盤谷花園企劃案.doc

成都羅賓納實業(yè)有限公司項目情況匯報尊敬的領(lǐng)導：成都羅賓納實業(yè)有限公司在成都市人民南路四段開發(fā)的“盤谷花園”項目至一九九九年六月八日為止所有報建手續(xù)全部完畢，并于一九九九年六月十日破土動工，現(xiàn)整個樓盤已修建至地面第三層；并經(jīng)成都市建委批準，可以對外銷售，現(xiàn)將項目各方面情況予以匯報，請審議。一、公司及項目概況：1、公司簡介：成都羅賓納實業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中外合資大型企業(yè)。該公司由泰國盤谷銀行為背景的香港羅賓納投資有限公司和成都達宏實業(yè)有限公司合資組建，得到了省、市各級領(lǐng)導的大力支持。公司憑借自身雄厚的經(jīng)濟實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，聚集了一批風華正茂、學歷高、業(yè)務能力過硬的中、青年優(yōu)秀人士，在利用自身優(yōu)勢和吸取同行精華的同時，傍依廣泛的市場調(diào)研，制擬了城市居家“科學規(guī)劃、獨特設計、新穎造型、優(yōu)良品質(zhì)、一流服務”的品牌策略發(fā)展之路。為夯實品牌基礎，公司斥巨資三億多元人民幣在人民南路四段美領(lǐng)館旁高尚人文社區(qū)推出了以“盤谷花園”為代表的精品工程。該項目創(chuàng)新了規(guī)劃設計理念，強調(diào)小區(qū)“自成一體、天然成趣”的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)生態(tài)型立體綠化和全面智能健康化，匹配馳名世界的國際會館，其瞻前性的住宅品質(zhì)，淋漓盡致顯現(xiàn)了以人為中心的現(xiàn)代理念。五幢造型爽心悅目的十八層高級電梯公寓和配套齊備的會館，其內(nèi)外兼秀的品質(zhì)，贏得了建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士廣泛好評?！白非笞吭剑瞰I精品”始終是羅賓納人不斷進取的宗旨。任重而道遠，成都羅賓納實業(yè)有限公司將與巨人同行，傾注全力，努力提供國際化城市居家的舒適環(huán)境，為國家城市改造建設做出不朽的貢獻。2、項目概況：成都羅賓納實業(yè)有限公司目前開發(fā)的位于成都市人民南路四段十九號，占地面積40畝，名稱為盤谷花園。小區(qū)由五幢十八層電梯公寓和會館組成，總建筑面積109,730，用地面積26700，總戶數(shù)631戶，住宅建筑面積83900，會所建筑面積5000，停車庫建筑面積14390，車位數(shù)328個，容積率4.0，綠化率41，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，總戶型27種。項目由中國建筑西南設計研究院設計，通過成都市建委公開招投標，由四川省華西集團第一建筑公司和第六建筑公司聯(lián)合承建。該項目于一九九九年六月十日破土動工后，在市質(zhì)監(jiān)站等有關(guān)單位大力支持下，通過建設單位、監(jiān)理單位、施工單位的緊密配合、共同努力，工程進展速度達到預期效果。一九九九年六月十日至七月十日一個月內(nèi)，項目建設完成了l臨時辦公房、臨時住宅、臨時用水用電、場地平整、圍墻等臨時設施工程。六月十日王八月十日二個月內(nèi)完成了機械挖運土方量11萬立方米工作。六月三十日至八月底二個月內(nèi)完成了3600平方米的錨桿聯(lián)結(jié)水泥鋼筋網(wǎng)的基坑護壁體系。七月十日至八月三個日完成施工場地水泥硬化工作。五幢公寓的基礎墊層施工于一九九九年八月十日開始，到十月上旬，一號公寓從地下二層施工到地上二層：二號、三號、五號公寓從地下二層施工到地上一層：四號公寓從地下二層施工到地下一層，共計完成建筑面積約11000平方米。其間，為解決施工供電緊張的問題，從八月份到九月底安裝調(diào)試了一套400KVA的變壓器供電設施。盤谷花園售房樓從六月份修建到十月上旬完成二次裝飾并交付使用。盤谷花園在二年多的運作過程中，得到省、市各級政府和有關(guān)單位的大力支持，目前項目進展順利，整個樓盤公司定于一九九九年十月二十九日正式對外開盤銷售，住宅部分按施工計劃將于二OO一年三月全部交付客戶使用。二、公司股東組成，情況和資本構(gòu)成情況：（一）公司股東組成情況：成都羅賓納實業(yè)有限公司原是香港羅賓納實業(yè)有限公司于1993年在成都注冊的由泰國盤谷銀行常務董事長陳有漢先生任法人代表的外商獨資企業(yè)，該公司投資房地產(chǎn)開發(fā)，已購買人民南路四十畝土地，于一九九七年十一月批準國有土地使用證，具備立項開發(fā)土地條件。該土地開發(fā)項目原擬由外商獨資開發(fā)，因外資銀行大廈項目未獲政府同意，又由于該地塊適合的項目是住宅公寓樓和綜合服務設計，外方缺乏經(jīng)驗與人才，故擬取中外合資方式開發(fā)。在此情況下，中方三家公司組建成都達宏實業(yè)有限責任公司進入該公司，共同組建為中外合資企業(yè)。