江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)標準.doc

江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)標準前 言為規(guī)范江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)活動，主編單位依據(jù)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知（蘇建科2015302號），以國家、行業(yè)現(xiàn)行標準規(guī)范和有關(guān)規(guī)定為依據(jù)，經(jīng)廣泛調(diào)研、征求意見和反復(fù)修改，編制了本標準。本標準共分6章，主要內(nèi)容包括：1總則；2術(shù)語；3 基本規(guī)定；4商品房買賣服務(wù)標準；5 存量房買賣服務(wù)標準；6房屋租賃服務(wù)標準。本標準由江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)管理，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處負責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容解釋。各單位在執(zhí)行過程中如有修改意見或建議，請反饋至江蘇省工程建設(shè)標準站（地址：南京市江東北路287號銀城廣場B座4樓；郵政編碼：210036），以供今后修編時參考。本標準主編單位、參編單位、主要起草人和主要審查人：主編單位：江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處南京工業(yè)大學(xué)參編單位：蘇州信義房屋南京我愛我家房屋租賃置換有限公司南京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司江蘇鑫洋置業(yè)顧問有限公司主要起草人：陸建生 郭宗逵 汪先良 馮剛 康凱 林小峰 付光輝 許曉琦 孫建業(yè) 別亮亮 呂連雷 王玥佳 安春曉 何炎鑫 彭敬 錢誠主要審查人：朱建君 李德智 張艷 陳凱峰 施建軍 聶小峰 金柳目 次1 總則 .12 術(shù)語 .23 基本規(guī)定 .4 3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu).4 3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員.6 3.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同.7 3.4 行為規(guī)范.94 商品房買賣服務(wù)標準.11 4.1 接受委托. .11 4.2 開展營銷.12 4.3 協(xié)助認購.14 4.4 協(xié)助簽訂合同. 14 4.5 協(xié)助辦理貸款.16 4.6 協(xié)助辦理交房.165 存量房買賣服務(wù)標準.17 5.1 接受賣方房源. 17 5.2 向買方介紹房源.18 5.3 看房洽談.19 5.4 簽訂合同. .19 5.5 協(xié)助辦理貸款及資金監(jiān)管手續(xù).21 5.6 協(xié)助辦理過戶.22 5.7 協(xié)助房屋交接.226 房屋租賃服務(wù)標準.24 6.1 接受出租方房源.24 6.2 向承租方介紹房源.25 6.3 看房洽談.26 6.4 簽訂合同.26 6.5 協(xié)助租金支付. .28 6.6 協(xié)助房屋交接.281 總 則1.0.1 為了指導(dǎo)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)活動，規(guī)范江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行為，提高江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量，保障房地產(chǎn)交易各方的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)交易市場秩序，促進江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展，制定本標準。1.0.2 本標準適用于江蘇省行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)活動。1.0.3 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)活動應(yīng)遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德。1.0.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員除執(zhí)行本標準外，還應(yīng)遵守國家現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)和標準的規(guī)定。2 術(shù) 語2.0.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀 real estate brokerage房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)信息、居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。2.0.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù) real estate brokerage services房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供的相關(guān)服務(wù)，包括提供房源、客源、價格等信息，實地查看房地產(chǎn)，代擬房地產(chǎn)交易合同等。2.0.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同 real estate brokerage contract房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人之間就房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。2.0.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) real estate brokerage institution依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)。2.0.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 real estate agent professionals具有相應(yīng)資格從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員。2.0.6 房地產(chǎn)代理real estate agent房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的行為。2.0.7 房地產(chǎn)居間real estate intermediary房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。2.0.8 傭金 commission房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向委托人提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定，向委托人收取的服務(wù)費用。