪飛不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。理由是：2004年4月25日，上訴人戴雪飛到過被上訴人華新公司處。對這一事實，被上訴人并不否認，只是認為上訴人當日沒有與其磋商簽約。購置商品房是家庭中的一件大事，上訴人表示要等丈夫丘榮5月7日從香港回來后再簽合同，被上訴人的工作人員表示理解上訴人的這一要求，因此4月25日被上訴人的工作人員并未給上訴人看商品房預(yù)售合同文本。這個合同文本是5月7日上訴人再到被上訴人處時才看到的，故雙方當事人磋商簽訂商品房預(yù)售合同的時間應(yīng)該是5月7日。一審忽略了本案中的這一重要事實，以上訴人不能證明自己在4月25日實踐了簽訂合同的承諾，錯誤地認定上訴人違約，與事實不符。5月7日，在雙方洽談簽訂商品房預(yù)售合同時，由于被上訴人在其提供的商品房預(yù)售格式合同中，以附件二的形式添加了“樣板房供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)”的格式條款，上訴人對此有不同意見，認為這個格式條款違背了平等協(xié)商的原則，要求刪除，在被上訴人的工作人員表示不能立即給予明確答復(fù)的情況下，上訴人將自己的意見寫成書面材料，并強調(diào)希望與被上訴人繼續(xù)協(xié)商。而被上訴人置上訴人的合理合法要求于不顧，5月9日就通知沒收上訴人交付的定金，還要將房屋另售他人，簡直是霸道行徑。請求撤銷一審判決，改判被上訴人給上訴人雙倍返還定金，并由被上訴人負擔本案的一、二審訴訟費用。 被上訴人華新公司辯稱：2004年4月25日，上訴人戴雪飛雖然到達被上訴人處，但只是試圖壓低約定的房價，遭到被上訴人的拒絕。根據(jù)訂購協(xié)議約定，此日是雙方當事人簽訂正式商品房預(yù)售合同的日期。上訴人此日前來無論是談價格還是要求延期，其行為均是對訂購協(xié)議約定內(nèi)容進行變更，顯然違反了訂購協(xié)議的約定。在此情況下被上訴人沒收上訴人的定金，合理合法。一審認定上訴人違反訂購協(xié)議，理應(yīng)適用定金罰則承擔違約責任，事實清楚，適用法律正確。二審應(yīng)當駁回上訴，維持原判。 蘇州市中級人民法院經(jīng)審理查明： 2004年4月25日，上訴人戴雪飛曾前往被上訴人華新公司的售樓處，如約與華新公司洽談。對此次洽談的內(nèi)容，雙方當事人的陳述不一致。戴雪飛主張，其要求待丈夫從香港回來后再簽訂合同，但在該延期請求是否得到華新公司同意一事上，前后陳述不一致；華新公司主張，戴雪飛此日前來是要求降低房價，因遭到拒絕故未訂約。對各自的主張，雙方當事人均不能以證據(jù)證實。除此以外，二審確認一審查明的其他事實。 二審應(yīng)解決的爭議焦點是：4月25日雙方當事人洽談后未能簽訂商品房預(yù)售合同的原因何在?雙方當事人是否存在違反訂購協(xié)議約定的行為? 蘇州市中級人民法院認為： 中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第五條規(guī)定：“當事人應(yīng)當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！毕鄬ι唐贩款A(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當承擔預(yù)約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當解除，已付定金應(yīng)當返還。 本案是因被上訴人華新公司沒收了上訴人戴雪飛交付的定金而引發(fā)糾紛。華新公司沒收定金的理由，是認為戴雪飛沒有在4月25日與華新公司簽訂商品房預(yù)售合同，違反了訂購協(xié)議的約定。訂購協(xié)議此條約定的全文是：“乙方（戴雪飛）若在甲方（華新公司）通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還?！睆拇丝梢钥闯?，華新公司不退還定金的情形有兩種，第一種即是戴雪飛在簽約日前放棄房屋購買權(quán)。