中方公司為人竹縣銀泉實業(yè)有限公司、達義（集團）實業(yè)有限公司、上海宏洋投資開發(fā)公司，外方公司為香港羅賓納實業(yè)有限公司。（二）資本構(gòu)成情況：1、獨資的成都羅賓納公司注冊資本為500萬美金，實收資本為400方美金，經(jīng)過數(shù)年各項資本運作將其項目合資重組確定資本為：包括土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)、商標等共折價900萬美全，折合人民幣7560萬元。2、中外雙方在公司的股份情況如下：大竹縣銀泉實業(yè)有限公司占股份的百分之五十六點二五；香港羅賓納實業(yè)有限公司占股份的百分之二十五；達義（集團）實業(yè)有限公司占股份的百分之十五點七五；上海宏洋投資開發(fā)公司占股份的百分之三。3、各股東在購其土地應出資額及資本構(gòu)成為：大竹縣銀泉實業(yè)有限公司出資額為：4252.5萬元，香港羅賓納實業(yè)有限公司為1890萬元，達義（集團）實業(yè)有限公司為1190.7萬元；上海宏洋投資開發(fā)公司為226.8萬元。三、公司投資情況：（一）項目前期各股東撥入土地資本金款項情況：總價款900萬美元，折合人民幣7560萬元；其中，大竹縣銀泉實業(yè)有限公司應拔購置資本金款項4252.5萬元，實際拔3230萬元，尚差合作方1022.5萬元，香港羅賓納實業(yè)有限公司土地款應拔入1890萬元，實際拔入1890萬元；成都達義（集團）實業(yè)有限公司應拔購置土地款1190.7萬元，實際撥入680.4萬元，尚差合作方510.3萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司應拔購置地款226.8萬元，實際拔入129.6萬元，尚差合作外方97.2萬元。中方共差合作方土地資本金款項1630萬元。（二）前期開辦費及工程款拔入情況：（預算前期投資1億元人民幣）：1、大竹縣銀泉實業(yè)有限公司應拔入前期開力、費及工程款5625萬元，實際拔入5000萬元；2、香港羅賓納實業(yè)有限公司應拔入前期開辦費及工程款2500萬元，尚差2500萬元；3、成都達義（集團）實業(yè)有限公司應拔入前期開辦費1575萬元，目前已拔入42萬元，尚差1533萬元；4、上海宏洋投資開發(fā)公司應拔入300萬元，目前已拔入8萬元，尚差292萬元；（三）項目資金使用情況：1、盤谷花園項目資金來源共計10980萬元，其中大竹縣銀泉公司投人8230萬元；香港羅賓納公司投入1890萬元，達義（集團）實業(yè)有限公司投入722.4萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司投入137.6萬元。（詳見附件一）2、項目資金使用情況：項目資金目前共開支10634.3萬元，其中購買土地開支5930萬元，開發(fā)成本開支2466.3萬元，管理費用開支1031萬元（其中利息支出575萬元）；其它雜項開支1207萬元。具體明細如下：A、購買土地開支：5930萬元B、開發(fā)成本開支明細：2466.3萬元（1）設計費：178萬元；（2）勘察費：12萬元；（3）評估，招標費：8.4萬元；（4）文物勘探費：8萬元（5）配電設施，用電設備款：49.5萬元（6）建安審查費：20萬元；（7）質(zhì)監(jiān)費：93.6萬元；（8）綜合開發(fā)費：984萬元；（9）舊基礎拆除，土方工程款：366.2萬元；（10）護壁，降水費：188萬元；（11）環(huán)保費：30萬元；（12）自來水申辦費：19萬元；（13）曬圖費：6.5萬元；（14）廣告費，其它費用：80萬元；（15）臨時排污工程：3萬元；（16）售樓處工程及裝修：86萬元；（17）模型制作：12萬元；（18）散裝水泥保證金：6.3萬元；（19）自籌基建保證金：117.8萬元；（20）預付策劃銷售款：30萬元；（21）預付用電貼費：38萬元；（22）預付質(zhì)量保證金：130萬元；C、管理費用開支明細：1031萬元（1）差旅交通費：81萬元；（2）辦公費：5萬元；（3）工資：92萬元；（4）修理費：42.8萬元；（5）油費：12.2萬元；（6）業(yè)務費：116萬元；（7）低值易耗品：16.5萬元；（8）停，洗，過路費：5.3萬元；（9）物料耗費：3.3萬元；（10）利息支出：575萬元；（11）房租：18.2萬元；（12）廣告費：15萬元；（13）評估驗資費：3.6萬元；（14）訴訟費：1萬元；（15）其它雜費：32.4萬元；（16）法律顧問費：2.7萬元；（17）水電費：2.5萬元；（18）物管費：6.5萬元D、其它付款情況明：1207萬元（1）回定資金購置：756.1萬元；（2）應收達義公司：62萬元；（3）應收盛世公司：260萬元；（4）其他借款：128.9萬元四、盤谷花園項目資金投入計劃：1、靜態(tài)投入計劃：按項目靜態(tài)投資需資金34,381萬元（見附表1）。2、動態(tài)（滾動投入）計劃：房屋開發(fā)項目一般都是邊投入邊售房的滾動開發(fā)性項目，動態(tài)分析投資總額為31，960萬元（見附表2）。