個人住房貸款操作流程及風險點.ppt

個人住房貸款操作流程及風險點 分行信貸業(yè)務部 個人二手房貸款辦理流程 營銷受理 貸款調查 調查復核 審批結果通知 貸款批報 資金出賬 貸款條件落實 簽署合同 客戶辦理產(chǎn)權過戶 貸款審批 貸款審查 資金支付 營銷受理 貸款行客戶經(jīng)理 受理崗 客戶篩選銀行自身營銷 全款和無交易必須采用通過合作經(jīng)紀 擔保機構推薦受理要點見買賣雙方面談 關鍵 不得采用實習信貸員 解答貸款相關政策和手續(xù)首要推薦使用我行交易資金監(jiān)管風險點提示 面簽面談是判斷假按揭最直接有效的方法 受理初審 房屋交易行為的真實性 售房人售房人配偶或其他共有人同意出售的書面意見 售房人聲明 委托他人代為售房 應采取公證方式委托離婚 繼承 政策性住房等應明晰產(chǎn)權 可公開出售 對于產(chǎn)權不明晰的 可采取兩種方法 1 公證2 共同簽字房屋實地與所有權證 房管登記薄 不一致時 應先變更 登記簿及權利證書 購房人防范虛假借款人 虛假交易行為 受理初審 單位職工收入證明 免收入證明 優(yōu)質單位職工 在近一年當?shù)爻擎?zhèn)人均可支配收入的1 5倍內(nèi) 可免于提供收入證明單位職工的收入證明 個人月均稅后收入高于上一年度本省城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入的5倍 對于直轄市 計劃單列市 省會城市 或3倍 對于其他城市 的 應提供工資性收入憑證以進一步核實 近一年內(nèi)至少連續(xù)4個月的工資賬戶流水單 含年終分紅收入 或正式工資查詢單上一年度公積金 或養(yǎng)老金 賬戶對賬單 或完稅證明近3個月內(nèi)某個月公積金 或養(yǎng)老金 繳存查詢單 受理面簽 必填 必簽文件售房人夫妻 填寫 售房人聲明 本人當場簽字客戶 客戶經(jīng)理 填寫 個人購房借款申請表 本人當場簽字客戶經(jīng)理 按 個人二手房貸款資料檢查清單 收件 當面核對原件 復印件的一致性 并簽字客戶經(jīng)理 填寫 個人消費貸款業(yè)務受理臺賬 客戶自選簽署文件借款人 抵押人預簽 個人購房借款及擔保合同 但不得預填內(nèi)容 現(xiàn)階段 最好不采取預簽的方式 防止法律糾紛 借款人預簽 個人貸款 手工 借據(jù) 但不得預填內(nèi)容錄入系統(tǒng) 無論是否受理 必須錄用系統(tǒng) 貸款調查 貸款行信貸員 調查主要內(nèi)容 身份證核查及個人信用報告查詢我行個人信貸管理系統(tǒng)查詢經(jīng)濟收入能力及個人資產(chǎn)核查所購房屋 抵押房屋的調查保證人的資信調查調查結果記錄 填寫調查審批表 調查信息 部分明確貸款建議注意事項實際購房價以買賣合同的成交價格為準 不含買賣雙方應支付的稅費 調查制度 逐筆調查的制度 即 不論批量受理或單筆受理 均對借款人申請的每筆貸款進行單獨調查調查應以非現(xiàn)場調查為主 結合現(xiàn)場調查進行自謀職業(yè)者的收入能力 按照個人商務貸款的流程對借款人進行現(xiàn)場調查 并形成 客戶及家庭經(jīng)濟情況調查報告 但不采取個人商務貸款的授信模型 房齡超過15年 或評估單價高于同等地段平均水平20 的抵押物 應實地查看 確認有無重大質量缺陷 評估價值有無虛高 并在調查審批表的 風險揭示 處進行特別解釋必須實地查看抵押物調查時應綜合利用書面材料 征信記錄與互聯(lián)網(wǎng)等公共媒體調查人出具調查意見的30天之內(nèi) 必須上報業(yè)務主管復核 委托公證審核與資信補充材料 售房委托書 抵押委托書必須進行公證 公證書應核實通過公證機關固定電話核實委托公證書的真實性和有效性借款人及其配偶 