房地產(chǎn)估價(jià)師考試開發(fā)經(jīng)營(yíng)總結(jié)資料.doc

第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。1.1投資與房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財(cái)富或賺取利潤(rùn)，以滿足未來(lái)的消費(fèi)。這樣就會(huì)經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。1.1.1投資1.1.1.1投資的概念在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來(lái)報(bào)酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，“報(bào)酬”則是將來(lái)的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著投資學(xué)一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來(lái)收益而做出的決定。一般來(lái)說，投資（Investment）是指經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡(jiǎn)單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。在有關(guān)國(guó)際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。（1）以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付請(qǐng)求權(quán)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營(yíng)特權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。（2）以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國(guó)家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱為直接投資者，后者的實(shí)體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期關(guān)系，且投資者對(duì)所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。（3）以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國(guó)界流動(dòng)，這種跨國(guó)界的交易是在一種對(duì)外新建或者收購(gòu)?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動(dòng)的東道國(guó)政策，而不是針對(duì)投資來(lái)定義的。國(guó)際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統(tǒng)計(jì)國(guó)際收支平衡。1.1.1.2 投資的分類從總體上來(lái)說，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購(gòu)買、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，我國(guó)固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式：（1）我國(guó)固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資，國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。（2）按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同，投資可分為國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等。（3）按資金來(lái)源的不同，投資可分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。（4）按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購(gòu)置和其他費(fèi)用投資。1.1.1.3 投資的特性（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從靜態(tài)的角度來(lái)說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)說，投資則是為了獲得未來(lái)的報(bào)酬而采取的經(jīng)濟(jì)行為。（2）投資具有時(shí)間性。即投入的價(jià)值或犧牲的消費(fèi)是現(xiàn)在的，而獲得的價(jià)值或消費(fèi)是將來(lái)的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來(lái)獲得報(bào)酬，在時(shí)間上總要經(jīng)過一定的間隔。這表明投資是一個(gè)行為過程，這個(gè)過程越長(zhǎng)，未來(lái)報(bào)酬的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大。（3）投資的目的在于得到報(bào)酬（即收益）。投資活動(dòng)是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段，以賺取未來(lái)價(jià)值為目標(biāo)。未來(lái)價(jià)值超過現(xiàn)在價(jià)值，投資者方能得到正報(bào)酬。投資的報(bào)酬可以是各種形式的收入，如利潤(rùn)、利息、股息，可以是價(jià)格變動(dòng)的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財(cái)富的保值或權(quán)利的獲得。（4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性?，F(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來(lái)可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險(xiǎn)。1.1.1.4 投資的作用（1）投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動(dòng)力。同時(shí)由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長(zhǎng)。其次，投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；通過投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目的投資。為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國(guó)政府采取了積極的財(cái)政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組研究報(bào)告指出“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)?！保?）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來(lái)考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行也離不開投資活動(dòng)。（3）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴(kuò)大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件；非生產(chǎn)性投資則可以促進(jìn)社會(huì)福利和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加勞動(dòng)者收入。從而使人民生活水平得到改善和提高。（4）投資有利于一國(guó)的國(guó)內(nèi)穩(wěn)定和國(guó)際交往。首先，如前所述，投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由于經(jīng)濟(jì)是政治的基礎(chǔ)。因此經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展必然有利于國(guó)家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會(huì)呈現(xiàn)出安定團(tuán)結(jié)的景象。此外，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化以及科學(xué)技術(shù)、機(jī)器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個(gè)狹小的國(guó)內(nèi)概念，而是逐漸趨于國(guó)際性，國(guó)際投資成為現(xiàn)代國(guó)際交往的主要形式。通過直接或間接的國(guó)際投資，各國(guó)可以共同利用國(guó)際市場(chǎng)，利用國(guó)際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國(guó)際上的先進(jìn)技術(shù)，并將本國(guó)經(jīng)濟(jì)推向世界經(jīng)濟(jì)體系，從而大大加快本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，在國(guó)際交往和競(jìng)爭(zhēng)中樹立本國(guó)形象。1.2房地產(chǎn)投資的特性1.2.1位置固定性或不可移動(dòng)性位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無(wú)形的財(cái)產(chǎn)來(lái)說，如果持有人所在地沒有交易市場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤(rùn)，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。1.2.2壽命周期長(zhǎng)土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租客問津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的類型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。1.2.3適應(yīng)性適應(yīng)性，是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問題。按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來(lái)改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬(wàn)一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。1.2.4各異性各異性，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號(hào)，不僅對(duì)建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來(lái)說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。1.2.5政策影響性政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。1.2.6專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性，是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計(jì)劃，與物業(yè)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。1.2.7相互影響性相互影響性，是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。1.3房地產(chǎn)投資的形式與利弊1.3.1房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。1.3.2房地產(chǎn)直接投資1.3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。1.3.2.2房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。1.3.3房地產(chǎn)間接投資1.3.3.1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤(rùn)北京置地等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。1.3.3.2投資于房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)投資信托公司（REITs），是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票，成了千百萬(wàn)個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。1.3.3.3購(gòu)買住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國(guó)住房市場(chǎng)住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展，在中國(guó)推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國(guó)的投資市場(chǎng)上。所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。1.3.4房地產(chǎn)投資的利弊1.3.4.1房地產(chǎn)投資之利在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。（1）相對(duì)較高的收益水平房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)^100%.房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說，收益水平是相對(duì)較高的。（2）能夠得到稅收方面的好處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說，建筑物隨著其樓齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。從另外一個(gè)角度來(lái)說，即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負(fù)值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來(lái)充抵其他投資的凈經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處。因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自住住宅的政策來(lái)看，這種投資往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無(wú)須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。