房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理策劃書培訓(xùn)資料.doc

目目 錄錄 第一章 工程概況及項(xiàng)目總平面圖第一章 工程概況及項(xiàng)目總平面圖 1 1 1 項(xiàng)目概況 1 1 2 項(xiàng)目總平面圖 6 1 3 項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和難點(diǎn) 6 第二章 項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第二章 項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé) 8 2 1 項(xiàng)目部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 8 2 2 項(xiàng)目工程部對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則 15 第三章 項(xiàng)目的范圍劃分第三章 項(xiàng)目的范圍劃分 17 3 1 項(xiàng)目總平面圖 17 3 2 總承包商施工范圍劃分 17 3 2 1 施工范圍劃分原則 17 3 2 2 施工范圍劃分方案 17 3 2 總承包商 分包商的工作范圍 17 3 3 專業(yè)分包工程 甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單 18 第四章 工程進(jìn)度管理第四章 工程進(jìn)度管理 20 4 1 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 20 4 2 工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 20 4 3 工程進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn) 20 4 4 工程進(jìn)度控制措施 21 4 4 1 總包施工進(jìn)度計(jì)劃審核 21 4 4 2 施工過程中施工進(jìn)度計(jì)劃審核 21 4 4 3 總包施工協(xié)調(diào)管理 21 4 4 4 獎懲機(jī)制 22 4 4 5 甲方分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃控制 22 4 4 6 工程部內(nèi)部計(jì)劃協(xié)調(diào) 22 4 4 7 現(xiàn)場交通情況 23 4 4 8 民擾情況 23 4 4 9 對外協(xié)調(diào)工作 23 第五章 工程質(zhì)量及安全文明管理第五章 工程質(zhì)量及安全文明管理 23 5 1 工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo) 23 5 1 1 工程質(zhì)量管理目標(biāo) 23 5 1 2 安全文明施工管理目標(biāo) 23 5 1 3 質(zhì)量與安全管理獎罰措施 24 5 2 質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想 24 5 2 1 優(yōu)選隊(duì)伍 杜絕多層轉(zhuǎn)包 24 5 2 2 強(qiáng)化過程監(jiān)督 24 5 2 3 利用監(jiān)理的力量 強(qiáng)化質(zhì)量及安全控制 24 5 2 4 溝通與支持 25 5 3 工程質(zhì)量管理措施 25 5 3 1 圖紙審查制度 25 5 3 2 施工單位質(zhì)量保證體系 28 5 3 3 設(shè)備材料進(jìn)場驗(yàn)收制度 28 5 3 4 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度 29 5 3 5 樣板驗(yàn)收制度 31 5 3 6 項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn) 33 5 3 7 技術(shù)方案先行制度 33 5 3 8 質(zhì)量通病處理 34 5 3 9 日常質(zhì)量管理 34 5 3 10 設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問題 35 5 3 11 質(zhì)量事故處理 35 5 3 12 分戶驗(yàn)收 把握竣工驗(yàn)收最后防線 35 5 3 13 入住前質(zhì)量檢查和維修 35 5 3 13 成品保護(hù)措施 35 5 4 安全文明施工管理 37 5 4 1 安全文明施工控制要點(diǎn) 37 5 4 2 安全文明施工檢查制度 38 第六章 工程成本管理第六章 工程成本管理 39 6 1 項(xiàng)目成本控制目標(biāo) 39 6 2 項(xiàng)目成本控制措施 39 6 2 1 招投標(biāo)及材料采購方式 39 6 2 2 推行限額設(shè)計(jì) 40 6 2 3 設(shè)計(jì)獎罰制度 40 6 2 4 部品部件調(diào)查研究 40 6 2 5 圖紙審查 40 6 2 6 變更簽證管理 40 6 2 7 進(jìn)度款支付 40 第七章 采購與招標(biāo)管理第七章 采購與招標(biāo)管理 41 7 1 監(jiān)理招標(biāo) 41 7 1 1 入圍資格 41 7 1 2 監(jiān)理人員的資質(zhì)審查 41 7 1 3 檢查現(xiàn)場辦公設(shè)備 41 7 2 總包招標(biāo) 42 7 2 1 入圍資格 42 7 3 分包管理與甲供材料協(xié)調(diào) 42 7 3 1 總包管理工作包括 42 7 3 2 總包配合工作 43 7 3 3 甲供 甲定乙購材料管理 43 7 4 配套專業(yè)分包工程招標(biāo) 44 第八章 項(xiàng)目的溝通管理第八章 項(xiàng)目的溝通管理 44 8 1 進(jìn)場知會 44 8 2 周例會 45 8 3 工程月報(bào) 45 8 4 里程碑形象進(jìn)度 45 8 5 文件的收發(fā) 傳閱 45 8 6 文件的歸檔 45 第九章 項(xiàng)目的風(fēng)險與對策第九章 項(xiàng)目的風(fēng)險與對策 46 9 1 進(jìn)度控制風(fēng)險與對策 46 9 2 質(zhì)量控制風(fēng)險與對策 46 9 3 成本控制風(fēng)險與對策 49 9 4 其它 51 第一章 工程概況及項(xiàng)目總平面圖第一章 工程概況及項(xiàng)目總平面圖 1 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目于佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)橫崗村 楊柳崗 地段 中心地理坐標(biāo) 23 05 50 N 113 03 21 E 投資 65000 萬元新建 金棕櫚園 項(xiàng)目 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 59266 84 平方米 總建筑面積 189775 69 平方米 容積率為 2 50 綠地率為 30 規(guī)劃總居住戶 數(shù) 1609 戶 居住人口 4800 人 該項(xiàng)目以住宅為主 擬建 10 棟 11 13 層住宅樓 并配套普通商業(yè) 停車場 物業(yè)管理和垃圾收集站等設(shè)施 共分二期建設(shè) 一期建設(shè)內(nèi)容為地塊西面 5 棟住宅樓 1 2 7 9 10 商鋪 A 商鋪 B 及垃圾收集站 建筑面積 94720 03 平方米 二期建設(shè) 內(nèi)容為地塊東面 5 棟住宅樓 3 4 5 6 8 建筑面積 95055 66 平方米 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 金棕櫚園 建設(shè)單位 佛山市南海勁嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 廣東南海國際建筑設(shè)計(jì)有限公司 總包單位 廣東華典建設(shè)集團(tuán)有限公司佛山百粵分公司 監(jiān)理單位 廣東鼎耀工程顧問有限公司 勘察單位 佛山市南海城鄉(xiāng)建筑設(shè)計(jì)有限公司巖土工程勘察分公司 項(xiàng)目投資 約 65000 萬元人民幣 項(xiàng)目地址 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目選址于佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)橫崗村 楊柳崗 地段 其中心地理坐標(biāo) 23 05 50 N 113 03 21 E 本項(xiàng)目周圍的四置情況為 東面部分為空地 部分為和佳工業(yè)園內(nèi)金屬加工廠廠房 南面為 和佳工業(yè)園內(nèi)金屬加工廠房 西面為長崗南路 隔路為廠房 北面為廣東粵劇學(xué)校 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 59266 84 平方米 總建筑面積為 189775 69 平方米 容積率為 2 50 綠地率為 30 規(guī)劃總居住戶數(shù) 1609 戶 