保證人的資信補充材料禁入類 客戶有異議的 須補充相關金融機構出具的非客戶本人過錯的書面證明次級類的 補充相關還款記錄打印件 并附本人簽字的書面說明原件 以及保守性的收入證明瑕疵類 并且近2年內(nèi)產(chǎn)生跨期的逾期記錄的 須補充相關還款記錄打印件 并附本人簽字的書面說明原件單位出具的經(jīng)濟收入證明經(jīng)核查不予以采納的 須補充保守性的收入證明 調查復核 貸款行信貸業(yè)務主管 復核主要內(nèi)容 客戶資料是否完備 合法 有效 調查人是否履行了職責內(nèi)的調查 調查人意見是否客觀 屬實 復核結果記錄 在調查審批表 調查信息 部分明確復核意見對提請有條件審批的 須明確提出 貸款批報 貸款行 審批中心專人 報批材料 客戶個人資料 按資料檢查清單提供 身份證核查結果及個人信用報告 個人房屋按揭貸款申請審批資料 優(yōu)質單位職工客戶推薦表 借款人 配偶可選是否推薦為優(yōu)質單位職工保證人必須推薦同時優(yōu)質單位職工 報批形式 實物卷宗電子掃描件報批交接記錄 在審批交接單記錄材料清單和報批時間 審批注意事項 計算機系統(tǒng)設置終審意見有效期默認90天 如果抵押登記時間較長請選擇更長天數(shù)二手房貸款在何種情況下進行有條件審批售房人原有貸款未結清 買賣雙方自行結清的可作有條件審批 注明買賣雙方自行結清原有貸款后辦理過戶 我行按普通二手房貸款予以辦理貸款即使有階段性擔保 也不得在過戶之前發(fā)放貸款 審批結果通知 貸款行信貸業(yè)務主管 出具 個人購房借款審批通知書 貸款行信貸業(yè)務主管簽字 加蓋合同專用章通知書僅給購房人 表明銀行同意貸款購房人可依據(jù)通知書 與售房人辦理過戶手續(xù)過戶程序銀行不參與 簽署合同 貸款行信貸員 信貸業(yè)務主管 信貸員在管理系統(tǒng)進行業(yè)務發(fā)放 填寫相關賬戶 再生成借款合同號信貸員手工填寫 個人購房借款及擔保合同 不允許有涂改信貸業(yè)務主管復核合同 簽字并加蓋合同專用章 借款合同主要條款填寫 個人購房借款及擔保合同 貸3004 提前還款是否規(guī)定還滿期數(shù) 各分行根據(jù)營銷成本自行確定 目前利率下0 5 的營銷費至少要對應3個月提前還款的違約金當前暫定為0或填 請勿擅自賬外收取違約金最低還本限額 1萬元 借款合同主要條款填寫 個人購房借款及擔保合同 貸3004 爭議解決 目前暫選擇貸款銀行當?shù)胤ㄔ旱盅何锴鍐?與住宅配套的車庫 可作為 房產(chǎn)2 列入抵押物如果由自然人提供第三方擔保 則補充條款填寫如下 郵銀行 2009 967號文件 貸款發(fā)放之日起3個月內(nèi) 借款人未能提供本合同約定的資金用途證明 或貸款人未取得抵押物抵押登記證明的 貸款人有權要求借款人或保證人提前償還全部貸款本息 產(chǎn)權過戶 客戶 產(chǎn)權過戶一般由中介指導客戶辦理中介代理售房過戶的 不得由中介作受托收款人 即 不得由中介機構或中介人員代收售房款 含監(jiān)管的首付款 貸款資金 不允許我行代收中介費用 貸款條件落實 貸款行專人 抵押擔保方式落實抵押登記抵押 第三方保證的組合擔保方式為確保交易真實性 即使有第三方保證 也要在放款之前 先辦理所購房屋過戶 取得過戶回執(zhí)或新房本注意事項個別地區(qū)由于房管原因 可取抵押登記回執(zhí)放款 需要報總行審核后開通 貸款條件落實 僅以房產(chǎn)抵押擔保 銀行取他項權證 或抵押登記回執(zhí) 后放款 屬于最保守的擔保管理模式總行通過系統(tǒng)嚴格限制取得抵押回執(zhí)后放款的分支行 貸后管理 貸款審批通過 產(chǎn)權過戶 首付款支付 物業(yè)結清 可選 貸款發(fā)放 新產(chǎn)權抵押他項 