高星級(jí)酒店工程籌建與酒店籌備概述.doc

高星級(jí)酒店工程籌建與酒店籌備前 言我們作為專業(yè)的的酒店職業(yè)經(jīng)理人能夠參與和設(shè)計(jì)成功的酒店必須是我們的長(zhǎng)處，而且是我們的使命，及酒店生存之使然。酒店建設(shè)與經(jīng)營(yíng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始就應(yīng)該是我們的命脈及優(yōu)勢(shì)所在，展示優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)和盈利之間聯(lián)系的理念也根植于我們酒店職業(yè)人的生命之中。國(guó)際金融危機(jī)后，我國(guó)的旅游業(yè)將會(huì)更加蓬勃發(fā)展，作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和接待服務(wù)基地的酒店業(yè)也呈現(xiàn)出前所未有的飛速發(fā)展勢(shì)頭。隨著酒店數(shù)量的擴(kuò)張，高星級(jí)酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。高星級(jí)酒店因設(shè)備先進(jìn)，現(xiàn)代化管理水平較高和廣泛的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，有相對(duì)穩(wěn)定的客源，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。而數(shù)目龐大的中、低檔酒店由于設(shè)施不完善，規(guī)模偏小，經(jīng)營(yíng)者缺乏必要的市場(chǎng)營(yíng)銷理論指導(dǎo)，以及在爭(zhēng)奪客源市場(chǎng)時(shí)使用了一些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段等原因，自身形象遭到一定程度的損害，處境尷尬，面臨整合洗牌的過(guò)程。*內(nèi) 容一、酒店前期籌建和籌備的區(qū)別酒店工程籌建和酒店?duì)I運(yùn)籌備，在籌建一個(gè)新的酒店時(shí)必須首先成立工程籌建總指揮部，該指揮部成員必須是專業(yè)的酒店工程籌建人員。主要對(duì)酒店前期規(guī)劃申報(bào)、設(shè)計(jì)申報(bào)、建設(shè)申報(bào)（以上項(xiàng)目主要由集團(tuán)公司相關(guān)人員負(fù)責(zé)）、土建平基、起樓、土建與裝修質(zhì)量、設(shè)備的選型、用量、技術(shù)指標(biāo)、功能使用效果智能控制、今后酒店節(jié)能和后期維護(hù)成本進(jìn)行技術(shù)上于質(zhì)量上的有效把關(guān)等等的最終定位，協(xié)助經(jīng)營(yíng)方提出家具、廚具、監(jiān)控等營(yíng)運(yùn)設(shè)備的建議。其次工程籌建在土建工程完成時(shí)成立酒店?duì)I運(yùn)指揮部(今后的酒店管理團(tuán)隊(duì))，其工作主要對(duì)酒店的酒店項(xiàng)目全程整合開(kāi)發(fā)策劃、酒店管理與經(jīng)營(yíng)策劃，市場(chǎng)定位，客源定位，管理定位，價(jià)格定位，員工招聘，員工管理，員工培訓(xùn)，酒店?duì)I運(yùn)設(shè)備、物品、印刷品、低耗品、經(jīng)營(yíng)商品、床上用品、棉織品、清潔用品、服裝等等的選購(gòu)、定質(zhì)、定量、定標(biāo)把關(guān)和監(jiān)控！投資人對(duì)酒店的誤區(qū)：很多的投資人都走了錯(cuò)路，大致歸結(jié)有以下幾點(diǎn)：1、酒店管理人員到位時(shí)間太晚。50%的業(yè)主都是在酒店土建施工完畢，裝修進(jìn)行到尾聲時(shí)才開(kāi)始招聘酒店管理人員，讓這些專業(yè)的酒店管理人員到現(xiàn)場(chǎng)就傻了眼：夜總會(huì)離客房太近，其低頻的震動(dòng)必將讓客人失眠，廚房離餐廳太遠(yuǎn)，廚房地溝位置不對(duì)，客房樓層布草間太小或就沒(méi)有，沒(méi)有總庫(kù)，沒(méi)有工程加工場(chǎng)地，大堂吧吧臺(tái)沒(méi)有設(shè)洗杯池，沒(méi)有大堂PA工作間，沒(méi)有員工餐廳很多已經(jīng)是處于無(wú)可奈何的境地了!2、設(shè)計(jì)程序錯(cuò)誤。90%的業(yè)主是先找設(shè)計(jì)院進(jìn)行酒店的結(jié)構(gòu)、建筑等土建設(shè)計(jì)，然后再找酒店裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行二裝設(shè)計(jì)，或者是圖方便、省錢，把二裝設(shè)計(jì)與裝修施工同時(shí)交與裝修施工單位進(jìn)行。大錯(cuò)特錯(cuò)！正確的程序應(yīng)該是是：確定酒店立項(xiàng)招聘酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司參與進(jìn)行酒店裝飾設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)方案確定選擇酒店土建設(shè)計(jì)單位結(jié)合裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)行土建設(shè)計(jì)選擇土建及裝飾施工單位會(huì)審圖紙土建施工及裝飾設(shè)計(jì)圖紙確定開(kāi)始土建工程開(kāi)始裝飾施工工程3、對(duì)“裝飾設(shè)計(jì)”的理解錯(cuò)誤。80%的業(yè)主對(duì)于五星級(jí)酒店的裝飾設(shè)計(jì)，要求的就是：氣派、豪華、風(fēng)格獨(dú)特！其實(shí)，裝飾設(shè)計(jì)最重要、最終是為酒店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)服務(wù)的！當(dāng)然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當(dāng)?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季?、服?wù)項(xiàng)目及各占的比例上面來(lái)。二、建立高星級(jí)酒店的目的：1、起到搭建中高端人士平臺(tái)與橋梁的作用：高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)可以結(jié)交更多的人脈、得到更多的資源。借此可以滿足融資、資源整合等等，也可以完成一些潛在的“高難度”的動(dòng)作。2、樹(shù)立企業(yè)的品牌：現(xiàn)在較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過(guò)這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說(shuō)服力的窗口來(lái)展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化，從而體現(xiàn)自己潛在價(jià)值。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬(wàn)平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開(kāi)發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。3、投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大；其次是成長(zhǎng)性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來(lái)看成長(zhǎng)性比較好； 最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。三、選擇建立高星級(jí)的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？酒店類別 各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲 娛樂(lè) 休閑 會(huì)議 會(huì)展 住宿商務(wù)酒店 度假酒店 商務(wù)會(huì)議型酒店 商務(wù)會(huì)展型酒店 四、高星級(jí)酒店市場(chǎng)定位的過(guò)程 高星級(jí)酒店市場(chǎng)定位的過(guò)程大致可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行。 