資產(chǎn)評(píng)估ppt3.ppt

1 資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 2 第一篇資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法 3 第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 第一節(jié)成本法 Thecostmethod 第二節(jié)收益法 第三節(jié)市場(chǎng)比較法 第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 4 第一節(jié)成本法 Thecostmethod 評(píng)估值 重置成本 綜合成新率 三 注意問(wèn)題1 歷史資料的真實(shí)性 如復(fù)原重置成本的計(jì)算 成新率的計(jì)算等 2 形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的 成本法是從成本耗費(fèi)的角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 但是這些成本耗費(fèi)應(yīng)是必要的 或者說(shuō)應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平 而不是某項(xiàng)資產(chǎn)的個(gè)別成本耗費(fèi) 一 成本法的基本原理 一 成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi) 二 成本法的評(píng)估思路評(píng)估值 重置成本 各項(xiàng)損耗 實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 5 二 成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算 基本公式 評(píng)估值 重置成本 實(shí)體性損耗 功能性損耗 經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本 成新率 功能性損耗 經(jīng)濟(jì)性損耗 評(píng)估值 重置成本 綜合成新率 6 一 重置成本及其計(jì)量復(fù)原重置成本是指采用與被評(píng)估資產(chǎn)相同的材料 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì) 規(guī)格和技術(shù)等 以現(xiàn)行價(jià)格購(gòu)建與被評(píng)估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用 更新重置成本是指采用新型材料 并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 新型設(shè)計(jì) 規(guī)格和技術(shù)等 以現(xiàn)行價(jià)格購(gòu)建與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本 相同點(diǎn) 均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算 不同點(diǎn) 采用的材料 標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)等方面存在差異 但是并未改變基本功能 有條件情況下 盡可能選擇更新重置成本 理由 1 更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜 超額投資成本 2 用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn) 超額運(yùn)營(yíng)成本 7 1 重置核算法按資產(chǎn)的成本構(gòu)成 以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本 直接成本 間接成本直接成本是購(gòu)建全新資產(chǎn)時(shí)所花費(fèi)的直接計(jì)入購(gòu)建成本中的那部分成本 一般包括 購(gòu)買(mǎi)支出 運(yùn)輸費(fèi) 安裝調(diào)試費(fèi)等 評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定 間接成本是購(gòu)建過(guò)程中不能直接計(jì)入成本 但又與資產(chǎn)形成有關(guān)的一些支出 主要指企業(yè)管理費(fèi) 培訓(xùn)費(fèi) 前期準(zhǔn)備費(fèi)等 對(duì)間接成本的分配方法通常有 1 人工成本比例法 間接成本 人工成本總額 成本分配率 2 單位價(jià)格法 間接成本 工作量 單位價(jià)格 3 直接成本比例法 間接成本 直接成本 間接成本占直接成本的比例采用核算法的前提是能夠獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià) 該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本 也可用于計(jì)算更新重置成本 8 例 某企業(yè)3年前購(gòu)置一臺(tái)設(shè)備 原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為150000元 運(yùn)雜費(fèi)1200元 直接安裝費(fèi)800元 其中材料費(fèi)500元 人員工資300元 據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 這臺(tái)設(shè)備的間接成本為每元人工成本的0 85倍 評(píng)估時(shí) 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查 該設(shè)備的現(xiàn)行售價(jià)為180000元 運(yùn)雜費(fèi)為2100元 直接安裝費(fèi)1800元 其中材料費(fèi)1000元 人員工資800元 間接成本平均為直接成本的1 2 則該臺(tái)設(shè)備的重置成本計(jì)算如下 直接成本 180000 2100 1800 183900 元 間接成本 183900 1 2 2207 元 重置成本 183900 2207 186107 元 9 2 功能系數(shù)法如果無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià) 就只能尋找與被估資產(chǎn)相類(lèi)似的處于全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照 通過(guò)調(diào)整功能差異 獲得被估資產(chǎn)的重置成本 稱(chēng)功能系數(shù)法 即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系 確定重置成本 1 功能價(jià)值法若功能與成本呈線(xiàn)性關(guān)系 計(jì)算公式 2 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系 計(jì)算公式 10 例 某設(shè)備生產(chǎn)能力為50000件 年 參照設(shè)備生產(chǎn)能力為30000件 年 重置成本為12000元 設(shè)x指數(shù)為0 6 則該設(shè)備的重置成本為 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本 12000 50000 30000 0 6 16304 元 由于功能系數(shù)法所選擇的參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn) 因此通過(guò)調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間的功能差異獲得的重置成本一般為考慮了功能性損耗的更新重置成本 從而在計(jì)算評(píng)估值時(shí)無(wú)需再扣減功能性損耗 該方法計(jì)算的一般是更新重置成本 11 3 