五、“盤谷花園”市場營銷前景預測：“盤谷花園”作為城南棕北、棕南高尚成熟社區(qū)高層電梯公寓群的出現(xiàn)，已引起了廣大房地產(chǎn)界的矚目和爭論，其諸多看法，如果說在前期市場忽明忽暗的前景下頗有微詞，那么只要通過近期類似樓盤良好銷售態(tài)勢，及九九年成都房地產(chǎn)交易會異?；鸨慕灰浊熬斑M行橫向比較和綜合分析，并不難預測“盤谷花園”的市場營銷前景了。通過市場調(diào)查與同類樓盤綜合分析如下：（一）目前在建高檔、高層建筑中，地理位置最優(yōu)越的當屬“盤谷花園”與“宗南公寓二期”，兩項目地處眾所公認的城南高尚成熟社區(qū)，增值潛力無限，較市中區(qū)而言，這里人氣、財氣鼎盛且相對較于安靜，是居家休閑的理想之地，而棕南公寓二期屬小高層電梯公寓，建成后將與一期普通型住宅合二為一，從配套與檔次上都無法與“盤谷花園”相比。（二）在高層住宅建筑中，能以建筑群體的完善配套小區(qū)開發(fā)出現(xiàn)的只有“盤谷花園”和“雅典國際社區(qū)”，其它多以住宅或商務公寓單體建筑散居各地。高層住宅小區(qū)不僅高檔、豪華，而且配套先進齊備，設計布局合理，戶型多樣，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)雅寧靜、安全，是城市發(fā)展的趨勢所在。而“雅典國際社區(qū)”因周邊配套與地理位置不如“盤谷花園”，顯而易見，“盤谷花園”將成為高層住宅小區(qū)的示范和典型代表。（三）高層電梯公寓是城市標志性建筑和亮點，它無論在地理位置、規(guī)劃設計、生活配套、環(huán)境綠化、智能配套、樓宇配套、外觀形象、建筑質(zhì)量、裝修材料等各方面都優(yōu)越于其它住宅?！氨P谷花園”吸取了國際、國內(nèi)建筑精華和品質(zhì)，并以一流的建筑質(zhì)量塑造精品名牌形象。（四）從周邊類似樓盤銷售狀況，調(diào)查表明，無論是小高層電梯公寓，還是高檔豪華電梯公寓銷售狀況都創(chuàng)造了驕人的業(yè)績。如“雅典國際社區(qū)”C、D兩座已被集團單位整體購買，E座正處熱銷之中，未建的A、B兩座已開始預訂；“棕南公寓二期”在建五棟中，普通型尚余30余套，單層尚余5套，而周邊聲勢浩大的“錦官新城”、“銀都花園”、“芳草地”，“學府花園”等僅在房地產(chǎn)交易會銷售狀況并令眾商家刮目相看。如此看來，中高檔公寓已逐漸成為一部分收入較豐的市民和高層白領(lǐng)人士消費的對象和追求的目標。（五）從宏觀大環(huán)境講，政府啟動住宅市場和優(yōu)惠政策的刺激；消費給房地產(chǎn)市場帶來無限光明的前途，與此同時，住宅二級市場的活躍也帶動了房地產(chǎn)市場的興盛，其良性互動體現(xiàn)在逐年開發(fā)面積擴大、房價上漲、高層建筑開發(fā)總量上升等趨勢。（六）從開發(fā)商自身講，成都羅賓納實業(yè)有限公司是一家中外合資的大型企業(yè)，通過強強聯(lián)合和創(chuàng)意開發(fā)，開發(fā)商以較高的文化科技含量與一般樓盤相區(qū)別，使其具有超前性和唯一性，并通過自身雄厚的經(jīng)濟實力與良好信譽，以此吸引消費者，迎合了消費者消費心理和品味。綜上所述，“盤谷花園”在目前高層住宅炙手可熱的良好市場氛圍下，已成為不可多得的優(yōu)質(zhì)樓盤，“盤谷花園”一旦投放市場，必將受到廣大購房顧客的青睞和歡迎，“盤谷花園”也必將成為有口皆碑的住宅精品。六、“盤谷花園”經(jīng)濟技術(shù)分析報告：一、經(jīng)濟分析依據(jù)和原則（一）依據(jù)：1、國家計委頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；2、土地增值稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅收法規(guī)；3、企業(yè)目前投資預算表及財務報表。（二）原則：1、遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則；2、遵循效益與費用計算口徑一致的原則。二、項目概況盤谷住宅小區(qū)項目占地面積26，700M，位于人民南路高尚住宅區(qū)。項目位置交通便捷，距機場9分種車程，距市中心4分種車程，位于成都市一、二環(huán)路之間，并與機場路、成渝高等級公路、成樂大件路、川藏線相聯(lián)，四通八達。盤谷住宅小區(qū)項目毗鄰人民南路美領(lǐng)館、心族賓館、棕南公寓、成都市人民銀行。四周分布中日友好會館、科技一條街、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、體育館、錦繡花園、購物中心、大中小學校，是開發(fā)高尚住宅小區(qū)不可多得的一塊寶地。該項目由成都羅賓納實業(yè)有限公司開發(fā)。該公司由泰國盤谷銀行為背景的香港羅賓納實業(yè)有限公司和成都達宏實業(yè)有限責任公司聯(lián)合開發(fā)；目前各項報建手續(xù)完畢，已進入正常施工階段。