3 基本規(guī)定3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)3.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)建立健全各項內(nèi)部管理制度，加強內(nèi)部管理，規(guī)范自身執(zhí)業(yè)行為，指導(dǎo)、督促房地產(chǎn)經(jīng)紀人員及相關(guān)輔助人員認真遵守本標準。3.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容： 1 營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件。分支機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。2 服務(wù)項目、內(nèi)容、標準。3 業(yè)務(wù)流程。4 收費項目、收費標準。5 交易資金監(jiān)管方式。6 信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話。7 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同 、 房屋買賣合同 、 房屋租賃合同示范文本；8 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)公示的其他事項。3.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對每宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，應(yīng)選派或者由委托人選定注冊在本機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為承辦人，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中載明。3.1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標準。書面告知材料應(yīng)經(jīng)委托人簽字確認。3.1.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛投訴調(diào)解機制、及時調(diào)解房地產(chǎn)交易當(dāng)事人與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員之間以及房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之間的糾紛。3.1.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)按照中華人民共和國勞動合同法的規(guī)定，與其招用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽訂勞動合同。3.1.7 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，鼓勵和支持房地產(chǎn)經(jīng)紀人員參加繼續(xù)教育活動，督促其不斷增長專業(yè)知識，提高專業(yè)能力，維護良好的社會形象。3.1.8 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)務(wù)記錄制度。執(zhí)行業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)如實全程記錄業(yè)務(wù)執(zhí)行情況及發(fā)生的費用等，形成房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄。3.1.9 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)妥善保存房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和其他服務(wù)合同、房地產(chǎn)交易合同、房屋狀況說明書、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)交接單據(jù)、原始憑證等房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)資料的保存期限不得少于5年。3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員3.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)相關(guān)制度規(guī)則，堅持誠信、公平、公正的原則，保守商業(yè)秘密，保障委托人合法權(quán)益，恪守職業(yè)道德。 3.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)注重儀表，舉止文明，禮貌待人，主動接待，熱情服務(wù)，維護良好的職業(yè)形象。3.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行業(yè)務(wù)時，應(yīng)佩戴標有其姓名、注冊號、執(zhí)業(yè)單位和照片等內(nèi)容的胸牌（卡）。3.2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員上門看房應(yīng)實行預(yù)約制度，在約定的時間內(nèi)到達。看房時，應(yīng)注意相關(guān)禮儀。3.2.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)根據(jù)委托人的意向，及時、如實向委托人報告業(yè)務(wù)進行過程中的訂約機會、市場行情變化及其他有關(guān)情況，不得對委托人隱瞞與交易有關(guān)的重要事項；應(yīng)及時向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)報告業(yè)務(wù)進展情況，不得在脫離、隱瞞、欺騙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的情況下開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。3.2.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當(dāng)憑借自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，調(diào)查房屋狀況，如實向承購人（承租人）告知所知悉的房屋狀況，并協(xié)助查驗。3.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同3.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的，應(yīng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)包含下列內(nèi)容：1 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況。2 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準。3 服務(wù)費用及其支付方式。4 合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。5 違約責(zé)任和糾紛解決方式。