土地獲取流程.docVIP

）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：1、掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價(jià)）在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。2、拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。3、招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。 （二）招標(biāo)、拍賣委員會(huì)的組成與職責(zé) 1、組成： 以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)，招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)主任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。2、招標(biāo)委員會(huì)主要職責(zé)： 審定招標(biāo)最低中標(biāo)價(jià)，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書。3、拍賣委員會(huì)職責(zé)：審定拍賣最低成交價(jià)，審查競買人資格，指定拍賣主持人又稱場地使用權(quán)。我國政府土地管理部門授予的使用土地的專門權(quán)利。 土地使用權(quán)是我國的一項(xiàng)特殊的無形資產(chǎn)。我國憲法規(guī)定，土地為國家所有，任何單位和個(gè)人都無權(quán)擁有土地。長期以來，我國國有企業(yè)占用使用的土地均未在會(huì)計(jì)上反映。1988年修訂后的憲法和土地管理法允許有償出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。隨后，國務(wù)院頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。土地使用權(quán)有償出讓是指政府將國家或集體所有的土地，按照指定地塊、用途和其他條件，有償?shù)毓┩恋厥褂脵?quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營，土地使用權(quán)受讓人向政府支付出讓金兒使用金，出讓金是土地使用權(quán)讓人為取得土地使用權(quán)而向政府一次性支付的價(jià)款，使用金是土地使用權(quán)受讓人因使用土地而定期向政府交納的費(fèi)用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人的行為，后者應(yīng)向前者支付轉(zhuǎn)讓金。 土地使用權(quán)成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及遷移補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、丈量費(fèi)和法律手續(xù)費(fèi)等。如果國家以土地使用權(quán)向股份有限公司作價(jià)入股，則以評估的價(jià)值為依據(jù)。 定期向政府交納的土地使用金于支付時(shí)作為當(dāng)期費(fèi)用處理，不予資本化。 如果土地使用權(quán)有期限，則在規(guī)定的期限內(nèi)攤銷其成本；如果無期限，可以不攤銷。 提問人的追問 2010-11-23 09:29 能較詳細(xì)說明從第一步開始具體怎么做的操作流程嗎？回答人的補(bǔ)充 2010-11-23 09:30 第一步：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取一土地獲取工作流程1、確定目標(biāo)城市在公司發(fā)展戰(zhàn)略方針的指導(dǎo)下，結(jié)合我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，制定公司房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計(jì)劃，確定公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)城市。2、項(xiàng)目獲取途徑 項(xiàng)目獲取主要分為以下兩種途徑： 直接購買土地獲取項(xiàng)目通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑收集目標(biāo)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和土地市場交易情況。通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場分析和對當(dāng)?shù)卣块T公布的國有土地使用權(quán)出讓公告，初步估計(jì)出讓土地成交價(jià)格，結(jié)合公司實(shí)際情況，確定目標(biāo)地塊。 通過朋友、社會(huì)關(guān)系等途徑獲取合作開發(fā)項(xiàng)目。3、確定土地價(jià)格及報(bào)價(jià)策略在確定房地產(chǎn)報(bào)價(jià)策略時(shí)可采用以下兩種方式： 公司組織人員現(xiàn)場調(diào)研：根據(jù)目標(biāo)城市以往國有土地交易情況和房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測目標(biāo)地塊可能成交的最低價(jià)格和最高價(jià)格，并根據(jù)目標(biāo)地塊使用權(quán)的出讓方式確定報(bào)價(jià)策略。 房地產(chǎn)專業(yè)公司介入：報(bào)價(jià)策略可以說是項(xiàng)目獲取過程中較為關(guān)鍵的一步，報(bào)價(jià)高低直接影響到本項(xiàng)目最終開發(fā)利潤。因此在確定報(bào)價(jià)前可考慮請專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司介入，對本地塊進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場調(diào)研工作，并編寫完整的市場調(diào)研報(bào)告。準(zhǔn)確的確定本地塊可能成交的價(jià)格和報(bào)價(jià)策略。4、辦理相關(guān)競買手續(xù)根據(jù)土地使用權(quán)出讓部門規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)資料，實(shí)地辦理競買手續(xù)。需準(zhǔn)備資料如下：保證金以及進(jìn)帳單（各地可能不一樣，杭州標(biāo)準(zhǔn)為100萬元）身份證明材料主要包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，公司法人營業(yè)執(zhí)照，法人代碼證等證件原件，法定代表人身份證（原件）及公章。需委托別人代理參與國有土地使用權(quán)出讓的，需委托書原件何身份證原件。5、現(xiàn)場競買組織人員現(xiàn)場競買。6、簽訂合同如土地競買成功需及時(shí)簽訂國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)合同。二土地取得所需費(fèi)用1、保證金2、國有土地使用權(quán)出讓費(fèi)用3、其它費(fèi)用（地塊調(diào)研費(fèi)用等）三土地取得所需資料1、公司營業(yè)執(zhí)照2、法定代表身份證明3、委托書4、企業(yè)公章第二步：項(xiàng)目公司成立一項(xiàng)目公司成立1、公司成立準(zhǔn)備工作。2、申請主管部門同意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。3、申請資質(zhì)等級審批。4、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。5、辦理工商注冊登記。6、辦理稅務(wù)登記。