居住人口 4800 人 本項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)為城鎮(zhèn) 混合住宅用地 項(xiàng)目以住宅為主 擬建 10 棟 11 13 層住宅樓 并配套普通商業(yè) 停車場 物業(yè)管 理和垃圾收集站等設(shè)施 基礎(chǔ) 主體工程建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目以住宅為主 框剪結(jié)構(gòu) 單層整體高低跨地下室 其地下建筑面積為36438 8m2 擬建 10棟11 13層住宅樓 并配套普通商業(yè) 停車場 物業(yè)管理和垃圾收集站等設(shè)施 1 住宅樓 擬建10棟住宅樓 包括西區(qū)5棟11 13層住宅樓 1 2 7 9 10 東區(qū)5棟11 12層住 宅樓 3 4 5 6 8 分二期建設(shè) 2 普通商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目擬在西區(qū)西面設(shè)兩處普通商業(yè)區(qū) 分別為商鋪A及商鋪B 均為三層 商鋪A建筑面積 1600 28 商鋪B建筑面積1179 03 商鋪總建筑面積2279 31 3 物業(yè)管理 本項(xiàng)目擬設(shè)兩處物業(yè)管理用房 分別位于1 住宅樓首 二層的西部及10 住宅樓首 二層的西 部 物業(yè)管理用房面積共為314 4 垃圾收集站 本項(xiàng)目擬在地塊西南角 南側(cè)地面停車場西面設(shè)1座1層垃圾收集站 垃圾收集站面積約21 僅用作臨時堆放本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾 不設(shè)垃圾壓縮功能 5 停車場 本項(xiàng)目共設(shè)1185個機(jī)動車停車位 其中地上停車位175個 含28個商業(yè)停車位 地下停車位 1010個 6 消防控制室 本項(xiàng)目設(shè)1處消防控制室 位于4 住宅樓首層北部 面積約33 本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表見下表 總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng)目一期二期合計(jì) 規(guī)劃用地面積59266 84 規(guī)劃總建筑面積189775 69 計(jì)容總建筑面積148017 41 其中住宅建筑面積150134 44 其 中 不計(jì)容總建筑面積41758 28 容積率2 50 建筑基底總面積15351 16 建筑密度25 9 規(guī)劃綠地總面積17780 綠地率30 住宅戶 套 數(shù)1609 戶 套型 90 平方米商品住宅建筑面積123081 01 套型 90 平方米商品住宅所占比例84 87 最大層數(shù) 0 000 計(jì) 13 層 最高建筑總高度 0 000 計(jì) 40 5m 機(jī)動車停車位數(shù)1185 個 地面停車場175 個其 中地下車庫1010 個 輔助公用配套工程 1 供電系統(tǒng) 依據(jù) 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 本項(xiàng)目小區(qū)屬城鎮(zhèn)混合住宅用 地 其中消防控制室 消防水泵 消防電梯 應(yīng)急照明等消防設(shè)施用電負(fù)荷等級均為一級負(fù)荷 生活水泵等用電負(fù)荷屬二級負(fù)荷 其余負(fù)荷為三級負(fù)荷 本小區(qū)的日常供電采用市電系統(tǒng) 為防止電力檢修及其它的事故故障 擬在4 樓首層北部的 發(fā)電機(jī)房內(nèi)設(shè)1臺600kW的柴油發(fā)電機(jī)供項(xiàng)目停電時備用 發(fā)電機(jī)房面積約66 項(xiàng)目設(shè) 2 處配電房 分別位于 1 樓首層?xùn)|北角和 4 樓首層西北角 2 給排水系統(tǒng) 給水 本項(xiàng)目全部用水均來自市政自來水管網(wǎng) 主要包生活用水 普通商業(yè)區(qū)用水 垃圾收集站沖 洗用水 綠化灑水等 水泵房設(shè)于地下 1 層西北角 面積約 114 排水 本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨 污水分流系統(tǒng) 項(xiàng)目內(nèi)雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)排入市政雨水管道 項(xiàng)目糞便污水 包括居民和普通商業(yè)區(qū)的糞便污水 先經(jīng)三級化糞池處理 垃圾收集站沖洗 污水分別經(jīng)沉淀池處理后 與其它生活污水一起進(jìn)入城西污水廠進(jìn)行綜合處理 最終排入機(jī)場涌 3 通風(fēng)設(shè)施 本項(xiàng)目配電房采取自然通風(fēng) 發(fā)電機(jī)房設(shè)強(qiáng)制通排風(fēng)把發(fā)電機(jī)燃料廢氣抽到內(nèi)置煙井引到樓 頂排放 發(fā)電機(jī)的內(nèi)置煙井不能與其他公建設(shè)施共用 并需做好隔熱措施 本項(xiàng)目住宅區(qū)產(chǎn)生的 油煙經(jīng)吸排油煙機(jī)處理后 排入預(yù)留的專用室內(nèi)排煙管引至各棟住宅樓樓頂排放 地下停車場主 要采用機(jī)械排風(fēng) 把汽車尾氣抽至地面排放 4 消防系統(tǒng) 本項(xiàng)目的消防控制室設(shè)于 4 住宅樓首層北部 面積約 33 小區(qū)內(nèi)的消防車道圍繞地塊內(nèi)的 花園綠化設(shè)置 能覆蓋每一棟建筑物 組團(tuán)內(nèi)部在緊急情況下 消防車可以到達(dá) 消防系統(tǒng)根據(jù)不同的功能區(qū) 設(shè)置多個消防分區(qū) 消防系統(tǒng)包括消防栓 給水系統(tǒng) 自動噴 水滅火給水系統(tǒng) 水幕給水系統(tǒng) 室外消防栓給水系統(tǒng) 消防水池 消防排水和氣體滅火系統(tǒng) 5 燃?xì)夤こ?本項(xiàng)目使用天然氣供氣 采用燃?xì)獾蛪汗茉谛^(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)供氣 引入戶后形成技網(wǎng)供氣 6 垃圾收集系統(tǒng) 本項(xiàng)目擬在地塊西南角 南側(cè)地面停車場西面設(shè) 1 座 1 層垃圾收集站 面積約 21 僅用作 臨時堆放本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾 不設(shè)垃圾壓縮功能 項(xiàng)目產(chǎn)生垃圾臨時堆放在垃圾收集站 定 時由環(huán)衛(wèi)部門收集外運(yùn)處理 7 空調(diào)系統(tǒng) 本項(xiàng)目商業(yè)及住宅均不設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng) 均采用家庭式空調(diào) 本項(xiàng)目未設(shè)冷卻塔 8 人防系統(tǒng) 本項(xiàng)目設(shè) 6 處人防防護(hù)單元 分布在 1 2 3 10 住宅樓的地下 1 層 防護(hù)單元平時作 為地下車庫用 戰(zhàn)時作為人員及設(shè)備掩蔽所 每套單元內(nèi)均設(shè)置染毒集水井 多級防毒通道 擴(kuò) 散室 脫衣間 淋浴室 檢查穿衣室 隔音間 戰(zhàn)時風(fēng)機(jī)房 濾毒室 集氣室 除塵室 吸水坑 人防水池等設(shè)施 項(xiàng)目分期建設(shè)情況 本項(xiàng)目擬分兩期建設(shè) 一期建設(shè)內(nèi)容為地塊西面5棟住宅樓 1 2 7 9 10 商鋪 A 商鋪B及垃圾收集站 建筑面積為94720 03平方米 施工期為2012年6月至2013年10月 二期建 設(shè)內(nèi)容為地塊東面的5棟住宅樓 3 4 5 6 8 建筑面積為95055 66平方米 施工期為 2012年08月至2013年12月 分期建設(shè)情況詳見下表 分期建設(shè)情況一覽表分期建設(shè)情況一覽表 施工分期位置建筑層數(shù) 建筑面積 m2 施工期 1 2 7 9 10 住宅樓11 13 層91919 72 商鋪 A3 層1600 28 商鋪 B3 層1179 03 一期 地塊 西區(qū) 垃圾收集站1 層21 00 2012 6 2013 10 二期 地塊 東區(qū) 3 4 5 6 8 住宅樓11 12 層95055 662012 8 2013 12 各棟建設(shè)情況 1 棟2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟7 棟8 棟9 棟10 棟 全高42 139 8539 8539 139 139 8539 8539 8539 8542 1 0 高程9 412 612 612 612 612 612 612 612 69 4 層數(shù)13111112121111111113 戶數(shù)2241721722062108484105126226 面積1974214988150031822318226114371143796751161319744 梯數(shù)3443344563 戶數(shù)91212812445611 面積150813611370150715101041104191110961510 