3.3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織制定的示范文本。3.3.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并告知下列事項： 1 是否與委托房地產(chǎn)有利害關(guān)系。2 應(yīng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料。3 委托房地產(chǎn)的市場參考價格。4 房地產(chǎn)交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險。5 房地產(chǎn)交易涉及的稅費。6 經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準。7 經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間。8 其他需要告知的事項。3.3.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)編制房屋狀況說明書。3.3.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。3.3.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對委托人未提供規(guī)定資料或者提供虛假、失實資料或者隱瞞真實情況的，應(yīng)拒絕為其服務(wù)。3.3.7房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由承辦該宗經(jīng)紀業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名，并加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章。3.3.8 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)依照合同約定向委托人收取傭金，收取的傭金必須進入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)賬戶，且應(yīng)向?qū)Ψ教峁┱?guī)傭金發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)及時將收取的傭金交到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得私自挪用。3.3.9 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定的事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標準的，不得收取傭金。因委托人原因造成服務(wù)未完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可要求委托人根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.3.10 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)轉(zhuǎn)讓或者與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)經(jīng)委托人書面同意。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金；合作的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)根據(jù)合作雙方約定分配傭金。3.4 行為規(guī)范3.4.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員對外發(fā)布房源信息，應(yīng)經(jīng)委托人書面同意；發(fā)布的房源信息中，房屋應(yīng)真實存在，房屋狀況說明應(yīng)真實、客觀，掛牌價應(yīng)為委托人的真實報價并標明價格內(nèi)涵。3.4.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員不得利用虛假的房源、客源、價格等信息招攬客戶，不得采取低收費、幫助當(dāng)事人規(guī)避交易稅費、貶低同行等不正當(dāng)手段承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。3.4.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員不得鼓動房地產(chǎn)權(quán)利人提價、提租，不得與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號。3.4.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員采取在經(jīng)營場所外放置房源信息展板、發(fā)放房源信息傳單等方式招攬房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，且不得影響或者干擾他人正常生活。3.4.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員應(yīng)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，保障房地產(chǎn)交易資金安全，不得侵占、挪用或者拖延支付客戶的房地產(chǎn)交易資金。3.4.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況下，向委托人推薦使用與自己有直接利益關(guān)系的擔(dān)保、估價、保險、金融等機構(gòu)的服務(wù)。3.4.7 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員對已成交或者超過委托期限的房源信息，應(yīng)及時予以標注，或者從經(jīng)營場所、網(wǎng)站等信息發(fā)布渠道撤下。3.4.8 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的當(dāng)事人的商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私；應(yīng)妥善保管委托人的信息及其提供的資料，未經(jīng)委托人同意，不得擅自將其公開、泄露或者出售給他人。4 商品房買賣服務(wù)標準4.1 接受委托4.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商和確定擬代理項目的具體事宜，主要包括：1 委托代理模式：獨家代理或非獨家代理。2 委托代理事項和權(quán)限。3 委托代理營銷服務(wù)內(nèi)容。4 委托代理銷售范圍及任務(wù)。5 委托期限。6 委托代理傭金結(jié)算及付款方式。7 委托代理雙方的權(quán)利及義務(wù)。8 委托代理合同解除及違約責(zé)任等。4.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同。4.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托時，應(yīng)了解代理項目的下列資料和信息：1 代理項目信息：項目名稱、地址、面積、建筑結(jié)構(gòu)、項目戶型、裝修、項目效果圖和鳥瞰圖、交房標準、工程進度及計劃表等。2 代理項目權(quán)屬文件和審批文件：政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)項目批準的有關(guān)證照，包括國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證等。