二手房買賣糾紛14案例.doc

房屋買賣合同糾紛十四個典型案例|人民法院報文|赫少華，遠聞（上海）律師事務(wù)所閱讀提示：在筆者接觸及代理過諸多的房屋交易中，各案各有特色，類型無法窮盡，以律師實務(wù)為視角，將近幾年的人民法院報，關(guān)于房屋買賣糾紛的典型案例作梳理，以供交流、參考，并不完全認同個案觀點。篩選中的十四個典型案例主要出自上海、重慶、江蘇等法院，注意與當?shù)胤课萁灰琢晳T的區(qū)分。一、合同一方當事人死亡是否構(gòu)成不可抗力二、情勢變更對合同長期履行僵局的適用三、名為房屋買賣實為借款擔保的認定四、商品房預(yù)售合同格式條款的解釋五、房貸政策調(diào)整導致商品房預(yù)售合同解除的認定六、已交付但未過戶的房屋滅失后的合同處理七、商品房買賣合同中“一戶一表”的實質(zhì)含義八、持有合同與備案合同不一致時作準文本的認定九、明顯加重購房人付款義務(wù)的格式條款無效十、劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定十一、開發(fā)商違反預(yù)售合同的行為性質(zhì)及賠償范圍十二、預(yù)查封期間合同約定解除權(quán)行使及法律后果十三、沒有房產(chǎn)證的單位內(nèi)部開發(fā)房買賣合同效力的認定十四、買賣雙方約定土地出讓金繳納方式不違反國家強制性規(guī)定一、合同一方當事人死亡是否構(gòu)成不可抗力裁判要旨：合同當事人的死亡是一種客觀事件，如果符合不可抗力的構(gòu)成要件又具備其適用的前提條件，也可構(gòu)成不可抗力，雙方因此造成的違約行為可部分或全部免除責任。案情簡介：2003年12月15日，A公司與嚴甲簽訂商品房預(yù)售合同一份，向嚴甲出售上海市靜安區(qū)*房屋一套。但因嚴甲個人原因，一直未能辦理房屋交付手續(xù)。2007年4月，A公司得知嚴甲已在美國死于車禍，向嚴甲的法定繼承人楊甲、嚴乙催促二人辦理相關(guān)手續(xù)但未果。A公司訴至法院，請求判令兩繼承人繼續(xù)履行預(yù)售合同中約定辦理房屋交付手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；向原告支付房屋面積找補款、物業(yè)費及違約金。法院裁判：嚴甲之死并非其本人或原告故意所為，因此不能預(yù)見，也無法避免；且其并非我國居民，原告無從知曉其死亡及繼承人通信情況，因死亡帶來的通信障礙無法克服。故嚴甲的死亡是合同雙方均無法預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀狀況，屬于不可抗力。來源：人民法院報2013年7月18日版，作者：李彥，上海市靜安法院二、情勢變更對合同長期履行僵局的適用裁判要旨：相互負有對等給付義務(wù)的合同雙方，均既不履行自己的給付義務(wù)，又怠于催告對方履行，形成合同長期履行僵局。到起訴之時，由于情況的變化，合同不論是繼續(xù)履行還是解除，都可能導致利益嚴重失衡。此時應(yīng)當區(qū)分具體情況，慎重考慮適用情勢變更規(guī)則，以在化解僵局的同時維持利益平衡。法院裁判：原、被告于2002年口頭達成系爭房屋的買賣合同，本應(yīng)按約履行。但原告僅支付了部分房款15萬元，尚有12萬元余款未支付；被告也僅交付了房屋，未配合原告辦理過戶手續(xù)。鑒于無證據(jù)證明雙方在口頭約定時明確了支付余款與辦理過戶的時間和先后順序，雙方均有同時履行抗辯權(quán)，無法確定系其中一方違約在先因此，法院認為被告有權(quán)要求對房價進行調(diào)整。根據(jù)本案實際情況，考慮系爭房屋當前的市場價、原告已付房款的比例，以及原定房價中的親情因素，可酌情確定原告還應(yīng)支付的房款余款為83萬元。雙方之間就系爭房屋的買賣合同應(yīng)在依法調(diào)整房價后繼續(xù)履行。來源：人民法院報2014年3月27日版，案號：（2013）虹民三（民）初字第309號，作者：高行瑋、張浩，上海市虹口區(qū)人民法院三、名為房屋買賣實為借款擔保的認定重慶五中院判決張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案裁判要旨：名為房屋買賣實為借款擔保的認定，應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同約定的標的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保，應(yīng)認定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。法院認為：本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同，但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開業(yè)經(jīng)營。張桌瑋購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會廳、會議室，怡豪公司將用于酒店經(jīng)營所必需的重要功能區(qū)域房屋單獨分解出售，有違常理。