第4章物業(yè)管理合同.doc

第4章物業(yè)管理合同與管理規(guī)約 通過本章學習，了解物業(yè)管理合同的簽訂、生效、變更乃至解除的整個過程，了解各種物業(yè)管理公約、規(guī)定的種類；理解物業(yè)管理合同與管理規(guī)約的主要內(nèi)容；掌握物業(yè)管理合同與管理規(guī)約的一般原則與通用內(nèi)容，為將來從事物業(yè)管理及相關(guān)工作奠定良好的知識基礎。重點在于物業(yè)管理合同與業(yè)主公約的主要內(nèi)容；難點在于理解和掌握物業(yè)管理合同的分類與相互區(qū)別，及各種管理公約、規(guī)定的種類與相互關(guān)系。 物業(yè)管理從業(yè)人員。要求具有良好的自身素養(yǎng)，扎實的物業(yè)管理專業(yè)知識，及較強的法律意識、服務意識；熱愛物業(yè)管理工作；具有良好的溝通和團隊協(xié)作能力。 熟悉物業(yè)管理合同與管理規(guī)約的主要內(nèi)容和一般性原則，能熟練運用相關(guān)知識、條款解釋和解決物業(yè)管理實際中的問題，具有較強的服務意識、法律意識與溝通協(xié)調(diào)能力。物業(yè)管理合同 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務時，應當與委托人簽訂相應的委托合同。進而，明確雙方的權(quán)利、義務，以便物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此對簽約標的物實施有效的管理。 4.11 物業(yè)菅理合同概述 1物業(yè)管理合同的概念 所謂合同，是指平等的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利、義務關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)管理合同是由物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)分包公司、業(yè)主委員會等各個有關(guān)當事人之間，為實現(xiàn)物業(yè)管理服務的目的，咀確相互權(quán)利、義務而訂立的協(xié)議。 建設部1994年3月11日頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法第五條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。另外，上海市居住物業(yè)管理條例、深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例等地方性法規(guī)，對物業(yè)管理合同也做出了明確的規(guī)定。 2物業(yè)管理合同的特征 物業(yè)管理合同除具有經(jīng)濟合同的一般法律特征外，其自身還具有以下特征。 (1)物業(yè)管理合同以約定有關(guān)當事人在管理服務中的權(quán)利、義務關(guān)系為核心。其他經(jīng)濟合同，如房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、中介等合同，均以相應的項目為核心。 (2)物業(yè)管理合同屬于有償?shù)膭趧蘸贤?。作為物業(yè)管理合同的核心與標的物的物業(yè)管理服務，實質(zhì)上是一種為委托人提供的帶有管理、服務、經(jīng)營性質(zhì)的特殊勞務。 (3)物業(yè)管理合同屬于承諾性、雙方性合同。只有經(jīng)過要約(委托)和承諾，并在相互信任的基礎上協(xié)商一致，物業(yè)管理合同才能成立。而且，物業(yè)管理合同對簽約雙方的權(quán)利與義務都做了明確的雙向規(guī)定。 (4)物業(yè)管理合同通常屬于集體合同。一般來說，物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會，而不是與單個業(yè)主簽訂的。作為集體合同，可能會使某些業(yè)主感到不適，必須加以科學引導。 3物業(yè)管理合同的作用 在計劃經(jīng)濟時期，房屋管理屬于后勤管理，依靠行政手段；在市場經(jīng)濟條件下，房屋管理屬于物業(yè)管理，是市場行為，主要依靠合同約定。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式的實施原則是業(yè)主自治、自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一、專業(yè)化管理相結(jié)合，這個結(jié)合就是物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同在物業(yè)管理中具有不可替代的地位和作用。合同是否依法訂立、合同的內(nèi)容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業(yè)管理中的合法權(quán)益舉足輕重。 隨著物業(yè)管理市場的拓展、物業(yè)管理企業(yè)的改制，物業(yè)管理將更加規(guī)范化，其市場競爭將逐步加劇，物業(yè)管理合同的地位和作用就顯得尤為重要。 41.2 物業(yè)管理合同的主體 1業(yè)主 業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。在我國，業(yè)主作為一方主體，其范圍十分廣泛，既包括中國公民、法人和其他組織，也包括外國及港澳臺的民事主體。