第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析.ppt

房地產(chǎn)市場(chǎng) 第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求 一 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場(chǎng) 是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所 更進(jìn)一層說(shuō) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和 其內(nèi)涵既包括土地 房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為 又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)買賣交易以及租賃 典當(dāng) 抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 從經(jīng)濟(jì)關(guān)系分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合 體現(xiàn)了市場(chǎng)中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體 健全的房地產(chǎn)市場(chǎng) 是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提 是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行不可缺少的外部環(huán)境 二 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 一 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)1 房地產(chǎn)需求的涵義從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看 房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者 包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者 在特定的時(shí)期內(nèi) 一定的價(jià)格水平上 愿意購(gòu)買而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量 這里所說(shuō)的需求不同于通常意義的需要 而是指有支付能力的需求 即有效需求 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看 房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求 而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量 包括實(shí)物總量和價(jià)值總量 2 房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品是與土地密切聯(lián)系的特殊商品 房地產(chǎn)需求具有顯著的特點(diǎn) 1 房地產(chǎn)需求的整體性 土地是房屋的物質(zhì)載體 而房屋是地基的上層建筑 因而房地產(chǎn)需求既包含了對(duì)房產(chǎn)的需求 也包含了對(duì)地產(chǎn)的需求 是對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)一體的需求 決不可以也不可能把二者分離開來(lái) 這就決定了房地產(chǎn)商品空間的固定性 效用的長(zhǎng)期性和價(jià)值量的巨額性 由此引發(fā)房地產(chǎn)需求的特殊性和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的復(fù)雜性 2 房地產(chǎn)需求的區(qū)域性 由于房地產(chǎn)空間的固定性 具有不動(dòng)產(chǎn)的特性 其位置不可移動(dòng) 這就決定了房地產(chǎn)需求的地區(qū)性別強(qiáng) 一方面 一定地域或一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分來(lái)自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求 即使外地居民或海外居民有購(gòu)房需求也必須遷移到該地區(qū)才能形成實(shí)際需求 另一方面 在同一城市的不同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也可以有很大差異 如在市中心地區(qū) 次中心地區(qū)和城市郊區(qū) 人口密集度 地區(qū)級(jí)差和房?jī)r(jià)等不同 都會(huì)形成不同的房地產(chǎn)需求 要求房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí) 要認(rèn)真分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 使供給與地區(qū)需求相適應(yīng) 同時(shí) 也要求地區(qū)政府在處理供求關(guān)系時(shí) 必須根據(jù)地區(qū)市場(chǎng)需求 組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給和需求的總量平衡 3 房地產(chǎn)需求的層次性 主要是針對(duì)住宅房地產(chǎn) 包括兩層含義 第一層 是指住宅的功能性需求層次 住宅作為生活資料 可以滿足人們生存性需求 享受性需求和發(fā)展性需求 適應(yīng)這種需求的變化趨勢(shì) 住宅的設(shè)計(jì) 房型 設(shè)施 科技含量 環(huán)境與品位也要不斷提高 第二層 是指住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次 由于居民的收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房承受能力是區(qū)分為不同層次的 因而相應(yīng)的住宅消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)也劃分為不同層次 從檔次結(jié)構(gòu)看可以分為高檔住房 中檔住房和低檔住房 從價(jià)位結(jié)構(gòu)看可以分為高價(jià)位房 中價(jià)位住房和低價(jià)位住房等等 住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的這種層次性 要求供給結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng) 從而達(dá)到二者之間的結(jié)構(gòu)平衡 如果高檔房 高價(jià)位房建設(shè)過(guò)多 超過(guò)高收入家庭的比例 可能因賣不出去而造成空置積壓 而如果中低檔次 中低價(jià)位房建設(shè)不足 則又有可能形成供不應(yīng)求 導(dǎo)致中低收入家庭的住房需求得不到滿足 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中這兩種情況都會(huì)階段性存在 3 房地產(chǎn)需求的類型 1 生產(chǎn)性需求 是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求 其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者 如 工廠的廠房 商店的商鋪 辦公用房 服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房等產(chǎn)生的需求 這類需求直接同社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān) 是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求 房地產(chǎn)開發(fā)商要從生產(chǎn)性需求出發(fā) 提供符合需求的這類物業(yè) 2 消費(fèi)性需求 是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求 主要是住宅房地產(chǎn)需求 其需求的主體是居民家庭 這類需求具有廣泛性和普遍性 居住消費(fèi)需求占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的絕大部分 一般占總需求的70 80 左右 按住宅的分類 居住消費(fèi)需求又可以分為 花園別墅需求 高層住房需求 多層住房需求 大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等 如何根據(jù)住宅消費(fèi)需求的不同層次性 開發(fā)建設(shè)不同的居住物業(yè) 始終是房地產(chǎn)供應(yīng)商需要認(rèn)真研究的課題 3 投資性需求 是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存 在合適的時(shí)候再出售或出租 以達(dá)到保值增值的目的 它本質(zhì)上屬于獲利性的投資行為 房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價(jià)收入 房屋出租是為了獲得租金收入 房地產(chǎn)投資性需求可分為兩種 一種是長(zhǎng)期性投資 購(gòu)房后長(zhǎng)期出租 等待房?jī)r(jià)上漲時(shí)再轉(zhuǎn)售 另一種是短期性投機(jī)炒作 在購(gòu)買期房后炒高房?jī)r(jià)再在較短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手出售獲利 房地產(chǎn)投資性需求的作用有兩重性 一方面 它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的滑潤(rùn)劑 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮 特別是在供過(guò)于求的情勢(shì)下 投資性購(gòu)房能夠擴(kuò)大需求 活躍市場(chǎng) 有助于供求平衡 這種積極作用正是投資性需求得以長(zhǎng)期存在的緣由 但另一方面也應(yīng)看到可能出現(xiàn)的某些消極作用 過(guò)度投機(jī)可能增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的水分和泡沫 造成需求旺盛的假象 加劇供求失衡 甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的禍患 特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情勢(shì)下 短期投機(jī)性炒作人為抬高房?jī)r(jià) 不利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定 所以 對(duì)房地產(chǎn)投資性需求的政策選擇 應(yīng)把握恰當(dāng)?shù)亩?