東莞市城市規(guī)劃局.doc

東莞市城市規(guī)劃局東莞市“三舊”改造規(guī)劃經驗與特色東莞市“三舊”改造專項規(guī)劃項目組作為試點城市，東莞市在“三舊”改造規(guī)劃中做出了很多大膽的嘗試，取得了很多值得推廣的經驗。如：兩條界線的提法（即“享受政策界線”與“規(guī)劃控制界線”）；專項規(guī)劃作為總體規(guī)劃補丁，單元規(guī)劃作為控制性詳細規(guī)劃補丁的規(guī)劃體系；規(guī)劃中注重塑造城市功能、公共利益優(yōu)先，提出“拆三留一”的要求；規(guī)劃編制全過程管理等。1完善的組織架構“三舊”改造是一項涉及土地管理、規(guī)劃管理、建設管理、市政管理等多個部門的系統(tǒng)工程，完善的組織架構，有利于加強組織領導、政策落實和統(tǒng)籌協(xié)調，明確工作責任，保障“三舊”改造規(guī)劃順利推進。東莞市成立了由市委書記任組長、市政府市長、分管副市長任副組長，各部門主要負責人為成員的“三舊”改造領導小組，下設辦公室負責日常工作。市“三舊”改造領導小組和辦公室統(tǒng)籌全市的“三舊”改造工作和解決“三舊”改造中的重大問題；安排編制和審定各項“三舊”改造規(guī)劃；指導、督促、檢查各鎮(zhèn)街和成員單位的工作。市級其它職能部門在“三舊”改造過程中加強協(xié)調，部門聯(lián)動，加強對“三舊”改造工作的指導、服務、協(xié)調和監(jiān)督。各鎮(zhèn)街成立相應的領導小組和辦公室。領導小組組長由鎮(zhèn)街主要領導擔任，下設辦公室，從鎮(zhèn)街各職能部門抽調工作人員，實行集中專職辦公，負責領導小組的日常工作。鎮(zhèn)街“三舊”改造領導小組和辦公室根據市“三舊”改造領導小組和辦公室的統(tǒng)籌安排，組織編制和指導各鎮(zhèn)街“三舊”改造規(guī)劃，確保具體改造方案的順利實施。2有力的政策保障用實用活“三舊”改造政策，在規(guī)劃政策研究上取得突破。東莞市堅持用創(chuàng)新的辦法解決新發(fā)展形勢、新政策機遇下的規(guī)劃難點問題，結合國家、省相關法律法規(guī)，研究出臺了東莞市推動產業(yè)結構調整和轉型升級實施 “三舊”改造土地管理暫行辦法、東莞市“三舊”改造實施細則等政策和配套辦法。一是針對“三舊”改造規(guī)劃的編制與審批內容、流程做出了詳細的規(guī)定與指引。如對“三舊”改造范圍、改造原則、改造規(guī)模與機構設置作出明確的規(guī)定，加快了“三舊”改造編制進度，為“三舊”改造規(guī)劃提供一定的政策依據。二是制定了大量鼓勵政策。為了鼓勵各鎮(zhèn)街積極推進“三舊”改造工作，在規(guī)劃管理上，實行激勵政策，包括優(yōu)先審批、容積率獎勵、經費保障、改造用地指標、財政稅費、土地出讓金等優(yōu)惠政策，大大調動了鎮(zhèn)、村兩級加快改造的熱情。3緊密的規(guī)劃銜接為保證“三舊”改造規(guī)劃與東莞現(xiàn)有的規(guī)劃體系相互銜接、與國土部門規(guī)劃的協(xié)調，強調規(guī)劃先行指導，實現(xiàn)規(guī)劃的無縫銜接，切實強化整個規(guī)劃體系的宏觀調控功能。（1）與現(xiàn)有規(guī)劃體系的銜接“三舊”改造規(guī)劃并非游離于現(xiàn)行規(guī)劃體系設立一套新的城市更新規(guī)劃體系，而是在對應現(xiàn)行規(guī)劃層次基礎上，采用補充和“鑲嵌”的方法納入現(xiàn)有規(guī)劃體系。因此，為與法定總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃相銜接，“三舊”改造規(guī)劃分為專項規(guī)劃、單元規(guī)劃兩個層次。專項規(guī)劃是總規(guī)層面的規(guī)劃，是城市總體規(guī)劃的補充，同時又具有相對的獨立性，綜合平衡多方利益，是完善和實施總體規(guī)劃的重要途徑。專項規(guī)劃應符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、生態(tài)控制線、土地利用規(guī)劃等要求，統(tǒng)籌安排“三舊”改造規(guī)模、進程、控制要素等，綜合平衡多方利益，指導下一層面的單元規(guī)劃。專項規(guī)劃分為市域“三舊”改造專項規(guī)劃及鎮(zhèn)街“三舊”改造專項規(guī)劃。