1、選擇適合的客源層次 高星級(jí)酒店在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，要根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)不同層次的顧客的不同需求進(jìn)行有條件的挑選，明白不同層次的顧客的關(guān)鍵利益所在，有針對(duì)性地投其所好。酒店講究的是高貴、舒適、品味，在定位時(shí)應(yīng)把目光放在消費(fèi)檔次偏高檔的顧客群體上，如國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的高管出差人員、國(guó)內(nèi)外高端旅游團(tuán)社、國(guó)內(nèi)外高端家庭旅游等等，以已所能，供客所需。 2、樹(shù)立起與眾不同的市場(chǎng)形象 在選擇了具體的目標(biāo)市場(chǎng)之后，經(jīng)營(yíng)者就應(yīng)考慮酒店應(yīng)樹(shù)立什么樣的形象來(lái)博取客人的好感與信賴。決策時(shí)要從客人的立場(chǎng)來(lái)思考問(wèn)題，憂客人之憂、樂(lè)客人之樂(lè)，如針對(duì)外地出差人員可提供市內(nèi)交通圖，汽車等等方便客人。同時(shí)經(jīng)營(yíng)中要突出自己的風(fēng)格與個(gè)性，在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹(shù)一幟，讓顧客情有獨(dú)鐘。例如酒店能反映出濃郁的民族風(fēng)情和地方特色，就能引起客人的好奇與喜歡。 3、宣傳媒介的選擇 酒店的市場(chǎng)形象一經(jīng)確定，就應(yīng)通過(guò)宣傳媒介向目標(biāo)客源市場(chǎng)傳遞和宣傳。宣傳要注重簡(jiǎn)練、具體，強(qiáng)調(diào)特色和顧客能獲取的好處，與此同時(shí)，挑選合適的媒介也是十分必要的。在選擇時(shí)既要注意媒介在酒店目標(biāo)市場(chǎng)的影響力，又要注意節(jié)約廣告開(kāi)支。比如針對(duì)高端人群，選擇高端雜志作為宣傳媒介，就能收到較理想的效果。 4、酒店產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 酒店產(chǎn)品能否被顧客接受并使客人滿意是檢驗(yàn)酒店經(jīng)營(yíng)質(zhì)量?jī)?yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，也是進(jìn)行市場(chǎng)定位需最終達(dá)到的目的。高星級(jí)酒店根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)和自身形象來(lái)設(shè)計(jì)或更新酒店產(chǎn)品，始終本著客人所需。同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品的魅力又可加深酒店在顧客心中的地位，鞏固酒店所樹(shù)立起的信譽(yù)。五、高星級(jí)酒店選址要素1、區(qū)域規(guī)劃：首先考慮的區(qū)域規(guī)劃是否涉及到的改造和拆遷，如查未經(jīng)分析、調(diào)查，盲目確定地址，開(kāi)業(yè)后遇到拆遷和重建，定會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，定會(huì)失一部分客源。2、市場(chǎng)調(diào)查：（1）口岸：一級(jí)口岸：地處較為繁華街區(qū)或商業(yè)中心附近，已經(jīng)形成商業(yè)一條街，消費(fèi)市場(chǎng)已成熟。二級(jí)口岸：地處知名旅游景點(diǎn)，已經(jīng)形成大型旅游商業(yè)街，消費(fèi)市場(chǎng)已成熟?；蛴休^多大型廠礦區(qū)域密積型，具有一定外部培訓(xùn)和會(huì)議用房基數(shù)的企業(yè)團(tuán)體。（2）人中密度：周邊人口密度適中，居民區(qū)域不太密積型，交通便捷。（3）消費(fèi)能力：選擇高端消費(fèi)群體、大中型會(huì)議團(tuán)體、大中型企業(yè)高管、中外高端團(tuán)體觀光客人、高端散客、高端家庭游覽觀光者。（4）競(jìng)爭(zhēng)能力：周邊同行分布密度及其品牌效應(yīng)、服務(wù)、質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等情況如何，對(duì)自己構(gòu)不成威脅。3、地理位置：酒店地理位置的好壞，直接影響經(jīng)營(yíng)狀況，所以在選擇地理位置時(shí)，要從多方面選擇。A、酒店的地理位置應(yīng)選擇四通八達(dá)，有至少三路甚至多路公交車站附近，酒店VI的可見(jiàn)度高，相對(duì)客源較多，更能方便前來(lái)入住的賓客，如果店址前路為單行線，受其他交通管制，這里的過(guò)往行人相對(duì)較少，不能為前來(lái)入住的顧客提供交通便利。B、酒店應(yīng)有相對(duì)容量的停車場(chǎng)，這樣方便有車來(lái)入住的客人。C、店址應(yīng)選擇在以上二級(jí)口岸經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、購(gòu)買欲望較強(qiáng)，這樣可擁有穩(wěn)定的客源。D、店址宜在十字口，丁字口，此地人流量和車流量大，VI標(biāo)志好認(rèn)，容易識(shí)別（但是這些路口必須是可停留人、車處）。E、店址應(yīng)選擇在一條街的街頭或街未，這樣知名度突出，廣告費(fèi)用低，賓客選擇性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)特色和價(jià)格易突出比較，有利于競(jìng)爭(zhēng)，更能形成氣候。4、能源供應(yīng)：能源主要是指水、電、氣等經(jīng)營(yíng)必備條件，水、電、氣必須保證餐廳的正常經(jīng)營(yíng)，如果水、電、氣供應(yīng)不正常，影響酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。5、酒店門前的公共衛(wèi)生:門前的公共衛(wèi)生要好，如有無(wú)垃圾廢物池或坑要及時(shí)聯(lián)系相關(guān)部門處理，防止今后影響環(huán)境。6、關(guān)于店址的關(guān)于信息，可以從當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)，公路系統(tǒng)，環(huán)保，新聞，附近的相關(guān)單位獲得，另外也要考慮到一些與市場(chǎng)數(shù)據(jù)相關(guān)的信息。六、酒店的投資成本及回報(bào)感念性分析（精品高星級(jí)酒店不在下列條件之內(nèi)）：1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括置地的錢）：高星級(jí)酒店一般為：1000012000元/m2，（四星級(jí)酒店一般為：800010000元/m2；）2、按照客房總數(shù)計(jì)算：高星級(jí)總造價(jià)=房間數(shù)（140-160）萬(wàn)元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2180m2，（四星為90m2110m2）。4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；5、中國(guó)的高星級(jí)酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%就不錯(cuò)了，一般投資回報(bào)周期為15-20年。七、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過(guò)程中，要詳細(xì)分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足高星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、按照第3項(xiàng)的五項(xiàng)要求具體列出實(shí)施方案；5、預(yù)期未來(lái)510年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；八、可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請(qǐng)酒店專業(yè)人士做，然后對(duì)比）酒店建造成本的大致分析（依據(jù)酒店自身情況進(jìn)行調(diào)研）九、尋找設(shè)計(jì)單位。