2016年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)籌備期工程管理經(jīng)驗(yàn).ppt

籌備期經(jīng)驗(yàn)分享 2015年2月 目錄 籌備期招商階段的工作重點(diǎn)籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn)開(kāi)業(yè)到接管期間的工作重點(diǎn)籌備期工程團(tuán)隊(duì)的管理特點(diǎn) 一 籌備期招商階段的工作重點(diǎn) 機(jī)房設(shè)備管理重點(diǎn)所謂機(jī)電設(shè)備管理 是指通過(guò)前期的介入 并依據(jù)國(guó)家和集團(tuán)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各系統(tǒng)的機(jī)電設(shè)備及設(shè)施在設(shè)計(jì) 施工 工程進(jìn)度及質(zhì)量監(jiān)督等各階段進(jìn)行圖紙復(fù)核 變更 施工跟進(jìn) 問(wèn)題監(jiān)督 檔案歸檔 及時(shí)與項(xiàng)目公司的設(shè)計(jì) 成本 工程以及施工單位協(xié)調(diào) 溝通并組織實(shí)施整改 以滿足廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)和后期營(yíng)運(yùn)的需求 保障設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定的運(yùn)行 一 籌備期招商階段的工作重點(diǎn) 招商期工程管理的重點(diǎn)步行街商鋪施工圖技術(shù)條件確認(rèn)及移交 步行街各商鋪的用電容量是否滿足商戶需求 必須要復(fù)核商鋪用電總負(fù)荷容量以及變壓器的容量能否滿足使用及安全需求 同時(shí)要考慮預(yù)留日后增容的余量 對(duì)商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核 滿足機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求 火鍋及明檔類商鋪的冷負(fù)荷適當(dāng)增加 450W m2 臨外玻璃幕墻的商鋪冷熱負(fù)荷要適當(dāng)提高 對(duì)商戶排油煙系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)量復(fù)核 特別是中式餐飲 排氣次數(shù)應(yīng) 50次 小時(shí) 一 籌備期招商階段的工作重點(diǎn) 招商期工程管理的重點(diǎn)關(guān)注廣場(chǎng)的性能化分析報(bào)告 掌握防火分區(qū)的劃分和調(diào)整改造的原則等 關(guān)注當(dāng)?shù)叵谰值奶厥庖?智能逃生地標(biāo) 店招等 招商末端階段 主要重點(diǎn)是滿足商戶進(jìn)場(chǎng)施工的條件 特別是各類風(fēng)管風(fēng)口的下引 水管 強(qiáng)弱電 上下水等 建議商戶內(nèi)頂部的火災(zāi)報(bào)警線路均采用明敷 招商末端階段 應(yīng)該盡量召集商戶的設(shè)計(jì)人員講解 招商手冊(cè) 中對(duì)商戶設(shè)計(jì)的要求 以減少日后的問(wèn)題 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 商家設(shè)計(jì)圖紙審核重點(diǎn)水電負(fù)荷是否滿足原先設(shè)定需求 對(duì)于超出部分 須對(duì)其參數(shù)進(jìn)行復(fù)核 燃?xì)庥昧亢蛷N房灶具布局需求盡量跟隨圖紙一并提報(bào) 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 商家設(shè)計(jì)圖紙審核重點(diǎn)是否滿足集團(tuán)和當(dāng)?shù)叵啦块T的建審意見(jiàn) 如 面積 疏散距離 疏散出口數(shù)量是否保證 裝修材料方面的要求等 商戶內(nèi)部隔斷位置是否合理 有無(wú)與其它管線沖突 裝修圖紙是否滿足當(dāng)?shù)厣坦芩l(fā) 裝修手冊(cè) 要求 時(shí)效性 一般審圖不宜超過(guò)3天 必須將意見(jiàn)反饋給商戶 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 商家設(shè)計(jì)圖紙審核重點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)小貼士 商戶出圖前 到場(chǎng)復(fù)尺時(shí) 應(yīng)該與招商營(yíng)運(yùn)人員共同和商戶設(shè)計(jì)人員先行了解大致店面店招設(shè)計(jì)方案布局 是否需要內(nèi)退等信息 以便盡早確認(rèn)大門的位置 并盡快與商戶簽確 及時(shí)反饋給項(xiàng)目工程部門 以利玻璃排產(chǎn) 避免后期返工 要按照消防報(bào)驗(yàn)的要求 收集和整理商鋪和主力店的圖紙 裝修材料合格證等資料 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 2 商鋪預(yù)驗(yàn)收及接收商戶交房 設(shè)施 設(shè)備清點(diǎn) 機(jī)電點(diǎn)位移交 施工階段 裝修材料驗(yàn)收 裝修進(jìn)度 隱蔽工程驗(yàn)收 廚房閉水試驗(yàn) 廚具進(jìn)場(chǎng) 店招等過(guò)程控制 機(jī)電功能性驗(yàn)收 設(shè)備試運(yùn)行 開(kāi)關(guān) 插座 給排水等檢查 整體驗(yàn)收 收邊收口 店招 電氣校核 保障臨水 臨電 貨運(yùn)通道的順暢 與項(xiàng)目公司及時(shí)落實(shí)臨水 臨電及貨運(yùn)通道 垂直運(yùn)輸?shù)谋Ｕ戏桨?