某市房地產(chǎn)市場形勢分析報告.doc

2006年長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報告2006年，為控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長，穩(wěn)定住房價格和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，國家出臺了以 “國六條”為代表的一系列宏觀調(diào)控政策。在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，我市堅決貫徹執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況，聯(lián)系實際，因地制宜，采取積極有效的措施，應(yīng)對房地產(chǎn)市場的新變化，在調(diào)控中規(guī)范和發(fā)展市場，在發(fā)展中注意調(diào)控結(jié)構(gòu)和價格漲幅，出臺了長沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃綱要、長沙市公共住房保障制度等一系列配套調(diào)控措施，使長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展總體仍保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展的態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近300億，與去年同期相比增長約17%，占全市固定資產(chǎn)投資達26%以上，全年商品房施工面積約2600萬，其中新開工面積約900萬，竣工面積約500萬，與去年同期比分別增長42%、29%、24%。全年累計實現(xiàn)商品房銷售面積690萬，銷售金額193億元，與去年同期相比分別增長8%和14%。市場運行具體情況如下： 一、房產(chǎn)一級市場（商品房）（一）累計供銷量分析1、商品房累計供應(yīng)和銷售總量分析2006年，全市商品房累計批準預(yù)售751.40萬，同比增長28.62%；其中住宅批準預(yù)售656.65萬，同比增長42.80%。同期全市商品房累計銷售690.19萬，同比增長8.01%；其中住宅銷售625.47萬，同比增長11.00%，占商品房銷售面積的比重為90.62%。2、商品房累計供銷量分區(qū)分析 對比批準預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)可以看出，目前長沙的商品房市場供應(yīng)量整體增幅較大，銷售量緩慢增長，導致今年以來商品房累計待售面積達61.21萬，其中，商品住宅待售面積為31.18萬；批準預(yù)售量主要集中在雨花、天心、岳麓三個區(qū)；批準預(yù)售同比增幅較大的是天心區(qū)、岳麓區(qū)。銷售量絕對值最大的是雨花區(qū)，其次為岳麓區(qū)；銷售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)、開福區(qū)，住宅銷售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)和雨花區(qū)。3、商品住宅供銷對比2006年商品住宅累計供銷比為1.05：1（期間商品住宅批準預(yù)售面積：期間商品住宅銷售面積），對比2005年增大了0.24，已經(jīng)由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。分區(qū)情況是芙蓉區(qū)全年銷售量大于供應(yīng)量，市場供應(yīng)明顯吃緊，天心區(qū)供銷比達到1.5：1，滯銷現(xiàn)象明顯。以下為各區(qū)供銷比： 4、商品住宅與非住宅銷售比例分析2006年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為9.66：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的14.41%；開福區(qū)商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的95.35%。 （二）單月供銷趨勢分析（剔除經(jīng)濟適用房、定向開發(fā)、單位集資建房）1、商品房供應(yīng)量分析 圖1 長沙市各月商品房、住宅批準預(yù)售情況柱狀圖從單月商品房供應(yīng)走勢來看，四月、九月形成兩大供應(yīng)高峰，這是由于受春秋兩季房交會影響，各大樓盤都期望趕在房交會前上市；一月至三月、十二月批準預(yù)售量較少，這主要是由于年頭、年尾結(jié)算及農(nóng)歷新年的影響。五月份雖出臺了“國六條”，但從批準預(yù)售來看，僅六月份批準預(yù)售量有所降低，七月份又開始走高，恢復至正常水平，調(diào)控政策對長沙房地產(chǎn)市場短期供應(yīng)沒有造成太大的影響。2、商品房銷售量分析 圖2 長沙市各月商品房、住宅銷售情況柱狀圖從單月商品房銷售走勢來看，今年銷售有“三高三低”，即三月、九月、十二月銷售量達到波峰；二月、五月、十月銷售量達到波谷這主要是由于“五一”、“十一”黃金周及二月份等時間周期較短的原因所致。（三）商品房銷售價格分析（剔除單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房）1、商品房累計成交均價分析 圖3 2006年長沙市商品房、住宅累計均價走勢圖2006年，全市商品房均價為2991元/，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售價為2691元/，同比上漲5.99%；商品房非住宅平均售價為5468元/，同比下降5.13%。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房，全市商品房均價為2797元/，同比上漲5.62%；其中，商品住宅平均售價為2521元/，同比上漲13.00%。）分區(qū)來看，天心區(qū)商品房成交均價最高，均價為3380元/；岳麓區(qū)商品房成交均價最低，均價為2542元/。芙蓉區(qū)商品住宅成交均價最高，均價為2916元/；岳麓區(qū)商品住宅成交均價最低，均價為2378元/。 