春天的樓市表情.doc

房價持久戰(zhàn)2011年的春天，關(guān)乎民生的重大問題，物價問題困擾中國人的情緒，升還是降？仍然是個問題。2010年的樓市苛政頻出，從國務(wù)院到房、地、稅、央行幾大相關(guān)部委紛紛出臺遏制房價的條例和法規(guī)，房價成為公敵，降價成為眾望所歸，然而，事實上房價不降反升，帶動了物價上漲，成為了民生問題的焦點。2011年的春天，民意把希望寄托給兩會，時至今日，房價面對重重圍剿，拒不投降，反而逆市而上。一、新國八條：給二套房套上的緊箍咒調(diào)控成為2010年的主題，雖然是“越調(diào)越漲”，但政府仍然沒有放棄，1月26日，國務(wù)院再次推出“新國八條”，要求要求強化差別化住房 信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。隨后產(chǎn)生的影響是，“3個月前，二套首付要五成，現(xiàn)在又要漲一成，現(xiàn)在買房恐怕還要等等了。”1月27日是房產(chǎn)調(diào)控“新國八條”出臺的第一天，不少有購房計劃的市民表現(xiàn)得有些憂心忡忡?！罢咭怀鰜?，我們就通知了所有已經(jīng)簽約、但未過戶的客戶?！?月27日，記者從走訪的幾大中介發(fā)現(xiàn)，不少工作人員都在忙著聯(lián)系買家趕緊過來辦理過戶的相關(guān)手續(xù)，一些買家也是積極響應(yīng)，紛紛表示選擇趕在本地政策落地之前過戶。而相對于買家趕政策的心態(tài)，賣家則顯得淡定得多了。據(jù)了解，賣家由于一般要求“凈得價”，各類費用自然可以轉(zhuǎn)嫁到買家身上，因此已經(jīng)簽訂購房合同的賣家對政策并不“感冒”。二、兩會：房價成熱點，總理充滿信心舉世矚目的兩會，民生話題成為會議議題的重中之重，而房地產(chǎn)的困局被擺在了最顯耀的位置。兩會之初，溫總理通過新華網(wǎng)在線解答網(wǎng)民提問，有網(wǎng)友提及去年2月27日溫總理第一次同網(wǎng)民在線交流時表示：“有決心在任期內(nèi)把這件事情管好。”一年來，房價無懼政策打壓，仍然居高不下，“請問總理還有信心么？”溫總理表示不但有信心，而且正在付諸于行動，他相信“只要把群眾放在心上，就一定會實現(xiàn)調(diào)控目標”三、兩會：代表委員把脈房價開方子出席全國兩會的代表、委員密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的“風(fēng)吹草動”，他們結(jié)合政府的調(diào)控措施對2011年房價走勢進行把脈。供給側(cè)：政府“加力”，緩解壓力快速增長的住房需求與供給不足形成的失衡，是房價持續(xù)上漲的一個源動力。為更好緩解這一矛盾，今年政府出臺的一記重拳是在供給側(cè)“加力”，大幅度增加保障房的建設(shè)力度，其竣工面積將首次超過商品房。財政部有關(guān)負責(zé)人介紹，按1000萬套計算，中央財政將給予補助1000億元以上，力度前所未有?！斑@是增加有效供給的強力措施，有助于從根本上改變住房市場的不合理結(jié)構(gòu)，為持續(xù)發(fā)熱的中國樓市退燒。”全國人大代表王明義說。怎樣確保中央精神落實到位，而不是把它當成“面子工程”和“政績工程”，是決定保障房建設(shè)能否發(fā)揮調(diào)控作用的最關(guān)鍵因素。日前，中央與各地簽署了2011年保障性住房“軍令狀”，完不成目標任務(wù)或進度遲緩者將被約談、問責(zé)?！斑^一段時間，保障性安居工程協(xié)調(diào)小組將組織對各地今年年度計劃的安排落實情況，以及工程質(zhì)量、進度等進行全面督查?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新強調(diào)。隨著低價格、小戶型、齊功能的保障性住房逐步竣工并投放市場，越來越多的普通群眾將住有所居，商品房價格“一股獨大”的失衡局面將得到改變。“這是百姓的熱切期待，也是重拳調(diào)控追求的雙贏效果?！比珖舜蟠?、河南省財政廳廳長錢國玉說。需求側(cè)：提高成本，管住房價嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高二套房信貸成本、減少首套房貸的利率優(yōu)惠新一輪房地產(chǎn)調(diào)控劍指銀行信貸與成本提高。中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的體系。