按照有關(guān)法律、法規(guī)，取得業(yè)主資格的前提是，現(xiàn)房或期房的買受人須與售房者形成合法的現(xiàn)房或期房買賣關(guān)系，無效房屋銷售合同的買受人不能轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理合同的當事人，不具有業(yè)主主體資格。 2物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應報酬。 任何一種性質(zhì)的物業(yè)管理公司都須具備物業(yè)管理資質(zhì)和法人資格，依法向工商機關(guān)辦理注冊登記，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，取得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，并在工商機關(guān)核定的經(jīng)營范圍內(nèi)按規(guī)定的經(jīng)營方式從事物業(yè)管理活動。不具備資質(zhì)和法人資格的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同為無效合同，由此造成的后果由物業(yè)管理公司承擔。 413 物業(yè)管理合同的種類 物業(yè)管理合同有不同的分類方式。依據(jù)委托人和委托階段的不同可以把委托合同分成前期物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理合同兩種。前期物業(yè)管理服務協(xié)議是開發(fā)商委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的階段性合同，是一種臨時性的協(xié)議，委托人是開發(fā)商；物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會與中標后的物業(yè)管理公司所簽訂的委托管理合同，委托人是業(yè)主。依據(jù)委托事項的不同可以把物業(yè)管理合同分為全權(quán)委托合同、單項委托合同。全權(quán)委托合同是將所有物業(yè)管理工作全權(quán)委托給中標的物業(yè)公司，物業(yè)公司承擔合同簽訂的所有物業(yè)管理工作；單項委托合同是中標選聘的物業(yè)公司只提供業(yè)主所要求的單項物業(yè)管理。 從一般意義上講，物業(yè)管理合同主要有四種：即前期物業(yè)管理合同、物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理服務合同。四者之間相互銜接，以其各自的法律效力對物業(yè)管理關(guān)系起著規(guī)范、調(diào)節(jié)作用。 4.14 物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 通常，物業(yè)管理服務合同應具備如下條款。 (1)總則?？倓t是對物業(yè)管理市場委托合同的總的說明。總則中，一般應當載明下列內(nèi)容。 合同當事人，包括委托方(甲方)和受托方(乙方)的名稱、住所和其他簡要情況介紹； 簽訂本物業(yè)管理委托合同的依據(jù)，即主要依據(jù)哪些法律法規(guī)和政策規(guī)定； 委托物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)的建成年月、類型、功能布局、坐落位置、四周界陰占地面積和建筑面積概況等。 (2)委托管理事項。一般來說，物業(yè)委托管理的事項主要有以下內(nèi)容。 建筑物本體的維修、養(yǎng)護、更新和改造。 物業(yè)共用設備、設施(如共用照明、消防、電梯、中央空調(diào)、天線、高壓水泵房等）的使用管理、維修、養(yǎng)護和更新。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護與更新。 附屬配套建筑和設施(包括商業(yè)網(wǎng)點)的維修、養(yǎng)護與管理。 環(huán)境衛(wèi)生管理與服務。 安全管理與服務(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。 物業(yè)檔案資料管理。 環(huán)境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護、營造與管理。 供暖管理。 社區(qū)文化建設。 四房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。 (3)管理服務費用。物業(yè)管理服務合同中的管理費用主要包括以下幾方面內(nèi)容。 管理費用的構(gòu)成，即物業(yè)管理服務費用包括哪些項目。 管理費用的標準，即每個收費項目收費的標準。 管理費用的總額，即合計每建筑面積或每戶每月(或每年)應交納的費用總計。 管理費用的交納方式與時間，即是按年、按季還是按月交納，是分別交納還是匯總交納，什么時間或日期交納等。 管理費用的結(jié)算，即交納的費用是以人民幣結(jié)算，還是以某一種外幣結(jié)算。 管理費標準的調(diào)整規(guī)定，即管理費調(diào)整的辦法與依據(jù)等。 逾期交納管理費用的處理辦法，如處罰標準與依據(jù)等。 專項服務和特約服務收費的標準。 公共設備維修基金的管理辦法等。 (4)合同雙方的權(quán)利與義務。不同的物業(yè)，其物業(yè)管理的項目和具體的內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務需求及雙方的權(quán)利與義務也不可能完全一致。