國(guó)際上通行的適度的量化標(biāo)準(zhǔn)是 投資性購(gòu)房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20 以下 此外 從需求對(duì)象來(lái)劃分 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還可以分為 本地人士需求 外省市人士需求和境外人士需求三種 二 影響房地產(chǎn)需求的主要因素1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一國(guó)或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素 一般來(lái)說(shuō) 房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)出一種正相關(guān)的關(guān)系 即一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高 相應(yīng)促使其房地產(chǎn)需求的水平也比較高 反之則相反 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)某一時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快 這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)也比較快 反之則相反 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)需求的影響作用主要來(lái)自兩個(gè)方面 一是投資規(guī)模 投資規(guī)模的擴(kuò)大 拉動(dòng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房需求增加 從而擴(kuò)大了對(duì)工業(yè)廠房 商鋪 辦公用房等需求 二是國(guó)民收入水平 隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)民收入增加 企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)能力提高 個(gè)人的可支配收入增長(zhǎng) 必然會(huì)增大對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求 中國(guó)改革開放以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 促進(jìn)了各類房地產(chǎn)需求急增 由此推動(dòng)了現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)繁榮局面 2 居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)居民收入水平與房地產(chǎn)需求呈正方向變動(dòng)的關(guān)系 從住宅消費(fèi)需求的角度分析 在住房?jī)r(jià)格既定的前提下 居民的收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求具有決定性作用 首先 居民收入水平的提高直接拉動(dòng)居住消費(fèi)需求的增加 其次 居民收入水平的提高 還促使居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大的質(zhì)的變化 主要表現(xiàn)在恩格爾系數(shù)下降 即花費(fèi)在食品方面的比重減少 而花費(fèi)在 住 和 行 上的比重增加 國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)支出一般占家庭年收入的三分之一左右 目前中國(guó)城市的恩格爾系數(shù)已降到37 7 按國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 當(dāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的恩格爾系數(shù)處在40 50 之間時(shí) 正是住房需求旺盛 房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時(shí)期 近幾年來(lái)中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá) 印證了這一點(diǎn) 3 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格和需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系 即在其他條件不變的情況下 房地產(chǎn)價(jià)格提高 會(huì)限制消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求量 反之 房地產(chǎn)價(jià)格下降 會(huì)促使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求量上升 可見 房地產(chǎn)價(jià)格的高低對(duì)其需求量的多少 有著重要的調(diào)節(jié)作用 4 城市化水平城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì) 城市化包括城市數(shù)量的增加 規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的增多等 城市化水平的高低也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素 主要體現(xiàn)在 一是伴隨城市數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大 必然要加快城市建設(shè) 例如 蓋更多的工廠 辦更多的商店 銀行 學(xué)校 醫(yī)院以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 從而對(duì)各類房地產(chǎn)提出更多更大的需求 二是城市人口的增多 既增加了對(duì)城市住宅的巨大需求 又增加了安排就業(yè)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)需求 三是城市建設(shè)的發(fā)展 需要進(jìn)行舊區(qū)改造和實(shí)施重大建設(shè)工程 由此必然要進(jìn)行舊城區(qū)的動(dòng)拆遷 引致動(dòng)拆遷戶的大量住房需求 世界各國(guó)城市化平均水平為60 發(fā)達(dá)國(guó)家高達(dá)80 目前中國(guó)的城市化率約在38 左右 預(yù)計(jì)到2020年將提高到60 大量農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和生活 房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求很大 必將帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展 5 國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策國(guó)家的土地政策和財(cái)政政策的調(diào)整 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響 進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求 同時(shí)房地產(chǎn)稅收政策的變動(dòng)還會(huì)增加或減少購(gòu)房者的負(fù)擔(dān) 發(fā)揮抑制或促進(jìn)居民購(gòu)房需求的作用 國(guó)家利率政策的調(diào)整 也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求 投資性需求和消費(fèi)性需求產(chǎn)生重大影響 首先是貸款利率的升高或降低 會(huì)影響投資成本和收益率 從而抑制或促進(jìn)生產(chǎn)性需求和投資性需求 其次是貸款利率的升高或降低會(huì)從兩方面影響房地產(chǎn)消費(fèi)性需求 一是對(duì)開發(fā)商貸款利率的高低 會(huì)直接影響房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化 從而影響消費(fèi)性房地產(chǎn)需求 二是對(duì)居民的住房貸款利率的變化 會(huì)增加或減少購(gòu)房支出 從而影響消費(fèi)性房地產(chǎn)需求 國(guó)家的住房政策也是影響住房需求的重要因素 6 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期這是一種消費(fèi)心理對(duì)房地產(chǎn)需求的影響 其中 主要是對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè) 若預(yù)測(cè)樂(lè)觀 對(duì)房地產(chǎn)需求就會(huì)增加 反之 則相反 同時(shí) 也取決于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)變化的預(yù)測(cè) 一般消費(fèi)者都存在 買漲不買跌 的心理 當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí) 若消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲 即使目前價(jià)格偏高 但今后存在上升空間 未來(lái)收益會(huì)促使消費(fèi)者需求提前釋放 形成現(xiàn)實(shí)需求增長(zhǎng) 這種情況在投資性需求方面表現(xiàn)得尤為明顯 因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房者的目的是投資獲利 預(yù)期房?jī)r(jià)上漲吸引其投資買房 而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí) 若消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)下跌 則他們往往會(huì)持幣待購(gòu) 遲遲不肯入市 導(dǎo)致延期消費(fèi) 此外 還有一種消費(fèi)心理即 負(fù)債消費(fèi) 觀念也會(huì)影響房地產(chǎn)需求 例如長(zhǎng)期來(lái)的 即期消費(fèi) 觀念 對(duì)住房消費(fèi)信貸難以接受 會(huì)因購(gòu)房支付能力的不足而影響住房需求 而當(dāng)樹立起 負(fù)債消費(fèi) 的現(xiàn)代消費(fèi)觀念 在未來(lái)收入預(yù)期的基礎(chǔ)上 敢于 用明天的錢圓今天的住房夢(mèng) 就會(huì)借助住房抵押貸款進(jìn)入房市 從而擴(kuò)大了住宅市場(chǎng)需求 三 房地產(chǎn)需求彈性前面對(duì)影響房地產(chǎn)需求的主要因素作定性分析 主要回答這些因素對(duì)房地產(chǎn)需求有什么影響 這里將作些定量分析 主要回答價(jià)格和收入變動(dòng)因素對(duì)房地產(chǎn)需求有多大的影響作用 1 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率 它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度 用公式表示為 式中 Ed 房地產(chǎn)商品需求的價(jià)格彈性系數(shù) P 房地產(chǎn)商品價(jià)格 P 