房地產(chǎn)經(jīng)營與管理.ppt

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 一 中國培訓(xùn)師大聯(lián)盟www china 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 一 分八部分講解 一 對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三 房地產(chǎn)市場個別問題探討四 房地產(chǎn)市場營銷管理五 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六 租售比的實(shí)質(zhì)與管理七 上海住宅建設(shè) 十五 計(jì)劃的主要內(nèi)容八 房地產(chǎn)價(jià)格評估新方法拓展 一 對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱 土地有償使用 房屋商品化 住房制度改革 一 房地產(chǎn) 管理概念的不同認(rèn)識 management 意指經(jīng)營 管理 操縱 駕駛等 administration 意指管理 經(jīng)營 尤指公共事務(wù) 國家政策等管理 1 房地產(chǎn) 管理的概念 成思危 房地產(chǎn) 管理是 房地產(chǎn) 管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程 2 機(jī)制 生產(chǎn) 流通 消費(fèi) 3 城市建設(shè)的怪圈 區(qū)位 第一代住宅配套 第二代住宅環(huán)境 第三代住宅生態(tài) 第四代住宅 二 房地產(chǎn)概念的定位 1 房地產(chǎn) 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 經(jīng)濟(jì)體 財(cái)產(chǎn) 不動產(chǎn) 例 2 房地產(chǎn)業(yè) 開發(fā) 經(jīng)營 管理和服務(wù)的行業(yè) 三 土地概念的拓展 土地 地球陸域表層 包括內(nèi)陸水域 沿海灘涂和島嶼 經(jīng)濟(jì)體 有限性土地的特點(diǎn) 集資性擴(kuò)延性 生地勞動產(chǎn)品毛地熟地土地的價(jià)格 土地使用權(quán)的交換價(jià)格 價(jià)值 不是土地的購買價(jià)格 買未來 四 土地權(quán)屬的改變 1 所有權(quán) 占有 使用 性質(zhì)可變 收益和處分的權(quán)利 2 使用權(quán) 依法享有利用 性質(zhì)不可變 土地的權(quán)利 五 土地使用制度的歷史沿革 六 土地使用方式的認(rèn)識 收土地使用費(fèi)出讓 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣 掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他 出租 作價(jià)入股等 二 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理 一 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù) 1 公司數(shù) 2 批租數(shù) 歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表 3 相關(guān)數(shù)據(jù) 住宅投資 增加值 GDP 5 供不應(yīng)求住宅投資 增加值 GDP 8 供過于求上海6 9 離10 還有較大的空間 2002年13 1平方米 人 合建筑面積26平方米 200513 9平方米 人 合建筑面積28平方米 200714 9平方米 人 合建筑面積30平方米 201016 6平方米 人 合建筑面積32平方米 201519 2平方米 人 合建筑面積35平方米 二 房地產(chǎn)開發(fā)程序管理 1 多余的話 House Housing 房 Home 家 Family 家庭 開發(fā)的是房 好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子 而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式 2 住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖 住宅建設(shè)工程實(shí)施過程城市建設(shè)管理過程 3 開發(fā)程序 1 決策 2 前期a 美國熊貓 中國 公司策劃經(jīng)過 單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)b 出讓土地及實(shí)例c 審圖公司 3 施工 建設(shè)施工 抓好 三控 進(jìn)度 質(zhì)量 成本控制 二管 合同 信息管理 一協(xié)調(diào) 組織協(xié)調(diào) 4 竣工驗(yàn)收與交付使用 驗(yàn)收 物業(yè)管理 誰開發(fā)誰管理 新建住宅交付使用許可證 驗(yàn)收合格可使用 物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售業(yè)主委員會成立 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 1 項(xiàng)目背景與概況2 基本數(shù)據(jù)3 成本估算 華聯(lián)房產(chǎn)公司 打樁 陽光廳 東方明珠選址及玻璃等 4 進(jìn)度安排 5 資源供給6 市場分析7 財(cái)務(wù)評價(jià)8 風(fēng)險(xiǎn)分析 西寶興路 9 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)10 結(jié)論 唯一 四 房地產(chǎn)項(xiàng)目評估管理 1 市場研究 基本面 A 一般因素分析 宏觀 B 相關(guān)因素分析 微觀 2 財(cái)務(wù)評價(jià) 技術(shù)面 a 傳統(tǒng)評估技術(shù)b 現(xiàn)金流評估 價(jià)與時(shí)間不成比例 c 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評估 重點(diǎn) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 衡量項(xiàng)目盈虧的主要指標(biāo) 三 房地產(chǎn) 管理 個別問題探討 一 居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑 二 關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索 1 空間環(huán)境 硬件 2 生態(tài)環(huán)境 ISO14000 生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機(jī)整體 智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容 信息通信系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分 有基本配置和可選配置 3 視覺環(huán)境4 人文環(huán)境5 交通環(huán)境 三 房型與價(jià)格的誤區(qū) 1 房型 1 是板式還是點(diǎn)式 2 戶室 比 3 建筑面積 4 車庫 2 價(jià)格 四 經(jīng)營123 四 房地產(chǎn)市場營銷管理 一 房地產(chǎn)市場營銷分析 三個階段 宣傳 溝通階段 談判階段 簽約階段 大定 小訂 二 房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段 三 房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略 1 方法2 策略 技巧 五 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 房地產(chǎn)價(jià)格評估制度 房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 另一項(xiàng)是土地使用權(quán)出讓制度 六 租售比的實(shí)質(zhì)與管理 一 租售并存 合理租售比價(jià)的原則 在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價(jià)的總支出 這樣買房才比租房合算 二 租售比價(jià)推算 七 上海住宅建設(shè) 十五 計(jì)劃的主要內(nèi)容 一 指導(dǎo)思想 二 總體思路 一個出發(fā)點(diǎn) 兩個目標(biāo) 三個面向 四個必須 三 發(fā)展目標(biāo) 四 發(fā)展布局 1 依托交通干道進(jìn)行住宅開發(fā) 2