人口年齡結構與房地產.ppt

中國人口年齡結構與房地產市場 2010年4月 上海同策房產咨詢股份有限公司Tospur Consulting 2 中國人口年齡結構現狀及分析中國的人口年齡結構現在對中國經濟的影響中國的人口年齡結構現狀對房地產行業(yè)影響 3 解放后至今的人口年齡結構變遷 目前人口年齡結構 未來人口年齡結構變動的基礎和起點 未來人口年齡結構 過去人口年齡結構 目前人口年齡結構變動的基礎和起點 對未來的社會經濟發(fā)展產生深遠影響 4 中國人口總規(guī)模發(fā)展趨勢 據2009年統計公報顯示 截至2009年底 中國人口總數為133474萬人09年出生率為12 13 死亡率為7 08 自然增長率為5 05 1978 2009年中國人口總數 5 1950 2009年出生率與死亡率及自然增長率 第一個人口高增長階段 第二個人口高增長階段 第三個人口高增長階段 第一個人口高增長階段 1952 1957年 死亡率從20 8 下降到了10 8 自然增長率從16 上升為23 2 人口凈增1 05億第二個人口高增長階段 1962 1970年 自然增長率年均增長率27 5 人口凈增1 57億第三個人口高增長階段 1980 1990年 出生率由18 2 上升為23 3 人口凈增1 43億 6 人口撫養(yǎng)比變化及預測 1950 2050年人口撫養(yǎng)比 人口撫養(yǎng)比變化及預測從右圖可見 人口撫養(yǎng)比從1950年到1964年保持上升趨勢 從61 0 上升到79 4 從1964年開始 人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降 中國進入人口紅利時代這種趨勢持續(xù)到2013年左右 2013年之后人口老齡化速度加快 中國從人口紅利進入人口負債時代 人口紅利 人口負債 7 中國人口在生產類型的轉變 人口再生產類型的轉變過程 人口再生產類型是與社會生產力發(fā)展的一定階段相適應的人口出生率 死亡率和自然增長率三者相結合而形成的人口再生產的特征 隨著社會經濟的不斷發(fā)展 人口的發(fā)展一般要經歷一個由高出生 高死亡 低自然增長的傳統型人口再生產類型 發(fā)展到高出生 低死亡 高自然增長的過渡型 然后向低出生 低死亡 低自然增長的現代型轉化的過程 傳統型 現代型 過渡型 人口再生產類型的轉變過程 8 中國人口在生產類型的轉變 中國人口再生產類型的轉變過程 新中國成立前 中國的人口再生產類型處于高出生 高死亡 低自然增長階段 進入20世紀70年代后 人口出生率逐步從30 左右 降到20世紀80年代20 左右 進入20世紀90年代 出生率繼續(xù)降低 到2008年已降12 1 到目前為至 中國人口已完成了向低出生 低死亡 低自然增長的第二次重大轉變 進入到現代型的人口再生產類型 中國目前所處階段 傳統型 現代型 過渡型 人口再生產類型的轉變過程 9 中國人口在生產類型的轉變 中國人口再生產類型的轉變特點 人為推動作用大政府推行的計劃生育起到決定作用速度快 周期短中國用50年的時間走過了發(fā)達國家150年的才走完的路 中國婦女總和生育率 美國婦女總和生育率 10 中國兒童婦女比例 美國兒童婦女比例 11 建國后中國人口金字塔圖及預計 1970年中國人口金字塔圖 2009年中國人口金字塔圖 年齡組 年齡組 2050年中國人口金字塔圖 年齡組 12 人口年齡結構分類 人口年齡結構按照少年兒童系數 老年人口系數 老少比以及年齡中位數等指標可分為 年輕型 增長 成年型 中間 穩(wěn)重 老年型 縮減 表1 各指標數值組合構成的人口年齡結構類型標準 13 6 96 0 88 老齡人口總數 億人 老齡人口比例 2000年 1 13 8 5 2009年 2050年 3 2 20 老齡人口總數變化趨勢 中國從2000年開始步入老齡化社會預測在2050年老齡人口占比為20左右 14 中國人口年齡結構對中國經濟的影響 人口具有超越眾多經濟變量的外生性 而它的年齡結構變化對經濟走勢產生重大影響 但它自身很少受到經濟走勢的影響 中長期的經濟趨勢 無論是消費 投資還是貿易 都受到人口數量與年齡結構變化的影響 而人口年齡結構對中國經濟的影響主要表現在兩個方面 一個是對生產領域的影響 另一個是對儲蓄和消費的影響 15 中國人口年齡結構對中國經濟的影響 一 勞動參與率 生產領域 根據道格拉斯生產函數Y AK L A Y K L 分別代表技術進步 產出 資本 勞動力 資本的產彈性 勞動力的產出彈性 可知 在一定的生產范圍內 總產出Y與勞力L是正向變動關系 即勞動力要素投入越多 總產出越多 由2009年中國國民經濟和社會發(fā)展統計公報顯示 中國15 64歲勞動力人口為9 6億 占總人口的72 專家預測 在未來的15年中 勞動力人口所占比重都在70 左右 16 中國人口年齡結構對中國經濟的影響 二 儲蓄率 儲蓄和消費 根據道格拉斯生產函數Y AK L 可知 總產出Y與資本K也為正相關關系 而儲蓄是資本積累或投資的重要來源 適齡勞動力比重大 