當然，物業(yè)管理合同中的權(quán)利與義務關(guān)系也有一定的共性，例如：同是居住性物業(yè)，其委托服務合同雙方的權(quán)利、義務關(guān)系就較為接近，同樣，寫字樓物業(yè)管理服務雙方的權(quán)利、義務關(guān)系也是大致相同的。這一點在國家建設部頒布的城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法和建設部與國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)布的物業(yè)管理委托合同示范文本)中，都得到了很好的體現(xiàn)。根據(jù)城市新建住宅小區(qū)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有： 有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)公司制定的 小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可以針對不同方面制定專項規(guī)章，例如，衛(wèi)生公 約、保安公約等。物業(yè)管理公司制定規(guī)章屬于對小區(qū)管理服務的重大措施，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主 大會或物業(yè)管理委員會認可后，管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章不屬于政府行為，沒有普 遍的效力，只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力，其性質(zhì)屬于團體自律性規(guī)章。 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理，這既是行使權(quán)利也是履行義務。 依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取費用。 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 有權(quán)要求管理委員會協(xié)助。管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表，有責任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作，對于小區(qū)管理中出現(xiàn)的重大事件，或者個別難以解決的問題，物業(yè)管理公司可以將情況向管理委員會通報，有權(quán)要求管理委員會按照管理規(guī)章出面協(xié)調(diào)和解決，管理委員會應當予以支持和協(xié)助。 有權(quán)選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務。物業(yè)管理是多方面的管理與服務，物業(yè)管理公司本身不可能具備各主面的管理條件，因此根據(jù)管理項目的需要，一部分專項業(yè)務必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區(qū)街道和清理垃圾、化糞井的專項工作，轉(zhuǎn)包給清潔公司等單位和人員承擔，聘請保安公司承擔小區(qū)治安管理工作等。 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。我國的物業(yè)管理開展不久，群眾生活水平也還不高，不能像國外那樣實行物業(yè)管理的高收費(在國外物業(yè)管理也是微利行業(yè))，也不能沿用傳統(tǒng)房產(chǎn)管理“以收定支”的做法，彌補經(jīng)費不足的辦法就是開展多種經(jīng)營，以經(jīng)營收益補充管理費。 物業(yè)管理公司賒享受上述權(quán)利外，也應承擔下列義務 履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。 接受管理委員會和小區(qū)居民的監(jiān)督。 重大管理措施應當提交管理委員會審議，并經(jīng)管理委員會認可。 接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 (5)管理服務質(zhì)量。明確物業(yè)管理服務的要求和標準，對于合同雙方來說都是有益無害的。它既有利于物業(yè)公司給自己員工施加壓力和添加責任，提高管理效率和管理水平，從而增強市場競爭力，也有利于業(yè)主做到心中有數(shù)，針對明確的監(jiān)督參考標準更好地實施對物業(yè)公司的監(jiān)督、檢查。 為了體現(xiàn)物業(yè)公司實施物業(yè)管理的質(zhì)量水平，或者說管理的要求和標準如何，可用量化的統(tǒng)計數(shù)字表示。對于一些難以量化的管理要求和標準，可以用一些定性的語言明確表示出來。例如 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的電梯要按規(guī)定運行；消防系統(tǒng)設備可隨時啟用；無亂停、亂放機動￥、非機動車的現(xiàn)象；綠地無破壞、踐踏及隨意占用的現(xiàn)象；商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設攤點、廣告牌、亂貼亂畫現(xiàn)象以及實行24小時保安制度等等。 (6)專項維修基金的管理和使用。