第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟微觀分析.ppt

房地產(chǎn)市場 第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求 一 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場 是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所 更進一層說 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和 其內(nèi)涵既包括土地 房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為 又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)買賣交易以及租賃 典當 抵押等各類經(jīng)濟活動 從經(jīng)濟關(guān)系分析 房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合 體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟利益關(guān)系 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的載體 健全的房地產(chǎn)市場 是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提 是房地產(chǎn)企業(yè)運行不可缺少的外部環(huán)境 二 房地產(chǎn)市場需求 一 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點1 房地產(chǎn)需求的涵義從微觀經(jīng)濟的角度看 房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費者 包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費主體和個人消費者 在特定的時期內(nèi) 一定的價格水平上 愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量 這里所說的需求不同于通常意義的需要 而是指有支付能力的需求 即有效需求 從宏觀經(jīng)濟的角度看 房地產(chǎn)需求是指社會對房地產(chǎn)市場的總需求 而在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量 包括實物總量和價值總量 2 房地產(chǎn)需求的特點房地產(chǎn)商品是與土地密切聯(lián)系的特殊商品 房地產(chǎn)需求具有顯著的特點 1 房地產(chǎn)需求的整體性 土地是房屋的物質(zhì)載體 而房屋是地基的上層建筑 因而房地產(chǎn)需求既包含了對房產(chǎn)的需求 也包含了對地產(chǎn)的需求 是對房地產(chǎn)統(tǒng)一體的需求 決不可以也不可能把二者分離開來 這就決定了房地產(chǎn)商品空間的固定性 效用的長期性和價值量的巨額性 由此引發(fā)房地產(chǎn)需求的特殊性和對房地產(chǎn)市場需求分析的復(fù)雜性 2 房地產(chǎn)需求的區(qū)域性 由于房地產(chǎn)空間的固定性 具有不動產(chǎn)的特性 其位置不可移動 這就決定了房地產(chǎn)需求的地區(qū)性別強 一方面 一定地域或一個城市房地產(chǎn)市場需求絕大部分來自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求 即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區(qū)才能形成實際需求 另一方面 在同一城市的不同地段房地產(chǎn)市場需求也可以有很大差異 如在市中心地區(qū) 次中心地區(qū)和城市郊區(qū) 人口密集度 地區(qū)級差和房價等不同 都會形成不同的房地產(chǎn)需求 要求房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時 要認真分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場需求 使供給與地區(qū)需求相適應(yīng) 同時 也要求地區(qū)政府在處理供求關(guān)系時 必須根據(jù)地區(qū)市場需求 組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給和需求的總量平衡 3 房地產(chǎn)需求的層次性 主要是針對住宅房地產(chǎn) 包括兩層含義 第一層 是指住宅的功能性需求層次 住宅作為生活資料 可以滿足人們生存性需求 享受性需求和發(fā)展性需求 適應(yīng)這種需求的變化趨勢 住宅的設(shè)計 房型 設(shè)施 科技含量 環(huán)境與品位也要不斷提高 第二層 是指住房消費需求的結(jié)構(gòu)性層次 由于居民的收入結(jié)構(gòu)和購房承受能力是區(qū)分為不同層次的 因而相應(yīng)的住宅消費需求結(jié)構(gòu)也劃分為不同層次 從檔次結(jié)構(gòu)看可以分為高檔住房 中檔住房和低檔住房 從價位結(jié)構(gòu)看可以分為高價位房 中價位住房和低價位住房等等 住房消費需求結(jié)構(gòu)的這種層次性 要求供給結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng) 從而達到二者之間的結(jié)構(gòu)平衡 如果高檔房 高價位房建設(shè)過多 超過高收入家庭的比例 可能因賣不出去而造成空置積壓 而如果中低檔次 中低價位房建設(shè)不足 則又有可能形成供不應(yīng)求 導(dǎo)致中低收入家庭的住房需求得不到滿足 現(xiàn)實經(jīng)濟生活中這兩種情況都會階段性存在 3 房地產(chǎn)需求的類型 1 生產(chǎn)性需求 是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求 其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者 如 工廠的廠房 商店的商鋪 辦公用房 服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求 這類需求直接同社會生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān) 是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求 房地產(chǎn)開發(fā)商要從生產(chǎn)性需求出發(fā) 提供符合需求的這類物業(yè) 2 消費性需求 是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求 主要是住宅房地產(chǎn)需求 其需求的主體是居民家庭 這類需求具有廣泛性和普遍性 居住消費需求占整個房地產(chǎn)市場需求的絕大部分 一般占總需求的70 80 左右 按住宅的分類 居住消費需求又可以分為 花園別墅需求 高層住房需求 多層住房需求 大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等 如何根據(jù)住宅消費需求的不同層次性 開發(fā)建設(shè)不同的居住物業(yè) 始終是房地產(chǎn)供應(yīng)商需要認真研究的課題 3 投資性需求 是指人們購置房地產(chǎn)作為一種價值形式儲存 在合適的時候再出售或出租 以達到保值增值的目的 它本質(zhì)上屬于獲利性的投資行為 房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價收入 房屋出租是為了獲得租金收入 房地產(chǎn)投資性需求可分為兩種 一種是長期性投資 購房后長期出租 等待房價上漲時再轉(zhuǎn)售 另一種是短期性投機炒作 在購買期房后炒高房價再在較短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手出售獲利 房地產(chǎn)投資性需求的作用有兩重性 一方面 它是市場經(jīng)濟的滑潤劑 有利于促進房地產(chǎn)市場繁榮 特別是在供過于求的情勢下 投資性購房能夠擴大需求 活躍市場 有助于供求平衡 這種積極作用正是投資性需求得以長期存在的緣由 但另一方面也應(yīng)看到可能出現(xiàn)的某些消極作用 過度投機可能增加房地產(chǎn)市場需求的水分和泡沫 造成需求旺盛的假象 加劇供求失衡 甚至出現(xiàn)房價大起大落的禍患 特別是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情勢下 短期投機性炒作人為抬高房價 不利于實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定 所以 對房地產(chǎn)投資性需求的政策選擇 應(yīng)把握恰當?shù)亩?