（房地產(chǎn)可研報告）文殊院一期建設(shè)項目投資可行性研究報告

知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） “文殊院”一期建設(shè)項目 投資可行性研究報告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 2005年 5月 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 一、項目總說明 -3 二、項目概況 -5 三、投資環(huán)境研究 -11 四、市場研究 -15 五、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 -17 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 -21 七、投資估算及資金籌措 -22 八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 -28 九、項目經(jīng)濟(jì)效益評價 -28 十、風(fēng)險分析 -31 十一、可行性研究的結(jié)論 -32 十二、附件部分 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 一、項目總說明 “文殊院”一期建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積約合 112.98 畝。規(guī)劃總建筑面積為 86352.34平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 51352.34平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2000平方米，地下建筑面積 3.3萬平方米。其余 C3、 C5、 C7、三宗地 約合 34.84畝，用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表： 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期總用地面積合計 112.985畝 拍賣土地面積合計 34.839 畝 地上建筑部分面積合計 51352.3365 一期平均容積率 0.9857 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （一） 投資可行性研究依據(jù) 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項目一期進(jìn)行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 1、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國土地管理法； 3、中華人民共和國城市規(guī)劃法； 4、成都市城市總體規(guī)劃； 5、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法、房地產(chǎn)估價規(guī)范 ； 6、成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 7、二年四川省建筑工程計價定額、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價表及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 8、國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 9、委托方提供的相關(guān)資料： 10、成都市 2001年至 2004年統(tǒng)計年鑒； 11、其他相關(guān)資料。 （二） 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 1、本項目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報告設(shè)定的價格取得為本報告的假設(shè)前提； 2、本報告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 3、政府對周邊商 業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃； 4、本項目建筑設(shè)計功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 5、本項目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計劃順利進(jìn)行； 6、本項目單位工程竣工驗收符合國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗收，項目能及時交付使用 ; 7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 8、委托方提供的資料合法、真實可靠。 （三） 項目投資可行性研究結(jié)論 1.市場分析結(jié)論 根據(jù)對“文殊院”建設(shè)項目的綜合分析 得知：該項目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。 商 業(yè)用房： 19000元 /（平均價格） 汽車停車位： 2800元 /（按市場價格出售或經(jīng)營） 2.財務(wù)評價結(jié)論 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 通過對該項目的主要財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 12.47億元（包括商業(yè)用房均價銷售 100%，車庫市場價格銷售 30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤 (稅后利潤 )0.8371 億元；上交銷售稅金及附加 0.5519 億元、土地出讓金 0.4146 億元、所得稅0.3831 億元，共計上交稅金 1.3496 億元。 成本利潤率： 8.27%，投資利潤率 9.83%，銷售利潤率 8.34%。 綜上所述，項目在市 場和財務(wù)上是可行的 ,但風(fēng)險較大。 二、項目概況 “文殊院”項目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。依托省級重點文物保護(hù)單位 文殊院核心保護(hù)區(qū)5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 26.53 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈。 “文殊院”一期建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積約合 112.98 畝。規(guī)劃總建筑面積為 86352.34平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 51352.34平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2000平方米，地下建筑面積 3.3萬平方米。其余 C3、 C5、 C7、三宗地約合 34.84畝，用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表： 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期總用地面積合計 112.985畝 拍賣土地面積合計 34.839 畝 地上建筑部分面積合計 51352.3365 一期平均容積率 0.9857 （一） 項目所處區(qū)域因素分析 1.青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ) 教育水平較高，會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國第一個華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) -成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 2000年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 114.86億知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 元。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會。全區(qū) 2000年社會商品零售總額達(dá)到 77億元。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 青羊區(qū)地處成都中 心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。 2.青羊區(qū)區(qū)域交通狀況 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 3.城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實施階段。城東近年來通過對東大街、順 江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4.項目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實施 ，特成立項目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于人文的保護(hù)，其主要目的是實現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。 中房集團(tuán)成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 目前，該項目所處 區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費(fèi)和服務(wù)活動將日益成熟的時期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機(jī)會。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。 5.項目所在區(qū)域的文化環(huán)境 （ 1）、宗教文化 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座 。