監(jiān)管部門的一項估計顯示，來自銀行的貸款至少占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。“沒有銀行的支持，多數(shù)樓盤都無法支撐?！币恍﹣碜苑康禺a(chǎn)領(lǐng)域的代表委員坦言。一邊是“難以承受”的高房價，一邊是持續(xù)升溫的住房熱銷；一邊是開發(fā)商抱怨貸款難，一邊是目不暇接的樓盤開工與封頂；一邊是調(diào)控措施的頻頻出臺，一邊是商品房價格的飛速上漲一個時期發(fā)生在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一連串令人費解的現(xiàn)象，為這一“坦言”提供了最好注腳。上世紀90年代，由于資金鏈斷裂導(dǎo)致的中國房地產(chǎn)泡沫破滅，使銀行背負巨額的呆壞賬，教訓(xùn)深刻。全國人大代表、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成認為，當前提高借貸成本的舉措，有助于從需求側(cè)管住房價?！捌鋵崳灰茏°y行，就可以管住房價，房地產(chǎn)業(yè)價格蒸蒸日上、場面欣欣向榮的現(xiàn)象就可以得到改變?！比珖f(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院教授郭松海說。治標：用“限購韁繩”勒“房價烈馬”截至2月24日中午，房價過高、上漲過快的35個城市中，包括北京、上海、天津在內(nèi)的20個城市已經(jīng)新出臺或調(diào)整了住房限購措施，但仍有14個城市尚未出臺。當天下午，姜偉新在全國保障性安居工程工作會議上對這些城市逐一進行了點名，這在以往并不多見。限購令這條“韁繩”能否勒住“房價烈馬”？“限購措施直接導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠放慢，甚至資金鏈條脫節(jié)，一些開發(fā)商將因此遭到淘汰，這對于房地產(chǎn)市場的理性回歸作用直接。”全國人大代表、工商銀行(4.50,0.04,0.90%)河南分行行長劉衛(wèi)星說。統(tǒng)計顯示，受“限購令”影響，北京市場網(wǎng)簽總量銳減，2月份不到1萬套，相比1月份下調(diào)六成，創(chuàng)一年來月度新低?！百彿靠駸岬奈s，勢必帶來房價漲勢的趨緩?！比珖f(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明說。目前的房價尚未出現(xiàn)實質(zhì)性跳水，但是，“穩(wěn)中有降”已被越來越多的代表委員視為2011年中國房價走勢關(guān)鍵詞?！耙矐?yīng)看到，限購畢竟是特殊時期的特殊之舉。亂世用重典，但其作用往往較多體現(xiàn)在治標上?！比珖舜蟠?、建業(yè)集團董事長胡葆森認為。治本：終結(jié)“土地財政”考驗地方政府總額2.7萬億元，同比增幅70.4%國土資源部負責(zé)人年初披露的我國土地出讓金數(shù)據(jù)被一些代表委員反復(fù)引用?！巴恋刎斦萦业臓顩r，既是對地方政府理念與能力的一種考驗，也直接關(guān)系房價走勢?！比珖f(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李慶云說。國家在新一輪調(diào)控中出臺一系列硬措施和硬約束治理“土地財政”頑疾，其中包括，各地土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露，這些措施在一些地方收效明顯，內(nèi)蒙古、吉林等省區(qū)提取的比例達20%；有一些省份并沒有達到要求?！案鞯匾袑嵶龅綉?yīng)提盡提，?？顚Ｓ??！苯獋バ乱?。抑制房價的非理性上漲，最根本的還是要終結(jié)“土地財政”?！爱斍耙晃稄娬{(diào)土地收入而不為居民的保障性住房建設(shè)提供資源，將背離群眾的根本利益。”全國人大代表、貴州銅仁地委書記廖國勛認為。代表委員在接受采訪中普遍認為，“土地財政”不可持續(xù)。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康委員則指出，隨著調(diào)控措施的執(zhí)行，中央和地方政府在事權(quán)、稅權(quán)分配上會更加合理，抬高地價增加土地出讓收入等地方政府的短期行為將逐步消除，地方對“土地財政”的依賴將逐步減小?！白鳛閲窠?jīng)濟的支柱行業(yè)，重拳調(diào)控絕不是打壓房地產(chǎn)，更不是要讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落，而是希望其能保持平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展，拉動經(jīng)濟，造福百姓。”