7、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案二項(xiàng)目公司成立所需的相關(guān)費(fèi)用1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、領(lǐng)證照費(fèi)三、項(xiàng)目公司成立涉及到主要資料1、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門意見書2、企業(yè)章程和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)3、驗(yàn)資證明和辦公場地證明4、公司名稱預(yù)先審核申請書5、法人資格證明和身份證明6、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書7、公司專業(yè)技術(shù)人員資質(zhì)證明和員工名單第三步：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批一、審批前準(zhǔn)備工作1、辦理土地出讓手續(xù)國土資源局2、項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)必須附有項(xiàng)目詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖3、落實(shí)足夠的開發(fā)資金二、項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否是該項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)所在，因此在確定項(xiàng)目定位時(shí)可考慮請專業(yè)房地產(chǎn)代理公司進(jìn)行咨詢或者組織公司人員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研，并編制項(xiàng)目定位報(bào)告。如果面對較為熟悉的房地產(chǎn)市場也可考慮組織公司員工進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研即可。2、確定開發(fā)方案設(shè)計(jì)院3、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書計(jì)委或建委擬寫申請立項(xiàng)的請示編寫項(xiàng)目建議書準(zhǔn)備其它材料項(xiàng)目建議書是基本建設(shè)程序中最初階段的一個(gè)初始文件，它是投資決策前對擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想，影響著項(xiàng)目建設(shè)全過程和各個(gè)方面，是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，才可進(jìn)行可行性研究工作，但并不表明該項(xiàng)目非上不可，項(xiàng)目建議書不是項(xiàng)目是否決定建設(shè)的最終文件。4、項(xiàng)目可行性研究計(jì)委擬寫申請可行性研究的請示。編寫可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書批復(fù)及有效的計(jì)劃文件規(guī)劃局出具的可行性研究紅線圖。環(huán)保局的環(huán)境評估報(bào)告的批復(fù)分別委托做上下水、電、氣、熱、電訊供給咨詢方案。銀行貸款意向書國土資源局用地預(yù)審意見書準(zhǔn)備其他相關(guān)材料可行性研究報(bào)告審批三、項(xiàng)目選址定點(diǎn)1、測繪地形圖和網(wǎng)管現(xiàn)狀圖測繪院2、辦理選址意見書規(guī)劃局需提交材料如下：申報(bào)表立項(xiàng)文件申請用地函件工程簡要說明和選址要求意向位置的1:1000的地形圖其它相關(guān)資料3、申請用地紅線和用地準(zhǔn)備通知書規(guī)劃局4、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表。計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用地的計(jì)劃任務(wù)書。1：1000地形圖。定點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書中要求的取得的有關(guān)協(xié)議文件。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（勘測紅線）、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通知書。其它相關(guān)資料5、辦理建設(shè)用地許可證國土局辦理建設(shè)用地許可證需提交材料如下：建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地計(jì)劃任務(wù)書1：1000地形圖二份定點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書中要求取得的有關(guān)協(xié)議文件項(xiàng)目選址意見書（堪設(shè)紅線）、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通知書。6、申請正式紅線和規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃局7、環(huán)境影響評估的批復(fù)環(huán)保局辦理環(huán)境影響評估批復(fù)需提交如下材料：環(huán)評單位的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評申報(bào)表環(huán)境影響評估報(bào)告書（符相應(yīng)的磁盤拷貝）環(huán)境影響登記表（環(huán)保局辦事窗口領(lǐng)?。┝㈨?xiàng)批文專家審批意見（經(jīng)專家評審的環(huán)評報(bào)告）建設(shè)項(xiàng)目總平藍(lán)圖修改對照表（經(jīng)修改的送審稿）建設(shè)單位主管部門或建設(shè)單位在環(huán)評書上按章并簽署意見。環(huán)評單位的資質(zhì)證書四、辦理市政工程規(guī)劃許可證1、初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)院2、申請市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)市政處3、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院4、審批意見市政管理部門自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、路燈管理處等市政管理部門。5、方案審批規(guī)劃局6、綜合網(wǎng)管施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院7、辦理市政工程規(guī)劃許可證市政處五、辦理單項(xiàng)工程規(guī)劃許可證1、申請排水設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃局2、排水施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院3、綜合管線設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃局4、管線施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院供電、電信、有線電視路燈煤氣等管線施工圖設(shè)計(jì)5、申請給水設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃局6、給水方案論證自來水公司7、給水施工圖設(shè)計(jì)自來水公司8、申報(bào)單項(xiàng)工程施工圖市政處9、給水施工圖設(shè)計(jì)修改自來水公司10、各管線施工圖設(shè)計(jì)修改設(shè)計(jì)院11、排水施工圖修改設(shè)計(jì)院12、市政竣工測算委托書測量單位13、辦理單項(xiàng)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局六、辦理投資許可證1、申報(bào)審計(jì)審計(jì)局2、辦理投資許可證計(jì)委3、開工前成本測算項(xiàng)目公司4、辦理開工許可證計(jì)委七、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)院2、初步方案報(bào)批規(guī)劃局3、征詢消防、教育、交警、人防等部門書面意見4、修改方案單體圖設(shè)計(jì)院5、單體方案審批規(guī)劃局6、施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院7、施工圖消防審批消防局8、建委面積核定建委9、灰線檢驗(yàn)規(guī)劃局10、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)10、其它費(fèi)用八、白蟻防治手續(xù)白蟻防治所九、施工報(bào)建登記建委施工報(bào)建登記所需資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件； 施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書； 資金證明（銀行出具的審計(jì)報(bào)告）。