市域“三舊”改造專項規(guī)劃在市域范圍內對“三舊”改造進行總體規(guī)劃，對改造規(guī)模與改造進程作統(tǒng)籌安排，指導鎮(zhèn)街“三舊”改造專項規(guī)劃。鎮(zhèn)街“三舊”改造專項規(guī)劃提出全鎮(zhèn)改造目標和改造范圍，統(tǒng)籌空間布局，確定改造地塊功能，并初步提出年度實施計劃。單元規(guī)劃是屬于詳規(guī)層面規(guī)劃，以改造單元為單位，以控制性詳細規(guī)劃為指導，提出具體的改造要求和實施安排，達到城市設計的深度。重點對單元改造界線、改造模式、拆遷安置、建設容量、公建配套、城市空間形象等進行詳細研究。單元規(guī)劃應符合控制性詳細規(guī)劃的要求。涉及對控規(guī)調整的，依據“三舊”改造專項規(guī)劃，對控制性詳細規(guī)劃作相應調整。根據單元規(guī)劃與控規(guī)的關系，可分為符合控規(guī)、控規(guī)微調、一般調整、重大調整、與控規(guī)一并編制5種情況，同時對單元規(guī)劃的編制審批流程做出相應規(guī)定，切實提高了規(guī)劃的協(xié)調性。（2）與國土部門規(guī)劃的協(xié)調提出“兩條界線（享受政策優(yōu)惠的界線和規(guī)劃控制界線）”的思路，協(xié)調國土系統(tǒng)與規(guī)劃系統(tǒng)在管理對象、管理目標上的差別?！皟蓷l界線”圍合的區(qū)域分別對應為“三舊”改造用地范圍，以及“三舊”改造地塊范圍?！叭f”改造用地范圍（享受優(yōu)惠政策的范圍）：由鎮(zhèn)街“三舊”辦初審，市“三舊”辦核定，符合“三舊”用地條件，享受“三舊”優(yōu)惠政策的用地范圍?！叭f”改造地塊范圍（規(guī)劃控制范圍）：結合現(xiàn)狀及規(guī)劃街區(qū)情況，堅持成片改造的原則，通過行政界線、市政道路與河流山體等自然邊界圍合，形成相對連續(xù)、完整的規(guī)劃控制地塊，以適應規(guī)劃控制和管理的需要。兩條界線的提出，有效銜接國土規(guī)劃和城市規(guī)劃之間不同的管理方式和要求。4提升城市功能，公共利益優(yōu)先“三舊”改造的目的之一是提升城市功能。利用“三舊”改造的機遇，完善城市功能區(qū)，建設成熟社區(qū)，使功能區(qū)內服務設施相對完善，功能特色各有側重。（1）多層面切入，注重城市功能塑造利用“三舊”改造機遇，完善城市功能，使功能區(qū)內服務設施相對完善，彰顯城市特色?！叭f”改造規(guī)劃在專項規(guī)劃和單元規(guī)劃層面上均對城市功能的塑造提出了要求。專項規(guī)劃層面上，根據上層次規(guī)劃、東莞未來的發(fā)展趨勢等，作出“三舊”改造的功能指引。在單元規(guī)劃層面上，地塊的功能要符合片區(qū)的城市功能要求，用地選擇與功能確定要與市場需求相結合，因地制宜，多種方式推進功能區(qū)的形成。（2）拆三留一，公共優(yōu)先結合東莞的發(fā)展特征、管理特點，形成有針對性的規(guī)劃特色“拆三留一，公共優(yōu)先”，提升改造環(huán)境與城市建設品質?！安鹑粢?，公共優(yōu)先”，即按拆遷用地面積計算，預留比例不低于1/3的用地，作為道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化、其它開敞空間等公共用途?！叭f”改造規(guī)劃在控制好片區(qū)整體容積率的前提下，鼓勵增加公共用地、降低建筑密度，適當提高凈地塊的容積率。5規(guī)劃編制全過程管理“三舊”改造將逐步成為東莞市城市規(guī)劃管理的重要內容。建立有效的城市更新機制與管治模式，完善城市更新相關法律法規(guī)，是保證更新改造順利實施的重要一環(huán)。規(guī)劃編制的過程管理。嚴格審查各鎮(zhèn)選定的規(guī)劃設計單位，加強對規(guī)劃設計單位的管理，規(guī)范設計單位的行為，切實加強規(guī)劃成果的把關。出臺了“三舊”改造專項規(guī)劃、單元規(guī)劃編制的指導意見，對“三舊”改造規(guī)劃的內容進行界定，并先后多次召集全市32個鎮(zhèn)街參與的“三舊”改造規(guī)劃研討會，以及召開全市“三舊”改造動員會，以規(guī)劃范例的形式明確規(guī)劃成果內容、形式、深度等問題?！叭f”改造