房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量 Q 房地產(chǎn)商品的需求量 Q 房地產(chǎn)商品需求的變動(dòng)量 由于價(jià)格與需求量反方向變動(dòng) 所在房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性系數(shù)應(yīng)為負(fù)值 但在實(shí)際運(yùn)用時(shí) 為了方便起見 一般都取其絕對(duì)值 即Ed 0 當(dāng)01時(shí) 稱這種商品需求富有價(jià)格彈性 即需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)大 也就是需求量變動(dòng)比率大于價(jià)格變動(dòng)比率 從一般意義上講 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一定幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí) 房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性 這是因?yàn)閷?duì)商品用房而言 由于區(qū)位條件至關(guān)重要 又難以替代 因此 在此時(shí)價(jià)格變動(dòng)需求量的影響程度不大 對(duì)住房而言 由于是生活必需品 根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn) 當(dāng)住宅的售價(jià)相當(dāng)于住戶收入的3 6倍時(shí) 這時(shí)的需求缺乏價(jià)格彈性 但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí) 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性較大 這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是耐用品 并且具有一定的容納彈性 因此當(dāng)價(jià)格偏高時(shí) 消費(fèi)者會(huì)緊縮正常需求量 導(dǎo)致住房需求量減少 上表情況表明 房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐折線 如圖4 1所示 OP表示價(jià)格 OQ表示需求量 D1ED2表示房地產(chǎn)需求的拐折需求曲線 在D1E段為房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性 即需求量變動(dòng)比率小于其價(jià)格變動(dòng)比率 其曲線表現(xiàn)為比較陡峭狀態(tài) 在D2E段為房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性 即需求量變動(dòng)比率大于其價(jià)格變動(dòng)比率 其曲線表現(xiàn)為比較平坦?fàn)顟B(tài) 而且這種 富有價(jià)格彈性 呈現(xiàn)出單向性 即價(jià)格上升時(shí)呈現(xiàn)這種趨勢(shì) 而價(jià)格下降時(shí) 則并不呈現(xiàn)這種趨勢(shì) 因此圖中D2E段畫得細(xì)一些 以示與D1E段的區(qū)別 在一些特殊場(chǎng)合 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性會(huì)顯示出某些特殊的規(guī)律 故需視具體情況而定 2 房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率 它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度 用公式表示為 式中 EY 房地產(chǎn)需求的收入彈性系數(shù) Y 消費(fèi)者的可支配收入 Y 消費(fèi)者的可支配收入的變動(dòng)量 Q 房地產(chǎn)商品的需求量 Q 房地產(chǎn)商品需求的變動(dòng)量 由于價(jià)格與需求量同方向變動(dòng) 所在房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性系數(shù)應(yīng)為正值 即EY 0 并且 當(dāng)01時(shí) 稱這種商品需求富有收入彈性 即需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)大 也就是需求量變動(dòng)比率大于收入變動(dòng)比率 從一般意義上講 房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國(guó)或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民收入水平有密切的聯(lián)系 在發(fā)達(dá)國(guó)家 人們認(rèn)為房地產(chǎn)需求是缺乏收入彈性的 即房地產(chǎn)需求變動(dòng)對(duì)居民收入的變動(dòng)是不敏感的 然而 在中國(guó)現(xiàn)階段 隨著住房制度改革的深化和居民收入水平的提高 城鎮(zhèn)居民正在把消費(fèi)熱點(diǎn)移向住房 居民住房支出的比重將由2 3 增加到21世紀(jì)初的15 左右 這是一個(gè)很大的變化 因此 在現(xiàn)階段 房地產(chǎn)需求是富有收入彈性的 這是收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化共同作用的結(jié)果 不同的房地產(chǎn)商品 其需求的收入彈性是不同的 例如 普通住宅面向廣大工薪階層 其需求的收入彈性較大 而高檔別墅 高檔商品住宅面向外商和高收入階層 其需求的收入彈性較小 四 房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和有效需求1 房地產(chǎn)潛在需求所謂房地產(chǎn)的潛在需求 是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量 即是指過(guò)去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購(gòu)買力 但在未來(lái)可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購(gòu)買力的需求 由于潛在房地產(chǎn)需求是一定時(shí)期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值 因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求 潛在需求雖然不能作為提供現(xiàn)實(shí)供給的根據(jù) 但對(duì)規(guī)劃未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資決策有重要參考作用 所以政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃時(shí)都要重視預(yù)測(cè)房地產(chǎn)潛在需求 2 房地產(chǎn)有效需求所謂房地產(chǎn)的有效需求 也就是前文提到的現(xiàn)實(shí)需求 從微觀經(jīng)濟(jì)的意義上來(lái)講 是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi) 在每一價(jià)格的水平上愿意而且能夠購(gòu)買的商品量 即有支付能力的需求 從宏觀經(jīng)濟(jì)的意義上來(lái)講 是指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求 因此 分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求 必須從微觀上把握有支付能力的需求 在宏觀上把握總供給與總需求的均衡 3 培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的主要途徑培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求 要從兩方面努力 一方面 要增加有效供給 促進(jìn)流通 使有支付能力的消費(fèi)者買到合適的住房 另一方面 則要隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展 增加收入 排除體制障礙 調(diào)整消費(fèi)政策 支持居民買房 創(chuàng)造條件使?jié)撛谛枨蟊M快轉(zhuǎn)化為有效需求 具體來(lái)說(shuō) 其主要途徑是 1 深化住房制度改革 實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化 引導(dǎo)消費(fèi)者 愿意 購(gòu)買商品住房 使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?2 發(fā)展經(jīng)濟(jì) 增加收入 提高消費(fèi)者 能夠 購(gòu)買商品住房的支付能力 3 理順流通環(huán)節(jié) 完善中介銷售服務(wù) 為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù) 4 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 降低成本 調(diào)整供給結(jié)構(gòu) 使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng) 增強(qiáng)購(gòu)房的承受能力 5 完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸 支持居民買房 6 重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡 促進(jìn)有效需求的形成 三 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一大要素 它依存于房地產(chǎn)需求 同時(shí)又對(duì)需求的實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用 一 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)1 房地產(chǎn)供給的涵義從微觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看 房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi) 在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量 在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品 俗稱增量房 也包括過(guò)去生產(chǎn)的存貨 俗稱存量房 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中 新增商品房供給又包括銷售的現(xiàn)房和期房 達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)售房 在商品房供給中以供給方式劃分 又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種 從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給 