形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)單位按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）會(huì)審酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案會(huì)審將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）開(kāi)始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問(wèn)題。具體的操作：1、施工總體計(jì)劃的制定：A土建，5萬(wàn)平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；B封頂后，按先后順序，開(kāi)始是給排水、消防、中央空調(diào)管道、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個(gè)月左右；2、土建施工隊(duì)伍的選擇：A資格預(yù)審具備甲級(jí)資質(zhì)，修建過(guò)酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒(méi)有，純粹靠甲方按進(jìn)度撥款，那將會(huì)嚴(yán)重影響施工進(jìn)度的；B甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時(shí)，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí)，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問(wèn)題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時(shí)中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時(shí)支付而停工或堵政府大門的事例在全國(guó)都有發(fā)生，目前，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。由此可見(jiàn)簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！3、土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：A要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)；B甲方的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否按照計(jì)劃實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋；C甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)該針對(duì)施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度：完成則獎(jiǎng)，延后就罰；D甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師還應(yīng)該針對(duì)監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎(jiǎng)，若我方發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過(guò)一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。E公司要防止現(xiàn)場(chǎng)工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對(duì)自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級(jí)權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。4、土建建造成本分析：A近一年內(nèi)鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也基本在14001800左右了；B確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計(jì)出來(lái)的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！C土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系：酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本；5、裝飾成本分析，控制：A一般高星級(jí)酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；B酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有能力的裝修施工公司來(lái)完成，反對(duì)由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法：專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無(wú)直接經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。裝修施工公司：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點(diǎn)就已經(jīng)很不錯(cuò)了?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。接到高星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的單子了，多是臨時(shí)再聘請(qǐng)專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說(shuō)了。由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果：表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮這個(gè)問(wèn)題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎？本來(lái)這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無(wú)論是自己做或者另外花錢請(qǐng)專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的。現(xiàn)在高星級(jí)酒店的國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單價(jià)是180元/260元/，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬(wàn)。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，設(shè)計(jì)中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費(fèi)增加了），可以簡(jiǎn)潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計(jì)（人工費(fèi)增加了），另外，在施工中還會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是沒(méi)有什么問(wèn)題，但今天牽?jī)晒P、明天牽?jī)晒P，不知不覺(jué)中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來(lái)了。反對(duì)一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法：高星級(jí)酒店的確是用錢堆砌出來(lái)的，但不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來(lái)的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會(huì)就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國(guó)的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰(shuí)會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的？