全國人大代表、鄭州市市長趙建才的話在代表委員中引起共鳴。房產(chǎn)稅：地方政府：限令圍剿房價，戰(zhàn)果如何？房價作祟，地方政府的“土地財政”暗中支撐，人民日報于去年末載文批評：土地財政不可持續(xù)，文章指出：“土地財政”是高房價的罪魁禍首，“土地財政”不除，房價下不來。今年2月，國務(wù)院發(fā)布史上最嚴厲的國八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求各地方政府在一季度前向社會公布當?shù)胤績r調(diào)控目標。兩會中，溫總理提出“三管齊下治理房價，地方政府將負主要責(zé)任”。今年2月，國務(wù)院發(fā)布史上最嚴厲的國八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求各地方政府在一季度前向社會公布當?shù)胤績r調(diào)控目標。 2011年3月29日，離這一大限還有一周，全國目前只有近40個城市公布了自己今年的房價調(diào)控目標。而已公布的調(diào)控目標中未見降字絕大多數(shù)城市將當?shù)氐姆績r漲幅定在10%左右。其中，漲幅最小的是位于欠發(fā)達地區(qū)的蘭州。該地允許2011年房價漲幅不超過9%。這些已經(jīng)出臺房價控制目標所限定的均是房價的上漲幅度，卻只字未提降低房價。對此復(fù)旦大學(xué)住房政策中心執(zhí)行主任陳杰則表示，房價控制目標很容易變成數(shù)字游戲。 房價：理論上的降，事實上的漲住建部部長姜偉新表示：接受媒體采訪時表示，樓市調(diào)控是長期性的，時刻準備出臺下一步樓市調(diào)控政策。政策調(diào)控的高強力度，加上保障房建設(shè)的增加，使得開發(fā)商普遍對今年樓市走勢不樂觀。第一季度成交量銳減已開始帶動樓價進入“下降通道”，如果這一輪的樓市促銷沒有帶來積極的市場反應(yīng)，第二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)單位面積樓價下降的實質(zhì)性降價，專家預(yù)計，樓價下滑的幅度會很小。事實上，早在幾個月前，一線城市開發(fā)商已經(jīng)放慢了樓盤施工的進度，加之商業(yè)房用地較少，開發(fā)商并不急于采取大幅度降價來促銷樓盤。因此，一線樓市處于政策高強壓力與剛需兩股力量的博弈，預(yù)計今年的樓價走向會有起有伏。地產(chǎn)商在二、三線城市突圍已出臺調(diào)控目標的城市，普遍沿用的是當?shù)谿DP和人均收入增幅作為參照。在地方GDP紛紛“超十”的情況下，近年房價漲幅較慢的城市今年反倒可以允許更寬松的漲幅。 另一方面，盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼，但開發(fā)商仍然看好二三線城市的剛性需求。 國務(wù)院多次強調(diào)，對于未如期公布房價調(diào)控目標的城市，將對負責(zé)人進行問責(zé)。事實上，仍然按兵不動的一線城市，才是此次調(diào)控的關(guān)鍵和難點。目前，在36個已經(jīng)出臺限購令的直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價調(diào)控目標一欄卻還只出現(xiàn)了5個省會城市的身影。北京、廣州、上海、深圳等地仍然對調(diào)控目標三緘其口。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月，上述四地房價環(huán)比、同比仍然在持續(xù)上漲?！岸€城市樓市泡沫不明顯，可以直接參考GDP增幅作為調(diào)控目標。但一線城市控制房價漲幅的壓力更大，需要考量因素會更多更復(fù)雜。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強認為，一線城市房價調(diào)控目標稍晚出臺是正常的。業(yè)內(nèi)認為，這些要考慮的復(fù)雜因素包括，在房地產(chǎn)投資占到總投資1/4的情況下，房價調(diào)控目標的設(shè)定是否會抑制短期內(nèi)房地產(chǎn)投資，從而導(dǎo)致GDP增速下滑。今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%。其中，住宅投資3014億元，增