地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成.ppt

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 一 土地及大配套費(fèi)用二 前期費(fèi)用三 建筑安裝工程費(fèi)用四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五 公用配套設(shè)施六 不可預(yù)見費(fèi)七 貸款利息八 銷售費(fèi)用九 管理費(fèi)用十 營(yíng)業(yè)稅十一 土地增值稅 一 土地價(jià)款及大配套費(fèi) 1 土地款土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金 其中已經(jīng)包括土地出讓金 土地拆遷整治費(fèi)用等 每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價(jià)款 土地上對(duì)應(yīng)建筑面積2 城市建設(shè)配套費(fèi)按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元 平方米建筑面積 主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元 平米 各區(qū)縣為80元 平米 經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策55元 平方米 110 55 一 土地價(jià)款及大配套費(fèi) 3 土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅 例如國(guó)有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 房屋買賣等 土地契稅稅率為3 即土地契稅 土地成交價(jià)格 3 每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額 對(duì)應(yīng)的建筑面積4 土地使用稅 土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi) 土地使用稅 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總占地面積 目前重慶市的土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0 2 6元 平方米 其隨著土地級(jí)別的增高而增加 我們一期項(xiàng)目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為0 4元 平方米占地面積 一 土地價(jià)款及大配套費(fèi) 5 土地出讓金 土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金 無需另外單獨(dú)繳納土地出讓金 只有在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金 拆遷安置 補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用6 拆遷安置 補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序 土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置 補(bǔ)償費(fèi)用 開發(fā)商在獲取土地以后 由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置 補(bǔ)償 所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中 二 前期費(fèi)用 1 三通一平費(fèi)用包括土地紅線內(nèi)外通水 電 路 土地平整及相關(guān)臨時(shí)設(shè)施所需要的工程費(fèi)用 具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填 挖方量的大小確定 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1 咨詢費(fèi)專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用 具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定 二 前期費(fèi)用 2 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用 無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 一般1元 平方米占地面積 3 建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用 一般15 20元 平方米建筑面積 4 規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門繳納 規(guī)劃證照費(fèi) 土建綜合造價(jià) 建筑面積 大于1000萬部分 2 土建綜合造價(jià) 建筑面積 小于1000萬部分 1 8 二 前期費(fèi)用 3 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用 一般多層10 15元 平方米建筑面積 高層15 20元 平方米建筑面積 4 環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個(gè)檔次 高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì) 包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 費(fèi)約20 25元 平方米環(huán)境凈面積 中檔15 20元 平方米 低檔10元 平方米 二 前期費(fèi)用 5 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)6 人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確 約0 5元 平方米建筑面積 二 前期費(fèi)用 7 招投標(biāo)費(fèi) 1 招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi)支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用 市場(chǎng)價(jià)合計(jì)按總建筑面積 0 7元 計(jì)算 2 勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)按施工單位中標(biāo)額 1 4 計(jì)算 8 墻改費(fèi)對(duì)在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用 目前一般都不存在使用粘土磚的情況 故一般無該項(xiàng)費(fèi)用 二 前期費(fèi)用 9 地名費(fèi)各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣 一般費(fèi)用比較低 約10000元 項(xiàng)目 10 施工圖審查費(fèi)聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用 目前市場(chǎng)價(jià)約0 7元 每平方米建筑面積 11 勘查放線費(fèi) 1 地質(zhì)勘察費(fèi)對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用 一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況 以在地質(zhì)勘察過程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計(jì)算具體費(fèi)用 2 測(cè)繪費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在平基前對(duì)地形進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量所需要的費(fèi)用 按測(cè)繪土地的面積收取 目前市場(chǎng)價(jià)約1元 平方米 二 前期費(fèi)用 12 新建登記費(fèi)房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi) 約0 8元 平方米建筑面積 13 面積測(cè)量費(fèi)在辦理預(yù)售時(shí)和竣工時(shí)需進(jìn)行兩次面積測(cè)量 目前一般市場(chǎng)價(jià)為 兩次共計(jì)1 0元 平方米 如果規(guī)模比較大可以降低單價(jià) 如我們一期工程兩次測(cè)量費(fèi)共計(jì)0 4元 平方米 14 產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)國(guó)家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān) 標(biāo)準(zhǔn)為3元 平方米 二 前期費(fèi)用 