A在酒店大堂、餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)所通道、豪華的餐廳及娛樂(lè)包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！B酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲(chǔ)藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。C主要裝飾材料進(jìn)行把控：一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號(hào)。甲方應(yīng)派專人對(duì)本地及周邊裝飾材料市場(chǎng)進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，很有必要到國(guó)內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。6、專業(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇：A首先主設(shè)計(jì)師必須是要懂酒店的經(jīng)營(yíng)方式、構(gòu)架、經(jīng)營(yíng)流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級(jí)評(píng)定規(guī)范；B設(shè)計(jì)之前對(duì)酒店當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項(xiàng)目？至少要做到以下方面：當(dāng)?shù)氐母餍羌?jí)酒店及街邊社會(huì)酒樓、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價(jià)格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場(chǎng)、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng)；本地市場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議、會(huì)展、精品購(gòu)物等的市場(chǎng)飽和度或欠缺程度；準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?lái)5-10的規(guī)劃，預(yù)測(cè)酒店未來(lái)5-10內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計(jì)方案必須是具有前瞻性的；對(duì)主要裝飾材料的市場(chǎng)價(jià)格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；能夠提供切實(shí)可行的裝飾成本控制方案；各服務(wù)場(chǎng)點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)”這一思路貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)中；設(shè)計(jì)中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進(jìn)入餐飲或娛樂(lè)或會(huì)議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點(diǎn)等等細(xì)節(jié)都必須充分地考慮周全。試想，一個(gè)政府要員想要到你的酒店洗個(gè)桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來(lái)，經(jīng)過(guò)大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過(guò)桑拿服務(wù)臺(tái)，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見(jiàn)了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見(jiàn)到的其他人，如果是這樣，你說(shuō)這官員下次還敢來(lái)嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來(lái)嗎？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請(qǐng)過(guò)來(lái)了，一次、兩次，消費(fèi)愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個(gè)平臺(tái)，在這一方面的作用舉足輕重。這一點(diǎn)，能做到、做好的設(shè)計(jì)師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場(chǎng)所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來(lái)，這一點(diǎn)一般設(shè)計(jì)師都容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開(kāi)會(huì)，貴賓休息室要緊靠主會(huì)議室，而且有通道直接到主席臺(tái)上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會(huì)場(chǎng)的通道；7、因?yàn)槿藛T流動(dòng)的原因，在看其成功案例的同時(shí)，必須落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司；十、酒店工程籌建可分為土建（包括平基、地基、主體框架、內(nèi)外砌體、外立面貼面、給排水管路等工作）、機(jī)電（包括高壓、低壓控制的各種設(shè)備等）、電控（包括高壓控制、低壓控制、安防控制、消防控制、智能控制、音響控制、機(jī)電控制、開(kāi)關(guān)與線板和插板控制、電腦管理系統(tǒng)控制、空調(diào)暖通控制、內(nèi)外景照明控制、電梯控制、電話與網(wǎng)絡(luò)控制、衛(wèi)星電視接收控制、景觀照明控制、廚房電控系統(tǒng)等）、裝修（包括墻體隔音、孔洞隔音、幕墻隔音、補(bǔ)砌墻、打線槽、埋線管、穿線、補(bǔ)灰、墻體底灰、地面屋頂衛(wèi)生間等的防水、墻體防水面漆貼磚或墻紙、門窗柜、上下提交線、吊頂裝飾、燈具與家具選樣安裝調(diào)試、潔具衛(wèi)生用具選型安裝調(diào)試、墻面地面石材選樣安裝、電控開(kāi)關(guān)線板的安裝與定位、與網(wǎng)絡(luò)機(jī)電暖通安防消防的工程配合與銜接等等）。園林景觀等等十一、酒店工程籌建需要的機(jī)電、設(shè)施設(shè)備與功能1、給排水系統(tǒng)：一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對(duì)比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)方便性等綜合指標(biāo)；2、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：功能要求：為滿足酒店賓客與財(cái)產(chǎn)安全和國(guó)家公共安全所須A施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時(shí)，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。B仍然要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來(lái)壓消防安裝成本。3、中央空調(diào)系統(tǒng)：功能要求：滿足酒店夏季冷風(fēng)、冬季采暖并節(jié)能環(huán)保！A主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個(gè)，建議選擇時(shí)先分個(gè)檔次，若拿國(guó)產(chǎn)貨和美國(guó)品牌對(duì)比，的確是不合適的。建議分成三個(gè)檔次：進(jìn)口品牌的，如美國(guó)的開(kāi)利、約克，日本的大金等，純國(guó)產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺(tái)灣臺(tái)佳、上海瀚藝等。B不同檔次品牌價(jià)格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國(guó)產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對(duì)是不會(huì)有什么問(wèn)題的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不現(xiàn)實(shí)，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實(shí)的。