4.2 開展營銷4.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展商品房營銷的前期主要工作內(nèi)容應(yīng)包括：1 根據(jù)所代理項目進行市場調(diào)研，培訓(xùn)銷售人員，做好進場準備。2 協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場公示相關(guān)需要公示的文件。4.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布商品房宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)真實、準確、合法。4.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展商品房營銷,應(yīng)設(shè)立咨詢服務(wù)電話公示欄，公示下列信息：1 住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）、物價等相關(guān)主管部門的監(jiān)督舉報電話。2 住房公積金管理中心咨詢電話。3 其他需要提供的咨詢服務(wù)電話。4.2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展商品房營銷,可設(shè)立信息查詢臺，提供下列信息查詢服務(wù)：1 商品房預(yù)（銷）售現(xiàn)場應(yīng)提供電腦和網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，為購房者提供商品房網(wǎng)上簽約即時備案查詢等服務(wù)。2 房產(chǎn)預(yù)測繪、實測繪成果報告。3 前期物業(yè)服務(wù)合同。4 物業(yè)共有部分清冊。5 相關(guān)管理部門規(guī)定的其他需要提供查詢的信息。4.2.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展商品房營銷,可準備的資料包括：1 宣傳資料：項目樓書、戶型手冊、宣傳展板、銷售導(dǎo)示牌、折頁、單張等。2 須知文件：購房須知、簽訂商品房買賣合同的程序、相關(guān)稅費須知、抵押貸款須知。3 合約文件：商品房認購協(xié)議書、商品房買賣合同等。4.2.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展商品房銷售應(yīng)做好現(xiàn)場準備工作。4.3 協(xié)助認購4.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售的商品房應(yīng)符合國家相關(guān)法律、法規(guī)，保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。4.3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)向客戶介紹房源的真實情況。4.3.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助客戶辦理商品房認購相關(guān)手續(xù)，并告知簽訂商品房買賣合同的流程，約定簽訂商品房買賣合同的時間。4.4 協(xié)助簽訂合同4.4.1 簽訂商品房買賣合同時應(yīng)要求客戶提供的資料包括：1 有效身份證原件、戶口本；2 認購書原件、定（訂）金收據(jù)原件；3 其他必要材料。4.4.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房買賣合同格式條款時，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或排除購房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本或格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。4.4.3 買賣雙方簽訂商品房買賣合同之前，銷售人員應(yīng)提醒買賣雙方再次確認購房條款和合同內(nèi)容，經(jīng)買賣雙方確認后，雙方簽字、蓋章。4.4.4 客戶支付首付款或者全部房款的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具首付款收據(jù)或房款發(fā)票，并加蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公章。4.4.5 商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約程序如下：1 銷售人員與客戶就可預(yù)售的房屋協(xié)商商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款。2 經(jīng)雙方當(dāng)事人確認后，買受人選取相應(yīng)的付款方式，按照規(guī)定繳納首期房款，并按要求存入指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。3 首期房款繳納后，銷售人員通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成合同編號。4 銷售人員從網(wǎng)上打印商品房預(yù)售合同，同時在管理系統(tǒng)聯(lián)機備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書。5 商品房樓盤房號表內(nèi)應(yīng)及時標明該單元（套）商品房已預(yù)售。4.5 協(xié)助辦理貸款4.5.1 銷售人員應(yīng)向辦理抵押貸款的客戶認真講解辦理抵押貸款的各項資料準備、辦理細則，同時提醒購房者辦理所需要的時間。4.5.2 銷售人員應(yīng)根據(jù)客戶的資料向相關(guān)銀行初步確認能否申請購房抵押貸款，以及可申請的額度及利率，并協(xié)助客戶辦理貸款申請手續(xù)。4.6 協(xié)助辦理交房4.6.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對達到交房條件的房屋進行檢查和擬定整改方案。4.6.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將交房時間、交房流程、需要繳納的費用等信息通知購房者。4.6.3 在交房時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)協(xié)助辦理交房手續(xù)。4.6.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供辦理房地產(chǎn)登記服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，另行簽訂補充協(xié)議，并告知購房人。5 存量房買賣服務(wù)標準5.1 接受賣方房源5.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知賣方所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及服務(wù)流程；應(yīng)向賣方介紹房屋買賣交易流程，特別是需要賣方協(xié)助處理的部分；告知賣方相關(guān)責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，并提示交易風(fēng)險。5.