該項目由西南設計院設計，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司聯(lián)合承建，項目擬建五幢11單元18層電梯公寓，總建筑面積107，149，計劃到二OO一年三月前住宅交付使用。三、經(jīng)濟技術(shù)分析方法盤谷花園項目屬于一次性開發(fā)項目，但規(guī)模大、起點高，通過開發(fā)商一年的報建工作，三年的施工組織、管理，資金運作；房屋銷售，方能完成該項目的建設工作。因此，本報告將投入作為項目的經(jīng)營成本，作四年計算期的成本收益和現(xiàn)金流量分析，測算其財務內(nèi)部收益率及其他有關(guān)評價指標。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算范圍：盤谷花園項目是以高檔住宅為主，配以停車場、會所、公廁、服務娛樂中心等公共建筑用房，形成功能完善的居民生活小區(qū)的高層、高檔建筑工程?？傮w規(guī)劃面積107，149平方米。本報告投資估算范圍僅對盤谷項目的住宅部分進行經(jīng)濟分析。（二）投資估算內(nèi)容：項目總投資估算應由以下內(nèi)容組成：1、直接工程費：包括所建房屋的土建費、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場、變壓器等變配電設備、給排水工程，弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等；2、其它費用：包括土地費用、建設單位管理費、工程監(jiān)理費、勘察設計費及其它稅費；3、預備費；4、投資方向調(diào)節(jié)稅；5、建設期利息；項目靜態(tài)總投資34,381萬元，其中工程費用18,612萬元，其它費用11,140萬元，預備費1,545萬元，建設期利息3,084萬元，有關(guān)計算詳見附表一投資估算表（三）投資估算依據(jù)及說明：1、項目業(yè)主提供的盤谷項目工程用款計劃（詳見附表二和附表三）；2、四川西南設計院編制的“盤谷小區(qū)開發(fā)范圍規(guī)劃圖”及有關(guān)說明；3、盤谷花園總平面圖；4、1999年上程預算定額；5、1999年建設工程費用定額；6、土地估價報告；7、土建費用：小區(qū)建筑面積105,599（除會所），其中住宅面積89,958，公建面積15,641；平基及土石方：預計項目參見業(yè)主與承包方簽訂的土石方開挖合同，預計費用為1460萬元；8、道路及廣場，預計小區(qū)道路、廣場、車位380個，15，000平方米，按有關(guān)指標估算計492萬元；供配電工程：按工程部提供的資金使用表列入；9、建設單位管理費：按公司目前運作概算需管理費1308萬元；10、土地資本金費用，本項目所用土地資本金款項實際應付金額7560萬元，參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等文件；11、預備費：暫不分基本預備費和漲價預備費，綜合按工程費用和其他費用的5.2%計?。?2、投資方向調(diào)節(jié)稅：本項目屬中外合資企業(yè)開發(fā)，應享受國家優(yōu)惠政策即屬投資方向調(diào)節(jié)稅零稅率項目。13、建設期利息：經(jīng)測算，項目需向銀行貸款11,150萬元，按貸款時銀行月利率7.65%計算利息（35年期），建設期三年共發(fā)生銀行貸款利息1，791萬元（動態(tài)測算）。五、項目資金滾動開發(fā)計劃分析房屋開發(fā)項目一般都是邊投入邊售房的滾動開發(fā)性項目，從附表四流動資金使用表和附表五資金滾動測算表可知：該項目第1至4年的分年度投入資金分別為：5,053萬元、10,290萬元，12,274萬元和4,343萬元；第1至4年的售房后回收資金（扣除銷售稅金及附加稅費，以下相同）分別為0、3,600萬元，21,680萬元，和20,818萬元。可見項目第一、二年投入資金量大，從第三年開始項目收入便可遠遠大于投入，其利潤可用于歸還貸款。也就是說，雖然項目靜態(tài)投資34,381萬元，但實際只要第一、二年的啟勸資金11,150萬元能夠保證，項目便可進入良性循環(huán)，滾動開發(fā)（詳見附表六盤谷花園工程總進度控制計劃）。六、資金籌措由資金滾動測算表可知，項目需要在第一、二年共籌集資金15,343萬元，扣出第一、二年售房收益3,600萬元，還需籌集資金11,743萬元。若項目自籌資金為593萬元，則公司所需貸款資金為11,150萬元，因此總的資金籌措方案如下：（一）第一年共需投入資金5,015方元，自籌資金593萬元，申請銀行貸款4,460萬元；（二）第二年共需投入資金10,290萬元，售房收益3,600萬元，申請銀行貸款6,690萬元。綜上所述，項目第一、二年公司共需申請銀行貸款11,150萬元，貸款按月利息7.65計息。七、其它基礎數(shù)據(jù)（一）建設規(guī)模：（1）小區(qū)土地面積為26,700，住宅建筑面積（此分析報告不含會所投資）105,599，其中住宅實際面積89，958，為小區(qū)配套的公建面積15，641。（2）小區(qū)內(nèi)設置大、中、小車位380個，面積15,000。