目前，專項維修基金主要是針對居住性物業(yè)而言的。專項維修基金對于保證物業(yè)共用部位和共用設施的維修養(yǎng)護，對于物業(yè)的保值、增值，具有非常重要的意義。對于一個物業(yè)管理區(qū)域而言，專項維修基金總量是一個不小的金額。從產(chǎn)權(quán)上講，專項維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，在實踐上，專項維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修基金的作用，需要當事人在國家規(guī)定的基礎上，對專項維修基金的管理和使用規(guī)則、程序等做出具體約定。 (7)物業(yè)管理用房。必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務活動的前提條件當事人需按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，在合同中對物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問題予以細化。 (8)合同期限。合同期限既涉及物業(yè)公司的收費問題，也涉及物業(yè)公司以后的工作安排資金投入問題；同時，合同期限也這樣或那樣地影響著業(yè)主或使用人的經(jīng)濟利益、生活、學習與工作。所以，在物業(yè)管理合同中，一定要明確合同的起止時間。當然，這個起止時間定要具體，有時甚至要精確到某年某月某日某時某分。另外，有時還要規(guī)定管理合同終止時物業(yè)及物業(yè)資料如何交接等問題。 (9)違約責任。所謂違約責任，是指合同一方或雙方當事人違反合同規(guī)定的義務，依照法律規(guī)定或合同約定由過錯一方當事人所應承擔的以經(jīng)濟補償為內(nèi)容的責任。違約責任應盡可能訂得具體明確。通常，對于合同雙方因合同發(fā)生爭議，要求調(diào)解、仲裁、起訴的，可拄合同條款的約定，采用以下一種或幾種方式解決。 向合同條款約定的單位或人員要求調(diào)解。 向有管轄權(quán)的合同仲裁機關(guān)申請仲裁。 向人民法院起訴。 發(fā)生爭議后，賒出現(xiàn)下列情況，雙方都應繼續(xù)履行合同： 合同確已無法履行。 雙方協(xié)議停止履行合同。 調(diào)解要求停止履行合同，且為雙方接受。 仲裁機關(guān)要求停止履行合同。 法院要求停止履行合同。 (10)附則。附則一般記錄合同雙方對合同生效、變更、續(xù)約和解除的約定。通常應注明的內(nèi)容主要包括以下幾個方面。 合同何時生效，即首同的生效日期。 合同期滿后，是否續(xù)約的約定，例如：在什么情況下雙方續(xù)約，在什么情況下雙方最后解除合同，如果續(xù)約應何時提出，或在合同自然期滿前的多少天內(nèi)提出等。 對合同變更的約定，包括對合同執(zhí)行條件、收費、履行時間、管理項目、標準等變動的處理辦法或約定。例如，對引起合同變更的補充協(xié)議如何看待(即法律地位問題)等都要做詳細的約定。 合同爭議解決辦法的約定。 當事人雙方約定的其他事項。 41.5 物業(yè)管理合同的簽訂 (1)物業(yè)管理合同的簽訂。對于新竣工物業(yè)而言，一般委托管理合同先由開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂，然后由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司續(xù)簽。如果業(yè)主委員會決定選聘新的物業(yè)管理公司，就不會與原來的物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同；即使業(yè)主委員會同意與原來的物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同，它也可能會對原委托管理合同做出很大的修改。由此可見，開發(fā)商的最初委托只是一種臨時性的安排，而業(yè)主委員會的委托才是最終的決定。其招標物業(yè)是已使用過的物業(yè)則委托管理合同將直接由業(yè)主委員會與中標的物業(yè)管理公司簽訂。 (2)從物業(yè)管理招投標到簽訂物業(yè)管理合同。從物業(yè)管理招投標到簽訂物業(yè)管理合同，應注意以下五個方面的問題。 完善不規(guī)范條款。對招標文件中一些遺漏或差錯(可能導致合同不完善、不規(guī)范)雙方應互相配合，達成一致意見。 變更局部條件。某些局部條件(如服務技術(shù)條件、服務內(nèi)容)的變動，雙方必須進行討論，協(xié)商變動對價格的影響。 討論未中標公司的改進意見。從一些競標失利的投標公司的標書中發(fā)現(xiàn)一些建設性的、符合實際的改進意見，針對這些意見進行商談，確定是否采納，對由此造成的價格變更，要在簽訂的合同中給予認可。 修改報價。通常中標公司的報價可能存在與招標文件不一致或計算方法差異，雙方可就其中的偏差進行修正，最終確定出正式的合同價格。 簽訂諒解備忘錄、發(fā)放中標函或簽發(fā)意向書，擬定并簽訂合同協(xié)議書。 (3)物業(yè)管理合同的簽訂要點。物業(yè)管理合同在簽訂時應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商、討論達成一致意見后方可簽訂。物業(yè)管理工作自身的特點決定了合同簽訂時要注意以下五個要點。 物業(yè)管理合同的制定宜細不宜粗。 物業(yè)管理的委托是合同簽訂的主要目的。