即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量 包括實(shí)物總量和價(jià)值總量 房地產(chǎn)供給要具備兩個(gè)條件 一是出售或出租的愿望 這主要取決于價(jià)格為主的交易條件 二是供給能力 這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理水平 兩者缺一不可 但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 以價(jià)格為主的交易條件是主要的 2 房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品是一種特殊商品 所以房地產(chǎn)供給具有自身的一些顯著特點(diǎn) 1 城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性城市土地是指作為城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地 它的供給分自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩類 自然供給是指自然界提供的天然可利用的土地 它是有限的 因此是剛性的 經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換 土地的經(jīng)濟(jì)供給 由于受自然供給剛性的制約 其彈性也是不足的 因此 從總體上說(shuō) 城市土地的供給是有限的 剛性的 中國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有 國(guó)家是城市土地所有權(quán)市場(chǎng)的惟一供給主體 因此城市土地一級(jí)市場(chǎng)是一種壟斷性市場(chǎng) 房地產(chǎn)供給的這一特點(diǎn) 決定了其受土地供應(yīng)量 供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯 國(guó)家把住土地供應(yīng)的龍頭 便可以達(dá)到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的 因而土地供應(yīng)也就成為政府實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段 2 房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次 現(xiàn)實(shí)供給層次 儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次 這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的 現(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域 可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn) 通常也稱其為房地產(chǎn)上市量 其主要部分是現(xiàn)房 也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給是房地產(chǎn)供給的主導(dǎo)和基本層次 它是房地產(chǎn)供給方行為狀態(tài) 并不等于房地產(chǎn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)取決于供給和需求的統(tǒng)一 儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來(lái)不上市 這是生產(chǎn)者的主動(dòng)商業(yè)行為 與人們說(shuō)的空置房是有區(qū)別的 空置房主要是指生產(chǎn)者想出售而一時(shí)出售不了的房地產(chǎn)商品 潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造 以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品 還包括一部分過(guò)去屬于非商品房地產(chǎn) 但在未來(lái)可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品 認(rèn)真分析房地產(chǎn)供給的這三個(gè)層次 對(duì)于科學(xué)地把握供給狀況和預(yù)測(cè)未來(lái)供給都具有重要意義 3 房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng) 一般要二 三年 甚至數(shù)年 較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性 這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險(xiǎn)性 即使房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃在目前是可行的 但在數(shù)年后房屋建成投入市場(chǎng)時(shí) 也可能因市場(chǎng)發(fā)生變化 而造成積壓和滯銷 因此 科學(xué)地預(yù)測(cè)市場(chǎng)供求變化趨勢(shì) 對(duì)開發(fā)商投資決策極為重要 4 房地產(chǎn)供給的時(shí)期性房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短期 短期和長(zhǎng)期三種 所謂特短期又稱市場(chǎng)期 是指市場(chǎng)上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變 從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一段時(shí)期 所謂短期是指在此期間 土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變 但可變要素是可以變動(dòng)的時(shí)期 因此所謂短期是可以對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時(shí)間 所謂長(zhǎng)期是指在此期間 不但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動(dòng) 而且可以與社會(huì)其他行業(yè)的資本互相流動(dòng) 從而是對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時(shí)期 在長(zhǎng)期內(nèi) 土地供應(yīng)量變動(dòng) 房屋供應(yīng)量變動(dòng)更大 二 決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析影響和決定房地產(chǎn)供給的因素是多方面的有以下因素 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素 一般而言 當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平 則不會(huì)有房地產(chǎn)供給 高于這一水平 才會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)供給 而且供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加 隨價(jià)格的降低而減少 2 土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量土地價(jià)格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分 中國(guó)城市中目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30 左右 土地價(jià)格的提高 將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本 對(duì)此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)采用兩種可選對(duì)策 一是增加容積率 使單位建筑面積所含的地價(jià)比重下降 消化地價(jià)成本的上升 從而有利于增加房地產(chǎn)供應(yīng) 二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進(jìn)度 從而會(huì)引起房地產(chǎn)供給的減少 城市房地產(chǎn)的供給能力 在很大程度上取決于能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量 一般來(lái)說(shuō) 一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高 特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高 則可提供給城市使用的土地就越多 換言之 城市土地的供給水平必須與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 特別是農(nóng)業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng) 3 資金供應(yīng)量和利率由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大 開發(fā)建設(shè)需投入大量資金 除自有資本金投入外 還需銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款的支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接和間接來(lái)自銀行貸款的約占60 依存度很高 因此 國(guó)家的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響極大 若貨幣供應(yīng)量緊縮 對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款減少 建設(shè)資金緊缺 必然導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量下降 反之 當(dāng)貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張 對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款增加 建設(shè)資金充裕 則房地產(chǎn)供給量上升 同時(shí) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率的高低也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給帶來(lái)重大影響 若銀行的貸款利率提高 會(huì)增加利息成本 在銷售價(jià)格不變的情況下勢(shì)必減少利潤(rùn) 影響其開發(fā)積極性 導(dǎo)致供給量減少 反之則相反 所以 銀行的信貸政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素 4 稅收政策稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素 我國(guó)目前各種稅費(fèi)約占房地產(chǎn)價(jià)格的10 15 如果實(shí)行優(yōu)惠稅收政策 