首 層 層高3 63 63 63 63 63 63 63 63 63 6 戶數(shù)181616181888101218 面積151713521352151715171033103386810421517 標(biāo) 準(zhǔn) 層 層高3333333333 銷售批次 預(yù)售時間 1 21 2 項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目總平面圖 本項(xiàng)目地塊為規(guī)則長方形 南北較短 東西較長 邊界較為規(guī)整 小區(qū)整體設(shè)計(jì)依順地塊走 向 總體呈東西向布置 地勢東高西低 用地紅線擋土墻完成后的小區(qū)內(nèi)高程與周邊地勢高差約 到 5 米多 地塊西面的 5 棟住宅樓 普通商業(yè)區(qū) 垃圾收集站作為第一期建設(shè) 地塊東面的 5 棟 住宅樓作為第二期建設(shè) 兩期建筑物之間無明顯分界 地下室貫通 兩者充分融合 建筑立面及 園林設(shè)計(jì)風(fēng)格選用現(xiàn)代東南亞風(fēng)格 項(xiàng)目西側(cè)靠近道路部分設(shè)置 2 處普通商業(yè)區(qū) 3 層 部分 2F 首層層高 6 米 項(xiàng)目地塊四周設(shè)置 5 米寬綠化帶 形成綠樹成蔭的休閑帶 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有大面積的花園綠地 彰顯了項(xiàng)目的生態(tài)居住價值 從整體上營造一個都市時尚 健康舒適的居住社區(qū) 南北向建筑物 外邊線到界址線 規(guī)劃用地紅線 最大距離 17 米 最小距離 9 米 項(xiàng)目營銷要求 樣板房將在 1 棟 2 棟 7 棟 9 棟 10 棟中選取 為滿足銷售展示路線 其 一期 含商業(yè) 主入口 小區(qū)圍合內(nèi)綜合管網(wǎng) 景觀及營銷布置須于主體施工完成前提前完成 結(jié)合上述項(xiàng)目地理?xiàng)l件 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及營銷條件等情況 現(xiàn)擬定按基礎(chǔ)施工階段 主體施 工階段 裝修施工階段進(jìn)行三階段總平施工布置 其 基礎(chǔ)施工階段 施工總平面布置圖 見附圖 1 主體施工階段 施工總平面布置圖 見附圖 2 裝修階段施工總平布置圖待進(jìn)入砌體施工時根據(jù)實(shí)際情況確定 注 總平面布置原則 1 根據(jù)設(shè)計(jì)要求及房屋構(gòu)造特點(diǎn)合理安排布置 2 根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際地形 最大限度利用施工場地 3 與總包單位協(xié)調(diào) 確保機(jī)械擺放 材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求 同時不阻礙 施工通道 不影響銷售展示 4 現(xiàn)場辦公室區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)域有一定的隔離 5 水電接口應(yīng)靠近施工區(qū)域 合理布置水電管線 采用較短路線 同時應(yīng)盡量避免管線交叉 6 應(yīng)滿足文明施工及消防要求 1 31 3 項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和難點(diǎn) 根據(jù)設(shè)計(jì)文件 前述項(xiàng)目地理 工程規(guī)模等概況信息 結(jié)合本項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告 項(xiàng)目的主 要工程管理特點(diǎn)和難點(diǎn)可以歸述如下幾個方面 因場地條件 銷售環(huán)境要求等條件的限制 項(xiàng)目的各階段施工總平布置較為困難 如何 合理解決銷售展示區(qū)域和施工區(qū)域交叉影響 是確保本項(xiàng)目施工順暢 進(jìn)度 成本 安 全控制的關(guān)鍵問題 因地質(zhì)條件的多樣性 沙層 破粹強(qiáng)風(fēng)化和較好中風(fēng)化 微風(fēng)化等巖層層厚 分層位置 C Documents and Settings myadm 桌面 管理策劃書 基礎(chǔ)施工總平面布置圖4 9 附圖1 dwg C Documents and Settings myadm 桌面 管理策劃書 主體施工總平面布置圖4 9 附圖2 dwg 分布不均勻 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中深 淺基礎(chǔ)形式交互 因此 對淺基礎(chǔ)和整體高低跨地下室的 土方施工 基礎(chǔ)及樁基礎(chǔ)施工帶來較大影響 如何解決土方施工方案 施工順序 如何 解決樁基 高低跨地下室結(jié)構(gòu)施工方案 施工質(zhì)量等 是確保銷售時間節(jié)點(diǎn)達(dá)成 有效 控制建安成本 保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素 因項(xiàng)目地理位置的局限 銷售展示區(qū)需要成熟 完整呈現(xiàn) 其如何解決展示區(qū)及相關(guān)范 圍的綜合管網(wǎng) 景觀工程與主體的合理施工安排 將直接影響銷售展示效果 綜合管網(wǎng) 的整體性及后期收口的一致性 工程建安成本和工期進(jìn)度等 因 6 棟 7 棟處于項(xiàng)目中間位置 為了滿足環(huán)境營造的需要 如何解決其主體 裝修階段 的施工組織問題 將直接影響工程進(jìn)度 建安成本 如何解決本項(xiàng)目的高程及測量控制 質(zhì)量控制 管控模式及程序的搭建將直接影響項(xiàng)目 整體建設(shè)進(jìn)度 安全保障 成品效果 建安成本 企業(yè)品牌價值的提升等 綜上述工程管理的特點(diǎn)與難點(diǎn) 本項(xiàng)目擬將主要在前期準(zhǔn)備及施工過程中 從施工總平 面布置 施工組織設(shè)計(jì) 工序管控驗(yàn)收 計(jì)劃策劃與控管 供應(yīng)商及團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面重點(diǎn)著 手 制定合理方案和制度 落實(shí)層層監(jiān)控和驗(yàn)收等措施來有效解決 確保建設(shè)項(xiàng)目最大價值 的實(shí)現(xiàn) 第二章 項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第二章 項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé) 2 1 項(xiàng)目部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)項(xiàng)目部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 2 1 1 項(xiàng)目部組織架構(gòu)項(xiàng)目部組織架構(gòu) 機(jī)構(gòu)組織圖 勁嘉房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 工程部 總包施工單位監(jiān)理公司 配套專業(yè)分包 施工單位 指定專業(yè)分包 施工單位 甲供材料設(shè)備 甲指 乙供材料 設(shè)備供應(yīng) 商 監(jiān)督管理監(jiān)督管理 監(jiān)督管理監(jiān)督管理 管理 配合管理 配合 公司職能部門 營銷 設(shè)計(jì) 合約 成本 開 發(fā) 支持支持 組織結(jié)構(gòu)圖 工程總監(jiān) 景觀專業(yè)工程師 土建專業(yè)工程師 土建專業(yè)工程師 土建專業(yè)工程師 土建專業(yè)工程師 土建專業(yè)工程師 水電專業(yè)工程師 設(shè)備專業(yè)工程師 電氣專業(yè)工程師 土建專業(yè)工程師 給排水專業(yè)工程師 資料專業(yè)工程師 工程部經(jīng)理 成本部經(jīng)理 設(shè)計(jì)部經(jīng)理 開發(fā)部經(jīng)理 總經(jīng)理室各分 管副總 公司各關(guān)鏈職 能部門 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) 支持支持 監(jiān)理公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 園林專業(yè)工程師 資料專業(yè)工程師 總監(jiān)理工程師 總包單位項(xiàng)目 主要管理人員 配套專業(yè)施工單位 項(xiàng)目主要管理人員 2 1 2 項(xiàng)目部工作職責(zé)及崗位職責(zé)項(xiàng)目部工作職責(zé)及崗位職責(zé) 工程部定位 工程部是在公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行施工承包與材料采購合同 按合同 設(shè)計(jì)文件 公司 制度及經(jīng)營計(jì)劃等要求完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) 工程部是一個組織體 要具有凝聚管 