國際上通行的適度的量化標準是 投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20 以下 此外 從需求對象來劃分 房地產(chǎn)市場需求還可以分為 本地人士需求 外省市人士需求和境外人士需求三種 二 影響房地產(chǎn)需求的主要因素1 國民經(jīng)濟發(fā)展水平一國或一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素 一般來說 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平呈現(xiàn)出一種正相關(guān)的關(guān)系 即一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高 相應(yīng)促使其房地產(chǎn)需求的水平也比較高 反之則相反 一個國家或地區(qū)某一時期國民經(jīng)濟發(fā)展速度快 這個時期房地產(chǎn)需求增長也比較快 反之則相反 國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)需求的影響作用主要來自兩個方面 一是投資規(guī)模 投資規(guī)模的擴大 拉動生產(chǎn)經(jīng)營性用房需求增加 從而擴大了對工業(yè)廠房 商鋪 辦公用房等需求 二是國民收入水平 隨經(jīng)濟發(fā)展國民收入增加 企業(yè)的擴大再生產(chǎn)能力提高 個人的可支配收入增長 必然會增大對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求 中國改革開放以來國民經(jīng)濟快速增長 促進了各類房地產(chǎn)需求急增 由此推動了現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)繁榮局面 2 居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)居民收入水平與房地產(chǎn)需求呈正方向變動的關(guān)系 從住宅消費需求的角度分析 在住房價格既定的前提下 居民的收入水平和消費結(jié)構(gòu)對住房需求具有決定性作用 首先 居民收入水平的提高直接拉動居住消費需求的增加 其次 居民收入水平的提高 還促使居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重大的質(zhì)的變化 主要表現(xiàn)在恩格爾系數(shù)下降 即花費在食品方面的比重減少 而花費在 住 和 行 上的比重增加 國際上發(fā)達國家住房消費支出一般占家庭年收入的三分之一左右 目前中國城市的恩格爾系數(shù)已降到37 7 按國際經(jīng)驗 當居民消費結(jié)構(gòu)的恩格爾系數(shù)處在40 50 之間時 正是住房需求旺盛 房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時期 近幾年來中國城市房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達 印證了這一點 3 房地產(chǎn)價格價格和需求量之間存在著反方向變動的關(guān)系 即在其他條件不變的情況下 房地產(chǎn)價格提高 會限制消費者對房地產(chǎn)的需求量 反之 房地產(chǎn)價格下降 會促使消費者對房地產(chǎn)商品的需求量上升 可見 房地產(chǎn)價格的高低對其需求量的多少 有著重要的調(diào)節(jié)作用 4 城市化水平城市化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢 城市化包括城市數(shù)量的增加 規(guī)模的擴大和城市人口的增多等 城市化水平的高低也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素 主要體現(xiàn)在 一是伴隨城市數(shù)量的增加和規(guī)模的擴大 必然要加快城市建設(shè) 例如 蓋更多的工廠 辦更多的商店 銀行 學(xué)校 醫(yī)院以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 從而對各類房地產(chǎn)提出更多更大的需求 二是城市人口的增多 既增加了對城市住宅的巨大需求 又增加了安排就業(yè)對生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)需求 三是城市建設(shè)的發(fā)展 需要進行舊區(qū)改造和實施重大建設(shè)工程 由此必然要進行舊城區(qū)的動拆遷 引致動拆遷戶的大量住房需求 世界各國城市化平均水平為60 發(fā)達國家高達80 目前中國的城市化率約在38 左右 預(yù)計到2020年將提高到60 大量農(nóng)村人口進城就業(yè)和生活 房地產(chǎn)市場的潛在需求很大 必將帶動中國房地產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展 5 國家有關(guān)經(jīng)濟政策國家的土地政策和財政政策的調(diào)整 會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大影響 進而影響房地產(chǎn)需求 同時房地產(chǎn)稅收政策的變動還會增加或減少購房者的負擔 發(fā)揮抑制或促進居民購房需求的作用 國家利率政策的調(diào)整 也會對房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求 投資性需求和消費性需求產(chǎn)生重大影響 首先是貸款利率的升高或降低 會影響投資成本和收益率 從而抑制或促進生產(chǎn)性需求和投資性需求 其次是貸款利率的升高或降低會從兩方面影響房地產(chǎn)消費性需求 一是對開發(fā)商貸款利率的高低 會直接影響房地產(chǎn)商品的價格變化 從而影響消費性房地產(chǎn)需求 二是對居民的住房貸款利率的變化 會增加或減少購房支出 從而影響消費性房地產(chǎn)需求 國家的住房政策也是影響住房需求的重要因素 6 消費者對未來的預(yù)期這是一種消費心理對房地產(chǎn)需求的影響 其中 主要是對未來經(jīng)濟發(fā)展形勢的預(yù)測 若預(yù)測樂觀 對房地產(chǎn)需求就會增加 反之 則相反 同時 也取決于對未來房價變化的預(yù)測 一般消費者都存在 買漲不買跌 的心理 當房價上升時 若消費者預(yù)期房價還會上漲 即使目前價格偏高 但今后存在上升空間 未來收益會促使消費者需求提前釋放 形成現(xiàn)實需求增長 這種情況在投資性需求方面表現(xiàn)得尤為明顯 因為投資性購房者的目的是投資獲利 預(yù)期房價上漲吸引其投資買房 而當房價下跌時 若消費者預(yù)期還會下跌 則他們往往會持幣待購 遲遲不肯入市 導(dǎo)致延期消費 此外 還有一種消費心理即 負債消費 觀念也會影響房地產(chǎn)需求 例如長期來的 即期消費 觀念 對住房消費信貸難以接受 會因購房支付能力的不足而影響住房需求 而當樹立起 負債消費 的現(xiàn)代消費觀念 在未來收入預(yù)期的基礎(chǔ)上 敢于 用明天的錢圓今天的住房夢 就會借助住房抵押貸款進入房市 從而擴大了住宅市場需求 三 房地產(chǎn)需求彈性前面對影響房地產(chǎn)需求的主要因素作定性分析 主要回答這些因素對房地產(chǎn)需求有什么影響 這里將作些定量分析 主要回答價格和收入變動因素對房地產(chǎn)需求有多大的影響作用 1 房地產(chǎn)需求的價格彈性根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的一般原理 房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率 它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度 用公式表示為 式中 Ed 房地產(chǎn)商品需求的價格彈性系數(shù) P 房地產(chǎn)商品價格 P 房地產(chǎn)商品的價格變動量 Q 房地產(chǎn)商品的需求量 Q 房地產(chǎn)商品需求的變動量 由于價格與需求量反方向變動 所在房地產(chǎn)需求的價格彈性系數(shù)應(yīng)為負值 但在實際運用時 為了方便起見 一般都取其絕對值 即Ed 0 當01時 稱這種商品需求富有價格彈性 即需求量變動對價格變動的反應(yīng)大 也就是需求量變動比率大于價格變動比率 從一般意義上講 當房地產(chǎn)價格在一定幅度內(nèi)變動時 