減免稅收和稅收遞延 就會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)成本 使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給增加 會(huì)提高開發(fā)商盈利水平 從而吸引更多的社會(huì)資本從事房地產(chǎn)開發(fā) 最終會(huì)增加房地產(chǎn)的供給量 反之 若增加稅費(fèi) 會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少 5 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力建筑材料如鋼材 木材 水泥 平板玻璃以及建筑陶瓷等 其供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ) 建筑能力包括建筑技術(shù)水平 裝備水平 管理水平以及建筑隊(duì)伍的規(guī)模等因素 是決定房地產(chǎn)供應(yīng)水平的直接因素 6 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期這種預(yù)期包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) 通貨膨脹率 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)需求的預(yù)期 以及對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)信貸政策 稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等 其核心問(wèn)題是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)盈利水平即投資回報(bào)率的預(yù)期 若預(yù)期的投資回報(bào)率高 開發(fā)商一般會(huì)增加房地產(chǎn)投資 從而增加房地產(chǎn)供給 若預(yù)期的投資回報(bào)率低 開發(fā)商一般會(huì)縮小房地產(chǎn)投資規(guī)?；蚍怕_發(fā)速度 從而會(huì)減少房地產(chǎn)供給 三 房地產(chǎn)供給彈性根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理 所謂房地產(chǎn)供給彈性 就是指供給的價(jià)格彈性 即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率 它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度 用公式表示為 式中 Es 房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù) P 房地產(chǎn)商品價(jià)格 P 房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量 Q 房地產(chǎn)商品的供給量 Q 房地產(chǎn)商品供給的變動(dòng)量 由于房地產(chǎn)價(jià)格與供給量同方向變動(dòng) 所以房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)應(yīng)為正值 如前所述 房地產(chǎn)供給具有明顯的時(shí)期性 下面對(duì)不同時(shí)期的供給彈性 分別做簡(jiǎn)要的闡述 1 特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng) 特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化 因而房地產(chǎn)供給無(wú)彈性 即Es 0 如圖所示 OP表示價(jià)格 OQ表示供給量 S線表示房地產(chǎn)供給曲線 當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平時(shí)供給消失 因此S線與OQ線沒(méi)有相交 存在一段虛線的距離 無(wú)論價(jià)格從P0變化到P1或到P2 供給量總是Q0 因而S線表現(xiàn)為垂直于OQ線 2 短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化 因而土地供給無(wú)彈性 圖示同上 房地產(chǎn)可以通過(guò)可變要素的增減而改變其供給 但變動(dòng)幅度不會(huì)很大 因此 房地產(chǎn)供給彈性較小 即0 Es 1 供給曲線S呈現(xiàn)出較為陡峭的狀態(tài) 3 長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大長(zhǎng)期內(nèi)土地供給量可以變動(dòng) 具有一定的彈性 房產(chǎn)的供給量變化更明顯 因此房產(chǎn)的供給彈性更大 兩種因素綜合在一起 使房地產(chǎn)供給富有彈性 即Es 1 如圖所示 供給曲線S呈現(xiàn)出較為平坦的狀態(tài) 以上三種情況是房地產(chǎn)供給彈性的一般規(guī)律 在特殊的條件下 也會(huì)發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象 例如 當(dāng)房地產(chǎn)需求低迷而價(jià)格下降時(shí) 彈性系數(shù)也變成負(fù)值 其絕對(duì)值或大或小 但這只是一種特例 四 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給1 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的涵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是與有效需求相對(duì)應(yīng)的一個(gè)重要概念 在微觀經(jīng)濟(jì)上 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的 正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量 因此 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給不等于有效供給 現(xiàn)實(shí)供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便 或者因房型落后 或者因售價(jià)太高 而難以實(shí)現(xiàn)銷售 就不成其為有效供給 在宏觀經(jīng)濟(jì)上 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給 因此 有效供給就是適應(yīng)需求的供給 它不僅要求供給總量的有效 而且要求供給結(jié)構(gòu)的有效 2 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的主要途徑實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)有效供給的途徑是多方面的 主要有 1 在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上 努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度房地產(chǎn)商品具有極強(qiáng)異質(zhì)性 也就是說(shuō) 對(duì)于不同類型的需求 需要供應(yīng)不同類型的房地產(chǎn)商品相適應(yīng) 以住宅而言 由于不同的消費(fèi)者層次在生活方式 文化素養(yǎng) 特別是支付能力的不同 使得他們對(duì)住房的功能 面積 規(guī)格和房型等的要求也是不同的 因此 要提高供給的有效性 就必須提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的適應(yīng)程度 在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍比較低迷的狀態(tài)下 仍有一些房地產(chǎn)商品暢銷 究其原因 主要是由于這部分供給符合社會(huì)的特定需求 因此 房地產(chǎn)開發(fā)商必須重視供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的問(wèn)題 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)商品 2 在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上 努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度據(jù)世界銀行的考察結(jié)論 住房?jī)r(jià)格與家庭年收人之比保持在3 6倍之間 居民才有購(gòu)房支付能力 從理論上講 這時(shí)的供給價(jià)格 與支付能力吻合 是有效供給價(jià)格 然而 目前中國(guó)有些大城市中 一套普通商品房?jī)r(jià)格與家庭年收入之比在10倍以上 這樣的供給價(jià)格與支付能力不吻合 便形不成有效供給價(jià)格 因此 房地產(chǎn)價(jià)格的合理化是形成有效供給的重要途徑 3 在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上 努力體現(xiàn)一定超前性由于房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用商品 使用年限長(zhǎng)達(dá)50年甚至百年以上 再加上建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn) 因此 房地產(chǎn)供給要形成有效供給必須具有一定的超前性 一般要保持20年不落后 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 從設(shè)計(jì) 建筑外觀 內(nèi)在質(zhì)量 房型 功能 生態(tài)環(huán)境等方面 都要體現(xiàn)超前性 使市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)商品為有遠(yuǎn)見的消費(fèi)者所歡迎 促進(jìn)供給的實(shí)現(xiàn) 4 在房地產(chǎn)供給總量上 努力提高總供給與總需求的吻合程度從長(zhǎng)遠(yuǎn)看 社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求總是在不斷增長(zhǎng)的 在這過(guò)程中 必須努力提高總供給與總需求的吻合程度 避免供大于求或供不應(yīng)求的局面持續(xù)地存在 保持總量平衡 才能持續(xù)有效地提高房地產(chǎn)資源的配置效率 四 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡房地產(chǎn)供給和需求之間存在著均衡與非均衡兩種狀態(tài) 最終目的是為了實(shí)現(xiàn)相對(duì)的均衡 一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1 房地產(chǎn)供求均衡的涵義所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡 即供給與需求的均衡態(tài) 是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致 