抵押回執(zhí) 貸款條件落實 房產(chǎn)抵押加第三方保證擔保 可以在取過戶回執(zhí) 或新房本 并落實保證后 提前放款 合作機構提供階段性擔保 具有較為重要的客戶營銷功能 貸后管理 貸款審批通過 產(chǎn)權過戶 首付款支付 過戶回執(zhí) 新房本落實保證 新產(chǎn)權抵押取得他項權證 物業(yè)結清 可選 貸款發(fā)放 擔保管理 階段性擔保的主要風險 階段性擔保下提前放款 主要面臨風險抵押登記長期未辦理借款人惡意撤銷過戶或掛失產(chǎn)權證書抵押財產(chǎn)被查封或凍結 無法完成過戶 抵押登記借款人利用不真實的過戶交易 變相做低利率的保證貸款 擔保管理 階段性擔保的避險措施 對于階段性擔保 主要避險措施有信用記錄較差 或經(jīng)營風險較大的客戶 慎用此模式過戶回執(zhí)應交由銀行或擔保公司管理 避免客戶自行撤銷過戶申請貸款行建立內(nèi)部臺賬 及時收押產(chǎn)權 落實抵押登記總行及分行考核抵押入賬的辦結率 對超過當?shù)睾侠磙k證周期 未辦理抵押入賬的貸款實施特別督辦貸款行應經(jīng)常留意房管部門的對外公告 在發(fā)現(xiàn)待抵押房屋存在被惡意撤銷過戶或掛失 被查封或凍結等情況時 及時要求借款人提供新的擔保或予以追償 資金出賬 貸款行信貸員 信貸業(yè)務主管崗 記賬崗 信貸員在管理系統(tǒng)進行業(yè)務出賬 手工填寫 個人貸款 手工 借據(jù) 并簽字信貸業(yè)務主管對借據(jù)進行復核并簽字記帳崗根據(jù)手工借據(jù)在會計系統(tǒng)發(fā)放貸款并簽字貸款出賬注意事項系統(tǒng)目前只取終審利率 如遇終審日與發(fā)放日基準利率不一致 需要重新走一遍系統(tǒng)流程 以糾正執(zhí)行利率 資金支付 貸款行信貸員 資金流向控制貸款資金作為售房款 應全額劃轉給售房人房管部門指定我行采用監(jiān)管賬戶 或總行授權開展監(jiān)管賬戶合作的 可作為首付和貸款的中轉賬戶不得擅自以中介機構收取貸款資金嚴禁中介人員個人賬戶代收貸款資金未實行資金監(jiān)管情況的貸款直接向售房人 受托人賬戶發(fā)放 即完成受托支付 專題一 假按揭 的認定與防范 假按揭 概念及主要危害 假按揭 認定標準 假按揭 防范措施 假按揭 概念及主要危害 假按揭 概念個人或單位以虛假的借款人 貸款用途 向銀行申請個人房屋按揭貸款 套取銀行信貸資金的行為 假按揭 主要危害套取貸款 集中使用 從事高風險投資直接騙取銀行資金 據(jù)為已有 假按揭 認定標準 虛假的借款主體貸款不是借款人本人當面簽字辦理 而是他人虛構并不存在的個人身份信息 或冒用 盜用真實存在的個人身份信息虛假的貸款用途按揭貸款沒有用于購買真實存在 具有合法產(chǎn)權的房屋 或者名義上為購房 但房屋所有權并未發(fā)生實質變化 假按揭 認定標準 虛假用途 購買不具備合法交易條件的房屋所購房屋實際上不存在 或者實際上已經(jīng)滅失開發(fā)商或集資建房單位將重復銷售房屋名義上購房 但房屋所有權并未發(fā)生實質變化家庭成員之間進行的房屋所有權轉移 家庭成員是指 本人 配偶 子女 本人父母 配偶父母單位房屋所有權轉移至個人股東以售房人作為按揭貸款的抵押人 并已辦理抵押登記 假按揭 認定標準 虛假用途 續(xù) 按揭貸款由單位統(tǒng)一歸還 如無確鑿充分的相反證明 即可認定為 假按揭 相反證明包括但不限于如下情形 單位為個人統(tǒng)一償還貸款 屬于單位內(nèi)部員工薪酬或福利安排 且借款人實際使用所購房屋 房屋所有權已登記至借款人名下 房屋抵押權已登記至我行的貸款經(jīng)辦行名下單位 一般為物業(yè)租賃服務公司 受借款人的委托出租所購房屋并以租金統(tǒng)一歸還貸款 