房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性 這是因為對商品用房而言 由于區(qū)位條件至關(guān)重要 又難以替代 因此 在此時價格變動需求量的影響程度不大 對住房而言 由于是生活必需品 根據(jù)國外經(jīng)驗 當住宅的售價相當于住戶收入的3 6倍時 這時的需求缺乏價格彈性 但當房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時 房地產(chǎn)需求的價格彈性較大 這是因為房地產(chǎn)是耐用品 并且具有一定的容納彈性 因此當價格偏高時 消費者會緊縮正常需求量 導(dǎo)致住房需求量減少 上表情況表明 房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐折線 如圖4 1所示 OP表示價格 OQ表示需求量 D1ED2表示房地產(chǎn)需求的拐折需求曲線 在D1E段為房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性 即需求量變動比率小于其價格變動比率 其曲線表現(xiàn)為比較陡峭狀態(tài) 在D2E段為房地產(chǎn)需求富有價格彈性 即需求量變動比率大于其價格變動比率 其曲線表現(xiàn)為比較平坦狀態(tài) 而且這種 富有價格彈性 呈現(xiàn)出單向性 即價格上升時呈現(xiàn)這種趨勢 而價格下降時 則并不呈現(xiàn)這種趨勢 因此圖中D2E段畫得細一些 以示與D1E段的區(qū)別 在一些特殊場合 房地產(chǎn)需求的價格彈性會顯示出某些特殊的規(guī)律 故需視具體情況而定 2 房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率 它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度 用公式表示為 式中 EY 房地產(chǎn)需求的收入彈性系數(shù) Y 消費者的可支配收入 Y 消費者的可支配收入的變動量 Q 房地產(chǎn)商品的需求量 Q 房地產(chǎn)商品需求的變動量 由于價格與需求量同方向變動 所在房地產(chǎn)需求的價格彈性系數(shù)應(yīng)為正值 即EY 0 并且 當01時 稱這種商品需求富有收入彈性 即需求量變動對收入變動的反應(yīng)大 也就是需求量變動比率大于收入變動比率 從一般意義上講 房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和國民收入水平有密切的聯(lián)系 在發(fā)達國家 人們認為房地產(chǎn)需求是缺乏收入彈性的 即房地產(chǎn)需求變動對居民收入的變動是不敏感的 然而 在中國現(xiàn)階段 隨著住房制度改革的深化和居民收入水平的提高 城鎮(zhèn)居民正在把消費熱點移向住房 居民住房支出的比重將由2 3 增加到21世紀初的15 左右 這是一個很大的變化 因此 在現(xiàn)階段 房地產(chǎn)需求是富有收入彈性的 這是收入增加和消費結(jié)構(gòu)變化共同作用的結(jié)果 不同的房地產(chǎn)商品 其需求的收入彈性是不同的 例如 普通住宅面向廣大工薪階層 其需求的收入彈性較大 而高檔別墅 高檔商品住宅面向外商和高收入階層 其需求的收入彈性較小 四 房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求1 房地產(chǎn)潛在需求所謂房地產(chǎn)的潛在需求 是指居民對房地產(chǎn)商品消費的欲望按目前社會一般生活水平計算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量 即是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H的房地產(chǎn)購買力 但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求 由于潛在房地產(chǎn)需求是一定時期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值 因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求 潛在需求雖然不能作為提供現(xiàn)實供給的根據(jù) 但對規(guī)劃未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資決策有重要參考作用 所以政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定長期發(fā)展規(guī)劃時都要重視預(yù)測房地產(chǎn)潛在需求 2 房地產(chǎn)有效需求所謂房地產(chǎn)的有效需求 也就是前文提到的現(xiàn)實需求 從微觀經(jīng)濟的意義上來講 是指消費者在一定的時期內(nèi) 在每一價格的水平上愿意而且能夠購買的商品量 即有支付能力的需求 從宏觀經(jīng)濟的意義上來講 是指商品的總供給與總需求達到均衡狀態(tài)時的總需求 因此 分析房地產(chǎn)市場的有效需求 必須從微觀上把握有支付能力的需求 在宏觀上把握總供給與總需求的均衡 3 培育房地產(chǎn)市場有效需求的主要途徑培育房地產(chǎn)市場有效需求 要從兩方面努力 一方面 要增加有效供給 促進流通 使有支付能力的消費者買到合適的住房 另一方面 則要隨經(jīng)濟發(fā)展 增加收入 排除體制障礙 調(diào)整消費政策 支持居民買房 創(chuàng)造條件使?jié)撛谛枨蟊M快轉(zhuǎn)化為有效需求 具體來說 其主要途徑是 1 深化住房制度改革 實現(xiàn)住房分配貨幣工資化 引導(dǎo)消費者 愿意 購買商品住房 使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?2 發(fā)展經(jīng)濟 增加收入 提高消費者 能夠 購買商品住房的支付能力 3 理順流通環(huán)節(jié) 完善中介銷售服務(wù) 為消費者提供便捷周到的服務(wù) 4 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 降低成本 調(diào)整供給結(jié)構(gòu) 使之與消費需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng) 增強購房的承受能力 5 完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場 擴大住房消費信貸 支持居民買房 6 重視房地產(chǎn)市場總供給和總需求動態(tài)平衡 促進有效需求的形成 三 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給也是房地產(chǎn)市場的另一大要素 它依存于房地產(chǎn)需求 同時又對需求的實現(xiàn)和擴大產(chǎn)生積極的促進作用 一 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點1 房地產(chǎn)供給的涵義從微觀經(jīng)濟角度來看 房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi) 在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量 在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品 俗稱增量房 也包括過去生產(chǎn)的存貨 俗稱存量房 在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中 新增商品房供給又包括銷售的現(xiàn)房和期房 達到一定標準的預(yù)售房 在商品房供給中以供給方式劃分 又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種 從宏觀經(jīng)濟角度來看 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給 即在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量 包括實物總量和價值總量 房地產(chǎn)供給要具備兩個條件 一是出售或出租的愿望 這主要取決于價格為主的交易條件 二是供給能力 這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理水平 兩者缺一不可 但在市場經(jīng)濟條件下 以價格為主的交易條件是主要的 2 房地產(chǎn)供給的特點房地產(chǎn)商品是一種特殊商品 所以房地產(chǎn)供給具有自身的一些顯著特點 1 