物價(jià)指數(shù)法如果既無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià) 也無(wú)法獲得與被估資產(chǎn)相類(lèi)似的參照物的現(xiàn)行市價(jià) 就只能根據(jù)資產(chǎn)的歷史成本按采用物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整來(lái)獲得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 1 定基物價(jià)指數(shù) 2 環(huán)比物價(jià)指數(shù)例 某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于2000年 賬面原值為15萬(wàn)元 2004年進(jìn)行評(píng)估 已知2000年至2004年該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格每年上漲15 則該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本為 15 1 15 4 26 24 萬(wàn)元 注意問(wèn)題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本 12 4 統(tǒng)計(jì)分析法 點(diǎn)面推算法 當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低 數(shù)量較多時(shí) 為降低評(píng)估成本 可采用此方法 計(jì)算步驟 1 將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi) 2 抽樣選擇代表性資產(chǎn) 并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本 3 計(jì)算調(diào)整系數(shù)K 4 據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本 某類(lèi)資產(chǎn)重置成本 某類(lèi)資產(chǎn)原始成本 K例 在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí) 將其所擁有的機(jī)器設(shè)備分為專(zhuān)用設(shè)備 通用設(shè)備 運(yùn)輸設(shè)備和儀器儀表四類(lèi) 其中通用設(shè)備的評(píng)估過(guò)程如下 經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備10臺(tái) 估算其重置成本之和為60萬(wàn)元 而這10臺(tái)通用設(shè)備的歷史成本之和為50萬(wàn)元 已知全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為750萬(wàn)元 則通用設(shè)備的重置成本為 750 60 50 900 萬(wàn)元 13 二 有形損耗及其計(jì)量是指由于使用和自然力的作用而使資產(chǎn)實(shí)體發(fā)生的損耗 計(jì)量方法 1 觀察法 成新率法 被估資產(chǎn)的有形損耗 重置成本 1 成新率 2 使用年限法被估資產(chǎn)的實(shí)體性損耗 重置成本 預(yù)計(jì)殘值 實(shí)際已使用年限 總使用年限實(shí)際已使用年限 名義已使用年限 已提折舊年限 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間 100 有形損耗率 14 當(dāng)資產(chǎn)利用率大于100 時(shí) 表明資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn) 資產(chǎn)實(shí)際已使用年限大于名義已使用年限 當(dāng)資產(chǎn)利用率等于100 時(shí) 表明資產(chǎn)的使用符合正常使用強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn) 資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限 當(dāng)資產(chǎn)利用率小于100 時(shí) 表明資產(chǎn)沒(méi)有被滿(mǎn)負(fù)荷利用 資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限 例 某設(shè)備購(gòu)建于1998年6月 2004年6月評(píng)估時(shí) 名義已使用年限為6年 根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo) 正常使用情況下每天應(yīng)工作8小時(shí) 而實(shí)際每天只工作6小時(shí) 由此可以算得 資產(chǎn)利用率 6 365 6 6 365 8 100 75 實(shí)際已使用年限 6 75 4 5 年 對(duì)于經(jīng)過(guò)更新改造的資產(chǎn) 需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限 加權(quán)更新成本 已使用年限 更新成本 或購(gòu)建成本 15 三 功能性損耗及其計(jì)量 1 功能性損耗的含義是無(wú)形損耗的一種 是指由于技術(shù)進(jìn)步 被評(píng)估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類(lèi)技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比 因功能陳舊而引起的貶值 或者是新技術(shù) 新材料 新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)的貶值 1 超額運(yùn)營(yíng)成本是由于新技術(shù)的發(fā)展 使得新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于老設(shè)備 超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來(lái)超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值 體現(xiàn)在兩方面 從運(yùn)營(yíng)成本 物耗 能耗 工耗等 的角度看 在產(chǎn)出量相等的情況下 被評(píng)估資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本要高于同類(lèi)技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn) 從產(chǎn)出能力角度看 在運(yùn)營(yíng)成本相類(lèi)似的情況下 被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)出能力要低于同類(lèi)技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn) 16 超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚 1 計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本 2 計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年超額運(yùn)營(yíng)成本 1 所得稅率 3 據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率 折現(xiàn)率 將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn) 計(jì)算其功能性貶值額 被估資產(chǎn)功能性貶值額 年超額運(yùn)營(yíng)成本 1 所得稅率 P A r n 例 某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備相比 在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下 能源消耗超支30000元 