圖4 2006年長沙市各區(qū)商品房、商品住宅銷售均價柱形圖分區(qū)域來看，包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房，中心城區(qū)商品住宅均價為4078元/，同比上漲13.78%；二環(huán)以內(nèi)（不含中心城區(qū)）商品住宅均價為2874元/，同比上漲19.50%；三環(huán)以內(nèi)（不含二環(huán)及中心城區(qū)）商品住宅均價為2490元/，同比上漲12.67%；三環(huán)以外商品住宅均價為2274元/，價格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間的樓盤。分面積段均價來看，60以下商品住宅均價為3355元/，同比上漲7.60%；60-90商品住宅均價為2817元/，同比上漲15.40%；90-120商品住宅均價為2619元/，同比上漲17.65%；120-144商品住宅均價為2654元/，同比上漲14.69%；大于144商品住宅均價為2604元/，同比上漲5.55%，價格漲幅最大的戶型面積區(qū)間為90-120。2、典型樓盤成交均價分析2006年典型住宅樓盤均價為2950元/，與去年同期相比上漲了5.24%。（四）非市場定價類住宅供銷分析（含定向開發(fā)、集資建房和經(jīng)濟適用房）2006年全市非市場定價類住宅批準預(yù)售4875套，53.53萬，同比下降44.98%、50.29%；累計成交8433套，93.82萬，同比下降4.44%、16.56%。非市場定價類住宅批準預(yù)售套均建筑面積為109.81，面積同比縮小9.64%；登記銷售套均建筑面積為111.25，面積同比縮小12.68%。這主要是由于本年定向開發(fā)、單位集資建房開發(fā)量減少所致。2006年全市非市場定價類住宅成交均價為1560元/，同比上漲2.36%。 （五）新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（剔除單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房）1、套型結(jié)構(gòu)分析從市場供應(yīng)情況來看，全年套均建筑面積為109.77，面積同比縮小3.1%。120-144區(qū)間戶型占比重最大，為30.99%，比例比去年增長了3.47個百分點，絕對量同比增長63.55%；90以下的戶型供應(yīng)占比為32.66%，比例比去年下降了3.66個百分點，絕對量同比增長30.65%。 從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為106.61，面積同比縮小8.73%。120-144區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為28.95%，比例比去年下降了0.93個百分點，絕對量同比增長24.64%；90以下的戶型銷售占比為29.54%，比例比去年增長了0.99個百分點，絕對量同比增長33.15%。 圖5、6 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)從同期商品住房各戶型供銷對比來看，除144以上戶型供應(yīng)量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是90以下戶型批準預(yù)售量超過銷售量20%以上，反映了“國六條”新政下，我市90以下戶型供應(yīng)比較充足，144以上戶型的供應(yīng)相對吃緊。 2、價位結(jié)構(gòu)分析從價位供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，3000-4000元/價位段商品住房供應(yīng)量躍居首位，占總供應(yīng)量的38.29%，比例比去年增長了14.44個百分點，絕對量同比增長133.21%；其次為2500-3000元/價位段商品住房，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的30.88%，比例比去年增長了3.76個百分點，絕對量同比增長65.40%?？梢钥吹剑壳伴L沙3000-4000元/價位段商品住房預(yù)售增長明顯，表明市場新推出商品住宅主要為3000-4000元/價位段商品住房，預(yù)示著明年長沙商品住宅均價將全面抬升至3000元/以上水平。 圖7、8 不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)從價位銷售結(jié)構(gòu)來看，2500-3000元/價位段商品住房銷售量居首，占總量的31.56%，比例比去年增長了9.94個百分點，絕對量同比增長87.78%；其次為3000-4000元/價位段商品住房，銷售量占總量的26.75%，比例比去年增長了7.84個百分點，絕對量同比增長81.98%。 二、房產(chǎn)二級市場（二手房）1、二手房累計交易總量分析2006年，全市二手房成交面積217.79萬，成交金額為43.37億元，成交套數(shù)為19218套，與去年同期相比分別增長16.13%、28.66%和12.09%，增幅同比提升了13.46、15.04、-13.04個百分點；其中住宅成交158.97萬，成交金額為24.11億元，成交套數(shù)為17929套，與去年同期相比分別增長11.69%、26.28%和9.86%。二手房住宅成交面積占二手房總成交量的72.99%。二手房非住宅共成交58.82萬，成交套數(shù)為1289套，與去年同期比分別增長39.34%、57.20%。從與去年增幅同比來看，除成交套數(shù)增幅同比減小外，二手房成交面積、成交金額增幅同比均有較大幅度增長，表明今年二手房成交中，中高檔二手住房、二手房非住宅特別是二手商鋪成交有較大幅度的增長。2、二手房交易分區(qū)分析分區(qū)來看，2006年全市二手房成交以雨花區(qū)和芙蓉區(qū)最為活躍，分別成交62.62萬和50.78萬，合計占總量的52.07%，與去年同期相比比例下降1.06個百分點；其中，二手住宅分別成交44.33萬和39.91萬，合計占總量的53%，與去年同期相比比例下降了1.06個百分點。表明在二手房銷售上，雨花區(qū)二手住宅銷售量相對較大，而芙蓉區(qū)二手房非住宅銷售量相對較大。二手房成交量最少的是岳麓區(qū)，共成交31.21萬，占總量的14.33%，但其比例與去年同期相比增長了1.91個百分點。 圖9 2006年長沙市各區(qū)二手房、住宅成交情況柱狀圖3、二手房累計交易均價分析2006年全市二手房成交均價為1991元/，同比上漲10.13%。其中，二手房住宅成交均價為1517元/，與去年同期相比上漲13.07%；二手房非住宅成交均價為3274元/，與去年同期相比下跌3.20%（注：長沙市二手房的交易系統(tǒng)價格與實際成交價有一定差距，因為二手房按申報價格納稅）。