C若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機(jī)此方面都有成熟技術(shù)的；D對(duì)于進(jìn)口品牌，要千萬(wàn)防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗略是看不出來(lái)的，但其核心的壓縮機(jī)是能確認(rèn)出來(lái)的，另外，別幻想著買原裝進(jìn)口的機(jī)子，現(xiàn)在都是在國(guó)內(nèi)組裝的；4、電梯系統(tǒng)：酒店用電梯可分為有機(jī)房電梯、無(wú)機(jī)房電梯、室內(nèi)客用梯、觀光電梯、貨梯、員工用梯、送餐梯等，依據(jù)酒店的自身的情況來(lái)確定使用電梯的種類和大小。A在建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；B高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！觀光電梯因?yàn)橐曈X(jué)的原因速度都受到了限制，一般不超過(guò)1.75米/秒，太快了則會(huì)感覺(jué)頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那絕對(duì)會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場(chǎng)面。C考察過(guò)許多的五星級(jí)酒店，大多電梯里沒(méi)有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒(méi)有五星級(jí)酒店感覺(jué)的；D對(duì)于廚房里用的傳菜電梯，因?yàn)橹粋鞑耍荒艹巳?，許多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶”電梯：沒(méi)有銘牌標(biāo)示，也沒(méi)有檢驗(yàn)證明。這種“省錢”的做法不可取。5、洗衣房設(shè)備：功能要求：在滿足酒店所有客房布草、棉品、員工洗衣餐飲棉品洗滌下可以承接酒店一半洗滌量的外接洗滌！A首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來(lái)考慮洗衣設(shè)備的配置，其實(shí)是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？B選購(gòu)洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動(dòng)立式洗衣機(jī)在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動(dòng)洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多；C要明確高壓蒸汽的供給來(lái)源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；D考慮維修配件的通用性或可替代性6、游泳池設(shè)備：A高星級(jí)酒店應(yīng)該上的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；B要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；7、桑拿設(shè)備：A要考慮采用部分舒適性、娛樂(lè)性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備；B還要考慮安全、機(jī)房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購(gòu)；8、鍋爐系統(tǒng)：功能要求：滿足空調(diào)，滿足生活，水暖鍋爐必須可以互為備用。還需要有一臺(tái)是蒸汽鍋爐，必須滿足洗衣房所有設(shè)備用量！A要注意鍋爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后維修件要方便購(gòu)買；B從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購(gòu)買時(shí)要有一臺(tái)燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急；9、弱電系統(tǒng)（電腦管理系統(tǒng)、門鎖管理系統(tǒng)、電話管理系統(tǒng)等智能控制系統(tǒng)）：功能要求：電腦收銀、電腦財(cái)務(wù)、電腦行政人事管理系統(tǒng)。門鎖管理智能系統(tǒng)、電話管理智能系統(tǒng)、監(jiān)控和總臺(tái)與公安局聯(lián)網(wǎng)智能管理系統(tǒng)！A需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個(gè)檔次：a：建筑規(guī)范里要求必須有的、國(guó)家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店高星級(jí)星評(píng)要求必須要有的；b：在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；c：在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳B最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會(huì)議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對(duì)的，這方面的錢是不能省的；C需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場(chǎng)還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸張化。甲方要仔細(xì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解對(duì)比。弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能：該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對(duì)酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管理，使機(jī)電設(shè)備安全、可靠、高效地運(yùn)行，同時(shí)節(jié)約能源、減少維護(hù)人員、提高工作效率。10、樓層布草間功能要求：每個(gè)樓層房間大于30間以上，必須有一個(gè)15平方以上的布草間！11、樓層消毒間功能要求：每個(gè)樓層房間大于30間以上，必須有一個(gè)6平方以上的消毒間！12、樓層房務(wù)中心帶客房辦公室與二極庫(kù)房功能要求：在酒店樓層必須有一個(gè)賓客服務(wù)中心1520個(gè)平方，內(nèi)部必須有一個(gè)10個(gè)平方以上的房間小食品庫(kù)，共計(jì)30-40平方！13、樓層員工衛(wèi)生間功能要求：在每個(gè)樓層最好設(shè)立一個(gè)蹲便衛(wèi)生間！14、總機(jī)接線室功能要求：在前廳或樓層要有10個(gè)平方以上的總機(jī)房！15、酒店監(jiān)控室功能要求：在前廳或樓層要有10個(gè)平方以上的安監(jiān)室室！16、酒店客用貴重物品保管室：功能要求：在酒店前廳最好是總臺(tái)后面有一個(gè)不小于6個(gè)平方的貴重物品保管室。17、酒店一級(jí)庫(kù)房?jī)砷g功能要求：一間用于存放酒店各種物品、雜品、機(jī)械等20平方以上（須有四層貨架數(shù)個(gè)在房?jī)?nèi)按順序擺放），一間用于存放棉品、低耗品等30平方以上（須有四層貨架數(shù)個(gè)在房?jī)?nèi)按順序擺放）！18、酒店各部門辦公室（不含上述以帶辦公室）功能要求：總經(jīng)理辦公室、工程部（帶工程庫(kù)房）辦公室、行政人事辦公室、前廳銷售辦公室等！19、生活用水、消防用水功能要求：滿足酒店所有客房、洗衣房、KTV、工區(qū)衛(wèi)生間、餐廳廚房等經(jīng)營(yíng)性用水量！滿足酒店基本消防用水量！20、酒店各樓層背景音樂(lè)功能要求：在總機(jī)室控制，可于安防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)并！21、會(huì)議室投影音響系統(tǒng)功能要求：為滿足會(huì)議用客人需求！22、發(fā)電機(jī)功能要求：再酒店停電時(shí)滿足酒店?duì)I運(yùn)基本用電量（不包括大型機(jī)電設(shè)備用電如空調(diào)、洗衣房等）！