城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性城市土地是指作為城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地 它的供給分自然供給和經(jīng)濟供給兩類 自然供給是指自然界提供的天然可利用的土地 它是有限的 因此是剛性的 經(jīng)濟供給是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換 土地的經(jīng)濟供給 由于受自然供給剛性的制約 其彈性也是不足的 因此 從總體上說 城市土地的供給是有限的 剛性的 中國城市土地屬于國家所有 國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供給主體 因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場 房地產(chǎn)供給的這一特點 決定了其受土地供應(yīng)量 供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯 國家把住土地供應(yīng)的龍頭 便可以達到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的 因而土地供應(yīng)也就成為政府實施宏觀調(diào)控的重要手段 2 房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給一般分為三個層次 現(xiàn)實供給層次 儲備供給層次和潛在供給層次 這三個供給層次是動態(tài)變化的 現(xiàn)實供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進入流通領(lǐng)域 可以隨時出售和出租的房地產(chǎn) 通常也稱其為房地產(chǎn)上市量 其主要部分是現(xiàn)房 也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房 房地產(chǎn)的現(xiàn)實供給是房地產(chǎn)供給的主導(dǎo)和基本層次 它是房地產(chǎn)供給方行為狀態(tài) 并不等于房地產(chǎn)商品價值的實現(xiàn) 房地產(chǎn)商品價值的實現(xiàn)取決于供給和需求的統(tǒng)一 儲備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起來不上市 這是生產(chǎn)者的主動商業(yè)行為 與人們說的空置房是有區(qū)別的 空置房主要是指生產(chǎn)者想出售而一時出售不了的房地產(chǎn)商品 潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造 以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品 還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn) 但在未來可能改變其屬性而進入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品 認真分析房地產(chǎn)供給的這三個層次 對于科學(xué)地把握供給狀況和預(yù)測未來供給都具有重要意義 3 房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長 一般要二 三年 甚至數(shù)年 較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性 這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險性 即使房地產(chǎn)開發(fā)計劃在目前是可行的 但在數(shù)年后房屋建成投入市場時 也可能因市場發(fā)生變化 而造成積壓和滯銷 因此 科學(xué)地預(yù)測市場供求變化趨勢 對開發(fā)商投資決策極為重要 4 房地產(chǎn)供給的時期性房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期 短期和長期三種 所謂特短期又稱市場期 是指市場上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變 從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一段時期 所謂短期是指在此期間 土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變 但可變要素是可以變動的時期 因此所謂短期是可以對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時間 所謂長期是指在此期間 不但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動 而且可以與社會其他行業(yè)的資本互相流動 從而是對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時期 在長期內(nèi) 土地供應(yīng)量變動 房屋供應(yīng)量變動更大 二 決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析影響和決定房地產(chǎn)供給的因素是多方面的有以下因素 1 房地產(chǎn)市場價格房地產(chǎn)市場價格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素 一般而言 當價格低于某一特定水平 則不會有房地產(chǎn)供給 高于這一水平 才會產(chǎn)生房地產(chǎn)供給 而且供應(yīng)量隨著價格的上升而增加 隨價格的降低而減少 2 土地價格和城市土地的數(shù)量土地價格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分 中國城市中目前土地費用約占商品房總成本的30 左右 土地價格的提高 將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本 對此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會采用兩種可選對策 一是增加容積率 使單位建筑面積所含的地價比重下降 消化地價成本的上升 從而有利于增加房地產(chǎn)供應(yīng) 二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進度 從而會引起房地產(chǎn)供給的減少 城市房地產(chǎn)的供給能力 在很大程度上取決于能夠供給城市使用的土地數(shù)量 一般來說 一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平越高 特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高 則可提供給城市使用的土地就越多 換言之 城市土地的供給水平必須與經(jīng)濟發(fā)展 特別是農(nóng)業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng) 3 資金供應(yīng)量和利率由于房地產(chǎn)的價值量大 開發(fā)建設(shè)需投入大量資金 除自有資本金投入外 還需銀行等金融機構(gòu)開發(fā)貸款的支持 據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接和間接來自銀行貸款的約占60 依存度很高 因此 國家的貨幣政策對房地產(chǎn)供給的影響極大 若貨幣供應(yīng)量緊縮 對企業(yè)的開發(fā)貸款減少 建設(shè)資金緊缺 必然導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量下降 反之 當貨幣供應(yīng)量擴張 對企業(yè)的開發(fā)貸款增加 建設(shè)資金充裕 則房地產(chǎn)供給量上升 同時 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率的高低也會對房地產(chǎn)供給帶來重大影響 若銀行的貸款利率提高 會增加利息成本 在銷售價格不變的情況下勢必減少利潤 影響其開發(fā)積極性 導(dǎo)致供給量減少 反之則相反 所以 銀行的信貸政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素 4 稅收政策稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素 我國目前各種稅費約占房地產(chǎn)價格的10 15 如果實行優(yōu)惠稅收政策 減免稅收和稅收遞延 就會降低房地產(chǎn)開發(fā)成本 使同量資金的房地產(chǎn)實物量的供給增加 會提高開發(fā)商盈利水平 