商場(chǎng)招商的七項(xiàng)基本原則.doc

商場(chǎng)招商的七項(xiàng)基本原則-原則一：業(yè)態(tài)比例分配原則發(fā)表日期：2009年12月12日出處：經(jīng)典酒店策劃管理公司網(wǎng)作者：高級(jí)商業(yè)策劃師本頁(yè)面已被訪問(wèn) 2374 次商場(chǎng)招商的七項(xiàng)基本原則-原則一：業(yè)態(tài)比例分配原則X, :y$VBB+WM9#k)h;npu K 招商既是商場(chǎng)建設(shè)的“果”，也是運(yùn)營(yíng)成敗的“因”。這種復(fù)雜的“因果關(guān)系”，決定了招商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全流程中的重要作用。在商場(chǎng)的招商過(guò)程中，要遵循招商的一些基本原則。A ou 商場(chǎng)招商應(yīng)當(dāng)具有計(jì)劃性，具有宏觀指導(dǎo)性，概而言之，就是招商應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)態(tài)比例分配原則。!E K4Dj-YF 所謂業(yè)態(tài)比例分配原則就是指商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場(chǎng)中的分布和分配比例情況。如美食、娛樂(lè)、服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)在各個(gè)樓層、各個(gè)商場(chǎng)的分區(qū)、以及整個(gè)商場(chǎng)中的分布狀況和面積比例。每一棟商業(yè)建筑處于不同的市場(chǎng)環(huán)境之中，面對(duì)不同的競(jìng)爭(zhēng)狀況，具有不同的建筑格局和使用狀況。正因?yàn)檫@種個(gè)體的差異性，使得每一棟商業(yè)建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，購(gòu)物中心根據(jù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型區(qū)分有娛樂(lè)型購(gòu)物中心、美食型購(gòu)物中心等多種類(lèi)型，這就決定了購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分配比例必須經(jīng)過(guò)充分考慮。 3&PKy5bs$c1、正佳廣場(chǎng)的52：30：18 的業(yè)態(tài)分配比例P0 A%C(u;Xz2004年開(kāi)業(yè)的正佳廣場(chǎng)在招商規(guī)劃中曾經(jīng)有52：30：18黃金分配比例的指導(dǎo)原則，這個(gè)指導(dǎo)原則是華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院的專(zhuān)家們經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外、國(guó)內(nèi)一些成功的購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析之后，得出的一個(gè)具有指導(dǎo)意義的標(biāo)準(zhǔn)52：30：18，即商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18。 3cB1A9C k這個(gè)黃金分配比例原則就是：假定一個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)建筑總面積為10000平方米，則用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積應(yīng)當(dāng)為5200平方米，娛樂(lè)配套面積應(yīng)當(dāng)為3000平方米，餐飲美食面積應(yīng)當(dāng)為1800平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)對(duì)眾多成功的購(gòu)物中心的各種業(yè)態(tài)所占面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后得出來(lái)的。他們認(rèn)為商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18的購(gòu)物中心是最適宜經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最好，開(kāi)業(yè)和運(yùn)營(yíng)也最容易取得成功。這個(gè)結(jié)論曾經(jīng)在國(guó)內(nèi)的商業(yè)建筑領(lǐng)域內(nèi)引起了較大的爭(zhēng)論。4bj6?wf 有關(guān)的商業(yè)專(zhuān)家指出52：30：18的分割比例并不科學(xué)，原因在于這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是從北美、歐洲、日本的城市及我國(guó)的臺(tái)北和香港的購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。在這些統(tǒng)計(jì)素材當(dāng)中，美國(guó)的購(gòu)物中心由于面積龐大，大多數(shù)位于郊區(qū)，土地成本低廉，娛樂(lè)配套普遍面積比較大。日本東京、中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)北地區(qū)的購(gòu)物中心大多數(shù)位于城市中心，土地成本高昂，娛樂(lè)配套面積比較有限。不同的國(guó)家、不同的城市、不同的購(gòu)物中心之間存在著較大的差異，因此這樣的指導(dǎo)原則并不具有普遍的應(yīng)用指導(dǎo)性。 &DByw _4Gw2、華南MALL43：27：20：3：3：4業(yè)態(tài)分配比例 廣東東莞華南MALL總占地面積43萬(wàn)平方米，建筑面積89萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積60萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)25億元人民幣，是中國(guó)最大規(guī)模的商業(yè)建筑群之一。 2002年10月華南MALL正式破土動(dòng)工，2004年年底開(kāi)業(yè)，2006年年底以20億元的價(jià)格整體出售給北大方正集團(tuán)。svuh0Fi e U0 U華南MALL曾有歐倍德家居建材超市、天線寶寶、IMAX巨幕電影院，銅鑼灣百貨、阿瑪百貨等主力店進(jìn)駐。華南MALL集旅游、文化、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食、酒店于一體，以突出主題特色為原則，以水道為主線規(guī)劃為七個(gè)特色主題區(qū)，成為早期中國(guó)郊區(qū)購(gòu)物中心模式的開(kāi)創(chuàng)者。B 雖然華南MALL的首次商業(yè)運(yùn)營(yíng)至今以失敗而告終，但華南MALL在招商過(guò)程中貫徹43：27：20：3：3：4的業(yè)態(tài)分配比例。相對(duì)于正佳廣場(chǎng)購(gòu)物商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18的業(yè)態(tài)分配比例，華南MALL有自己的標(biāo)準(zhǔn)，分別是商業(yè)43%，餐飲27%，娛樂(lè)20%，文化展示3%，旅游酒店3%，健康休閑4%，這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商同樣具有較強(qiáng)的啟發(fā)意義節(jié)。nZ3、上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園25：23：18：18：9：4：3業(yè)態(tài)分配比例 0SKC 座落于吳中路虹井路的上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園總投資金額為15億元。整個(gè)購(gòu)物中心分6個(gè)樓面：Ul_虹橋購(gòu)物樂(lè)園賣(mài)場(chǎng)樓層分布diLQ5T 負(fù)一樓為食品超市和建材家居大賣(mài)場(chǎng)；一樓為展覽展銷(xiāo)館、專(zhuān)賣(mài)店等；二樓以百貨零售為主，專(zhuān)門(mén)設(shè)立了女性服飾專(zhuān)賣(mài)街；三樓為家電通訊產(chǎn)品、音響電腦；四樓為書(shū)城、文化用品和家具家居用品；五樓為餐飲、娛樂(lè)、電影院；頂層為空中婚禮花園、兒童樂(lè)園、健美中心虹橋購(gòu)物樂(lè)園賣(mài)場(chǎng)樓層分布。1T_!tZ虹橋購(gòu)物樂(lè)園還建有2000個(gè)車(chē)位，是上海市目前停車(chē)位最多的大型購(gòu)物中心之一。上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園為了使各種業(yè)態(tài)互相補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)共贏的目的，進(jìn)行了詳細(xì)的招商規(guī)劃，其中百貨的比例控制在25%，建材、家電、家具三大商品的比例在23%，文化、娛樂(lè)、休閑的比例在18%，餐飲的比例為18%，食品的比例為9%，展覽展示區(qū)的比例為4%，社區(qū)服務(wù)的比例為3%。 由于商用物業(yè)具有較大的差異性，業(yè)態(tài)分配比例原則并無(wú)一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，商用物業(yè)制定具體的業(yè)態(tài)分配比例應(yīng)當(dāng)參考同類(lèi)型成功物業(yè)的業(yè)態(tài)分配狀況，再根據(jù)本地的招商狀況