理人員的力量并調(diào)動其積極性 促進(jìn)管理人員的合作 協(xié)調(diào)公司職能部門之間 管理人員之間的 關(guān)系 發(fā)揮每個人的崗位作用 協(xié)調(diào)與公司各部門 政府主管部門 監(jiān)理單位 總承包商 指定 分包單位 獨(dú)立分包單位 材料供應(yīng)商等關(guān)系 工程部工作內(nèi)容 1 負(fù)責(zé)施工準(zhǔn)備階段 施工管理階段的進(jìn)度 質(zhì)量 成本 安全文明施工的控制及材料采購供應(yīng) 管理的協(xié)調(diào) 2 項(xiàng)目控制要素的具體工作分工如下表 工作內(nèi)容責(zé)任部門 報(bào)批報(bào)建 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建工作 辦理 工程建設(shè)施工許可 證 辦理質(zhì)量監(jiān)督 辦理安全監(jiān)督手續(xù) 辦理 施工用水 辦理施工用電 辦理施工用水排放許 可 辦理臨時施工路口報(bào)批 辦理臨建施工報(bào)批 等等 開發(fā)部牽頭 工程部協(xié) 助 開工準(zhǔn)備 包括 現(xiàn)場確定紅線點(diǎn) 場地拆遷清理 復(fù)核單 體建筑的放線工作 圍墻 道路及臨時設(shè)施施工 市政配套管線到位情況的進(jìn)一步落實(shí) 等等 工程部 分期項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 工程中心負(fù)責(zé) 工程部 配合 總包單位 監(jiān)理單位 分包單位進(jìn)場計(jì)劃 計(jì)劃體系 材料 設(shè)備 構(gòu)配件進(jìn)場計(jì)劃 由工程部提供給合約部 由合約部組織協(xié)調(diào)招投 標(biāo)工作 施工單位考察 技術(shù)標(biāo)書 技術(shù)合同 招標(biāo) 施工及監(jiān)理 單位確定 監(jiān)理單位考察 技術(shù)標(biāo)書 技術(shù)合同 招標(biāo) 工程部負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書評 審和合同技術(shù)條款編制 合約部負(fù)責(zé)招標(biāo)及合同 編制 工作部協(xié)肋考察 零星工程及 材料 5 萬元以下零星工程施工單位 2 萬元以下零星材料供 應(yīng)商確定及合同 工程部負(fù)責(zé) 由成本部 監(jiān)控 圖紙及方案 評審 初步設(shè)計(jì) 各專業(yè)施工圖紙專家評審 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 銷售部 工程部 成本部參與 基礎(chǔ)及主體工程施工圖紙會審及其施工組織設(shè)計(jì)審定 工程部組織 監(jiān)理 施 工單位 設(shè)計(jì) 成本部 參與 選樣 定板設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 制訂 材料 設(shè)備 構(gòu)配件進(jìn)場計(jì)劃 工程部負(fù)責(zé) 甲供材料設(shè)備招標(biāo)及合同工作 合約部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)部 工程部 成本部參與 甲供材料設(shè)備的到貨驗(yàn)收工程部負(fù)責(zé) 材料 設(shè)備 構(gòu)配件 負(fù)責(zé)審核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息 價材料品牌 工程部組織 監(jiān)理 合 約 成本部配合 基礎(chǔ)驗(yàn)收 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收 工程竣工驗(yàn)收 工程部負(fù)責(zé) 開發(fā)部 設(shè)計(jì)部配合 涉及到成 本類的需成本部配合 工程驗(yàn)收 包含過程 管控 各專業(yè)工程驗(yàn)收 規(guī)劃 燃?xì)?消防 配套 電梯等 開發(fā)部負(fù)責(zé) 工程部 設(shè)計(jì)部配合 工程部工作職責(zé) 1 負(fù)責(zé)與工程有關(guān)的報(bào)批報(bào)建配合 協(xié)助工作 2 負(fù)責(zé)編寫工程管理有關(guān)的工程計(jì)劃 負(fù)責(zé)編寫 總包單位 監(jiān)理單位 分包單位進(jìn)場計(jì)劃 并組織實(shí)施 負(fù)責(zé)編寫 材料 設(shè)備 構(gòu)配件進(jìn)場計(jì)劃 并組織實(shí)施 負(fù)責(zé)編寫 工程開工前準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 及 XX 項(xiàng)目 XX 專業(yè)工作計(jì)劃 并組織實(shí)施 3 負(fù)責(zé)協(xié)助對承建商 供貨商考察 技術(shù)標(biāo)書的評審和編制合同技術(shù)條款及協(xié)助完善 承建商 供 貨商考察報(bào)告 4 負(fù)責(zé)或協(xié)助成本部審核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息價材料品牌 5 負(fù)責(zé)審核乙方上報(bào)的施工方案 施工措施 6 負(fù)責(zé)審批乙方上報(bào)的工程聯(lián)系單 7 負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工各階段設(shè)置定期不定期檢查及諸多控制點(diǎn) 8 負(fù)責(zé)每月組織對工程質(zhì)量及安全進(jìn)行全面檢查 9 負(fù)責(zé)按照政府有關(guān)規(guī)定組織正式驗(yàn)收 10 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目驗(yàn)收及協(xié)助開發(fā)部辦理墻改及水泥基金退還手續(xù) 11 負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目移交工作 12 負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及項(xiàng)目后評估工作 工程部經(jīng)理職責(zé) 1 負(fù)責(zé)配合施工總包單位 施工監(jiān)理單位的招投標(biāo)工作 2 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程質(zhì)量 進(jìn)度 成本 完成公司下達(dá)的建設(shè)任務(wù) 3 執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令 接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo) 檢查 監(jiān)督 4 全面負(fù)責(zé)或協(xié)助 配合與工程有關(guān)報(bào)批報(bào)建 驗(yàn)收工作以及開工準(zhǔn)備工作 5 全面負(fù)責(zé)施工管理協(xié)調(diào)工作 6 全面負(fù)責(zé)與工程有關(guān)的工作計(jì)劃并監(jiān)控其實(shí)施 7 全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量工作 8 全面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場控制及現(xiàn)場收方簽證工作 9 定期或不定期負(fù)責(zé)組織各專業(yè)工程師對施工單位進(jìn)行進(jìn)度 質(zhì)量 安全 文明施工 場容場貌 等方面的考核 10 全面負(fù)責(zé)工程部專業(yè)人員工作指導(dǎo)和培訓(xùn)及考核工作 11 全面負(fù)責(zé)工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和項(xiàng)目后評估工作 工程部經(jīng)理權(quán)限 1 對合同參建單位具有唯一直接管理權(quán) 在建設(shè)過程中對現(xiàn)場正常的工程事務(wù)有核定及審批權(quán) 對合同參建單位的合作情況有陳述 報(bào)告權(quán)和建議退換權(quán) 2 有選擇專業(yè)工程師聘用權(quán) 員工辭退權(quán) 3 有獎金分配建議權(quán) 以及按公司 部門管理制度對員工的獎懲權(quán) 4 對資深以上員工升職 加薪的推薦和建議權(quán) 專業(yè)工程師崗位職責(zé) 1 協(xié)助工程部經(jīng)理完成其職責(zé) 2 負(fù)責(zé) 分期項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 總包單位 監(jiān)理單位進(jìn)場計(jì)劃 的編制 3 負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作的組織和協(xié)助 4 參與相關(guān)專業(yè)招投標(biāo)工作 并配合相關(guān)專業(yè)招投標(biāo)工作的完成 土建專業(yè)工程師 1 負(fù)責(zé)專業(yè)工程圖紙的全面審核工作 