從而吸引更多的社會資本從事房地產(chǎn)開發(fā) 最終會增加房地產(chǎn)的供給量 反之 若增加稅費 會導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少 5 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力建筑材料如鋼材 木材 水泥 平板玻璃以及建筑陶瓷等 其供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ) 建筑能力包括建筑技術(shù)水平 裝備水平 管理水平以及建筑隊伍的規(guī)模等因素 是決定房地產(chǎn)供應(yīng)水平的直接因素 6 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期這種預(yù)期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展形勢 通貨膨脹率 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)需求的預(yù)期 以及對國家房地產(chǎn)信貸政策 稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等 其核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)商對盈利水平即投資回報率的預(yù)期 若預(yù)期的投資回報率高 開發(fā)商一般會增加房地產(chǎn)投資 從而增加房地產(chǎn)供給 若預(yù)期的投資回報率低 開發(fā)商一般會縮小房地產(chǎn)投資規(guī)?；蚍怕_發(fā)速度 從而會減少房地產(chǎn)供給 三 房地產(chǎn)供給彈性根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的一般原理 所謂房地產(chǎn)供給彈性 就是指供給的價格彈性 即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應(yīng)量變動的比率 它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度 用公式表示為 式中 Es 房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù) P 房地產(chǎn)商品價格 P 房地產(chǎn)商品的價格變動量 Q 房地產(chǎn)商品的供給量 Q 房地產(chǎn)商品供給的變動量 由于房地產(chǎn)價格與供給量同方向變動 所以房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)應(yīng)為正值 如前所述 房地產(chǎn)供給具有明顯的時期性 下面對不同時期的供給彈性 分別做簡要的闡述 1 特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長 特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化 因而房地產(chǎn)供給無彈性 即Es 0 如圖所示 OP表示價格 OQ表示供給量 S線表示房地產(chǎn)供給曲線 當價格低于某一特定水平時供給消失 因此S線與OQ線沒有相交 存在一段虛線的距離 無論價格從P0變化到P1或到P2 供給量總是Q0 因而S線表現(xiàn)為垂直于OQ線 2 短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化 因而土地供給無彈性 圖示同上 房地產(chǎn)可以通過可變要素的增減而改變其供給 但變動幅度不會很大 因此 房地產(chǎn)供給彈性較小 即0 Es 1 供給曲線S呈現(xiàn)出較為陡峭的狀態(tài) 3 長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大長期內(nèi)土地供給量可以變動 具有一定的彈性 房產(chǎn)的供給量變化更明顯 因此房產(chǎn)的供給彈性更大 兩種因素綜合在一起 使房地產(chǎn)供給富有彈性 即Es 1 如圖所示 供給曲線S呈現(xiàn)出較為平坦的狀態(tài) 以上三種情況是房地產(chǎn)供給彈性的一般規(guī)律 在特殊的條件下 也會發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象 例如 當房地產(chǎn)需求低迷而價格下降時 彈性系數(shù)也變成負值 其絕對值或大或小 但這只是一種特例 四 房地產(chǎn)市場的有效供給1 房地產(chǎn)市場有效供給的涵義房地產(chǎn)市場的有效供給是與有效需求相對應(yīng)的一個重要概念 在微觀經(jīng)濟上 房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的 正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量 因此 房地產(chǎn)的現(xiàn)實供給不等于有效供給 現(xiàn)實供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便 或者因房型落后 或者因售價太高 而難以實現(xiàn)銷售 就不成其為有效供給 在宏觀經(jīng)濟上 房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給 因此 有效供給就是適應(yīng)需求的供給 它不僅要求供給總量的有效 而且要求供給結(jié)構(gòu)的有效 2 增加房地產(chǎn)市場有效供給的主要途徑實現(xiàn)房地產(chǎn)有效供給的途徑是多方面的 主要有 1 在房地產(chǎn)供給的實物形態(tài)上 努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度房地產(chǎn)商品具有極強異質(zhì)性 也就是說 對于不同類型的需求 需要供應(yīng)不同類型的房地產(chǎn)商品相適應(yīng) 以住宅而言 由于不同的消費者層次在生活方式 文化素養(yǎng) 特別是支付能力的不同 使得他們對住房的功能 面積 規(guī)格和房型等的要求也是不同的 因此 要提高供給的有效性 就必須提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的適應(yīng)程度 在房地產(chǎn)市場普遍比較低迷的狀態(tài)下 仍有一些房地產(chǎn)商品暢銷 究其原因 主要是由于這部分供給符合社會的特定需求 因此 房地產(chǎn)開發(fā)商必須重視供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的問題 以市場為導(dǎo)向 生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)商品 2 在房地產(chǎn)的價值形態(tài)上 努力提高供給價格與支付能力的吻合程度據(jù)世界銀行的考察結(jié)論 住房價格與家庭年收人之比保持在3 6倍之間 居民才有購房支付能力 從理論上講 這時的供給價格 與支付能力吻合 是有效供給價格 然而 目前中國有些大城市中 一套普通商品房價格與家庭年收入之比在10倍以上 這樣的供給價格與支付能力不吻合 便形不成有效供給價格 因此 房地產(chǎn)價格的合理化是形成有效供給的重要途徑 3 在房地產(chǎn)供給的時期性上 努力體現(xiàn)一定超前性由于房地產(chǎn)是價值量大的超耐用商品 使用年限長達50年甚至百年以上 再加上建設(shè)周期長的特點 因此 房地產(chǎn)供給要形成有效供給必須具有一定的超前性 一般要保持20年不落后 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)標準 從設(shè)計 建筑外觀 內(nèi)在質(zhì)量 房型 功能 生態(tài)環(huán)境等方面 都要體現(xiàn)超前性 使市場供給的房地產(chǎn)商品為有遠見的消費者所歡迎 促進供給的實現(xiàn) 4 在房地產(chǎn)供給總量上 努力提高總供給與總需求的吻合程度從長遠看 社會對房地產(chǎn)的需求總是在不斷增長的 在這過程中 必須努力提高總供給與總需求的吻合程度 避免供大于求或供不應(yīng)求的局面持續(xù)地存在 保持總量平衡 才能持續(xù)有效地提高房地產(chǎn)資源的配置效率 四 房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡房地產(chǎn)供給和需求之間存在著均衡與非均衡兩種狀態(tài) 最終目的是為了實現(xiàn)相對的均衡 一 房地產(chǎn)市場供求均衡1 房地產(chǎn)供求均衡的涵義所謂房地產(chǎn)市場供求均衡 