而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 參看圖5所示 供給曲線S與需求曲線D的交點(diǎn)E稱為均衡點(diǎn) 在均衡點(diǎn)上 供給與需求處于均衡態(tài) 圖4 5上均衡點(diǎn)E所對(duì)應(yīng)的ON稱為均衡價(jià)格 E點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的需求量或供給量OM稱為均衡數(shù)量 2 房地產(chǎn)供求均衡的基本原理 1 需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)上 所謂需求量和供給量的變動(dòng)是指當(dāng)影響需求或供給的其他因素不變時(shí) 商品本身價(jià)格的變動(dòng)所引起的需求量或供給量的變動(dòng) 在圖象上表現(xiàn)為同一條曲線上的點(diǎn)的移動(dòng) 如圖4 5所示 當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格 為ON1時(shí) 其對(duì)應(yīng)的需求量為OM1 供給量為OM2 顯然OM1 OM2 即供不應(yīng)求 市場(chǎng)價(jià)格必然上升 一直上升到ON時(shí) 供給量與需求量相等 達(dá)到了均衡態(tài) 市場(chǎng)價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)的原理也相同 2 需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響經(jīng)濟(jì)學(xué)上需求和供給的變動(dòng)與上段論及的需求量和供給量的變動(dòng)是有區(qū)別的 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理 需求和供給的變動(dòng)是指當(dāng)商品本身的價(jià)格不變時(shí) 其他因素的變動(dòng)所引起的需求量和供給量的變動(dòng) 表現(xiàn)為整個(gè)曲線的移動(dòng) 如圖當(dāng)需求減少 需求曲線從D0移到D1時(shí) 假定供給曲線S0不變 那么供給和需求的均衡點(diǎn)就會(huì)移至E1點(diǎn) 在圖象上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)時(shí) 均衡價(jià)格比初始時(shí)降低了 均衡數(shù)量也減少了 假定需求不變 供給增加 供給曲線右移至S1 均衡點(diǎn)移至E2 此時(shí)均衡價(jià)格比初始時(shí)降低了 均衡數(shù)量比初始時(shí)增加了 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡原理的要義 均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用 相互變化的結(jié)果 均衡態(tài)的構(gòu)成要素 不但包括供給價(jià)格和需求價(jià)格相一致 而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致 二者缺一不可 而且這兩個(gè)要素之間又是相互聯(lián)系 相互影響的 在理論分析時(shí) 通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù) 但在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作中 情況會(huì)復(fù)雜得多 供給量或需求量不但受多種因素影響 而且反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大制約作用 通常所說(shuō)的供不應(yīng)求價(jià)格上漲 供過(guò)于求價(jià)格下跌就是這個(gè)道理 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致 在微觀層次上 表示某特定市場(chǎng) 特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng) 供求結(jié)構(gòu)吻合 在宏觀層次上 表示一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)總供給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致 3 房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義由房地產(chǎn)供求均衡原理可知 房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題 因此 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡 是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本問(wèn)題 也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追求的重要目標(biāo) 由于房地產(chǎn)供求雙方是動(dòng)態(tài)變化著的 故供求的非均衡態(tài)是絕對(duì)的 常見的 而他們的均衡態(tài)是相對(duì)的 有條件的 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中 絕對(duì)均衡是偶然的 幾乎是不存在的 相對(duì)均衡又有兩種形態(tài) 一種是求略大于供的基本均衡態(tài) 另一種是供略大于求的基本均衡態(tài) 理想的狀態(tài)是供略大于求的基本均衡態(tài) 當(dāng)然在市場(chǎng)機(jī)制的作用下 這兩種基本均衡態(tài) 又是可以互相轉(zhuǎn)化的 在此 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義在于 在微觀層次上 房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的變動(dòng) 重視其均衡態(tài)的狀況 及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略和計(jì)劃 在宏觀層次上 國(guó)家應(yīng)該運(yùn)用稅收 利率 信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿 刺激或抑制供給或需求 引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動(dòng) 從而達(dá)到一個(gè)新的均衡態(tài) 二 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡態(tài) 即供給與需求的失衡狀態(tài) 是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格 供給數(shù)量與需求數(shù)量之間 有一對(duì)不一致 或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài) 三種狀態(tài) 1 總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局 通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為賣方市場(chǎng) 其特征是 商品房供應(yīng)緊張 價(jià)格飛速上升 消費(fèi)者急于求購(gòu)處于被動(dòng)地位 而供應(yīng)商處于主動(dòng)地位 產(chǎn)生惜售行為 甚至抬價(jià)出售 產(chǎn)生的原因 主要是商品房開發(fā)供給能力不足 或市場(chǎng)需求集中釋放所引起 此外經(jīng)濟(jì)體制不合理 也會(huì)造成體制性供不應(yīng)求 如在80年代以前中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行實(shí)物福利分房制度 一方面政府建房很少 另一方面又造成福利分房需求的無(wú)限擴(kuò)張 住房短缺成為嚴(yán)重問(wèn)題 由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下價(jià)格實(shí)行管制 使得商品經(jīng)濟(jì)法則 即供不應(yīng)求會(huì)引起租金或價(jià)格上漲 不能起調(diào)節(jié)供求關(guān)系的作用 而價(jià)格外的其他因素仍會(huì)影響供求 于是總量供不應(yīng)求的矛盾越來(lái)越嚴(yán)重 使得居民的居住狀況愈益困難 在改革開放前的1978年 我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅有3 6平方米 不過(guò)這僅是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的特例 而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 供不應(yīng)求 引起價(jià)格上漲 誘使供給增加 需求減少 從而調(diào)節(jié)供求趨向平衡 2 總量性供過(guò)于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下 微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資 宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時(shí)期和地區(qū) 中國(guó)在90后代初房地產(chǎn)過(guò)熱 使得90年代中后期出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量性供過(guò)于求的情況 據(jù)報(bào)道 1995年底 全國(guó)商品房積壓5031萬(wàn)平方米 1996年底 增加到6624萬(wàn)平方米 到1998年底 進(jìn)一步增加到8000萬(wàn)平方米 其中住宅積壓占80 通常把這種處于總量性供過(guò)于求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為買方市場(chǎng) 在這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下 消費(fèi)者處于主動(dòng)地位 有較多的挑選余地 供過(guò)于求 引起房?jī)r(jià)下跌 開發(fā)商利潤(rùn)空間下降 實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉 在總量性供過(guò)于求的狀態(tài)如下 本來(lái)市場(chǎng)機(jī)制會(huì)迫使其價(jià)格下跌 以調(diào)節(jié)供求關(guān)系 但由于中國(guó)當(dāng)時(shí)還處在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期 一方面 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中 還有相當(dāng)一部分由政府部門控制 變化余地不大 另一方面 由于房改有待深入 廣大職工居民尚未真正進(jìn)入住宅市場(chǎng) 加上部分企業(yè)效益下滑 職工下崗增加等原因 使得實(shí)際房地產(chǎn)需求增幅不大 