在簽訂時，應包含四個層次的闡述：a項目，即委托哪些管理服務項目應逐項寫清；b內(nèi)容，即各委托項目所包含的具體內(nèi)容，越細越好；c標準，即各委托項目具體內(nèi)容的管理服務質(zhì)量標準；d費用，即各委托項目具體在管理服務內(nèi)容與質(zhì)量標準下應收取的相應費用。 合同中不應有無償無期限的承諾。 合同的簽訂既要實事求是，又要留有余地。 要明確違約責任的界定及爭議的解決方式。 (4)物業(yè)管理合同的簽訂程序。通常，物業(yè)管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。 簽約前協(xié)商談判。選聘方初步確定了將聘用的物業(yè)管理公司后，一般還要與其就以下內(nèi)容進行協(xié)商談判：未中標或未被聘用的公司的改進意見；服務技術(shù)條件、服務內(nèi)容、合同條款等的部分變更；不規(guī)范條款的完善等。只有把這些內(nèi)容確定后，才可能繼續(xù)下面的步驟。 簽訂諒解備忘錄。經(jīng)過協(xié)商談判之后，選聘方將與被聘用公司簽訂一份諒解備忘錄。該備忘錄是一份有關(guān)選聘內(nèi)容的事實性說明書，主要記錄談判雙方在簽訂合同前的談判中所做出的所有決定和達成的一致意見。諒解備忘錄將成為合同協(xié)議書的構(gòu)成部分。 發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書。選聘方在征得被聘公司的同意之后，將向其簽發(fā)中標函，并隨函附上諒解備忘錄。如選聘方不能立即簽發(fā)正式的中標函，通常就會簽發(fā)一分擬簽訂合同的意向書。 擬訂并簽訂合同協(xié)議書。在實質(zhì)性條款確定之后，雙方進入合同形式條款擬訂階段，通常，需要參照建設部頒布的物業(yè)管理服務合同(示范文本)的格式擬定具體條款，最后雙方簽字，合同即告成立。4.2 物業(yè)管理公約與規(guī)定 “物業(yè)管理公約”是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理“憲法”，它明確了開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司各方面的權(quán)利、義務和責任：“物業(yè)管理規(guī)定”則是一系列涉及物業(yè)使用和管理的各類覿章制度，由具體到某一方面的管理規(guī)定組成，是進行有效物業(yè)管理的重要依據(jù)。 421 物業(yè)菅理公約 1管理公約的含義和作用 所謂“公約”，是指大家約定、共同遵守的行為準則，反映約定人的共同意志和利益，具有道德和法律約束力。物業(yè)管理公約是指根據(jù)國家的法律及政府房地產(chǎn)行政主管部門的有關(guān)規(guī)定及房屋預售(銷售)合同，在特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主(包括使用人)和物業(yè)管理公司對物業(yè)的使用、維護和管理所做的共同約定及必須共同遵守的行為準則，它是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理“憲法”，是進行有效管理的基礎。 眾所周知，一個住宅小區(qū)，一幢樓宇，用戶多、設備設施多，各種關(guān)系錯綜復雜，用戶的各類要求瑣碎。如何處理這些關(guān)系和矛盾，是物業(yè)管理中急需解決的問題。因此，要對住宅小區(qū)或樓宇進行統(tǒng)一管理，客觀上需要一個統(tǒng)一用戶意志和愿望、并為大家所共同遵守的 仟為準則，這就是管理公約產(chǎn)生的緣由。 物業(yè)管理公約一方面明確業(yè)主(包括使用人)、開發(fā)商和物業(yè)管理公司等各方面的權(quán)利和 義務，以準法律文件形式出現(xiàn)，具有法律約束力；另一方面具有道德約束力。物業(yè)管理公司理大力宣傳物業(yè)管理公約，耐心向業(yè)主和租戶講解管理公約，增強物業(yè)管理公約的道德約束 力，這一工作在物業(yè)管理的第一階段中顯得尤為重要。 2管理公約的內(nèi)容 不同的物業(yè)，管理公約不盡相同，但一般包括以下幾個部分， (”前言部分。前言部分主要是說明制定公約的法律依據(jù)和產(chǎn)生公約權(quán)利與義務的基礎。 制定公約的法律依據(jù)和產(chǎn)生公約權(quán)利與義務的基礎通常是根據(jù)國家建設部及當?shù)卣康禺a(chǎn) 管理部門的有關(guān)法規(guī)、政策及房屋預售(銷售)合同來確定。 (2)關(guān)鍵詞說明部分。對公約中權(quán)力的主體、客體、客體的各個部分、各種關(guān)系進行準確的定義和說明。 (3)業(yè)主的權(quán)利、義務和責任部分。明確業(yè)主的權(quán)利、義務和責任。明確業(yè)主在享受權(quán)利的同時，必須履行的義務，繳納管理費等費用，并遵守相關(guān)的管理規(guī)定、裝修指南等管理規(guī)定。 (4)明確開發(fā)商的權(quán)利、義務和責任。開發(fā)商作為特殊業(yè)主，在物業(yè)管理的業(yè)主委員會成立前，同一般業(yè)主不同，起著非常特殊和重要的作用。因此有必要對開發(fā)商的權(quán)利、義務和責任進行明確的規(guī)定。 (5)管理公司的權(quán)利、義務和責任部分。明確管理公司的權(quán)利、義務和責任，制定管理實施細則。 (6)業(yè)主大會和業(yè)主委員會部分。明確業(yè)主委員會的成立期、權(quán)利和義務。 (7)管理公約承諾書部分。