包括審核圖紙內(nèi)工藝要求 材料的選用要求 2 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作 3 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織施工場地向施工單位移交工作 4 負(fù)責(zé) 工作范圍內(nèi)分包施工單位進(jìn)場計(jì)劃 工作范圍內(nèi)材料 構(gòu)配件進(jìn)場計(jì)劃 的編制 并 控制各單位 材料 構(gòu)配件的進(jìn)場時間 完成進(jìn)場驗(yàn)收組織及安排布置工作 5 負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)施工過程中土建 給排水 電氣 暖通專業(yè)之間的配合工作 6 在工作范圍內(nèi) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工程進(jìn)行中的技術(shù)問題 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)理公司 施工單位的工作 使工程進(jìn)度 工程質(zhì)量達(dá)到公司的要求 對重點(diǎn)部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進(jìn)行專項(xiàng) 驗(yàn)收 并對各分項(xiàng)組織抽驗(yàn) 7 協(xié)調(diào)組織工程建設(shè)中的基礎(chǔ) 主體 竣工等驗(yàn)收工作 全面協(xié)調(diào)與物業(yè)公司的工程交接工作 8 負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場收方簽證審核工作 9 復(fù)核進(jìn)場材料質(zhì)量和數(shù)量 10 實(shí)際掌握施工單位現(xiàn)場施工人員資格及數(shù)量 11 實(shí)際掌握施工進(jìn)度情況 及時向區(qū)域負(fù)責(zé)人反應(yīng)進(jìn)度滯后情況 12 對現(xiàn)場工程質(zhì)量進(jìn)行巡視 重點(diǎn)部位進(jìn)行旁站 13 實(shí)際測量現(xiàn)場簽證的工程數(shù)量 并拍攝照片進(jìn)行記錄 14 接受并完成部門及直接上級安排的相關(guān)工作事務(wù) 常規(guī)制度要求 15 工作范圍 建筑 結(jié)構(gòu)工程 內(nèi) 外裝工程 防水工程 門窗工程 道路工程 等等 水電專業(yè)工程師 給排水 暖通方面 1 負(fù)責(zé)協(xié)助給排水 暖通設(shè)計(jì)及設(shè)備 材料的選用工作 2 負(fù)責(zé)給排水 暖通專業(yè)工程圖紙的全部審核工作 包括審核圖紙內(nèi)工藝要求 材料 設(shè)備的選 用要求 3 負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目前期相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作 4 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作 協(xié)調(diào)市政配套管線施工工作 5 負(fù)責(zé)協(xié)助工作范圍內(nèi)分包施工單位的考察工作 6 負(fù)責(zé) 工作范圍內(nèi)分包施工單位進(jìn)場計(jì)劃 工作范圍內(nèi)材料 設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃 的編制 并控 制各單位 材料 構(gòu)配件的進(jìn)場時間 7 負(fù)責(zé)配合土建 整合電氣專業(yè)方面的工作 8 在工作范圍內(nèi) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工程進(jìn)行中的技術(shù)問題 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)理公司 施工單位的工作 使工程進(jìn)度 工程質(zhì)量達(dá)到公司的要求 對重點(diǎn)部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn) 收 并對各分項(xiàng)組織抽驗(yàn) 9 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織工程建設(shè)中的專業(yè)驗(yàn)收工作 配合完成物業(yè)公司的工程交接工作 10 負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作 11 工作范圍 室內(nèi) 外給排水工程 市政工程 消防工程 中水工程 水景工程 燃?xì)夤こ痰?及相關(guān)報(bào)批 驗(yàn)收手續(xù)等 強(qiáng) 弱電方面 1 負(fù)責(zé)協(xié)助參與強(qiáng) 弱電設(shè)計(jì)及設(shè)備 材料的選用工作 2 負(fù)責(zé)強(qiáng) 弱電專業(yè)工程圖紙的全部審核工作 包括審核圖紙內(nèi)工藝要求 材料 設(shè)備的選用要 求 3 協(xié)助項(xiàng)目前期相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作 4 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作 協(xié)調(diào)市政配套管線施工工作 5 負(fù)責(zé)協(xié)助參與工作范圍內(nèi)分包施工單位的考察工作 6 負(fù)責(zé) 工作范圍內(nèi)分包施工單位進(jìn)場計(jì)劃 工作范圍內(nèi)材料 設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃 的編制 并控 制各單位 材料 構(gòu)配件的進(jìn)場時間 7 負(fù)責(zé)配合土建 整合排水 暖通 燃?xì)獾葘I(yè)工作 8 在工作范圍內(nèi) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工程進(jìn)行中的技術(shù)問題 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)理公司 施工單位的工作 使工程進(jìn)度 工程質(zhì)量達(dá)到公司的要求 對重點(diǎn)部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進(jìn)行專項(xiàng) 驗(yàn)收 并對各分項(xiàng)組織抽驗(yàn) 9 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織工程建設(shè)中的專業(yè)驗(yàn)收工作 配合完成物業(yè)公司的工程交接工作 10 負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作 11 接受并完成部門及直接上級安排的相關(guān)工作事務(wù) 常規(guī)制度要求 12 工作范圍 強(qiáng) 弱電工程 消防工程等及相關(guān)報(bào)批 驗(yàn)收手續(xù)等 景觀專業(yè)工程師 1 負(fù)責(zé)協(xié)助參與景觀設(shè)計(jì)及環(huán)境材料的選用工作 2 負(fù)責(zé)景觀專業(yè)工程圖紙的全部審核工作 包括審核圖紙內(nèi)施工要求 材料 設(shè)備的選用要求 3 負(fù)責(zé)協(xié)助參與景觀施工單位的考察及入圍工作 4 負(fù)責(zé) 景觀施工單位進(jìn)場計(jì)劃 景觀材料進(jìn)場計(jì)劃 的編制 并控制各單位 材料 構(gòu)配 件的進(jìn)場時間 5 負(fù)責(zé)配合土建 電氣 給排水 暖通 燃?xì)獾葘I(yè)工作 6 在工作范圍內(nèi) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工程進(jìn)行中的技術(shù)問題 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)理公司 施工單位的工作 使工程進(jìn)度 工程質(zhì)量達(dá)到公司的要求 對重點(diǎn)部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進(jìn)行專項(xiàng) 驗(yàn)收 并對各分項(xiàng)組織抽驗(yàn) 7 配合完成物業(yè)公司的工程交接工作 8 負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作 9 接受并完成部門及直接上級安排的相關(guān)工作事務(wù) 常規(guī)制度要求 10 工作范圍 室外環(huán)境工程 資料專業(yè)工程師 1 往來文件收發(fā) 傳閱 歸檔 2 信息監(jiān)控 上傳 3 竣工驗(yàn)收備案資料落實(shí) 4 部門日常內(nèi)務(wù)管理 5 接受并完成部門及直接上級安排的相關(guān)工作事務(wù) 常規(guī)制度要求 6 工作范圍 資料信息工作 2 22 2 