4、典型同質(zhì)小區(qū)二手房交易價格分析2006年二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價格均值為1459元/，與去年同期比上漲9.96%。二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價格計算樣本小區(qū)為：望月湖 德政園 國慶新村 廣廈新村。 5、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析從成交面積上看，2006年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.17：1，比2005年比值減少0.24，房產(chǎn)交易仍以一手房為主，但二手房交易正日趨活躍。各區(qū)比值具體見下表： 三、抵押情況統(tǒng)計分析2006年，全市共辦理抵押登記手續(xù)59190起，抵押面積956.46萬，貸款金額192.70億元，同比分別增長7.88%、2.24%、11.38%。其中，辦理個人抵押登記手續(xù)57846起，抵押面積647.66萬，貸款金額108.00億元，同比分別增長了7.85%、5.49%、12.31%。2006年，全市共辦理在建工程抵押729起，同比增長10.79%；抵押面積430.23萬，同比增長66.56%；貸款金額72.67億元，同比增長57.40%。這一方面反映了今年以來我市房地產(chǎn)開發(fā)量較大，抵押面積相應(yīng)增加，另一方面抵押面積增幅大于取得貸款增幅，表明今年銀行加強了對開發(fā)貸款的審批，單位面積取得的貸款金額有所減少。 四、產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況2006年，長沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證74201戶，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1610.16萬，同比分別增長0.95%、-2.53%。其中，辦理棟證1353棟、615.47萬，同比增長32.91%、3.40%。2006年，共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記14375起，面積為173.93萬，同比分別下降24.06%、24.18%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現(xiàn)房所占比重較小）。 五、2006年長沙房地產(chǎn)市場的基本特點（一）商品住房同期供銷總量已基本平衡。2006年商品住房供銷比為1.05:1, 商品住房市場已經(jīng)由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。但各區(qū)供銷不均衡，岳麓區(qū)、雨花區(qū)供銷得到同步發(fā)展，而天心區(qū)供銷比差距已超過了50%，已經(jīng)有較明顯的滯銷跡象。（二）2006年全市商品房平均價格為2991元/，商品住宅平均價格為2691元/，非住宅商品房平均價格為5468元/，典型住宅樓盤均價為2950元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四項總體價格指標漲跌互現(xiàn)，價格保持基本穩(wěn)定，住宅價格漲幅平穩(wěn)。（三）全年商品住房供應(yīng)套均面積為109.77，非市場定價類住房供應(yīng)套均面積為109.81，商品住房實際銷售的套均面積106.61，90以下戶型供應(yīng)套數(shù)總量占比為32.66%，90以下戶型實際銷售套數(shù)占比為29.54%，與國家宏觀政策要求的90以下中小戶型應(yīng)達到70%的比例仍有較大差距。（四）二手房銷售量不斷增長，銷售均價穩(wěn)步上漲。二手房銷售均價漲幅高于全市商品房均價漲幅，反映了商品房市場與二手房市場擁有良好的互動、互補作用。二手房非住宅交易量增幅更大。（五）銀行對房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額總量保持兩位數(shù)增長，占房地產(chǎn)投資總額的比例為64%；特別是開發(fā)貸款達到72.67億元，增幅達57.4%，占房地產(chǎn)總投資的比重達24.2%。（六）全年個人住房抵押面積達647.66萬，占全年一、二級市場交易總面積的71.33%，個人住房抵押貸款金額達108億，占全年一、二級市場交易金額總量的45.69%。個人住房消費中，利用銀行貸款進行轉(zhuǎn)移支付的比例比較高。六、2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展展望（一）長沙的房地產(chǎn)業(yè)從整體上仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。由于受長沙市委、市政府新型工業(yè)化發(fā)展思路、省政府所實施的長、株、潭一體化戰(zhàn)略、國家的中部六省崛起的發(fā)展機遇等多項發(fā)展因素的影響，在未來一段時期內(nèi)，長沙的房地產(chǎn)業(yè)仍將具備較大的發(fā)展空間，住宅產(chǎn)業(yè)的社會需求仍將保持持續(xù)的旺盛，盡管不可避免的要受到國家的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)整政策影響，但由于長沙房地產(chǎn)市場的個性化、地區(qū)性特征、比較低的房價等健康的基本面，仍將支持長沙的房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)地發(fā)展，預(yù)計2007年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資將達到330億左右，預(yù)售面積將繼續(xù)保持在700萬以上。（二）住房價格將保持持續(xù)、穩(wěn)定的增長，但增幅不會太快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將明顯趨向合理，90以下的中小戶型所占比例將大幅提高。由于2006年長沙商品房純住宅的均價為2691元/，在全國大中城市中仍處于較低的水平，按長沙2006年人均收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以國家規(guī)定的90普通商品住房為計算對象，其房價收入比