23、員工食堂、員工淋浴間、更衣室功能要求：?jiǎn)T工食堂包括廚房和可容納100人一次用餐的地方。員工更衣間分為男女兩間可以擺放300人以上的衣柜。淋浴間可設(shè)一間可容納30人以上同時(shí)洗?。?4、根據(jù)酒店的不同檔次還有很多相關(guān)的功能區(qū)域和設(shè)備比如：大中小會(huì)議室、茶樓、中餐廳、西餐廳、多功能廳、桑拿、KTV、歌舞演繹大廳（夜總會(huì)）、健身房、游泳館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓球室等等在此就不一一介紹了。25、經(jīng)營(yíng)管理上的節(jié)能措施：A用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。 C對(duì)飯店的各個(gè)部門各個(gè)區(qū)域分別用水表計(jì)量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會(huì)形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水?？梢园惭b收水器，大大降低水霧損耗。D采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。采用智能節(jié)電調(diào)壓開(kāi)關(guān)。根據(jù)日照條件和需要營(yíng)造的氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度?？晒?jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%的用電量。E將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28。少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。F不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺(tái)布。節(jié)約紙張。采用無(wú)紙化辦公。不鼓勵(lì)客人過(guò)度消費(fèi)。倡導(dǎo)適度消費(fèi)，鼓勵(lì)打包。 G用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽(yáng)能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽(yáng)光反射率減少能耗。H酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據(jù)氣溫和光線變化自動(dòng)調(diào)節(jié)。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采用屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽(yáng)輻射。I洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。Z餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。K采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一般可提供十幾噸約70的熱水。十二、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過(guò)程中，要詳細(xì)分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期未來(lái)510年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；6、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）會(huì)審酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案會(huì)審將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）開(kāi)始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問(wèn)題。7、專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司或者與酒店管理人員應(yīng)該是這樣操作的：首先是市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)項(xiàng)目所處城市及周邊區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查了解，充分了解本地的文化特色，高星級(jí)酒店數(shù)量、規(guī)模、地理位置、服務(wù)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)特色，市場(chǎng)現(xiàn)有客源，市場(chǎng)餐飲娛樂(lè)會(huì)議等消費(fèi)特征、喜好等等，獲得第一手重要數(shù)據(jù)。其次是規(guī)劃預(yù)測(cè)：通過(guò)該城市規(guī)劃局了解該城市未來(lái)510年的總體規(guī)劃來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)10年內(nèi)市場(chǎng)需求發(fā)展走向。最后是引導(dǎo)消費(fèi)：考慮將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的一些消費(fèi)項(xiàng)目引領(lǐng)到該高星級(jí)酒店中，通過(guò)高星級(jí)酒店來(lái)“引導(dǎo)”客人消費(fèi)，在創(chuàng)收的同時(shí)，形成高星級(jí)酒店另類的高消費(fèi)特色。通過(guò)以上工作，再來(lái)對(duì)應(yīng)該推出的服務(wù)項(xiàng)目及各占比例進(jìn)行確定。當(dāng)然，酒店裝飾設(shè)計(jì)公司還必須要懂常規(guī)高星級(jí)酒店應(yīng)設(shè)置的服務(wù)項(xiàng)目、客人流線與服務(wù)流線的的考慮、電梯與客房數(shù)量的比例，附屬功能項(xiàng)目區(qū)域的設(shè)置等等酒店的專業(yè)知識(shí)。通過(guò)以上裝飾設(shè)計(jì)公司的工作再加上業(yè)主聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理人員的參與指導(dǎo)，這樣設(shè)計(jì)出來(lái)的酒店，讓業(yè)內(nèi)人士來(lái)打分，想不及格都難?。∈?、酒店投資成本的控制1、土建成本的控制：關(guān)鍵在于要選擇一家好的土建設(shè)計(jì)單位，很多設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的工程師思想比較保守，更不愿意承擔(dān)一丁點(diǎn)的設(shè)計(jì)責(zé)任，在鋼材選型及用量的選擇使用上，實(shí)在是太“萬(wàn)無(wú)一失”了！可以想像：現(xiàn)在的鋼材價(jià)格大約為50006000元/噸，再加上加工費(fèi)用，要達(dá)到8000元左右/噸，增加的成本就是個(gè)天文數(shù)字！因此，選擇一家土建設(shè)計(jì)公司，一定要先看其是否擁有一位具有現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)的、有責(zé)任心的、能夠和甲方及施工單位積極配合的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程師！此點(diǎn)尤為關(guān)鍵！2、裝飾設(shè)計(jì)成本的控制：建議裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分開(kāi)。A：裝飾設(shè)計(jì)就是由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司來(lái)做。專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司必須清晰地了解目前國(guó)內(nèi)的裝飾材料市場(chǎng)價(jià)格，國(guó)產(chǎn)的，進(jìn)口的，差價(jià)多少，哪些進(jìn)口材料可以由國(guó)產(chǎn)材料替代。