房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)處理大全

精品文庫(kù)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)處理大全 學(xué)會(huì)計(jì)網(wǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。2房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷(xiāo)售與出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。4代建工程的開(kāi)發(fā)。代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性.企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。四.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(一)開(kāi)發(fā)成本共有八項(xiàng)：1土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊 的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城 市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、?防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法 以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1管理費(fèi)用。可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。2銷(xiāo)售費(fèi)用。它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收人的2一3；(2)銷(xiāo)售代理費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的15一2；(3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的05一1。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的4一6。3財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。五.詳述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成1、土地征用及拆遷費(fèi) 新區(qū)開(kāi)發(fā)含對(duì)土地所有者的安置資、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚(yú)塘。養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開(kāi)發(fā)含動(dòng)遷戶(hù)臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。 2、土地購(gòu)置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。3、出讓金 國(guó)家收取的款項(xiàng)。包括市國(guó)土資源局收取的和國(guó)家收取的兩部分。4、七通一平費(fèi) 指開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開(kāi)發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后，按土地開(kāi)發(fā)受益面積平攤到土地開(kāi)發(fā)成本中去。 場(chǎng)地平整 勘察設(shè)計(jì) 臨時(shí)設(shè)施 樁基工程 土建安裝 管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。 利息 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。5、耕地占用稅6、耕地開(kāi)墾費(fèi)7、征地管理費(fèi) 指為組織與管理土地開(kāi)發(fā)工程而支付的各種費(fèi)用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。 8、占耕地教育附加費(fèi)9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)10、南水北調(diào)費(fèi)11、新菜田開(kāi)發(fā)基金12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)13、契稅14、利息 目前國(guó)內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的。所以開(kāi)發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人成本。二、建筑及安裝工程費(fèi)1、建筑及安裝工程費(fèi) 指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。主要包括： 人工費(fèi) 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。 材料費(fèi) 工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷(xiāo)費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi) 工程施工過(guò)程中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用。包括折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等。 施工管理費(fèi) 為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的各種費(fèi)用。主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費(fèi)- 辦公費(fèi)- 差旅費(fèi)- 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 包括各種設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)。- 供熱及換熱站- 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用）- 電梯2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi) 指按規(guī)劃要求興建 中小學(xué)校、幼兒園 健身設(shè)施或用房 醫(yī)院 派出所 環(huán)境衛(wèi)生用房 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室） 居委會(huì) 商店 停車(chē)場(chǎng)（洗車(chē)場(chǎng)） 其他服務(wù)設(shè)施3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi) （單指工程施工費(fèi)用） 道路 停車(chē)場(chǎng) 地面硬化 圍墻 排水、排污管道 供水管道、二次加壓 監(jiān)控系統(tǒng) 供電線路、路燈 寬帶及機(jī)房 有線電視 通訊線路 供熱管道及換熱站 園林、綠化三、基礎(chǔ)工程費(fèi) （主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、渣土費(fèi)2、人防費(fèi)3、中學(xué)增建費(fèi)4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5、舊城改造費(fèi)6、公建地費(fèi)7、墻改費(fèi)8、便道占用費(fèi)9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)10、城市綠化費(fèi)五、前后期費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2、監(jiān)理費(fèi) 3、招標(biāo)費(fèi)4、質(zhì)檢費(fèi)5、測(cè)量、放線費(fèi)6、價(jià)格評(píng)估費(fèi)7、綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)8、房屋所有權(quán)登記費(fèi)9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)10、物業(yè)前期費(fèi)11、散裝水泥限袋費(fèi)12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、工程造價(jià)管理費(fèi)14、安全監(jiān)督費(fèi)15、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)16、外省承包工程管理費(fèi)17、施工圖紙審查費(fèi)18、預(yù)算費(fèi)19、施工噪音管理費(fèi)20、專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)六、預(yù)備費(fèi)1、熱力補(bǔ)貼費(fèi)2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費(fèi)七、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi)2、資質(zhì)年審費(fèi)3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審費(fèi)4、治安費(fèi)5、衛(wèi)生費(fèi)6、行業(yè)管理部門(mén)培訓(xùn)費(fèi)7、城市交通集資費(fèi)8、報(bào)刊費(fèi)9、街道管理費(fèi)10、計(jì)劃生育管理費(fèi)11、社會(huì)統(tǒng)籌12、教育基金八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì)息的。