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸 ,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元 605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi) 300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。 中國第一都市禪林 文 殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ”之一、全國十大佛教禪院之一。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。 有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng) 光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。 美食之都 成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖， 5000多 種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點 ， 在風(fēng)和日麗中體驗蓉城 美食之都 吃的浪漫情懷 。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。 （ 3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓 、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護(hù)單位和省級保護(hù)單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 46.2%的國游外客并以每年 13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。 （二） 項目自身因素分析 1.項目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位 本項目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、 文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 1.5公里，距騾馬市商圈約 0.5公里，距火車北站約 1.5公里，屬于成都市2002年 8月 7日公布的成都市基準(zhǔn)地價住宅三級、商業(yè)二級地段。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。 2.項目所處區(qū)域交通便捷度 ： 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1、公共交通狀況：項目所在區(qū)域內(nèi)有 16、 99、 64、 75、 302、 1、55、 33、 73等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 1.5公里、距北門汽車站約 1.2公里，對內(nèi)對外交通十分方 便。 2、道路通達(dá)度：項目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。 該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。 3.自身文化底蘊(yùn) 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功 能的國際寺院 ” 。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了“ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏 經(jīng)樓。東西兩廂知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬余方米。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。 中國的城市舊 城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴?如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。而上海城隍廟及南京夫子 廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。 同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū) 。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 林之一，享有較高的聲譽(yù)。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。 （四）項目最高最佳使用用途定位 1、本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 2、通過對項目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。 3、項目所處歷史文 化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。 （五）項目開發(fā)價值及銷售預(yù)測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140 200元 /平方米左右，而外層租金在 45-110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的 趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。 商業(yè)用房： 19000元 / （平均價格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場價出售或經(jīng)營） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1.成都將在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 （ 1） 在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個城市圈，是中國城 市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。 （ 2） 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟(jì)形成了堅固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。 （ 3） 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的大北京城市圈 大上海城 市圈 大廣 州城市圈 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 西部的致動點、發(fā)力點“ 1”在哪里？ ？ 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場券。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市 ,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色 ,推進(jìn)“ 3+1”格局的真正形成！ 2.成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位和主要城市的比較 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高； 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 3.成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 成都市是我國西部地區(qū)的 科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。 2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改 善成都市的對外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競爭能力。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強(qiáng)城市評估結(jié)果日前發(fā)布，知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 成都位居 2003年百強(qiáng)城市綜合實力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強(qiáng)城市達(dá)到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強(qiáng)前十位。 （二）成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品 基地 ，金融、 商業(yè) 、 交通、通信 對中 西 部 地區(qū) 有較強(qiáng)的輻射能力 。成都市堅持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 1.城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ”布局 。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東 部、知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積 3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境 優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 2.