并且房屋所有權已登記至借款人名下 房屋抵押權已登記至我行的貸款經(jīng)辦行名下屬于符合國家有關政策法規(guī)規(guī)定的單位集資建房項目 該單位職工申請按揭貸款 由單位統(tǒng)一用于集資房建設 并統(tǒng)一歸還建設期間的貸款本息貸款發(fā)放后 借款人與售房人因糾紛 如質量問題 解除購房合同 而沒有告知銀行 由擔保機構 經(jīng)我行準入的開發(fā)商或擔保公司 代為償還貸款 銀行發(fā)現(xiàn)后已采取措施對借款人以及擔保機構進行追索 無交易轉按揭貸款 交易型轉按揭貸款由于原貸款銀行的原因 待轉貸款無法如期提前結清 假按揭 防范措施 落實崗位制約 強化盡職要求加強合作機構的準入與過程管理遵循業(yè)務流程 了解真實的客戶與購房行為落實貸后監(jiān)督 分析逾期原因 重視客戶的投訴 假按揭 防范措施 崗位制約貸前調查 貸中審批 貸款發(fā)放與貸后監(jiān)督應嚴格落實專職人員 實現(xiàn)崗位分離 不得兼任經(jīng)辦支行 信貸員 信貸主管 記帳崗多個崗位不由同一人兼任審批機構 審查崗 審批崗 貸后管理多個崗位不由同一人兼任盡職審貸貸前調查人員要對貸款申請材料的完整性 真實性負責貸款合同簽署人員要對客戶當面簽字的真實性負責貸款發(fā)放人員要對貸款條件的落實情況負責 假按揭 防范措施 續(xù) 合作機構的準入與過程管理選擇大型 優(yōu)質中介與擔保公司準入對資質不高的合作機構 應采取限制合作業(yè)務范圍 設立開發(fā)項目專項賬戶 提高保證金等避險措施資質不高 一般表現(xiàn)為 雖然符合準入條件 但企業(yè)名稱 高級管理層或經(jīng)營場所多次變動 內(nèi)部管理不規(guī)范 抵抗風險能力不強謹慎準入 工程設計或質量有較大問題 市場前景不明朗或長期未完工的房地產(chǎn)項目嚴禁準入 近年存在嚴重違規(guī)行為的機構嚴重違規(guī)包括但不限于 無法如期完成項目建設 曾有 假按揭 挪用房屋銷售款 挪有保證金或拒絕履行擔保代償?shù)炔涣加涗?假按揭 防范措施 續(xù) 遵循業(yè)務流程 了解真實的客戶與購房行為堅持面見借款人申請貸款 簽署合同 面簽 確保關鍵資料復印件與原件的一致性關鍵資料包括 身份證件 戶口本 結婚證 經(jīng)濟收入能力證明 如 職業(yè)與收入證明 工資賬戶流水單 一手房銷售證明文件 如 預售許可證 二手房權利證明 如 房屋所有權證 過戶回執(zhí) 契稅完稅證 銀行預抵押或抵押登記證明 如 他項權證 保持合理懷疑的態(tài)度 仔細審核客戶資料通過戶口本 結婚證 單位售房決議等資料 審核買賣雙方是否為關聯(lián)人客戶收入證明的月收入明顯高于當?shù)厮?且與其年齡 職業(yè)和資歷不相稱購房合同單價超過周邊相同或相近檔次樓盤平均單價的20 時 應結合首付款的真實性進行核實 假按揭 防范措施 續(xù) 遵循業(yè)務流程 了解真實的客戶與購房行為審查人員抽查回訪客戶 確認購房及貸款事實 下列情況經(jīng)調查出現(xiàn)違規(guī)操作的 不得同意報批借款人不知曉購房事實 或對購房合同重要事項 如 房屋坐落 購房價格 付款時間 入住時間 不熟悉 不關心的借款人對貸款利率 月還款額等要素不關心 對借款合同內(nèi)容無所謂或不知情的借款人不出面 由開發(fā)商或中介機構代辦所有貸款手續(xù)的放款人員 記賬崗 在發(fā)現(xiàn)借款人未簽字或條件未落實等逆流程操作時 應拒絕發(fā)放貸款 假按揭 防范措施 續(xù) 落實每日貸后監(jiān)督分析習慣性逾期 較長逾期貸款的原因重視客戶的投訴重點進行 假按揭 核查的情形 見下頁核查手段 回訪客戶 抽查檔案 查看貸款資金劃轉憑證 查