人工消耗超支10000元 經(jīng)評(píng)估人員鑒定 該設(shè)備尚可使用5年 同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10 企業(yè)所得稅稅率為33 則該設(shè)備的功能性損耗計(jì)算如下 功能性損耗 30000 10000 1 33 P A 10 5 26800 3 7908 101593 元 17 2 超額投資成本資產(chǎn)無(wú)形損耗的另一種表現(xiàn)形式是超額投資成本 是指因勞動(dòng)生產(chǎn)率提高 生產(chǎn)相同資產(chǎn)所需的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間減少 從而使原有資產(chǎn)的生產(chǎn)成本相對(duì)較高 形成超額投資成本 其也可視為功能性損耗 超額投資成本是由于新技術(shù) 新材料 新工藝的運(yùn)用 使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 超額投資成本造成的功能性貶值即為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差 在評(píng)估中 如果使用的是復(fù)原重置成本 則應(yīng)該考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值 如果使用的是更新重置成本 這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了 18 四 經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題 引起外部環(huán)境變化的原因主要有 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致社會(huì)總需求不足進(jìn)而影響對(duì)資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的需求 國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策對(duì)資產(chǎn)所在行業(yè)的沖擊 國(guó)家環(huán)保政策對(duì)資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的限制 經(jīng)濟(jì)地理位置變化或污染問(wèn)題對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響等 2 表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 如設(shè)備利用率下降 房屋出租率下降等 資產(chǎn)年收益額減少 19 3 計(jì)算方式 1 因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額 重置全價(jià) 有形損耗 功能性損耗 經(jīng)濟(jì)性貶值率 2 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額 年收益損失額 1 所得稅率 P A r n 注意問(wèn)題 并非每個(gè)被評(píng)估資產(chǎn)都需要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗 一般來(lái)說(shuō)只有能夠單獨(dú)計(jì)算收益的資產(chǎn) 如一個(gè)企業(yè) 一個(gè)車(chē)間 一條生產(chǎn)線(xiàn) 一宗房地產(chǎn)等需要考慮在評(píng)估基準(zhǔn)日之后 資產(chǎn)的壽命期以?xún)?nèi)是否存在利用率降低或收益額減少的問(wèn)題 經(jīng)濟(jì)性損耗問(wèn)題 20 五 綜合成新率及其計(jì)量1 含義 是指在綜合考慮資產(chǎn)的各種損耗后確定的成新率 它所反映的是 資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值 資產(chǎn)的全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值2 計(jì)量方法 1 觀察法 經(jīng)驗(yàn)估算法 2 使用年限法 3 修復(fù)費(fèi)用法綜合成新率 1 修復(fù)費(fèi)用 重置成本 100 21 三 對(duì)成本法的評(píng)價(jià) 1 前提條件 1 被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征 內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性 2 被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的 3 被評(píng)估資產(chǎn)必須是隨著時(shí)間的推移具有貶值特性的資產(chǎn) 否則不能運(yùn)用成本法 2 優(yōu)點(diǎn) 1 成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無(wú)形損耗 評(píng)估結(jié)果較為公平合理 2 成本法適用范圍廣泛 對(duì)于一切以資產(chǎn)重置 補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是適用的 3 缺點(diǎn) 1 成本法涉及的經(jīng)濟(jì)參數(shù)很多 如物價(jià)變動(dòng)指數(shù) 資產(chǎn)成新率 資產(chǎn)功能系數(shù)等 因而其具體運(yùn)用和操作難度較大 經(jīng)濟(jì)參數(shù)的可靠性和合理性較難把握 2 經(jīng)濟(jì)性損耗不易全面計(jì)算 因而評(píng)估結(jié)果往往較高 3 由于運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是沒(méi)有與資產(chǎn)的使用效益相聯(lián)系 因而很容易將無(wú)形資產(chǎn)漏掉 22 第二節(jié)收益法 一 收益法的基本原理 一 收益法的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用 即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益 二 收益法的評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn) 三 收益法運(yùn)用的前提條件1 資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)2 資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量3 被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè) 23 二 收益法的基本計(jì)算公式收益法的基本要素 預(yù)期收益 折現(xiàn)率 資本化率 收益的持續(xù)時(shí)間 一 未來(lái)收益有限期1 每期收益不等額2 每期收益等額 24 二 未來(lái)收益無(wú)限期根據(jù)未來(lái)收益是否穩(wěn)定分為兩種方法 1 穩(wěn)定化收益法 年金化法 穩(wěn)定化收益A的估算方法 1 2 歷史收益加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) 3 注意 方法 2 更具客觀性 但缺乏預(yù)測(cè)性 收益法要求收益額是預(yù)期收益 客觀收益 25 2 分段法若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定 但估計(jì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將逐步穩(wěn)定時(shí) 可采用分段法評(píng)估模型 26 前期 設(shè)n 5 后期 選擇前期期限的基本原則 1 延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài) 2 盡可能延長(zhǎng)前期期限 