即供給與需求的均衡態(tài) 是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致 而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài) 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理 參看圖5所示 供給曲線S與需求曲線D的交點E稱為均衡點 在均衡點上 供給與需求處于均衡態(tài) 圖4 5上均衡點E所對應(yīng)的ON稱為均衡價格 E點所對應(yīng)的需求量或供給量OM稱為均衡數(shù)量 2 房地產(chǎn)供求均衡的基本原理 1 需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響在經(jīng)濟學(xué)上 所謂需求量和供給量的變動是指當影響需求或供給的其他因素不變時 商品本身價格的變動所引起的需求量或供給量的變動 在圖象上表現(xiàn)為同一條曲線上的點的移動 如圖4 5所示 當市場價格低于均衡價格 為ON1時 其對應(yīng)的需求量為OM1 供給量為OM2 顯然OM1 OM2 即供不應(yīng)求 市場價格必然上升 一直上升到ON時 供給量與需求量相等 達到了均衡態(tài) 市場價格高于均衡價格時的原理也相同 2 需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響經(jīng)濟學(xué)上需求和供給的變動與上段論及的需求量和供給量的變動是有區(qū)別的 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的一般原理 需求和供給的變動是指當商品本身的價格不變時 其他因素的變動所引起的需求量和供給量的變動 表現(xiàn)為整個曲線的移動 如圖當需求減少 需求曲線從D0移到D1時 假定供給曲線S0不變 那么供給和需求的均衡點就會移至E1點 在圖象上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)時 均衡價格比初始時降低了 均衡數(shù)量也減少了 假定需求不變 供給增加 供給曲線右移至S1 均衡點移至E2 此時均衡價格比初始時降低了 均衡數(shù)量比初始時增加了 3 房地產(chǎn)市場供求均衡原理的要義 均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用 相互變化的結(jié)果 均衡態(tài)的構(gòu)成要素 不但包括供給價格和需求價格相一致 而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致 二者缺一不可 而且這兩個要素之間又是相互聯(lián)系 相互影響的 在理論分析時 通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為房地產(chǎn)價格的函數(shù) 但在實際市場運作中 情況會復(fù)雜得多 供給量或需求量不但受多種因素影響 而且反過來對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大制約作用 通常所說的供不應(yīng)求價格上漲 供過于求價格下跌就是這個道理 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致 在微觀層次上 表示某特定市場 特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當 供求結(jié)構(gòu)吻合 在宏觀層次上 表示一個城市或一個國家的房地產(chǎn)總供給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致 3 房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實意義由房地產(chǎn)供求均衡原理可知 房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實現(xiàn)問題 因此 房地產(chǎn)市場的供求均衡 是房地產(chǎn)市場運行的最基本問題 也是房地產(chǎn)市場運行所追求的重要目標 由于房地產(chǎn)供求雙方是動態(tài)變化著的 故供求的非均衡態(tài)是絕對的 常見的 而他們的均衡態(tài)是相對的 有條件的 在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中 絕對均衡是偶然的 幾乎是不存在的 相對均衡又有兩種形態(tài) 一種是求略大于供的基本均衡態(tài) 另一種是供略大于求的基本均衡態(tài) 理想的狀態(tài)是供略大于求的基本均衡態(tài) 當然在市場機制的作用下 這兩種基本均衡態(tài) 又是可以互相轉(zhuǎn)化的 在此 認識房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實意義在于 在微觀層次上 房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動 重視其均衡態(tài)的狀況 及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃 在宏觀層次上 國家應(yīng)該運用稅收 利率 信貸等經(jīng)濟杠桿 刺激或抑制供給或需求 引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動 從而達到一個新的均衡態(tài) 二 房地產(chǎn)市場供求的非均衡所謂房地產(chǎn)市場供求的非均衡態(tài) 即供給與需求的失衡狀態(tài) 是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格 供給數(shù)量與需求數(shù)量之間 有一對不一致 或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài) 三種狀態(tài) 1 總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局 通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場 其特征是 商品房供應(yīng)緊張 價格飛速上升 消費者急于求購處于被動地位 而供應(yīng)商處于主動地位 產(chǎn)生惜售行為 甚至抬價出售 產(chǎn)生的原因 主要是商品房開發(fā)供給能力不足 或市場需求集中釋放所引起 此外經(jīng)濟體制不合理 也會造成體制性供不應(yīng)求 如在80年代以前中國城鎮(zhèn)實行實物福利分房制度 一方面政府建房很少 另一方面又造成福利分房需求的無限擴張 住房短缺成為嚴重問題 由于計劃經(jīng)濟體制下價格實行管制 使得商品經(jīng)濟法則 即供不應(yīng)求會引起租金或價格上漲 不能起調(diào)節(jié)供求關(guān)系的作用 而價格外的其他因素仍會影響供求 于是總量供不應(yīng)求的矛盾越來越嚴重 使得居民的居住狀況愈益困難 在改革開放前的1978年 我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅有3 6平方米 不過這僅是計劃經(jīng)濟體制下的特例 而在市場經(jīng)濟條件下 供不應(yīng)求 引起價格上漲 誘使供給增加 需求減少 從而調(diào)節(jié)供求趨向平衡 2 總量性供過于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟體制下 微觀經(jīng)濟層次盲目擴大投資 宏觀經(jīng)濟層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū) 中國在90后代初房地產(chǎn)過熱 使得90年代中后期出現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量性供過于求的情況 據(jù)報道 1995年底 全國商品房積壓5031萬平方米 1996年底 增加到6624萬平方米 到1998年底 進一步增加到8000萬平方米 其中住宅積壓占80 通常把這種處于總量性供過于求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為買方市場 在這種市場態(tài)勢下 消費者處于主動地位 有較多的挑選余地 供過于求 引起房價下跌 開發(fā)商利潤空間下降 實力較弱的開發(fā)企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉 在總量性供過于求的狀態(tài)如下 本來市場機制會迫使其價格下跌 以調(diào)節(jié)供求關(guān)系 但由于中國當時還處在從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期 