（二）計算期：項目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，項目計算期共四年。（三）成本估算：1、分年度開發(fā)投入：項目靜態(tài)投資總額34,38l萬元（見附表一），根據(jù)項目實施進度，動態(tài)分析投資總額為31,960萬元（見附表七），動態(tài)分析在靜態(tài)分析的基礎上總成本降低2,421萬元：一是稅費可在房屋銷售后發(fā)生，應扣出成本1,000萬元；二是資金利息減少1,293萬元；三是漲價預備費既是第二年即可實現(xiàn)銷售收入，可按工程費用和其它費用的4.7%提取，減少成本128萬元。2、房屋銷售及管理費用：在房屋銷售過程中，將發(fā)生交易手續(xù)費、房屋看護費、廣告宣傳費等項目費用，據(jù)項目經(jīng)營計劃，第14年的銷售費用分別為：500萬元、300萬元、200萬元和100萬元。（四）銷售收入：1、房屋售價分析：（1）單位面積投資（按靜態(tài)分析）：A、按總建筑面積105,599計算：3,256元；（34,381萬元105，599=3,256元）B、按住宅實際面積89,958為3,821元（34，381萬元89,958=3,821元）（2）單位面積投資（按動態(tài)分析）；A、按總建筑面積105,599計算：3,026元（31,960萬元105,599=2，974元/）B、按住宅實際面積89,958為（3l,960萬元89,958=3,552元）C、因車庫銷售應有收入，在考慮成本時可按總面積予以攤銷。2、成本遞增分析：在項目總成本已定的情況下，房屋銷售在第一、二年之內(nèi)費用將不會增加，從第三年起，費用逐月增加（一是管理費用50萬元，二是資金利息230萬元，三是銷售費用100萬元）每月增加380萬元。費用增加，成本也相應增加，單位成本每平方米每月增加36元。銷售時價格也應每月提高36元。3、銷售價分析：A、按3,200元定價，稅前回報率為5.7%。B、按3,500元定價，稅前回報率為15.6%；C、按3,800元定價，稅前回報率為25.6%；D；按4,000元定價，稅前回報率為32.1%；E、按4,500元定價，稅前回報率為48.7%；F、按4,800元定價，稅前回報率為58.6%。綜上分析，房產(chǎn)銷售始初定價以4,000元左右（平均價）較為合適，使公司的稅前回報率達到32.1%，稅后回報率約為15.75%。如果企業(yè)品牌及其它因素配合比較好，價格可逐月提高。4、銷售收入測算：本項目規(guī)劃布局合理，環(huán)境綠化優(yōu)美、住宅設計為18層框架結(jié)構(gòu)的高層建筑樓群，配套服務，設施齊全，具有舒適、方便、安靜、優(yōu)美的特點，房屋售價第二至四年每平方米分別按4,000元、4,200元、4,300元測算，估計售出房屋比例：第二年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和車位380個，共計銷售收入46,098萬元。（詳見附表八房屋銷售收入和利潤測算表）。5、稅金測算：房屋開發(fā)項目所涉及的稅收除銷售稅外，還應上繳土地增值稅、地方交通附加及教育附加等稅費。（1）土地增值稅：按照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，應繳納土地增值稅，經(jīng)計算應為3,446萬元。（2）營業(yè)稅及附加費按5.75%計算。（3）所得稅為利潤總額的33%。6、利潤測算：由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費用、財務費用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項目利潤總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤為4,250萬元。八、財務分析結(jié)果（詳見附表九和十）：所得稅前財務內(nèi)部收益率=32.9%所得稅后內(nèi)部收益率=23.8%所得稅前財務凈現(xiàn)值=l,576萬元所得稅后財務凈現(xiàn)值=583萬元所得稅前投資回收期=3.2年所得稅后投資回收期=3.2年項目投資利潤率=13.3%項目投資利稅率=44.2%貸款償還期：2年從上述評價指標可知，項目財務內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率。所得稅后財務內(nèi)部收益率為23.8%，遠遠大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán)平均值，財務凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬元。說明盈利能力比較強。九、財務評估不確定性分析1、項目盈虧平衡點BEP的分析：當利潤=銷售收入-經(jīng)營總成本-營業(yè)稅及附加=0時為該項目的保本平衡點（詳見附表十一）。盤谷花園項目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時項目收支平衡；單位面積在34,611萬元105,599=3,278元為保本平衡點。