以減少誤差 但也不宜過(guò)長(zhǎng) 27 三 收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 一 預(yù)期收益額1 預(yù)期收益的類(lèi)型 1 稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流量 稅后利潤(rùn) 折舊 追加投資 2 從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā) 凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益 1 1稅后利潤(rùn)2 1凈現(xiàn)金流3 1利潤(rùn)總額 稅后凈收益 被普遍采用 28 2 預(yù)期收益的測(cè)算以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) 考慮資產(chǎn)在未來(lái)可能發(fā)生的有利的和不利的因素來(lái)確定預(yù)期收益 1 時(shí)間序列法 修正的時(shí)間序列回歸法 適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況 29 表3 3評(píng)估前每年收益 按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程 預(yù)測(cè)年收益 年份數(shù) 83 1336Y 1336 83X 30 表3 4預(yù)測(cè)年收益 31 2 因素分析法是一種間接預(yù)測(cè)收益的方法 確定影響資產(chǎn)收益具體因素 成本 銷(xiāo)售收入 稅金等 建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系 同時(shí)預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況 估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平 二 收益期限的確定收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的年限 由評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)的獲利能力 資產(chǎn)損耗情況 法律規(guī)定等因素確定 如無(wú)特殊情況 資產(chǎn)使用比較正常且沒(méi)有對(duì)資產(chǎn)的使用年限進(jìn)行限定 或者這種限定是可以解除的 并可以通過(guò)延續(xù)方式永續(xù)使用 則可假定收益期為無(wú)限期 如果資產(chǎn)的收益期限受到法律 合同等規(guī)定的限制 則應(yīng)以法律或合同規(guī)定的年限作為收益期 當(dāng)資產(chǎn)沒(méi)有規(guī)定收益期限的 也可以按其正常的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 即資產(chǎn)能夠給其擁有者帶來(lái)最大收益的年限 32 三 折現(xiàn)率與本金化率 資本化率 1 二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別 折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率 資本化率是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益 年金 轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率 2 內(nèi)涵上略有區(qū)別 折現(xiàn)率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率 折現(xiàn)率 未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零 則二者相等 3 確定折現(xiàn)率的基本方法 1 加和法折現(xiàn)率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定 國(guó)債收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定 風(fēng)險(xiǎn)累加法 33 系數(shù)法Ri 被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè) 被估企業(yè)自身 的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 Rm 市場(chǎng)平均收益率 Rf 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 被評(píng)估企業(yè)證券的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與證券市場(chǎng)上平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的比值 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià)CAPM 又稱(chēng)資本資產(chǎn)定價(jià)模型其中 Rm Rf 表示市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 又稱(chēng)為系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 反映了與其他企業(yè)相比被評(píng)估企業(yè)特定的風(fēng)險(xiǎn)程度 r為投資者要求的收益率 它與 正相關(guān) 市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 34 2 資本成本加權(quán)法如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn) 而是投資總額 即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和 那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分 折現(xiàn)率 長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重 長(zhǎng)期負(fù)債利息率 1 所得稅率 所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重 投資報(bào)酬率 其中 投資報(bào)酬率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率例 某企業(yè)資本構(gòu)成如下 長(zhǎng)期借款占30 利息率為9 應(yīng)付債券占20 利息率為11 股東權(quán)益占50 投資報(bào)酬率為12 企業(yè)適用的所得稅率為33 則該企業(yè)的折現(xiàn)率 加權(quán)平均資本成本 為 r 30 9 1 33 20 11 1 33 50 12 1 81 1 47 6 9 28 35 3 市場(chǎng)比較法是通過(guò)參照物的市價(jià)和收益來(lái)倒求折現(xiàn)率 而不象加和法那樣由折現(xiàn)率的各組成部分相加得出 所謂樣本資產(chǎn) 是指與被評(píng)估資產(chǎn)在行業(yè) 銷(xiāo)售類(lèi)型 收益水平 風(fēng)險(xiǎn)程度 流動(dòng)性等方面相類(lèi)似的資產(chǎn) 同時(shí)市場(chǎng)法要求盡可能多的樣本否則不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)投資回報(bào)的普遍要求 例如對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估可采用租價(jià)比法 對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估可采用市盈率法 四 