（4）能抵消通貨膨脹的影響通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格水平上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹（expetedinflation）和非預(yù)期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國(guó)和英國(guó)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體物價(jià)水平的上漲率。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%6%的凈增長(zhǎng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問題，即1998年2000年香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)買房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下，從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。（5）提高投資者的資信等級(jí)由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。1.3.4.2房地產(chǎn)投資之弊房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在：（1）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無(wú)損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。（2）投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。（3）投資回收周期較長(zhǎng)。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng)，要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。（4）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說，他們實(shí)際上可以通過購(gòu)買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。1.4房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì)選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。1.4.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念1.4.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖11所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大、B次之、A最小。例如，物業(yè)l為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。1.4.1.2風(fēng)險(xiǎn)與不確定性風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。1.4.1.3風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：（1）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？（2）相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？（3）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，我們將在本書的第7章進(jìn)行適當(dāng)介紹。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。1.4.2系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。1.4.2.1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。1.4.2.2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩（某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。從總體上來(lái)說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，也就是說當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)，也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。1.4.2.3周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為1820年，香港為78年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。1.4.2.4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。1.4.2.5利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著，因?yàn)楸M管抵押貸款和率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際上是將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(zhǎng)期抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國(guó)各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì)下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊懀驗(yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買價(jià)格也就會(huì)大為降低。1.4.2.6政策風(fēng)險(xiǎn)政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。1.4.2.7政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。1.5風(fēng)險(xiǎn)與投資組合投資組合理論涉及到較深的數(shù)學(xué)知識(shí)，因此我們?cè)诖藘H介紹其基本原理，以及這種原理對(duì)房地產(chǎn)投資分析的指導(dǎo)作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機(jī)構(gòu)投資者的增長(zhǎng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。為此，我們?cè)谶@里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。1.5.1投資組合理論投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來(lái)說，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上去呢、還是分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì)選擇后一種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去獲得高額收益的機(jī)會(huì)，但他也不至于血本無(wú)歸。基金會(huì)的資金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因?yàn)榛鹜顿Y的首要前提就是基金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿足了這兩個(gè)前提，才會(huì)有收益最大化的目標(biāo)。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)大陸的投資不能超過其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。1.5.2資本資產(chǎn)定價(jià)模型由上述投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。在該模型分析下，一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似?；谶@個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。在房地產(chǎn)投資評(píng)估的過程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。一些影響開發(fā)利潤(rùn)的因素如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場(chǎng)資料推算出來(lái)，但折現(xiàn)率的確定卻比較困難。有時(shí)，估價(jià)師會(huì)采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準(zhǔn)確，因?yàn)殡m然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了投資的積極性。確定折現(xiàn)率的理想的方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂機(jī)會(huì)成本，是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。這個(gè)收益差不多等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，例如國(guó)家債券的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個(gè)機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬（RiskPemium）。假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.4，那么，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為：R=10%+0.4（20%-10%）=14%新西蘭的布朗教授（G.R.BROWN）曾經(jīng)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)來(lái)測(cè)算它們的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。他首先假設(shè)了在1984年英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，通過回歸模型，他計(jì)算出各子市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益）為：零售商業(yè)用房1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69.風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象。這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個(gè)別子市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下：零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14.通過這個(gè)模型的計(jì)算，再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國(guó)家債券的收益率是9%，則可測(cè)算出每一個(gè)子市場(chǎng)應(yīng)利用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%.以上很粗略地介紹了從宏觀的角度來(lái)分析整體投資市場(chǎng)在不同投資組合條件下的具體表現(xiàn)。并借助這些投資學(xué)的理論，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或?yàn)槠涮峁╊檰柗?wù)的專業(yè)人員，要想準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念。2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義：房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與未來(lái)趨勢(shì)。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類，包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。（1）社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。（4）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。（5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。（6）技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。（8）國(guó)際環(huán)境，是指國(guó)外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國(guó)際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國(guó)家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國(guó)的影響和一國(guó)對(duì)國(guó)家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過程。2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素2.1.3.1影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長(zhǎng)。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策。2.1.3.2影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：（1）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供給及人們對(duì)房地產(chǎn)租金價(jià)格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際租金水平的變化。（2）信息、通訊技術(shù)水平的提高。（3）生產(chǎn)方式和工作方式。（4）人文環(huán)境的變化。（5）自然環(huán)境的變化。（6）政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設(shè)8.5萬(wàn)套住宅的