2、保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP= 100% = 69.3%銷售收入-變動總成本-銷售稅金及附加當房屋銷售量只要達到69.3%時，項目就可保本，剩下的是利潤。3、敏感性分析：為保證項目全部增量投資財務內(nèi)部收益率不低于23.8%，考慮項目實施過程中一些確定因素的變化，分別對總投資額、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%和降低10%單因素變化對內(nèi)部收益影響的敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項 目基本方案總投資額經(jīng)營成本銷售收入+100%-10%10%-10%10%-10%內(nèi)部收益率I=23.8%20.1624.623.5124.328.322.5較基本方案比較-3.640.8-0.290.55.5-1.3從分析中看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財務內(nèi)部收益率% 45 銷售收入 40 35 30 25 20 15 10 投資 5 -40 -30 -20 -10 10 20 30 40 50 從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對基本方案內(nèi)部收益率的影響曲線與財務基準收益率的交點（臨界點）分別為銷售收入下降約20%和固定資產(chǎn)投資提高近18%時，項目內(nèi)部收益率才低于基準收益率的水平，若銷售收入再降低或固定資產(chǎn)投資再增加，則項目將出現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二借款償還平衡表）、資金來源與估算表、資產(chǎn)負債表的計算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具有較強的償還能力。十一、房產(chǎn)市場分析成都素有“天府之國”的美譽。她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國家西部經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的實施；成都越來越成為中外商家進軍大西南的必爭之地。西部經(jīng)濟繁榮為成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了契機。同時全國經(jīng)濟工作會議確定了要把住宅建設培育為帶動整個經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的重大決策。各省市和地區(qū)也相繼出臺了一系列培育住宅消費市場的政策。這些政策措施對房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作用。實施住房實物分配逐漸向貨幣分配轉(zhuǎn)化，將有效地推進住房商品化進程。各商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務的開展，尤其是住房公積金歸集力度的加大及公積金向個人購房低息貸款與綜合保險的結(jié)合，將在很大程度上提高居民的購買能力。國家對住宅消費的發(fā)展戰(zhàn)略主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、放開住房二級市場，降低稅賦：不僅使各種商品房、經(jīng)濟適用房可以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位和轉(zhuǎn)讓人按一定比例分成。放開住房二級市場，不僅活躍了房產(chǎn)交易市場，從而使新的高檔住宅房銷售更加看好。2、發(fā)行債券購房：購房債券每年由國家發(fā)行一次，一切尚未進行工資改革的企業(yè)都可按本企業(yè)當年用工人數(shù)以現(xiàn)金購買，政府機構(gòu)和財政撥付經(jīng)費的事業(yè)單位工作人員，則由國家撥付。購房債券按月發(fā)給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房的銷售。3、停止福利房分配：該政策的出臺是啟動住房消費市場的重要契機。停止福利住房的分配，同時現(xiàn)階段政府以及相關(guān)部門，對建筑行業(yè)的新建把關(guān)甚嚴，延緩了新住宅房的修建，盤谷項目正當時，銷售一定會看好。