項(xiàng)目工程部對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則項(xiàng)目工程部對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則 2 2 1總包單位管理原則總包單位管理原則 1 總包單位管理原則 利用合同條款和完善的管理制度對施工單位規(guī)范管理 有效控制 以充分調(diào)動施工單位的工 作自主性和積極性 達(dá)到互利雙贏的效果 2 對總包項(xiàng)目班子的管理 要求總包單位項(xiàng)目班子機(jī)構(gòu)健全 符合投標(biāo)文件和合同的規(guī)定 項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng) 甲方考察認(rèn)可 施工五大員應(yīng)持證上崗 3 對項(xiàng)目管理程序的管理 項(xiàng)目施工應(yīng)制定施工組織設(shè)計(jì)和各項(xiàng)施工方案 施工過程程序應(yīng)遵循施工合同 建設(shè)工程質(zhì) 量管理?xiàng)l例 建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范以及甲方各項(xiàng)工程管理制度中的各項(xiàng)規(guī)定 工序交接 工序驗(yàn)收 隱蔽驗(yàn)收 中間驗(yàn)收 往來函件等均應(yīng)按規(guī)定程序進(jìn)行 4 現(xiàn)場配合協(xié)調(diào)的原則 總包單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工現(xiàn)場的總體配合協(xié)調(diào)工作 配合各參與建設(shè)的單位 為各分包單位提 供施工條件 并對其進(jìn)行質(zhì)量 安全各方面的總包管理 總包單位應(yīng)對甲方各種銷售行為進(jìn)行配 合和提供協(xié)助 5 文函往來管理原則 總包單位與各單位的文函往來應(yīng)遵守合同及其他管理制度的規(guī)定 對甲方發(fā)文應(yīng)在規(guī)定期限 內(nèi)進(jìn)行回復(fù) 對甲方指令應(yīng)貫徹執(zhí)行并進(jìn)行回復(fù) 如有異議的應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行書面回函 總 包單位發(fā)出函件內(nèi)容要清晰準(zhǔn)確 其時間及相關(guān)流轉(zhuǎn)程序按文件管理流程執(zhí)行 6 安全文明施工管理原則 總包總體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場安全文明施工管理 應(yīng)制定專項(xiàng)安全文明施工管理方案 成立安全文 明施工領(lǐng)導(dǎo)小組 安全主任應(yīng)持證上崗 協(xié)調(diào)管理現(xiàn)場參與建設(shè)各單位的安全文明施工 接受甲 方監(jiān)理及政府職能部門進(jìn)行安全文明施工檢查 7 施工單位工作檢查要點(diǎn) 見附表 1 1 xls 2 2 2監(jiān)理單位管理原則監(jiān)理單位管理原則 項(xiàng)目工程部應(yīng)為監(jiān)理機(jī)構(gòu)創(chuàng)造良好的工作條件 明確工作授權(quán) 使監(jiān)理機(jī)構(gòu)能按照我司工程 管理思想和要求開展監(jiān)理工作 監(jiān)理機(jī)構(gòu)在按 建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范 監(jiān)理合同 經(jīng)甲方審批的監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)則開展現(xiàn)場監(jiān)理 工作的同時 接受甲方項(xiàng)目工程部的現(xiàn)場管理和指令 項(xiàng)目總監(jiān)理工程師受甲方工程經(jīng)理的直接 領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目總監(jiān)和甲方項(xiàng)目工程部專業(yè)工程師共同統(tǒng)籌管理監(jiān)理機(jī)構(gòu)其他監(jiān)理人員的監(jiān)理工作 工程部經(jīng)理每月考核項(xiàng)目總監(jiān)的工作 項(xiàng)目總監(jiān)和甲方項(xiàng)目工程組專業(yè)工程師每月共同考核監(jiān)理 人員的工作 總監(jiān)職責(zé) 建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范 規(guī)定的監(jiān)理職責(zé) 甲方工程部經(jīng)理關(guān)于工程管理指派的其 他工作 監(jiān)理人員職責(zé) 建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范 規(guī)定的監(jiān)理職責(zé) 甲方工程部關(guān)于工程管理而指派的 其他工作 甲方工程部現(xiàn)場指令 激勵機(jī)制 根據(jù)監(jiān)理合同制定相應(yīng)的激勵機(jī)制和現(xiàn)場補(bǔ)貼方案 鼓勵監(jiān)理機(jī)構(gòu)各監(jiān)理人員 監(jiān)理工作檢查要點(diǎn) 見附表 2 第三章 項(xiàng)目的范圍劃分第三章 項(xiàng)目的范圍劃分 3 13 1 項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目總平面圖 見附圖 3 標(biāo)段劃分圖 2 xls 3 23 2 總承包商施工范圍劃分總承包商施工范圍劃分 3 2 13 2 1 施工范圍劃分原則施工范圍劃分原則 在保證工程質(zhì)量 進(jìn)度及設(shè)計(jì)效果的前提下 能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式 專業(yè)性較強(qiáng) 且總包不具備相應(yīng)資質(zhì)的工程應(yīng)由專業(yè)分包商承包 如防水施工 電梯施工等 1 劃分為 2 3 個施工段 以利于銷售層次的需求 2 物業(yè)類型相近 以利于總包單位合理安排人 材 機(jī)及流水施工 3 場地集中 便于施工 4 有利于工程管理 驗(yàn)收 備案等工作 3 2 23 2 2 施工范圍劃分方案施工范圍劃分方案 根據(jù)以上原則 經(jīng)討論 確認(rèn)按以下方案劃分 共二個施工段 示范區(qū) 一期 1 2 棟 7 棟 9 10 棟和兩棟商業(yè)樓 建筑面積約 9 47 萬 m2 二 期 3 6 棟 8 棟 建筑面積約 9 5 萬 m2 3 23 2 總承包商 分包商的工作范圍總承包商 分包商的工作范圍 工程承包合同和建設(shè)單位工作指令范圍內(nèi)的建筑 結(jié)構(gòu) 水電等施工內(nèi)容 對甲方另行分包 甲供材料設(shè)備供應(yīng)商等承擔(dān)配合 協(xié)助等方面的工作內(nèi)容 竣工后的建筑垃圾及時清理 成品保 護(hù) 竣工前和移交給物業(yè)公司前的外墻面磚的清洗 現(xiàn)場協(xié)調(diào) 現(xiàn)場配合驗(yàn)收 保修期內(nèi)維修和 保修 因質(zhì)量問題引起的維修和更換 技術(shù)指導(dǎo)及技術(shù)培訓(xùn)等 3 33 3 專業(yè)分包工程 甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單專業(yè)分包工程 甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單 3 2 3 1 專業(yè)分包工程清單 序號序號分包工程分包工程備注備注 1 白蟻防治工程 2 弱電智能化 有線電視 電話 網(wǎng)絡(luò)信息工程 3 電梯工程 4 高低壓變配電工程與 10KV 供電線路工程 5 柴油發(fā)電機(jī)組安裝及機(jī)房環(huán)保降噪工程 C Documents and Settings myadm 桌面 管理策劃書 分期分段平面示意圖4 9 附圖3 dwg 6 雕塑 建筑小品 7 小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng) 信報(bào)箱 8 消防工程 含地下室通風(fēng)系統(tǒng) 9 燃?xì)夤こ?