并跟蹤落實(shí)及成立工程部搶修小組 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 2 商鋪預(yù)驗(yàn)收及接收確保商鋪的施工條件 二裝管控小組及時(shí)發(fā)現(xiàn) 協(xié)調(diào)處理商鋪與項(xiàng)目公司施工單位的交叉施工情況 最大限度減少影響商鋪的裝修進(jìn)度 如漏水 地面鋪裝 玻璃安裝 公區(qū)裝修等 商戶進(jìn)場(chǎng)時(shí)間 協(xié)調(diào)招商部盡可能動(dòng)員提前進(jìn)場(chǎng) 盡早暴露現(xiàn)場(chǎng)工程缺陷 盡早解決 商戶進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不能晚于拓展部下發(fā)的商戶進(jìn)場(chǎng)裝修管控表中的模塊化規(guī)定的進(jìn)場(chǎng)日期 如果發(fā)現(xiàn)有延遲現(xiàn)象 及早預(yù)警 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 2 商鋪預(yù)驗(yàn)收及接收商戶裝修進(jìn)度管控 商鋪裝修商戶責(zé)任到二裝管控小組人員 量化商戶施工進(jìn)度表每日施工內(nèi)容 工種 人數(shù) 實(shí)時(shí)跟蹤 每日核對(duì)施工材料數(shù)量及品種 提前通知商戶進(jìn)料 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況協(xié)調(diào)商戶安排施工計(jì)劃 交叉施工 餐飲商戶緊盯廚房作業(yè)面 盡早完成閉水試驗(yàn) 排油煙 補(bǔ)風(fēng)設(shè)備的制作安裝 確定灶具的排產(chǎn)期 一般為點(diǎn)火時(shí)間前1個(gè)月 到場(chǎng)時(shí)間及燃?xì)恻c(diǎn)位 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 2 商鋪預(yù)驗(yàn)收及接收店招施工需細(xì)化施工周期 成品店招 異形玻璃等需確定排產(chǎn)期 到場(chǎng)時(shí)間 安裝周期等 經(jīng)驗(yàn)小貼士 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間晚而裝修周期較長(zhǎng) 裝修進(jìn)度嚴(yán)重滯后的需采取特殊手段如送飯 獎(jiǎng)懲措施 封閉施工 委派施工人員等 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 3 加強(qiáng)與項(xiàng)目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)建立與項(xiàng)目公司的溝通機(jī)制 例如 主動(dòng)參與項(xiàng)目公司或總包單位組織的工程例會(huì) 召集專項(xiàng)工作溝通會(huì) 制定雙方處理問(wèn)題的流程等 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 3 加強(qiáng)與項(xiàng)目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)及時(shí)跟進(jìn)施工單位各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安裝進(jìn)度 施工計(jì)劃 及時(shí)協(xié)調(diào)在商鋪內(nèi)各系統(tǒng)的交叉施工 不影響項(xiàng)目的總體進(jìn)度及商戶的裝修進(jìn)度 例如 商戶吊頂需封板 但施工單位風(fēng)口及噴淋尚未追位 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 3 加強(qiáng)與項(xiàng)目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)及時(shí)與施工單位 招商部門協(xié)調(diào)在商戶鋪內(nèi)終端設(shè)備的施工界面或費(fèi)用 例如 因商戶原因產(chǎn)生的風(fēng)盤 煙感 噴淋 消火栓移位 增加等 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 3 加強(qiáng)與項(xiàng)目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)小貼士 關(guān)注項(xiàng)目屋面防水施工 