九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)十、銷(xiāo)售、廣告費(fèi)1、銷(xiāo)售提成費(fèi)用2、廣告費(fèi)3、銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅十一、各種稅費(fèi) 國(guó)家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤(rùn)額六.會(huì)計(jì)核算本文適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托施工單位承建，自己或請(qǐng)代理銷(xiāo)售房子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值準(zhǔn)備。(1) 1002 銀行存款.一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶(hù)，建議把貸款專(zhuān)戶(hù)和銀行按揭賬戶(hù)與一般結(jié)算戶(hù)分開(kāi)，設(shè)成三級(jí)明細(xì)1002.01 結(jié)算戶(hù)下設(shè)明細(xì)1002.02 貸款專(zhuān)戶(hù)一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002.03 按揭保證金戶(hù)視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開(kāi)一個(gè)一般結(jié)算戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶(hù)這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶(hù)是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開(kāi)具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢(qián)是不能計(jì)算在內(nèi)的。(2) 1012 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1121 應(yīng)收票據(jù)、1131 應(yīng)收股利、1132 應(yīng)收利息這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。(3) 1122 應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)賒銷(xiāo)房子，如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷(xiāo)，會(huì)形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后）.(4)1221 其它應(yīng)收款注意這個(gè)科目有很多存出 保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng) 目報(bào)建部門(mén)及工程部門(mén)的人員。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它；用個(gè)人、客戶(hù)往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單 位的明細(xì)管理。在開(kāi)始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶(hù)，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門(mén)拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T(mén)的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是 直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來(lái)的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。(5) 1231 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。(6) 1123 預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。(7)1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1403 原材料、1411周轉(zhuǎn)材料、1404 材料成本差異、1407 商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)、1408 委托加工物資、1471 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1511 長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、1512 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1521 投資性房地產(chǎn)等科目基本上不用。(8) 1243 庫(kù)存商品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。(9)1601 固定資產(chǎn)、1602 累計(jì)折舊、1606 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。(10)1603 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1605 工程物資、1604 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1701 無(wú)形資產(chǎn)、1703 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1801 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1901 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。(11)2001 短期借款:一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月，應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。(11)2201 應(yīng)付票據(jù) :一般不用。(12)2202 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二 級(jí)科目，應(yīng)采用往來(lái)核算，建議分一下單位的類(lèi)別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話(huà)，就沒(méi)有必要，直接用往來(lái)核算，在用 往來(lái)核算的時(shí)候，一定要用往來(lái)單位的全稱(chēng)，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾暋Ｍ瑫r(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即 用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開(kāi)發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡(jiǎn)化成借：開(kāi)發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來(lái)單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再來(lái)清理，工作量大得無(wú)法想象。(13)2203 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷(xiāo)售模式都是預(yù)售 的模式，預(yù)收賬款也要采取往來(lái)客戶(hù)核算的模式。如果有很好的銷(xiāo)售控制軟件來(lái)控制，也可以用表代賬的模式。千萬(wàn)不要相信EXECl 表這種電子文件，沒(méi)有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒(méi)有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o(wú)法記錄過(guò)程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能 夠告訴你形成最后結(jié)果的過(guò)程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開(kāi)來(lái)，不至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來(lái)的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。(14) 2211 應(yīng)付職工薪酬、2232 應(yīng)付股利與其它無(wú)異。(15)2171 應(yīng)交稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門(mén)的要求為準(zhǔn)，從近幾年來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門(mén)做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門(mén)的溝通情況了。(16)2241 其它應(yīng)付款一般來(lái)講，預(yù)收的房屋銷(xiāo)售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核 算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過(guò)程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來(lái)核 算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來(lái)、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來(lái)考慮。 (17) 2701 長(zhǎng)期應(yīng)付款、2