近期成都房地產(chǎn)市場的基本狀況 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原 有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 2002年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為： 外地實力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地 資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進(jìn)了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。 3.成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預(yù)測 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將 進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來 20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。 4、結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。 四、市場研究 （一）成都舊城改造工程各大板塊概述 1.與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人 氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中 心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。 2.文殊院片區(qū)自身特點 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2002 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。 （ 1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是 桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。 作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開 發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住 5人）。 同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實際操作難度較大。 3、結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整 合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 （一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 本章從成都旅游市場經(jīng)濟(jì)的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 1.武侯祠經(jīng)濟(jì)圈 武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。 相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯 的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的 11.4%）、特色小吃店（ 8.6%）、火鍋店（ 4.8%）、賓館（ 1.9%）、茶坊（ 3.8%）、銀行（ 2.9%）、娛樂場所（ 1.9%）、古玩市場（ 1%）、各種生活配套等。詳見下表。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 15.2 2 酒樓 12 11.4 3 小吃店 9 8.6 4 火鍋店 5 4.8 5 辦 公 用 品(文具 ) 4 3.8 6 茶坊 4 3.8 7 美容美發(fā) 4 3.8 8 市政配套 4 3.8 9 中餐館 4 3.8 10 茶葉店 3 2.9 11 副食干雜 3 2.9 12 汽 車 專 賣店 3 2.9 13 體育用品 3 2.9 14 銀行 3 2.9 15 賓館 2 1.9 16 沖 印 彩 擴(kuò)店 2 1.9 17 商場 2 1.9 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 18 水果店 2 1.9 19 五金 2 1.9 20 煙草專賣 2 1.9 21 藥品 2 1.9 22 娛樂場所 2 1.9 23 浴足保健 2 1.9 24 布藝 1 1.0 25 超市 1 1.0 26 車輛維修 1 1.0 27 房屋中介 1 1.0 28 古玩市場 1 1.0 29 旅行社 1 1.0 30 燒烤 1 1.0 31 書店 1 1.0 32 網(wǎng)吧 1 1.0 33 診所 1 1.0 合 計 105 100.0 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物” 的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。 2.杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū) 內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。 經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂周邊共有商鋪 68家，其中酒樓占所有經(jīng)營商業(yè)總數(shù)的 11.8%，茶鋪占 8.8%，中餐館占 7.4%，火鍋店占 5.9%，古玩市場、書畫市場、娛樂場所各占 1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 11.8 2 茶鋪 6 8.8 3 中餐館 5 7.4 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5.9 5 服裝 4 5.9 6 火鍋店 4 5.9 7 旅行社 4 5.9 8 賓館 3 4.4 9 美容美發(fā) 3 4.4 10 小吃店 3 4.4 11 辦 公 用 品(文具 ) 2 2.9 12 超市 2 2.9 13 副食干雜 2 2.9 14 煙草專賣 2 2.9 15 銀行 2 2.9 16 浴足保健 2 2.9 17 保險公司 1 1.5 18 布藝 1 1.5 19 茶葉店 1 1.5 20 車維修 1 1.5 21 打印 1 1.5 22 典當(dāng)行 1 1.5 23 古玩市場 1 1.5 24 市政配套 1 1.5 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 25 書店 1 1.5 26 書畫字畫 1 1.5 27 音像用品 1 1.5 28 娛樂場所 1 1.5 合 計 68 100.0 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史 文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。 3.寬窄巷子片區(qū) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3 公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 內(nèi)古建筑的保 護(hù)形成實質(zhì)性的商業(yè)圈。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。 4.大慈寺片區(qū) 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。唐代鼎盛時期，寺內(nèi)有 96院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫 家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時絕藝 ” 。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 5.文殊院片區(qū) 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取Ｎ氖庠浩瑓^(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 6.小結(jié) 成都 四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。對于中國大多數(shù)相對偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。 作為中國西部門戶的成都， 80年代即被列入中國歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區(qū)內(nèi) 還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場的迫切需求。 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 三大目標(biāo)：三老滿意 政府滿意： 開發(fā)出代表城市形象的名片 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 提升土地經(jīng)營價值 老板滿意 降低投資風(fēng)險， 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 良好的投資價值和利潤空間 老百姓滿意： 滿足觀光、休閑和體驗的需求 項目多元 參與的互動理念 三老模式 政府經(jīng)營環(huán)境 企業(yè)經(jīng)營市場 百姓經(jīng)營文化 項目經(jīng)營者：多元經(jīng)營理念 經(jīng)營土地； 通過做高土地價值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益； 經(jīng)營期望 ：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望， 經(jīng)營文化 ：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費(fèi)，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境； 兩個開發(fā)方向 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價值； 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對接； 一個重要經(jīng)營角色 城市