專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司，其掙的是設(shè)計(jì)費(fèi)，與其提供的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無(wú)經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系?？傃b飾成本控制得越到位，越能體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。而施工單位，有施工資質(zhì)、實(shí)力的一抓就是一把。現(xiàn)在很多大型的施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門，設(shè)計(jì)室或設(shè)計(jì)院。表面看，這種集設(shè)計(jì)與施工于一體的單位高大全，包治百病。但就我個(gè)人而言，現(xiàn)在市場(chǎng)上很少很少有設(shè)計(jì)師既能將辦公寫字樓、住宅、商城等設(shè)計(jì)得非常優(yōu)秀又能比較好地進(jìn)行五酒店的裝飾設(shè)計(jì)，除非這個(gè)設(shè)計(jì)師在酒店工作過(guò)多年，懂酒店的組織構(gòu)架、各部門經(jīng)營(yíng)管理特征需求及酒店的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。B：設(shè)計(jì)與施工合二為一后，業(yè)主方是省心了，還省了筆設(shè)計(jì)費(fèi)。但最為關(guān)鍵、最為頭疼的是：施工單位在設(shè)計(jì)時(shí)，是否將裝飾成本控制到最為合適的一個(gè)點(diǎn)了？本來(lái)這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。表面上，設(shè)計(jì)與施工合二為一，承接裝修施工的單位進(jìn)行免費(fèi)設(shè)計(jì)，但“羊毛”終究還得出在“羊”身上：一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無(wú)論是自己做或者另外花錢請(qǐng)專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的，現(xiàn)在五星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)單價(jià)是120元/150元/，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬(wàn)。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，在施工中就會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以不出現(xiàn)的施工變更單，表面上看是沒(méi)有什么問(wèn)題，于是你就簽吧，今天8000，明天12000，業(yè)主呢心里還挺美：這下合算，省了幾百萬(wàn)的設(shè)計(jì)費(fèi)！在不知不覺(jué)中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來(lái)了。十四、高星級(jí)酒店籌建施工中甲方的計(jì)劃、控制、管理的一點(diǎn)建議1、土建單位照著設(shè)計(jì)院出的施工圖紙埋頭苦干，待已出正負(fù)零時(shí)，甲方酒店方管理人員被招聘進(jìn)場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)在地下設(shè)備層中應(yīng)考慮預(yù)留、預(yù)埋的套管等預(yù)埋件沒(méi)有及時(shí)下埋！沒(méi)辦法，打吧，地下基礎(chǔ)鋼筋密布、剪力墻的水泥標(biāo)號(hào)是C55的！不說(shuō)打幾個(gè)洞要花多少錢，就是給錢也沒(méi)有幾個(gè)人愿意做這活，施工難度大，造成的震動(dòng)影響更大！影響工期、勞神費(fèi)財(cái)?shù)群蠊潜厝坏牧恕?、設(shè)計(jì)中“忘記”-1、-2層預(yù)留大型設(shè)備吊裝口！土建施工已經(jīng)封頂待進(jìn)大型設(shè)備時(shí)，才發(fā)現(xiàn)中央空調(diào)主機(jī)抬不進(jìn)去！變壓器也弄不進(jìn)去！設(shè)備又沒(méi)有辦法化整為零，就只有又拆吧！大家可以想像其難度！3、給排水、消防還沒(méi)完成打壓試水，二裝就開(kāi)始進(jìn)行了，結(jié)果一試壓，爆管的地方墻紙報(bào)廢、吊頂被浸，還導(dǎo)致幾家乙方之間的爭(zhēng)吵，索賠。4、施工中因?yàn)橐曳绞┕と藛T到位數(shù)量不夠或甲方監(jiān)管不到位或甲方撥款不及時(shí)等等原因，造成整個(gè)工程工期前松后緊，緊的時(shí)候也就太“緊”了：一天至少要干正常狀態(tài)下兩三天的活！在這種狀態(tài)下，工程質(zhì)量得不到保證就是必然了：墻體還沒(méi)完全干透就開(kāi)始帖墻紙、做木質(zhì)墻裙，半年后發(fā)霉、起拱變形也是必然的了；衛(wèi)生間地面也沒(méi)有找好坡度，水總是不能自動(dòng)流向地漏；墻面帖的瓷磚縫隙也不均勻等等。5、由于部分項(xiàng)目施工圖紙變更，因甲方信息傳遞不及時(shí)而使與其相關(guān)聯(lián)的其他專業(yè)施工圖紙沒(méi)有及時(shí)相應(yīng)變更，造成施工中乙方不同專業(yè)之間設(shè)備及管道安裝空間相互侵占而無(wú)法施工等等問(wèn)題；追究原因的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)或老板就要喊：怎么回事？設(shè)計(jì)院是怎么設(shè)計(jì)的？我們自己的工程師怎么沒(méi)提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題？監(jiān)理方在做什么？等等。其實(shí)，出現(xiàn)的這些問(wèn)題的根源在于甲方自身。十五、高星級(jí)酒店工程籌建管理事宜思路定位：照照鏡子看看自己，清理思路，結(jié)合實(shí)際，打破傳統(tǒng)的國(guó)際酒店籌建裝修定位，打造具有中國(guó)名族文化裝修、文化風(fēng)格、文化氛圍、文化禮儀、具有中國(guó)歷史文化的高過(guò)于現(xiàn)代星級(jí)酒店的中國(guó)歷代文化代表性結(jié)合酒店。依據(jù)現(xiàn)有工程實(shí)際情況盡可能的用裝修彌補(bǔ)使用功能和效果上的損失，把我們建筑上的不足變成別人酒店沒(méi)有的優(yōu)點(diǎn)來(lái)打造特色的高星級(jí)酒店，盡量做到不多投冤枉資金，不少花合理費(fèi)用！籌建總指揮部工作職能設(shè)置一）籌建總負(fù)責(zé)人，主要工作是：1）執(zhí)行懂事長(zhǎng)指令，負(fù)責(zé)向懂事長(zhǎng)匯報(bào)酒店建設(shè)的所有有關(guān)應(yīng)匯報(bào)工作事項(xiàng)；2）全面主持和負(fù)責(zé)酒店籌建管理工作；3）負(fù)責(zé)籌建總指揮部人員分工，組織安排、檢查落實(shí)籌建總指揮部其他人員工作；4）總協(xié)調(diào)酒店包括設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位間的關(guān)系；5）組織進(jìn)行施工單位、材料供應(yīng)的招標(biāo)、投標(biāo)、商務(wù)談判、簽定合同；6）組織和主持工程會(huì)議；7）下達(dá)工程建設(shè)指令；8）總控制工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程施工安全；9）負(fù)責(zé)安排人員辦理工程有關(guān)外圍事務(wù)；10）審批和簽署工程行政文件；11）辦理懂事長(zhǎng)交辦的其他事宜。二）籌建總指揮部人員其他人員：1、土建主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）參加加建（改造）土建工程圖紙審查；4）負(fù)責(zé)加建（改造）土建工程施工質(zhì)量、進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)加建（改造）土建工程進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量驗(yàn)收；6）加建（改造）土建工程施工單位與其他單位間的協(xié)調(diào)；7）配合加建（改造）土建工程完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；8）負(fù)責(zé)加建（改造）土建工程施工安全檢查。