4、擴大住房消費信貸，引導城市居民按揭住房：隨著購房主體中個人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個人住宅消費傾斜，并相應出臺了多項信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年的300億元增至今年的1000億元；從一九九九年起，國有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務，均可在城市對所有普通商品房開辦個人住房擔保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個別銷售業(yè)績顯著，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競相通過其地理位置、建筑設計風格、配套設施、建筑裝飾材料、住宅環(huán)境及物業(yè)管理服務六大方面，憑借其項目開發(fā)售樓處的對外窗口及營銷員的解說功夫刺激購房者，加強自己的特色及優(yōu)勢滲透，從而為銷售市場注入了新鮮的血液。為此，我們針對盤谷小區(qū)在成都市南部一片高尚成熟社區(qū)近段時間房地產(chǎn)開發(fā)項目作一簡單的歸類對比：（見下頁）序號調(diào)查內(nèi)容項目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項目正開發(fā)項目正開發(fā)項目的價格開發(fā)項目的檔次備注1棕南小區(qū)電梯公寓四川宏名房地產(chǎn)公司棕南一期棕南二期3600-4500元二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產(chǎn)公司一期二期4200-5200元十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業(yè)有限公司一、二三期四、六期3300-3828元九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新希望集團一期二期3380-5300元十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期3200-3600元十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發(fā)公司3290-3710元九層電梯公寓廚衛(wèi)裝修7學府花園成都信德實業(yè)有限公司南橋花苑，新世紀花園學府花園三期28883588元二十一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目可知，目前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在經(jīng)過普通住宅和小型公寓空前活躍的開發(fā)時期之后，市場容量日趨增大，市價堅挺，有實力的房地產(chǎn)公司隨著社會發(fā)展需要及國家政策的寬松環(huán)境，已開始把高層電梯公寓和商務樓的開發(fā)和投入作為擴大經(jīng)營和分散風險的又一亮點，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗和良好形象的基礎上，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量、口岸位置、配套設施、售后服務等；通過廣告媒體的宣傳力度，外塑公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達到了刺激消費者的購買欲望。調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司在銷售時，靈活運用產(chǎn)品價格策略，吸引了大量的購房咨詢者，起到了很好的促銷轟動效應作用。當然在處于城南高尚社區(qū)和地理位置得天獨厚的開發(fā)商們都盡力發(fā)揮了自己的極至。各具特色的售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境的感覺，各開發(fā)商頗為用心良苦的設計和宣傳強勢加重了成都房地產(chǎn)市場的激烈競爭態(tài)勢。目前相當一部分商品住宅的生活配套設施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫(yī)療、購物、文體娛樂等設施不完善，同時開發(fā)商未考慮到人們對居住環(huán)境的基本要求：如較適宜的休息環(huán)境、安全性和硬性設施的設計齊全等，有很多因素防礙房屋的銷售，因而作為盤谷花園項目應針對別人的弱點，搞好各項工作，爭取每一點都“不失誤”，這樣才能立于競爭的潮頭。