對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1該方法最適宜 資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱(chēng)的情況 成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn) 如企業(yè)價(jià)值評(píng)估 2優(yōu)點(diǎn) 考慮了資本未來(lái)收益和貨幣的時(shí)間價(jià)值 可以真實(shí)準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的資本價(jià)格 與投資決策相結(jié)合 評(píng)估結(jié)果易于被雙方接受 3該方法的局限性 需具備一定的前提條件 含有較大成分的主觀性 因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大 36 第三節(jié)市場(chǎng)比較法 一 市場(chǎng)比較法的基本原理該方法是指比照與被評(píng)估對(duì)象相同或相似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法 即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查 選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象 分析比較對(duì)象的成交價(jià)和交易條件 進(jìn)行對(duì)比調(diào)整 估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法 一 理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論 由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果 因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性 并通過(guò)替代原則來(lái)為被估資產(chǎn)定價(jià) 二 評(píng)估思路 三 運(yùn)用的前提條件1 充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 2 參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo) 參數(shù)等資料均能搜集到 37 二 市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) 一 尋找參照物 1 成交價(jià)必須真實(shí) 2 至少三個(gè)交易案例 3 參照物與被估資產(chǎn)相類(lèi)似 大可替代 即功能相同 4 成交價(jià)是正常交易的結(jié)果 5 盡可能選擇近期成交的交易案例 二 調(diào)整差異1 時(shí)間因素2 區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好 反之系數(shù) 1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100 38 3 功能因素功能系數(shù)法具體可采用絕對(duì)數(shù)計(jì)算 例如設(shè)備產(chǎn)出能力相差一個(gè)單位 價(jià)格相差多少 也可采用相對(duì)數(shù)計(jì)算 4 成新率因素例如 參照物的成交價(jià)為10萬(wàn)元 成新率為50 被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為75 則調(diào)整系數(shù)為75 50 1 5 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值為15萬(wàn)元 5 交易情況調(diào)整交易情況調(diào)整是指 1 由于參照物的成交價(jià)高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格所需進(jìn)行的調(diào)整 2 因融資條件差異所需進(jìn)行的調(diào)整 即一次性付款和分期付款對(duì)成交價(jià)的影響 3 因銷(xiāo)售情況不同所需進(jìn)行的調(diào)整 即單件與批量購(gòu)買(mǎi)對(duì)交易價(jià)格的影響 三 確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均 確定評(píng)估值 39 三 市場(chǎng)比較法的具體操作方法 一 直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異 例如 成新率 功能等 1 功能價(jià)值法評(píng)估值 參照物成交價(jià)格 被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力2 價(jià)格指數(shù)法評(píng)估值 參照物成交價(jià)格 1 物價(jià)變動(dòng)指數(shù) 3 成新率價(jià)格法評(píng)估值 參照物成交價(jià)格 被評(píng)估資產(chǎn)成新率 參照物成新率4 市價(jià)折扣法 只適用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況 評(píng)估值 參照物成交價(jià)格 1 價(jià)格折扣率 5 成本市價(jià)法評(píng)估值 參照物成交價(jià)格 被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本 參照物現(xiàn)行合理成本6 市盈率乘數(shù)法評(píng)估值 被評(píng)估資產(chǎn)收益額 參照物市盈率此方法主要適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估和長(zhǎng)期投資評(píng)估 40 二 類(lèi)比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似 但仍在多方面存在差異 交易案例A的調(diào)整值 參照物A的成交價(jià) 時(shí)間因素系數(shù) 區(qū)域因素系數(shù) 功能因素系數(shù) 交易情況調(diào)整系數(shù) 或交易案例A的調(diào)整值 參照物A的成交價(jià) 時(shí)間因素調(diào)整值 區(qū)域因素調(diào)整值 功能因素調(diào)整值 成新率因素調(diào)整值 交易情況調(diào)整值 例3 14 某商業(yè)用房 面積為600平方米 現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估 評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年10月31日 評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例 具體情況如下表所示 單位 41 被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似 新舊程度相近 故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整 被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100 三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好 綜合評(píng)分分別為107 110和108 當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4 故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為 1 4 4 117 參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù) 1 4 104 參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易 故無(wú)需調(diào)整 三個(gè)參照物成交