在廚房施工防水作業(yè)前應(yīng)完成排油煙 補(bǔ)風(fēng) 屋面空調(diào)外機(jī)的基礎(chǔ)及冷媒路由的施工 定期和商戶施工負(fù)責(zé)人溝通 了解施工承包方式 及時(shí)掌控裝飾材料 施工工種 人員 特別是甲供材料 設(shè)備 道具及費(fèi)用支付 及時(shí)聯(lián)系招商部介入?yún)f(xié)調(diào) 避免影響工期 和招商部密切關(guān)注同一商戶同一時(shí)期開(kāi)店商量及所屬施工隊(duì)人員在農(nóng)忙時(shí)節(jié)的人員安排 避免產(chǎn)生人員不足 影響工期 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 4 籌備期的人員培訓(xùn) 代管期間注意事項(xiàng)變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成 包括因施工需要回路停電的再送電 各設(shè)備室 間 進(jìn)入外來(lái)人員需做好登記 工程各班組開(kāi)始進(jìn)入值班狀態(tài) 實(shí)行倒班制度 隨時(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行期間的各種參數(shù) 關(guān)注運(yùn)行狀態(tài) 收集整理現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)階段的各種工程質(zhì)量問(wèn)題 及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司并制定整改時(shí)間計(jì)劃 落實(shí)責(zé)任人 跟蹤整改情況 建立對(duì)重點(diǎn)部位巡視記錄 按時(shí)進(jìn)行巡查 如 強(qiáng)電井 生活水泵房 消防泵房 濕報(bào)間 隔油池間等 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 5 籌備期的人員培訓(xùn) 培訓(xùn)目的提高員工的各項(xiàng)工作技能 及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中質(zhì)量問(wèn)題 熟悉各種設(shè)備設(shè)施的操作程序及方法 掌握設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)技能 及時(shí)有效處理各種突發(fā)事件 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 6 施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn) 燃?xì)獠糠秩細(xì)夤芫W(wǎng)的施工 是廣場(chǎng)正常開(kāi)業(yè)的必備條件 應(yīng)給予高度重視 餐飲商鋪簽約后需立即提供燃?xì)庠罹邤[放位置平面圖 燃?xì)庠O(shè)計(jì)說(shuō)明與燃?xì)庑枨罅?燃?xì)庠罹咔鍐?燃?xì)庠罹邚S商提供合格證 當(dāng)?shù)厝細(xì)夤菊J(rèn)可證明等資料 二 籌備期商戶進(jìn)場(chǎng)施工階段的工作重點(diǎn) 6 施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn) 燃?xì)獠糠置簹獠季譂M足消防要求 商鋪廚房區(qū)域的封閉 不能在就餐區(qū)域設(shè)置煤氣 煤氣灶具數(shù)量不能隨意增加 煤氣調(diào)壓站施工進(jìn)度及點(diǎn)火時(shí)間 煤氣開(kāi)通費(fèi)用的辦理 三 開(kāi)業(yè)到接管期間的工作重點(diǎn) 在對(duì)圖紙 建造標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)熟悉的情況下 并依照商管自身的需求 列出遺留問(wèn)題清單 特別是 品質(zhì)提升項(xiàng)和商管需求項(xiàng) 做好與項(xiàng)目公司工程副總 設(shè)計(jì)副總的溝通 以尋求支持 減少日后問(wèn)題 三 開(kāi)業(yè)到接管期間的工作重點(diǎn) 做好對(duì)現(xiàn)場(chǎng)整改施工人員的作業(yè)管理 加強(qiáng)管理措施 對(duì)于在重要機(jī)房 如配電房 制冷機(jī)房 消控室 消防水泵房等 需要施工的人員 對(duì)其作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)人數(shù) 施工人員資質(zhì)要做詳細(xì)登記 同時(shí)需派員進(jìn)行監(jiān)護(hù)作業(yè) 以免出現(xiàn)影響正常營(yíng)運(yùn)的情況 三 開(kāi)業(yè)到接管期間的工作重點(diǎn) 利用整理遺留問(wèn)題的時(shí)機(jī) 對(duì)工程部人員進(jìn)行再教育培訓(xùn) 以使其能更快 更深入地掌握和了解相關(guān)系統(tǒng)狀況 以及應(yīng)急 應(yīng)變措施 四 籌備期工程團(tuán)隊(duì)的管理特點(diǎn) 關(guān)注工程團(tuán)隊(duì)的組建和思想動(dòng)態(tài) 加強(qiáng)溝通和合理