此外，房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，賣方反而從合同簽訂的當月開始向買方支付逾期交房違約金，還約定由賣方負責人及關(guān)聯(lián)公司對合同履行提供擔保，此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保，判決駁回張桌瑋的訴訟請求。來源：人民法院報2014年9月11日版，案號：（2012）渝五法民初00012號，作者：張華榮，重慶市第五中級人民法院四、商品房預(yù)售合同格式條款的解釋重慶五中院判決何志剛訴恒大公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：當商品房預(yù)售合同的當事人對格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時，應(yīng)根據(jù)交易目的，綜合運用解釋方法，準確把握該條款的具體內(nèi)涵。法院裁判：重慶市渝中區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，涉案房屋在交付前通過竣工驗收，且原告也認可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請求。原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級人民法院。重慶五中院認為，被告為涉案房屋接通的是臨時用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應(yīng)視為違約，遂改判被告承擔違約責任。來源：人民法院報2015年1月8日版，（2014）渝五中法民終字第00735號，作者：黃淳、肖飛，重慶市第五中級人民法院五、房貸政策調(diào)整導致商品房預(yù)售合同解除的認定重慶五中院判決彭琳茹訴金科公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：政府房貸政策調(diào)整導致首付比例提高，購房者獲得的銀行貸款少于申請貸款數(shù)額致使原合同無法繼續(xù)履行時，購房者單方提出解除合同應(yīng)當予以準許。法院認為：解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。合同簽訂時，彭琳茹支付了兩成購房款，因國家房貸政策的調(diào)整，在彭琳茹與金科公司簽訂合同一個月后首付比例由兩成提高至三成，導致原告未獲得銀行貸款。金科公司未提交首付兩成已獲得銀行審批通過的相關(guān)證據(jù)，在本案審理結(jié)束時彭琳茹仍未獲得銀行按揭貸款，且也未提交應(yīng)歸責于彭琳茹個人導致合同無法履行的證據(jù)來源：人民法院報2016年5月5日版，作者：李天全、朱紅兵，重慶市榮昌區(qū)人民法院六、已交付但未過戶的房屋滅失后的合同處理重慶五中院判決石門供銷社訴夏良萬房屋買賣合同糾紛案裁判要旨：作為標的物的房屋在實際交付買受人而未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)情況下滅失，房屋買受人請求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的合同目的已在客觀上不能實現(xiàn)，房屋買賣協(xié)議已無法繼續(xù)履行，出賣人不再承擔繼續(xù)履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的合同義務(wù)，其請求終止房屋買賣協(xié)議符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。來源：人民法院報2013年8月1日版，作者：張嬌東、李海霞，重慶市江津區(qū)人民法院七、商品房買賣合同中“一戶一表”的實質(zhì)含義重慶一中院判決蔡長芬等訴崇安公司商品房買賣合同糾紛案裁判要旨：商品房買賣合同中，“一戶一表” 指供水應(yīng)實行裝表到戶、抄表到戶、計量收費，而開發(fā)商提供的總分表制的配套用水設(shè)施，使業(yè)主不能自行到自來水公司繳費，不符合國家有關(guān)規(guī)定與合同目的。法院認為：本案當事人訂立合同的目的之一是保證購房人能夠順利地向供水企業(yè)交費。而涉案小區(qū)現(xiàn)有的總分表制使購房人在供水企業(yè)處未建立獨立的水表戶頭無法自行交費，該模式不符合合同目的。本案爭議的“一戶一表”條款出現(xiàn)在合同附件部分，并非參照示范文本訂立，一審法院認定屬于格式條款，并無不當。經(jīng)查，涉案小區(qū)能夠改造成購房人與供水企業(yè)直接建立供用水關(guān)系的“一戶一表”，崇安公司關(guān)于履行不能的上訴理由不能成立。來源：人民法院報2012年11月8日版，案號：（2011）渝一中法民終字第06021號，作者：朱華惠，重慶市第一中級人民法院八、持有合同與備案合同不一致時作準文本的認定重慶一中院判決謝海林訴金浩公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。