含抄表系統(tǒng) 10 發(fā)電機(jī)房防噪工程 11 變頻供水設(shè)備供貨及安裝 12 室外環(huán)境配套構(gòu)筑物裝修工程 不含土建結(jié)構(gòu) 13 游泳池設(shè)備及水景設(shè)備安裝工程 14 小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施 15 室外園林綠化工程 16 泛光工程 17 人防設(shè)備安裝工程 18 基礎(chǔ) 樁基檢測工程 19 室內(nèi)環(huán)境檢測工程 20 21 22 23 24 3 2 3 1 甲購材料設(shè)備及甲定乙購材料設(shè)備清單 甲購材料設(shè)備清單 序 號 編號材料 設(shè)備 名稱 序 號 編號材料 設(shè)備 名稱 11 22 33 44 55 66 甲定乙購材料設(shè)備清單 序 號 編號材料 設(shè)備 名稱序號編號材料 設(shè)備 名稱 一建筑裝飾材料二安裝材料 1 住宅外墻面材 1 母線槽 2 商業(yè)外墻面材 2 電纜橋架 A B 3 電梯廳及前室地 墻面 材 3 三箱 電表 照明 動力 4 景觀小品雕塑等 4 應(yīng)急照明 5 水 電主材 含配電箱 5 出口指示燈 單 雙面 6 水 電配件 6 風(fēng)機(jī) 7 門 窗主材 7 潛污泵 8 門 窗配件 8 泡沫罐 9 防水工程 9 減壓閥 10 欄桿及防腐涂料工程 10 消火栓 11 保溫材料 11 開關(guān)插座 12 架空層頂 墻 地面材 12 PVC 電線管 13 景觀硬景 鋪裝面材 13 電梯廳 住宅大堂燈具 14 商品混凝土 14 廚房煙道 15 外墻面鋪訂鋼絲網(wǎng) 15 16 鋼筋 16 17 砌體材料 17 第四章 工程進(jìn)度管理第四章 工程進(jìn)度管理 4 14 1 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 見附表 3 佛山勁嘉房產(chǎn) 金棕櫚園項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 4 24 2 工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 見附表 4 金棕櫚園工程分期施工節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃 4 34 3 工程進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn)工程進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn) 圍繞工程特性 營銷要求 結(jié)合工程地質(zhì) 施工總平面布置 人材機(jī)組織等多方面考慮 本項(xiàng)目主要計(jì)劃控制的時間點(diǎn)有 正式開工時間 基礎(chǔ)及樁基礎(chǔ)達(dá)成檢測驗(yàn)槽通過時間 地 下室結(jié)構(gòu)封頂時間 銷售條件達(dá)成時間 含展示區(qū) 砌體進(jìn)場時間 結(jié)構(gòu)封頂時間 外架拆除時 間 配套工程進(jìn)場時間 景觀完成時間 分戶驗(yàn)收通過時間和分期開發(fā)時間節(jié)拍 通過對上述計(jì)劃控制時間點(diǎn)的合理計(jì)劃 逐級分解 緊密過程監(jiān)控和修正等手段來確保計(jì)劃 的可執(zhí)行性 嚴(yán)肅性 有效性 保證項(xiàng)目按期實(shí)現(xiàn)其計(jì)劃價值 整個項(xiàng)目分期開工 根據(jù)地質(zhì)條件其強(qiáng)風(fēng)化 中 微風(fēng)化分布較淺且層厚不均勻 一期地 下結(jié)構(gòu)因工程結(jié)構(gòu)特性 高 低跨需按施工段節(jié)拍流水 深 淺 樁 基礎(chǔ)將影響總包施工工序 安排 配合銷售要求 樣板房在 2012 年 12 月 28 日交付 且在一期施工區(qū)域內(nèi) 主體外架須于 3 層以上懸挑設(shè)置 同時需要考慮施工安全及施工平面布置的合理性 增加主體施工材料 機(jī)具等 的垂直和水平運(yùn)輸時間 影響工期控制 配合銷售要求 2012 年 12 月 31 日展示區(qū)需完成室外 架空層景觀工程 與主體工程交叉 作業(yè) 同步施工 總包施工的工序安排難度大 項(xiàng)目永久用水用電市政接入未進(jìn)用地紅線內(nèi) 項(xiàng)目永久用水用電需于用地紅線外約 5 公里 通過市政接入 燃?xì)庑栌谟玫丶t線外約 1 公里內(nèi)通過市政接入 從而增加整體控制工期的難度 外墻采用外保溫措施 外墻面作業(yè)工序增加 外架拆除時間加長 影響室外綜合管線的進(jìn) 3 doc 4 doc 場作業(yè) 4 44 4 工程進(jìn)度控制措施工程進(jìn)度控制措施 4 4 14 4 1 總包施工進(jìn)度計(jì)劃審核總包施工進(jìn)度計(jì)劃審核 總包單位確定后 項(xiàng)目開工前 總承包商根據(jù)施工合同要求編制 施工組織設(shè)計(jì) 和 項(xiàng)目 總施工進(jìn)度計(jì)劃 上報(bào)監(jiān)理公司 監(jiān)理公司審核總承包商 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 的合理性和可行性 與以及 施工組織設(shè)計(jì) 中有關(guān)施工進(jìn)度計(jì)劃的技術(shù)保證措施和項(xiàng)目管理保證措施的有效性 審核通過后 則轉(zhuǎn)送工程部 審核 工程部著重審核總承包商 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 與 施工組織設(shè)計(jì) 的各關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的 符合性 對其中配合銷售的工作應(yīng)由具體的安排 對其中的不符合項(xiàng) 督促總包單位進(jìn)行整改 審批通過后的 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 將作為 總包合同的一部分 總承包商按批準(zhǔn)的 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 組織施工 監(jiān)理公司按此計(jì)劃進(jìn) 行監(jiān)督 工程部負(fù)責(zé)計(jì)劃的監(jiān)管 糾編 處罰 4 4 2 施工過程中施工進(jìn)度計(jì)劃審核施工過程中施工進(jìn)度計(jì)劃審核 施工總承包商按照 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 編制施工月度計(jì)劃 并細(xì)化至周計(jì)劃 以至于日 計(jì)劃 監(jiān)理公司予以審核各細(xì)部計(jì)劃與 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 的符合性和合理性 并上報(bào)工程 部批準(zhǔn) 4 4 3 總包施工協(xié)調(diào)管理總包施工協(xié)調(diào)管理 對于甲方分包工程和甲方供貨材料 總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費(fèi) 將其納入總包管 理范圍之內(nèi) 總包在編制 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 時 應(yīng)充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料 的影響 將其編制在內(nèi) 施工過程中 總包應(yīng)按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進(jìn)場 為其提供必要的作業(yè)條 件和作業(yè)環(huán)境 監(jiān)理公司 工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲方分包程 甲供材料供應(yīng)商的關(guān)系 總承包商按照 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 和各細(xì)部施工計(jì)劃 組織施工 每周監(jiān)理例會 工程部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上周工程完成情況 與上周施工計(jì)劃作對比 對 工期滯后情況 監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因 制定切實(shí)可行的趕工措施方案 以滿足月度施 工計(jì)劃 該方案報(bào)工程部批準(zhǔn)并存檔 每月總承包商提交 工程月報(bào) 工程部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上月工程完成情況 與上月施工 計(jì)劃作對比 對工期滯后情況 監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因 制定切實(shí)可行的趕工措施方案 趕 工效果應(yīng)體現(xiàn)在下月施工進(jìn)度計(jì)劃中 以滿足 項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 該方案報(bào)工程部批準(zhǔn)并存 檔 4 4 4 獎懲機(jī)制獎懲機(jī)制 除了一般的獎懲制度外 在合同中 施工過程中根據(jù)需要 增加關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獎懲機(jī)制 配合銷 售工作 主體封頂 外架拆除等 工期目標(biāo)處罰措施 1 施工過程中的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃處罰標(biāo)準(zhǔn) 每一棟樓的每一個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)每拖延一天處罰 20000 50000 元 每一棟樓最少設(shè)置五個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 