本案事實證明，直至5月7日，戴雪飛仍在書面意見中表達著“需另擇日簽約”的愿望，自始沒有放棄房屋購買權(quán)的意思表示，因此不存在此種情形。戴雪飛到期不簽訂商品房預(yù)售合同是華新公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預(yù)售合同的簽訂到期日。此日戴雪飛曾到達華新公司處，雙方進行過洽談，對這些事實雙方當事人認識一致。確定是否存在不退還定金的第二種情形，涉及到雙方當事人此日的洽談內(nèi)容，而對此雙方當事人有不同的陳述，進而也在是否發(fā)生違約事實上存在認識分歧。戴雪飛說，由于其要待丈夫回來后再簽訂合同，故請求延期簽約，華新公司亦表示同意，未向其出示商品房預(yù)售合同文本，當日的簽約活動被取消，因此不存在違約。華新公司主張，戴雪飛此日前來是要求降低房價，因遭到拒絕故未訂約，進而認為訂購協(xié)議約定的內(nèi)容是“乙方到期不簽約，5萬元定金不退還”，此日戴雪飛前來無論是談價格還是要求延期，都是對訂購協(xié)議約定內(nèi)容進行變更，均屬于到期不簽約，顯然違反訂購協(xié)議的約定。能否將訂購協(xié)議中“到期不簽約”一語理解為無論存在何種理由，只要不簽約就是違約，雙方當事人顯然有不同解釋。 合同法第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款?！钡谝话俣鍡l第一款規(guī)定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！睙o論是訂購協(xié)議還是雙方當事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當對格式條款有兩種以上解釋時，應(yīng)當作出不利于華新公司的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認識出發(fā)來理解訂購協(xié)議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。 就本案說，盡管對4月25日的洽談內(nèi)容雙方當事人有不同陳述，但在此日，上訴人戴雪飛到被上訴人華新公司處，與華新公司進行過商談，是可以認定的事實。這一情節(jié)證明，戴雪飛有守約如期前往磋商的表現(xiàn)，有別于到期不去簽約。其次，從5月7日戴雪飛仍在與華新公司進行磋商的情節(jié)看，其沒有拒簽商品房預(yù)售合同的明確表現(xiàn)。第三，對4月25日的洽談內(nèi)容雙方雖有不同陳述，但都不能舉證證明自己的陳述屬實，應(yīng)合理推定為磋商未成。第四，按照戴雪飛的陳述，其是要待丈夫丘榮回來而未在4月25日簽約。購買商品房乃一個家庭中的重大事件，理當由家庭成員共同協(xié)商確定。鑒于僅見過樣板房、還不知商品房預(yù)售合同內(nèi)容，戴雪飛提出等丈夫回來后簽約，這個要求合情合理，不違反訂立預(yù)約合同是為本約創(chuàng)造公平磋商條件的本意。華新公司既然收受了以戴雪飛、丘榮二人名義交付的定金，就應(yīng)當對戴雪飛關(guān)于等丘榮回來訂約的要求表示理解。第五，按照華新公司的陳述，戴雪飛4月25日來是要求減讓房價。房價屬訂購協(xié)議中的已決條款，戴雪飛如果在本約磋商中提出減價，華新公司當然有權(quán)拒絕減價，但在戴雪飛愿意繼續(xù)磋商本約的情形下，華新公司不能以此為由拒絕與戴雪飛繼續(xù)磋商本約，更不得以此為由將4月25日沒有訂立本約的責任強加給戴雪飛承擔。第六，5月7日戴雪飛看過商品房預(yù)售合同后寫下一紙書面意見，華新公司工作人員在這紙書面意見上簽署了“該客戶意見已收到”。華新公司的這一簽署，當然不能證明華新公司同意并接受了戴雪飛的意見，但可以證明戴雪飛在此日與華新公司進行了訂立本約的磋商，見到了商品房預(yù)售格式合同的原文，并有與華新公司繼續(xù)進行磋商的愿望。華新公司在以樣板房獲取購房者滿意并與之訂立預(yù)約合同后，卻在商品房預(yù)售合同中以附件形式列入樣板房僅供參考和合同解釋權(quán)歸華新