遠(yuǎn)落后于供給量的增長(zhǎng)幅度 而由于受1992 1993年房地產(chǎn)過(guò)熱的滯后影響 那些過(guò)熱投資的開發(fā)建設(shè)在1994年以后陸續(xù)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)供應(yīng) 使得供給增加幅度較大 供過(guò)于求的情況更嚴(yán)重 究其原因主要是體制性需求不足造成的 因此 當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控措施 是在適度壓縮房地產(chǎn)投資的同時(shí) 加快住房制度改革 鼓勵(lì)買房 促進(jìn)需求增加 到1998年以后逐步調(diào)整過(guò)來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的均衡態(tài) 3 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況 而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)不相適應(yīng) 這種結(jié)構(gòu)性失衡也會(huì)影響到供求總量平衡 結(jié)構(gòu)性失衡一般是由于供給方的投資決策失誤而造成的 例如有些城市房地產(chǎn)開發(fā)高檔辦公房 商業(yè)娛樂(lè)用房過(guò)多 住宅比重太小 住房開發(fā)中高檔別墅太多 而普通住房太少等 這時(shí) 雖然總量上沒(méi)有產(chǎn)生供過(guò)于求 但由于供求結(jié)構(gòu)失衡 仍有一部分供給表現(xiàn)為 積壓 另一部分供給嚴(yán)重不足 三 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求均衡的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)商品的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題 只有均衡 才能實(shí)現(xiàn) 因此供求均衡的條件也就是商品價(jià)值實(shí)現(xiàn)的條件 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡實(shí)現(xiàn)的主要條件有 1 深化住房制度改革 積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化這是供求均衡的體制條件 也是前提條件 改革開放前住房嚴(yán)重供不應(yīng)求的最主要因素 是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下所實(shí)行的福利分房 低租金使用的住房制度 1995年至1998年出現(xiàn)的大量商品房積壓的不正常的供過(guò)于求的現(xiàn)象 其重要原因之一也是福利分房制度的制約 因此 只有深化住房制度改革 實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化 才能使商品房需求正常釋放 促進(jìn)供求平衡 2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系 為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是供求機(jī)制充分發(fā)揮作用的必備條件 由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚 市場(chǎng)體系很不完善 每一種特定市場(chǎng)都亟待開拓 健全和完善 特別是要培育房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 有利于居民以舊換新 以小換大 推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)搞活 有利于潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)換 3 著重研究和培育商品房的有效需求 注重供給與需求的總量均衡房地產(chǎn)行業(yè)和政府應(yīng)著重研究和培育商品房的有效需求 在供過(guò)于求的非均衡態(tài)下 要根據(jù)需求曲線原理 培育有效需求應(yīng)抓住兩個(gè)最主要的環(huán)節(jié) 一是采取多種措施 刺激和增加住房需求 二是適當(dāng)抑制房地產(chǎn)供給 使供給更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化 而在供不應(yīng)求的非均衡態(tài)下 則要著力增加供給 同時(shí)適當(dāng)調(diào)整需求 使二者趨向均衡 4 以需定產(chǎn) 以需促供 注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)只有符合需求的供給才是有效供給 生產(chǎn)的商品才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值 在買方市場(chǎng)條件下 需求者對(duì)房地產(chǎn)商品挑剔得很厲害 就要求房地產(chǎn)供給方以市場(chǎng)為導(dǎo)向 設(shè)計(jì)和生產(chǎn)出適銷對(duì)路 物有所值 價(jià)廉物美的房地產(chǎn)商品 盡快形成供求均衡態(tài) 經(jīng)過(guò)前幾年的調(diào)整發(fā)展 進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新的繁榮期 呈現(xiàn)出供求總量基本平衡 供求結(jié)構(gòu)基本合理的狀態(tài) 目前存在的主要問(wèn)題是求略大于供帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大 因此要努力營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)基本均衡態(tài) 抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 同時(shí) 住房供給結(jié)構(gòu)中 高檔住房 花園別墅在建過(guò)多 而普通商品住房特別是中低價(jià)位住房供應(yīng)偏緊 調(diào)控的方向是要著重結(jié)構(gòu)調(diào)整 增加適合于中低收入者購(gòu)買的中低價(jià)位住房 使住房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng) 第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系一 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的簡(jiǎn)要定義 是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系 互相制約所形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng) 這個(gè)定義的具體內(nèi)涵包括三個(gè)方面 其一 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體 按房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類 可以分為土地市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng) 中介服務(wù)市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)等 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有整體性 其二 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系 每一類房地產(chǎn)市場(chǎng)既有相對(duì)獨(dú)立性 但又不是孤立存在的 它們之間存在著密切的聯(lián)系 其三 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 它與生產(chǎn)資料市場(chǎng) 消費(fèi)資料市場(chǎng) 勞動(dòng)力市場(chǎng) 金融市場(chǎng) 技術(shù)市場(chǎng) 信息市場(chǎng) 資本市場(chǎng)并列存在 構(gòu)成一個(gè)大系統(tǒng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體 建立和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系 對(duì)于完善市場(chǎng)機(jī)制 充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源配置中的基礎(chǔ)性作用 有效實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo) 提高資源配置效率都有著十分重要的作用和意義 二 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系 是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的有機(jī)統(tǒng)一體 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)成可以按照不同的角度進(jìn)行劃分 例如 按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分 可以分為一 二 三級(jí)市場(chǎng) 而按用途需要 通常劃分為住宅市場(chǎng) 辦公樓市場(chǎng) 商業(yè)用房市場(chǎng)等等 按房地產(chǎn)市場(chǎng)交易客體來(lái)劃分 則把房地產(chǎn)市場(chǎng)體系劃分為土地市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)等五類 這里著重對(duì)后者進(jìn)行分析 一 土地市場(chǎng)1 土地市場(chǎng)的涵義土地市場(chǎng)又稱為地產(chǎn)市場(chǎng) 是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和 土地市場(chǎng)流通的土地 主要是城市土地 建筑地塊 一般是脫胎于土地的自然狀態(tài) 經(jīng)過(guò)人類開發(fā) 加工 改造 凝結(jié)了人類的勞動(dòng) 因而是由土地物質(zhì)和土地資本結(jié)合在一起的土地商品 土地市場(chǎng)交換的內(nèi)容 是由國(guó)家的法律和政策決定的 中國(guó)實(shí)行土地國(guó)家所有和集體所有兩種形式并存的社會(huì)主義土地公有制 因此 土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面 1 集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換 是由國(guó)家向集體征用土地 支付土地補(bǔ)償費(fèi) 然后再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán) 在集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部農(nóng)民承包地也可通過(guò)轉(zhuǎn)包實(shí)行土地使用權(quán)的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移 