相應的撫養(yǎng)比小 這是實現社會 尤其是發(fā)展中國家 高儲蓄率的一個重要條件 據09年統計公報顯示 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達到26 48萬億元 同比增長19 5 為經濟高速增長提供了資本輸出 中國近十年來儲蓄率 17 中國人口年齡結構對中國經濟的影響 人口紅利與經濟增長對于人口紅利對經濟增長點影響 我們用撫養(yǎng)比 非勞動年齡人口對勞動年齡人口數之比 來量化 勞動力人均產出與撫養(yǎng)比以同速反向增長 同時勞動年齡人口數完全取決于人口年齡結構的變動 人口負債 人口紅利 18 依據普查的人口數據 及預測 以及歷年經濟增長率 采用計量模型估算出人口撫養(yǎng)比每下降1個百分點 可以提高GDP增長率0 115個百分點 19 2000 2013 2013 2050 1982 2000 撫養(yǎng)比的變化對經濟增長的貢獻為26 8 撫養(yǎng)比的變化對經濟增長的貢獻為0 1 撫養(yǎng)比的變化對經濟增長的貢獻為負值 20 人口紅利期過后是否意味著 中國經濟失去動力 經濟發(fā)展停滯 21 勞動力供給 勞動力需求 供 求 22 高附加產值的第三產業(yè)比重穩(wěn)步上升 而一二產業(yè)在GDP中的比值逐年下降從1990年開始 在校大學生比重逐年加大 23 未來20年經濟持續(xù)快速增長 勞動力充足 勞動生產率提高 消費水平提高 24 人口年齡結構對房地產行業(yè)的影響 人口是房地產的基礎 一個國家的住宅需求量是根據這個國家的人口數量 年齡結構和家庭分裂速度決定的 而辦公與商業(yè)則是根據第一 第二產業(yè)的就業(yè)人員向第三產業(yè)轉移的速度決定的 25 一 適齡購房人口總量與房地產市場走勢正相關1950S以來 在近年來經歷過房價暴漲的一些國家中 人口規(guī)模總體上漲 購房適齡人口總數上漲 譬如美國 英國 澳大利亞等 而過去十年德國 日本 韓國等的房價一直走低 正好與人口增長速度和購房適齡人口總數的顯著放緩同時發(fā)生 名義房價與實際房價走勢趨同 26 美國購房年齡人口情況 美國實際房價與名義房價走勢 27 英國購房年齡人口情況 英國實際房價與名義房價走勢 28 澳大利亞購房年齡人口情況 澳大利亞實際房價與名義房價走勢 29 德國購房年齡人口情況 德國實際房價與名義房價走勢 30 日本購房年齡人口情況 日本實際房價與名義房價走勢 31 韓國購房年齡人口情況 韓國實際房價與名義房價走勢 32 中國購房年齡人口情況 中國近二十年商品住宅價格 1991 2009年進二十年間 中國的購房年齡人口總數3 45億增長到4 65億 增幅為34 8 而商品住宅價格則從756元增長到4474元 考慮通貨膨脹因素的影響 增幅為392 從2015年之后適齡購房人口數開始呈現下降趨勢 33 二 家庭分裂速度人口中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度 中國的家庭人口平均數已從1990年的3 96人 戶下降到了2008年的2 96人 戶 并在不斷的下降中 正是因為70年代之后的高生育率決定的 80 90后的家庭分裂速度在不斷加速 這種加速會延續(xù)大約至少十年 同時 由于生活觀念的逐步轉變 兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢 并且成為主要的家庭模式 家庭規(guī)模的變化 34 中國戶均人口數變化 中國家庭規(guī)模變化 家庭規(guī)模的變化 35 1999 2009年 由人口年齡結構決定的歷年結婚登記數從885萬對增加到1146萬對 年均新增26萬對 這種迅速增長的家庭分裂速度恰恰與我國現階段的人口結構和人口紅利成正比 近年來住宅竣工套數與結婚登記數比例維持在40 左右 1999 2009年住宅竣工總套數與結婚登記對數 萬對 36 以年齡為依據的住宅市場細分 按照不同年齡階段的住宅需求特征 可將住宅市場細分為 目標客戶為20 34歲購買能力有限對住宅質量要求不高 首選價格低廉 功能結構簡單的中小戶型住宅 簡單型住宅 目標客戶為35 49歲購買能力較強熱衷于功能齊全 居住舒適的大眾戶型住宅 舒適型住宅 目標客戶為50 64歲購買能力強高質量的節(jié)能環(huán)保型高檔住宅為主要選擇目標 享受型住宅 目標客戶為65歲以上傾向于安全型 健康型便利型住宅 便利型住宅 住宅市場 37 住宅市場需求結構隨人口年齡結構變化而變化簡單型住宅市場份額下降隨著20 34歲的青年人口數量下降 其簡單型住宅需求量隨之減少舒適型住宅占據市場主體地位35 49歲的中年人口數變化不大 未來功能齊全 規(guī)模適中的舒適型住宅為主要需求方向享受型住宅市場需求迅速上升50 64歲中老年人口數量劇增 到2025年可能上升至30 未來高品質 高性能住宅的需求量將猛增便利型住宅為新的發(fā)展方向65歲以上的老年人口數量持續(xù)上升 專門適用于老年人的老年公寓