由于管理公約中條款多，是一個較為復雜的法律文件體系，不可能同每一個業(yè)主辦理簽約公證手續(xù)，因此只能同大廈第一單元購買者簽約并辦理公證手續(xù)，而其他業(yè)主只需要在管理公約承諾書上簽名即可。 3。實際操作中應注意的問題 (1)個別業(yè)主認為開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司沒有征得他們的同意，因此不合理、不合法，這可以用物業(yè)管理的階段性及管理公約的演變的理由來解釋。此外，在實際操作過程中，物業(yè)管理公司通常要在收樓前半年提前介入，有的甚至更早一些，在這種情況下，開發(fā)商不可能，也沒有必要由業(yè)主決定聘請哪家物業(yè)管理公司，因為這時業(yè)主只交了部分房款，產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商。 (2)個別業(yè)主認為他們沒有參加制定管理公約，管理公約是開發(fā)商和管理公司制定的，不同意管理公約中的某些條款，因此不肯簽管理公約對于這種情況，要明確以下幾點：物業(yè)管理區(qū)域需要管理公約，不然物業(yè)將變成無政府狀態(tài)，會變得臟、亂、差；詳細解釋這些條款；管理公約有一個逐步完善的過程，待成立業(yè)主委員會以后，大家就有一個自己討論通過的管理公約，而且還會在以后的實踐中由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會做不斷地完善修改。對于極個別通過做工作還不簽管理公約的業(yè)主，請他注明他認為不能同意的條款，并簽字承諾遵守其他合理的條款。 (3)個別業(yè)主不同意管理費收費標準，也可由物業(yè)管理的階段性及管理公約的演變的理由來解釋。此外，業(yè)主入伙拿鑰匙時，一定要先將物業(yè)管理公司的概況、所做過的工作及物業(yè)管理公司的目標告訴業(yè)主，說服業(yè)主積極繳納有關(guān)費用。 422 物業(yè)管理規(guī)定 1物業(yè)管理規(guī)定的含義和作用 “物業(yè)管理規(guī)定”是一份綜合性的管理文件。制定管理規(guī)定的目的是為了規(guī)范業(yè)主或使用人的行為，監(jiān)督管理人員的工作質(zhì)量，保障物業(yè)、公共設備和設施的正常使用，創(chuàng)造一個安全、方便、文明、舒適的工作環(huán)境或生活環(huán)境。管理公約從大的方面明確了開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司各方面的權(quán)利、義務和責任，但對于如何使用和管理物業(yè)的具體細節(jié)，尚未做出規(guī)定，因此在實際操作中，需要一份涉及物業(yè)使用和管理的各個方面的綜合性文件，這就是管理規(guī)定。如果說管理公約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的“憲法”，那么關(guān)于物業(yè)管理各個方面的管理規(guī)定則相當于刑法、公路法、森林法等各個方面的具體規(guī)定。 管理規(guī)定由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。物業(yè)管理規(guī)定的主要內(nèi)容包括：治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、電視監(jiān)控管理規(guī)定、機動車輛管理規(guī)定、非機動車輛管理規(guī)定、進出物品管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定、綠化管理規(guī)定、樓宇維修養(yǎng)護管理規(guī)定、設備養(yǎng)護管理規(guī)定、室內(nèi)裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、禁止違章用地及違章搭建管理規(guī)定、費用分攤與繳納管理規(guī)定、物業(yè)服務項目管理規(guī)定等。物業(yè)管理公司應根據(jù)物業(yè)的具體情況制定管理規(guī)定。對于住宅小區(qū)管理規(guī)定，在具體操作時，可以以一份文件的形式出現(xiàn)。 2制定管理規(guī)定的原則 (1)合法性原則。制定管理規(guī)定一定要符合房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)要求，以有關(guān)的法律、法規(guī)、房屋預售(銷售)合同、管理公約為依據(jù)。 (2)實事求是的原則。要從物業(yè)的實際情況出發(fā)，制定適合本物業(yè)情況的管理規(guī)定。 (3)可執(zhí)行性原則。在管理規(guī)定面前，要求人人平等，要求維護規(guī)定的嚴肅性。因此，在制定管理規(guī)定時，一定要考慮到它的執(zhí)行難度，即可執(zhí)行性，并不是“越嚴越好”。 423 業(yè)主公約 1業(yè)主公約的基本原則、內(nèi)容 業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務的行為準則。業(yè)主公約一般在業(yè)主管理委員會成立之前，由開發(fā)建設單位(第一業(yè)主)會同物業(yè)管理公司一起制定并經(jīng)購房業(yè)主承諾。業(yè)主管理委員會成立以后應當予以認可，并可按規(guī)定程序修改補充。業(yè)主公約應當向房地產(chǎn)管理部門登記備案。 (1)業(yè)主公約的基本原則。 