2 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移由于中國(guó)的城市土地歸國(guó)家所有 因此只能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 這里有兩種情況 一種情況是國(guó)家作為土地所有者有償有期限地把土地使用權(quán)出讓給土地使用者 另一種情況是國(guó)家作為土地所有者有償有期限地把土地租賃給土地使用者 2 土地市場(chǎng)的特點(diǎn)由于土地本身的特性及土地制度決定了土地市場(chǎng)不僅具有一般商品市場(chǎng)的特征 而且具有其特殊性 從土地本身的特征看 土地是一種稀缺的不可再生的資源 土地的自然供給完全無(wú)彈性 土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也比較小 土地的這種較小的供給彈性 使得土地價(jià)格受需求的影響巨大 從土地制度看 土地所有權(quán)制度對(duì)土地市場(chǎng)影響極大 由此產(chǎn)生的土地市場(chǎng)也有顯著的特點(diǎn) 中國(guó)土地市場(chǎng)的主要特點(diǎn)可以概括如下 1 土地市場(chǎng)的區(qū)域性土地位置的固定性 使土地市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性特點(diǎn) 在各區(qū)域性市場(chǎng)中 土地供給需求狀況各不相同 其價(jià)格水平也有很大差異 因此 土地交易一般也只限于在各自的區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行 同時(shí)土地的固定性也決定了土地市場(chǎng)區(qū)域之間的不平衡不能通過(guò)價(jià)格機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)而改變 2 土地市場(chǎng)的權(quán)利主導(dǎo)性由于土地的位置是固定的 因此土地在市場(chǎng)上交換的只是土地權(quán)屬 每一次交換行為都是對(duì)土地權(quán)利的重新界定 權(quán)利的界定只有在法律的保護(hù)下才是有效的 因而必須以地契等法律文件為依據(jù) 這樣 土地市場(chǎng)實(shí)際上是土地權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交換及重新確定的場(chǎng)所或領(lǐng)域 3 土地市場(chǎng)的低流動(dòng)性一方面由于土地實(shí)體流動(dòng)的困難性 即不可能將土地遷移到獲利水平最高的地方去 另一方面由于土地變現(xiàn)能力較小 即轉(zhuǎn)換一宗地產(chǎn)為現(xiàn)金的過(guò)程是費(fèi)時(shí) 費(fèi)錢和費(fèi)事的復(fù)雜過(guò)程 這也阻礙了土地的流動(dòng) 從而使土地市場(chǎng)的流動(dòng)性 與其他商品的流動(dòng)相比 是相當(dāng)?shù)偷?4 土地市場(chǎng)的壟斷性土地市場(chǎng)的壟斷性 一方面是由于土地所有權(quán)的存在 另一方面則是由于土地資源的稀缺性及其位置的固定性 土地所有權(quán)的存在使得與其相聯(lián)系的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜而繁多 某一個(gè)部分所有者 指其擁有不完整的所有權(quán) 要行使自己的權(quán)利的同時(shí)勢(shì)必會(huì)影響到其他人或其他部分所有者的利益 這樣為了協(xié)調(diào)所有者之間 以及協(xié)調(diào)所有者同其他相關(guān)市場(chǎng)主體之間的關(guān)系 必須由政府對(duì)之進(jìn)行充分的管制 從而限制了進(jìn)入市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目 使土地交易帶有壟斷性的特征 此外 市場(chǎng)的地域性分割導(dǎo)致地方性市場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)的不完全性 加上地產(chǎn)交易金額較為巨大 使進(jìn)入市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者較一般市場(chǎng)大為減少 也使土地交易容易出現(xiàn)壟斷性 3 土地市場(chǎng)的作用土地市場(chǎng)的重要作用在于 1 有利于制止非法地產(chǎn)交易和進(jìn)行公開 有序 合法的地產(chǎn)交易 有了土地市場(chǎng) 就能有效抑制非法地產(chǎn)交易 將土地交易納入法制軌道 2 有利于提高土地使用效率 可以在全社會(huì)范圍內(nèi)合理配置現(xiàn)有土地資源 實(shí)現(xiàn)土地資源要素和其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合 就可以利用市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)格杠桿 盤活存量土地 調(diào)節(jié)土地利用方向 提高土地的利用效率 3 有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 可以實(shí)現(xiàn)土地的有償使用 有償轉(zhuǎn)讓 可以及時(shí)收回城市建設(shè)資金和土地開發(fā)投資 才能促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)的軌道 4 有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控 土地市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng) 或有限競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng) 政府可以通過(guò)國(guó)家對(duì)城市土地資源所有權(quán)的壟斷及其它手段 來(lái)建立土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制 當(dāng)然 政府的宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)必須是科學(xué)的 有效的 二 房產(chǎn)市場(chǎng)l 房產(chǎn)市場(chǎng)的涵義房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng) 也是房屋商品交換關(guān)系的總和 狹義的房產(chǎn) 是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過(guò)程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn) 廣義的房產(chǎn) 是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn) 亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi) 2 房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分及其特點(diǎn)房產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng)兩大類 住宅市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)的主體 根據(jù)住宅的檔次 可細(xì)分為豪華型 舒適型 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型四個(gè)不同層次的市場(chǎng) 非住宅用房市場(chǎng)進(jìn)而可細(xì)分為辦公 商用 廠房 倉(cāng)庫(kù)等具體市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下一些主要特點(diǎn) 1 房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口 環(huán)境 文化 教育 經(jīng)濟(jì)等因素的影響 房產(chǎn)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同 房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū) 具體表現(xiàn)在 土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū) 不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異 同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在 2 房產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性房產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的 不同用途的建筑物 還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易 交易方式有買賣 租賃 還有抵押 典當(dāng)及其他的讓渡方式 3 房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性由于房產(chǎn)可以保值 增值 有良好的吸納通貨膨脹的能力 因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品 房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展 4 房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性房產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的 雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用 但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化 原有的均衡態(tài)將不斷被打破 因此 房產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在 而均衡始終只能是相對(duì)的 3 房產(chǎn)市場(chǎng)的作用房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件 并可帶動(dòng)建筑業(yè) 建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制 及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值 可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益 促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán) 房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)