2015年上半年鄭州商圈寫字樓價格調(diào)研報告.doc

鄭州市寫字樓租賃價格調(diào)研報告第一部分 寫字樓調(diào)查概況1、 寫字樓調(diào)研目的2、 調(diào)研時間3、 調(diào)研對象及路線4、 調(diào)研方法第二部分 區(qū)域調(diào)研信息匯總分析一、 鄭州市概況二、 各商圈中寫字樓分析1、 科技市場商圈2、 花園路商圈3、 經(jīng)三路商圈4、 CBD商圈5、 高鐵站商圈6、 碧沙崗商圈第一部分 寫字樓調(diào)研情況1、 寫字樓調(diào)研目的通過對鄭州市主要主干道周邊寫字樓的調(diào)查，了解諸多寫字樓的基本狀況：項目名稱、占地面積、租售比、車位配比、價格、物業(yè)管理費等情況。從而分析各個商圈（具體到寫字樓項目）招商價格定位與商業(yè)群體的業(yè)態(tài)組成。2、調(diào)研時間2015年7月17日-2015年7月27日，大約用一周半的時間調(diào)查完各主干道周邊的寫字樓3、調(diào)查對象及路線 北三環(huán)和文化路：瀚海北金，硅谷大廈?；▓@路：招銀大廈，蘭德中心經(jīng)三路：鑫苑金融廣場，融熙國際，金成國際，省匯中心，財富廣場CBD內(nèi)外環(huán)：楷林國際，中科大廈。高鐵站：升龍廣場，綠地之窗。碧沙崗：萬達廣場。4、調(diào)研方法 這次調(diào)查屬于描述性調(diào)查，我們采用調(diào)研法中的人員訪談、電話訪談和實地觀察法。第二部分 區(qū)域調(diào)研信息匯總分析一、 鄭州市概況鄭州市今年1月份到6月份所進行的非住宅數(shù)據(jù)如下：具體數(shù)據(jù)月份預(yù)售面積（平米）去年同比漲跌銷售面積（平米）去年同比漲跌平均銷售價格（元/平米）1月份57.48萬漲104.85%27.47萬漲18.71%106322月份27.33萬漲105.98%6.74萬跌28.07%116623月份13.40萬漲44.40%13.10萬跌21.65%133024月份19.42萬跌47.30%17.91萬跌17.04%110045月份33.96萬漲55.28%16.34萬跌32.76%115036月份50.10萬漲106.94%116.52萬跌21.48%12229注：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等根據(jù)以上數(shù)據(jù)不能發(fā)現(xiàn)三點：1、 政府所批的預(yù)售面積在不斷地增加，由此可以看出市場供給不斷提高；2、 銷售面積不斷下降，需求也在不斷減少，比較嚴重的供大于求的情況；3、 市場銷售價格在不斷地調(diào)整中，并且處于時尚調(diào)整的初期，還會有一定時期的調(diào)整，也就是說市場的需求還會處于有限時期。二、各商圈中寫字樓分析1、 鄭州市各個商圈的代表寫字樓基本信息匯總商圈項目規(guī)模每層面積層數(shù)停車位電梯數(shù)量中央空調(diào)物業(yè)公司物業(yè)管理費科技市場商圈瀚海北金15.4萬184925層1090個12部有國基物業(yè)5元/平米月硅谷廣場15萬1200和190028層1200個31部有戴德梁行暫無花園路商業(yè)圈招銀大廈56萬暫無28層200個6部有第一太平戴維斯6元/月蘭德中心9.65萬200032層741個18部有蘭德置業(yè)8.60元/平米月經(jīng)三路商業(yè)圈鑫苑金融廣場8.2萬90035層117個4部無鑫苑物業(yè)1.4元/平米月融熙國際5896156930層247個8部無戴德梁行2.49元/月/平米金成國際30萬90023層600個12部有萬廈物業(yè)1.35元/平米月省匯中心2.6萬169028層300個每棟4部有天域物業(yè)1.7元/月財富廣場18萬70026層500個每棟2部有里奧瑞奇物業(yè)1.6元/月CBD商業(yè)圈楷林國際7.8萬280026層500個15部有楷林物業(yè)5.5元/月中科大廈4.32萬263431層820個10部有高力國際物業(yè)6.8元/平米/月高鐵站商圈升龍廣場60萬358045層3400個26部有升龍物業(yè)8.8元/月/平米綠地之窗130萬440024層600個16部有上海圣維仕物業(yè)8.5元/月/平米碧沙崗商圈鑫苑國際廣場約5萬約140021層200個4部無鑫苑物業(yè)1.4元/平米月2、 各個寫字樓具體價格信息項目地址租金（元/平米，室內(nèi)裝修）起租季度瀚海北金北環(huán)路文化路交匯處東南角2.8（帶裝修）4個季度硅谷廣場科技市場對面1.6（帶裝修）2個季度招銀大廈花園路農(nóng)業(yè)路西南角2.6（精裝修）4個季度蘭德中心花園路豐產(chǎn)路東北角暫無暫無鑫苑金融廣場經(jīng)三路北三環(huán)往南50米1.6（帶簡裝）4個季度融熙國際經(jīng)三路廣南南路西南角1.7（帶裝修）8個季度金成國際經(jīng)三路農(nóng)科路西北角1.6（簡裝）8個季度省匯中心經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路交叉口向西100米1.8（簡裝）6個季度財富廣場經(jīng)三路豐產(chǎn)路交叉口1.4（簡裝）2個季度楷林國際中州大道金水路交叉口向西200米2.8（簡裝）12個季度中科大廈CBD商務(wù)外環(huán)路西九如路南中科大廈無無升龍廣場東風(fēng)南路與商鼎路交叉口2.3（精裝）無綠地之窗東風(fēng)東路與七里河南路交匯處2.4（簡裝，毛坯）無鑫苑國際廣場中原建設(shè)路與百花路交匯處西北角1.2（簡裝）4個季度鄭州市寫字樓租金大概在1.5-2.6之間，不管趨近與什么價格，都能夠包含裝修，不管是精裝還是普通的裝修。由此能夠更好地說明，很多公司都是轉(zhuǎn)租或者是換租，因此現(xiàn)在市場還是有供大于求得形式存在。3、 寫字樓辦公用途分析寫字樓辦公用途分析面積區(qū)間意向入駐行業(yè)150平米以下soho辦公一族、律師事務(wù)所、廣告公司150-200平米建材、貿(mào)易、工程報價、報社、IT、研究201-300平米裝修、拍賣、電力工程301-400平米工程、設(shè)計公司、家居、裝飾401-500平米裝飾、建筑、期貨501-700平米藝術(shù)培訓(xùn)、建筑、石油、建筑700平米以上銀行、證券、IT等4、 各大商業(yè)圈特征商業(yè)圈主要特點客群情況科技市場商業(yè)圈形成時間較早；客戶群體明確；是硬件產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域。主要是中小型科技硬件銷售公司，也有大型代理公司。花園路商業(yè)圈生成時間較早；商務(wù)氛圍及條件成熟；最集中區(qū)域，樓宇品質(zhì)最高；租賃情況良好。大型商場居多，配套完善，政府行政機構(gòu)和部門經(jīng)三路商業(yè)圈金融、證券、保險公司，如工商銀行，平安保險等大中型企業(yè)居多，有解決大部分中小型企業(yè)。CBD商圈寫字樓品質(zhì)高；總體供應(yīng)量大；銷售良好；但企業(yè)入駐率低；出租價格高。國內(nèi)外金融機構(gòu)；世界五百