即 樁 基礎(chǔ)達(dá)成驗(yàn)槽通過 銷售條件達(dá)成 結(jié)構(gòu)封 頂 外腳手架拆除 單體竣工 2 銷售條件達(dá)成和整體工程的竣工備案驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)時間計(jì)劃 每拖延一天處罰 5 萬元以上 不足 一天按一天算 提前達(dá)成計(jì)劃最低獎勵 5 萬元 4 4 5 甲方分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃控制甲方分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃控制 各分包商在進(jìn)場前 工程部對其施工周期要求進(jìn)行交底 各分包商按照要求編制 施工進(jìn)度 計(jì)劃 并上交 施工組織設(shè)計(jì) 工程部聯(lián)合監(jiān)理公司 總包單位審核是否符合 項(xiàng)目總施工進(jìn) 度計(jì)劃 要求 并審核 施工組織設(shè)計(jì) 中機(jī)械設(shè)備配置 人力資源配置 材料供應(yīng)計(jì)劃能否滿 足施工進(jìn)度要求 提出整改意見 反饋給各分包商 各分包商修正后重新報(bào)審 4 4 6 工程部內(nèi)部計(jì)劃協(xié)調(diào)工程部內(nèi)部計(jì)劃協(xié)調(diào) 工程部與成本部 設(shè)計(jì)部 營銷部溝通 在充分考慮 總包 分包 甲供 限價及指定品牌 材料清單 招投標(biāo)計(jì)劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 營銷計(jì)劃的基礎(chǔ)上 根據(jù) 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 要求 編制 切實(shí)可行的相關(guān)工作計(jì)劃 當(dāng)施工計(jì)劃 招投標(biāo)計(jì)劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 營銷計(jì)劃中某一項(xiàng)發(fā)生變化時 工程部組織召開工程 協(xié)調(diào)會 在不影響公司 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 關(guān)鍵目標(biāo)的前提下 協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計(jì)劃 對影響 公司 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 關(guān)鍵目標(biāo)的 應(yīng)上報(bào)公司總經(jīng)理層 工程部將調(diào)整后的 工程分期施工節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃 下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商 總承包商相 應(yīng)調(diào)整施工計(jì)劃 重新報(bào)監(jiān)理公司和工程部審核 附 附表 5 設(shè)計(jì)需求計(jì)劃 附表 6 招標(biāo)需求計(jì)劃 4 4 7 現(xiàn)場交通情況現(xiàn)場交通情況 本項(xiàng)目位置外部交通方便 對于施工材料 設(shè)備及物質(zhì)的進(jìn)出場等較為有利 因場地條件 規(guī)劃總平設(shè)計(jì)等的限制在施工總平面布置時須充分考慮施工場地內(nèi)的臨時施工通道的合理布置 以保證有利于工期的實(shí)現(xiàn) 具體措施及場內(nèi)臨時交通環(huán)境見 施工總平面布置圖 4 4 8 民擾情況民擾情況 總包作業(yè)時間和施工噪音按照佛山市安全文明有關(guān)規(guī)定合理執(zhí)行 減少擾民現(xiàn)象 開發(fā)部負(fù) 責(zé)與周邊政府和派出所的聯(lián)系和溝通 工程部協(xié)助處理現(xiàn)場接待事宜等 借助社會力量解決民擾 現(xiàn)象 減少影響 4 4 9 對外協(xié)調(diào)工作對外協(xié)調(diào)工作 開發(fā)部須積極與質(zhì)量監(jiān)督安全監(jiān)督站 煤氣公司 電力局 自來水公司 通信 有線電視等 政府 行業(yè)部門的溝通 提前聯(lián)絡(luò) 支持工程部將各項(xiàng)配合工作按時完成 從而保證 項(xiàng)目總體 開發(fā)計(jì)劃 的順利實(shí)現(xiàn) 第五章 工程質(zhì)量及安全文明管理第五章 工程質(zhì)量及安全文明管理 5 1 工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo)工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo) 5 1 1 工程質(zhì)量管理目標(biāo)工程質(zhì)量管理目標(biāo) 分項(xiàng)工程全部全格 且達(dá)到 85 優(yōu)良率 分部工程 100 合格 單位工程 100 合格 檢驗(yàn)批 分項(xiàng)工程返修率小于 3 5 1 2 安全文明施工管理目標(biāo)安全文明施工管理目標(biāo) 杜絕重大傷亡事故 月度輕傷率小于 2 月度安全文明檢查評分大于 85 分 5 1 3 質(zhì)量與安全管理獎罰措施質(zhì)量與安全管理獎罰措施 1 質(zhì)量目標(biāo)獎罰措施 工程施工過程中 業(yè)主和監(jiān)理每周對總包進(jìn)行檢驗(yàn)批一次性合格率 90 分 和其它質(zhì)量 管理 10 分 綜合評分 周得分低于 85 分 罰 1000 元 月平均得分低于 85 分 罰 5000 元 月平均得分高于 95 分 每月獎勵 5000 元 日常質(zhì)量管理獎罰參照公司 流程管理文件 中 工程質(zhì)量管理流程 部分執(zhí)行 2 文明施工的目標(biāo)處罰措施 工程施工過程中 業(yè)主和監(jiān)理每周對總包進(jìn)行綜合評分 周得分低于 85 分 罰 1000 元 月平均得分低于 85 分 罰 5000 元 月平均得分高于 95 分 每月獎勵 5000 元 日常安全文明施工管理獎罰參照公司 流程管理文件 中 安全文明施工管理流程 部 分執(zhí)行 5 2 質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想 5 2 1 優(yōu)選隊(duì)伍 杜絕多層轉(zhuǎn)包優(yōu)選隊(duì)伍 杜絕多層轉(zhuǎn)包 1 選擇承包方時 要考察承包方的成本構(gòu)成 管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)我們的成本控制目標(biāo)是有 必要的 2 杜絕層層轉(zhuǎn)包是我們選擇承包商的重要指標(biāo) 優(yōu)先選擇高效 重信譽(yù) 管理組織扁平化 管 理成本低的工程公司 3 提高自身管理能力 在一個項(xiàng)目按專業(yè)分工 適當(dāng)拆分分包 增加甲供比例 廣泛進(jìn)行社會 資源的整合 4 每次投標(biāo)的投標(biāo)方應(yīng)有足夠合格的數(shù)量 保證每次投標(biāo)的競爭性是很有必要的 5 2 2 強(qiáng)化過程監(jiān)督強(qiáng)化過程監(jiān)督 1 承建商的質(zhì)量保證體系 管理模式 管理水平 上級公司的支持等對工程質(zhì)量影響很大 2 強(qiáng)調(diào)過程監(jiān)管 加強(qiáng)對監(jiān)理公司的管理 通過監(jiān)理公司實(shí)施對承建商嚴(yán)格質(zhì)量控制 3 重點(diǎn)監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運(yùn)作 協(xié)調(diào)各方的關(guān)系 關(guān)注承建商的成本 控制 評價供方的表現(xiàn) 5 2 3 利用監(jiān)理的力量 強(qiáng)化質(zhì)量及安全控制利用監(jiān)理的力量 強(qiáng)化質(zhì)量及安全控制 1 監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量 進(jìn)度 安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位 并協(xié)助工程 部進(jìn)行成本控制 工程部依據(jù)監(jiān)理合同 包括招標(biāo)文件 投標(biāo)書 經(jīng)批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃 現(xiàn)行 的法規(guī)和規(guī)范 對監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項(xiàng)特別重要的工作 是保證項(xiàng)目管理正 常進(jìn)行的重要保證 2 現(xiàn)場工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進(jìn)行有效溝通 使其了解公司的管理思路 工作方式 盡快與 工程部合拍 3