2、裝飾裝修工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)工程：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）參加裝飾裝修工程圖紙審查；4）負(fù)責(zé)裝飾裝修工程施工質(zhì)量、進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)裝飾裝修工程進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量驗(yàn)收；6）負(fù)責(zé)裝飾裝修工程施工單位與其他單位間的協(xié)調(diào)；7）配合裝飾裝修工程完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；8）負(fù)責(zé)家私、門的安裝施工質(zhì)量、進(jìn)度檢查驗(yàn)收。3、給排水工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）負(fù)責(zé)審查給排水工程圖紙；4）負(fù)責(zé)給排水工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)收集給排水工程材料采購(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算進(jìn)行審查；6）負(fù)責(zé)給排水工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收；7）負(fù)責(zé)給排水工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)；8）配合給排水工程現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)給排水施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。10）辦理給排水工程有關(guān)手續(xù)。11）配合進(jìn)行給排水材料選用、訂購(gòu)和消防合同談判。12）負(fù)責(zé)處理與給排水工程有關(guān)的其他事務(wù)。4、消防工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）負(fù)責(zé)審查消防工程圖紙；4）負(fù)責(zé)消防工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)收集消防工程材料采購(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算進(jìn)行審查；6）負(fù)責(zé)消防工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收；7）負(fù)責(zé)消防工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)；8）配合現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)消防施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。10）辦理消防工程有關(guān)手續(xù)。11）配合進(jìn)行消防材料選用、訂購(gòu)和消防合同談判。12）負(fù)責(zé)處理與消防工程有關(guān)的其他事務(wù)。5、強(qiáng)電工程，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）負(fù)責(zé)審查消防工程圖紙；4）負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)收集強(qiáng)電工程材料采購(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算進(jìn)行審查；6）負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收；7）負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)；8）配合現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)強(qiáng)電施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。10）辦理強(qiáng)電工程有關(guān)手續(xù)。11）配合進(jìn)行強(qiáng)電材料選用、訂購(gòu)和消防合同談判。12）負(fù)責(zé)處理與強(qiáng)電工程有關(guān)的其他事務(wù)。6、空調(diào)工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）負(fù)責(zé)審查空調(diào)工程圖紙；4）負(fù)責(zé)空調(diào)工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)收集空調(diào)工程材料采購(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算進(jìn)行審查；6）負(fù)責(zé)空調(diào)工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收；7）負(fù)責(zé)空調(diào)工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)；8）配合現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)空調(diào)施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。10）辦理消防工程有關(guān)手續(xù)。11）配合進(jìn)行空調(diào)材料選用、訂購(gòu)和消防合同談判。12）負(fù)責(zé)處理與消防工程有關(guān)的其他事務(wù)。7、弱電工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長(zhǎng)交辦的所有事務(wù)；2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)；3）負(fù)責(zé)審查弱電工程圖紙；4）負(fù)責(zé)弱電工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收；5）負(fù)責(zé)收集弱電工程材料采購(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算進(jìn)行審查；6）負(fù)責(zé)弱電工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收；7）負(fù)責(zé)弱電工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)；8）配合現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)；9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)弱電施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。10）辦理弱電工程有關(guān)手續(xù)。11）配合進(jìn)行弱電材料選用、訂購(gòu)和消防合同談判。12）負(fù)責(zé)處理與弱電工程有關(guān)的其他事務(wù)。8、預(yù)算主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店：1）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)完成工程量計(jì)量；2）負(fù)責(zé)進(jìn)場(chǎng)材料數(shù)量驗(yàn)收；3）根據(jù)審定的設(shè)計(jì)施工圖紙、審定的加工圖對(duì)施工單位材料申購(gòu)計(jì)劃及材料用量進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)提供準(zhǔn)確的材料采購(gòu)、供應(yīng)數(shù)據(jù)；4）負(fù)責(zé)審查施工單位預(yù)算；5）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證工程量計(jì)量；6）負(fù)責(zé)根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖和施工合同進(jìn)行施工圖預(yù)算和材料用量分析，為進(jìn)行工程商務(wù)談判提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)信息，為進(jìn)行工程進(jìn)度款支付提供參考依據(jù)