房地產(chǎn)公司為登記需要，在辦理商品房預(yù)售合同備案登記時單方更改合同條款中關(guān)于違約金標準的內(nèi)容，并不產(chǎn)生合同變更效力，故違約金標準仍需遵照最初雙方當事人協(xié)商一致的合同。來源：人民法院報2013年10月24日版，案號：（2013）渝一中法民終字第01205號，作者：張春俠、龍玉梅，重慶市合川區(qū)人民法院九、明顯加重購房人付款義務(wù)的格式條款無效江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恒大房產(chǎn)公司商品房買賣合同案裁判要旨：購房人以首付與銀行按揭相結(jié)合方式付款，房產(chǎn)公司以格式條款的方式約定，一旦貸款申請未獲批準則購房人應(yīng)于短期內(nèi)付清購房余款。該約定違反了格式條款提供方公平擬約的義務(wù)，明顯加重了購房人的責任，應(yīng)認定無效。法院裁判：在銀行以劉巖為在校學生無還款能力為由未予發(fā)放按揭貸款的情況下，繼續(xù)履行合同已無實際可能，故對劉巖要求解除合同的請求予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀。因此，淮安恒大房產(chǎn)公司應(yīng)退還劉巖首付款。來源：人民法院報2013年8月22日版，案號：（2013）淮中民終字第0475號，作者：孫堅，江蘇淮安市中級法院十、劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案裁判要旨：土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當事人繳納相應(yīng)的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)。當事人據(jù)此主張合同無效應(yīng)不予支持。法院裁判：劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。且曹平、季花在訂立合同時明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地出讓手續(xù)，故法院對曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為徐善琴對案涉合同予以追認，故法院對曹平、季花該主張亦不予支持。來源：人民法院報2013年11月21日版，案號：（2013）通中民終字第0897號，作者：張建平、金永南，江蘇省南通市通州區(qū)人民法院二手房基本買賣流程定金合同 買賣合同(居間版)買賣合同(網(wǎng)簽版-天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議) 交付房款(一般包括房管局辦理資金監(jiān)管，買方辦理貸款)過戶(一)賣方在第階段違約此階段，買方只交付了定金，未簽訂正式買賣合同。賣方若發(fā)生違約行為，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償(也有上海地區(qū)法院支持房屋差價損失情況)，但是不能向其主張繼續(xù)履行合同義務(wù)，(如主張法院要么釋明后，原告更改訴請，要么直接駁回)。(二)賣方在第階段違約此階段，買賣雙方已經(jīng)簽訂買賣合同(居間版)，若賣方不愿意賣房，買方是否可以要求繼續(xù)履行合同呢?據(jù)了解，目前西安一般是不支持的。當然案例6、張俊華與王羽房屋買賣合同糾紛案，屬于雙方?jīng)]有網(wǎng)簽的情況下支持了繼續(xù)履行請求的案例，但實際被告仍有50萬房屋貸款，在辦理過戶前需要清償，作為買方要想順利過戶該房產(chǎn)并不容易。如北京高院(2010年12月22日京高法發(fā)【2010】458號)關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)第22條：“房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。”合肥中院“合中法(2006)第11號”關(guān)于妥善審理房價波動后“二手房”買賣合同糾紛案件的通知：“對于出賣人要求解除買賣合同的，應(yīng)當審查其是否具備合同約定或者法律規(guī)定的解除條件。出賣人僅因房價上漲，違反誠實信用原則要求增加價款或者解除合同的，依法不予支持。買受人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，除存在確實不適于履行情形的，可以予以支持。”這些可供讀者參考借鑒。作為買方可以試著主張繼續(xù)履行合同，如果無法判決支持該主張，法院一般在審理中會進行釋明，買方可以變更訴訟請求為要求賣方承擔違約責任等。(三)賣方在第階段違約此階段，買方能夠買到房子以及合同順利履行的可能性增加很多。由于雙方已辦理網(wǎng)簽手續(xù)，完成備案，大大降低賣方將該房屋再次出售或設(shè)立他項權(quán)利的可能性。此時如經(jīng)審查