15 地籍地形圖 核地目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖 但出于謹(jǐn)慎 一般情況下還會(huì)單獨(dú)聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行測(cè)量 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)視測(cè)量土地面積不等分為約7000 5000 2000三個(gè)檔次 如我們項(xiàng)目三千三百畝的費(fèi)用為7000元 16 合同審查費(fèi)屬于市建委進(jìn)行工程承包合同審查的行政收費(fèi) 其中施工單位和建設(shè)單位各承擔(dān)40 和60 建設(shè)單位應(yīng)交費(fèi)用按合同金額 0 5 60 計(jì)算 17 水泥專項(xiàng)基金屬于國(guó)家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費(fèi) 按總建筑面積 0 8元 計(jì)算 二 前期費(fèi)用 18 環(huán)境評(píng)估費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)環(huán)境評(píng)估公司進(jìn)行環(huán)境評(píng)估的費(fèi)用 具體標(biāo)準(zhǔn)視市場(chǎng)行情和評(píng)估對(duì)象的規(guī)模而定 如我們整個(gè)250萬方項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)估費(fèi)用為10萬元 19 白蟻防治費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻防治處理的費(fèi)用 目前市場(chǎng)價(jià)約0 48 0 50元 平方米建筑面積 20 防雷檢測(cè)費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)防雷機(jī)構(gòu) 重慶市防雷辦進(jìn)行防雷審查所需要的費(fèi)用 目前費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約1 5元 平方米建筑面積 21 綜合服務(wù)費(fèi)屬于市建筑委行政收費(fèi) 建設(shè)單位按中標(biāo)金額 0 6 收取 施工單位按中標(biāo)金額 2 2 收取 三 建筑安裝工程費(fèi) 1 住宅土建 安裝成本該費(fèi)用為住宅土建 安裝成本的預(yù)算價(jià)格 它隨著住宅結(jié)構(gòu) 形式的變化而變化 但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu)的住宅土建 安裝成本差異不會(huì)很大 比如我們目前一期花園洋房的土建安裝成本為881元 平方米 2 土建監(jiān)理費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費(fèi)用 費(fèi)用市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)約5元 平方米建筑面積 3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用國(guó)家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用 按建筑安裝造價(jià)的2 收取 三 建筑安裝工程費(fèi) 4 變更及簽證由于在工程進(jìn)行過程中發(fā)生工程設(shè)計(jì)變更和工程量簽證與預(yù)算時(shí)的差異所引起的因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該在預(yù)算價(jià)格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價(jià)款 在考慮項(xiàng)目成本時(shí)可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)該項(xiàng)費(fèi)用 5 示范小區(qū)獎(jiǎng)為上報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)而單獨(dú)預(yù)先計(jì)提的費(fèi)用 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 供電包括電力工程費(fèi)用和一戶一表費(fèi) 電力工程費(fèi)是指小區(qū)用電安裝所需要的費(fèi)用 它包括土建和設(shè)備兩大部分 土建主要有電纜溝 管道的基礎(chǔ) 開閉所 配電房等 設(shè)備主要包括電纜 變壓器等 這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由電力公司統(tǒng)一管理和維護(hù) 一戶一表費(fèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為400 450元 戶 該費(fèi)用應(yīng)由住戶承擔(dān) 開發(fā)商只是代收代繳 2 供水包括小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用和自來水一戶一表費(fèi) 其中小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān) 其中自來水一戶一表費(fèi)應(yīng)由住戶承擔(dān) 開發(fā)商只是代收代繳 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3 燃?xì)馊細(xì)赓M(fèi)用里主要包括燃?xì)夤こ藤M(fèi)和一戶一表費(fèi) 燃?xì)夤こ藤M(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)算入項(xiàng)目成本 而一戶一表費(fèi)則由住戶承擔(dān) 開發(fā)商代收代繳 4 通訊一般情況下不會(huì)發(fā)生通訊費(fèi)用 因?yàn)橥ㄓ嵐芫W(wǎng)的鋪設(shè)都是有通訊公司完成 無需開發(fā)商發(fā)生費(fèi)用 5 電視一般情況下不會(huì)發(fā)生電視線路安裝 因?yàn)殡娨暰€路的安裝都是由有線電視公司完成 無需開發(fā)商發(fā)生費(fèi)用 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6 智能化智能化費(fèi)用主要是指智能化設(shè)備 線路安裝和智能化設(shè)備用房所發(fā)生的工程費(fèi)用 一般情況下一個(gè)規(guī)模比較大的小區(qū)智能化造價(jià)約15元 平方米 7 環(huán)境工程按環(huán)境工程的凈面積計(jì)算 高檔環(huán)境工程每平方米300元以上 中檔環(huán)境工程每平方米200元左右 中低檔每平方米150元左右 8 排水小區(qū)內(nèi)的排水工程費(fèi)用 視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而定 如我們一期項(xiàng)目的排水工程費(fèi)用約21元 平方米 五 公用設(shè)施配套費(fèi) 1 人防工程按規(guī)定自建人防工程面積必須達(dá)到小區(qū)總建筑面積的2 人防工程造價(jià)約2500元 平方米 但可以作為租用車庫產(chǎn)生一定的收益 而且在結(jié)合地形時(shí)可以部分降低建筑物基礎(chǔ)造價(jià) 人防工程也可以選擇異地建設(shè) 人防異地建設(shè)費(fèi) 30元 平方米 小區(qū)總建筑面積 2 學(xué)校 物業(yè)用房等公共性建筑由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有 因此其成本應(yīng)該按整個(gè)小區(qū)總建筑面積攤?cè)腠?xiàng)目成本 費(fèi)用大小視公建規(guī)模而定 六 不可預(yù)見費(fèi)對(duì)未來不確定的費(fèi)用在預(yù)算時(shí)通過不可預(yù)見費(fèi)加以反映 一般需要通過經(jīng)驗(yàn)判斷 七 資金成本目前一年期年貸款年利率為5 58 具體資金多少與公司對(duì)外來資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān) 資金成本 貸款金額 1 年利率 n 1 八 銷售費(fèi)用項(xiàng)目在銷售過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用 包括廣告費(fèi) 銷售外賣場(chǎng)租金 銷售人員工資 獎(jiǎng)金及銷售提成等 約占整個(gè)項(xiàng)目成本的2 5 九 管理費(fèi)用公司在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用 如公司員工 除銷售 工資 福利 差旅費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)等 約占整個(gè)項(xiàng)目成本的3 十 營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額 銷售額