附件一：股本及項目資金情況；附件二：經(jīng)濟分析技術(shù)指標l一12表；附件三：國有土地使用證；附件四：固定資產(chǎn)投資項目許可證；附件五：大型公共建筑及工業(yè)項目定點表；附件六：建設工程規(guī)劃許可證；附件七：成都市建設工程施工許可證；附件八：房屋預售許可證；24盤谷花園項目各股東出資比例及撥款情況表單位：萬元項目股東名稱各占股份比例%購置土地資本金出資額前期開辦費及工程款合 計應撥實撥欠合作方應撥實撥欠合作方應撥實撥欠合作方大竹縣銀泉實業(yè)公司56.254252.532301022.5562550006259877.582301647.5香港羅賓納實業(yè)有限公司25189018900250002500439018902500達義（集團）實業(yè)有限公司15.751190.7680.4510.315754215332765.7722.42043.3上海宏洋投資開發(fā)公司3226.8129.697.23008292526.8137.6389.2合 計100756059301630100005050495017560109806580投資估算表（靜態(tài)）附表一 單位：萬元序號項目或費用名稱估算價值占總值比（%）備 注建筑工程設備購置及安裝其它費用總值其中外匯（萬美元）1工程費用1.1建安工程6,4506,45018.731.2平基土石方工程1,4601,4604.21.3道路及廣場工程4924921.541.4供配電工程2,9602,9609.261.5弱電工程1,2581,2583.941.6給排水工程6466462.021.7天然氣工程3793791.191.8環(huán)保工程60600.191.9環(huán)境工程及綠化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小計11,6392,9604,01318,61258.242其它費用2.1征地費7,56021.962.2勘察費120.042.3設計費1900.522.4工程監(jiān)理費700.232.5建設單位管理費1,3083.802.6其它稅費2,0005.80小計11,14032.35工程費用與其它費用合計29,75286.43預備費（含漲價）1,5454.54投資方向調(diào)節(jié)稅0以上合計31,29790.905建設期利息3,0849.10總投資34,381100盤谷項目工程用款計劃附表二 1999年6月編制序號工程名稱1999年2000年2001年合計（萬元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度及以后1土方工程75.50153.63195.729.7229.729.729.729.72493.452基礎工程838.7898.68142.8016.8057.741154.803主體工程1720.001720.001790.72106.081334.226671.024車庫結(jié)構(gòu)工程691.28172.82864.105外裝修工程562.64843.97118.40381.251906.266內(nèi)裝修工程315.28315.28567.52638.35459.112295.547機電設備安裝446.43309.831434.39976.88380.00886.894434.428電梯工程377.5636.00503.4148.00206.78206.781378.539室外綜合管網(wǎng)98.43295.3198.43492.1710環(huán)境工程52.33157.00164.47373.8011合計（萬元）75.50153.633578.492489.514778.963411.011805.563771.4320064.4941盤谷花園投資概算分析表（建筑面積：105599） 附表三序號工程名稱工程內(nèi)容投資概算（萬元）備 注l土方工程挖土、棄土、回填、碾壓、打并、降水、護壁493.452基礎工程0.00以下磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程1850.93主體工程0.00以上磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程64500.024屋面工程找平、防水、保溫隔熱、剛性層53.725室內(nèi)抹灰內(nèi)墻面、天棚面抹灰（包括0.00以下）406.026門窗工程木門制安、鋼防盜門、防火門安裝143.57鋁合金門窗制安493.477樓地面工程地面墊層、水泥砂漿找平層、踢腳、豆石面層326.158室內(nèi)裝飾欄桿、扶手制安、油漆，鋁合金玻璃隔墻安裝，木門油漆， 內(nèi)墻、天棚面乳膠漆、涂料面層，瓷磚墻面，防滑地磚，塑料板天棚吊頂。1094.89室外裝飾彩瓦屋面、面磚墻柱面、裝飾腳手架、缸磚屋面。1211.0710給排水工程室內(nèi)給排水管材，屋面排水、凈化水工程645.911電氣工程室內(nèi)電氣照明管線、器材、配電箱、變配電裝置等。1444.5612空調(diào)通風衛(wèi)生間排風口、屋頂風機、混流風機、多葉送風口57.2413電梯l#5#公寓電梯安裝1378.5314弱電綜合布線、通訊、有線電視、閉路電視、衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)、音樂廣播、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、 自動計費、計算機管理系統(tǒng)。1126.6215消防地下室、車庫、廣場消防設備、室內(nèi)消火栓331.516天然氣煤氣管材、煤氣雙眼灶、煤氣表、煤氣超濃度報警器、排氣扇378.6017環(huán)境工程室外構(gòu)筑物、綠化、通路、廣場磚、路沿石、大門、圍墻3