一方面 房地產(chǎn)價格構(gòu)成中 還有相當一部分由政府部門控制 變化余地不大 另一方面 由于房改有待深入 廣大職工居民尚未真正進入住宅市場 加上部分企業(yè)效益下滑 職工下崗增加等原因 使得實際房地產(chǎn)需求增幅不大 遠落后于供給量的增長幅度 而由于受1992 1993年房地產(chǎn)過熱的滯后影響 那些過熱投資的開發(fā)建設(shè)在1994年以后陸續(xù)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實供應(yīng) 使得供給增加幅度較大 供過于求的情況更嚴重 究其原因主要是體制性需求不足造成的 因此 當時的宏觀調(diào)控措施 是在適度壓縮房地產(chǎn)投資的同時 加快住房制度改革 鼓勵買房 促進需求增加 到1998年以后逐步調(diào)整過來 房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)新的均衡態(tài) 3 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況 而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢不相適應(yīng) 這種結(jié)構(gòu)性失衡也會影響到供求總量平衡 結(jié)構(gòu)性失衡一般是由于供給方的投資決策失誤而造成的 例如有些城市房地產(chǎn)開發(fā)高檔辦公房 商業(yè)娛樂用房過多 住宅比重太小 住房開發(fā)中高檔別墅太多 而普通住房太少等 這時 雖然總量上沒有產(chǎn)生供過于求 但由于供求結(jié)構(gòu)失衡 仍有一部分供給表現(xiàn)為 積壓 另一部分供給嚴重不足 三 房地產(chǎn)市場供求均衡條件及其實現(xiàn)房地產(chǎn)供求均衡的實現(xiàn)是房地產(chǎn)商品的實現(xiàn)問題 只有均衡 才能實現(xiàn) 因此供求均衡的條件也就是商品價值實現(xiàn)的條件 房地產(chǎn)市場供求均衡實現(xiàn)的主要條件有 1 深化住房制度改革 積極推進住房分配貨幣工資化這是供求均衡的體制條件 也是前提條件 改革開放前住房嚴重供不應(yīng)求的最主要因素 是計劃經(jīng)濟體制下所實行的福利分房 低租金使用的住房制度 1995年至1998年出現(xiàn)的大量商品房積壓的不正常的供過于求的現(xiàn)象 其重要原因之一也是福利分房制度的制約 因此 只有深化住房制度改革 實現(xiàn)住房市場化 才能使商品房需求正常釋放 促進供求平衡 2 完善房地產(chǎn)市場體系 為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件健全的房地產(chǎn)市場體系是供求機制充分發(fā)揮作用的必備條件 由于中國房地產(chǎn)市場起步較晚 市場體系很不完善 每一種特定市場都亟待開拓 健全和完善 特別是要培育房地產(chǎn)三級市場 有利于居民以舊換新 以小換大 推動二級市場搞活 有利于潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)換 3 著重研究和培育商品房的有效需求 注重供給與需求的總量均衡房地產(chǎn)行業(yè)和政府應(yīng)著重研究和培育商品房的有效需求 在供過于求的非均衡態(tài)下 要根據(jù)需求曲線原理 培育有效需求應(yīng)抓住兩個最主要的環(huán)節(jié) 一是采取多種措施 刺激和增加住房需求 二是適當抑制房地產(chǎn)供給 使供給更好地適應(yīng)市場需求的變化 而在供不應(yīng)求的非均衡態(tài)下 則要著力增加供給 同時適當調(diào)整需求 使二者趨向均衡 4 以需定產(chǎn) 以需促供 注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)只有符合需求的供給才是有效供給 生產(chǎn)的商品才能實現(xiàn)其價值 在買方市場條件下 需求者對房地產(chǎn)商品挑剔得很厲害 就要求房地產(chǎn)供給方以市場為導(dǎo)向 設(shè)計和生產(chǎn)出適銷對路 物有所值 價廉物美的房地產(chǎn)商品 盡快形成供求均衡態(tài) 經(jīng)過前幾年的調(diào)整發(fā)展 進入21世紀以來中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個新的繁榮期 呈現(xiàn)出供求總量基本平衡 供求結(jié)構(gòu)基本合理的狀態(tài) 目前存在的主要問題是求略大于供帶動房價漲幅過大 因此要努力營造供略大于求的市場基本均衡態(tài) 抑制房價上漲過快 同時 住房供給結(jié)構(gòu)中 高檔住房 花園別墅在建過多 而普通商品住房特別是中低價位住房供應(yīng)偏緊 調(diào)控的方向是要著重結(jié)構(gòu)調(diào)整 增加適合于中低收入者購買的中低價位住房 使住房供給結(jié)構(gòu)與消費需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng) 第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系一 房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場體系的簡要定義 是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系 互相制約所形成的市場集合體和系統(tǒng) 這個定義的具體內(nèi)涵包括三個方面 其一 房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有機統(tǒng)一體 按房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分類 可以分為土地市場 房產(chǎn)市場 中介服務(wù)市場 房地產(chǎn)金融市場和物業(yè)管理市場等 市場結(jié)構(gòu)具有整體性 其二 房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場之間密切聯(lián)系的市場關(guān)系 每一類房地產(chǎn)市場既有相對獨立性 但又不是孤立存在的 它們之間存在著密切的聯(lián)系 其三 房地產(chǎn)市場體系是一系列房地產(chǎn)市場構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 它與生產(chǎn)資料市場 消費資料市場 勞動力市場 金融市場 技術(shù)市場 信息市場 資本市場并列存在 構(gòu)成一個大系統(tǒng) 房地產(chǎn)市場體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的載體 建立和健全房地產(chǎn)市場體系 對于完善市場機制 充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)經(jīng)濟資源配置中的基礎(chǔ)性作用 有效實現(xiàn)宏觀調(diào)控目標 提高資源配置效率都有著十分重要的作用和意義 二 房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場體系 是多種房地產(chǎn)市場的有機統(tǒng)一體 房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)成可以按照不同的角度進行劃分 例如 按市場運行層次劃分 可以分為一 二 三級市場 而按用途需要 通常劃分為住宅市場 辦公樓市場 商業(yè)用房市場等等 按房地產(chǎn)市場交易客體來劃分 則把房地產(chǎn)市場體系劃分為土地市場 房產(chǎn)市場 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 房地產(chǎn)金融市場和物業(yè)管理市場等五類 這里著重對后者進行分析 一 土地市場1 土地市場的涵義土地市場又稱為地產(chǎn)市場 是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和 土地市場流通的土地 主要是城市土地 建筑地塊 一般是脫胎于土地的自然狀態(tài) 經(jīng)過人類開發(fā) 加工 改造 凝結(jié)了人類的勞動 因而是由土地物質(zhì)和土地資本結(jié)合在一起的土地商品 土地市場交換的內(nèi)容 是由國家的法律和政策決定的 中國實行土地國家所有和集體所有兩種形式并存的社會主義土地公有制 因此 土地市場的內(nèi)涵包括兩個方面 1 集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換 是由國家向集體征用土地 