業(yè)主物權(quán)至上原則。憲法規(guī)定，國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是現(xiàn)代民法物權(quán)中明確規(guī)定的一項基本的不動產(chǎn)所有權(quán)形式，是指多個區(qū)分所有人共同擁有一棟建筑物(或一個物業(yè)管理區(qū)域)時，各區(qū)分所有人對建筑物專有部分所享有的專有權(quán)、對共同部分所享有的共有權(quán)和因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同事務所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱，即建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。 業(yè)主自決、自律原則。業(yè)主公約應是全體業(yè)主意思自治的反映，因而從根本上否定建設單位和物業(yè)管理公司的越俎代庖，由建設單位制定業(yè)主臨時公約便沒有法律依據(jù)。 權(quán)利義務一致原則。民法是以崇尚權(quán)利為理論基礎構(gòu)成的，離開了權(quán)利本位思想，民法將不具有任何意義。在充分保障業(yè)主的權(quán)利的同時，也必須對權(quán)利的行使做出一些限定，必須按照“有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理”的民法原則處理相鄰關(guān)系。 維護公序良俗原則。業(yè)主公約既包括法律、法規(guī)范疇的權(quán)利、義務，又含有鄰里和睦、互助互諒、助人為樂、尊老扶幼等道德范疇的準則。 (2)業(yè)主公約的基本內(nèi)容。主要有以下幾方面內(nèi)容。 物業(yè)基本情況、共同設備設施和場所情況。 業(yè)主的權(quán)利與義務。 業(yè)主大會的產(chǎn)生、召集程序。 業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式。 物業(yè)管理服務費、維修基金以及業(yè)主大會決議的有關(guān)分攤費用等的繳交。 業(yè)主決定物業(yè)的改建、重建等重大事項的方式。 業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應遵守的行為準則。 違反業(yè)主公約的責任。 其他有關(guān)事項。 業(yè)主公約在內(nèi)容上應當符合法律、法規(guī)、政府規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，不得違反法律、法規(guī)的強制性和禁止性規(guī)定，不得違背公眾道德和善良風俗。業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會章程，決定均不得與業(yè)主公約沖突。 2業(yè)主公約的作用 (1)業(yè)主公約是加強物業(yè)管理的一種有效手段，它能最集中、最全面、最深刻地體現(xiàn)全 體業(yè)主的共同利益，并能有效規(guī)范全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的行為。 (2)業(yè)主公約是在國家相關(guān)法律、法規(guī)基礎上制定的，是一種合同性的公共契約，在法律上具有約束力，全體業(yè)主及相關(guān)主體必須遵守。 (3)業(yè)主公約是物業(yè)管理中的一個基礎性的文件，與物業(yè)管理服務合同、業(yè)主委員會章程等構(gòu)成了物業(yè)管理的基本框架，也是物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務時作為法理依據(jù)的法律文件。 物權(quán)法、物業(yè)管理條例中的重要原則就是建立在業(yè)主物權(quán)至上的自治、自律。業(yè)主公約是實現(xiàn)業(yè)主自治、自律的前提和保證。業(yè)主公約的作用就是使大家共同地、自覺地遵守和維護公眾利益和保護公共環(huán)境，所有業(yè)主都要增強權(quán)利意識、自治意識和自律意識，共同參與管理，變被動接受物業(yè)管理為以物權(quán)主人的姿態(tài)主動行使管理和監(jiān)督權(quán)，真正建立起自治、自律的管理體制。發(fā)揮業(yè)主公約的積極作用，將有力地推動中國物業(yè)管理行業(yè)的健康、快速發(fā)展。 3業(yè)主公約的法律效力 業(yè)主公約是在國家相關(guān)法律、法規(guī)的基礎上制定的，是一種合同性的公共契約，在法律上具有約束力，全體業(yè)主、使用人應當遵守。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部分備案。 業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會做出的決定，不得與法律法規(guī)相抵觸。業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。 4違反業(yè)主公約的法律責任 (1)業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約或者不履行其他義務的，應當承擔相應的民事責任。 (2)業(yè)主委員會成員履行職務時違反業(yè)主公約的規(guī)定，侵犯業(yè)主權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔賠償責任。 (3)對違反業(yè)主公約造成他人合法權(quán)益受到侵害的，受到侵害的業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或其他利害關(guān)系人均可向縣級以上房地產(chǎn)管理部門或者人民法院請求追究侵害者的行政、民事法律責任。 (4)承擔民事責任的方式包括：停止侵害、排除障礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復名譽、賠禮道歉等。 424 用戶手冊 1用戶手冊的含義和作用 現(xiàn)代化樓宇或小區(qū)，配有價值巨大的設備設施，這些設備設施有哪些功能，如何使用這些設備設施，如何進行管理和保養(yǎng)，需要一份文件來對這些進行系統(tǒng)科學的說明和規(guī)定，這份文件就是用戶手冊，有的稱為用戶指南。用戶指物業(yè)使用人，包括業(yè)主和租戶。用戶手冊是物業(yè)管理公司發(fā)給用戶的一本關(guān)于本物業(yè)的功能、管理公司提供的配套服務和用戶的日常行為準則的指導性文件。目的是使用戶更好地了解和使用此物業(yè)，通過用戶和管理公司的共同努力，創(chuàng)造安全、方便、優(yōu)雅、寧靜與舒適的生活和工作環(huán)境。用戶手冊、管理公約、裝修指南是管理、維護物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)功能的三大文件。 2用戶手冊的內(nèi)容 用戶手冊包括以下內(nèi)容：常用資料、顧客服務、保安措施、用戶服務、用戶守則及責任等。用戶手冊、管理公約、裝修指南這三大管理文件和物業(yè)管理規(guī)定，構(gòu)成了物業(yè)管理規(guī)定的一個有機整體。管理公約從大的方面明確了開發(fā)商、用戶、管理公司等各方面的權(quán)利、義務和管理原則，用戶手冊描述了物業(yè)的功能、管理公司提供的配套服務和用戶的日常行為準則，裝修指南給出了裝修申報程序和對裝修行為進行約束的有關(guān)規(guī)定。 425 樓宇裝修與規(guī)定 1樓宇裝修的含義 樓宇裝修指樓宇竣工驗收合格、交付使用后，業(yè)主或使用人辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)自己的使用特點和要求，對所購(租)房屋進行重新設計、分隔、裝飾、布置等。有時用戶入住一段時間后，或用戶調(diào)換后，往往又要將原來的裝修推倒，按自己的意愿進行裝修。以上幾種裝修，習慣上人們稱為二次裝修。 二次裝修一般是在原來房屋初裝修的基礎上進行的，加上業(yè)主或使用人入住的時間先后等因素，因此與一般裝修相比具有不同特點。 2二次裝修的作業(yè)程序 二次裝修關(guān)系到所管物業(yè)的潔靜，關(guān)系到使用人的生命財產(chǎn)安全，因此，二次裝修的管理是物業(yè)管理中的一項經(jīng)常而重要的事項。辦理二次裝修的作業(yè)程序如下所述。 (1)用戶裝修申報。 業(yè)主向物業(yè)管理公司工程瓤提出裝修申請，領取裝修申報表、室內(nèi)裝修消防審批表。 工程部對業(yè)主的資格進行確認，并提供裝修指南及有關(guān)資料。 業(yè)主盡快請設計公司進行裝修方案設計(自行設計也可)，并選擇合格的裝修單位(由物業(yè)管理公司審查或由物業(yè)管理公司直接推薦)。 業(yè)主一般要在半個月內(nèi)將裝修設計圖紙交工程部審核。 (2)物業(yè)管理公司審批。 在業(yè)主遞交裝修方案后一周內(nèi)予以答復。對不合規(guī)范或資料不全的，要求業(yè)主進行修改，重新提交審批。 方案批準后，業(yè)主按規(guī)定到物業(yè)管理公司簽訂裝修協(xié)議，并領取裝修許可證。 (3)裝修單位施工。 與物業(yè)管理公司簽訂裝修施工責任承諾書，并領取施工許可證。 所有施工必須按物業(yè)管理公司審批的方案進行，不得有任何更改，如實際情況需更改，必須經(jīng)物業(yè)管理公司確認，出具更改通知后才可施工。 裝修單位在施工期間，應嚴格遵守裝修管理規(guī)定及有關(guān)的大廈或小區(qū)管理規(guī)定，對嚴重違反的，施行罰款、停工或驅(qū)逐出樓宇或小區(qū)等處罰。 (4)物業(yè)管理公司驗收。 裝修工程完工后，業(yè)主通知工程部并會同有關(guān)部門對工程進行驗收。 隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。 竣工驗收合格后，由工程部向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。 業(yè)主憑竣工驗收單到管理部、保安部辦理必要的手續(xù)。 3。裝修過程監(jiān)管 為了確保裝修的順利進行，確保用戶的生命、財產(chǎn)安全，必須加強巡視，加強對裝修現(xiàn)場的監(jiān)管，在定期巡查中糾正和阻止違規(guī)裝修。特別要注意以下問題。 (1)裝修設計中對水、電、中央空調(diào)的改動必須經(jīng)過工程部各系統(tǒng)工程師的簽字認可。 (2)裝修不得改動消防設施，如噴淋、煙感系統(tǒng)等。 (3)裝修間隔必須符合消防要求，采用阻燃材料。易燃材料要按消防要求，刷防火漆：強電線路要用鐵管或阻燃塑料管消防保護，并作為隱蔽工程進行檢查驗收。 (4)燒焊不能與木工作業(yè)同時進行。施工現(xiàn)場嚴禁吸煙。 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