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)將交易中產(chǎn)生的相關(guān)稅費向賣方詳細解釋，必要時應(yīng)提供相關(guān)的法律、法規(guī)、條例。5.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知賣方所提供的服務(wù)項目的收費標準、費用收取時間和方式。5.1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)詳細詢問賣方出售房屋的位置、面積、樓層、朝向、樓齡及內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備、騰空情況等信息；房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)在賣方委托出售后，及時查勘委托房屋及周邊環(huán)境，包括房屋結(jié)構(gòu)、建筑形式、戶型格局、內(nèi)部設(shè)計、自然環(huán)境、物業(yè)管理、交通條件、商業(yè)教育醫(yī)療市政配套等因素，并在得到賣方同意后拍攝相關(guān)照片。5.1.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)確認出售房屋是否具備轉(zhuǎn)讓條件，應(yīng)詳細詢問并核實房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、是否存在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋是否存在租賃關(guān)系。5.1.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)對出售該房屋作適當(dāng)?shù)耐茝V，發(fā)布房源信息。5.1.7 在接受賣方房源時應(yīng)填寫或收集的資料文件包括：1 房地產(chǎn)證復(fù)印件（核對原件）；2 賣方身份證明復(fù)印件（核對原件），房屋產(chǎn)權(quán)人委托他人出售的，還應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書。3 房屋現(xiàn)狀說明書（含房屋裝修情況、家具家電配置及新舊情況等）。4 房屋鑰匙收條（經(jīng)賣方同意）。5 交易費用預(yù)算表。6 賣方應(yīng)提供的其他合法材料。5.2 向買方介紹房源5.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知買方所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及服務(wù)流程；向買方介紹房屋買賣交易流程，特別是需要買方協(xié)助處理的事項；向買方告知服務(wù)傭金的收費標準，及交易過程中涉及的各項稅費的收取標準。5.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)詳細告知買方的權(quán)利與義務(wù)，并提示交易風(fēng)險。5.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)了解詢問買方的需求范圍、購房預(yù)算，是否需要貸款，是否有意向房屋，需要房屋的面積大小、價格、朝向、樓層、內(nèi)部裝修，可接受的價位，付款方式，希望入住時間，是否有特殊要求等信息。5.2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)按買方要求推薦房源。買方有意向房屋的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)將該房屋的現(xiàn)狀、位置、面積、樓層、朝向、樓齡及內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備、周邊環(huán)境等情況如實告知買方，并告知買方應(yīng)到實地進行查勘。5.3 看房洽談5.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)與買賣雙方約定看房時間，并合理安排看房的次序?？捶壳?，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)核實買方的身份證件，并提請買方填寫看房確認書。5.3.2 在引領(lǐng)買方現(xiàn)場查勘意向房屋期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)詳細介紹房屋的基本情況，包括建筑面積、戶型、朝向等信息。5.3.3房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)在看房后買賣雙方有意向時，召集雙方進行溝通洽談。5.4 簽訂合同5.4.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)提前準備存量房買賣合同示范文本。5.4.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)在存量房買賣合同簽訂前，提醒賣方清理家具家電，預(yù)備可提供的家具家電清單，同時要求賣方準備好房地產(chǎn)證等相關(guān)文件以備買方查閱。5.4.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)在存量房買賣合同簽訂前，對買賣雙方提供的證件進行核對。5.4.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)向買賣雙方詳細解釋存量房買賣合同條款內(nèi)容，應(yīng)充分尊重買賣雙方的意見和要求。確定買賣雙方對合同條款無異議后，請買賣雙方在合同上簽字。5.4.5 出售房屋屬共有財產(chǎn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)要求房屋共有權(quán)人全部到場，并共同在存量房買賣合同上簽字；房屋共有權(quán)人不能到場的，應(yīng)提供其身份證明及授權(quán)委托書。5.4.6 買賣雙方委托他人代為簽署合同的，應(yīng)要求其出具委托人和代辦人身份證明及授權(quán)委托書。5.4.7 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)將交易中產(chǎn)生的相關(guān)稅費列出明細清單以及可享受的優(yōu)惠政策，書面告知買賣雙方。5.4.8 簽訂合同應(yīng)填寫或收集的資料文件包括：1 房地產(chǎn)證原件。2 賣方身份證明原件及復(fù)印件。3 買方身份證明原件及復(fù)印件。4 屬于房地產(chǎn)共有的，應(yīng)提交共有人同意轉(zhuǎn)讓的證明書。5 存在租賃關(guān)系的，應(yīng)提醒賣方提供租賃合同和租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。6 買賣雙方或一方為法人的，還應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件加蓋公章、法定代表人授權(quán)委托書原件。7 代理人身份證明及授權(quán)委托書。8 存量房買賣合同示范文本。5.5 協(xié)助辦理貸款及資金監(jiān)管手續(xù)5.5.1 買方購房時申請抵押貸款的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)提醒買方準備好貸款所需的相關(guān)資料，應(yīng)協(xié)助買方與銀行簽署購房抵押貸款合同，連同新房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)抵押登記申請表報產(chǎn)權(quán)登記部門備案。