支付土地補償費 然后再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán) 在集體經(jīng)濟內(nèi)部農(nóng)民承包地也可通過轉(zhuǎn)包實行土地使用權(quán)的流動和轉(zhuǎn)移 2 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移由于中國的城市土地歸國家所有 因此只能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 這里有兩種情況 一種情況是國家作為土地所有者有償有期限地把土地使用權(quán)出讓給土地使用者 另一種情況是國家作為土地所有者有償有期限地把土地租賃給土地使用者 2 土地市場的特點由于土地本身的特性及土地制度決定了土地市場不僅具有一般商品市場的特征 而且具有其特殊性 從土地本身的特征看 土地是一種稀缺的不可再生的資源 土地的自然供給完全無彈性 土地的經(jīng)濟供給彈性也比較小 土地的這種較小的供給彈性 使得土地價格受需求的影響巨大 從土地制度看 土地所有權(quán)制度對土地市場影響極大 由此產(chǎn)生的土地市場也有顯著的特點 中國土地市場的主要特點可以概括如下 1 土地市場的區(qū)域性土地位置的固定性 使土地市場具有明顯的區(qū)域性特點 在各區(qū)域性市場中 土地供給需求狀況各不相同 其價格水平也有很大差異 因此 土地交易一般也只限于在各自的區(qū)域市場內(nèi)進行 同時土地的固定性也決定了土地市場區(qū)域之間的不平衡不能通過價格機制的自動調(diào)節(jié)而改變 2 土地市場的權(quán)利主導(dǎo)性由于土地的位置是固定的 因此土地在市場上交換的只是土地權(quán)屬 每一次交換行為都是對土地權(quán)利的重新界定 權(quán)利的界定只有在法律的保護下才是有效的 因而必須以地契等法律文件為依據(jù) 這樣 土地市場實際上是土地權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交換及重新確定的場所或領(lǐng)域 3 土地市場的低流動性一方面由于土地實體流動的困難性 即不可能將土地遷移到獲利水平最高的地方去 另一方面由于土地變現(xiàn)能力較小 即轉(zhuǎn)換一宗地產(chǎn)為現(xiàn)金的過程是費時 費錢和費事的復(fù)雜過程 這也阻礙了土地的流動 從而使土地市場的流動性 與其他商品的流動相比 是相當?shù)偷?4 土地市場的壟斷性土地市場的壟斷性 一方面是由于土地所有權(quán)的存在 另一方面則是由于土地資源的稀缺性及其位置的固定性 土地所有權(quán)的存在使得與其相聯(lián)系的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜而繁多 某一個部分所有者 指其擁有不完整的所有權(quán) 要行使自己的權(quán)利的同時勢必會影響到其他人或其他部分所有者的利益 這樣為了協(xié)調(diào)所有者之間 以及協(xié)調(diào)所有者同其他相關(guān)市場主體之間的關(guān)系 必須由政府對之進行充分的管制 從而限制了進入市場的競爭者的數(shù)目 使土地交易帶有壟斷性的特征 此外 市場的地域性分割導(dǎo)致地方性市場之間競爭的不完全性 加上地產(chǎn)交易金額較為巨大 使進入市場的競爭者較一般市場大為減少 也使土地交易容易出現(xiàn)壟斷性 3 土地市場的作用土地市場的重要作用在于 1 有利于制止非法地產(chǎn)交易和進行公開 有序 合法的地產(chǎn)交易 有了土地市場 就能有效抑制非法地產(chǎn)交易 將土地交易納入法制軌道 2 有利于提高土地使用效率 可以在全社會范圍內(nèi)合理配置現(xiàn)有土地資源 實現(xiàn)土地資源要素和其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合 就可以利用市場機制和價格杠桿 盤活存量土地 調(diào)節(jié)土地利用方向 提高土地的利用效率 3 有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 可以實現(xiàn)土地的有償使用 有償轉(zhuǎn)讓 可以及時收回城市建設(shè)資金和土地開發(fā)投資 才能促使房地產(chǎn)業(yè)進入良性循環(huán)的軌道 4 有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控 土地市場是壟斷競爭型市場 或有限競爭型市場 政府可以通過國家對城市土地資源所有權(quán)的壟斷及其它手段 來建立土地市場的宏觀調(diào)控機制 當然 政府的宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)必須是科學(xué)的 有效的 二 房產(chǎn)市場l 房產(chǎn)市場的涵義房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場 也是房屋商品交換關(guān)系的總和 狹義的房產(chǎn) 是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn) 廣義的房產(chǎn) 是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn) 亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi) 2 房產(chǎn)市場的細分及其特點房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類 住宅市場是房產(chǎn)市場的主體 根據(jù)住宅的檔次 可細分為豪華型 舒適型 經(jīng)濟實用型和保障型四個不同層次的市場 非住宅用房市場進而可細分為辦公 商用 廠房 倉庫等具體市場 房產(chǎn)市場具有以下一些主要特點 1 房產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口 環(huán)境 文化 教育 經(jīng)濟等因素的影響 房產(chǎn)在各個區(qū)域間的需求情況各不相同 房產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū) 具體表現(xiàn)在 土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū) 不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異 同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在 2 房產(chǎn)市場交易對象和交易方式的多樣性房產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的 不同用途的建筑物 還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易 交易方式有買賣 租賃 還有抵押 典當及其他的讓渡方式 3 房產(chǎn)市場消費和投資的雙重特性由于房產(chǎn)可以保值 增值 有良好的吸納通貨膨脹的能力 因而作為消費品的同時也可用作投資品 房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展 4 房產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性房產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的 雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用 但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化 原有的均衡態(tài)將不斷被打破 因此 房產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在 而均衡始終只能是相對的 3 房產(chǎn)市場的作用房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件 并可帶動建筑業(yè) 建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房產(chǎn)市場通過市場機制 及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值和使用價值 可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益 促進房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán) 房產(chǎn)市場能引導(dǎo)