貸款資料按照合同約定時間準時交納，因一方原因造成拖拉的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)及時催促并告知對方。5.5.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知買方可以申請的貸款金額、年限及利率，并告知具體貸款結(jié)果與個人信用有關(guān)， 以銀行批復(fù)為準。5.5.3 賣方的房屋處于抵押狀態(tài)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)提醒賣方提供抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房屋的證明。5.5.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助買賣雙方簽署存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議，并根據(jù)交易資金監(jiān)管的相關(guān)制度，協(xié)助買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管事宜。5.6 協(xié)助辦理過戶5.6.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)依照存量房買賣合同約定，與買賣雙方確定具體過戶時間，并向買賣雙方詳細解釋整個過戶程序。5.6.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)將買賣雙方簽署的存量房買賣合同、雙方身份證明原件、 房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表等材料交到不動產(chǎn)登記部門，領(lǐng)取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)受理通知書。5.6.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助買賣雙方在房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理通知書指定的領(lǐng)證日期到產(chǎn)權(quán)登記部門繳納相關(guān)稅費，協(xié)助買方持繳費憑證領(lǐng)取新房地產(chǎn)證，并協(xié)助雙方交割房款。5.6.4 買方申請購房抵押貸款的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可協(xié)助買方辦理抵押登記。5.7 協(xié)助房屋交接5.7.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)按合同約定的時間和方式，協(xié)助賣方向買方交付房屋，將包括合同約定附帶的家具家電等物品移交給買方。5.7.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助買賣雙方辦理水、電、煤氣、物業(yè)管理費等相關(guān)事宜，結(jié)清相關(guān)費用。5.7.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助買賣雙方清點家具家電清單上列明的物品是否齊全，確認無誤后簽訂房屋交接書。5.7.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助買方對戶口情況進行查驗，以符合合同約定的內(nèi)容。5.7.5 所有交房事宜妥善辦理完畢后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)協(xié)助買賣雙方交接尾款。6 房屋租賃服務(wù)標準6.1 接受出租方房源6.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知出租方所提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，應(yīng)向出租方介紹和解釋房屋租賃流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的事項。6.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知出租方傭金的收費標準。6.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知出租方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，并提示風(fēng)險。6.1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)詢問和記錄出租房屋的地址、名稱、戶型、建筑面積、樓層、朝向、裝修情況、押金如何收取、騰空時間、價格、付款方式、看房時間等信息。出租方委托出租后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)及時查勘核實相關(guān)情況，應(yīng)及時考察委托房屋內(nèi)部設(shè)施、設(shè)備、裝修、家具及社區(qū)配套、停車狀況、交通條件、物業(yè)管理、周邊環(huán)境等。6.1.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)要求出租方填寫并簽署房屋狀況說明書。 6.1.6 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)針對該房屋作適當(dāng)?shù)耐茝V，發(fā)布出租房源信息。6.1.7 在接受委托時，應(yīng)告知委托方下列房屋不得出租：1 屬于違法建筑的。2 不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的。3 違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。4 法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。6.2 向承租方介紹房源6.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知承租方所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，應(yīng)向客戶介紹和解釋房屋租賃流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的事項。6.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)向承租方告知傭金的收費標準。6.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)告知承租方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，并提示風(fēng)險。6.2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)詳細詢問并記錄承租方姓名、聯(lián)系方式、承受價位、需求區(qū)域、需求面積、需求設(shè)施、付款方式、客戶來源、可看房時間等信息。6.2.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)針對客戶的租賃需求，推薦合適的房源。推薦房源時應(yīng)如實告知房屋真實情況，并了解承租方是否有其他特殊需求。6.3 看房洽談6.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)與租賃雙方約定看房時間，并合理安排看房的次序。